房地產(chǎn)黑弧上海某地產(chǎn)海上春園第一部分市場(chǎng)

第一部分市場(chǎng)調(diào)查與分析1-1海上春天項(xiàng)目概況1-1-1、位置及規(guī)劃面積：1、本項(xiàng)目座落于上海春申示范區(qū)總體規(guī)劃中的4號(hào)—9號(hào)地塊，東西長(zhǎng)約800米，南北寬約600米，基地呈長(zhǎng)方形，總占地面積66.46公頃，約996.8畝?；匚挥谄治鏖h行區(qū)莘莊站南廣場(chǎng)以南。1-1海上春天項(xiàng)目概況1-1-2、總體規(guī)劃設(shè)想：1、本項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)完成，住宅容積率為1.26，總建筑面積48萬(wàn)平方米，以多層和小高層為主，局部規(guī)劃地低層聯(lián)體住宅和高層住宅。項(xiàng)目一期總占地面積8.37公頃，約125.6畝，住宅容積率為1.31，建筑面積9.5萬(wàn)平方米。1-1海上春天項(xiàng)目概況1-1-3、一期住宅規(guī)劃：住宅造型錯(cuò)落有致，八層電梯樓與多層住宅、沿湖區(qū)的別墅形成圍合；構(gòu)成豐富的外部空間景觀。建筑單體造型現(xiàn)代，外墻色彩富美國(guó)風(fēng)情，屋頂坡型和平型結(jié)合，明快輕松的陽(yáng)臺(tái)，形成現(xiàn)代色彩的立面景觀。建筑朝向以東南向?yàn)橹?，以避免太?yáng)西曬及增加空氣對(duì)流。1-1海上春天項(xiàng)目概況重點(diǎn)特色是建成集購(gòu)物休閑娛樂(lè)為一體的節(jié)日集會(huì)式商業(yè)中心，形成步行街。春申城中的商業(yè)中心和文化中心均位于萬(wàn)科海上春天住宅小區(qū)內(nèi)，本項(xiàng)目還將擁有文化體育中心、學(xué)校、醫(yī)院、金融郵電、超市系統(tǒng)、農(nóng)茂市場(chǎng)、商業(yè)街、各類社區(qū)服務(wù)中心等，配套設(shè)施一應(yīng)俱全。保留基地原貌，整治區(qū)內(nèi)河流，并形成活水梯形水域。1-1海上春天項(xiàng)目概況1-1海上春天項(xiàng)目概況1-1-4、周邊交通情況：項(xiàng)目地處浦西，為上海新型發(fā)展地區(qū)，自地鐵一號(hào)線開(kāi)通到莘莊，使本住宅項(xiàng)目與市內(nèi)連為一片，特別是方便了徐匯區(qū)及地鐵沿線的人群。距地鐵一號(hào)線的莘莊站僅八百米，北臨春申路，南臨春申塘，西邊莘奉公路（南北快速干線），東臨偉業(yè)路，與上海春城接壤。公交車線路繁多，通達(dá)市區(qū)各處，方便快捷。1-2市場(chǎng)環(huán)境分析1-2-1、上海樓市大環(huán)境1-2-1-1、政策利好，逐步升溫世紀(jì)之交的2000年，宏觀經(jīng)濟(jì)在連續(xù)幾年政策的有力拉動(dòng)下，出現(xiàn)向好走勢(shì)。上海房地產(chǎn)業(yè)在此大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)十分活躍的局面：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)勁回升，商品房銷售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高。1-2市場(chǎng)環(huán)境分析2000年第二季度，上海樓市出現(xiàn)回升之勢(shì)，實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)123.02億元，同比增長(zhǎng)27億元，增幅28.5%；從2000年第三季度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)361.51億元，同比增長(zhǎng)53億元，增幅17.20%；2000年1-9月，商品房銷售面積達(dá)1054.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)237萬(wàn)平方米，增幅28.6%；1-2市場(chǎng)環(huán)境分析1-2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境隨著住房房制度改改革的推推行，貨貨幣化分分房實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，公積積金和各各大商業(yè)業(yè)銀行的的貸款支支持，政政府一系系列優(yōu)惠惠政策的的出臺(tái)，，大大提提高了居居民的住房房購(gòu)買力力?！笆迤谄陂g”，，日新月月異的軌軌道交通通和環(huán)境境建設(shè)，，也將對(duì)對(duì)本市住住宅消費(fèi)費(fèi)起到了了積極拉拉動(dòng)作用用。今年年，地鐵鐵二號(hào)線線的正式式通車、、明珠線線的試通通車，以以及蘇州州河整治治一期工工程、延延中綠地地等開(kāi)工工建設(shè)，，都對(duì)周周邊樓市市的活躍躍產(chǎn)生了了直接效效應(yīng)。1-2-1-2、土地地一級(jí)市市場(chǎng)控制制2000年，上上海市府府繼續(xù)對(duì)對(duì)土地的的供給實(shí)實(shí)施嚴(yán)格格控制，，有效地地抑制了了一級(jí)市市場(chǎng)，今今年一季季度土地地出讓面面積為188萬(wàn)平方米米，較去去年同期期減少6%。其中，，內(nèi)銷商商品房出出讓面積積占總量量的49%，較去年年同期減減少27%，外銷商商品房出出讓面積積中98%是工業(yè)用用地，扣扣除這一一因素，，外銷商商品房出出讓面積積僅1.68萬(wàn)平方米米，比去去年同期期減少76%。土地一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)開(kāi)始回落落。1-2市場(chǎng)環(huán)境境分析1-2-1-3、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資下下降在房地產(chǎn)產(chǎn)供求矛矛盾一時(shí)時(shí)難以緩緩解的情情況下，，投資逐逐漸趨向向理性，，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資額減減少。1999年一季季度房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資額額48.57億億元，與與1998年同同期相比比，減少少28%，完成成土地開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積為14.62萬(wàn)平方方米，比比1998年同同期下降降36%，商品品房竣工工面積和和商品房房開(kāi)發(fā)面面積分別別比98年一季季度相比比減少19%和和4%，，商品房房竣工面面積首次次出現(xiàn)回回落，形形成了上上海房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商穩(wěn)健健經(jīng)營(yíng)的的觀念。。1-2市場(chǎng)環(huán)境境分析1-2-1-4、個(gè)人購(gòu)房房比重不不斷提高高1999年一季度度個(gè)人購(gòu)購(gòu)買商品品房的比比重繼續(xù)續(xù)上升。。外銷商商品房中中銷售屬屬個(gè)人購(gòu)購(gòu)買583套，占68.7%；預(yù)售中中屬個(gè)人人購(gòu)買22790套，占預(yù)預(yù)售總額額的95.9%。內(nèi)銷商商品房中中銷售屬屬個(gè)人購(gòu)購(gòu)買22772套，占91.34%；預(yù)售中中屬個(gè)人人購(gòu)買20862套，占預(yù)預(yù)售總額額96.9%。去年同同期上升升2.5個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。這表表明，上上海房地地產(chǎn)業(yè)購(gòu)購(gòu)房主要要以個(gè)人人購(gòu)房行行為為主主房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)觀觀念形成成。1-2市場(chǎng)環(huán)境境分析1-2-1-5、個(gè)人購(gòu)房房比重不不斷提高高三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)的活躍躍對(duì)二級(jí)級(jí)市場(chǎng)也也具有較較大的推推動(dòng)作用用，一定定程度上上拉動(dòng)了了住宅潛潛在市場(chǎng)場(chǎng)的需求求，舊公房上上市平均均出售價(jià)價(jià)為11.24萬(wàn)元/套，平平均建筑筑面積為為51.1平方方米，新新購(gòu)房平平均購(gòu)房房?jī)r(jià)25.53萬(wàn)元/套，平平均建筑筑面積為為92.39平平方米。。可看出出通過(guò)已已售公房房上市再再購(gòu)進(jìn)新新房來(lái)改改善居住住條件的的市民是是一個(gè)較較大的潛潛在市場(chǎng)場(chǎng)。1-2市場(chǎng)環(huán)境境分析1-2-2、閔閔行區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)境境1-2-2-1、道路路和交通通構(gòu)成了了閔行區(qū)區(qū)的新動(dòng)動(dòng)脈，作作為率先先交通設(shè)設(shè)施改造造的新興興城區(qū)，，高架、、地鐵和和公交形形成了地地面、地地下的多多層次立立體交通通體系。。出行的的方便讓讓閔行與與市中心心的距離離縮短，，且各區(qū)區(qū)到閔行行的道路路交通均均不設(shè)過(guò)過(guò)橋費(fèi)用用。1-2市場(chǎng)環(huán)境境分析1-2-2-2、當(dāng)年年一號(hào)線線的開(kāi)通通曾使眾眾多閔行行業(yè)主在在購(gòu)房時(shí)時(shí)獲得房房產(chǎn)投資資的回報(bào)報(bào)，據(jù)物物業(yè)調(diào)查查記錄顯顯示，地地鐵一號(hào)號(hào)線開(kāi)通通至今，，沿線物物業(yè)的價(jià)價(jià)格已上上升15個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。以1995年每平方方米2200元購(gòu)進(jìn)新新梅花園園為例，，一年后后每平方方米的收收益為600元，現(xiàn)在在越來(lái)越越多的人人認(rèn)識(shí)到到這一點(diǎn)點(diǎn)，把居居住閔行行作為投投資置業(yè)業(yè)的新時(shí)時(shí)尚。1-2市場(chǎng)環(huán)境境分析1-2-2-3、閔行行區(qū)綠意意盎然的的居住區(qū)區(qū)和街道道，讓眾眾多精明明的上海海人為之之心動(dòng)。。綠化面面積從1992年的不不足80萬(wàn)平方方米，猛猛增到目目前3690萬(wàn)萬(wàn)平方米米，綠化化普及率率達(dá)98.3％％，今年年小區(qū)綠綠化將力力爭(zhēng)30.6公公頃的指指標(biāo)。同同時(shí)通過(guò)過(guò)實(shí)施““宣教、、碧水、、藍(lán)天、、綠地、、寧?kù)o、、潔凈、、綠色工工業(yè)和都都市農(nóng)業(yè)業(yè)”八大大工程，，成為全全國(guó)第一一個(gè)環(huán)境境保護(hù)模模范城區(qū)區(qū)，并力力爭(zhēng)在今今年創(chuàng)建建園林城城區(qū)。1-2市場(chǎng)環(huán)境境分析1-2-2-4、同同時(shí)，市市政配套套及道路路交通改改造，購(gòu)購(gòu)物大環(huán)環(huán)境以及及醫(yī)療環(huán)環(huán)境的完完善，也也成了吸吸引市中中心購(gòu)房房者的重重要因素素。作為為上海市市西南的的新興居居住城區(qū)區(qū)，因?yàn)闉椤靶隆薄倍吮姸喽嚅_(kāi)發(fā)商商的目光光，也因因?yàn)榍蟆啊靶隆鲍@獲得了迅迅猛的發(fā)發(fā)展。閔行區(qū)新新建樓盤(pán)盤(pán)分布，，具有明明顯區(qū)域域性，主主要集中中在虹橋橋、七寶寶、莘莊莊和梅隴隴四個(gè)地地區(qū)。1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析1-2-3、、閔行區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境分析因萬(wàn)科海上春春天位于閔行行區(qū)，地鐵、、環(huán)境和規(guī)模模是重要賣點(diǎn)點(diǎn)，所以我們們將重點(diǎn)對(duì)本本案附近或地地鐵沿線的同同質(zhì)樓盤(pán)進(jìn)行行針對(duì)性分析析。1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析上?？党巧仙虾：］烦巧仙虾４捍撼敲冯]城世紀(jì)苑苑望望族苑西西班班牙名園陽(yáng)明國(guó)際花苑苑香香樹(shù)麗舍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析1-2-3-1、上海康康城位于莘莊附近近，占地100萬(wàn)平方米米，綠化覆蓋蓋率逾50%，戶戶朝陽(yáng)陽(yáng)，小區(qū)主要要由8-12層新古典主主義歐陸風(fēng)格格小高層組成成。兩萬(wàn)平方米人人造海灣、高高爾夫練桿場(chǎng)場(chǎng)、親水公園園、多功能球球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、藝術(shù)廊道道等設(shè)施組成成的高尚大型型社區(qū)。1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析占地面積25萬(wàn)平方米銷售價(jià)格2400-3400建筑面積50萬(wàn)平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套數(shù)1300開(kāi)盤(pán)日期2000.5.13容積率1.97入伙日期2001.5.31綠化率50%戶型類別發(fā)展商商譽(yù)高，實(shí)力強(qiáng)1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析1-2-3-2、上海莘莘城位于莘奉路，，由名貴苑、、名城苑和牡牡丹苑構(gòu)成，，占地160萬(wàn)平方米的的國(guó)際化新都都市，包括五五星級(jí)酒店、、SHOPPINGMALL、博覽中心、中中央公園。未未來(lái)規(guī)劃前景景極具誘惑力力。社區(qū)內(nèi)目前銷銷售的是十八八層住宅，具具有極佳的景景觀視野，小小區(qū)物業(yè)為點(diǎn)點(diǎn)式設(shè)計(jì)，房房型存在一些些局限性。1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析占地面積89萬(wàn)平方米銷售價(jià)格2700-3500建筑面積（一期）13.5萬(wàn)平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套數(shù)950開(kāi)盤(pán)日期1998.9容積率入伙日期1999.6.30綠化率45%戶型類別5000平方米大型升降式廣場(chǎng)，二十項(xiàng)趣智社區(qū)景觀1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析1-2-3-3、上海春春城位于春申示范范住宅區(qū)內(nèi)蓮蓮花南路，屬屬于外環(huán)線以以外偏遠(yuǎn)地區(qū)區(qū)，近一公里里的中軸水廊廊大道，兩幢幢建筑間2500平方米米半合圍中庭庭景觀花園，，智能化設(shè)計(jì)計(jì)。社區(qū)占地面積積31公頃，，12幢小高高層，配套設(shè)設(shè)施一應(yīng)俱全全，公交線703、735、725經(jīng)過(guò)，交通通便捷。1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析占地面積31萬(wàn)平方米銷售價(jià)格2900-3500建筑面積（二期）31萬(wàn)平方米付款方式一次性、分期（首期三成，七成按揭）、7成30年按揭套數(shù)3500開(kāi)盤(pán)日期容積率1.1入伙日期綠化率50%戶型類別近一公里的中軸水廊大道體現(xiàn)發(fā)展商獨(dú)到的規(guī)劃理念1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析1-2-3-4、梅隴城城世紀(jì)苑位于滬閔路，，蓮花南路交交匯處，地鐵鐵一號(hào)蓮花路路站，世紀(jì)苑苑定位中高檔檔，大面積房房型設(shè)計(jì)，完完善的會(huì)所公公建配套，獨(dú)獨(dú)有的弧型外外觀造型。由四幢多層，，四幢小高層層，一幢高層層組成。1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析占地面積7.9萬(wàn)平方米銷售價(jià)格3980-4800建筑面積（一期）8.5萬(wàn)平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折、7成20或30年按揭套數(shù)465開(kāi)盤(pán)日期1999.10容積率2.04入伙日期2000.10綠化率51.5%戶型類別1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析1-2-3-5、梅隴城城望族苑位于閔行和徐徐匯之間，大大型純住宅小小區(qū)，建筑立立面采用新古古典主義風(fēng)格格，優(yōu)質(zhì)面磚磚鋪就，小區(qū)區(qū)由五幢小高高層組成，一一梯兩戶或三三戶。設(shè)電子子對(duì)講防盜和和配備電子監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)。建筑外型簡(jiǎn)潔潔明快，缺點(diǎn)點(diǎn)是戶型面積積偏大。1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析占地面積3.3萬(wàn)平方米銷售價(jià)格3500-4500建筑面積（一期）6.2萬(wàn)平方米付款方式一次性9.5折、8成30年按揭套數(shù)362開(kāi)盤(pán)日期2000.2.26容積率入伙日期2000.8.12綠化率40%戶型類別1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析1-2-3-6、西班牙牙名園滬閔路旁，地地鐵蓮花路站站附近，住宅宅洋溢著一種種濃烈、豪放放、自由的西西班牙風(fēng)情，，6000平平方米開(kāi)放草草原，三萬(wàn)平平方米二十一一世紀(jì)休閑廣廣場(chǎng)，一條長(zhǎng)長(zhǎng)溪將廣場(chǎng)層層層相連，一一川秀水貫穿穿社區(qū)主軸。。小區(qū)由19幢多層，23幢小高層層組成。1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析BlueCreationAd.藍(lán)色創(chuàng)意占地面積8.5萬(wàn)平方米銷售價(jià)格3500-4600建筑面積（一期）6萬(wàn)平方米付款方式一次性9.7折、分期（首期三成，余款按工程進(jìn)度付）7成30年按揭套數(shù)670開(kāi)盤(pán)日期2000.4.30容積率1.86入伙日期2001.4綠化率50%戶型類別1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析1-2-3-7、陽(yáng)明國(guó)國(guó)際花苑小區(qū)位于莘莊莊新鎮(zhèn)水清路路旁，緊鄰滬滬杭高速公路路和外環(huán)線，，小區(qū)由38幢多層，4幢小高層，，4幢高層組組成，建筑歐歐陸風(fēng)格，月月亮河貫穿小小區(qū)，區(qū)內(nèi)天天然景致，雕雕塑小品，中中心綠化等景景觀表現(xiàn)出現(xiàn)現(xiàn)代節(jié)奏。因地理位置原原因，受外界界干擾較大。。1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析占地面積15.9萬(wàn)平方米銷售價(jià)格3080-4200建筑面積（一期）付款方式一次性9.7折、7成30年按揭套數(shù)1980開(kāi)盤(pán)日期1999.10.8容積率1.20入伙日期2000.12.8綠化率50%戶型類別1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析1-2-3-8、香樹(shù)麗麗舍位于水清路旁旁，小區(qū)建筑筑風(fēng)格為歐陸陸古典式，平平頂設(shè)計(jì)坡?tīng)顮钇鸱?，極具具視覺(jué)效果；；小區(qū)規(guī)劃全全力融“人，，建筑，環(huán)境境，歷史”為為一體，在滿滿園馨香和襲襲人綠意中，，體現(xiàn)“老吾吾老以人之老老，幼吾幼以以人之幼”的的溫馨主題。。1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析占地面積8萬(wàn)平方米銷售價(jià)格2800-3750建筑面積（一期）7.8萬(wàn)平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折8成30年按揭套數(shù)504開(kāi)盤(pán)日期2000.7.28容積率1.02入伙日期2001.9.30綠化率41.7%戶型類別1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析分析：從以上資料可可以看出（雖雖然采樣不夠夠全面），莘莘莊區(qū)的樓盤(pán)盤(pán)在定位、價(jià)價(jià)格、風(fēng)格、、內(nèi)部環(huán)境營(yíng)營(yíng)造等方面都都趨向同質(zhì)化；萬(wàn)科海上春天天的形象定位位上要注意與與其他樓盤(pán)拉拉開(kāi)差距，特特別是針對(duì)附附近的競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)。1-2市場(chǎng)環(huán)境分析析1-3目標(biāo)消費(fèi)者分分析1-3目標(biāo)消費(fèi)者分分析1-3-1、、目標(biāo)消費(fèi)群群定位目標(biāo)消費(fèi)群定定位——CBD工作的中產(chǎn)階階層或稱現(xiàn)代代新上海人理由：“軌道概念””形成的地理理優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)科科海上春天坐坐落在CBD的軌道延展的的新地帶環(huán)境和風(fēng)格：：環(huán)境幽雅，，風(fēng)格現(xiàn)代符符合目標(biāo)群的的品位和居住住要求價(jià)位：海上春春天的價(jià)位可可以為中產(chǎn)階階層所接受1-3目標(biāo)消費(fèi)者分分析1-3-2、、中產(chǎn)階層的的生活形態(tài)分分析1-3-2-1、什么是是中產(chǎn)階層非體力勞動(dòng)者者，主要是三三資企業(yè)及小小型私營(yíng)企業(yè)業(yè)的管理層、、金融、貿(mào)易易、傳媒、演演藝界、高科科技、咨詢服服務(wù)業(yè)等行業(yè)業(yè)的從業(yè)人員員，即白領(lǐng)階層中中的精英1-3目標(biāo)消費(fèi)者分分析1-3-2-2、中產(chǎn)階階層的特征年收入在80000元以以上的核心家家庭社會(huì)地位在社社會(huì)權(quán)力分布布的層次中處處于中間位置置大學(xué)以上學(xué)歷歷相對(duì)其它人群群，中產(chǎn)階層層當(dāng)中歸國(guó)留留學(xué)生和前沿沿行業(yè)從業(yè)人人員占的比例例最高1-3目標(biāo)消費(fèi)者分分析馬斯洛心理學(xué)學(xué)需求層次基本生理需求求中產(chǎn)階級(jí)已基本實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)

自尊愛(ài)與歸屬安全生理需求心理需求中產(chǎn)階級(jí)夢(mèng)想想實(shí)現(xiàn)1-3目標(biāo)消費(fèi)者分分析1-3-2-3、中產(chǎn)階階層的工作態(tài)態(tài)度中產(chǎn)階層相對(duì)對(duì)優(yōu)越的生活活是以超時(shí)間間工作為前提提，以承擔(dān)更更大工作壓力力及更高工作作強(qiáng)度為代價(jià)價(jià)。需要的話，可以每天只睡睡3個(gè)小時(shí)，，其余時(shí)間用用來(lái)工作，甚甚至可以放棄棄假期1-3目標(biāo)消費(fèi)者分分析1-3-2-3、中產(chǎn)階階層的工作態(tài)態(tài)度具有危機(jī)感、、成就感雙重重感受收入較豐厚，，有事業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)擔(dān)心自己落入入較低階層與新上司難相相處世界經(jīng)濟(jì)不景景氣時(shí)，公司司裁員新員工對(duì)自己己職位的威脅脅——促使他們們高度敬業(yè)1-3目標(biāo)消費(fèi)者分分析1-3-2-4、中產(chǎn)階階層的憂慮和和對(duì)策憂慮：對(duì)衰老尤為恐恐懼，不論在在生理、年齡齡上，還是在在心理、知識(shí)識(shí)上對(duì)策：加強(qiáng)個(gè)人培訓(xùn)訓(xùn)、交際活躍躍、提高生活活質(zhì)素是中產(chǎn)產(chǎn)階層為化解解生存危機(jī)感感而普通采用用的方式1-3目標(biāo)消費(fèi)者分分析1-3-2-5、中產(chǎn)階階層的生活方方式及態(tài)度背景：上海是一個(gè)特特殊的城市，，起起落落地地發(fā)展進(jìn)程中中，讓上海人人產(chǎn)生普遍的的社會(huì)心理———時(shí)代復(fù)興興作為中國(guó)民族族工業(yè)、進(jìn)步步思想的搖籃籃，“東方明明珠”經(jīng)歷了了相當(dāng)長(zhǎng)一段段輝煌的年代代，走在全國(guó)國(guó)的最前沿現(xiàn)代的中國(guó)百百花齊放，上上海漸失往日日的風(fēng)采，近近幾年，歷史史的機(jī)遇重新新給了朝氣蓬蓬勃的上海人人1-3目標(biāo)消費(fèi)者分分析1-3-2-5、中產(chǎn)階階層的生活方方式及態(tài)度生活方式：上海中產(chǎn)之家家，對(duì)穿著、、飲食的時(shí)尚尚潮流投入相相對(duì)較多家庭理財(cái)方面面選擇股票較較普遍，也選選擇風(fēng)險(xiǎn)較小小的儲(chǔ)蓄和購(gòu)購(gòu)買保險(xiǎn)選擇租房比買買房更普遍，，這和上海好好房產(chǎn)價(jià)格較較高有關(guān)1-3目標(biāo)消費(fèi)者分分析1-3-2-5、中產(chǎn)階階層的生活方方式及態(tài)度生活態(tài)度：追求享受———“自己工作作那么辛苦，，就應(yīng)該享受受好一些”“享受多一些些，享受好一一些”是他們們的人生信條條——努力工作作就是為了活活得更好1-3目標(biāo)消費(fèi)者分分析1-3-2-6、中產(chǎn)階階層目前熱衷衷于什么消費(fèi)費(fèi)想方設(shè)法于都都市化生活之之外體驗(yàn)一種種更原始、更更本能、更單單純的生活，，成了現(xiàn)代人人、尤其是中中產(chǎn)階層中的的一種時(shí)尚。。國(guó)外、國(guó)內(nèi)旅旅游成為中產(chǎn)產(chǎn)階層的又一一消費(fèi)熱點(diǎn)1-3目標(biāo)消費(fèi)者分分析1-3-2-6、中產(chǎn)階階層目前熱衷衷于什么消費(fèi)費(fèi)雖然中產(chǎn)階層層中的大部分分是租房子住住，但畢竟不不是長(zhǎng)久之計(jì)計(jì)；他們期望望擁有自己的的物業(yè)，真正正落地生根。。這已成為他他們儲(chǔ)蓄消費(fèi)費(fèi)的最大目標(biāo)標(biāo)與其花錢(qián)租房房子，不如按按揭供樓銀行貸款的條條件是最大障障礙1-2目標(biāo)消費(fèi)者分分析1-3-2-6、中產(chǎn)階階層目前熱衷衷于什么消費(fèi)費(fèi)購(gòu)買汽車，擁?yè)碛凶约旱慕唤煌üぞ咭殉沙蔀橹挟a(chǎn)階層層的一種時(shí)尚尚消費(fèi)。一來(lái)來(lái)汽車可以作作為交通工具具；二來(lái)汽車車可以體現(xiàn)個(gè)個(gè)人身份，讓讓個(gè)性化得到到更好的發(fā)揮揮另一方面，汽汽車市場(chǎng)的降降價(jià)也促使中中產(chǎn)階層去購(gòu)購(gòu)買1-3目標(biāo)消費(fèi)者分分析1-3-2-7、中產(chǎn)階階層目前熱衷衷于什么消費(fèi)費(fèi)酒吧是一種更更個(gè)人化、更更講求藝術(shù)品品位的消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所，它商業(yè)業(yè)但不赤裸裸裸，合乎中產(chǎn)產(chǎn)階層追求個(gè)個(gè)性化消費(fèi)的的心理（與之之相類似的有有西餐廳、咖咖啡館）顯示自己的身身份（顯得有有文化修養(yǎng)，，有較豐厚收收入）舒緩工作壓力力（在輕松的的環(huán)境中舒展展身心）1-3目標(biāo)消費(fèi)者分分析1-3-2-7、中產(chǎn)階階層目前熱衷衷于什么消費(fèi)費(fèi)因?yàn)楦邚?qiáng)度的的工作和高度度的精神壓力力，中產(chǎn)階層層的人們意識(shí)識(shí)到必須鍛煉煉身體進(jìn)健身房成為為越來(lái)越多的的人的一項(xiàng)生生活內(nèi)容其它的運(yùn)動(dòng)如如：保齡球、、網(wǎng)球等深受受中產(chǎn)階層的的歡迎1-3-2-7、中產(chǎn)階階層目前熱衷衷于什么消費(fèi)費(fèi)上網(wǎng)已作為一一種時(shí)髦的生生活方式在中中產(chǎn)階層中漸漸漸流行，““你的伊妹兒兒在找你”已已成為一種時(shí)時(shí)尚互聯(lián)網(wǎng)是當(dāng)今今最新的媒體體中產(chǎn)階層為謀謀求自身素質(zhì)質(zhì)的提高，必必須盡快地熟熟練運(yùn)用互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)，以免被被時(shí)代所淘汰汰通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)接觸到的的社會(huì)層面面廣，適合合中產(chǎn)階層層交際活躍躍的特點(diǎn)1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析中產(chǎn)階層的的主要消費(fèi)費(fèi)趨向———房產(chǎn)、汽車車、旅游1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-8、中中產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的的積累、受受教育程度度相對(duì)較高高決定了中中產(chǎn)階層將將消費(fèi)帶入入了理智消消費(fèi)的階段段，表現(xiàn)在在對(duì)自己的的需要、個(gè)個(gè)人享受的的內(nèi)容和層層次有比較較實(shí)際的認(rèn)認(rèn)識(shí)，而且且消費(fèi)的品品位越來(lái)越越具有個(gè)人人色彩并切切合國(guó)際潮潮流1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-8、中中產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀在消費(fèi)取向向上更專注注專家的建建議，對(duì)消消費(fèi)品的質(zhì)質(zhì)量及服務(wù)務(wù)有更專業(yè)業(yè)化的要求求，而且對(duì)對(duì)美感的要要求提到了了與實(shí)用價(jià)價(jià)值相等甚甚至更高的的地步了1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-8、中中產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀由于生活節(jié)節(jié)奏的加快快以及生活活壓力的加加大，購(gòu)物物的時(shí)間在在縮短，消消費(fèi)的方式式力求簡(jiǎn)化化?！偈车牡娘L(fēng)行、電電腦處理器器的不斷升升級(jí)、短發(fā)發(fā)的流行、、小禮服取取代大禮服服、信用卡卡在這個(gè)群群體中的普普及、電話話訂貨的流流行都構(gòu)成成了他們消消費(fèi)模式的的特點(diǎn)1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-8、中中產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀中產(chǎn)階層的的消費(fèi)類型型屬于淡漠漠購(gòu)物的高高檔消費(fèi)型型——這類類消費(fèi)群并并不喜歡逛逛街購(gòu)物，，一般的逛逛街購(gòu)物讓讓他們覺(jué)得得不自然、、不舒服，，而他們一一旦購(gòu)物，，就會(huì)選擇擇大商場(chǎng)購(gòu)購(gòu)買有：一定檔次的的名牌產(chǎn)品品或進(jìn)口產(chǎn)產(chǎn)品1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-8、中中產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀中產(chǎn)階層———消費(fèi)時(shí)尚的的發(fā)起人從趕時(shí)髦進(jìn)進(jìn)入了創(chuàng)造造時(shí)尚或追追求時(shí)尚的的階段，對(duì)對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)的影響力力逐漸形成成1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-9、廣廣告對(duì)中產(chǎn)產(chǎn)階層的影影響廣告及軟性性的產(chǎn)品宣宣傳文章對(duì)對(duì)中產(chǎn)階層層消費(fèi)行為為是不可低低估的。廣廣告及宣傳傳文章所傳傳遞的某些些信息如果果能與他們們對(duì)生活的的理解產(chǎn)生生共鳴，或或其中有尚尚不為大多多數(shù)人知道道的獨(dú)到價(jià)價(jià)值，他們們也會(huì)欣然然接受——生活的的真諦是什什么？1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-9、廣廣告對(duì)中產(chǎn)產(chǎn)階層的影影響高知名度的的專業(yè)人士士對(duì)中產(chǎn)階階層的影響響力強(qiáng)，往往往成為他他們的奮斗斗目標(biāo)或榜榜樣——張朝陽(yáng)陽(yáng)、王志東東……1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-9、廣廣告對(duì)中產(chǎn)產(chǎn)階層的影影響中產(chǎn)階層追追求的是有有個(gè)性、有有形象、有有檔次，需需要得到旁旁人的認(rèn)同同——廣告設(shè)設(shè)計(jì)、軟性性文章需要要突顯高尚尚、典雅的的文化風(fēng)格格，打動(dòng)他他們的心1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-2-10、、商家怎樣樣影響中產(chǎn)產(chǎn)階層中產(chǎn)階層的的種種消費(fèi)費(fèi)行為背后后隱藏著許許多文化層層面的因素素，單純地地為滿足生生理需求或或說(shuō)純物質(zhì)質(zhì)化的消費(fèi)費(fèi)模式，對(duì)對(duì)中產(chǎn)階層層并不構(gòu)成成最強(qiáng)的吸吸引力；商商家若能將將消費(fèi)與精精神愉悅聯(lián)聯(lián)系在一起起，就能較較容易地打打動(dòng)中產(chǎn)階階層的消費(fèi)費(fèi)者——對(duì)于萬(wàn)萬(wàn)科海上春春天：創(chuàng)造美好環(huán)環(huán)境，迎合合中產(chǎn)階層層對(duì)生活真真諦的追求求1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-4海上春天SWOT分析Strength（（優(yōu)勢(shì)）：萬(wàn)科集團(tuán)憑憑借品牌和和成功進(jìn)駐駐上海開(kāi)發(fā)發(fā)“優(yōu)詩(shī)美美地”、““華爾茲””的經(jīng)驗(yàn)和和良好口碑碑，將吸引引廣大目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者的的注目。萬(wàn)科海上春春天基地距距地鐵一號(hào)號(hào)線莘莊站站僅八百米米，地鐵、、輕軌等捷捷運(yùn)系統(tǒng)加加上四通八八達(dá)的多條條快捷干道道進(jìn)一步提提升了本案案的便利度度。1-4海上春天SWOT分析社區(qū)規(guī)模較較大，住宅宅容積率低低，建筑外外觀美式風(fēng)風(fēng)格，簡(jiǎn)潔潔明快，屋屋頂和陽(yáng)臺(tái)臺(tái)的精心處處理，更顯顯陽(yáng)光、現(xiàn)現(xiàn)代之感，，符合價(jià)格格區(qū)間內(nèi)人人群的審美美情趣。社區(qū)硬件規(guī)規(guī)劃齊全，，更有委托托澳洲WOODSBAGOT公司精心設(shè)設(shè)計(jì)的SHOPPINGMALL，使在區(qū)內(nèi)購(gòu)購(gòu)物時(shí)倍添添娛樂(lè)、休休閑的氣氛氛。1-4海上春天SWOT分析1-4海上春天SWOT分析社區(qū)注重生生態(tài)環(huán)保和和整治河流流，使區(qū)內(nèi)內(nèi)風(fēng)景更加加優(yōu)美，湖湖濱與建筑筑獨(dú)具匠心心的組合，，并根據(jù)地地勢(shì)階梯型型規(guī)劃，形形成舒適怡怡人的外部部空間環(huán)境境。萬(wàn)科海上春春天項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)發(fā)節(jié)奏合理理，擁有一一批專業(yè)、、敬業(yè)的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)及銷售人人員，是本本案成功開(kāi)開(kāi)發(fā)的基石石。Weakness（（劣勢(shì)）：本案地理位位置相對(duì)城城市中心較較偏遠(yuǎn)。本案所處區(qū)區(qū)域?yàn)楣I(yè)業(yè)新區(qū)，整整體環(huán)境不不理想。本區(qū)自身消消化能力有有限，必須須吸引徐匯匯區(qū)和地鐵鐵沿線目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)人群群。由于有關(guān)部部門(mén)和政策策的某些干干預(yù)，本案案較難完全全整合資源源，達(dá)到盡盡善盡美，，如：社區(qū)區(qū)內(nèi)部分街街道以由政政府命名。。1-4海上春天SWOT分析Opportunity（（機(jī)會(huì)）：2000年年上半年，，我國(guó)宏觀觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)現(xiàn)重大轉(zhuǎn)機(jī)機(jī)，國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)扭轉(zhuǎn)連連年增幅下下降的局勢(shì)勢(shì)，可望改改變經(jīng)濟(jì)列列車逐年減減速的態(tài)勢(shì)勢(shì)，為房地地產(chǎn)持續(xù)升升溫奠定了了基礎(chǔ)。隨著國(guó)家住住房制度改改革的逐步步深入，購(gòu)購(gòu)房融資手手段日趨多多樣化，市市民購(gòu)房意意識(shí)正逐步步加強(qiáng)，個(gè)個(gè)人購(gòu)房行行為開(kāi)始穩(wěn)穩(wěn)定，形成新的住住宅消費(fèi)觀觀念，且出出現(xiàn)升值保保值的新投投資趨勢(shì)。。1-4海上春天SWOT分析2000年第三季度度，上海房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)勁勁回升，商商品房銷售售及存量房房交易量創(chuàng)創(chuàng)出歷史新新高?！笆迤陂g間”，日新新月異的軌軌道交通和和環(huán)境建設(shè)設(shè)，也將對(duì)對(duì)本市住宅宅消費(fèi)起到到了積極拉拉動(dòng)作用。。市場(chǎng)已吹起起“海派””風(fēng)。所謂謂“海派””風(fēng)指的是是以“新古古典主義””“北美風(fēng)風(fēng)情”為主主的崇尚簡(jiǎn)簡(jiǎn)約、清新新和現(xiàn)代化化同時(shí)融入入上海地方方特色的一一種建筑風(fēng)風(fēng)格。萬(wàn)科科海上春天天建筑風(fēng)格格正屬于此此一類型。。1-4海上春天SWOT分析1-4海上春天SWOT分析莘莊區(qū)因地地鐵效應(yīng)、、市政設(shè)施施和環(huán)境改改善，是房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)新的亮點(diǎn)點(diǎn)。房地產(chǎn)界的的同質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象，缺乏乏形象占位位或不到位位，使海上上春天可以以從容把握握樓盤(pán)差異異化定位的的先機(jī)。上海房地產(chǎn)產(chǎn)廣告普遍遍還停留在在表現(xiàn)硬件件的“就產(chǎn)產(chǎn)品賣產(chǎn)品品”的階段段，而萬(wàn)科科海上春天天賣的是生生活，也是是上海獨(dú)特特的人文觀觀點(diǎn)。Threat（（問(wèn)題題））：：加入入WTO后，，企業(yè)業(yè)尚尚缺乏乏與與大大舉舉進(jìn)進(jìn)入入的的外外資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)的的實(shí)實(shí)力力。。上海海房房地地產(chǎn)產(chǎn)界界，，樓樓市市存存在在大大量量同同質(zhì)質(zhì)化化樓樓盤(pán)盤(pán)，，與與萬(wàn)萬(wàn)科科海海上上春春天天品品質(zhì)質(zhì)較較接接近近的的樓樓盤(pán)盤(pán)也也不不少少，，但但具具有有自自身身鮮鮮明明的的品品牌牌個(gè)個(gè)性性的的不不多多。。1-4海上上春春天天SWOT分析析1-5結(jié)論論及及相相關(guān)關(guān)建建議議1-5結(jié)論論及及相相關(guān)關(guān)建建議議1-5-1、、樓市市的的同同質(zhì)質(zhì)化化為為海海上上春春天天創(chuàng)創(chuàng)造造了了差差異異化化定定位位的的先先天天條條件件1-5結(jié)論論及及相相關(guān)關(guān)建建議議1-5-2、、從人人文文角角度度考考慮慮，，復(fù)復(fù)興興意意識(shí)識(shí)是是當(dāng)當(dāng)代代上上海海人人潛潛在在的的心心聲聲1-5結(jié)論論及及相相關(guān)關(guān)建建議議1-5-3、、建立立新新概概念念社社區(qū)區(qū)，，賣賣觀觀念念，，賣賣生生活活的的策策略略定定位位將將使使本本案案形形象象個(gè)個(gè)性性獨(dú)獨(dú)樹(shù)樹(shù)一一幟幟9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。03:00:1803:00:1803:001/5/20233:00:18AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2303:00:1803:00Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:00:1803:00:1803:00Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2303:00:1803:00:18January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。05一月20233:00:18上午03:00:181月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:00上上午午1月-2303:00January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/53:00:1803:00:1805January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。3:00:18上午午3:00上午午03:00:181月-239、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。03