世聯(lián)深圳地王國際公寓報告價格報告三

地王公寓價格報告謹呈：香港建設（控股）投資管理部世聯(lián)地產(chǎn)2006年8月版權聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（O）威脅（T）地王地王的附樓，依托地王的商務氛圍、知名度；部分已經(jīng)出租，可帶租約出售；熊谷物管的品牌及美譽度；建筑用才的品質(zhì)保證物業(yè)管理費10元/平方米；使用年限較少，只剩39年；可售單元較少及分散,北向單位居多；戶型比較陳舊，無陽臺設置；不能注冊辦公戶型面積較大，戶均面積在120平方米樣板房預計要10月中下旬到位萬象城二期的啟動；蔡屋圍村的改造，擬建深圳第一高樓，將以地王形成金融商務城；傳統(tǒng)樓市的金九銀十政策的影響引起投資客的觀望；周邊市場競爭大；周邊的三級市場的成交價格及租金讓客戶無太多的想象空間；在原價格區(qū)間內(nèi)通過市場比較出合理價格入市抓住樓市旺季，蔡屋圍村民拆遷的時機出貨；用地王的知名度，帶租約、部分簡裝修、吸引投資客戶及中小企業(yè)客戶。通過展示充分來體現(xiàn)項目的品質(zhì)；充分利用世聯(lián)客戶渠道及專業(yè)公司的客戶資源、原來地王業(yè)主租戶資源。前期溝通的重要結(jié)論：關于項目主力客戶：——項目目標的客戶主要為住宅投資客及寫字樓投資客。關于項目銷售時機——樣板房、看樓通道等9月底到位，抓住樓市的傳統(tǒng)的金九銀十，2～3個月完全銷售。關于項目銷售價格——樣板房、銷售大堂等展示到位支持項目箱體價格（10350—13800）中的箱體中高部價格，實現(xiàn)均價在12000元/m2以上。選自4月份匯報的〈地王公寓銷售執(zhí)行建議〉前期與開發(fā)商溝通價格的結(jié)果核心均價的確定面積租金租金/平米面積租金租金/平米面積租金租金/平米94.85636567108.680007474.04566577122.6765062103.170006882.59600073103650063109.475006994.39650069102.5620061200.71100055104950091102.5720070130.11328910294.3636567189.71250066122.9852569103.170006894.29680072103.265006393.7368007394.29750080103.780007793.835630601721000058171.81030660

項目的平均租金在69元/平米/月，按照世聯(lián)對寫字樓投資回報率經(jīng)驗值（6%~8%）反算，本項目的合理售價在10350~13800節(jié)選自〈地王公寓銷售執(zhí)行建議〉市場的比準按市場比準，本項目合理價格10814元/m2。在租金反算10350~13800之間，取10900元/m2樓盤名稱毛坯均價對比得分折算價格權重權重均價城市天地廣場125001.081157425%2894鴻翔花園水晶堡110000.991111130%3333世金漢宮160001.4114295%571.4佳兆業(yè)中心115001.11045515%1568港島銀座93000.95978925%2447本項目

100%108141）根據(jù)項目的現(xiàn)場狀況、客戶的反饋，項目的均價為10900元/m2帶850元/m2裝修價格后，均價為11750元/m22）開發(fā)商要求項目的價格在均價12000以上；結(jié)合以上兩點，故取三套價格進行敏感性分析：均價在11750元/m2（含850元/m2裝修）價格體系均價在12250元/m2（含850元/m2裝修）價格體系均價在12750元/m2（含850元/m2裝修）價格體系政策持續(xù)出臺，高價項目及投資類、度假類將面臨較大的政策風險（彈性需求→剛性需求）短線炒家退出市場，投資客戶更為關注長期投資回報率?！?年轉(zhuǎn)手全年營業(yè)稅”及限制外資炒房”等對寫字樓客戶也有較大影響；6月8月7月國六條出臺9部15條出臺2006年6月1日起，購買自住住房且套型建筑面積９０平方米以上的按揭貸款首付款比例不得低于３０%個人對外銷售購買不足5年的住房全額征收營業(yè)稅。六部門聯(lián)合發(fā)布了《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》。2006年8月1日起，二手房轉(zhuǎn)讓起征收個稅，盈利須繳稅20%。深圳公布普通住房價格上限。深十條出臺5月8月19日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.27個百分點宏觀市場情況：

政策連續(xù)出臺，投資客敏感。每次政策出臺，總會使其持幣觀望。客戶對價格的預期：

客戶對項目價格預期不高，客戶接受價格在11000-12200的客戶只占19%?？蛻舴治鰜碓从谑缆?lián)客戶平臺中篩選有意購買地王公寓72份客戶問卷?？蛻魧椖康挠∠螅?/p>

“地王”=深圳地標=金融商務中心地王作為深圳地標的形象深入人心；對地王的名氣、地段、投資回報高是比較認可；年限短是客戶猶豫深圳放棄購買一個比較大的影響因素（建立在價格的基礎上），且由于受政策等因素的影響觀望的客戶也占不小比率。本項目鎖定為主力客戶的投資客受政策影響嚴重，對投入產(chǎn)出更為敏感；現(xiàn)客戶認可地王，但對本項目價格預期較低；關于項目主力客戶

本項目的關鍵點：合理的價格入市，給客戶較高的投資回報空間，增加投資吸引力；將本項目依托“地王”，將“地王”形象發(fā)揚光大。關于銷售時機機9月10月11月12月8月售樓處開放樣板房開放公開發(fā)售強銷期尾盤銷售期原計劃目前進度樣板房進場施施工樣板房施工完完成蔡屋圍村拆遷遷傳統(tǒng)的銷售旺旺季關于銷售時機機樣板房的滯后后嚴重影響了了項目的推售售，錯過了樓樓市傳統(tǒng)的金金九銀十及蔡蔡屋圍村拆遷遷村民覓房的的契機；如推售時間再再拖延，錯過過投資客資金金比較充足的的時段。必須搶樓市金金九銀十時機機銷售，即只只能在樣板房房未做好之前前就要銷售。。高價格的支撐撐因素適逢市場好；；政策頻出，投投資客處于觀觀望，或是投投資高收益、、稀缺物業(yè)客戶對項目價價格預期不高高；項目本身品質(zhì)質(zhì)高，且展示示到位及現(xiàn)場場配合好支撐撐高價格。為搶銷售黃金金時機，樣板板房未做好展展示；因怕影響原有有租戶，銷售售大堂需要調(diào)調(diào)整到29樓樓而不是原定定東大堂；銷售現(xiàn)場不提提供按揭銀行行及pos機機；綜合以上所有有，為提高項項目投資回報報吸引投資客客，并在黃金金銷售時機消消化投資客戶戶，價格：價格箱箱體按市場狀狀況取箱頂價價格則風險非非常大。取比比客戶預期值稍偏高高入市，比較較穩(wěn)健，即取取箱體的中部部。推廣：將本項項目緊密依托托于地王?！啊拔揖褪堑赝跬酢遍_發(fā)商要求項項目的價格在在均價12000以上；；根據(jù)項目的現(xiàn)現(xiàn)場狀況、客客戶的反饋，，項目的均價價在10814較為穩(wěn)妥。1081412000以上差距至少在1186元需要整合世聯(lián)聯(lián)渠道資源挖掘優(yōu)質(zhì)客戶戶支撐本項目更高的價格格。結(jié)合開發(fā)商需需求的均價體體系取以下三套價價格體系進行行試算價（均均含850元元/平方米裝裝修）11515元元/m2價格格體系的敏感感性分析12015元元/m2價格體體系的敏感性性分析12515元元/m2價格體體系的敏感性性分析價格表驗證單價敏感性分分析總價敏感性分分析11500以以下的單位是是目前客戶價價格預期，11515價價格體系下此此類單位最多多；120萬單位位以下是客戶戶比較能接受受的總價區(qū)間間，11515、12015此類單單位較多；對對完成銷售目目標比較穩(wěn)妥妥；整體均價11515元/m2（含850元/m2）入市市，多數(shù)單位位價格在客戶戶預期之內(nèi)，，銷售難度稍稍微小點，但但無法實現(xiàn)開開發(fā)商價格目目標；整體均價12015元/m2（含含850元/m2）入入市，能滿滿足開發(fā)商目目標，但是實實現(xiàn)銷售速度度存在一定的的難度，需要要整合世聯(lián)住住宅及寫字樓樓客戶資源；；整體均價12515元/m2（含含850元/m2）入入市，多數(shù)單單位價格在客客戶預期之上上，對實現(xiàn)速速度目標存在在較大風險。。價格表驗證結(jié)合開發(fā)商對對價格及速度度目標的要求求，建議選擇擇整體均價12015元/m2（含850元/m2）入市。。價格表形成綜合折扣率。。項目享受折扣使用率折算后折扣付款方式折扣（一次性及按揭）0.96100%0.04開發(fā)商折扣0.0220%0.004老帶新優(yōu)惠老業(yè)主新業(yè)主

共3000元60%0.0013促銷折扣0.0115%0.0015現(xiàn)場經(jīng)理折扣0.0250%0.01選房優(yōu)惠及后續(xù)優(yōu)惠0.0230%0.006合計0.9372預留談價空間間，本項目的的預計綜合折折扣率為0.9372。。本項目的出出街均價為12820元元/m2（帶帶裝修），具具體價格格表表見見附附件件。。銷售售節(jié)節(jié)奏奏安安排排9月月底底-10月月中中旬旬10月月中中下下旬旬-11月月底底12月月樣板板房房出出來來之之前前，，以以下下客客戶戶消消化化是是9、、10月月中中旬旬之之前前重重點消消化化客客戶戶（（預預計計在在20——32套套單單位位，，主主要要為為帶帶裝裝修修或或是是帶帶租租約約單單位位））原帶帶租租約約單單位位的的租租戶戶，，繼繼續(xù)續(xù)現(xiàn)現(xiàn)在在的的用用途途（（消化化帶帶租租約約的的房號號3-5套套））寫字字樓樓老老業(yè)業(yè)主主及及公公寓寓老老業(yè)業(yè)主主，，投投資資或或是是作作為為企企業(yè)業(yè)接接待待房房（消消化化帶帶租租約約或或是是帶帶裝裝修修單單位位5-8套套，，））蔡屋圍北北舊城改改造村民民，熟悉悉并習慣慣周邊環(huán)環(huán)境，用用于暫時的過渡渡（帶簡單單裝修的的3房單單位2-3套））世聯(lián)寫字字樓及其其他投資資客戶，，認可地地王商務務氛圍并并希望獲得穩(wěn)定定而高得得投資回回報（帶租約約單位3-5套套，帶裝裝修的2房5-8套）路過偶得得客戶（總價較較小的兩兩房2-3套））銷售節(jié)奏奏安排9月底-10月月中旬10月中中下旬-11月月底12月樣板房出出來之后后10月月中下旬旬—11月底，，項目集集中起勢勢，開拓拓客戶資資源；以下客戶將是是重點消化客客戶（銷售目目標要達到30-40套套，總價較小小的單位及樣板房））世聯(lián)其他投資資客（總價較較小的兩房））聯(lián)合其他專業(yè)業(yè)公司的客戶戶資源（消化化中高層單位位）老業(yè)主，重復復購買或是企企業(yè)接待房（（樣板房）尾盤消化，繼繼續(xù)開拓客戶戶資源，促銷銷消化“難啃啃”戶型世聯(lián)其他投資資客（低層單單位）聯(lián)合其他專專業(yè)公司的的客戶資源源（大戶型型）路過偶得客客戶（低層層單位、大大戶型）目標實現(xiàn)的的配合世聯(lián)的客戶戶渠道傳播播其他渠道傳傳播看樓通道及及導示安排排（見附件件）營銷安排銷售物料及及銷售現(xiàn)場場配合世聯(lián)客戶渠渠道傳播充分整合世世聯(lián)的豪宅宅客戶、寫寫字樓客戶戶資源，實實行二三級級聯(lián)動，二二二級聯(lián)動動，轉(zhuǎn)介客戶。。聯(lián)動需求：9月底—10月中旬聯(lián)動300批10月中旬—11月底聯(lián)動500批12月聯(lián)動200批聯(lián)動需求VS客戶描描述世聯(lián)客戶渠渠道傳播租賃三級地地鋪的櫥窗窗，變世聯(lián)聯(lián)三級地鋪鋪為廣告牌牌。其他客戶渠渠道的傳播播原有的租戶戶；地王的業(yè)主主及公寓其其他租戶、、業(yè)主；蔡屋圍村民民；銀行客戶（（按揭合作作銀行客戶戶）專業(yè)短信直直郵公司客客戶營銷安排賣點整合：：深圳市地標標物業(yè)———地王；蔡屋圍的改改造及萬象象城二期改改造，“地地王時代””回歸地處深圳公公認的金融融商務圈，，商務氛圍圍濃厚熊谷物管公公司的美譽譽度及知名名度；地鐵口物業(yè)業(yè)，臨深南南路，距離離羅湖口岸岸近，便利利；豪華裝修，，酒店式商商務公寓現(xiàn)現(xiàn)樓銷售，，即買即住住，即買即即收租，部部分帶租約約銷售；項目推廣名名地王商務公公寓/地王王公寓“我就是地地王！”營銷推廣。。營銷推廣方方案地王分展場場裙樓廣告牌牌短信老帶新9月底10月中旬旬10月月中中下下旬旬11月月底底12月月直郵郵樣板板房房出出來來之之前前樣板板房房出出來來之之后后尾盤盤消消化化期期營銷銷安安排排策略略營造造銷銷售售氛氛圍圍，，針針對對特特定定客客戶戶散散發(fā)發(fā)項項目目銷銷售售信信息息制造造營營銷銷節(jié)節(jié)點點，，通通過過渠渠道道營營銷銷全全面面起起勢勢加大大朋朋友友介介紹紹力力度度，，價格格小小幅幅快快漲漲，，配配合合現(xiàn)場促促銷進進行逼逼定優(yōu)惠配配合燈桿旗旗銷售物物料及及銷售售現(xiàn)場場配合合區(qū)域具體位置銷售物料人員安排分展場地王中庭咨詢臺、背景拉網(wǎng)展架項目資料若干銷售人員1名，PT1名選擇時段：周一至周五11：00~14：00周六、日10：00~18：00大堂咨詢處東大堂前臺背景拉網(wǎng)展價、項目資料電話2臺、對講機3部、價格表3份（銷售人員用）保安1名/銷售人員3名財務室29樓08單位116平米Pos機、點鈔機各1臺電話1部傳真機1臺電腦1臺財務人員2名合同室電腦1臺復印機1臺合同人員2名辦公室29樓07單位116平米電腦1臺、電話1部洽談室洽談桌3張吧臺吧臺服務人員保潔人員銷售人員3名（兼）Vip洽談室洽談桌1張29樓樓樣板板房未未到位位之前前接待待處在在一樓樓的原原兒童童活動動室我們要要用事事實向向開發(fā)發(fā)商證證明，，世聯(lián)的的強大大的優(yōu)優(yōu)質(zhì)客客戶資資源勝勝于其其他代代理公公司！！我們因因團隊隊而強強大；；盼望公公司各各項目目組激激情聯(lián)聯(lián)動地地王的的70套公公寓?。「郊灰唬簝r格表表附件三三：看樓通通道及及導示示看樓路路線及及導示示。兩條行行車路路線深南路路西向向－－－解放放路－－－北北門一一號崗崗－－－地下下停車車場深南路路東向向－－－寶安安路－－－解解放路路－－－北門門二號號崗－－－地地下停停車場場北門一號崗北門二號崗深南東東路寶安南路銷售執(zhí)行行車路路線設設定地王公寓銷售咨詢處請前行第一條條行車車路線線導示示及包包裝北門一一號崗崗門口口設置置鮮明明導示示70-150m2地王公寓，現(xiàn)樓銷售88888888銷售執(zhí)行看樓路路線及及導示示。伊甸園園外圍圍鐵柵柵欄，，從深深南路路轉(zhuǎn)入入解放放路北北門一一號崗崗段，，全部部圍上上噴繪繪擋板板，內(nèi)內(nèi)容為為項目目宣傳傳及導導示第二條行行車路線線導示及及包裝從寶安路到解放路沿線所有燈桿旗均換上項目宣傳內(nèi)容，烘托地盤氣氛70-150m2地王公寓，現(xiàn)樓銷售銷售熱線：88888888北門二號崗停車場入口廣告牌換上項目宣傳內(nèi)容銷售熱線88888888地王公寓寓尊崇空間間銷售熱線88888888地王公寓現(xiàn)樓銷售銷售執(zhí)行看樓路線及及導示。北門二號崗崗東側(cè)燈箱箱換上項目目宣傳及導導示內(nèi)容北門二號崗崗西側(cè)燈箱箱換上項目目宣傳及導導示內(nèi)容70-150m2地地王公寓，，現(xiàn)樓銷售售8888888870-150m2地地王公寓現(xiàn)樓銷售8888888銷售執(zhí)行看樓路線及及導示。第二條行車車路線導示示及包裝四條人行路路線商場北門－－－向右（（工商銀行行）－－電電梯－－磁磁卡門－－－東大堂售售樓處商場南門－－－上樓（（工商銀行行）－－電電梯－－磁磁卡門－－－東大堂售售樓處商場南門----西西行向下-----東大堂售售樓處寫字樓大門門－－西行行（工商銀銀行）－－－電梯－－－磁卡門－－－東大堂堂售樓處東大堂售樓處商場北門商場南門寫字樓大門銷售執(zhí)行看樓路線及及導示。商場場北北門門正正對對入入口口處處放放置置X展展架架導導示示一樓樓工工商商銀銀行行拐拐角角處處放放置置X展展架架導導示示70-150m2地王王公公寓寓現(xiàn)樓樓銷銷售售88888888內(nèi)容容同同上上銷售售執(zhí)行行看樓樓路路線線及及導導示示。。人行行導導示示系系統(tǒng)統(tǒng)電梯旁或區(qū)域轉(zhuǎn)角處放置X展架導示地王大廈寫字樓入口放置大噴畫進行項目宣傳及導示展架架內(nèi)內(nèi)容容：：70-150m2地王王公公寓寓現(xiàn)樓樓銷銷售售88888888銷售售執(zhí)行行看樓樓路路線線及及導導示示。。人行行導導示示系系統(tǒng)統(tǒng)商場場南南門門至至東東大大堂堂售售樓樓處處路路段段（（面面向向深深南南路路））全全部部換換上上項項目目燈燈桿桿旗旗，，內(nèi)內(nèi)容容為為宣宣傳傳及及導導示示，，另另外外在在路路口口轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎彎處處需需加加指指示示牌牌銷售熱線88888888城市市坐坐標標尊崇崇空空間間銷售熱線88888888地王公寓現(xiàn)樓銷售銷售執(zhí)行看樓路線及導導示。商場中庭上空空懸掛兩條大大條幅，13×1.8米米商場天花板上上空懸掛pop掉旗銷售執(zhí)行看樓路線及導導示。附件三：客戶分析客戶分析辦公自住其他無論是什么用用途，70-90平方米米客戶普遍關關注；自住的131-150也也有部分需求求；客戶分析來源源于世聯(lián)客戶戶平臺中篩選選有意購買地地王公寓72份客戶問卷卷?？蛻舴治鲇捎谀壳翱蛻魬敉顿Y目的為為主要，對朝朝向要求不高高，價格決定定其購買；為方便投資，，多數(shù)要求帶帶裝修銷售，，其中提及較較多的是帶簡簡單裝修銷售售，豪華裝修修也有部分提提及，但是客客戶同時也表表示擔心投資資成本太高；；客戶分析一半以上的客客戶是私營企企業(yè)的老板；；從事的行業(yè)主主要以貿(mào)易金金融為主。朋友介紹是其其上門購房的的主要途徑，，其次是短信信。附件四：競爭項目情況況競爭項目情況況。本項目·地王的品牌、熊谷組物管·地鐵口物業(yè)·年限39，可售單位較少·地王商務金融中心·提供裝修套餐·現(xiàn)樓·物管費10元，含空調(diào)費·不能注冊掛牌城市天地廣場·可注冊辦公·年限59年·戴得梁行物管，6.8元管理費·毛坯交樓·現(xiàn)樓

對比得分：1.08鴻翔花園水晶堡·大社區(qū)、大園林·現(xiàn)樓·無管道煤氣·不能注冊辦公掛牌·開發(fā)商自管，3.5管理費·70年產(chǎn)權·帶800元裝修對比得分：0.99世金漢宮·復式，買一層送一層；·智能化控制系統(tǒng)，豪華精裝·圣廷苑提供酒店式管理，管理費16元/平方米·50年產(chǎn)權·現(xiàn)樓對比得分：1.4佳兆業(yè)中心·地鐵口物業(yè)·靠近華強北商圈、中信城市廣場·圣廷苑提供酒店式管理，管理費4.5·50年產(chǎn)權·帶1000元裝修·現(xiàn)樓

對比得分：1.1港島銀座·地鐵口物業(yè)·無管道煤氣·靠近東門·帶裝修銷售·物業(yè)管理費4.5·現(xiàn)樓

對比得分：0.95核心均價的確確定9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:39:5603:39:5603:391/5/20233:39:56AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:39:5603:39Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:39:5603:39:5603:39Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303:39:5603:39:56January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20233:39:56上午03:39:561月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:39上上午1月-2303:39January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/53:39:5603:39:5605January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。3:39:56上上午午3:39上上午午03:39:561月月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。03:39:5603:39:5603:391/5/20233:39:56AM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2303:39:5603:39Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。03:39:5703:39:5703:39Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2303:39:5703:39:57January5,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月20233:39:57上午03:39:571月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接