世聯(lián)-曲靖金麟灣營銷策略主題匯報稿-

曲靖金麟灣營銷策略主題匯報稿謹(jǐn)呈:曲靖敏大地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬性：城市別墅，灣區(qū)高爾夫，坡地近水別墅形態(tài)：西班牙風(fēng)格,親水獨棟,創(chuàng)新圍院聯(lián)排.規(guī)模：總建筑面積近11萬平米純別墅社區(qū)形象：高調(diào)入市,已建立滇東高端豪宅第一印象.前提——“天生麗質(zhì)貴胄天下”目標(biāo)——”名利雙收”“利”—高利潤——整盤銷售額拔升：4.7億；——理想的銷售速度；——資金快速回籠/利潤最大化/持續(xù)旺銷“名”—品牌——項目絕對市場影響力；——無可比擬，難以復(fù)制超越——敏大品牌升華/品牌價值及持續(xù)影響力使“金麟灣”這樣一個被賦予很大期望的項目，成為云南乃至全中國最耀眼的地產(chǎn)明星，是我們的終極目標(biāo)。本次匯報內(nèi)容市場環(huán)境曲靖城市經(jīng)濟特征曲靖地產(chǎn)市場整體趨勢項目影響相關(guān)政策產(chǎn)品研究戶型評價及賣點提煉物業(yè)附加值建議營銷策略要點啟動區(qū)設(shè)定價格策略賣場策略作為云南省的第二經(jīng)濟重鎮(zhèn)，曲靖近年來經(jīng)濟增長快速，為房地產(chǎn)市場高速發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)2001年-2006年曲靖市歷年GDP與固定資產(chǎn)投資情況GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展曲靖市歷年人均GDP發(fā)展?fàn)顩r近年來曲靖市GDP增長率保持在10.4％以上，2004年城市超過玉溪,越居全省第二.曲靖市人均GDP保持高速增長，近年來增長速度均超過10%，而且增速不斷加快；2006年曲靖占云南GDP比例城市經(jīng)濟特征曲靖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中二次產(chǎn)業(yè)GDP貢獻(xiàn)巨大，能源、煙草、水電等支柱產(chǎn)業(yè)核心地位突出，產(chǎn)生了大量的有支付力人群,尤其資源型行業(yè)近年的大勢催生了大批富有階級.曲靖市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況曲靖二次產(chǎn)業(yè)比例較重，發(fā)展較快，三次產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)。曲靖產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對其他大城市總體較落后，主要依靠能源、煙草、水電等幾個支柱產(chǎn)業(yè).城市經(jīng)濟特征根據(jù)與房地產(chǎn)市場發(fā)展緊密聯(lián)系的相關(guān)指標(biāo)的分析，曲靖房地產(chǎn)市場具有較大發(fā)展空間恩格爾系數(shù)與住房支出比重我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”在10％左右，發(fā)達(dá)國家一般達(dá)到25％。曲靖市的住房支出比重與其恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，住房支出比重偏低是我國長期存在的問題，盡管住房絕對數(shù)和相對數(shù)都有所增加，但與發(fā)達(dá)地區(qū)同期比，曲靖市的住房消費還有提升空間。城鎮(zhèn)居民人均住房面積曲靖市2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積19平方米。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，在人均住宅建筑面積達(dá)到35至40平方米之前會保持較旺盛的住房需求，房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。

曲靖市區(qū)2005年數(shù)據(jù)恩格爾系數(shù)43％住房支出比重5％生活水平恩格爾系數(shù)（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5城市地產(chǎn)趨勢受云南整體房地產(chǎn)大勢影響，2004年以來曲靖房地產(chǎn)投資與銷售大幅度上升，進(jìn)入爆發(fā)式增長期，整體呈現(xiàn)供需兩旺的現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)增長城市地產(chǎn)趨勢曲靖定位工業(yè)強市和珠江源大城市戰(zhàn)略，其工業(yè)化和城鎮(zhèn)化將迎來一個快速發(fā)展的時期。隨著曲靖經(jīng)濟的增長，住房成為近年的消費熱點和重點，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供了持久動力。曲靖建設(shè)主管部門力推住房制度改革，住宅市場化、商品化趨勢逐漸確立，房地產(chǎn)市場潛力極大，房地產(chǎn)業(yè)已成為曲靖市的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。年份19992000200120022003200420052006房地產(chǎn)開發(fā)投資（單位：萬元）2412017348304783886347819100729130000314000年份199920002001200220032004曲靖市城鎮(zhèn)竣工住宅面積（單位：萬平方米）180.95147.8268.7294.46213.54192.74曲靖市近年城鎮(zhèn)竣工住宅面積統(tǒng)計表中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售情況統(tǒng)計表年度開發(fā)企業(yè)有投資項目企業(yè)數(shù)完成投資（萬元）施工面積（萬㎡）竣工面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）空置率20011615個2484641.9621.321.485.9％20022513個2689650.1024.3321.929.9％20033614個5347590.8941.25313.93％20044720個70272114.4744.4240.314.16％20057019個79015142.2738.6038.602.46％2005年，曲靖全市社會固定資產(chǎn)投資完成227億元，其中房地產(chǎn)投資完成13億，占固定資產(chǎn)投資比重為5.7％，遠(yuǎn)低于全省15.3％及全國21.9％的水平，反映出房地產(chǎn)投資尚不存在過熱的問題。曲靖住房年需求分析量130萬平米，而商品房年供應(yīng)量只有幾十萬平米，需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)，但價格卻一直處于一個比較低的水平。2001年至2005年房價漲幅比較緩慢，影響房價的主要原因是巨量自建房的供應(yīng)。房地產(chǎn)價格的上漲幅度與人均可支配收入上升幅度基本保持一致，相比昆明其他城市曲靖市場處于良性健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)發(fā)展中國家房價收入比與房地產(chǎn)市場發(fā)展4.16.1房價收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)房價收入比偏低，房價片低，需求增加房價收入比偏高，房價偏高，需求減少房價收入比4.16.1市場供給市場供給市場需求市場需求昆明房價收入比6.28房價收入比城市北京深圳上海杭州昆明房價收入比1318武漢南昌合肥太原鄭州8.778.42002~2005年曲靖人均支配收入與房價2005年，我國最具有影響力的３７大城市市區(qū)每平方米商品房平均房價排名，昆明房價排１６位，與同在西南板塊的成都相比，昆明的商品房的均價略高于成都約２５９元，在全國處于中等水平一般研究認(rèn)為，發(fā)達(dá)國家的房價收入比在1.8-5.5之間，而發(fā)展中國家由于人口增加和城市化進(jìn)程加快，房價收入比發(fā)達(dá)國家大，研究認(rèn)為發(fā)展中國家房價收入比合理范圍為4.1-6.1之間城市地產(chǎn)趨勢曲靖人對于居住品質(zhì)具有較高的追求，再次置業(yè)比例高達(dá)49%，居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的本地市場需求曲靖置業(yè)人群結(jié)構(gòu)二次置業(yè)比例達(dá)36%，三次置業(yè)比例達(dá)13%，再次置業(yè)比例高別墅和類別墅產(chǎn)品為再次置業(yè)客戶的主要產(chǎn)品類型曲靖再次置業(yè)目的包括，個人生活品質(zhì)的提高，個人商務(wù)的需要，投資,養(yǎng)老需求等多種類型數(shù)據(jù)來源：2006年田野市場報告城市地產(chǎn)趨勢調(diào)控政策對市市場的影響分分析——90、70為城城市總量控制制而非單個項項目控制，低低密度用地供供應(yīng)仍將繼續(xù)續(xù)云南省關(guān)于““宏調(diào)”的執(zhí)執(zhí)行細(xì)則：新政對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的影響響要確定定各地地塊普普通商商品住住房的的區(qū)域域性布布局和和總體體建設(shè)設(shè)比例例，確確保市市場有有足夠夠的中中小套套型、、中低低價位位普通通商品品住房房供應(yīng)應(yīng)?！?0平平方米米以下下的普普通住住房要要占建建設(shè)開開發(fā)總總量的的70%””已明明確按按城市市而不不是按按單個個項目目界定定。要確定定各地地塊普普通商商品住住房的的區(qū)域域性布布局和和總體體建設(shè)設(shè)比例例，確確保市市場有有足夠夠的中中小套套型、、中低低價位位普通通商品品住房房供應(yīng)應(yīng)?！皣鍡l條”規(guī)規(guī)定““繼續(xù)續(xù)停止止別墅墅類房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目土地地供應(yīng)應(yīng)；嚴(yán)嚴(yán)格限限制低低密度度、大大套型型住房房土地地供應(yīng)應(yīng)?！薄边@一一點，，云南南并沒沒有明明確的的給出出反應(yīng)應(yīng)。云南以以及曲曲靖總總體房房價很很低，，因此此“宏宏調(diào)””對云云南和和曲靖靖的影影響不不大，，但市市場需需求很很大，，房價價有緩緩慢上上漲的的趨勢勢云南省省提出出了對對縣城城房地地產(chǎn)開開發(fā)水水平提提出要要求，，各縣縣城的的房地地產(chǎn)開開發(fā)水水平必必將提提高確保足足夠的的中小小套型型、中中低價價位住住房供供應(yīng)；；90、、70是城城市總總量控控制而而非單單個項項目控控制;中小戶戶型的的開發(fā)發(fā)量將將增大大，但但不會會在短短期內(nèi)內(nèi)代替替大戶戶型;別墅會會有繼繼續(xù)供供應(yīng)，，而且且價格格會上上漲;整體房房價繼繼續(xù)呈呈現(xiàn)上上漲趨趨勢，，但漲漲勢會會趨于于平緩緩;縣城房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的水水平將將會提提高項目相相關(guān)政政策分分析容積率率1.0為為普通通商品品房和和高檔檔商品品房的的界限限，但但曲靖靖尚未未正式式出臺臺對高高檔商商品住住宅開開發(fā)進(jìn)進(jìn)行限限制的的政策策普通商商品房房和高高檔商商品房房劃分分：普通商商品房房的界界定：：曲靖市市普通通商品品住房房為住住宅小小區(qū)建建筑容容積率率在1.0以上上；單單套建建筑面面積在在144平平方米米以下下；實實際成成交價價格低低于同同級別別土地地上住住房平平均交交易價價格1.4倍以以下；；高檔商商品房房的界界定：：不滿足足上述述條件件的為為高檔檔商品品房；；相關(guān)政政策支支持：：購買普通商商品房房可以享享受20%的首首付款款優(yōu)惠惠，高檔商商品房房的首付付比例在在30%以以上；項目相相關(guān)政政策分分析曲靖目目前尚尚無明明確執(zhí)執(zhí)行細(xì)細(xì)則出出臺，，同時時對高高爾夫夫和別別墅開開發(fā)沒沒有明明確的的控制制。國家新新政下下來對對曲靖靖沒有有特別別大的的影響響，曲曲靖還還沒有有自己己的政政策文文件。。曲靖沒沒有對對戶型型進(jìn)行行限制制，沒沒有出出臺相相關(guān)政政策。。具體體的規(guī)規(guī)劃建建議需需要通通過規(guī)規(guī)劃局局審批批。（（業(yè)內(nèi)內(nèi)人士士）曲靖的的房地地產(chǎn)開開發(fā)建建設(shè)按按照云云南省省房地地產(chǎn)新新政要要求，，曲靖靖沒有有相關(guān)關(guān)的新新政出出臺；；曲靖尚尚未明明確出出臺房房地產(chǎn)產(chǎn)新政政，對對戶型型和套套型比比例沒沒有要要求曲靖房房地產(chǎn)產(chǎn)按照照昆明明房地地產(chǎn)新新政要要求，，別墅墅開發(fā)發(fā)不受受太大大的影影響曲靖和和昆明明市沒沒有明明確的的針對對高爾爾夫項項目開開發(fā)的的政策策，高高爾夫夫能夠夠帶動動周邊邊的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展，，提議議項目目開發(fā)發(fā)時以以生態(tài)態(tài)旅游游的名名義，，最好好不要要提高高爾夫夫開發(fā)發(fā)，政政府會會提供供一定定的政政策支支持。。（昆昆明投投資促促進(jìn)局局）高爾夫夫項目目受到到政府府政策策的支支持項目相相關(guān)政政策分分析本次匯匯報內(nèi)內(nèi)容市場環(huán)環(huán)境曲靖城城市經(jīng)經(jīng)濟特特征曲靖地地產(chǎn)市市場整整體趨趨勢項目影影響相相關(guān)政政策產(chǎn)品研研究總評評評價及及物業(yè)業(yè)發(fā)展展建議議戶型評評價及及賣點點提煉煉營銷策策略要要點啟動區(qū)區(qū)設(shè)定定價格策策略賣場策策略總平評評價1,整整體密密度偏偏高,花園園面積積不足足豪宅宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2,自自然水水庫,景觀觀利用用性偏偏低,參與與性不不足3,中中心景景觀軸軸,特特色不不清晰晰,景景觀貢貢獻(xiàn)不不足.4,大大獨棟棟樓王王均置置,私私家碼碼頭私私享不不夠;5,道路路組織方方式單一一,入戶戶單面限限制.物業(yè)發(fā)展展建議A.定制樓王王----水上上企業(yè)會會所圈子需要要：老板們對對圈子看看得很重重，他們們需要一一個體現(xiàn)現(xiàn)自我身身份感集集合的場場所，在自家家別墅內(nèi)內(nèi)的超級級豪華會會所內(nèi)招招待和集集合，是是滿客戶戶對身份份感的認(rèn)認(rèn)同。品牌需要要：豪華私人人會館是是樹造項項目品牌牌和公司司品牌非非常重要要的一環(huán)環(huán)，通過過將“豪””做足足、做徹徹底，樹樹立項目目在曲靖靖尊貴、、經(jīng)典和和低調(diào)奢奢華的品品牌形象象。B.生態(tài)主題題----天鵝鵝湖/垃垃圾回污污系統(tǒng)打造綠色色建筑/生態(tài)建建筑重要要的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)__垃垃圾回污污系統(tǒng)的的建立__目前前這套系系統(tǒng)應(yīng)用用廣泛,運營成成本低,對建設(shè)設(shè)綠色小小區(qū)/生生態(tài)小區(qū)區(qū)意義重重大。物業(yè)發(fā)展展建議產(chǎn)品研究究——景觀觀附加值值：燈光光工程C.景觀主題題----高爾爾夫燈光光工程物業(yè)發(fā)展展建議細(xì)處用材材彰顯尊貴貴的標(biāo)簽簽讓自家別別墅細(xì)部部的特點點成為業(yè)業(yè)主“脫口而而出的尊尊貴”銅檐口純金門牌牌個性化宅宅名聘請戴德德梁行等等擅長高高爾夫物物業(yè)之國國際一流流物業(yè)管管理公司司做顧問問。提供供專業(yè)的的物業(yè)管管理，提升客戶戶的尊貴貴感。產(chǎn)品研究究——物業(yè)業(yè)顧問：：國際一一流D.物業(yè)管理理----品牌牌物業(yè)管管理顧問問/定制制物業(yè)服服務(wù)全省GOLF定定場服務(wù)務(wù)小區(qū)背景景廣播信信息系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)安防防監(jiān)控系系統(tǒng)中心心萬能IC卡寬帶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)私人廚師師訂餐服務(wù)務(wù)子女接送送清潔中心心洗衣中心心配送中心心寄存中心心物業(yè)發(fā)展展建議——物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議：““可視對對講”升升級為集集成化智智能安防防系統(tǒng)E.安全智能能主題----集成智智能安防防智能滅蚊蚊系統(tǒng)物業(yè)發(fā)展展建議集成化智智能安防防具有以以下五方方面的功功能改進(jìn)進(jìn)：1、高精精度液晶晶顯示屏屏，畫面面更加清清晰；2、單元元門以指指紋門禁禁取代傳傳統(tǒng)的非非接觸式式門卡；；3、開門門記錄儲儲存，可可儲存最最近十次次開門記記錄；4、入戶戶門““電子鑰鑰匙”取取代傳統(tǒng)統(tǒng)的機械械鑰匙；；5、房屋屋水、電電、汽、、盜四防防情況集集中顯示示；6、真人人聲音智智能化提提示。麗水香居居（二合一一獨棟））優(yōu)點：附加值多多、贈送送面積大大居室含影影視廳、、家庭廳廳、內(nèi)院院，功能能較全套型可合合可分，，便于依依戶主需需求變更更室內(nèi)功功能組合合高廳空間間（雙層層）舒適適度、視視覺感均均優(yōu)于單單層廳間間感受臥室較多多，主臥臥功能完完備缺陷：-1F缺缺少衛(wèi)生生間1F客廳廳外長露露臺可能能對左側(cè)側(cè)臥室?guī)硪欢ǘǜ蓴_若分戶購購置則較較小套型型缺車庫庫附加值空空間：地下室、、露臺、、內(nèi)庭院院附贈面積積：約154.4㎡㎡-1F2F3F1F戶型評價價長灘假日日（二合一一獨棟））優(yōu)點：戶型附加加值多贈贈送面積積大居室含影影視廳、、家庭廳廳、雜物物間，功功能較全全套型可合合可分，，便于依依戶主需需求變更更室內(nèi)功功能組合合高廳空間間（雙層層）舒適適度、視視覺感均均優(yōu)于單單層廳間間感受臥室較多多，多主主臥空間間且功能能完備缺陷：-1F缺缺少衛(wèi)生生間1F餐廳廳外長露露臺可能能對右側(cè)側(cè)客臥帶帶來一定定干擾若分戶購購置則較較小套型型缺車庫庫附加值空空間：地下室、、露臺附贈面積積：約149.5㎡㎡-1F1F2F3F戶型評價價藍(lán)岸（雙拼））優(yōu)點：戶型附加加值多贈贈送面積積大居室含健健身房、、內(nèi)庭院院，功能能較全高廳空間間（雙層層）舒適適度、視視覺感均均優(yōu)于單單層廳間間感受主臥帶前前后雙露露臺，獨獨享書房房缺陷：-1F缺缺少工人人房戶型內(nèi)衛(wèi)衛(wèi)生間多多為黑衛(wèi)衛(wèi)通風(fēng)采采光需做做處理入戶平臺臺可能對對臥室造造成干擾擾主臥衛(wèi)生生間偏小小與臥室室空間匹匹配度欠欠缺書房內(nèi)樓樓梯影響響房間使使用附加值空空間：地下室、、露臺、、內(nèi)庭院院附贈面積積：約125.7㎡㎡-1F1F2F3F戶型評價價藍(lán)岸11（雙拼））優(yōu)點：戶型附加加值多贈贈送面積積大居室含健健身房、、家庭廳廳、內(nèi)庭庭院，功功能較全全中心內(nèi)庭庭改善衛(wèi)衛(wèi)生間采采光通風(fēng)風(fēng)高廳空間間（雙層層）舒適適度、視視覺感均均優(yōu)于單單層廳間間感受主臥帶前前后雙露露臺，獨獨享書房房缺陷：-1F缺缺少工人人房客廳外長長露臺可可能對臥臥室造成成干擾主臥衛(wèi)生生間偏小小與臥室室空間匹匹配度欠欠缺附加值空空間：地下室、、露臺、、內(nèi)庭院院附贈面積積：約132.7㎡㎡-1F1F2F3F戶型評價價藍(lán)山美墅墅（三聯(lián)排排）優(yōu)點：戶型帶地地下室及及前后露露臺（陽陽臺），，有一定定附加值值高廳空間間（雙層層）舒適適度、視視覺感均均優(yōu)于單單層廳間間感受缺陷：戶內(nèi)衛(wèi)生生間多為為黑衛(wèi)，，采光通通風(fēng)需注注意處理理3F公衛(wèi)衛(wèi)開間1.5m過小中空后側(cè)側(cè)臥室位位置偏深深，室內(nèi)內(nèi)自然光光照受一一定影響響相鄰兩戶戶間3F平面，，中空空空間尺度度為6*4.4可能存存在視線線干擾主臥衛(wèi)生生間偏小小、缺更更衣功能能，與臥臥室空間間匹配度度欠缺附加值空空間：地下室、、露臺附贈面積積：約77.3㎡-1F1F2F3F戶型評價價萊茵春天天（雙拼））優(yōu)點：戶型附加加值多贈贈送面積積大居室含多多功能廳廳、內(nèi)庭庭院，功功能較全全中心內(nèi)庭庭增加戶戶內(nèi)居室室趣味空空間高廳空間間（雙層層）舒適適度、視視覺感均均優(yōu)于單單層廳間間感受主臥帶前前后雙露露臺，獨獨享書房房缺陷：戶內(nèi)衛(wèi)生生間開間間均較窄窄，舒適適度不足足主臥更衣衣室開間間偏窄使使用不便便地下室洗洗衣房排排水需注注意處理理附加值空空間：地下室、、露臺、、內(nèi)庭院院附贈面積積：約136.1㎡㎡-1F1F2F3F戶型評價維也納森林林—A（六圍合院院落別墅））優(yōu)點：戶型帶地下下室及前后后露臺（陽陽臺）/娛娛樂室，有有一定附加加值客廳方正實實用，臥室室較多室內(nèi)樓梯易易形成特色色內(nèi)景觀院落式圍合合加強人際際交往缺陷：室內(nèi)梯居中中造成戶內(nèi)內(nèi)交通面積積偏大1F客廳來來人使用衛(wèi)衛(wèi)生間不便便，繞行距距離大相鄰兩戶1F露臺間間距2.4M需注意意視線干擾擾及住戶安安全主臥缺更衣衣功能附加值空間間：地下室、露露臺附贈面積：：約158.7㎡㎡-1F1F2F組合位置戶型評價維也納森林林—B（六圍合院院落別墅））優(yōu)點：戶型帶前后后露臺（陽陽臺）、較較大前院，，有一定附附加值高廳空間（（雙層）舒舒適度、視視覺感均優(yōu)優(yōu)于單層廳廳間感受院落式圍合合加強人際際交往缺陷：戶內(nèi)衛(wèi)生間間多為黑衛(wèi)衛(wèi)，采光通通風(fēng)需注意意處理，3F公衛(wèi)開開間1.5m過小停車位與住住家距離遠(yuǎn)遠(yuǎn)中空后側(cè)兒兒童室位置置偏深，室室內(nèi)自然光光照受一定定影響相鄰兩戶間間3F平面面，中空空空間尺度為為5.4*4.4可可能存在視視線干擾次臥、客臥臥均偏小，，2f家庭庭廳空間小小不具備該該功能附加值空間間：入戶前院、、露臺附贈面積：：約40.9㎡1F3F2F組合位置逸樹森香——A（下疊加））優(yōu)點：戶型帶地下下室及前后后露臺（陽陽臺），有有一定附加加值入戶門廳上上空，有空空間變化有共用書房房且臨露臺臺環(huán)境較好好戶內(nèi)有儲存存空間，帶帶車庫缺陷：交通面積稍稍大附加值空間間：地下室、露露臺附贈面積：：平均約20㎡-1F1F2F戶型評價逸樹森香——A（上疊加））優(yōu)點：戶型帶露臺臺（陽臺）），有一定定附加值高廳空間（（雙層）舒舒適度、視視覺感均優(yōu)優(yōu)于單層廳廳間感受戶內(nèi)有儲存存空間、娛娛樂棋牌室室主臥室功能能齊備，有有獨立書房房，獨享室室外大露臺臺空間缺陷：交通面積偏偏大，餐廳廳空間顯窄窄棋牌室進(jìn)深深偏大，內(nèi)內(nèi)室可能自自然光照不不足附加值空間間：露臺附贈面積：：約50㎡3F4F5F戶型評價逸樹森香——B（轉(zhuǎn)角疊加加）優(yōu)點：戶型帶露臺臺（陽臺））、入戶花花園，有一一定附加值值每戶均有大大面積儲藏藏室高廳空間（（雙層）舒舒適度、視視覺感均優(yōu)優(yōu)于單層廳廳間感受雙主臥空間間缺陷：2f客廳外外大露臺可可能對臥室室產(chǎn)生干擾擾2f兩戶間間廚房與露露臺距離偏偏近，可能能相互影響響右側(cè)戶型主主臥衛(wèi)生間間開間稍窄窄，舒適度度不夠各儲藏室大大小不一產(chǎn)產(chǎn)生對應(yīng)分分戶不均附加值空間間：露臺附贈面積：：平均約20㎡1F2F（4F/6F)3F(5F/7F)戶型評價產(chǎn)品總體評評價產(chǎn)品賣點提提煉高落差類坡坡地設(shè)計，，景觀最大大化雙拼類獨立立別墅設(shè)計計圍院聯(lián)排前前中后三重重錯落庭院院設(shè)計親水獨棟部部分帶私家家碼頭設(shè)計計全部送半地地下室/露露臺設(shè)計戶型功能齊齊全,大部部分朝向佳佳產(chǎn)品概念演演繹,產(chǎn)品品分類清晰晰戶型概念演演繹建議精神物質(zhì)法權(quán)+直接過渡戶型缺陷針針對營銷對對策：1、對業(yè)主主的權(quán)益界界定模糊外墻使用權(quán)權(quán)問題花園使用權(quán)權(quán)問題半地下使用用權(quán)問題露臺使用權(quán)權(quán)問題私家碼頭使使用權(quán)2、豪宅業(yè)業(yè)主的權(quán)益益也并未賦賦予尊貴體體現(xiàn)權(quán)益不明晰晰，豪宅的的權(quán)益體系系沒有體現(xiàn)現(xiàn)尊貴金麟灣一號號業(yè)主權(quán)益益手冊PropertyRight法權(quán)時代豪豪宅本次匯報內(nèi)內(nèi)容市場環(huán)境曲靖城市經(jīng)經(jīng)濟特征曲靖地產(chǎn)市市場整體趨趨勢項目影響相相關(guān)政策產(chǎn)品研究總評評價及及物業(yè)發(fā)展展建議戶型評價及及賣點提煉煉營銷攻略營銷策略原原則及資源源利用策略略強勢主題建建立客戶鎖定價格策略分期啟動組合銷售政政策活動營銷媒體計劃1,營銷策策略原則A,堅定高高爾夫和水水資源兩條條主線B,強化特特權(quán)營銷和和圈層推廣廣渠道C,創(chuàng)新體體驗營銷金麟灣原創(chuàng)創(chuàng)會所制營營銷中心關(guān)鍵詞：服服務(wù)式銷售售，侍應(yīng)以小眾傳播播推廣渠道道為主，傳傳統(tǒng)大眾推推廣渠道為為輔，重點點進(jìn)行圈層營銷。。分眾媒體要要不遺余力力的投入推推廣；適當(dāng)選擇電電視媒體，，不宜撒網(wǎng)網(wǎng)，建議重重點投放；；戶外廣告牌牌：保證三三大要道鎖鎖定昆曲路段———本地豪豪客必殺機場路段———世界及及全國商務(wù)務(wù)客流必殺殺本地高端酒酒店——截截流客源高爾夫主題題活動-一一桿進(jìn)洞獎獎水生活主題題活動-一一水邊篝火火紅酒晚會會結(jié)合本項目目水資源特特點，項目目可借鑒的的水的休閑閑、情調(diào)、、服務(wù)和生生態(tài)的價值值點衍生價值體體系建筑觀光生態(tài)產(chǎn)品休閑情調(diào)文化服務(wù)衍生價值點點項目可衍生生的價值點建筑觀光休閑情調(diào)文化服務(wù)產(chǎn)品2,水資源源價值總結(jié)結(jié)本項目價值衍生方方向感性知性原則一：水水景觀資源源與參與式式經(jīng)營主題題的充分結(jié)結(jié)合，充分分提升物業(yè)業(yè)價值。通過贈送高高爾夫球卡卡促進(jìn)物業(yè)業(yè)銷售為市市場高爾夫夫地產(chǎn)重要要的營銷手手段，針對本項目目多階段復(fù)復(fù)雜的客戶戶群，項目目可采用靈靈活創(chuàng)新型型贈卡方式式球卡終身卡非終身卡不限時不限時年/半年卡卡季卡分時卡次卡記球卡練習(xí)分時卡卡市場高爾夫夫與權(quán)益：以贈送終身身卡為主，，部分項目目采用限量量贈送，與與限時采購購的營銷手手段來營造造營銷分為為，加快銷銷售。高爾夫贈送送權(quán)益約占占物業(yè)價值值的10%云南高爾夫夫與權(quán)益：云南本土市市場相對北北京、深圳圳等有穩(wěn)定定高爾夫客客戶來源的的成熟高爾爾夫市場不不同，為保保證高爾夫夫運營的市市場基礎(chǔ)，，通常采用用贈送多張張球卡的方方式提高市市場吸引力力。高爾夫贈送送權(quán)益約占占物業(yè)價值值的30%針對不同階階段不同的的客戶群體體與其核心心價值關(guān)注注點，采用用不同的贈贈卡方式，，促進(jìn)項目目銷售高爾夫贈送送權(quán)益不能能超過昆明明市場平均均水平30%權(quán)益總體原原則結(jié)合市場狀狀況與項目目特點3,高高爾爾夫夫資資源源利利用用高爾爾夫夫球球卡卡贈贈送送類類別別：：1不不限限時時終終身身卡卡，，2分分時時終終身身卡卡，，3年年卡卡，，4季季卡卡，，5分分時時卡卡，，6練練習(xí)習(xí)分分時時卡卡。。原則則二二：：高高爾爾夫夫權(quán)權(quán)益益資資源源與與物物業(yè)業(yè)的的充充分分結(jié)結(jié)合合，，打打造造項項目目核核心心競競爭爭力力，，提提高高項項目目性性價價比比。。果嶺嶺上上層層圈圈子子強勢勢主主題題形形象象建建立立水生生態(tài)態(tài)活活別別墅墅灣區(qū)區(qū)富富貴貴生生活活法權(quán)權(quán)時時代代豪豪宅宅關(guān)鍵鍵詞詞:山山水水GOLF運動動讓世世界界向向往往的的故故鄉(xiāng)鄉(xiāng)--中中國國曲曲靖靖.GLOF山山水水美美地地第一階段第二階段第三階段階段開發(fā)目標(biāo)項目成功啟動實現(xiàn)資金安全保證持續(xù)開發(fā)建立項目品牌實現(xiàn)高額利潤建立企業(yè)品牌階段資源特點具有高知名度的水主題資源良好的環(huán)境資源高爾夫價值尚未體現(xiàn)高爾夫景觀價值體現(xiàn)配套設(shè)施完善高爾夫運營價值體現(xiàn)高端社區(qū)建立資源整合價值水生態(tài)和運動配套為核心價值高爾夫景觀價值、山水價值、品牌價值的復(fù)合價值高爾夫運營價值為核心價值資源利用策略將水資源作為項目核心競爭力，實現(xiàn)水資源最大化啟動高爾夫，奠定高端定位和實現(xiàn)價值最大化的基礎(chǔ)通過市場進(jìn)入門檻的控制，保證項目旺銷，以建立項目品牌通過高爾夫景觀價值、營銷價值和成功市場項目的品牌影響力，提高項目客戶級別和項目檔次，實現(xiàn)向高爾夫地產(chǎn)高端品牌的成功過渡建成并開始運營高爾夫，實現(xiàn)高爾夫資源價值的最大化通過高端的客戶定位和產(chǎn)品供應(yīng)，實現(xiàn)項目高端品牌主題題階階段段利利用用策策略略客戶特征主要主要為曲靖市內(nèi)生意人滇東地區(qū)礦老板、私營企業(yè)主。貴州盤縣等地礦務(wù)局官員、礦老板、生意人等；購買力強；對價格不敏感；大部分為多次置業(yè)；有固定社交圈，喜歡拉朋友入伙，低調(diào)。曲靖市內(nèi)中高收入人群：公務(wù)員、銀行職員、醫(yī)生、電廠煙廠職員、教師、及曲靖市內(nèi)普通工薪階層對價格敏感；追求舒適生活；多為二次置業(yè)。次要昆明及省外客戶購買力強；對價格敏感；多次置業(yè)；喜愛高爾夫球；以度假為主。核心心客客戶戶重要要客客戶戶游離離客客戶戶區(qū)域域內(nèi)內(nèi)私私營營企企業(yè)業(yè)主主，，礦礦老老板板地州州私私營營企企業(yè)業(yè)主主，，礦礦老老板板對區(qū)區(qū)域域有有認(rèn)認(rèn)同同感感的的城城中中心心客客戶戶貴州州部部分分地地區(qū)區(qū)私私營營業(yè)業(yè)主主，，礦礦老老板板昆明明及及省省外外客客戶戶，，投資資客客營銷銷攻攻略略———目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶：：客戶戶群群鎖鎖定定客戶戶鎖鎖定定客戶戶特特征征:多元元化化名稱鳳凰水榭山水緣水岸盛世盛華苑福蓉凰錦湘南郡物業(yè)檔次中檔中高檔中檔中檔中高檔——各類別物業(yè)均價聯(lián)排別墅3300獨棟別墅5300雙拼別墅4200獨棟別墅180萬/套（僅一套）聯(lián)排別墅4000——聯(lián)排別墅3390聯(lián)排別墅3500上疊加————雙拼別墅4500疊加別墅2800下疊加————名稱陽光花園·御苑瀟湘新區(qū)鼎盛世家物業(yè)檔次中高檔中高檔中高檔各類別物業(yè)均價獨棟別墅——雙拼均價4000獨棟均價最高價：7000最低價：5000（總共只推十套，水份過高）聯(lián)排別墅——聯(lián)排均價3500（開盤2800）雙拼4000元/㎡曲靖靖比比較較有有代代表表性性的的別別墅墅物物業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)類類型型據(jù)據(jù)參參考考價價值值市場場整整體體均均價價約約為為3970元元獨棟棟別別墅墅均均價價約約為為5221.5元元/平平米米雙拼拼別別墅墅均均價價約約為為4175元元/平平米米聯(lián)排排別別墅墅均均價價約約為為3538元元/平平米米疊加加別別墅墅均均價價約約為為2800元元/平平米米綜合合均均價價約約為為3933.6元元/平平米米價格格策策略略遵循的原原則：目標(biāo)客戶戶相似、、推售時時機接近近、區(qū)位位特征類類同、賣賣點類似似比較樓盤盤：盛世錦華華·山水水緣福蓉凰官房瀟湘湘新區(qū)比較樣本本價格策略略項目建筑規(guī)模區(qū)域位置外部環(huán)境社區(qū)景觀附加值配套設(shè)施價格金麟灣404戶別墅南市區(qū)公務(wù)員小區(qū)周邊為高檔住宅區(qū)，入住率較低，居住氛圍不濃GOLF球場，金麟湖，山景私家花園，露臺，半地下室，GOLF會員GOLF會所（待建）、購物街（待建）、體育館（待建）盛世錦華·山水緣1051戶284套別墅曲靖西片區(qū)中心地段臨主干道，區(qū)位較好大規(guī)模園林水景超大樓間距，建筑密度低學(xué)校、星級酒店（現(xiàn)有）、購物中心、500畝人工湖（待建）、湖心會所（現(xiàn)有）獨棟5300雙拼4500測算均價4900官房瀟湘新區(qū)700戶聯(lián)排南市區(qū)南城門瀟湘河地處鬧市區(qū)邊，居住氛圍濃以節(jié)點式景觀為主，環(huán)境一般。高建筑品質(zhì)；星級物管；附贈40－100㎡私家花園學(xué)校、星級酒店、圖書館、劇院、美食城、購物廣場（均現(xiàn)有）聯(lián)排3500－4000測算均價3750福蓉凰150戶聯(lián)排廖廓北路白石江公園對面臨公園及數(shù)個中高檔樓盤號稱曲靖造景王，小區(qū)內(nèi)植樹超過1萬棵送大面積私家花園及一車庫一車位學(xué)校、公園、文化廣場（現(xiàn)有）、寫字樓（待建）聯(lián)排4000測算均價4000比較樣本本價格策略略目標(biāo)均價價＝市場場比準(zhǔn)價價/區(qū)間間浮動價價比較內(nèi)容權(quán)重盛世錦華·山水緣福蓉凰官房瀟湘新區(qū)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模12%1.20.1441.40.1680.90.108區(qū)域位置15%1.10.16565外部環(huán)境15%1.10.1650.90.1350.80.12社區(qū)景觀15%1.10.1651.10.1651.40.21立面設(shè)計15%1.10.16595產(chǎn)品設(shè)計10%2配套設(shè)施10%0.80.080.90.090.60.06主題提煉8%1.400.1121.410.1131.460.117合計100%/1.106/1.091/1.095通過市場場比較進(jìn)進(jìn)行住宅宅價值測測算，選選取其中中具有參參考價值值的個案案作為本本案的比比較對象象來進(jìn)行行計算：：營銷攻略略——價價格策略略：樣本本比較價格策略略計算出比比準(zhǔn)均價價約為4496元/平方米米項目名稱目標(biāo)均價權(quán)益系數(shù)比準(zhǔn)價權(quán)重權(quán)重值盛世錦華·山水緣4900元/M21.1065419.4元/M225%1351.85元/M2福蓉凰4000元/M21.0914364元/M225%1091元/M2官房瀟湘新區(qū)3750元/M21.0954106.3元/M250%2053.145元/M2合計------------100%4496元/M2比準(zhǔn)價確確定價格策略略目標(biāo)均價價＝市場比準(zhǔn)準(zhǔn)價＋品品牌溢價價+產(chǎn)品品溢價市場比較較法發(fā)展商品品牌項目品牌牌強調(diào)產(chǎn)品品特色與價價值溢價空間間價格策略略果嶺上的的上層別別墅———項目品品牌敏大地產(chǎn)產(chǎn)——發(fā)發(fā)展商品品牌品牌溢價價直接來來自于宣宣傳推廣廣對于品品牌的投投入，隨隨時間而而增長。。品牌溢價價挑戰(zhàn)的的關(guān)鍵點點——優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)品獨特的資資源頂級物業(yè)業(yè)服務(wù)景觀資源源的均好好性發(fā)展商的的責(zé)任品牌溢價價價格策略略時間T品牌溢價品牌投入導(dǎo)入期：：品牌溢溢價率取取1%，，即4496×1％＝45元；；推廣期：：品牌溢溢價率取取3%，，即4496×3％＝135元元；成熟期：：品牌溢溢價率取取5%，，即4496×5％＝225元元；整體均價價：市場場比準(zhǔn)價價＋品牌牌溢價=4631元元品牌溢價價率取比比準(zhǔn)價格格的1％％-5％％。理想狀態(tài)態(tài)品牌溢價價增幅價格策略略產(chǎn)品溢價價點及可可溢價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：滇東唯一一灣區(qū)高高爾夫球球場獨一無二二的自然然資源超大運動動主題館館溢價金額額：每平平方米200元元。整體均價價：市場場比準(zhǔn)價價＋品牌牌溢價＋＋產(chǎn)品品溢價=4831元元產(chǎn)品溢價價價格策略略平面調(diào)差差考慮因因素因素噪音景觀戶型格局視野產(chǎn)品類型朝向權(quán)重9％21％18％15％22％15％環(huán)境景觀觀、產(chǎn)品品類型，，為本項項目價格格最大影影響因素素，給予予最大權(quán)權(quán)重值。。平面調(diào)差差價格策略略戶型統(tǒng)計計表戶型套數(shù)套數(shù)比建筑面積建筑面積（含地下室）總面積面積比長灘假日（D)51.2%396.95㎡478.37㎡1984.752.0%麗水香居(D)11（22）2.8%444.5㎡504.11㎡4889.55.0%萊茵春天(S)307.6%267.54㎡350.59㎡8026.28.3%維也納森林A(WH)246.1%355.83㎡——8539.928.8%維也納森林B(WH)7418.8%246.40㎡——18233.618.8%藍(lán)岸10(S)184.5%265.15㎡336.97㎡4772.74.9%藍(lán)岸11(S)41.0%359.3㎡457.88㎡1437.21.5%藍(lán)山美墅(L)9524.2%245.46㎡300.36㎡23318.723.9%逸樹森香A(DJ)6015.3%174.42㎡——10465.210.7%逸樹森香A1(DJ)307.6%224.73㎡——6741.96.9%逸樹森香A2(DJ)307.6%208.94㎡——6268.26.4%逸樹森香B1(DJ)61.5%213.11㎡——1278.661.3%逸樹森香B2(DJ)61.5%212.67㎡——1276.021.3%合計393（404）100%——97232.55100%注：麗水水香居如如按雙拼拼計算總總戶數(shù)則則為404戶，，本表只只粗略統(tǒng)統(tǒng)計戶型型面積D-獨棟棟S-雙拼拼L-聯(lián)排排DJ-疊加WH－圍合合均價7700元均價6300元均價6200元均價5200元均價4100元均價3700元均價3100元均價3500元均價3500元均價4800元均價4500元均價5000元均價，總總價估算算估算銷售售總額約約為4.697億元元估算項目目整盤均均價約為為4831元/平平方米價格策略略注:此測測算僅為為粗略價價格概念念導(dǎo)向，，實際售售賣時價價格將與與開發(fā)商商共同確確定.建議項目目分兩期期推出：：一期推出出獨棟樓樓王和高高端產(chǎn)品品塑造樓樓盤高端端形象；；拔高產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)；建立立價格標(biāo)標(biāo)桿，制制造轟動動效應(yīng)，，打響敏敏大品牌牌。二期推出出延續(xù)高高端形象象；保持持高品質(zhì)質(zhì)；實現(xiàn)現(xiàn)利潤最最大化，，并鞏固固敏大高高端品牌牌形象。。一期二期銷售政策策認(rèn)籌獨棟別墅墅認(rèn)籌金金8萬，，送高爾爾夫練習(xí)習(xí)場8折折優(yōu)惠年年卡，球球票20張雙拼別墅墅認(rèn)籌金金5萬，，送高爾爾夫練習(xí)習(xí)場9折折優(yōu)惠年年卡，球球票15張聯(lián)排別墅墅認(rèn)籌金金3萬，，送高爾爾夫練習(xí)習(xí)場球票票10張張疊加別墅墅認(rèn)籌金金2萬，，送高爾爾夫練習(xí)習(xí)場球票票5張會員制建建議：向向認(rèn)籌客客戶發(fā)放放金麟灣灣VIP會員卡卡，實行行一卡一一號積分分制，與與客戶參參與金麟麟灣的活活動次數(shù)數(shù)掛鉤，，開盤時時積分可可抵扣相相應(yīng)房款款。銷售政策策營銷攻略略——銷售售政策：：優(yōu)惠條件件購買獨棟棟別墅將將獲贈終終生高爾爾夫VIP球籍籍卡2張張購買雙拼拼別墅將將獲贈終終生高爾爾夫VIP球籍籍卡1張張購買聯(lián)排排別墅將將獲贈高高爾夫VIP年年卡1張張購買疊加加別墅將將獲贈高高爾夫球球票20張（（不可可抵扣現(xiàn)現(xiàn)金）開盤時可可使用金金麟灣VIP會會員卡之之積分抵抵扣房款款付款方式式優(yōu)惠：：開盤當(dāng)天天一次性性付款購購房將獲獲得9.7折優(yōu)優(yōu)惠開盤當(dāng)天天貸款購購房并順順利辦理理手續(xù)將將獲得9.9折折優(yōu)惠開盤后一一次性付付款購房房將獲得得9.9折優(yōu)惠惠開盤后其其他方式式付款購購房將沒沒有優(yōu)惠惠銷售政策策營銷節(jié)奏奏時間2008年4－－12月月2009年1－－7月2009年8－－10月月推廣節(jié)奏開盤強銷銷期認(rèn)籌期形象期2008年1－－3月持續(xù)熱銷銷期尾盤銷售售期營銷節(jié)點點營銷強度度階段目標(biāo)概念及形形象塑造造階段項目品牌牌的內(nèi)涵涵提升及及高端形形象鞏固固階段維護(hù)、深深化構(gòu)建建強勢品品牌。認(rèn)籌開盤4月25日2月底2008春交會會2008秋交會會奧運主題題活動周周（附帶帶高爾夫夫推廣））滇東地區(qū)區(qū)巡展慈善拍賣賣晚宴水岸庭院院生活方方式展金麟灣高高爾夫聯(lián)聯(lián)誼活動動奢侈品展展紅酒、雪雪茄品鑒鑒會珍藏品系系列展運動、生生態(tài)、健健康產(chǎn)品品推介會會營銷攻略略——推廣廣計劃推廣計劃劃渠道構(gòu)建翠湖賓館館佳華廣場場酒店昆明海逸逸酒店昆明部分分5星級以上上酒店，，昆明所所有高爾爾夫球場場及練習(xí)習(xí)場全面面占位。。推廣渠道道與寶馬/奧迪/奔馳/銀行理理財中心心合作推廣渠道道由于項目目定位較高，相應(yīng)定定位高端端市場的的專業(yè)雜雜志，如如：《《GOLF》、、《馬業(yè)》》、航空雜志志等也應(yīng)應(yīng)該成為為項目占占位階段段的主要要投放媒媒體渠道道。這些專業(yè)業(yè)雜志在在傳播功功能方面面有著電電視、報報紙等媒媒體不可可代替的的作用，，主要表表現(xiàn)在到到達(dá)率高高、針對性性強、專專業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)性強、、形象檔檔次高、、仔細(xì)閱閱讀率高高，有利利于拉近近項目與與目標(biāo)客客戶群的的溝通距距離。組合一：：專業(yè)雜志志媒體組合合組合二:DM直直投我們的客客戶都是是運籌帷帷幄的大大生意人人，他們們都有共共同的愛愛好，如如打高爾爾夫、騎騎馬、旅旅游等等等。所以以針對他他們這些些高端客客戶群，，進(jìn)行點點對點郵郵寄宣傳傳品，能能直接達(dá)達(dá)到宣傳傳的目的的。如：各大大銀行金金卡或鉑鉑金卡客客戶各高爾夫夫球會會會員移動、聯(lián)聯(lián)通大客客戶群馬術(shù)俱樂樂部會員員至祥大客客戶資源源各行業(yè)俱俱樂部等等媒體組合合與至祥公公司網(wǎng)站站鏈接，，讓客戶戶可更直直接了解解項目，，并且方方便我司司進(jìn)行全全國性的的內(nèi)部泛泛銷售。。與云南房地地產(chǎn)網(wǎng)站鏈鏈接：如云云南房網(wǎng)、、云南信息息港中國專業(yè)別別墅網(wǎng)站鏈鏈接：如搜搜房網(wǎng)、大大中華別墅墅網(wǎng)等與著名大型型網(wǎng)站鏈接接，如新浪浪、網(wǎng)易、、TOM.COM等等組合三：網(wǎng)網(wǎng)站開設(shè)本項目目的專用網(wǎng)網(wǎng)站，供客客戶瀏覽，，并安排要要按照工程程進(jìn)度及項項目形象及及時更新；；另外，可以以與如下專專業(yè)網(wǎng)站進(jìn)進(jìn)行鏈接，，將知名度度提升到全全國的客戶戶。媒體組合形象∕認(rèn)籌籌期塑造項目高高端形象核核心活動主題：奧運主題活活動周（附附帶展示高高爾夫運動動）時間：2008年年2月3－－7日地點：會所、高爾爾夫練習(xí)場場、練習(xí)道道嘉賓：意向客戶/媒體/體體育明星形式：展示歷屆奧奧運會收藏藏品，體現(xiàn)現(xiàn)人文主義義精神，回回顧奧運歷歷史，祝福福北京2008奧運運。展示高爾夫夫運動，高高爾夫的貴貴族精神及及標(biāo)簽其他：報媒提前一一周宣傳炒炒作，活動動后續(xù)軟文文報道主要活動：：活動開幕當(dāng)當(dāng)天以金麟麟湖錦鯉放放生為開始始，迎合2008人人文奧運，，綠色奧運運的主題，，并舉辦金金麟灣杯高高爾夫揮桿桿比賽。營銷活動1地點：會所時間：2008年年3月主題：水岸、庭院院、生活亮點：詮釋水岸庭庭院生活的的真諦參加人：官員/業(yè)主主/意向客客戶形式：畫報、噴繪繪、展板等等方式展現(xiàn)現(xiàn)，名人對對話渠道配合：：前期媒體配配合宣傳操操作，后續(xù)續(xù)軟文報道道水岸庭院院生活文化化……水岸庭院生生活方式展展形象∕認(rèn)籌籌期營銷活動2主題：運動、生態(tài)態(tài)、健康、、尊貴—金金麟灣產(chǎn)品品推介會地點點：：滇東東地地區(qū)區(qū)各各大大城城市市酒酒店店時間間：：2008年年3月月內(nèi)容容：：運動動與與健健康康，，宣宣傳傳高高爾爾夫夫貴貴族族運運動動及及金麟麟灣灣的的生生態(tài)態(tài)優(yōu)優(yōu)勢勢、、產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)勢勢；；邀邀請請建建筑筑師師詮詮釋釋產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計理理念念亮點點：：活動動結(jié)結(jié)束束后后的的酒酒會會和和晚晚宴宴參加加人人：：意向向客客戶戶/媒媒體體/政政府府/渠道道配配合合：：媒體體渠渠道道………專場場推推介介會會形象象∕∕認(rèn)認(rèn)籌籌期期現(xiàn)場場認(rèn)認(rèn)籌籌營銷銷活活動動3主題題：：滇東東首首席席高高爾爾夫夫主主題題別別墅墅莊莊園園—金金麟麟灣灣產(chǎn)產(chǎn)品品推推介介會會時間間：：地地點點：：2008年年3月月12日日曲曲靖靖2008年年3月月19日日昭昭通通、、富富源源2008年年3月月26日日貴貴州州等等地地2008年年3月月29日日昆昆明明等等地地嘉賓賓：：政府府官官員員/媒媒體體/意意向向客客戶戶形式式：：宣傳傳高高爾爾夫夫特特有有的的貴貴族族運運動動生生活活方方式式，，金金麟麟灣灣的的產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)勢勢；；邀邀請請建建筑筑師師詮詮釋釋產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計理理念念巡展展貴州州宣傳傳聯(lián)聯(lián)動動曲靖靖；；滇滇東東地地區(qū)區(qū)昆明明形象象∕∕認(rèn)認(rèn)籌籌期期營銷銷活活動動4開盤盤強強銷銷期期主題題：：青山山、、秀秀水水、、美美墅墅地點點：：金麟麟湖湖邊邊時間間：：2008年年4月月5日日亮點點：：活動動結(jié)結(jié)束束后后的的水水上上酒酒會會、、盛盛大大煙煙花花表表演演參加加人人：：誠意意客客戶戶/官官員員/名名人人渠道道配配合合：：媒體體渠渠道道………開盤盤活活動動營銷銷活活動動5開盤盤強強銷銷期期地點點：：金麟麟灣灣高高爾爾夫夫練練習(xí)習(xí)場場、、球球場場時間間：：2008年年6月月下下旬旬主題題：：人文文奧奧運運，，綠綠色色奧奧運運亮點點：：結(jié)合合年年度度大大事事2008北北京京奧奧運運參加加人人：：意向向客客戶戶/業(yè)業(yè)主主/市市民民目標(biāo)標(biāo)：：通過過活活動動拉拉動動高高爾爾夫夫普普及及，，促促進(jìn)進(jìn)新新客客戶戶成成交交………金麟麟灣灣高高爾爾夫夫聯(lián)聯(lián)誼誼活活動動營銷銷活活動動6營銷銷活活動動在在執(zhí)執(zhí)行行過過程程中中，，可可根根據(jù)據(jù)當(dāng)當(dāng)時時市市場場情情況況、、對對效效果果評評估估進(jìn)進(jìn)行行增增減減；；此外外，，高高端端項項目目常常用用的的方方式式還還有有爵爵士士音音樂樂會會、、贊贊助助高高爾爾夫夫球球賽賽、、老老爺爺車車展展、、珠珠寶寶展展、、與與類類似似奧奧迪迪車車友友、、商商會會等等高高端端團(tuán)團(tuán)體體聯(lián)聯(lián)誼誼活活動動等等等等，，可可視視營營銷銷中中的的具具體體情情況況而而定定。。營銷銷活活動動說說明明持銷銷熱熱銷銷期期形象象/認(rèn)認(rèn)籌籌期期尾盤盤期期宣傳傳調(diào)性性產(chǎn)品品價價值值宣傳傳強強度度形象象概概念念宣宣傳傳價值值賣賣點點宣宣傳傳宣傳傳訴求求點點開盤盤強強銷銷期期提升升價價值值賣賣點點宣宣傳傳品牌牌鞏鞏固固滇東東首首席席高高爾爾夫夫主主題題山山水水別別墅墅樣板板房房、、示示范范區(qū)區(qū)園園林林景景觀觀．．社區(qū)區(qū)整整體體園園林林景景觀觀．．會所所+俱俱樂樂部部主線線及及媒媒體體傳傳播播原原則則廣告告攻攻略略持續(xù)續(xù)熱熱銷銷期期開盤盤強強銷銷期期形象象/認(rèn)認(rèn)籌籌期期形象象導(dǎo)導(dǎo)入入概念念宣宣傳傳形象象深深化化,產(chǎn)產(chǎn)品核核心心宣宣傳傳產(chǎn)品品核核心心賣賣點點宣宣傳傳,賣點點深深入入項目周邊導(dǎo)示系統(tǒng)（圍墻、廣告牌、燈箱）報廣、軟文生活雜志／航空雜志網(wǎng)絡(luò)（中華別墅網(wǎng)／搜房網(wǎng)）春交會會刊路牌報廣網(wǎng)絡(luò)（中華別墅網(wǎng)／搜房網(wǎng)）電視片新聞報道財富周刊路牌報廣網(wǎng)絡(luò)（中華別墅網(wǎng)／搜房網(wǎng)）秋交會會刊廣告告推推廣廣強強度度尾盤盤期期品牌牌鞏鞏固固路牌牌報廣廣2008年年4－－12月月2009年年1－－7月月2009年年8－－10月月2008年年1－－3月月主線線及及媒媒體體選選擇擇廣告告攻攻略略路牌報廣電視片１５秒形象概念宣傳及開盤信息發(fā)布新聞報道名流流生生活活雜雜志志金麟麟灣灣別別墅墅品品質(zhì)質(zhì)個個性性生生活活雜雜志志，，它它在在較較長長的的形形象象樹樹立立期期內(nèi)內(nèi)，，起起到到與與客客戶戶維維持持聯(lián)聯(lián)系系的的作作用用。。配合合奧奧林林匹匹克克主主題題活活動動周周及及營營銷銷活活動動發(fā)發(fā)布布駐守守要要塞塞、、路路牌牌投投放放精精而而少少：：機機場場、、城城市市主主干干道道、、市市中中心心、、高高速速公公路路入入口口處處等等地地設(shè)設(shè)置置；；路牌牌主主要要內(nèi)內(nèi)容容為為：：產(chǎn)產(chǎn)品品內(nèi)內(nèi)涵涵報廣主要內(nèi)容容為：產(chǎn)品推推廣頻次：一周一一次，硬廣與與軟文相結(jié)合合滇東首席高爾爾夫主題山水水別墅，關(guān)于于《奧林匹克克主題活動周周》信息的發(fā)發(fā)布蓄客期/認(rèn)籌籌期廣告攻略市場分析：在08年.3月-08年年.4月全面面打造了樓盤盤形象，吸引引目標(biāo)客戶的的注意，奠定定了市場地位位，開盤強銷銷期/持銷期期的廣告宣傳傳由概念形象象轉(zhuǎn)為項目產(chǎn)產(chǎn)品價值的宣宣傳訴求；項目分析：開盤強銷期廣廣告宣傳主要要以產(chǎn)品核心心賣點、上層層生活方式的的體驗系列、、營銷活動為為主；持銷期期廣告宣傳主主要以銷售信信息為主，吸吸引目標(biāo)客戶戶關(guān)注；具體行動：開盤強銷期持銷期路牌路牌主要內(nèi)容為：產(chǎn)品主要賣點與生活方式的體驗為主；路牌主要內(nèi)容為：發(fā)布產(chǎn)品的銷售信息為主；報廣報廣主要內(nèi)容為：產(chǎn)品主要賣點、生活方式的體驗系列、營銷活動平面廣告為主；配合樓盤的銷售信息（限量發(fā)售等）、營銷活動的信息發(fā)布；頻次：一周一次兩個整版；配合樓盤的銷售信息（限量發(fā)售等）；網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)主要內(nèi)容為：產(chǎn)品的電子樓書；配合樓盤的銷售信息（限量發(fā)售等）、系列營銷活動的信息發(fā)布與追蹤報道；主要宣傳內(nèi)容容:產(chǎn)品主要要賣點與生活活方式的體驗驗為主主要宣傳:項項目貴族運動動及庭院的生生活方式體驗驗主要宣傳:開開盤信息主要宣傳:營營銷活動信息息開盤強銷期/持銷期廣告攻略財富周刊電視片新聞報道尾盤期路牌路牌主要內(nèi)容為：成熟休閑娛樂設(shè)施配套報廣路牌主要內(nèi)容為：成熟休閑娛樂設(shè)施配套市場分析：經(jīng)過了強銷期期及持銷期的的產(chǎn)品核心賣賣點之后,市市場對項目已已有非常深刻刻的了解,尾尾盤期主要是是由產(chǎn)品的核核心價值宣傳傳提升到項目目品牌宣傳,再次提升項項目的高度,給已經(jīng)購買買的客戶樹立立項目增值信信心,并造成成稀缺的態(tài)勢勢,促使剩余余戶型的銷售售.尾盤期廣告攻略根據(jù)前行業(yè)特特性和媒介成成本及項目強強銷售期較長長的實際情況況以及至祥多多年的操盤經(jīng)經(jīng)驗預(yù)測項目目的推廣費用一一般占總銷金金額的2-3％之間。項目必須要提提升企業(yè)的品品牌形象，要要通過高品質(zhì)質(zhì)的銷售包裝裝實現(xiàn)曲靖最最高單價；本項目為高端端項目，附加加值是價值體體系中的重要要一環(huán)，而附附加值的體現(xiàn)現(xiàn)需要包裝和和推廣來累積積；項目的形象樹樹立期，必須須通過一定的的營銷推廣維維系并延續(xù)建建立起來的市市場熱度。由于至祥擁有有強大的CRM客戶信息息庫，可以實實現(xiàn)精準(zhǔn)營銷銷，因此可節(jié)節(jié)省一部分營營銷費用。綜合至祥的渠渠道整合能力力和本項目特特色，將采用用小眾推廣方方式，銷售成成本將控制在在470萬左左右?？備N售費用預(yù)預(yù)算銷售階段所占比例媒體推廣費用（萬元）形象∕認(rèn)籌期40%188萬開盤強銷期35%164.5萬持續(xù)熱銷期20%94萬尾盤銷售期5%23.5萬小計100%470萬媒體推廣成本本預(yù)算媒體類型所占比例媒體推廣費用（萬元）報紙廣告30%141戶外廣告20%94論壇\營銷活動20%94雜志、DM5%23.5展會、網(wǎng)絡(luò)10%47電視10%47其它5%23.5總計100%470各類媒體投放放成本預(yù)算媒體內(nèi)容備注強攻報紙廣告形象廣告\核心賣點、重大事件