第四章土地集約經(jīng)營

第十八章土地金融(LandFinance)

【重點】

1、土地金融概述2、中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展及其對策【重點】

1、土地報酬規(guī)律的概念和內(nèi)涵；2、土地報酬運動三階段分析；3、土地集約經(jīng)營原理。

首頁第四章土地集約利用與規(guī)模利用第一節(jié)土地集約利用第二節(jié)土地規(guī)模利用首頁第四章土地集約利用與規(guī)模利用第一節(jié)土地集約利用一、土地集約利用概述二、“土地報酬遞減規(guī)律”思想的形成和演進(jìn)三、土地報酬的實質(zhì)及其形態(tài)四、報酬變化的階段分析五、土地報酬遞減規(guī)律的應(yīng)用目錄是指在單位土地面積上合理增加物質(zhì)和勞動投入，以提高土地收益的經(jīng)營方式。土地集約利用一、土地集約利用概述土地利用集約度

與集約利用形式資本集約型:單位土地面積上投入的資本較多時，這種土地集約利用形式稱為資本集約型；勞動集約型:單位土地面積上投入的勞動較多時，這種土地集約利用形式稱為勞動集約型。

土地利用集約度：是指在生產(chǎn)過程中，單位面積的土地上投入的資本和勞動的數(shù)量。（一）“土地報酬遞減規(guī)律”的早期表述（二）“土地報酬遞減規(guī)律”思想的中期演變（三）“土地報酬遞減規(guī)律”思想的發(fā)展與完善（四）幾點啟示二、“土地報酬遞減規(guī)律”思想的形成和演進(jìn)威廉·配第最早注意到

“土地報酬遞減”現(xiàn)象

一定面積的土地的生產(chǎn)力有一最大限度，超過這一限度之后，土地生產(chǎn)物的數(shù)量就不可能隨著勞動的增加而增加了杜爾閣對“土地報酬遞減規(guī)律”

的內(nèi)涵進(jìn)行了詳細(xì)表述

撒在一塊天然肥沃的土地上的種子，增加勞動投入后，產(chǎn)品產(chǎn)量增加的比例會大于投資增加的比例，直到這一比例達(dá)到它所能達(dá)到的最大限度為止。超過這一點再增加投資，產(chǎn)量的增加會越來越少，直到土地的肥力被耗盡，投資的增加不會使產(chǎn)量有任何提高安德森首先注意到了

科學(xué)技術(shù)因素的影響作用

在合理的經(jīng)營制度下，土地的生產(chǎn)率可以無限制地逐年提高但在一定的科學(xué)技術(shù)條件下，這種提高是有限的。土地肥力會遞減，一定量的土地能供養(yǎng)的人口是有限的威斯特首次正式提出

“土地報酬遞減規(guī)律”在耕作改進(jìn)的過程中，原生產(chǎn)物數(shù)量的增加將耗費日益增大的費用，或者換句話說，土地純產(chǎn)品和它的總產(chǎn)品的比例是持續(xù)遞減的“土地報酬遞遞減規(guī)律”思思想的中期演演變馬爾薩斯最早早提出“土地地肥力遞減規(guī)規(guī)律”主要觀點：““按耕作進(jìn)進(jìn)展的比例而而增加的年產(chǎn)產(chǎn)量，和以前前的平均增加加額比較起來來，必然是逐逐漸地并不不變地減少下下去的”與杜爾閣的區(qū)區(qū)別：1、從宏觀角角度分析問題題2、分析的是是人類整個社社會生產(chǎn)過程程3、分析對象象是不同年代代、土地、作作物的不同投投入所帶來的的產(chǎn)量的平均均變化4、只看到報報酬遞減，而而沒看到此前前的遞增西尼爾給其內(nèi)內(nèi)涵增加了““農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技技術(shù)保持不變變”這一重要要條件引入“若干生生產(chǎn)要素投入入量保持不變變”作為其發(fā)發(fā)生作用的前前提條件研究報酬的領(lǐng)領(lǐng)域從農(nóng)業(yè)生生產(chǎn)部門回到到了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)單位報酬作為不變變生產(chǎn)要素的的生產(chǎn)率，演演變成可變生生產(chǎn)要素的生生產(chǎn)率把“報酬遞減減規(guī)律”從農(nóng)農(nóng)業(yè)領(lǐng)域推廣廣到一般生產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域“土地報酬遞減規(guī)律”思想的發(fā)展和完善土地報酬遞減減規(guī)律：由于受土地生生產(chǎn)力的因素素限制的作用用，在技術(shù)和和其他條件不不變的前提下下，人們在同同一地塊上連連續(xù)投入勞動動和資本，土土地報酬增加加隨投入量的的增加而增加加；當(dāng)達(dá)到一一定限度時，，隨著投入量量的增加土地地報酬就會遞遞減的現(xiàn)象。。1、土地報酬與土地肥力不是同一概念念2、“土地報報酬遞減規(guī)律律”命題沒有有準(zhǔn)確表達(dá)該該規(guī)律的本質(zhì)質(zhì)（變動要素素的變化規(guī)律律）3、“土土地報酬酬遞減規(guī)規(guī)律”不不是針對對歷史過過程，而而是在一一定生產(chǎn)產(chǎn)條件下下，一季季作物的的生產(chǎn)過過程4、“土土地報酬酬遞減規(guī)規(guī)律”屬屬于與生生產(chǎn)關(guān)系系無關(guān)的的生產(chǎn)力力范疇5、土地地單產(chǎn)的的提高重重要的一一條是品品種，而而品種不不在“報報酬遞減減”研究究之列幾點啟示示土地報酬酬的實質(zhì)質(zhì)及其形形態(tài)實質(zhì)形態(tài)實物形態(tài)態(tài)；價值形態(tài)態(tài)；價格形形態(tài)對一定定面積積土地地投入入中某某項變變動要要素素的生生產(chǎn)率率三、土地報報酬的實質(zhì)質(zhì)及其形態(tài)態(tài)產(chǎn)出的實物物量報酬酬=—————————————————（實物形態(tài)態(tài)）某某單項項變動生產(chǎn)產(chǎn)要素的實實物量產(chǎn)出物的價價值（或產(chǎn)產(chǎn)值）報酬酬=—————————————————（價值形態(tài)態(tài)）某某單項項變動生產(chǎn)產(chǎn)要素的價價值量產(chǎn)出物的價價格（或貨貨幣額）報酬酬=——————————————————————（價格形態(tài)態(tài)）某某單項變動動生產(chǎn)要素素的價格（（或貨幣額額）四、報酬變變化的階段段分析1、自然科科學(xué)是研究究“報酬遞遞減規(guī)律””的基礎(chǔ)2、報酬變變化階段的的數(shù)學(xué)分析析3、土地報報酬的階段段分析1、自然科科學(xué)是研究究“報酬遞遞減規(guī)律””的基礎(chǔ)李比希的““最小因子子律”：作物產(chǎn)量量的多少受受所施元素素的最小因因子的制約約；作物產(chǎn)產(chǎn)量與養(yǎng)分分成正相關(guān)關(guān).后來有人將將最小限制制因子定律律又形象地地稱為“木桶定律律”，即一個由由分別代表表生態(tài)環(huán)境境因子的不不同高度的的木塊拼合合成的一個個木桶，其其最大儲水水量取決于于高度最小小的那塊木木塊。限制因子定定律的主要要價值是使使生態(tài)學(xué)家家掌握了一一把研究生生物與環(huán)境境復(fù)雜關(guān)系系的鑰匙，，因為各種種生態(tài)因子子對生物來來說并非同同等重要，，生態(tài)學(xué)家家一旦找到到了限制因因子，就意意味著找到到了影響生生物生存和和發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵性因子子。2、報酬變變化階段的的數(shù)學(xué)分析析MPPAPP?Y?Xxydydxxy農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的的函數(shù)關(guān)系系：Y=f(X1,X2，X3，’’’’Xn)研究一種生生產(chǎn)要素與與總產(chǎn)量的的關(guān)系的函函數(shù)表達(dá)式式：Y=ФФ(Xi)平均產(chǎn)量(APP)=Y/X邊際產(chǎn)量(MPP)=??Y/?X研究報酬變變化規(guī)律，，主要是研研究邊際產(chǎn)產(chǎn)量生產(chǎn)彈性（（EPP)==··（（或或EPP=··）），表示報報酬的變化化強(qiáng)弱及變變化方向。。土地投入產(chǎn)出階段分析第I階段：：MP＞0，，TP、、AP成上上升趨勢；；并MP＞＞AP；；當(dāng)MP=AP時時，第一階階段結(jié)束。。第II階段段：MP＞0，，TP成上上升趨勢，，AP、MP下降；；AP＞MP；當(dāng)MP=0時，TP達(dá)到最大大，第二階階段結(jié)束。。第III階階段：MP<0，AP和TP呈下降趨趨勢。3、土地報報酬的階段段分析生產(chǎn)要素的的合理投入入?yún)^(qū)間：第II階段段在第Ⅰ階段段，平均產(chǎn)量一一直在增加加，邊際產(chǎn)產(chǎn)量大于平平均產(chǎn)量。。表明在這這一階段，，相對于投投入不變的的資本來說說，勞動量量缺乏；所所以，勞動動量的增加加可以使資資本的作用用得到充分分利用，從從而使產(chǎn)量量增加。說說明在這一一階段應(yīng)繼繼續(xù)投入勞勞動量才能能使資本得得到充分利利用。第Ⅱ階段，，平均產(chǎn)量開始始下降，邊際際產(chǎn)量遞減，，即增加勞動動投入量仍可可使邊際產(chǎn)量量增加，但增增加的比率是是遞減的。由由于邊際產(chǎn)量量仍然大于零零，總產(chǎn)量仍仍在增加。第Ⅲ階段，當(dāng)勞動量增加加到這一階段段后，邊際產(chǎn)產(chǎn)量為負(fù)數(shù)，，總產(chǎn)量開始始絕對減少。。土地投入產(chǎn)出階段分析最佳投資點的的確定：（1）實物形形態(tài)：最佳投投資點為C點點，可通過MPP=0來來確定；（2）價格形形態(tài)：最佳投投資點通過，，邊際成本=邊際收益來來確定。當(dāng)生產(chǎn)函數(shù)是是點函數(shù)時，，用△y/△△x=Px/Py來確定定最佳點；當(dāng)當(dāng)生產(chǎn)函數(shù)是是連續(xù)性函數(shù)數(shù)時，用Dy/Dx=Px/Py來來確定最佳點點。Px（Py））：單位投入入（產(chǎn)出）量量價格；五、土地報酬酬遞減規(guī)律的的應(yīng)用土地投投入的的現(xiàn)實實意義義：1、要要獲得得土地地利用用的高高效益益，就就要有有大量量的投投入；；2、如如果某某項固固定資資產(chǎn)投投入已已達(dá)到到最佳佳點，，就不不應(yīng)再再增加加這種種投入入了；；3、在在現(xiàn)實實經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動動中，，應(yīng)把把所有有投入入（包包括固固定資資產(chǎn)的的投入入）作作為一一個整整體納納入變變動生生產(chǎn)要要素類類，按按照報報酬遞遞減規(guī)規(guī)律的的思想想，求求得這這些投投入的的最適適量。。第一部部分土地規(guī)規(guī)模利利用原原理第二部部分農(nóng)業(yè)土土地規(guī)規(guī)模利利用第三部部分城市土土地規(guī)規(guī)模利利用第二節(jié)節(jié)土土地地規(guī)模模利用用目錄一、土土地利利用規(guī)規(guī)模土地利用規(guī)模：指經(jīng)濟(jì)活動中相對獨立的經(jīng)營實體（如企業(yè)、城市等）占用土地面積的大小第一部部分土土地地規(guī)模模利用用原理理1、土土地利利用規(guī)規(guī)模是是反映映土地地生產(chǎn)產(chǎn)要素素集中中程度度的一一個指指標(biāo)。。2、農(nóng)業(yè)經(jīng)經(jīng)營規(guī)規(guī)模不不等于于農(nóng)業(yè)業(yè)土地地利用用規(guī)模模，但農(nóng)農(nóng)業(yè)經(jīng)經(jīng)營規(guī)規(guī)模的的大小小很大大程度度上取取決于于土地地利用用規(guī)模模。3、土土地利利用規(guī)規(guī)模對對工商商企業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營規(guī)規(guī)模不不具決決定意意義。。只有有當(dāng)土土地成成為勞勞動對對象，，即在在合理理確定定城市市規(guī)模模和城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目的用用地規(guī)規(guī)模上上才有有意義義。節(jié)目錄錄固定土土地規(guī)規(guī)模報報酬—規(guī)模模擴(kuò)大大幅度度等于于規(guī)模模報酬酬的增增長幅幅度遞增土地地規(guī)模報報酬—規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)大幅度度小于規(guī)規(guī)模報酬酬的增長長幅度遞減土地地規(guī)模報報酬—規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)大幅度度大于規(guī)規(guī)模報酬酬的增長長幅度二、土地地規(guī)模報報酬所有生產(chǎn)產(chǎn)要素同同比例增增加或減減少，稱稱為“純純粹規(guī)模模變動””，由純粹規(guī)規(guī)模變動動引起的的企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益的變化化，稱為為規(guī)模報報酬1、土地規(guī)模模擴(kuò)大與規(guī)規(guī)模報酬變化之間有三種情況是使土地利用用處于報酬遞遞增階段以獲獲得土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)。2、土地規(guī)模模利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)3、土地規(guī)模模經(jīng)濟(jì)是土地規(guī)模的的擴(kuò)大能獲得得的經(jīng)濟(jì)利益益。規(guī)模經(jīng)濟(jì)的對對立面是規(guī)模模不經(jīng)濟(jì)三、土地規(guī)模模經(jīng)濟(jì)的一般般來源第一部分土土地規(guī)模利用用原理1、內(nèi)部規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)和內(nèi)部規(guī)模不經(jīng)經(jīng)濟(jì)2、外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)和外部規(guī)模不經(jīng)經(jīng)濟(jì)1、各自定義義2、規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)生的原因因：①單個個生產(chǎn)產(chǎn)設(shè)備備的不不可分分；②②各生生產(chǎn)要要素相相互聯(lián)聯(lián)系的的不可可分性性；③③在購購銷階階段，，交易易成本本和運運費的的降低低。四、集集聚經(jīng)經(jīng)濟(jì)——空間間意義義上的的規(guī)模模經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)生集集聚經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的主要要原原因與聚集集經(jīng)濟(jì)濟(jì)相對對的是是聚集集不經(jīng)經(jīng)濟(jì)。。集聚經(jīng)經(jīng)濟(jì)——將將生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營活動動集中中在某某一地地點所所得到到的空空間意意義上上的規(guī)規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)。。由于城城市的的集聚聚經(jīng)濟(jì)濟(jì)和集集聚經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益是是由人人口、、勞動動力和和資本本等生生產(chǎn)要要素在在二、、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的集中中所產(chǎn)產(chǎn)生的的，主主要是是：（1））同類類行業(yè)業(yè)集聚聚在同同一地地區(qū)，，便于于專業(yè)業(yè)化協(xié)協(xié)作、、相互互促進(jìn)進(jìn)，加加強(qiáng)聯(lián)聯(lián)系，，給行行業(yè)之之間的的人流流、五五六、、信息息溝通通方面面創(chuàng)造造條件件，亦亦有利利于公公平競競爭，，相互互提高高技術(shù)術(shù)水平平和產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量。。（2）不不同企業(yè)業(yè)集聚在在一個地地區(qū)，可可以形成成產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)齊全全的技術(shù)術(shù)與產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)體體系，相相互提供供所需原原料和產(chǎn)產(chǎn)品，縮縮短運距距、減少少運費，，節(jié)省時時間，提提高效益益外部性問題題“內(nèi)部化化”產(chǎn)生的的規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)外部性；外部經(jīng)濟(jì)性性；外部不經(jīng)濟(jì)濟(jì)性外部性問題題“內(nèi)部化化”外部經(jīng)濟(jì)問問題“內(nèi)部部化”后產(chǎn)產(chǎn)生的效益益外部不經(jīng)濟(jì)濟(jì)問題“內(nèi)內(nèi)部化”后后產(chǎn)生的效效益節(jié)目錄一、農(nóng)業(yè)業(yè)土地經(jīng)營營規(guī)模的變變動趨勢1.國外農(nóng)農(nóng)業(yè)土地經(jīng)經(jīng)營規(guī)模的的變動趨勢勢第二次世界界大戰(zhàn)后，，伴隨西方方國家迅速速實現(xiàn)工業(yè)化，勞勞動力大量量轉(zhuǎn)移，土土地經(jīng)營規(guī)規(guī)模呈迅速擴(kuò)大之之勢2.中國農(nóng)農(nóng)業(yè)土地經(jīng)經(jīng)營規(guī)模的的變動趨勢勢高級社（1956年年）——200公頃頃人民公社（（1958年）———4000公頃生產(chǎn)隊———20公公頃承包戶（1978年年以來）———0.53~0.63公頃頃第二部分農(nóng)農(nóng)業(yè)規(guī)模模利用節(jié)目錄二、擴(kuò)大農(nóng)農(nóng)業(yè)土地經(jīng)經(jīng)營規(guī)模的的經(jīng)濟(jì)機(jī)制制縮小收入差差距，提高高農(nóng)業(yè)勞動動生產(chǎn)率擺脫小規(guī)模模經(jīng)營在市市場競爭中中的不利地地位，享受受購銷階段段的規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)充分利用農(nóng)農(nóng)業(yè)機(jī)械，，獲得生產(chǎn)產(chǎn)階段的規(guī)規(guī)模經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大農(nóng)業(yè)土土地經(jīng)營規(guī)規(guī)模的條件件非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)農(nóng)機(jī)化水平平的提高農(nóng)業(yè)社會化化服務(wù)的加加強(qiáng)經(jīng)營者素質(zhì)質(zhì)的提高農(nóng)業(yè)土地適適度經(jīng)營規(guī)規(guī)模的概念念概念：能取得最佳佳土地規(guī)模模效益的農(nóng)農(nóng)業(yè)土地經(jīng)經(jīng)營規(guī)模特征：地區(qū)性；動動態(tài)性；層層次性；適適應(yīng)性實現(xiàn)農(nóng)業(yè)土土地

適度度規(guī)模經(jīng)營營的組織形形式家庭經(jīng)營型型：集體經(jīng)營型型：聯(lián)合經(jīng)營型型：規(guī)模服務(wù)型型種植專業(yè)戶戶、家庭農(nóng)農(nóng)場村辦集體農(nóng)農(nóng)場廠廠辦農(nóng)業(yè)業(yè)車間聯(lián)戶農(nóng)場糧糧農(nóng)聯(lián)合合體合作社+農(nóng)農(nóng)戶、公司司+農(nóng)戶實現(xiàn)農(nóng)業(yè)土土地規(guī)模經(jīng)經(jīng)營的途徑徑土地流流轉(zhuǎn)節(jié)目錄第三部分城城市土土地規(guī)模利利用節(jié)目錄●城市規(guī)模與與土地利用用●房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與土地規(guī)規(guī)模利用我國不同規(guī)規(guī)模城市的的經(jīng)濟(jì)效益益比較城市規(guī)模與與土地利用用城市規(guī)模與與土地利用用由于集聚經(jīng)經(jīng)濟(jì)的存在在，城市規(guī)規(guī)模越大，，經(jīng)濟(jì)效益益就越高表現(xiàn)：下一一層次城市市的地均GDP為上上一層次的的1/2；；小城市的的人均GDP為中等等城市的1/4來源：隨著城城市規(guī)模的擴(kuò)擴(kuò)大人均創(chuàng)造造的GDP不不斷提高；隨隨著城市規(guī)模模的擴(kuò)大人均均占用的土地地面積不斷節(jié)節(jié)約城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)

（據(jù)王小小魯?shù)热说难醒芯浚?00萬人時時規(guī)模凈效益益最大小于200萬萬人，規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)超過200萬萬人，規(guī)模不不經(jīng)濟(jì)市場經(jīng)濟(jì)條件件下的城市規(guī)規(guī)模適度城市規(guī)模模的確定在市場經(jīng)濟(jì)條條件下，現(xiàn)實實的城市規(guī)模模，就是由集集聚經(jīng)濟(jì)和集集聚不經(jīng)濟(jì)的的平衡關(guān)系所所決定。如果用人均效效用水平U的的變化來反映映集聚經(jīng)濟(jì)和和集聚不經(jīng)濟(jì)濟(jì)的綜合作用用的結(jié)果，那那么在其他條條件完全相同同的情況下，，U就會隨著著城市規(guī)模P的擴(kuò)大而呈呈現(xiàn)如下的變變化：開始時時隨著城市規(guī)規(guī)模的增大而而增加，到達(dá)達(dá)一定城市規(guī)規(guī)模P0后，效用反而而隨著城市規(guī)規(guī)模的增加而而下降。城市市人均效用水水平U最高時時的規(guī)模P0，就是適度城城市規(guī)模，或或稱最佳城市市規(guī)模。適度城城市規(guī)規(guī)模適度城城市規(guī)規(guī)?！浅鞘腥巳司в盟阶钭罡邥r時的規(guī)規(guī)模大于適適度城城市規(guī)規(guī)模的的城市市規(guī)模模是穩(wěn)穩(wěn)定的的市場場均衡衡，市市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)不不存在在對這這種狀狀況進(jìn)進(jìn)行自自我修修正的的機(jī)制制在城市市建設(shè)設(shè)中采采取控控制大大城市市的做做法具具有經(jīng)經(jīng)濟(jì)合合理性性房地產(chǎn)開開發(fā)與土土地規(guī)模模利用房地產(chǎn)開開發(fā)過程程中的外外部性與與土地規(guī)規(guī)模利用用公共設(shè)施施的不可可分性與與土地規(guī)規(guī)模利用用節(jié)目錄公共設(shè)施施的不可可分性與與土地規(guī)規(guī)模利用用房地產(chǎn)開開發(fā)中，，存在一一個能夠夠滿足開開發(fā)項目目功能發(fā)發(fā)揮所需需的基本本公共設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)的要求求，并使使得基本本公共設(shè)設(shè)施得以以充分利利用的最最低的合合理用地地規(guī)模。。以居住小小區(qū)開發(fā)發(fā)為例，，其合理理用地規(guī)規(guī)模主要要的制約約因素為為：（1）公公共設(shè)施施服務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)性和和合理的服服務(wù)半徑徑；（2）城城市道路路交通方方面的條