世聯XXXX年中信惠州湯泉項目整體定位及發(fā)展策略報告

謹呈：中信地產中信惠州湯泉項目整體定位及發(fā)展策略報告版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸深圳世聯地產顧問股份有限公司所有，未經深圳世聯地產顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。2項目解讀Part.1目標及核心問題導出Part.2發(fā)展模式研判Part.3發(fā)展模式下的市場分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項目開發(fā)建議Part.7整體定位Part.6項目區(qū)位：距惠州主城區(qū)僅20分鐘車程，具有較好的交通優(yōu)勢主城區(qū)西北邊江北CBD出發(fā)：15分鐘麥地商圈出發(fā)：20分鐘廣惠出口右拐：3分鐘主城區(qū)中信湯泉依托廣惠、深惠高速至東莞：40分鐘至深圳：60分鐘至廣州：80分鐘至香港：80分鐘珠江東岸一個半小時生活圈周邊資源：項目擁有較豐富的自然、人文及文物古跡成為可借助的外部資源項目位于惠州市旅游局重點打造的“百里生態(tài)旅游長廊”核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯“百里生態(tài)旅游長廊”北起龍門溫泉，南至捻平半島，包括南昆山、羅浮山、湯泉、西湖、白鷺湖、大亞灣等著名歷史人文生態(tài)景區(qū)地塊四至：周邊廣大原生山林為項目旅游開發(fā)奠定了良好的基礎地塊東、北、西三面環(huán)山；地塊南面臨路；項目西南角有待拆民房；項目正南有高架橋一座。地塊指標：項目地塊面積較大，且容積率較低，具有開發(fā)高端旅游產品潛質技術指標TQ-01TQ-02Tq-03用地面積8.3萬㎡17.48萬㎡20萬㎡使用年限40年40年70年總建筑面積16369㎡84740㎡106771㎡容積率0.230.490.54建筑密度7.4%13.6%16.10%道路占地率8.10%12.20%17.70%綠地率84.0%29.8%61.40%硬質景觀占地432㎡14035㎡2571.40㎡汽車總位數66776561地下室總面積

8917.88㎡總占地114萬㎡瞻仰林69萬㎡建設用地45萬㎡其中----25萬㎡

:旅游開發(fā)地塊20萬㎡

:居住地塊溫泉資源：本項目溫泉為重碳酸型高溫泉，且有冷泉相伴，水質含多種微量元素名稱中山溫泉珠海御溫泉恩平錦江溫泉恩平金山溫泉陽江溫泉清遠清新溫泉本項目溫度（℃）93457085757570日出水量（m3/d）4002400超過5000280030008000-110001000主要化學成分化納泉，含有12種微量元素偏硅酸泉，富含13種微量元素硅酸泉，富含鋰、鍶、氡、硫等碳酸氫鈉泉富含硫磺、氡等50多種礦物質偏硅酸泉，富含30多種元素屬重碳酸型高溫泉，含有鐵、鈣、鎂等多種微量元素類型旅游地數量占總數比重（%）氡泉513.9蘇打水氡泉25.6碳酸氫鈉泉1438.9硅酸泉513.9硫磺溫泉616.7重碳酸及硫磺泉12.8熱礦泥12.8化納25.6資料來源：根據2004年溫泉旅游協(xié)會調查報告整理標準37－100Bq/L醫(yī)療價值本項目86.6Bq/L肌膚保養(yǎng)，增進造血功能、降血脂……湯泉有熱泉、冷泉共生的特點，在溫泉系列中十分少有地塊解析小結：項目現狀資源狀況具備開發(fā)優(yōu)質溫泉旅游度假區(qū)的基本素質和條件1、溫泉資源冷、熱泉共生，重碳酸型泉水，含多種微量元素；2、交通條件便利周邊路網完善，1.5小時車程輻射珠三角二大城市；3、良好的自然環(huán)境湯泉林場三面圍合，具有一流的自然風景；地塊內部溪湖相生，水面較大，擁有親水性；地塊內有用九龍?zhí)短烊黄俨?，水景資源好；1、溫泉資源：出水量有限，建議進一步勘探挖掘；2、競爭層面：珠三角地區(qū)溫泉度假項目眾多；3、綜合資源：本項目資源具有均好性，但無突出特色；地塊優(yōu)勢條件弱勢因素項目屬性界定：位于珠三角經濟圈內，以溫泉資源為依托的地產開發(fā)度假村項目屬性界定描述詮釋珠三角經濟圈位于惠州城北區(qū)域1.5小時車程輻射深圳、廣州溫泉質含量豐富含有特色元素重碳酸型高溫泉含有鐵、鈣、鎂等元素旅游度假項目非普通的房地產開發(fā)依托稀缺資源的綜合均好性，開展旅游度假區(qū)項目開發(fā)，必定要遵守旅游度假區(qū)開發(fā)的基本規(guī)律，以核心資源的開發(fā)及配套的完善來帶動旅游度假氛圍的形成及知名度的提升，最終實現地產開發(fā)的成功10項目解讀Part.1目標及核心問問題導出Part.2發(fā)展模式研判判Part.3發(fā)展模式下的的市場分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項目開發(fā)建議議Part.7整體定位Part.6中信——覆蓋多種產業(yè)業(yè)的大型央企企中信在國外：日本、澳洲、中亞、北美等地均設有分支機構中信在全國：覆蓋金融、證劵、房地產、工程、石油、保險、信托等業(yè)務中信房在珠三角：廣州第一高樓中信廣場、深圳豪宅標桿中信紅樹灣等，另在東莞、中山、佛山等地均有知名項目中信房在惠州：中信城市時代、中信水岸城在售，近期中信數碼園將售，中長期將有淡水新橋、會展中心、湯泉等項目集中入市，將形成中信集中放量之勢中信湯泉度假假村——整合房地產及及休閑度假打打造中國溫泉泉度度假村高高端品牌依托中信央企企背景及雄厚厚實力，立足足湯泉綜合資資源打造的集集地產開發(fā)、、旅游服務、、政務接待功功能為一體的的度假村TQ01功能業(yè)態(tài)模擬政務接待旅游度假地產開發(fā)湯泉度假村以高收入階層層為核心客戶戶，滿足其休休閑度假需求求TQ02TQ03我們的一切研研究都必須以以現實條件為為基礎，以客客戶的目標為為導向企業(yè)戰(zhàn)略目標標項目目標利潤目標開發(fā)戰(zhàn)略基于旅游地產產細分市場，，建立適合發(fā)發(fā)展的產品開開發(fā)、經營、、管理模式，，最終實現全全國度假房產產標桿品牌高形象：立足歷史人文文，主打高形形象高價值：整合自然、、人文打造造高價值高回報：高起高打，，實現高回回報在控制風險險情況下，，實現利潤潤最大化旅游帶動地地產，地產產反哺旅游游核心問題一一：如何選擇適適合本項目目的溫泉開開發(fā)模式區(qū)域內部旅旅游資源豐豐富，擁有有大規(guī)模山山體和瀑布布距離江北CBD約8公里，離深深圳約2小時車程具有千年悠悠久歷史，，人文底蘊蘊豐厚溫泉價值提提升單一的溫泉泉配套多元化的價價值體系從本項目的的實際出發(fā)發(fā)，溫泉層層面的單純純比拼在強強者林立的的珠三角難難有優(yōu)勢可可言本項目溫泉泉價值提升升的關鍵在在于如何以以溫泉為核核心，整合合其它的項項目價值點點，從而建建立多元化的價價值體系支支撐Q1:如何選擇適適合本項目目的開發(fā)模模式，保證證項目的持持續(xù)、成功功開發(fā)，從從而實現項項目利潤和和品牌的雙雙目標？核心問題二二：如何平衡旅旅游與地產產之間的關關系，選擇擇合理的開開發(fā)時序區(qū)域總體收益開發(fā)歷程東部華僑城城的區(qū)域收收益特征旅游+地產開發(fā)模模式初期35億元項目的發(fā)展展必須首先先解決如何何利用溫泉泉資源及其其配套體系系,以消除區(qū)域域陌生感及及增加知名名度，提升升區(qū)域成熟熟度1房地產開發(fā)發(fā)是區(qū)域度度假開發(fā)之之下的一個個環(huán)節(jié)，其其關鍵在于于企業(yè)根據據自身發(fā)展展戰(zhàn)略及市市場成熟度度之下開發(fā)發(fā)時機的選選擇2Q2:如何平衡旅旅游與地產產之間的關關系，選擇擇合理的開開發(fā)時序，，實現穩(wěn)定定、持續(xù)的的收益？核心問題三三：如何整合相相關資源，，實現住宅宅價值最大大化大珠三角的的度假樓盤盤盡管細節(jié)節(jié)上有所差差異，但大大體同質區(qū)域項目規(guī)模賣點惠州雅居樂白鷺湖1.5萬畝湖景，高爾夫，星級酒店金海灣3.6萬畝海灘，高爾夫，星級酒店，商務中心東莞錦繡山河6000畝湖景，高爾夫，星級會所深圳萬科東海岸510畝海灘，會所，山體公園廣佛美林湖國際1.3萬畝森林，湖景，高爾夫假日半島1萬畝高爾夫，星級酒店翡翠綠洲8000畝山體森林，星級酒店，高爾夫珠三角度假假大盤趨于于同質化，，個體價值值模糊，本本項目如何何擺脫固有有模式的束束縛——硬件、軟性性服務、權權益構建……Q3:如何整合重重構項目資資源，形成成差異化，，并在此基基礎上深化化住宅物業(yè)業(yè)開發(fā)，充充分實現住住宅價值最最大化？核心問題總總結：開發(fā)模式開發(fā)時序開發(fā)手段選擇適當的的開發(fā)模式式，保證項項目高形象象、高價值值、高回報報的實現開發(fā)模式下下地產與旅旅游的關系系處理，兩兩者如何相相互促進，，保證持續(xù)續(xù)、穩(wěn)定的的收益住宅是根本本，合理的的開發(fā)時序序下，如何何體現住宅宅價值，前前期的高形形象如何落落地18項目解讀Part.1目標及核心心問題導出出Part.2發(fā)展模式研研判Part.3發(fā)展模式下下的市場分分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項目開發(fā)建建議Part.7整體定位Part.6在“一流流溫泉旅游游度假地特特征分析””中，我們們著重參考考了以下標標桿性案例例國內：珠海御溫泉泉珠海海泉灣灣九華山莊……國外：BlueLagoon捷克卡羅維維瓦里DownataDunton德國巴登巴巴登日本湯布院院英國巴斯…………研究內容：：發(fā)展現狀及及發(fā)展階段段案例共通性性：臨近城市群群擁有核心的的溫泉資源源發(fā)展歷程及核核心驅動力發(fā)展模式世聯對世界一一流溫泉度假假區(qū)成功案例例進行了深入入的研究分析析，總結出5種核心驅動力力模式及其代代表案例國外：BlueLagoon捷克卡羅維瓦瓦里DownataDunton德國巴登巴登登日本湯布院英國巴斯…………多重資源驅動深度開發(fā)驅動特殊產業(yè)驅動文化產業(yè)驅動溫泉資源廣度開發(fā)驅動BlueLagoon捷克卡羅維瓦瓦里Downata德國巴登巴登登日本湯布院英國巴斯DuntonDownata溫泉度假區(qū)——以滿足家庭及及團隊客戶為為主區(qū)位：位于愛達荷州（Idaho），Downey距離：Downey鎮(zhèn)5公里Logan，猶他州88公里Pocatello72公里鹽湖城192公里基本參數：水溫：44.4攝氏度（109F）出水量：450立方/天元素mg/L

pH

7.1鈉（Na）26鉀（K）3鈣（Ca）61鎂（Mg）15二氧化硅（SiO2）28碳酸氫根（HCO3）211硫酸根（SO4）26氯（Cl）22氟（F）0.3總計392夏季冬季泳池溫度29.4－37.235－38.3溫泉泡池38.9-41.1溫泉含量及檢檢驗報告得到到愛達荷州水資源研究院院及國家水資資源局雙重認認證。廣度開發(fā)驅動動圍繞溫泉主題題樂園形成核核心規(guī)劃布置置水上游樂區(qū)——各種規(guī)格泳池池、滑水道、、排球場………主題園——三個主題園結結合住宿及野野餐，形成特特色旅游設立自駕游服服務區(qū)，提供供相關服務溫泉主題樂園園野外宿營區(qū)獨立別墅區(qū)跑馬場主題園自駕游設施廣度開發(fā)驅動動以水為載體的的多種功能體體驗，形成一一流的水主題題體驗區(qū)溫泉泡池泳池一流滑水道戲水操場不斷擴建游泳泳池規(guī)模及最最新最新的游游樂設施，打打造一流戲水水勝地通過通過技術術革新，解決決夏季溫泉使使用頻率低的的劣勢夏季開設游泳泳課及完善的的救護設施弱弱化溫泉夏季季使用劣勢廣度開發(fā)驅動動廣度開發(fā)驅動動型溫泉旅游游度假區(qū)的適適應性KPI體系

適應性KPI體系核心驅動力資源的稀缺性本類驅動對溫泉的質量要求不高，僅為復合功能載體歷史人文對人文資源沒有要求周邊景點依賴度對周邊景點依賴度低，主要以自身外延功能復合，實現體驗價值的最大化區(qū)域經濟本類驅動主要以區(qū)域內客戶為主，對區(qū)域經濟要求較高政策支持力度對政策支持力度要求不高周邊區(qū)域土地需求對周邊區(qū)域土地需求量大，需要持續(xù)開發(fā)新項目以增加競爭力企業(yè)整合能力對企業(yè)市場洞察能力要求高（Bluelagoon）藍湖溫泉泉海岸旅游度度假區(qū)“藍湖blueLagoon）溫泉海岸離離首都雷克雅雅未克西南約約45分鐘車程，國國際機場25分鐘車程，為為一方圓3公里的露天天天然溫泉湖(藍湖)，湖底蘊藏了了大量的礦物物質，湖水終終年深藍色，，所以得名；；溫泉含有大量量的礦物質、、硅及海藻因因而具有活性性和治療功效效，對于皮膚膚保養(yǎng)具有很很好的作用；；出水量：約3700噸/天水溫：37-39°°C水深：2000米成分：2/3海水，1/3淡水元素mg/kg硅(SiO2)

251

鈉(Na)7.643鉀(K)1.177

鈣(Ca)

1.274

鎂(Mg)0,60

二氧化碳(CO2)

11,4硫酸鹽(SO4)

31,8氯(Cl)

15.740

氟(F)0,18

總計320.6深度開發(fā)驅動動藍湖溫泉衍生生品——系列化、產業(yè)業(yè)化Accessories（附件）Bodycleansing（沐浴露）Bodynourishing（營養(yǎng)液）BodyrelaxingFace（臉部護膚品品）禮品深度開發(fā)驅動動基于藍湖自身身資源（開發(fā)發(fā)的一系列保保養(yǎng)產品）提提供特色的保保養(yǎng)及按摩服服務BlueLagoon

In-WaterMassage水里按摩Relaxingmassage松弛按摩Silicamassage硅膠按摩按摩保養(yǎng)、按摩保養(yǎng)SaltGlow－鹽浴Nourishingandrelaxing

algaetreatment藻類全身敷Waterretentionandcleansingtreatment水療Firmingtreatment－拉芬保養(yǎng)Facialtreatment－臉部保養(yǎng)深度開發(fā)驅動動提供不同的深深層次溫泉體體驗設施，滿滿足不同的不不同層次的體體驗需求BlueLagoonwaterfall,whichprovidesanenergizingmassage.ExclusivesteambathwithwhitewallsthatresemblewhitesilicamudCozysteambathlocatedinalavacaveSaunaandarefreshingcoldwatersprinkle瀑布浴蒸汽浴結合BlueLagoon衍生產品的個個人療程深度開發(fā)驅動動基于BlueLagoon產品連鎖體系系，拓寬財源源及潛在客戶戶源Energizingtreatmentforhandsandarms(20min)Energizingtreatmentforfeetandlegs(20min)BlueLagoonShopBlueLagoonShopatLaugavegur15inReykjavíkBlueLagoonShopatKeflavíkInternationalAirport深度開發(fā)驅動動深度開發(fā)驅動動型溫泉旅游游度假區(qū)的適適應性KPI體系

適應性KPI體系核心驅動力資源的稀缺性本類驅動對溫泉水質要求極高，需要含有特色成分及具有特色的保健療效歷史人文對人文沒有要求周邊景點依賴度自身觀光項目缺失，需要周邊一定范圍內的資源彌補區(qū)域經濟客戶一般為高端及頂級客戶，區(qū)域依賴度相對較低政策支持力度需要得到政府權威部門的支持及認證周邊區(qū)域土地需求擴張對區(qū)域土地需求較小企業(yè)跨行業(yè)整合能力需要整合權威部門資源，以獲得客戶信任需要建立起一流的研究機構（或與一流機構合作）持續(xù)的形成該領域的領先，形成核心競爭力德國巴登巴登登——德國的春天從從這里開始，，“滿城泉水水滿城花”是是對這個城城市最生動的的描述區(qū)位：位于德國黑森森林西北部的的邊緣上的奧奧斯河谷中水溫：湯池水溫徘徊于攝氏十八度至三十十八度。核心吸引力世界頂級SPA，“SPA中的SPA”景觀資源優(yōu)勢勢歐洲的拉斯維維加斯。舒曼、勃拉姆姆斯、李斯特特等音樂大師師的音樂會特殊產業(yè)驅動動被稱做“休閑閑宮”的賭場場，為城市贏贏得了“歐洲洲拉斯維加斯斯”的稱譽；；與生俱來的的浪漫與情調調吸引了眾多多歐洲藝術和和音樂大師歐洲的拉斯維維加斯：建于1824年，是德國最最大最古老的的賭場，也是是世界上最漂漂亮的賭場之之一。一百多多年以來，這這個賭場從未未中斷過營業(yè)業(yè)，即使在兩兩次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)中也照常開開放音樂大師的音音樂會：巴登巴登還是是歐洲沙龍音音樂的中心，，圣誕新年將將至，在泡溫溫泉之余，還還可欣賞到市市內舉辦的多多場舒曼、勃勃拉姆斯、李李斯特等音樂樂大師的音樂樂會巴登-巴登的賭場甚甚至也不叫賭賭場(Casino)，它有個文雅雅的名字——“休閑宮”(Kurhaus)，這個宮里里也并非只可可賭博，這里里還有音樂廳廳，舞廳等。。俄國作家陀斯斯妥耶夫斯基基曾在這里通通宵達旦的狂狂賭，結果輸輸得一敗涂地地。后來他把把這種上了賭賭癮的感受寫寫進了他的小小說《賭徒》中，使之成為為傳世名作。。特殊產業(yè)驅動動特殊產業(yè)驅動動型溫泉旅游游度假區(qū)的適適應性KPI體系

適應性KPI體系核心驅動力資源的稀缺性需要規(guī)模效應歷史人文需要一定的人文，但是不是必須周邊景點依賴度自身形成強勢吸引力，對周邊依賴度低區(qū)域經濟區(qū)域外客戶為主，區(qū)域經濟依賴度低政策支持力度強勢的排它性政策支持周邊區(qū)域土地需求一般不需要大規(guī)模擴建，土地需求量少企業(yè)跨行業(yè)整合能力排它性的資源獲取能力強勢企業(yè)背景日本湯布院位位于日本九州州大分縣，800多處溫泉形成成了一座風情情無限的溫泉泉鄉(xiāng)，是九州州首屈一指的的溫泉勝地和和著名避暑地地區(qū)位：日本大分縣大大分郡湯布院院町川上構成：湯布院溫泉包包括由布院溫溫泉、湯平溫溫泉、冢原溫溫泉3個溫泉。泉質：堿性單純泉水溫：泉口溫度攝攝氏42-98度療效：有助于風濕性性疾病，運動動器官障礙，，關節(jié)痛，神神經痛，疲勞勞恢復住宿：擁有飯店旅館館63家，民宿13家，其他住宿宿設施19家核心吸引力湯布院車站美美術館湯布院民藝村村古典馬車日本民俗溫泉泉洗浴金鱗湖露天溫溫泉文化產業(yè)驅動動專題美術展覽覽館，使游客客對溫泉文化化有直觀感知知；可參與的的民藝村手工工制作，讓游游客對日本文文化有了親身身體會專題美術館最最多：展出日本放浪浪詩人佐藤溪溪作品的由布布院展覽館，，湯布院金鱗鱗湖美術館，，由布院彩繪繪玻璃美術館館，以音為主主題的空想之之森Artegio，甚至連火車車站都有展出出當地文化的的美術展覽館館，可見當地地人對民俗文文化的重視民藝村傳統(tǒng)手作：湯布院民藝村村，由九州各處遷移過來的江戶老房子子，日本特色木木玩具、吹玻玻璃、造紙、、用溫泉水染染布，處處體體現了日本的的傳統(tǒng)文化美術館美術館里的特特色茶館手工作坊及工工藝品文化產業(yè)驅動動文化產業(yè)驅動動型溫泉旅游游度假區(qū)的適適應性KPI體系

適應性KPI體系核心驅動力資源的稀缺性單個溫泉質量要求不高，需要裙帶規(guī)模效應歷史人文悠久的歷史人文周邊景點依賴度自身形成一套完善的休閑體驗之旅，依賴度低區(qū)域經濟主要依托區(qū)域外的客戶，對本區(qū)域經濟依賴度低政策支持力度政府相關的支持及扶持周邊區(qū)域土地需求無大規(guī)模擴建，土地需求量低企業(yè)跨行業(yè)整合能力需要在文化產業(yè)鏈具有很強的整合能力Dunton溫泉旅游度假假區(qū)－溫泉及及滑雪圣地DuntonHotSprings知名溫泉高山山滑雪勝地，，由具有幾個個世紀歷史的的舊村改建而而成，包括一一個接待中心心，私人別墅墅，圖書館，，室內室外溫溫泉周邊主要城市市距離：1hourdrivetoTelluride,CO(TEZ)1hourdrivetoCortez,CO(CEZ)2hourdrivetoMontrose(MTJ)2hourdrivetoDurango,CO(DRO)4hourdrivetoAlbuquerque,NM(ABQ)7hourdrivetoDenver,CO(DIA)水溫：30－41度水深：914.4米物質：碳酸鹽、硫、、鈣、錳間歇式溫泉復合資源驅動動溫泉成為跨越越冬夏活動的的紐帶，成為為度假區(qū)不斷斷吸引游客的的核心夏天：騎馬釣魚瑜珈拳擊葡萄酒品鑒會會徒步登山游圖爾斯山脈四四驅越野木筏高爾夫自行車登山冬天：滑雪滑冰越野滑雪高山滑雪（直直升機輔助））雪橇雪上汽車狗拉雪橇雪山登山訓練練鄉(xiāng)村滑雪溫泉復合資源驅動動復合資源驅動動型溫泉旅游游度假區(qū)的適適應性KPI體系

適應性KPI體系核心驅動力資源的稀缺性除溫泉外還需要一種核心資源驅動（滑雪、濱海）歷史人文對歷史人文沒有要求周邊景點依賴度自身形成核心，周邊僅是有益的補充區(qū)域經濟客戶一般為高端或頂級客戶，可以突破區(qū)域跨度政策支持力度對政策支持力度要求低周邊區(qū)域土地需求開發(fā)規(guī)模較大，需要充足的后備土地支持持續(xù)提升企業(yè)跨行業(yè)整合能力企業(yè)需要持續(xù)的高投入以獲得持續(xù)的競爭力需要敏銳的市場嗅覺以滿足高端人群的最新需求各種核心驅動動力適應性KPI體系對比分析析

適應性KPI體系廣度開發(fā)驅動型深度開發(fā)驅動型特殊產業(yè)開發(fā)驅動型文化產業(yè)驅動型復合資源驅動型資源的稀缺性一般高一般較高，群聚效應多重資源歷史人文一般一般較高高一般周邊景點依賴度一般高一般一般一般區(qū)域經濟高一般一般較高一般政策支持力度一般較高極高高一般周邊區(qū)域土地需求高一般一般較高高企業(yè)跨行業(yè)整合能力較高高高高較高資料來源：世世聯分析各種核心驅動動力適應性KPI體系與本項目目對比分析

適應性KPI體系廣度開發(fā)驅動型深度開發(fā)驅動型特殊產業(yè)開發(fā)驅動型文化產業(yè)驅動型多重資源驅動型本項目資源的稀缺性一般高一般較高，群聚效應多重資源較高歷史人文一般一般較高高一般較高周邊景點依賴度一般高一般一般一般一般區(qū)域經濟高一般一般較高一般較高政策支持力度一般較高極高高一般一般周邊區(qū)域土地需求高一般一般較高高一般企業(yè)跨行業(yè)整合能力較高高高高較高高資料來源：世世聯分析通過擬合度分分析，本項目目應選擇深度度開發(fā)模式作作為核心驅動動力，文化產產業(yè)開發(fā)作為為輔助驅動力力的一流溫泉泉度假區(qū)的發(fā)發(fā)展模式5分，高度符合4分，較符合3分，基本符合2分，較不符合1分，高度不符合

適應性KPI體系廣度開發(fā)驅動型深度開發(fā)驅動型特殊產業(yè)開發(fā)驅動型文化產業(yè)驅動型多重資源驅動型資源的稀缺性歷史人文周邊景點依賴度區(qū)域經濟政策支持力度周邊區(qū)域土地需求企業(yè)跨行業(yè)整合能力合計得分2327192519項目解析驅動力模式式研究擬合度分析析核心驅動力力——深度開發(fā)驅驅動輔助驅動力力——文化產業(yè)開開發(fā)驅動在確定了深度開發(fā)驅驅動為主，文化產業(yè)開開發(fā)驅動為輔的發(fā)展展模式之后后，本項目目存在哪些些可以深入入挖掘的市市場機會？？44項目解讀Part.1目標及核心心問題導出出Part.2發(fā)展模式研研判Part.3發(fā)展模式下下的市場分分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項目開發(fā)建建議Part.7整體定位Part.64.1旅游度假市市場研究4.2旅游地產研研究珠三角地區(qū)區(qū)發(fā)達的經經濟為旅游游消費提供供了基礎珠三角作為為中國經濟濟最發(fā)達的的地區(qū)之一一，經濟實實力雄厚，，人均GDP將近1萬美元。按照國際慣慣例，某地地人均GDP達到3000美元時，進進入休閑旅旅游階段；；當人均GDP達到5000美元時，進進入度假旅旅游階段；；珠三角地區(qū)區(qū)人均GDP遠超過5000美元，理論論上已進入入成熟的度度假經濟階階段，但鑒鑒于中國國國情，現階階段旅游市市場非簡單單升級，而而是度假旅旅游、休閑閑旅游、觀觀光旅游的的伴生存在在，突出表表現為旅游游產品的轉轉型升級。。區(qū)域度假市市場有效需需求12005-2009年珠三角宏宏觀經濟增增長分析2009年珠三角三三產構成珠三角短假假自駕游形形成規(guī)模，，為省內旅旅游提供高高質量客源源珠江三角洲洲是全國人人均汽車擁擁有量最高高的地區(qū)，，東莞居全全國首位。。自駕游中，，短假過夜夜旅游占重重要比例。。調查顯示，，私家車和和包車旅行行占62%。各城市每百百戶私車擁擁有量出行方式選選擇區(qū)域度假市市場有效需需求2資料來源：：世聯分析各城市統(tǒng)計計年鑒珠三角短假假消費市場場需求旺盛盛，購買力力水平較高高77%的度假客戶戶平均度假假出行的費費用支出超超過5000RMB珠三角游客客日均住宿宿消費水平平271元，日均用用餐消費水水平225元游客在省內內休閑度假假平均停留留時間為3.6天，其中50%的游客在4天以上。對于優(yōu)質項項目具有較較高的忠誠誠度。3/4的游客會每每年重復消消費2次以上。占占30%的每季重游游客戶是度度假區(qū)置業(yè)業(yè)的主要群群體。區(qū)域度假市市場有效需需求3重游率分析析休閑度假停停留時間分分析主要消費水水平分析費用支出水水平分析資料來源：：世聯分析析；V-BAY分析珠三角會議議市場需求求旺盛，且且時間上集集中于第四四季度全球背景：：目前全球會會議旅游收收入約為2200億美元以上，并且且將以每年年8％至10％的速度遞遞增珠三角現實實：目前世界500強有200多家落戶廣東，，加上設在在香港和珠珠三角的亞亞洲區(qū)總部部及分支機機構等，珠珠三角完全全有機會成成為世界各各跨國公司司商務會議議集中地CASE：世界500強企業(yè)沃爾爾瑪每年在在深圳香格格里拉大酒酒店召開會會議的費用用接近100萬珠三角濱海海度假區(qū)會會議市場現現狀：會議銷售售情況普遍遍較好，旺旺季集中在在游客量較較少的年底底星級名稱出租率價格狀況客源結構五星廣州南沙大酒店年底80%以上。6000元/半天/100人廣州、東莞大型企事業(yè)單位四星大梅沙海景酒店年底80%以上2000元/100人/半天鹽田區(qū)各大企業(yè)四星雅蘭酒店年底80%以上1600元/100人/半天深圳市各大企業(yè)四星大亞灣假日酒店年底70%以上4000元/100人/半天殼牌石油以及附近其它公司區(qū)域度假市市場有效需需求4珠三角區(qū)域域已經形成成第二居所所需求環(huán)境境；惠州便便利的交通通、良好的的自然資源源受到關注注市場化開發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境適應性分析判斷1、有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎設施完善；4小時車程內，1.5小時最優(yōu)，最短距離100km連接珠三角發(fā)達高速網，距離廣深1.5小時Y2、人均GDP近10000美元，休閑度假時間充裕，追求全新體驗的生活方式和理念。廣深人均GDP$12000以上香港人均GDP$25600Y4、消費結構向度假傾斜，私人汽車擁有量超過30%以上汽車人均擁有量全國首位Y5、本地區(qū)或跨區(qū)域規(guī)模性的中高收入階層區(qū)域內有大量潛在中高收入人群Y在大珠三角角市場的機機會1從城際快速速交通路網網、人均消消費水平、、私家轎車車普及率、、中高收入入階層規(guī)模模等角度看看，珠三角角區(qū)域已經經形成了良良好的第二二居所需求求環(huán)境?；葜萦匈Y源源潛力和市市場機會成成為一流的的區(qū)域性旅旅游度假勝勝地……項目位于惠惠州黃金旅旅游帶的“百里生態(tài)旅旅游長廊”的核心區(qū)域，，區(qū)位優(yōu)勢勢明顯。旅游區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明顯惠州“百里生態(tài)旅旅游長廊”北起龍門溫溫泉，南至至捻平半島島，包括南南昆山、羅羅浮山、湯湯泉、西湖湖、白鷺湖湖、大亞灣灣等著名歷歷史人文生生態(tài)景區(qū)。。在大珠三角角市場的機機會2由于區(qū)位便便利和較強強的置業(yè)購購買力，珠珠三角中高高端客戶將將是初期高高品質度假假物業(yè)主要要需求群體體由于距離和和成本因素素，在本區(qū)區(qū)域置業(yè)用用于周末度度假的客戶戶主要集中中在珠三角角。珠三角客戶戶相對于北北京和天津津客戶表現現出了更強強的珠三角角度假置業(yè)業(yè)購買力。。在大珠三角角市場的機機會3在整個開發(fā)發(fā)歷程中，，游客結構構將以珠三三角為核心心，并向多多元化、高高質量和忠忠誠度逐步步調整旅游業(yè)作為為受宏觀政政治經濟形形勢影響波波動較大的的行業(yè)，必必須通過持持續(xù)改善客客戶的地域域結構規(guī)避避可能的風風險。香港客戶由由于高購買買力和區(qū)域域影響力因因素，在本本項目中始始終為重要要客戶。隨著全國市市場的影響響力建立，，其他市場場客戶量增增加，珠三三角客戶總總量緩慢上上升，但比比例保持在在60%左右，來規(guī)規(guī)避單一游游客來源地地帶來的潛潛在風險。。香港珠三角珠三角香港珠三角其他市場其他市場其他市場旅行團旅行團個人游個人游現狀發(fā)展期成熟期商務商務非商務商務非商務非商務現狀后期現狀發(fā)展期成熟案例顯示，，個人游（（包含自駕駕游）客戶戶在忠誠度度、停留時時間、消費費能力和置置業(yè)可能性性上均高于于團隊客戶戶。項目后后期，個人人游客戶應應超過70%。同時，按照照國際案例例，并考慮慮到項目特特點，商務務型客戶最最終占總量量10%-15%。注：各圖表表只表示比比例變化，，而非數量量的調整。。反映大趨趨勢，而非非精確數值值。資料來源：：世聯分分析在大珠三角角市場的機機會4本地休閑自自住類旅游游度假區(qū)——資源有瓶頸頸，覆蓋市市場窄項目現狀描述主要功能客戶特色觀瀾高爾夫以其超大規(guī)模的180洞GOLF著稱，承辦大型賽事，并延伸其他休閑活動運動/休閑/娛樂深圳本地及香港客戶GOLF廣州逸泉山莊未能充分利用資源打造旅游吸引力，被動演變?yōu)槊嫦虍數氐牡谝痪铀蓍e/保健從化本地客戶溫泉廣州荔湖高爾夫單一的GOLF球場，簡易接待設施運動/休閑新塘、廣州、東莞GOLF深圳麒麟山莊黨和國家領導人的接待場所會議/休閑政府官員；深圳客戶田園風光佛山南國桃園依托于大量居住人口，旅游設施與功能對外吸引力不足，輻射范圍有限娛樂/會議佛山客戶央視南海影視城深圳華僑城城市化的，分布著大規(guī)模居住社區(qū)，以人造主題公園為特色，功能多樣娛樂/購物深圳客戶為主主題公園珠海金海灘設施陳舊，沙灘質量不高，游客量少，經營困難娛樂珠海大眾客戶濱海廣州橫檔島大眾化市民休閑場所，接待設施簡陋觀光/娛樂廣州、東莞濱海/炮臺深圳光明農場以農業(yè)觀光以及本地企業(yè)拓展為主觀光/運動深圳客戶觀光農業(yè)香港愉景灣逐漸演變?yōu)樵谙愀酃ぷ鞯模òㄍ饧┤耸康牡谝痪铀蓍e/常住/會議居住在本項目的客戶濱海/GOLF深圳龍崗植物園植物園吸引力有限，以GOLF為主休閑/娛樂深圳客戶GOLF?？诿酪暩郀柗蛳鄬我坏腉OLF功能，客戶多為本地企業(yè)、政府人員休閑?？诳蛻魹I海/GOLF珠三角市場場供給區(qū)域旅游度度假resort類——資源低檔開開發(fā)，功能能尚未健全全項目現狀描述主要功能客戶特色珠海飛沙灘接待設施與餐飲設施簡陋，經營狀況差，即使旺季游客量也不多娛樂/休閑珠海、中山、廣州、佛山大眾客戶濱海深圳大梅沙已經城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關活動為主，淡旺季明顯娛樂/休閑珠三角客戶濱海深圳小梅沙已經城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關活動為主，淡旺季明顯娛樂/休閑珠三角客戶濱海江門王府州娛樂項目很少，淡旺季明顯休閑珠海、中山、廣州、佛山、深圳、臺灣濱海汕尾紅海灣大眾休閑地，運動項目較多會議/休閑廣州、東莞、惠州、深圳廣東水上運動基地珠海御溫泉將溫泉資源發(fā)揮到極至，與傳統(tǒng)文化和現代科技相結合休閑/保健/會議珠三角客戶溫泉清遠筆架山以山景和漂流溯溪為主，大眾觀光休閑/會議珠三角客戶峽谷漂流韶關丹霞山大眾旅游地，佛教勝地，相對單一的觀光功能觀光珠三角客戶地貌/歷史遺址肇慶七星巖大眾旅游地，南中國保存得最多最集中的摩崖石刻群觀光珠三角客戶喀斯特地貌/石刻陽江海凌島濱海小鎮(zhèn)，大量仿宋建筑群為其打造文化旅游的依托休閑/運動/觀光/會議珠三角客戶濱海/仿宋建筑珠三角市場場供給度假地選擇擇：100-300公里的黃金金距離，惠惠州具備作作為度假區(qū)區(qū)的空間優(yōu)優(yōu)勢對于自駕車車游客來講講，100-300公里是他們們認為最適適當的距離離。100公里內無法法讓他們產產生外出度度假感覺，，100公里以上才才能讓他們們暫時遺忘忘城市的喧喧囂，感受受度假的環(huán)環(huán)境和氛圍圍。300公里以上容容易產生駕駕駛疲勞和和厭煩。44%的珠三角游游客表示如如果惠州有有一處高檔檔度假區(qū)一一定會前往往；47%的游客表示示視情況而而定；只有有8%的游客表示示一定不會會去?？梢娨?，區(qū)位本本身不存在在不利因素素。區(qū)域度假市市場度假偏偏好1資料來源：：世聯分析析；V-BAY分析對度假區(qū)的的距離選擇擇排序對惠州的第第一感覺對“親近山水，，回歸自然然”的呼聲最高高自然生態(tài)和和人性化服服務是游客客最為關注注的問題，，不喜歡矯矯揉造作、、經過包裝裝的產品。。自然風光是是各種旅游游產品中，，最感興趣趣的內容。。度假區(qū)的產產品偏好選選擇排序度假區(qū)的特特色選擇排排序資料來源：：世聯分析析；V-BAY分析區(qū)域度假市市場度假偏偏好2對度假生活活的意見：：舒適度最最為珍貴——作為自然人人的特征75%的游客，最最為看重度度假區(qū)的舒舒適性。此種需求綜綜合反映了了目前國內內度假市場場供求間主主要矛盾：：一方面大大量低品質質的旅游項項目開發(fā)，，另一方面面日益富裕裕起來的游游客對生活活品質要求求迅速提升升。低檔供供給給需求求市場留下下了深刻印印象，需求求遠未能滿滿足。資料來源：：世聯分析析；V-BAY分析區(qū)域度假市市場度假偏偏好3對度假區(qū)關關鍵特性的的選擇關注健康、、重視家庭庭、圈子立立命——作為社會人人的特征追求健康是是有度假經經歷的人度度假的最主主要目的。。中高端客客戶因工作作壓力較大大，對身體體的健康十十分看重。。家庭感情交交流和親子子活動，以以及社交需需要，是外外出度假的的重要目的的。70%的伴侶選擇擇為朋友，，40%為家庭成員員。趕集式式旅游逐漸漸被自駕游游取代，又又希望可隨隨心所欲安安排行程。。自駕車出行行度假占40%份額。資料來源：：世聯分析析；V-BAY分析區(qū)域度假市市場度假偏偏好4度假目的選選擇排序度假伴侶選選擇度假出行方方式繁忙緊張的的生活節(jié)奏奏，促生了了對短假利利用時間和和空間的矛矛盾是在生活地地休息購物物？還是短短途出游？？大多數人人在二者之之間掙扎，，是珠三角角目標人群群普遍的假假日生活現現狀。掙扎的根本本原因在于于作為自然然人與社會會人的矛盾盾對立，在在于對中短短假日功能能的復合要要求。大多數旅游游地無法為為人們在短短假進行的的多種活動動提供滿意意空間和綜綜合解決方方案。休整放松陪伴家人日常消費調節(jié)心情女性嗜好親子活動家庭聚會社交聚會家庭聚會親近自然休閑放松親近自然休閑放松資料來源：：世聯分析析區(qū)域度假市市場度假偏偏好5對短假時間間的利用對度假區(qū)功功能的復合合性需求，，并非多種種需求的簡簡單疊加，，而是綜合合解決上述述矛盾的功功能載體和和體驗空間間對異質文明明的好奇視野的開闊闊和見識增增長、自我我提高對現實生活活的逃逸、、反思和整整理資料來源：：世聯分析析；V-BAY分析潛在的其他他需求結論：珠三三角旅游度度假人群需需求的五種種特征要素素回歸自然、、原生態(tài)體體驗對度假區(qū)功功能的復合合需求對濱海、溫溫泉等特色色生活的向向往追求度假黃黃金距離舒適性要求求尤為突出出那么在大旅旅游產業(yè)蓬蓬勃發(fā)展的的背景下，，旅游地產產存在哪些些市場機會會？62項目解讀Part.1目標及核心心問題導出出Part.2發(fā)展模式研研判Part.3發(fā)展模式下下的市場分分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項目開發(fā)建建議Part.7整體定位Part.64.1旅游度假市市場研究4.2旅游地產研研究珠三角一體體化大趨勢勢下，各主主要城市聯聯系愈加緊緊密，統(tǒng)一一的珠三角角2小時經濟生生活圈業(yè)已已形成珠三角2小時經濟圈圈——中心城市：：廣州：政政治文化中中心，深圳圳：創(chuàng)意之之都，珠海海：休閑之之都、東莞莞：制造業(yè)業(yè)之都；惠州、肇慶慶等逐漸成成為中心城城市2小時車程內內的旅游、、休閑度假假圈層；經濟中心1小時生活圈圈旅游、休閑閑、度假產產業(yè)帶工業(yè)承接帶帶珠三角2小時經濟圈圈東岸都市圈圈中部都市圈圈西岸都市圈圈積極發(fā)展以以電子信息息為主的高高新技術產產業(yè)，重點點發(fā)展以金金融、商貿貿、會展、、旅游為主主的第三產產業(yè)，成為為具有國際際影響力的的現代制造業(yè)業(yè)基地和生生產服務中中心。強化金融、、商貿、文文化、教育育、物流、、通訊、信信息咨詢等等綜合服務務功能，成成為珠三角角最具輻射射力的綜合服務中中心和產業(yè)業(yè)中心。重點培育主主城區(qū)的綜綜合服務功功能依托于于港口的臨臨港工業(yè)，，發(fā)展旅游游業(yè)和港口口貿易等第第三產業(yè)，，成為珠三角角未來加快快發(fā)展的重重點地區(qū)。。珠三角城市市群根據承承擔功能不不同劃分為為三大都市市區(qū)，形成成各具特色色，協(xié)調共共進的多元元化發(fā)展格格局根據休閑度度假市場的的一般規(guī)律律，大珠三三角整體已已經進入度度假置業(yè)階階段指標人均GDP>300$300<人均GDP<1000$1000<人均GDP<3000$3000<人均GDP<5000$人均GDP>5000$階段觀光旅游啟動階段觀光旅游快速發(fā)展階段休閑度假啟動階段休閑度假規(guī)?；l(fā)展階段休閑度假高層次發(fā)展階段特征產生觀光旅游動機居民開始選擇近距離觀光旅游觀光旅游快速發(fā)展旅游地點由近至遠，觀光旅游產品逐漸豐富休閑度假開始啟動，只集中在少數高端人群觀光旅游占據主導地位觀光旅游增長減緩休閑度假業(yè)呈規(guī)?；l(fā)展趨勢，向普通人群普及休閑度假產品供應相應增長觀光旅游保持平穩(wěn)休閑度假目的地向遠程及跨國化發(fā)展休閑度假目的地向置業(yè)目的地發(fā)展休閑度假產業(yè)逐步成熟判斷*廣州，人均13004美元；深圳人均13581美元；惠州5228美元休閑度假市市場發(fā)展的的一般規(guī)律律：現在深圳離離惠州也不不遠，而且且房價不高高，放一套套別墅在這這里，周末末的時候就就過來坐坐坐這邊資源很很好，離城城市也不遠遠，升值潛潛力很大，，未來像這這樣的別墅墅會越來越越少——根據湯泉半半島客戶訪訪談資料整整理珠三角一體體化趨勢加加深，生活活水平不斷斷提升度假需求逐逐漸轉化為為實際置業(yè)業(yè)需求，大大珠三角置置業(yè)觀已經經形成珠三角城際際交通系統(tǒng)統(tǒng)日益發(fā)達達，城市之之間交往日日益密切，，城界日益益消失，跨跨區(qū)域置業(yè)業(yè)變得普遍遍廣惠高速1.5H環(huán)大亞灣高高速金海灣第二居所：：如惠州金金海灣；吸吸引大量深深圳、惠州州休閑度假假客戶樓盤產品客戶半島一號聯排、疊加80%為廈門客戶金海灣別墅55%為深圳客戶項目名稱開發(fā)時間規(guī)模祈福新村19927500畝廣地花園19981200畝星河灣20011200畝南國奧林匹克花園20013000畝錦繡香江20014000畝華南新城20013000畝雅居樂20024500畝在大廣州，，跨區(qū)域置置業(yè)非常普普遍珠三角中高高端客戶是是高品質度度假物業(yè)主主要需求群群體，置業(yè)業(yè)能力十分分雄厚由于距離和和成本因素素，在本區(qū)區(qū)域置業(yè)用用于周末度度假的客戶戶主要集中中在珠三角角珠三角客戶戶相對于北北京和天津津客戶表現現出了更強強的珠三角角度假置業(yè)業(yè)購買力大珠三角度度假置業(yè)觀觀下深入挖掘旅旅游地產在在珠三角全全局中的發(fā)發(fā)展機會未來的競爭爭視野，必必須脫離惠惠州的局限限，鎖定整整個大珠三三角區(qū)域……對珠三角度度假物業(yè)的的掃描——市場上度假假物業(yè)可分分為碧桂園園模式、東東海岸模式式和天麓模模式東海岸模式（輕資源型）天麓模式（核心資源型）碧桂園模式（近郊概念型）城市擠壓型型白領客戶戶產品升級型型，普通度度假養(yǎng)老型型客戶頂級富豪，，資源占有有型客戶依托極為強強勢的資源源及配套，，樹立市場場領導者地地位，自我我中心化，，自我定價價代表項目：：華僑城天麓麓、萬科天天琴灣、僑僑鑫從都具備一定的的資源，主主要依托于于大型城市市，以資源源整合內部部配套建立立度假氛圍圍，樹立大大社區(qū)形象象代表項目：：萬科東海岸岸、金海灣灣、錦繡山山河批量販賣資資源，缺乏乏真正意義義的大手筆筆，以性價價比為噱頭頭，淪為城城郊白領通通勤社區(qū)代表項目：：碧桂園系列列、金地荔荔湖城南沙碧桂園園：“均價4600元/m2，一線山景景電梯洋房房”47萬，別墅+洋房銷售價格：：洋房價格格4980元/㎡起，戶型為為92-152㎡的二房到四四房；單體體別墅價格格14500-15500元/㎡，戶型為205㎡；度假資源：：高爾夫資源源/獅子洋江景景/酒店主要客戶：：當地居民，，公務員，，企業(yè)員工工，大量碧碧桂園舊業(yè)業(yè)主點評：高爾爾夫成為雞雞肋資源，，度假主題題模糊化，，“度假””淪為單純純的概念，，項目度假假價值驅動動力不夠，，難以拉動動高端度假假客戶，轉轉向低價拉拉動周邊剛剛性自住客客戶，淪為為低價自住住盤荔城碧桂園洋房毛坯3200元/㎡碧桂園假日半島高層洋房5500元/㎡順德碧桂園毛坯均價3300元/㎡碧桂園鳳凰城高層毛坯均價4000元/㎡以碧桂園系列列為代表的近近郊概念型型物業(yè)缺乏乏與度假的的實質性關關聯，在08年淡市中該該弊病表現現更為突出出——依靠低價肉肉搏18000-20000﹤18000城區(qū)別墅與豪華洋房價格對比金海灣、凱旋會洋房珠江新城別墅8000-10000﹤8000郊區(qū)別墅與豪華洋房價格對比雅居樂天域（22層）星河灣星座綠茵島別墅南沙濱?；▓@等廣州的大盤盤別墅前期期基本都是是當大白菜菜賣——碧桂園研發(fā)發(fā)中心陶先先生目前廣州郊郊區(qū)多數別別墅置業(yè)者者基本上看看重的是低低價格，很很多都是小小老板與城城市白領，對對別墅的認認知度和理理解不深……——珠江地產陳陳副總經理理“白領也可住住別墅”“你的一生因因70萬而改變””度假的找不不到度假氣氣氛，居家家的體驗不不到生活的的便利“平過自己起起屋”碧桂園模式式的弊病在同質質化競爭中日日益突出：除除低價外匱乏其他核核心競爭力，，客戶群擴張難難度大，高層淪為白領通勤區(qū)地址：鹽田區(qū)區(qū)大梅沙外環(huán)環(huán)路高速公路路北側占地面積:57578.20平方米總建筑面積:40300平方米開發(fā)周期:萬科東海岸（（1－4期）分5年開發(fā)，2003－2008總戶數:200停車位:1:1.2相關配套：風風情商業(yè)街/會所東海岸模式強調居住環(huán)境境和度假氛圍圍的打造，母母體仍然缺少少核心資源，，發(fā)展到后期期逐漸向第一一居所傾斜一期2003－2004風情商業(yè)街形態(tài)全面展示；湖景展示會所投入使用，部分用作售樓中心風情商業(yè)街開始招租風情商業(yè)街持續(xù)招租，如：好太太家品、香磨坊西餐廳、麥當勞、可愛坊、海岸咖啡、中聯大藥房風情商業(yè)街基本招租完畢，但未完全進駐三期商業(yè)街仍未建設完畢二期2004－2005三期2005－2006啟動區(qū)風情商業(yè)街部分名牌商業(yè)入駐。如：華潤萬家、百安居和順電、招行ATM機、室外CoffeeClub四期2007－20083個主題廣場、5個泳池、2個公園基本建成四期獨立配套藍色會所、游泳池和原生態(tài)荔枝溪谷萬科東海岸的的配套之痛：：1、休閑配套：：內部有建設設，但主要是是基礎運動/小規(guī)模公園，，休閑度假仍仍主要依靠大大梅沙外部資資源2、商服配套：：有基礎商業(yè)業(yè)，但無論是是教育/醫(yī)療等也都要要依靠外部提提供——仍是一個在有有資源的度假假區(qū)內提供短短暫停留的地地段，長期居居住性不足——當前入住率約約30%，小高層不到到10%萬科東海岸開發(fā)歷程回顧顧——配套建設以社社區(qū)內商業(yè)/會所為主，居居住環(huán)境佳但但豐富性、娛娛樂性低一期二期三期四期山脊公園網球場華潤萬家沙灘排球場足球場山脊公園藍色會所泳池湘菜館、名廚飯?zhí)?7年后，珠三角角頂級度假物物業(yè)呈現井噴噴狀態(tài)，且市市場價值不斷斷提升，成功功的關鍵在于于天麓模式的貫徹——即項目核心資資源的打造僑鑫匯景新城城萬科十七英里里萬科天琴灣觀瀾高爾夫華僑城天麓頤和高爾夫莊莊園07年后，珠三角角頂級度假物物業(yè)逐步復蘇蘇，市場價值值不斷提升凱旋灣2007年萬科十七英里純私家海灘凱旋灣國家一級建設控制區(qū)內原生態(tài)山海景觀觀瀾高爾夫世界最大的高爾夫球場華僑城天麓東部華僑城全配套，9平方公里山海景觀萬科天琴灣270度半島全海景，游艇會終身會籍頤和高爾夫莊園南湖國家旅游度假區(qū)，南湖高爾夫俱樂部會籍仰仗核心資源源建立市場統(tǒng)統(tǒng)治力，是珠珠三角頂級度度假物業(yè)成功功的關鍵均價200005000080000100000130000天麓模式下的核心資源源打造——華僑城天麓，，依托東部華僑城強勢配套的低低密度山海大大宅建筑面積(km2)產品、戶型開盤時間價格(萬元/m2)二區(qū)1.7044棟獨棟大宅2008.6.287-8七區(qū)1.76188㎡雙拼、247-334㎡獨棟、1100㎡大宅，共56套2008.5.28雙拼5-7獨棟7-9九區(qū)3聯排9棟260-270㎡別墅2009.8.24-5六區(qū)3.88126套188-305㎡的雙拼、疊拼和洋房2009.8.83-4占地732萬㎡，總建筑筑面積20萬㎡；分為七個區(qū)，，分布在“三三谷”的不同同區(qū)域；與山、海、林林、球場等景景觀和資源和和諧融合；世界建筑大師師理查德?邁耶、新加坡坡SCDA、加拿大ALD、香港許李嚴嚴等全球頂尖尖公司的原版版演繹目前在售的為為天麓八區(qū)，，共計88套北歐風情山山海別墅，面面積在274-355㎡之間，均價為為13萬/㎡，剩余8套雙拼天麓模式下的核心資源源打造——天琴灣的絕版雙海灣景景觀豪華獨棟，附附贈浪騎游艇會終終身會籍一期二期三期11棟低層、聯體退臺式高檔度假國際海岸公館，總計69套豪華會所48棟頂端豪華獨立半島別墅，面積在350-1000㎡之間

均價2-8萬/㎡均價13萬/㎡天琴灣3期2010年4月21日正認籌，其其中03號別墅587㎡、20號別墅501㎡、36號別墅766㎡認籌金45萬元/套，起價8萬、均價13萬、最高23萬元/平方米，總價價8000萬元/套起；28號獨棟別墅890㎡單價280898元/平方米，總價價2.5億元天麓模式下的核心資源源打造——僑鑫從化國際際依托華南最最大的溫泉群群落以及27洞高爾夫，作作為亞運會配配套設施投標顧問美國BSA總體規(guī)劃顧問加拿大TPP高爾夫球場球場設計美國IMG景觀設計美國Pinnacle五星級酒店/會議中心建筑設計美國WATG景觀設計新加坡BeltCollins室內設計美國YabuPushelberg香港JohnChan溫泉SPA養(yǎng)生中心建筑設計香港Gravity顧問香港ConceptSaphyr智能化顧問Honeywell頂級配套體系系：包括27洞高爾夫球場場、公園俱樂樂部、白金五五星級酒店/國際會議中心心、體育公園園、溫泉SPA養(yǎng)生中心以及及博物館，作為亞運會配配套會館，總總投資高達80億區(qū)位：廣州從化溫泉泉地區(qū)西側，，位于流溪河河支流楊梅坑坑河河谷平原原地帶占地面積：3697畝總建筑面積：：883592㎡功能定位：集國際會議、、溫泉養(yǎng)生、、生態(tài)休閑為為一體的度假假中心和高端端服務基地首期住宅物業(yè)業(yè)：溫泉獨棟別墅墅17套，其中300㎡總計3套、400㎡總計8套、600㎡總計4套、800㎡企業(yè)會館總計計2套“4.15””新政對珠三角角休閑度假市市場影響總結結：短期內度度假市場將受受到一定打擊擊，中長期來來看而以自住住為主的剛性性需求將進一一步得到政策策的“眷顧””，頂級度假假物業(yè)將愈加加堅挺未來的休閑閑度假市場場回到“剛性”需求，客戶構成成重新洗牌牌，休閑度度假重新成成為真正富人的的選擇付款方式上上，一次性付款款成為必然客戶對休閑閑度假物業(yè)本本身的品質質、配套完完善以及保保值增值能能力要求更更高，這對項目目提出了更更高要求123堅定走高端端客戶路線線，放棄需需要依賴銀銀行貸款的的“偽富人”項目前期要要在客戶能能感知的地地方加大高高端、有競競爭力的配配套投入以以及打造更更有品質的的產品，提提升項目的的競爭力旅游地產市市場分析對對本項目的的啟示：堅決占位珠珠三角一線線度假物業(yè)業(yè)陣營，梳梳理本項目目核心資源源，建立市市場區(qū)隔項目占位占位珠三角角一線度假假物業(yè)陣營營不走碧桂園模式投機取巧的“偽度假”道路，避免東海岸模式忽視內部資源整合的失誤，梳理本項目的核心資源，建立市場區(qū)隔內部流程的的資源整合合與提升核心關鍵資源可整合資源可提升資源自然溫泉、交通區(qū)位湯泉林場、九龍?zhí)丁⑺畮焐降兀ǜ郀柗颍┤宋臇|坡文化古縛婁國服務湯泉國賓館養(yǎng)老養(yǎng)生藥膳79項目解讀Part.1目標及核心心問題導出出Part.2發(fā)展模式研研判Part.3發(fā)展模式下下的市場分分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項目開發(fā)建建議Part.7整體定位Part.6實施戰(zhàn)略的的思考及解解構項目資源及及驅動模式式層面市場競爭格格局層面項目資源稟稟賦＋驅動動力模式擬擬合珠三角頂級級度假物業(yè)業(yè)如何體現珠珠三角一線線度假物業(yè)業(yè)的高形象象？深度開發(fā)模模式如何落落實？溫泉與地產產如何結合合？地產如如何介入？？物業(yè)價值值如何最大大化在推導本項項目的發(fā)展展戰(zhàn)略之前前我們借鑒BlueLagoon的發(fā)展歷程程……1、整合政府府權威部門門資源，獲獲得最廣泛泛的認同2、開發(fā)衍生生產品，擴擴大知名度度及影響力力3、在母體成成功的基礎礎上進行規(guī)規(guī)模復制Lagoon在本區(qū)域一家供熱公司進駐后初步形成第一批在Lagoon泡溫泉的游客發(fā)現了其對牛皮癬的獨特療效第一個公共溫泉泡池開業(yè)第一家得到國家衛(wèi)生部認可的治療牛皮癬的診所開業(yè)第一款Lagoon護膚品面市Lagoon有限公司與權威衛(wèi)生機構開辦皮膚病療養(yǎng)中心擴建后LagoonSPA正式開業(yè)（99-7-15）Lagoon新款護膚品上市Lagoon臉部護膚系列產品面市Spa區(qū)開業(yè)，開始提供水療及按摩服務在首都雷克雅未克開設Lagoon專賣店Lagoon門診部開業(yè)Lagoon在雷克雅未克中心開設新店Lagoon在雷克雅未克國際機場開設藍湖化妝品店及Spa店19761981198719941995199720062005.620032002200019992007計劃擴大一半BlueLagoon發(fā)展歷程1：BlueLagoonClinic—獲得冰島國國家衛(wèi)生部部認證的醫(yī)醫(yī)療診所2：BlueLagoonLib與世界一流流的研究專專家實驗室室建立合作作關系，確確保研究成成果的權威威性由50－60平米的室內內池及350平米的室外外池組成；；配備了15個雙人床療療養(yǎng)房無障礙設計計考慮殘障障人士的需需求在治療的同同時可以享享受其它的的相關娛樂樂休閑活動動Prof.JeanKrutmann國際知名的的皮膚學專專家（皮膚膚衰老及環(huán)環(huán)境醫(yī)學方方面享有聲聲譽）整合資源通過高質量量的管理及及運營爭取取各種獎項項，確保一一流溫泉度度假區(qū)的聲聲譽及服務務保證2005世界最佳溫溫泉Spa獎2004最佳出口創(chuàng)創(chuàng)匯獎(ThePresidentofIceland'sAwardforExportAchievement)BlueLagoon——門診大樓燈燈光工程獲獲得2006北歐照明獎獎MedicalCenter——DVCulturalAwardforBLUELAGOONBlueLagoon——因為連續(xù)四四年獲得藍藍旗稱號（（旅游管理理部門頒發(fā)發(fā)）注：藍旗獎獎主要是為為旅游環(huán)境境保護及開開發(fā)作出杰杰出貢獻的的企業(yè)，表表明其達到到很高管理理水平獎項聲譽藍湖（BlueLagoon）案例KPI總結KPI自身資源最最大化開發(fā)發(fā)外圍資源整整合穩(wěn)健發(fā)展建筑設計溫泉體驗設設施多樣化化及復合化化開發(fā)出一系系列產品，，并形成產產業(yè)化、連連鎖化產品與溫泉泉體驗無縫縫結合的保保養(yǎng)及按摩摩服務獲得國家衛(wèi)衛(wèi)生部門認認證，消除除客戶質疑疑與世界一流流專家及實實驗室合作作，獲得領領先的權威威持續(xù)的獲取取旅游部門門權威榮譽譽，保證旅旅游口碑與周邊景點點互動，增增加游客駐駐留時間逐步完善及及擴大相關關設施，避避免財務危危機通過功能復復合擴大客客戶源，保保證設施的的最大運營營在相對成熟熟及穩(wěn)健后后進行規(guī)模模的擴張建筑與自然然的融合，，使人獲得得最大的放放松建筑與藝術術的完美融融合，增加加客戶吸引引力人性的、無無障礙設計計考慮不同同人群的需需求（兒童童、孕婦、、殘疾人及及老年人））建立中國一流流溫泉度假區(qū)區(qū)標準，樹立立領導者地位位與政府機構（（衛(wèi)生部）、、國際一流研研究機構合作作，獲得高端端形象及權威威支持與周邊旅游景景點、文化古古跡展開深度度合作合作或單獨成成立研究機構構，進行深度度開發(fā)，以期期形成外衍產產品，迅速形形成核心競爭爭力注重氛圍營造造，避免大而而全的高成本本平鋪式開發(fā)發(fā)，分期投入入，滾