上海新天地安信豪庭項(xiàng)目策劃

上海新天地安信豪庭項(xiàng)目策劃安信集團(tuán)2007年5月提要:一.項(xiàng)目概況二.市場定位三.目標(biāo)客戶四.規(guī)劃設(shè)計(jì)概念五.發(fā)展規(guī)模六.投資概算及收益評估七.發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃八.銷售進(jìn)度計(jì)劃九.項(xiàng)目經(jīng)營管理十.專業(yè)顧問十一.安信置地簡介一.項(xiàng)目概況項(xiàng)目與上海新天地廣場一街之隔，新天地廣場座落在高雅繁華的淮海中路旁，黃陂南路和馬當(dāng)路之間三萬平方米的地塊上，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯處。這個(gè)項(xiàng)目以中西合壁、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，集歷史、文化、旅游、餐飲、商業(yè)、娛樂、住宅和辦公等多功能的特色小區(qū)。附近有1.2萬平方米人工湖、3.2萬平方米綠地,醫(yī)院、11萬伏變電站、交通、水、氣等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。

一.項(xiàng)目概況-地理位置位於盧灣區(qū)的中心部份，地塊面積為16,500平方米,東有淮海公園、太平橋綠地、西有復(fù)興公園、北有人民廣場綠地,為上海市中心區(qū)綠化率最高地段。一.項(xiàng)目概況–週邊環(huán)境新天地安信豪庭所在地一.項(xiàng)目概況–週邊環(huán)境中國共產(chǎn)黨第一次大會會址一.項(xiàng)目概況–週邊環(huán)境新天地廣場餐飲食肆一.項(xiàng)目概況–週邊環(huán)境新天地安信豪庭東面景觀一.項(xiàng)目概況–週邊環(huán)境新天地安信豪庭對面的酒店二.市場定位-數(shù)據(jù)分析根據(jù)上海有關(guān)房地產(chǎn)資料分析和市場調(diào)查所得,三種主要物業(yè)狀況如下:1.寫字樓:租金價(jià)格基本與香港灣仔、金鍾區(qū)的寫字樓同價(jià),供應(yīng)量和空置呈中等狀況,經(jīng)營利潤低,風(fēng)險(xiǎn)較高;2.中高檔住宅:價(jià)格定位在6千至1萬元間,本地公司有較高的土地存量,競爭相對激烈,利潤較低;3.精品豪宅:價(jià)格定位1.5萬元以上,供應(yīng)量極少,市場需求旺盛,與香港豪宅價(jià)格有8倍比率。二.市場場定位以人性、、智能、、環(huán)保、、文化、、創(chuàng)新為為基本原原則,創(chuàng)創(chuàng)建上上海最高高標(biāo)準(zhǔn)的的豪華住住宅精品品。三.目標(biāo)標(biāo)客戶成功人士士~中外企業(yè)業(yè)領(lǐng)袖投資公司司~購置物業(yè)業(yè)收租四.規(guī)劃劃設(shè)計(jì)概概念新天地安安信豪庭庭住宅區(qū)區(qū)的設(shè)計(jì)計(jì)將以人人性、環(huán)環(huán)保、智智能、文文化、創(chuàng)創(chuàng)新五項(xiàng)項(xiàng)原則為為設(shè)計(jì)主主題，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目優(yōu)越的的位置和和周邊的的人文環(huán)環(huán)境，創(chuàng)創(chuàng)建一流流的豪宅宅區(qū)。豪庭由兩兩排10至23層樓宇宇，並列列成住宅宅小區(qū)，，絹絹流流水的小小溪圍繞繞著整個(gè)個(gè)小區(qū)，，小區(qū)內(nèi)內(nèi)假山流流水、小小橋、中中央綠地地面積逾逾1萬平平方米，，小區(qū)內(nèi)內(nèi)人車分分流，泳泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場等等會所設(shè)設(shè)施配套套齊全，，形成小小橋、流流水、人人家的高高規(guī)劃標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)豪宅宅區(qū)。五.發(fā)展展規(guī)模佔(zhàn)地面積積:16,300平方方米容積率:3.2總建築面面積:68,000平平方米其中:地地上建築築面積52,000平平方米商住面積積:5,000平方米米住宅單位位約:250個(gè)個(gè)(180-230平平方米)地下建築築面積16,000平平方米停車位:200個(gè)總投資金金額人民民幣:6億元六.投資資概算及及收益評評估1.技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo):土地面積積約:1.63萬平方方米容積率約約:3.2總建筑面面積約:6.8萬平方方米其中:臨臨街商商舖約:3,000平平方米小高層住住宅約:3.6萬平方方米高層住宅宅約:1萬平方方米會館約:2,000平平方米物業(yè)用房房約:1,000平方方米地下汽車車庫:16,000平平方米,約:200個(gè)個(gè)六.投資資概算及及收益評評估項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)惠政策策:1.土地地款2.8億已已包括土土地出讓讓金;2.項(xiàng)目目免所得得稅(33%);3.城市市大配套套費(fèi)減半半。六.投資資概算及及收益評評估2.成本本支付:土地成成本:2億8,000萬元,樓面地地價(jià):5,364元/平方米專業(yè)費(fèi)費(fèi)用:800萬萬元(包包括:市市場顧顧問、建建築設(shè)計(jì)計(jì)、庭園園景觀設(shè)計(jì))建安成本本約:2,500元/平方米米*6.8=1億7,000萬元(包括:機(jī)電電、外牆系統(tǒng)統(tǒng)、庭園園綠化、、衛(wèi)浴、、廚房裝裝修及設(shè)設(shè)備)配套費(fèi)約約:1,000萬元建設(shè)準(zhǔn)備備費(fèi)約:1,500萬萬元(包包括項(xiàng)目目的中介介費(fèi)用)財(cái)務(wù)費(fèi)用用約:8%=6,000萬元元(1.5年)營銷廣告告費(fèi)約:4%=2,000萬萬元管理費(fèi)用用約:3%=2,000萬元元(2年年)不可預(yù)見見費(fèi)約:3%=1,500萬萬元項(xiàng)目成本本合計(jì):5億9,800萬元元單方成本本(按可可售面積積約5.98萬萬平方米米):10,000元元/平方方米六.投資資概算及及收益評評估3．收益益評估:收入估計(jì)計(jì)約:9億2,800萬元臨街商舖舖:(3,000平方方米*30,000平平方米/萬元)=9,000萬萬元小高層約約:(3.6*18,000平方米米/萬元元)=6億4,800萬高層約:(1*15,000平方米米/萬元元)=1億5,000萬元車庫約(個(gè)):20萬萬元/個(gè)個(gè)*200個(gè)=4,000萬萬元2.毛利利率:9億2,800-成成本5億億9,800=3億3,000萬元元3年回回報(bào)率:37%若按投入入3.5億元後後開始賣賣樓即:年回報(bào)報(bào)率為63%七.發(fā)展展進(jìn)度計(jì)計(jì)劃1．項(xiàng)目實(shí)施施進(jìn)度預(yù)預(yù)案2007.9底底前10.31前前11.30前2008.5.8前2009.12.31前簽訂意向向書簽簽訂協(xié)協(xié)議書簽簽訂訂合資公公司交交接土土地竣竣工入入住章程、合合同書2．建設(shè)資金金安排計(jì)計(jì)劃11.30前簽簽訂合同同2月月份起200付人民幣幣5000萬元元按按拆拆遷進(jìn)度度付款付付清清土地款款竣竣工結(jié)結(jié)清款項(xiàng)項(xiàng)3.項(xiàng)項(xiàng)目啟動動自2007年7月月開始至至2009年12月底底前完成成,合合計(jì)2.5年。。八.銷售售進(jìn)度計(jì)計(jì)劃由支付首首期土地地訂金至至所共25個(gè)個(gè)月2007年12月至2009年12月有單位售售出並收收到所有有款項(xiàng)需時(shí)建築工程程需時(shí)共20個(gè)個(gè)月2008年5月月至2009年年12月月地塊完成成拆空第5個(gè)月月2007.12月至2008年4月月開始建築築工程第6個(gè)月月2008年5月月完成結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂?shù)?5個(gè)個(gè)月2009年9月月可以交付付單位第25個(gè)個(gè)月2009年12月九.項(xiàng)目目經(jīng)營管管理1.項(xiàng)目目公司:中方:上海復(fù)復(fù)興建設(shè)設(shè)投資公公司持股:1%(代代表盧灣灣區(qū)政府府)外方:安安信置地地(上海海)有限限公司持股:99%(投資者者控股BVI注注冊)2.管理理公司:安信置置地(中中國)有有限公司司3.管理理方式:管理公公司負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目的的全程策策劃及及運(yùn)作作,收取取投資總總額的3%作為為管理費(fèi)費(fèi)用。4.項(xiàng)目目監(jiān)理:外聘各各專業(yè)公公司進(jìn)行行專項(xiàng)管管理。十.專業(yè)業(yè)顧問1.項(xiàng)目目可行性性研究顧顧問:世邦魏理理士有限限公司(CBRichardEllis)2.建築築顧問及及設(shè)計(jì)師師:柏濤設(shè)計(jì)計(jì)有限公公司(LPT)利安建築築工程設(shè)設(shè)計(jì)顧問問有限公公司(L&O)3.景觀觀及園林林設(shè)計(jì):泛亞易道道有限公公司(EDAW)4.銷售售代理:鉅亨信息息技術(shù)咨咨詢(上上海)有有限公司司仲量行、、戴德梁梁行(JonesLangLaSalle、DTZ)5.工程程造價(jià)顧顧問:上海審計(jì)計(jì)建設(shè)工工程造價(jià)價(jià)咨詢有有限公司司十一.安安信置地地簡介安信置地地(中國國)有限限公司秉秉承“始始於智慧慧，成於於信賴””的宗旨旨，並將將這一宗宗旨灌注注到屬下下的所有有建筑群群中，致致力於興興建更多多的高素素質(zhì)樓宇宇。多年年來，安安信置地地陸續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大在中中國的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模模，在上上海、天天津、汕汕頭、揭揭陽等地地參與興興建了多多個(gè)高級級物業(yè)發(fā)發(fā)展項(xiàng)目目，目前前已建成成樓宇總總面積超超過60萬平方方米。安安信置地地為:國國際購物物中心協(xié)協(xié)會會員員公司,集團(tuán)董董事長:陳奇先先生,是是天津城城建學(xué)院院客座教教授。安信置地地於汕頭頭市發(fā)展展的別墅墅小區(qū)安信置地地於揭陽陽市發(fā)展展的住宅宅小區(qū)安信置地地於天津津市發(fā)展展的新安安購物廣廣場安信置地地於天津津市發(fā)展展的新安安花園安信置置地於於天津津市發(fā)發(fā)展的的儒園園住宅宅小區(qū)區(qū)9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:55:5422:55:5422:551/6/202310:55:54PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2322:55:5422:55Jan-2306-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:55:5422:55:5422:55Friday,January6,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2322:55:5422:55:54January6,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。06一月202310:55:54下午午22:55:541月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2310:55下午1月-2322:55January6,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/622:55:5422:55:5406January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。10:55:54下下午午10:55下下午午22:55:541月月-239、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。22:55:5422:55:5422:551/6/202310:55:54PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2322:55:5422:55Jan-2306-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。22:55:5422:55:5422:55Friday,January6,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2322:55:5522:55:55January6,202314、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。06一一月202310:55:55下下午22:55:551月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月2310:55下下午1月-2322:55January6,202316、少年十五二二十時(shí)，步行行奪得胡馬騎騎。。2023/1/622:55:5522:55:5506January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。10:55:55下下午午10:55下下午午22:55:551月月-239、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談?wù)勗捲??！?2:55:5522:55:5522:551/6/202310:55:55PM11、越是是沒有有本領(lǐng)領(lǐng)的就就越加加自命命不凡凡。1月-2322:55:5522:55Jan-2306-Jan-2312、越是是