世聯(lián)-富力-西安北郊高端綜合體項(xiàng)目前期策劃-營(yíng)銷

富力西安北郊項(xiàng)目前期策劃謹(jǐn)呈：陜西富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2010年2月前期工作回顧本次溝通主要內(nèi)容本體、城市、市場(chǎng)等結(jié)論回顧項(xiàng)目發(fā)展策略與定位物業(yè)配比及整體規(guī)劃建議分物業(yè)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)開發(fā)進(jìn)程及方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄3開發(fā)背景結(jié)論回顧1本體、城市、市場(chǎng)結(jié)論——背景。前期主要結(jié)論回顧一、本體解析與問(wèn)題界定二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀三、市場(chǎng)環(huán)境分析本項(xiàng)目位于西安北郊經(jīng)開區(qū)，緊鄰未來(lái)西安市行政中心新址項(xiàng)目區(qū)位：本項(xiàng)目位于西安北郊，北二環(huán)以外，西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，緊鄰西安市行政中心新址及城市運(yùn)動(dòng)公園。項(xiàng)目區(qū)位行政中心新址繞城高速公路北二環(huán)未央路城市運(yùn)動(dòng)公園經(jīng)開區(qū)西高新曲江浐灞內(nèi)城西郊項(xiàng)目本體擁有強(qiáng)勢(shì)區(qū)位、便利交通、優(yōu)質(zhì)景觀、五星酒店配套四大優(yōu)勢(shì)交通環(huán)境強(qiáng)勢(shì)區(qū)位：本項(xiàng)目位于西安北郊經(jīng)開區(qū)，緊鄰未來(lái)西安市行政中心新址便利交通：項(xiàng)目緊鄰未央路、鳳城七路、鳳城八路交通主干線，通達(dá)性及昭示性良好；位于未來(lái)西安地鐵2號(hào)線與4號(hào)線的交匯處，地鐵線路的建成通車，將進(jìn)一步拉近項(xiàng)目與主城區(qū)的距離：景觀資源：項(xiàng)目北側(cè)緊鄰西安城市運(yùn)動(dòng)公園——西北地區(qū)唯一的運(yùn)動(dòng)型主題公園規(guī)模指標(biāo)：項(xiàng)目總占地約5.5萬(wàn)平米，容積率為4，住宅與公建部分各占50%（各11萬(wàn)平米）限制條件：根據(jù)政府規(guī)劃要求，本項(xiàng)目將包含“國(guó)際五星級(jí)酒店”（規(guī)模3.6萬(wàn)）鳳城七路未央路文景路明光路朱宏路地鐵2號(hào)線鳳城五路行政中心城運(yùn)公園本項(xiàng)目地塊鳳城八路地鐵4號(hào)線行政中心城運(yùn)公園項(xiàng)目總占地約5.5萬(wàn)平米，容積率為4，住宅與公建部分各占50%（各11萬(wàn)平米）占地面積：5.53萬(wàn)平米（83畝）；容積率：4；總建面：約22萬(wàn)平米；規(guī)劃物業(yè)：包含酒店（政府要求）、住宅、商業(yè)等物業(yè)類型；限定條件：住宅與公建部分各占50%；用地界限沒(méi)有規(guī)定，但住宅與公建的占地需保證各占50%；住宅與公建的容積率同為4，可做適當(dāng)調(diào)整；無(wú)限高要求；規(guī)模指標(biāo)政府規(guī)劃要求建設(shè)國(guó)際五星級(jí)酒店；開發(fā)企業(yè)前期已委托GVA公司針對(duì)酒店部分進(jìn)行了市場(chǎng)研究及定位工作。開業(yè)時(shí)間：計(jì)劃2013年正式開業(yè)檔次定位：國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（計(jì)劃引入萬(wàn)豪、萬(wàn)麗等國(guó)際品牌）酒店規(guī)模：總規(guī)模：3.6萬(wàn)平米（房間數(shù)量250-280間套）根據(jù)政府規(guī)劃要求，本項(xiàng)目將包含“國(guó)際五星級(jí)酒店”規(guī)劃要求本項(xiàng)目酒店部分的市場(chǎng)研究與定位工作已經(jīng)完成。世聯(lián)將在此基礎(chǔ)上，結(jié)合其他物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，綜合研判本項(xiàng)目的整體發(fā)展建議。問(wèn)題界定對(duì)于本項(xiàng)目，我們將重點(diǎn)解決“定位”及“增值”的問(wèn)題：?jiǎn)栴}界定“定位”“增值”如何定位其他物業(yè)類型？如何實(shí)現(xiàn)“分工協(xié)作、價(jià)值提升”如何充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，保證基礎(chǔ)目標(biāo)的前提下，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大？前期主要結(jié)論回顧一、本體解析與問(wèn)題界定二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀三、市場(chǎng)環(huán)境分析城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)背背景1.西西安作作為西西部發(fā)發(fā)展的的龍頭頭城市市，城市首首位度度高、、輻射射力強(qiáng)強(qiáng)、發(fā)發(fā)展?jié)摑摿Υ?.近近年來(lái)來(lái)年西西安市市GDP平平均增增長(zhǎng)速速度保保持在在13%以上上，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展迅猛猛。3.高高速發(fā)發(fā)展的的城市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)成為為了房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的助助推器器，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將從從快速發(fā)發(fā)展期期進(jìn)入入平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展展階段段。城市空空間發(fā)發(fā)展1.西西安市市主要要由六六大功功能板板塊構(gòu)構(gòu)成，，既曲曲江、、高新新板塊塊之后后，北部經(jīng)經(jīng)開區(qū)區(qū)成為為熱點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域域2.““西安安向北北”的的城市市發(fā)展展新戰(zhàn)戰(zhàn)略，，使得得北城發(fā)發(fā)展是是大勢(shì)勢(shì)所趨趨區(qū)域發(fā)發(fā)展解解讀1.經(jīng)經(jīng)開區(qū)區(qū)從““產(chǎn)業(yè)業(yè)拉動(dòng)動(dòng)”向向“新新城””轉(zhuǎn)變變，正正在完完成“城市市新中中心””的華麗麗轉(zhuǎn)身身2.““城城市新新中心心”形形成的的過(guò)程程中一一定會(huì)會(huì)出現(xiàn)代言言區(qū)域域發(fā)展展的標(biāo)志性性建筑3.區(qū)區(qū)域域?qū)⑾蛳蛑鴱?fù)合、、多元元、綜綜合化化發(fā)展，，逐步步形成成完善善的城城市功功能體體系與與城市市架構(gòu)構(gòu)本項(xiàng)目目先天天條件件未央路路與鳳鳳城八八路的的“黃金十十字”，區(qū)域域核心心地位位緊鄰行行政中中心、、城運(yùn)運(yùn)公園園，絕絕佳城城市資資源國(guó)際五五星級(jí)級(jí)酒店店，高高尚品品質(zhì)……對(duì)于本本項(xiàng)目目而言言，應(yīng)占位“城市新新中心心”的發(fā)展展平臺(tái)臺(tái)樹立“城市&區(qū)域域代言言”的高形形象預(yù)見區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展未未來(lái)，，引領(lǐng)領(lǐng)區(qū)域域升級(jí)級(jí)前期主主要結(jié)結(jié)論回回顧一、本本體解解析與與問(wèn)題題界定定二、城城市與與區(qū)域域發(fā)展展解讀讀三、市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分分析商業(yè)市市場(chǎng)分分析回回顧：：商業(yè)市市場(chǎng)分分析回回顧：：商業(yè)市市場(chǎng)結(jié)結(jié)論：：目前區(qū)區(qū)域商商業(yè)主主要分分為4大類類型：：社區(qū)區(qū)型、、區(qū)域域主流流型、、目的的地型型、商商務(wù)/社交交型，，其中中公務(wù)/社交交型商商業(yè)設(shè)設(shè)施較較少，，存在在市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)。區(qū)域住住宅底底商均均價(jià)已已達(dá)2萬(wàn)/平米米以上上未來(lái)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)有充充足的的高端端消費(fèi)費(fèi)人群群支撐撐；高端消消費(fèi)需需求主主要集集中在在品牌牌商品品、大大型餐餐飲、、休閑閑娛樂(lè)樂(lè)等高高端商商業(yè)；；高端消消費(fèi)者者對(duì)于于商業(yè)業(yè)檔次次、品品牌、、環(huán)境境、服服務(wù)的的關(guān)注注程度度較高高。沿未央央路將將出現(xiàn)現(xiàn)大量量中高高端商商業(yè)，，共同同形成成區(qū)域域商業(yè)業(yè)的““金金廊””沿未央央路向向北，，商業(yè)業(yè)逐漸漸升級(jí)級(jí)：鳳鳳城二二路→→鳳城城五路路→鳳鳳城八八路商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀消費(fèi)者者發(fā)展趨趨勢(shì)本項(xiàng)目目應(yīng)抓抓住“公務(wù)/社交交型商商業(yè)”的市場(chǎng)場(chǎng)空白白，同同時(shí)針針對(duì)高高端消消費(fèi)需需求，，以差差異化化、精精品化化的特特色商商業(yè)引引領(lǐng)區(qū)區(qū)域商商業(yè)升升級(jí)商業(yè)市市場(chǎng)寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)分析析回顧顧：從世聯(lián)聯(lián)模型型上看看，西西安寫寫字樓樓整體體市場(chǎng)場(chǎng)仍處處于市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展階階段非市場(chǎng)化時(shí)期市場(chǎng)化啟動(dòng)期市場(chǎng)化發(fā)展期市場(chǎng)化成熟期人均GDP1000美元以下1000-3000美元3000-5000美元5000美元以上經(jīng)濟(jì)背景第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位市場(chǎng)特征寫字樓市場(chǎng)未發(fā)育，大型企業(yè)的自建辦公樓為主投資集中在住宅市場(chǎng)，寫字樓等其他物業(yè)市場(chǎng)并未細(xì)分出來(lái)。產(chǎn)品細(xì)分開始，寫字樓的增長(zhǎng)主要取決于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)足夠細(xì)分，寫字樓市場(chǎng)走向成熟，市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品細(xì)分特征代表城市三、四線城市長(zhǎng)沙、太原、武漢、哈爾濱、濟(jì)南、鄭州杭州、青島、大連、合肥、沈陽(yáng)北京、上海、廣州、深圳、天津世聯(lián)模模型西安區(qū)域?qū)憣懽謽菢鞘袌?chǎng)場(chǎng)分析析回顧顧：寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論論：現(xiàn)狀寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展緩慢慢，表表現(xiàn)不不佳未來(lái)區(qū)域辦辦公市市場(chǎng)具具備一一定的的發(fā)展展空間間受整體體西安安市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的的限制制，整個(gè)寫寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展緩慢慢，寫字字樓未未拉開開與住住宅、、公寓寓類物物業(yè)的的價(jià)格格梯度度；目前主主要商商務(wù)板板塊要要集中中在高高新區(qū)區(qū)，本區(qū)域域商務(wù)務(wù)氛圍圍較弱弱；區(qū)域主主要客客戶以本地地中小小規(guī)模模的草草創(chuàng)型型、成成長(zhǎng)型型公司司為主主，他們對(duì)對(duì)物業(yè)業(yè)的軟軟硬件件設(shè)施施要求求不高高，部部分會(huì)會(huì)選擇擇在公公寓項(xiàng)項(xiàng)目中中辦公公，對(duì)租金金的承承受力力有限限。未來(lái)本本區(qū)域域?qū)⑿涡纬尚滦碌摹啊俺鞘惺兄行男摹?，，隨著著區(qū)域域中心心化發(fā)發(fā)展，，高檔檔辦公公物業(yè)業(yè)具有有一定定發(fā)展展空間間；產(chǎn)品提提升空空間大大：目目前區(qū)區(qū)域以以商住住公寓寓為主主，純純寫字字樓少少，產(chǎn)產(chǎn)品形形象、、配置置、配配套等等方面面均有很大大提升升空間間；投資需需求旺旺盛：：投資客客戶為為目前前區(qū)域域?qū)懽肿謽堑牡闹髁α?gòu)買買客戶戶。區(qū)域良良好的的發(fā)展展前景景，為為投資資客戶戶提供供了有有力的的信心心保障障短期內(nèi)內(nèi)區(qū)域域?qū)懽肿謽鞘惺袌?chǎng)的的發(fā)展展空間間有限限，對(duì)對(duì)于本本項(xiàng)目目而言言，應(yīng)應(yīng)盡量量控制制辦公公物業(yè)業(yè)的規(guī)規(guī)模，，同時(shí)時(shí)保持持彈性性處理理。寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)公寓市市場(chǎng)分分析回回顧：：項(xiàng)目名稱類型客戶單價(jià)（元/平）總價(jià)（萬(wàn)元）銷售狀況風(fēng)景御園商住公寓投資客戶為主、陜北等資源企業(yè)老板，周邊企業(yè)中高層、生意人等600030-602棟公寓1棟（整層）1棟分散賽高街區(qū)商住公寓北郊40%，西安其他區(qū)域50%，外地10%?；緸橥顿Y客，私營(yíng)小老板、長(zhǎng)慶職工、企事業(yè)單位中高層較多690050-651棟天地時(shí)代廣場(chǎng)商住公寓投資客戶、生意人及企業(yè)中高層、本地客戶占60%650030-40開1棟白樺林居商務(wù)公寓/居住公寓基本上都是投資客戶陜北客戶、企業(yè)中高層、生意人、區(qū)域外高端客戶、一二線城市投資客戶各類型投資客戶比例相當(dāng)--2棟居住公寓、1棟商務(wù)公寓代表項(xiàng)項(xiàng)目公公寓購(gòu)購(gòu)買客客戶為為投資資客市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)挖挖掘客戶類型行為及置業(yè)特征置業(yè)關(guān)注點(diǎn)現(xiàn)有客戶陜北財(cái)富人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)，購(gòu)買房產(chǎn)很大一部分原因是為資金找投資出口擁有多處房產(chǎn)，西安出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)便會(huì)投資購(gòu)買數(shù)量較大，部分為整層購(gòu)買公寓客戶地段升值空間開發(fā)商品牌區(qū)域內(nèi)企業(yè)中高層經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，多為區(qū)域內(nèi)的企業(yè)中高管對(duì)物業(yè)的鑒賞力較高，追求品質(zhì)產(chǎn)品購(gòu)買數(shù)量通常為1-2套地段戶型配套區(qū)域內(nèi)私營(yíng)小老板、生意人有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，投資意識(shí)強(qiáng)購(gòu)房跟隨現(xiàn)象普遍地段開發(fā)商品牌西安其他區(qū)域高端客戶到處買房，看到優(yōu)質(zhì)物業(yè)便會(huì)購(gòu)買，在西安有多處房產(chǎn)地段配套省外投資客戶多與西安有地緣關(guān)系的投資客少量西安旅游外地客戶全國(guó)性投資客戶（隨著一二線城市投資風(fēng)險(xiǎn)增加，這部分投資客戶數(shù)量將繼續(xù)增加）地段升值空間未來(lái)重要客戶政府公務(wù)員項(xiàng)目的重點(diǎn)潛力客戶地段公寓投資客客戶主要以以陜北客戶戶、區(qū)域內(nèi)內(nèi)中高管、、私營(yíng)老板板、區(qū)域外外客戶等幾幾類構(gòu)成，，對(duì)地段、、未來(lái)升值值潛力最為為關(guān)注市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖挖掘客戶以中長(zhǎng)長(zhǎng)期投資客客戶為主，，地段、升升值潛力是是客戶購(gòu)買買公寓的首首要及關(guān)鍵鍵決定因素素公寓的客戶戶基本上都都是投資客客，看重項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)位和地段段，看重項(xiàng)目目的未來(lái)升升值潛力，，較少的客客戶單純?yōu)闉楂@得短期期出租收益益購(gòu)房，其其中部分客客戶可能等等待升值期期間也會(huì)將將公寓租出出去，首先先關(guān)注的是是地段，看看好項(xiàng)目的的位置，其其他方面關(guān)關(guān)注的不是是很多。——天地時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目開了兩兩棟公寓，，1棟整層層銷售，1棟散售，，整層買的的客戶經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)，有一部部分是陜北北客戶，有有的購(gòu)買基基層做酒店店用?？蛻糇顬殛P(guān)關(guān)注的還是是地段，首首先是看重重項(xiàng)目所在的位置置具備較強(qiáng)強(qiáng)的升值空空間才來(lái)項(xiàng)目，，來(lái)到項(xiàng)目目之后才會(huì)會(huì)去關(guān)注戶戶型等下一一個(gè)層面的的問(wèn)題?！L(fēng)景御御園投資客戶以以中長(zhǎng)期大大投資客戶戶為主，關(guān)關(guān)注最多的的是地段即升值值潛力，還有一方方面是轉(zhuǎn)手手是否容易易，好不好好賣，能不不能賣高價(jià)價(jià)錢。（因因此投資客客戶會(huì)站在在使用者的的角度來(lái)權(quán)權(quán)衡公寓的的實(shí)用性））。單純尋尋求租金收收益的小型型投資客客戶較少。。——萊安逸逸境銷售代代表市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖挖掘客戶需求分分析——長(zhǎng)線投投資型客戶戶收益性安全性進(jìn)入性流動(dòng)性投資者關(guān)心心的四個(gè)方方面能不能掙錢錢？安全性進(jìn)入性流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)大不大大？門檻高不高高？脫手容易嗎嗎？本項(xiàng)目所在在核心地段段保證了其其收益性和和安全性適度小面積積、低總價(jià)價(jià)能降低投投資門檻，，提升流動(dòng)動(dòng)性區(qū)域內(nèi)公寓寓投資客戶戶以中長(zhǎng)期期大投資客客戶為主，，追求資產(chǎn)產(chǎn)的升值保保值能力，，一方面關(guān)注注地段即升升值潛力，，另一方面面關(guān)注轉(zhuǎn)手手的難易度度世聯(lián)模型：：市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖挖掘其他關(guān)注因因素排序：：戶型〉裝修〉配配套〉物管管〉開發(fā)商商品牌投資客戶關(guān)關(guān)注點(diǎn)排序序：地段、戶型型合理、精精裝修、配配套、物業(yè)業(yè)管理、開開發(fā)商品牌牌。戶型合理理包括：采采光、格局局、設(shè)計(jì)等等。——萊安逸逸境銷售代代表除了地段、、升值空間間之外，客客戶考慮得得最多的就就是戶型了；首先采采光要好，，另外格局局方正，不不能出現(xiàn)設(shè)設(shè)計(jì)不合理理或者面積積浪費(fèi)的地地方。另外外客戶對(duì)精裝修也比較感興興趣?！L(fēng)景御御園銷售經(jīng)經(jīng)理投資客戶不不像住宅客客戶，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品本身關(guān)關(guān)注的比較較少，確定定了戶型、面積積之后，是否否有裝修，項(xiàng)目周邊邊的以及自自身的配套是否成熟熟都是客戶戶最得最多多的問(wèn)題，，此外，物業(yè)管理也比較重要要?！斓貢r(shí)時(shí)代廣場(chǎng)銷銷售經(jīng)理項(xiàng)目的地段段決定了未未來(lái)升值空空間很大，，同時(shí)項(xiàng)目目的大規(guī)模、完完善配套、、開發(fā)商品品牌、酒店店服務(wù)等眾多的因因素足夠打打動(dòng)客戶了了?！讟遴忇従愉N售經(jīng)經(jīng)理市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖挖掘客戶對(duì)戶型型的格局方方正、實(shí)用用，采光良良好關(guān)注較較高，市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)較好好的戶型為為50-60平米的一一室一廳訪談紀(jì)要：：戶型格局要要方正、實(shí)用用，一室一廳的的房子銷售售好于零居居，投資客戶戶購(gòu)房時(shí)會(huì)會(huì)站在使用用者的角度度考慮，認(rèn)認(rèn)為一室一一廳功能性更強(qiáng)強(qiáng)，項(xiàng)目?jī)?nèi)48平的房房子銷售優(yōu)優(yōu)于34平平戶型，并并非總價(jià)越越低銷售越越好?！R安逸境策策劃經(jīng)理項(xiàng)目名稱公寓類型主力戶型風(fēng)景御園商住公寓45-75第5國(guó)際商住公寓130-160賽高街區(qū)商住公寓70-90平白樺林居商住公寓50-70平雙子座公寓商住公寓85-95雙威理想城商住公寓49、51平雅荷中環(huán)大廈商住公寓100-150除了地段、、升值空間間之外，客客戶考慮得得最多的就就是戶型了；首先采光要好，另外外格局方正，不能出出現(xiàn)設(shè)計(jì)不不合理或者者面積浪費(fèi)費(fèi)的地方。。小戶型公寓寓的面積不宜太太大，50-60平米的戶型面積積比較合適適，太小了了功能就不不完整了，，住起來(lái)局局促?！L(fēng)景御園銷銷售經(jīng)理區(qū)域內(nèi)小戶戶公寓的主主流戶型面面積為50-70平米?？涂蛻粽J(rèn)可度度較高的戶戶型為50-60平平米的一室室一廳客戶對(duì)戶型型的要求集集中在格局局方正、實(shí)實(shí)用，采光光良好等方方面市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖挖掘客戶對(duì)于小小戶型的裝裝修以及精精細(xì)化設(shè)計(jì)計(jì)敏感度高高，但目前前本區(qū)域內(nèi)內(nèi)做精裝修修以及樣板板展示的公公寓項(xiàng)目較較少客戶對(duì)裝修非常常敏感，一定要選選擇一個(gè)合合適的裝修修標(biāo)準(zhǔn)，我我們項(xiàng)目每每平米的裝裝修費(fèi)用是是700元。。小戶型的精細(xì)化設(shè)計(jì)計(jì)很能打動(dòng)動(dòng)客戶，如如收納空間間等，客戶整整體素養(yǎng)都都比較高，，對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品有較高高的鑒賞和和識(shí)別力，，對(duì)精裝修修承受能力力比較強(qiáng)。。小戶型的展示非常重重要，樣板房一一定要做好好，有些客客戶沒(méi)有過(guò)過(guò)購(gòu)房打算算，參觀樣樣板房后被被打動(dòng)買房房。項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)南向精裝裝公寓8500，，毛坯公寓寓價(jià)格僅7000，，但是銷售售速度明顯顯低于精裝裝公寓?！R安逸境策策劃經(jīng)理項(xiàng)目名稱物業(yè)類型裝修是否做樣板間其他配置天地時(shí)代廣場(chǎng)商住公寓精裝是地暖第5國(guó)際商住公寓毛坯否無(wú)賽高國(guó)際商住公寓毛坯否無(wú)賽高街區(qū)商住公寓毛坯否地暖風(fēng)景御園商住公寓精裝(1000元)是地暖、門窗新節(jié)能環(huán)保白樺林居商住公寓精裝（廚、衛(wèi)）否無(wú)雙子座公寓商住公寓毛坯否雙威理想城商住公寓（70年產(chǎn)權(quán)）毛坯否無(wú)雅荷中環(huán)大廈商住公寓毛坯否無(wú)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖挖掘投資客戶對(duì)對(duì)總價(jià)敏感感度較低，，但多數(shù)選選擇銀行貸貸款的方式式購(gòu)買公寓寓訪談紀(jì)要：：小戶型公寓寓的總價(jià)低低，西安的的投資型客客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力一般較較強(qiáng)，小戶戶型公寓的的主流總價(jià)價(jià)在30-50萬(wàn)左左右，客戶戶對(duì)總價(jià)敏敏感度不高高。但是大大約70%的客戶還還是選擇銀銀行貸款，，一方面由由于投資客客精算帳，，而且貸款款政策優(yōu)惠惠，另一方方面，項(xiàng)目目是期房，，相對(duì)于現(xiàn)房房客戶更愿愿意選擇銀銀行貸款來(lái)來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。首付款款比例在在20-40%左左右，一一般小戶戶型公寓寓的首款款金額約約5-15萬(wàn)。。萊安逸境境項(xiàng)目首首付20%，首首付款在在8-15萬(wàn)之之間，資資金總額額較小，，對(duì)投資資客戶購(gòu)購(gòu)房的影影響作用用比較小小。目前前付款比比例調(diào)整整，信貸貸緊縮，，但是從從項(xiàng)目銷銷售來(lái)看看并沒(méi)有有對(duì)客戶戶帶來(lái)影影響，項(xiàng)項(xiàng)目月均均銷售套套數(shù)仍維維持在100套套/月。?！R安逸境策劃劃經(jīng)理項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平米）總價(jià)（萬(wàn)元）付款方式天地時(shí)代廣場(chǎng)650025-3560-70%銀行貸款賽高街區(qū)690050-6070%貸款風(fēng)景御園600030-45約70-80%貸款雙子座公寓500040-5080%貸款雙威理想城550025-3070-80%貸款第5國(guó)際4000（08年價(jià)格）50-6060%貸款白樺林居4000（08年價(jià)格）25-3050%貸款區(qū)域內(nèi)小戶型型公寓總價(jià)區(qū)區(qū)間多位于30-50萬(wàn)萬(wàn)之間，投資資客戶有一定定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，對(duì)總價(jià)敏敏感度不高約70%投資資客戶選擇銀銀行貸款，首首付款金額多多在10萬(wàn)之之下市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘掘西安租賃市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展緩慢，，投資客戶尤尤其是經(jīng)開區(qū)區(qū)投資客對(duì)投投資回報(bào)率關(guān)關(guān)注度較低西安整體租賃賃市場(chǎng)發(fā)展較較為緩慢，租租賃市場(chǎng)比較較成熟的西高高新區(qū)域年租租金增長(zhǎng)率為為5%，相對(duì)于物業(yè)業(yè)銷售價(jià)格每每年10%的增長(zhǎng)率，租租賃市場(chǎng)發(fā)展展滯后于銷售售市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)租賃市市場(chǎng)本身尚不不成熟，尤其其是項(xiàng)目公寓寓銷售時(shí)，周周邊辦公氛圍圍跟未央路差差很多，租賃賃難度還要稍稍大一些，但但是投資客對(duì)出租回報(bào)不不敏感，項(xiàng)目的地段段決定了未來(lái)來(lái)升值空間很很大，同時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目的大規(guī)模模、完善配套套、開發(fā)商品品牌、酒店服服務(wù)等眾多的的因素足夠打打動(dòng)客戶了——白樺鄰居銷售售代表物業(yè)形式售價(jià)（元/平米）租金（元/平/天)年租金收益(元/平/年)投資回報(bào)率賽高街區(qū)690035-40450-5507%風(fēng)景御園600040500-6009%天地時(shí)代廣場(chǎng)650025300-3505%白樺林居400025300-3508%西安的很多投投資客戶經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力都較好好，尤其是陜陜北客戶，投投資公寓很大大一個(gè)原因是是給資金找一一個(gè)投放出口口，西安的投投資客戶基本本上由陜北財(cái)財(cái)富人群、區(qū)區(qū)域內(nèi)企業(yè)中中高管、私營(yíng)營(yíng)業(yè)主等構(gòu)成成，多以資產(chǎn)的長(zhǎng)長(zhǎng)期增值保值值為投資目的的，小型的獲取取租金收益的的投資客戶比比較少。再加加上西安整體體租賃市場(chǎng)尤尤其是經(jīng)開區(qū)區(qū)發(fā)展得不是是很好，客戶戶也了解這一一情況所以對(duì)投資回報(bào)率率關(guān)注度也就就沒(méi)有那么高高了。經(jīng)開區(qū)的的客戶更是這這樣，未來(lái)這這個(gè)區(qū)域升值值空間非常大大，客戶都是是沖著這點(diǎn)買買房的。——西安世聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)策劃經(jīng)理市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘掘客戶對(duì)產(chǎn)權(quán)感感知不強(qiáng)，50年與70年產(chǎn)權(quán)的公公寓產(chǎn)品在價(jià)價(jià)格與市場(chǎng)表表現(xiàn)上無(wú)明顯顯差異項(xiàng)目名稱物業(yè)類型產(chǎn)權(quán)價(jià)格（元/平米）天地時(shí)代廣場(chǎng)商住公寓506500賽高街區(qū)商住公寓506900風(fēng)景御園商住公寓506000雙子座公寓商住公寓505000雙威理想城商住公寓705500第5國(guó)際商住公寓504000（08年價(jià)格）賽高國(guó)際商住公寓504500白樺林居商住公寓704000雅荷中環(huán)大廈商住公寓503700目前區(qū)域內(nèi)在在售公寓項(xiàng)目目多為50年產(chǎn)權(quán)的的綜合用地開開發(fā)，只有少少量白樺林居居等是70年年產(chǎn)權(quán)；客戶對(duì)產(chǎn)權(quán)年年限不敏感，，70、50年產(chǎn)權(quán)對(duì)他他們來(lái)說(shuō)無(wú)太太大區(qū)別，在在產(chǎn)品的價(jià)格格上看也無(wú)太太大差別；訪談紀(jì)要：到我們項(xiàng)目來(lái)來(lái)的客戶很少問(wèn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，因?yàn)闉榭蛻糍?gòu)買公公寓的絕大部部分目的還是是投資，投資資客關(guān)注的就就是升值潛力力，一旦升值值了他們變會(huì)會(huì)轉(zhuǎn)手賣掉，，至于有多少少年的年限不不太關(guān)心。不不像住宅項(xiàng)目目，使用年限限對(duì)于對(duì)投資資客戶的影響響很小很小。。在銷售價(jià)格和和市場(chǎng)表現(xiàn)上上，70年產(chǎn)權(quán)的的公寓相對(duì)50年產(chǎn)權(quán)的的幾乎沒(méi)有優(yōu)優(yōu)勢(shì)，70年年產(chǎn)權(quán)并不能能帶來(lái)溢價(jià)。?！L(fēng)景御園銷售售經(jīng)理市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘掘投資客戶對(duì)梯梯戶比關(guān)注度度較低，市場(chǎng)場(chǎng)梯戶比較低低，單層面積積在1000平左左右訪談紀(jì)要：帶空中花園的的是6梯20戶，不帶空空中花園的是是6梯30戶戶，我們項(xiàng)目目戶型偏小，，相應(yīng)的梯戶戶比小一些，，但是市場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目的電梯配配置基本都是是在這個(gè)范圍圍左右，有的的項(xiàng)目梯戶比比稍微高一些些，但是客戶對(duì)這個(gè)關(guān)關(guān)注度不是很很高，因?yàn)楸緛?lái)小小戶型的電梯梯就是很多戶戶共用的，再再加上購(gòu)買客客戶都是投資資客，自己也也不住，對(duì)電電梯也沒(méi)有太太多要求?！斓貢r(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)銷售代表項(xiàng)目名稱公寓類型主力戶型層數(shù)單層面積梯戶比風(fēng)景御園商住公寓45-751410004梯16戶天地時(shí)代廣場(chǎng)商住公寓40-503015006梯20戶/6梯30戶賽高街區(qū)商住公寓70-9028/32600-6502梯8戶/2梯6戶第5國(guó)際商住公寓150平左右29約8002梯5戶白樺林居商住公寓50-702梯18戶公寓購(gòu)買客戶戶梯戶比關(guān)注注度較低在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層平面面積積多集中在800-1500平米左左右市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘掘客戶對(duì)于物業(yè)業(yè)管理、配套套及服務(wù)感知知明確，目前前市場(chǎng)公寓項(xiàng)項(xiàng)目有很大的的超越空間區(qū)域內(nèi)沒(méi)有純純居住公寓，，現(xiàn)有公寓基基本上都為商商住兩用，居居住條件欠佳佳公寓的物業(yè)管管理和配套水水平有較大提提升空間客戶對(duì)于服務(wù)務(wù)、配套等有有較明確的感感知項(xiàng)目名稱公寓類型物業(yè)管理配套服務(wù)風(fēng)景御園商住公寓華榮物管聯(lián)盟國(guó)際白金管家商業(yè)街、會(huì)所無(wú)天地時(shí)代廣場(chǎng)商住公寓深圳大眾物業(yè)管理公司商業(yè)無(wú)賽高街區(qū)商住公寓恒興佰迪商業(yè)無(wú)第5國(guó)際商住公寓-商業(yè)白樺林居商住公寓經(jīng)發(fā)物業(yè)商業(yè)、會(huì)所酒店服務(wù)（送餐、洗衣等）隨著政府搬遷遷，城市中心心都會(huì)向北遷遷移，商務(wù)辦辦公氛圍逐漸漸濃厚，高端端商務(wù)人士數(shù)數(shù)量必定會(huì)增增加，再加上上客運(yùn)站明年年使用后，對(duì)高檔次的居居住公寓有需需求的客戶將將會(huì)大幅增加加。目前區(qū)域內(nèi)沒(méi)沒(méi)有單純居住住的公寓，辦辦公、居住都都是混在一起起的，整體居居住氛圍比較較差，配套、、物業(yè)管理、、服務(wù)方面有有很大欠缺。。齊全的綜合體體配套以及星星級(jí)服務(wù)概念念對(duì)客戶都是是強(qiáng)有力的吸吸引?！讋?chuàng)國(guó)際城銷銷售經(jīng)理市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘掘小結(jié)：在客戶戶感知度較高高的精裝修、、服務(wù)、配套套方面存在較較大的市場(chǎng)超超越空間客戶關(guān)注因素素：戶型、精裝修修、配套、物物業(yè)管理、服服務(wù)等關(guān)注度度較高不敏感因素：：投資回報(bào)率、、產(chǎn)權(quán)、總價(jià)價(jià)、梯戶比在精裝修、服服務(wù)、配套、、物業(yè)管理等等方面公寓產(chǎn)產(chǎn)品存在較大大的市場(chǎng)可超超越空間項(xiàng)目名稱市場(chǎng)平臺(tái)客戶感知度發(fā)力方向戶型★★★★★★★★√√精裝修★★★★★★★√√√配套★★★★★★√物業(yè)管理★★★★★√服務(wù)-★★★√√√投資回報(bào)率★★★-產(chǎn)權(quán)-★-總價(jià)及付款方式-★-梯戶比★★★★-市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘掘公寓市場(chǎng)結(jié)論論：公寓市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)特征征目前經(jīng)開區(qū)公公寓項(xiàng)目較少少，且位置分分散，產(chǎn)品形形式全部為商商務(wù)公寓、無(wú)無(wú)居住類公寓寓；產(chǎn)品水平全部為商住兩兩用型公寓，，精裝修的產(chǎn)產(chǎn)品較少。公公寓戶型主要要集中在50-70和和70-90兩個(gè)區(qū)間；；價(jià)格平臺(tái)目前區(qū)域公寓寓產(chǎn)品價(jià)格為為6000—7000元/平米，高出出同項(xiàng)目中的的住宅約1000元/平平左右；客戶特征購(gòu)買客戶：以投資客為主主，多為本地地企業(yè)中高層層、生意人以以及陜北能源源縣市財(cái)富人人群；使用客戶：大部分為中小小企業(yè)辦公，，居住客戶占占比較小。區(qū)域公寓市場(chǎng)場(chǎng)仍處于初級(jí)級(jí)階段，整體體市場(chǎng)存在較較大提升空間間，滿足居住住需求的服務(wù)務(wù)式公寓存在在市場(chǎng)機(jī)會(huì)在客戶感知度度較高的精裝修、服務(wù)務(wù)、配套方面面存在較大的市市場(chǎng)超越空間間住宅市場(chǎng)分析析回顧1：住宅市場(chǎng)分析析回顧2：住宅市場(chǎng)結(jié)論論：整體市場(chǎng)特征征西安市呈現(xiàn)明明顯板塊特征征，地緣性情情結(jié)顯著，本本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于區(qū)區(qū)域內(nèi)部；區(qū)域市場(chǎng)平臺(tái)臺(tái)價(jià)格：城運(yùn)公園板塊塊成為區(qū)域價(jià)價(jià)格峰值點(diǎn)（（6000—7000元/平），高出出其他區(qū)域1000-1500元；；戶型：城運(yùn)公園板塊塊主流面積高高于其他區(qū)域域，兩居主流流面積為90-110平米，三居居主流面積為為130-160平米；；消化速度：整體銷售狀況況良好，月均均銷售速度達(dá)達(dá)60-80套套；產(chǎn)品水平：整體水平不高高，同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重，個(gè)別項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)開始始注重產(chǎn)品形形式、景觀、、科技等方面面的打造。市場(chǎng)機(jī)會(huì)：與市場(chǎng)代表項(xiàng)項(xiàng)目相比，本本項(xiàng)目在規(guī)模模、景觀等方方面均不具備備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，，只能從產(chǎn)品品創(chuàng)新、增加加附加值方面面形成突破?。^(qū)域客戶特征征客戶類型：高高端樓盤客戶戶以陜北資源源行業(yè)財(cái)富人人群、以長(zhǎng)慶慶油田為代表表的大企業(yè)高高管、政府公公務(wù)員為主，，高端客戶數(shù)數(shù)量龐大；客戶特征：高高端客戶眼界界開闊，易于于接受新事物物，對(duì)產(chǎn)品品品質(zhì)要求較高高。核心關(guān)注注點(diǎn)集中在““地段、產(chǎn)品品品質(zhì)、社區(qū)區(qū)配套”，同同時(shí)對(duì)景觀、、居住舒適度度等開始重視視。本項(xiàng)目應(yīng)立足足于城運(yùn)公園園的高端板塊塊價(jià)值，充分分發(fā)揮綜合體體價(jià)值，同時(shí)時(shí)通過(guò)產(chǎn)品品品質(zhì)提升建立立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)住宅市場(chǎng)各物業(yè)市場(chǎng)表表現(xiàn)總結(jié)價(jià)格比較：商商業(yè)〉寫字樓〉公公寓〉住宅公寓價(jià)格平臺(tái)臺(tái)約為6000—7000元/平米，高出出同項(xiàng)目中的的住宅約500-1000元/平左左右，除去裝裝修成本，公公寓和住宅售售價(jià)相當(dāng)。寫字樓和住宅宅價(jià)格沒(méi)有拉拉開檔次，均均價(jià)僅稍高于于住宅500元/平速度比較：公公寓〉住宅〉寫字字樓住宅約是寫字字樓的5倍公寓月均銷售售套數(shù)優(yōu)于住住宅，月均銷銷售面積和住住宅相似物業(yè)類型住宅寫字樓商住公寓底商售價(jià)6000-7000元/平6500-7000元/平6000-7000元/平20000-3000元/平銷售速度10000-15000平/月（60-80套/月）2000平/月10000萬(wàn)/平（100套/月左右）-租金-35-55元/平/月20-25元/平/月-入住率-70-80%50-70%-市場(chǎng)環(huán)境基于世聯(lián)模型型對(duì)本項(xiàng)目各各種物業(yè)進(jìn)行行判斷商業(yè)——對(duì)于物業(yè)價(jià)值值提升貢獻(xiàn)較較大，能夠提提升整個(gè)項(xiàng)目目的品質(zhì)感。。住宅底商實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)格較高高。寫字樓——可提升物業(yè)整整體價(jià)值，易易于樹立形象象，但回現(xiàn)速速度慢。商住公寓——回現(xiàn)速度較快快，對(duì)整體形形象提升作用用一般。高端住宅——消化速度較快快，溢價(jià)能力力較好，對(duì)整整體形象提升升作用一般。酒店——對(duì)整體物業(yè)價(jià)價(jià)值和物業(yè)形形象的提升貢貢獻(xiàn)均較大。。物業(yè)價(jià)值物業(yè)形象溢價(jià)能力回現(xiàn)速度寫字樓住宅商業(yè)公寓結(jié)合項(xiàng)目本體體，從市場(chǎng)角角度評(píng)估各物物業(yè)對(duì)項(xiàng)目不不同需求的貢貢獻(xiàn)度酒店市場(chǎng)環(huán)境城市背景與市市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)結(jié)區(qū)域受政府多多項(xiàng)利好，將將成為未來(lái)西西安城市的“新中心”，城市發(fā)展的的新一極；房地產(chǎn)市場(chǎng)的的熱點(diǎn)板塊，區(qū)域市場(chǎng)09年以來(lái)快快速升溫，量量?jī)r(jià)齊升；利好因素：市政府搬遷、、地鐵線路開開通、北客運(yùn)運(yùn)站開通、大大明宮修復(fù)……商業(yè)：商務(wù)需求存在在市場(chǎng)機(jī)會(huì)，，整體商業(yè)氛氛圍有提升空空間；寫字樓：現(xiàn)狀表現(xiàn)不佳佳，未來(lái)有一一定發(fā)展空間間；公寓：精裝修、酒店店服務(wù)式公寓寓存在市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)；住宅：板塊價(jià)值以形形成市場(chǎng)認(rèn)知知，同時(shí)產(chǎn)品品存在提升空空間。價(jià)格比較：商業(yè)〉寫字樓〉公寓〉住宅速度比較：公寓〉住宅〉寫字樓城市與區(qū)域發(fā)發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)結(jié)442項(xiàng)目發(fā)展策略略及整體定位位——策略&定位。發(fā)展策略與與與整體定位回回顧案例借鑒回顧顧：物業(yè)類型規(guī)模占比3棟寫字樓3030%商業(yè)(購(gòu)物中心+商業(yè)街)2020%2座酒店99%住宅(高檔公寓)2020%其他（公園、展覽中心等）2121%總計(jì)100100%華貿(mào)中心物業(yè)業(yè)配比物業(yè)類型規(guī)模占比購(gòu)物中心19萬(wàn)40%商業(yè)街2萬(wàn)4%寫字樓8萬(wàn)16%酒店及公寓8萬(wàn)17%住宅11萬(wàn)23%總計(jì)48萬(wàn)100%華潤(rùn)中心物業(yè)業(yè)配比物業(yè)類型規(guī)模占比酒店6萬(wàn)32%商業(yè)2.5萬(wàn)14%公寓6萬(wàn)27%寫字樓4萬(wàn)27%總計(jì)18.5萬(wàn)100%上海商城物業(yè)業(yè)配比物業(yè)類型規(guī)模占比萬(wàn)豪酒店7萬(wàn)24%甲級(jí)寫字樓5萬(wàn)17%商業(yè)4萬(wàn)14%公寓13萬(wàn)45%總計(jì)29萬(wàn)100%沿海國(guó)際中心心物業(yè)配比看區(qū)域：城市新中心+眾多利好+熱點(diǎn)板塊城市新中心眾多利好熱點(diǎn)板塊市政府搬遷/地鐵線路開通北客運(yùn)站開通/大明宮修復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的的熱點(diǎn)板塊、價(jià)價(jià)值洼地區(qū)域市場(chǎng)09年以來(lái)快快速升溫，量量?jī)r(jià)齊升城市新中心城市發(fā)展的新一極看市場(chǎng)：存在提升空間間&機(jī)會(huì)商業(yè)寫字樓公寓短期內(nèi)寫字樓樓市場(chǎng)發(fā)展緩慢；目前區(qū)域?qū)懽肿謽钦w品質(zhì)質(zhì)不高；長(zhǎng)期區(qū)域高檔檔辦公具有一一定發(fā)展空間間整體區(qū)域公寓寓市場(chǎng)處于初級(jí)階段；公寓產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)與服務(wù)水平平提升空間大大；居住型服務(wù)式式公寓存在市市場(chǎng)機(jī)會(huì)。公務(wù)/社交型商業(yè)存在市場(chǎng)場(chǎng)空間；區(qū)域高端消費(fèi)費(fèi)需求旺盛；；區(qū)域商業(yè)升級(jí)的趨勢(shì)明顯住宅城運(yùn)公園板塊塊已形成高端端板塊的價(jià)值值認(rèn)知；本項(xiàng)目應(yīng)發(fā)揮揮綜合體自身身價(jià)值，提升升品質(zhì)；區(qū)域高端客戶戶需求穩(wěn)定，，購(gòu)買力強(qiáng)。?？幢倔w：絕佳地段+強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)資源+稀稀缺高端綜合合體絕佳地段綜合物業(yè)強(qiáng)勢(shì)資源22萬(wàn)平米城市綜合合體五星級(jí)酒店為核心集商業(yè)、辦公、、居住等多種物業(yè)形式式行政中心新址城市運(yùn)動(dòng)公園園地鐵雙線交匯城市北門戶緊鄰城市迎賓賓大道，昭示性強(qiáng)交通便利，地地段優(yōu)勢(shì)明顯顯絕佳地段+強(qiáng)勢(shì)資源+稀缺高端綜綜合體城市新中心+眾多利好+熱點(diǎn)板塊市場(chǎng)均存在提提升空間&機(jī)機(jī)會(huì)我們需要以引領(lǐng)西安城城市向前發(fā)展展的標(biāo)準(zhǔn)打造本項(xiàng)目以獻(xiàn)給這片珍珍貴的土地??！新的中心地標(biāo)標(biāo)、門戶地標(biāo)標(biāo)、潮流標(biāo)桿桿該如何發(fā)展展呢？——北京、深深圳的案例將將給到我們答答案整體——功能復(fù)合，互互補(bǔ)，合力共共贏形象——高形象，營(yíng)造造視覺(jué)焦點(diǎn)產(chǎn)品——品質(zhì)感、標(biāo)簽簽化、主題化化大連沿海國(guó)際際中心北京華貿(mào)中心心深圳華潤(rùn)中心心項(xiàng)目整體發(fā)展展策略占位“新中心”，代言城市和和區(qū)域形象標(biāo)桿——樹立新地標(biāo)，，聚焦全城影影響產(chǎn)品標(biāo)桿——引領(lǐng)地產(chǎn)升級(jí)級(jí)，建立市場(chǎng)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值標(biāo)桿——聚合城市功能能，實(shí)現(xiàn)全能能生活我們要做的是是——形象標(biāo)桿地標(biāo)建筑，匯匯聚全城眼球球，代言中心心形象引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)品品升級(jí)，締造造品質(zhì)標(biāo)簽產(chǎn)品標(biāo)桿頂級(jí)酒店、精精品商業(yè)、頂頂禮華宅、商商務(wù)辦公、服服務(wù)式公寓……匯聚綜合合體物業(yè)價(jià)值值價(jià)值標(biāo)桿形象定位城市中心國(guó)際風(fēng)范領(lǐng)先潮流Enjoy…….共賞；World……世界；中心、國(guó)際、、標(biāo)桿Enjoytheworld國(guó)際中心標(biāo)桿領(lǐng)先前期工工作回回顧本次溝溝通主主要內(nèi)內(nèi)容本體、、城市市、市市場(chǎng)等等結(jié)論論回顧顧項(xiàng)目發(fā)發(fā)展策策略與與定位位物業(yè)配配比及及整體體規(guī)劃劃建議議分物業(yè)業(yè)定位位與產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)要要點(diǎn)開發(fā)進(jìn)進(jìn)程及及方案案經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算算目錄59功能定定位、、規(guī)模模配比比、整整體規(guī)規(guī)劃3物業(yè)配配比與與整體體規(guī)劃劃建議議——落地。。物業(yè)功功能定定位：：酒酒店+商業(yè)業(yè)+寫寫字字樓+公寓寓+住住宅商業(yè)酒店公寓寫字樓樓住宅價(jià)值標(biāo)標(biāo)簽彈性物物業(yè)功能補(bǔ)補(bǔ)充核心驅(qū)驅(qū)動(dòng)現(xiàn)金流流利潤(rùn)主主力以國(guó)際際五星星級(jí)酒酒店做做為整整體綜綜合體體項(xiàng)目目的核核心驅(qū)驅(qū)動(dòng)力力；以五星星級(jí)酒酒店、、精品品商業(yè)業(yè)形成成項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值標(biāo)簽簽，體體現(xiàn)高高占位位、高高形象象。高品質(zhì)質(zhì)住宅宅與精精品公公寓，，依托托綜合合體整整體價(jià)價(jià)值平平臺(tái)，，作為為項(xiàng)目目回現(xiàn)現(xiàn)的主主力產(chǎn)產(chǎn)品寫字樓樓為整整體項(xiàng)項(xiàng)目提提供商商務(wù)服服務(wù)功功能，，完善善綜合合體的的功能能補(bǔ)充充，提提升項(xiàng)項(xiàng)目整整體價(jià)價(jià)值項(xiàng)目物物業(yè)配配比建建議功能總建面面22萬(wàn)萬(wàn)（地上上）1.酒酒店店規(guī)模模已定定：3.6萬(wàn)平平米（（根據(jù)據(jù)GVA前前期可可研結(jié)結(jié)果））；2.住住宅規(guī)規(guī)模根根據(jù)規(guī)規(guī)劃要要求，，為11萬(wàn)萬(wàn)平米米；3.商商業(yè)部部分以以精品品商業(yè)業(yè)為主主，不不建議議設(shè)置置大規(guī)規(guī)模商商業(yè)，，建議議3萬(wàn)萬(wàn)平米米左右右；4.公公寓為為明星星產(chǎn)品品，應(yīng)應(yīng)保證證一定定的體體量，，建議議2.3-2.5萬(wàn)萬(wàn)平米米；5.寫寫字樓樓為補(bǔ)補(bǔ)充物物業(yè)（（考慮慮物業(yè)業(yè)彈性性），，建議議規(guī)模模與公公寓相相同有有利于于形象象統(tǒng)一一，2.3-2.5萬(wàn)平平米；；發(fā)展模模式物業(yè)配配比原原則：：指標(biāo)要要求本體制制約市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀市場(chǎng)規(guī)規(guī)律3.6萬(wàn)平平米（含地地下））2.3-2.5萬(wàn)平平米2.3-2.5萬(wàn)平平米商業(yè)業(yè)寫字字樓樓持有持有銷售銷售11萬(wàn)萬(wàn)平米米（地上上）住宅宅銷售3萬(wàn)平平米（地上上）酒店式式公寓寓五星級(jí)級(jí)酒店店物業(yè)類型地上規(guī)模（平方米）地上占比地下規(guī)模（平方米）地下說(shuō)明五星級(jí)酒店3200015%4000地下兩層商業(yè)

20000（集中商業(yè)）13%10000地下兩層（B1商業(yè)，B2停車場(chǎng)）8000-10000（商業(yè)街）商業(yè)街全部為地上1-3層酒店式公寓23000-2500011%為商業(yè)裙房上蓋部分，無(wú)地下面積寫字樓23000-2500011%住宅11000050%26000地下一層（全部為車庫(kù)，約650個(gè)車位，戶均車位0.8個(gè)）合計(jì)220000100%40000

項(xiàng)目物物業(yè)配配比建建議注：以以上方方案為為世聯(lián)聯(lián)基于于市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境與項(xiàng)項(xiàng)目自自身?xiàng)l條件而而提出出的物物業(yè)配配比建建議，，主要要用于于指導(dǎo)導(dǎo)規(guī)劃劃方案案設(shè)計(jì)計(jì)。在在具體體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)中可可根據(jù)據(jù)實(shí)際際情況況適當(dāng)當(dāng)調(diào)整整。整體規(guī)規(guī)劃原原則不同物物業(yè)類類型分分區(qū)明明確，，且注注意各各部分分之間間的聯(lián)聯(lián)系與與區(qū)隔隔：本項(xiàng)目目物業(yè)業(yè)類型型較多多，在在規(guī)劃劃角度度要注注意不不同功功能的的分區(qū)區(qū)，同同時(shí)保保持一一定關(guān)關(guān)聯(lián)性性，尤尤其是是住宅宅與公公建部部分的的聯(lián)系系。商業(yè)價(jià)價(jià)值最最大化化：地塊臨臨未央央路與與鳳城城八路路的昭昭示性性與通通達(dá)性性最佳佳，應(yīng)應(yīng)以公公建類類物業(yè)業(yè)為主主，保保證商商業(yè)價(jià)價(jià)值的的最大大化。。同時(shí)住住宅保保持相相對(duì)私私密性性：住宅應(yīng)應(yīng)保證證相對(duì)對(duì)純粹粹與私私密性性，同同時(shí)處處理好好與其其他物物業(yè)間間的聯(lián)聯(lián)系，，以綜綜合體體的復(fù)復(fù)合價(jià)價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)住住宅產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值的的提升升。充分利利用周周邊資資源，，提升升產(chǎn)品品價(jià)值值：地塊北北側(cè)緊緊鄰城城運(yùn)公公園，，應(yīng)充充分利利用城城運(yùn)公公園的的景觀觀價(jià)值值。同同時(shí)未未央路路為城城市“迎賓大大道”，應(yīng)注注重“城市形形象面面”的打造造。規(guī)劃理理念——““內(nèi)城城+外外城””外城——國(guó)際時(shí)時(shí)尚區(qū)區(qū)：五五星級(jí)級(jí)酒店店、商商業(yè)、、辦公公、公公寓等等，體體現(xiàn)城城市活活力、、都市市感……內(nèi)城——高尚居居住區(qū)區(qū)：高高尚住住宅，，體現(xiàn)現(xiàn)純粹粹、私私密、、宜居居、高高檔……整體規(guī)規(guī)劃內(nèi)城外城規(guī)劃理理念——““外外城的的現(xiàn)代代時(shí)尚尚VS內(nèi)城城的寧寧?kù)o安安逸核心價(jià)價(jià)值：：舒適適的尺尺度、、高尚尚的氛氛圍核心價(jià)價(jià)值：：便利利的交交通、、城市市的活活力內(nèi)城——寧?kù)o安安逸外城——現(xiàn)代時(shí)時(shí)尚自然都市整體規(guī)規(guī)劃案例——上上海海海上海海項(xiàng)目區(qū)區(qū)位：：位于楊楊浦區(qū)區(qū)大連連路920號(hào)；；南部部臨近近浦江江兩岸岸綜合合開發(fā)發(fā)的重重點(diǎn)區(qū)區(qū)域北北外灘灘和東東外灘灘；項(xiàng)目目概概況況：：占地地8.49萬(wàn)萬(wàn)平平米米,總總建建面面23.4萬(wàn)萬(wàn)平平米米,容容積積率率2.5。。物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)：：辦公公樓樓：：8萬(wàn)萬(wàn)平平米米；；的的3幢幢匣匣型型建建筑筑。。率率先先提提出出創(chuàng)創(chuàng)意意商商居居的的概概念念，，打打造造高高挑挑大大面面寬寬辦辦公公空空間間。。售售價(jià)價(jià)15000-16000元元/m2。特色色商商業(yè)業(yè)街街：：2萬(wàn)萬(wàn)平平米米，，1-3層層藝藝術(shù)術(shù)商商業(yè)業(yè)街街，，將將各各種種生生活活、、商商務(wù)務(wù)配配套套融融于于一一體體。。售售價(jià)價(jià)30000元元/m2。。高層層住住宅宅：：9萬(wàn)萬(wàn)平平米米；的的7幢幢16至至25層層高高尚尚住住宅宅；；售售價(jià)價(jià)19000元元/m2。整體體規(guī)規(guī)劃劃—借鑒鑒海上上海海整整體體規(guī)規(guī)劃劃形形成成公公建建與與住住宅宅獨(dú)獨(dú)立立分分區(qū)區(qū)，，中中間間由由特特色色商商街街形形成成過(guò)過(guò)渡渡與與區(qū)區(qū)隔隔整體體規(guī)規(guī)劃劃—借鑒鑒整體體社社區(qū)區(qū)形形象象統(tǒng)統(tǒng)一一，，表表達(dá)達(dá)現(xiàn)現(xiàn)代代、、時(shí)時(shí)尚尚、、國(guó)國(guó)際際化化特特征征整體體規(guī)規(guī)劃劃—借鑒鑒寫字字樓樓———3棟棟匣匣形形寫寫字字樓樓，，總總規(guī)規(guī)模模約約8萬(wàn)萬(wàn)平平米米，，底底層層為為商商業(yè)業(yè)裙裙房房整體體規(guī)規(guī)劃劃—借鑒鑒創(chuàng)意意商商業(yè)業(yè)街街———2萬(wàn)萬(wàn)平平米米，，地地上上1-3層層，，集集生生活活服服務(wù)務(wù)、、商商務(wù)務(wù)配配套套于于一一體體整體體規(guī)規(guī)劃劃—借鑒鑒住宅宅———與與整整體體形形象象風(fēng)風(fēng)格格相相統(tǒng)統(tǒng)一一，，約約9萬(wàn)萬(wàn)平平米米高高尚尚住住宅宅整體體規(guī)規(guī)劃劃—借鑒鑒規(guī)劃劃示示意意：：（（僅作作為為說(shuō)說(shuō)明明我我們們規(guī)規(guī)劃劃理理念念和和思思路路的的示示意意，，一一切切以以設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院最最終終布布局局方方案案為為準(zhǔn)準(zhǔn)））整體體規(guī)規(guī)劃劃住宅宅酒店店寫字字樓樓公寓寓1.住住宅宅與與公公建建部部分分形形成成區(qū)區(qū)隔隔：：外外圍圍為為公公建建組組團(tuán)團(tuán)、、內(nèi)內(nèi)部部為為住住宅宅；；2.公公建建部部分分體體現(xiàn)現(xiàn)整整體體形形象象感感，，酒酒店店單單獨(dú)獨(dú)設(shè)設(shè)置置于于地地塊塊南南側(cè)側(cè)，，保保持持相相對(duì)對(duì)獨(dú)獨(dú)立立行行，，便便于于后后期期整整體體運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)；；3.住住宅宅與與公公建建部部分分之之間間可可視視情情況況設(shè)設(shè)置置街街區(qū)區(qū)型型商商業(yè)業(yè)，，以以特特色色街街區(qū)區(qū)作作為為公公建建與與住住宅宅區(qū)區(qū)的的過(guò)過(guò)渡渡，，豐豐富富空空間間體體驗(yàn)驗(yàn)。。后后期期可可作作為為銷銷售售型型商商鋪鋪回回現(xiàn)現(xiàn)。。規(guī)劃劃示示意意商業(yè)業(yè)街街示示意意氣勢(shì)勢(shì)恢恢宏宏：：作為為城城市市濃濃縮縮單單元元集集合合，，整整體體建建筑筑群群體體展展現(xiàn)現(xiàn)建建筑筑美美感感；；現(xiàn)代統(tǒng)一一：展示現(xiàn)代代美感；；從項(xiàng)目目整體考考慮，功功能分化化的不同同建筑體體，其風(fēng)風(fēng)格的協(xié)協(xié)調(diào)統(tǒng)一一有助于于強(qiáng)化項(xiàng)項(xiàng)目的整整體性；；主次有序序：規(guī)劃中應(yīng)應(yīng)在高度度、選材材、位置置、體量量等方面面突出項(xiàng)項(xiàng)目的核核心功能能。整體形象象體現(xiàn)設(shè)設(shè)計(jì)感——?dú)鈩?shì)恢宏宏、現(xiàn)代代統(tǒng)一、、主次有有序形象打造造頂部造型型與燈光光處理（（建議））——增強(qiáng)強(qiáng)建筑的的設(shè)計(jì)美美感，突突出項(xiàng)目目的標(biāo)識(shí)識(shí)與歸屬屬感形象打造造屋頂豪華華造型能能夠形成成視覺(jué)沖沖擊力，，突顯項(xiàng)項(xiàng)目整體體形象、、展示項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)志志性；頂部燈的的處理使使得建筑筑整體更更顯高貴貴典雅、、雄偉壯壯觀，增增強(qiáng)了項(xiàng)項(xiàng)目的領(lǐng)領(lǐng)地感和和歸屬感感，同時(shí)時(shí)也豐富富了夜空空的天際際線。DIS區(qū)區(qū)域識(shí)別別系統(tǒng)(districtidentificationssystem)項(xiàng)目的邊邊界感依依靠位于于項(xiàng)目四四周道路路的綠化化，道路路沿線的的綠化成成為城市市風(fēng)景線線區(qū)域邊界界的圍墻墻既要體體現(xiàn)尊貴貴，又要要充分考考慮到其其維護(hù)安安全的作作用。使客戶感感受進(jìn)入入完全不不同的區(qū)區(qū)域，建建立強(qiáng)勢(shì)勢(shì)區(qū)域形形象國(guó)際氛圍圍營(yíng)造道路系統(tǒng)統(tǒng)及鋪裝裝導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)情情趣小小品76產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)4分物業(yè)定定位與產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)——產(chǎn)品。精品商業(yè)業(yè)（商務(wù)務(wù)、主題題化）商務(wù)中心心（商務(wù)務(wù)的、彈彈性的））酒店服務(wù)務(wù)式公寓寓（精品品、領(lǐng)先先）高端住宅宅（高品品質(zhì)、身身份感））住宅商業(yè)寫字樓公寓以差異化化、精品品化打造造商業(yè)核核心價(jià)值值；通過(guò)主題題化的營(yíng)營(yíng)造實(shí)現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域商商業(yè)價(jià)值值的升級(jí)級(jí)?？刂埔?guī)模模，保持持彈性功功能，降降低市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；；適度產(chǎn)品品創(chuàng)新，，建立競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)及營(yíng)銷銷賣點(diǎn)。。借勢(shì)星級(jí)級(jí)酒店的的資源價(jià)價(jià)值，以以高品質(zhì)質(zhì)服務(wù)打打造核心心價(jià)值；；以精品化化產(chǎn)品，，建立市市場(chǎng)領(lǐng)先先性，體體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。。依托（城城運(yùn)）板板塊價(jià)值值和綜合合體自身身價(jià)值，，打造高高品質(zhì)城城市住宅宅；通過(guò)產(chǎn)品品細(xì)節(jié)的的打造，，提升整整體品質(zhì)質(zhì)感，對(duì)對(duì)位目標(biāo)標(biāo)客戶需需求，建建立競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。。分物業(yè)發(fā)發(fā)展策略略商業(yè)定位位——都市核心心主主題商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)精品生活活薈萃名流社交交中心魅力休閑閑體驗(yàn)商業(yè)定位位——消費(fèi)費(fèi)者定位位本項(xiàng)目商商業(yè)的終終端消費(fèi)費(fèi)者以周周邊企事事業(yè)單位位、政府府機(jī)關(guān)單單位，以以及區(qū)域域中高端端消費(fèi)人人群為主主核心消費(fèi)費(fèi)者重要消費(fèi)費(fèi)者客戶：區(qū)域大型型企事業(yè)業(yè)單位高高管和中中堅(jiān)政府公務(wù)務(wù)員陜北遷入入人群大型企業(yè)業(yè)員工、、事業(yè)單單位職工工消費(fèi)內(nèi)容容：生活型消消費(fèi)及商商務(wù)往來(lái)來(lái)、餐飲飲、休閑閑娛樂(lè)消消費(fèi)等。?？蛻簦和鈬鷧^(qū)域域偶得消消費(fèi)人群群消費(fèi)內(nèi)容容：餐飲、娛娛樂(lè)、商商務(wù)往來(lái)來(lái)等特定定消費(fèi)需需求。商業(yè)定位位——業(yè)態(tài)態(tài)定位與與主題策策劃（3大主題題）娛樂(lè)體驗(yàn)驗(yàn)商務(wù)社交交精品生活活說(shuō)明：針對(duì)區(qū)域域商務(wù)/社交需需求，以以大型餐餐飲、品品牌餐飲飲及高端端休閑娛娛樂(lè)設(shè)施施，打造造高端圈圈層的交交流空間間；針對(duì)周邊邊高端人人群，以以品牌旗旗艦店、、高端商商品專賣賣點(diǎn)，營(yíng)營(yíng)造高端端商業(yè)氛氛圍，滿滿足消費(fèi)費(fèi)者需求求；從項(xiàng)目自自身出發(fā)發(fā)，通過(guò)過(guò)商業(yè)的的整體打打造，形形成項(xiàng)目目賣點(diǎn)與與價(jià)值標(biāo)標(biāo)簽。同同時(shí)滿足足社區(qū)居居民的消消費(fèi)所需需大型餐飲飲（3-4家家）西餐廳（1-2家家）咖啡廳、、茶社雪茄吧、、書吧……高端休閑閑會(huì)館（1家）娛樂(lè)演藝藝/KTV（1家）高端SPA/健身（1家）……高端品牌牌旗艦店店（如品牌牌服裝、、服飾、、家居家家飾、汽汽車概念念展廳、、電子數(shù)數(shù)碼）中/西式快快餐銀行、通通訊營(yíng)業(yè)業(yè)廳等……本項(xiàng)目商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)建議：：餐飲（40%））、休閑閑娛樂(lè)（（30%）、品品牌專賣賣及服務(wù)務(wù)設(shè)施（（30%）商務(wù)社社交精品生活活休閑體體驗(yàn)商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)領(lǐng)先內(nèi)部空間間活力廣場(chǎng)場(chǎng)空中花園園現(xiàn)代簡(jiǎn)約約的建筑筑風(fēng)格，，體現(xiàn)國(guó)國(guó)際化特特征精品生活活、商務(wù)務(wù)社交、、休閑娛娛樂(lè)景觀中庭庭、挑空空等處理理，提升升商業(yè)檔檔次動(dòng)線指引引性明確確的地面面鋪裝，，細(xì)節(jié)體體現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)綠植、雕雕塑、小小品景觀觀等，提提升整體體商業(yè)氛氛圍活躍、現(xiàn)現(xiàn)代氣息息，凸顯顯城市感感和設(shè)計(jì)計(jì)感國(guó)際商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)建建議觀賞性小小品、雕雕塑：顯顯示趣味味性，體體現(xiàn)人文文精神現(xiàn)代建筑筑主題特色色綠植、桌桌椅、天天井等在在商業(yè)頂頂層打造造特色休休憩地設(shè)計(jì)、材材質(zhì)等方方面突出出極致形形象，自自造營(yíng)銷銷話題設(shè)置運(yùn)動(dòng)動(dòng)和休閑閑娛樂(lè)設(shè)設(shè)施，提提供情趣趣生活配配套情景商街街創(chuàng)意街區(qū)區(qū)形式、、情景空空間、氛氛圍營(yíng)造造利用公建建的裙房設(shè)置置集中商商業(yè)，地上2-3層層，采用用現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約的建建筑風(fēng)格格，體現(xiàn)現(xiàn)國(guó)際化特征建筑類型型：裙房，3棟集中中商業(yè)，，每棟地地上3層層，單單層3000平平米左右右；在建筑設(shè)設(shè)計(jì)上做做出通透感、、現(xiàn)代感感，突出大大平面、、整體性性。建筑形象象內(nèi)部空空間——雕雕塑/景觀觀、動(dòng)動(dòng)線指指引、、景觀觀中庭庭內(nèi)部空空間動(dòng)作一一——通過(guò)點(diǎn)點(diǎn)綴綠植、、雕塑塑、小小品景觀等等，提提升整整體商商業(yè)氛氛圍動(dòng)作二二——?jiǎng)泳€指指引性性明確確的地地面鋪鋪裝及及標(biāo)志志，細(xì)細(xì)節(jié)體體現(xiàn)品品質(zhì)感感動(dòng)作三三——通過(guò)景景觀中中庭、、挑空空等處處理，，提升升商業(yè)業(yè)檔次次Boutique主主題廣廣場(chǎng)———體體現(xiàn)活活躍、、現(xiàn)代代氣息息，凸凸顯城城市感感和設(shè)設(shè)計(jì)感感活力廣廣場(chǎng)Boutique：：可追溯溯到法法國(guó)的的普羅羅旺斯斯地方方語(yǔ)言言，特特指精精品小小商店店，隨隨著時(shí)時(shí)代和和地域域的變變遷，，人們們不斷斷演繹繹著這這個(gè)概概念，，也賦賦予了了它更更豐富富的含含義Boutique=獨(dú)特特設(shè)計(jì)計(jì)理念念、藝藝術(shù)氛氛圍營(yíng)營(yíng)造、、趣味味生活活體驗(yàn)驗(yàn)、精精致產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新；；Boutique廣廣場(chǎng)的的基本本構(gòu)成成元素：：色彩活活躍的的硬鋪鋪裝功能性性和觀觀賞性性的小小品屋頂花花園——利利用綠綠植、、桌椅椅、運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施等等在商業(yè)頂頂層空空間特特色小小成本本屋頂頂休憩憩地屋頂花花園動(dòng)作一一——利利用綠植、、桌椅椅、天天井等在商商業(yè)頂頂層空空間打打造一一處特特色的的小成成本屋屋頂休休憩地地動(dòng)作二二——通通過(guò)設(shè)計(jì)、、材質(zhì)質(zhì)等方方面突突出極極致形形象，自造造營(yíng)銷銷話題題動(dòng)作三三——設(shè)設(shè)置運(yùn)動(dòng)和和休閑閑娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施施，給業(yè)業(yè)主提提供情情趣生生活配配套屋頂網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)戶外廣廣告——霓霓虹廣廣告極極大的的影響響著商商場(chǎng)的的形象象，做做立面面設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)應(yīng)應(yīng)提前前考慮慮廣告塔屋頂式墻面式懸幕式懸掛式門臉式突出式櫥窗式活動(dòng)式蓬帳式遠(yuǎn)距離離確認(rèn)認(rèn)：500米外外，高高位店店標(biāo)，，指路路牌。。中距離離確認(rèn)認(rèn)：200米外外，外外墻大大型店店標(biāo)。。近距離離確認(rèn)認(rèn)：50米米外，，商場(chǎng)場(chǎng)入口口標(biāo)牌牌，電電梯入入口標(biāo)標(biāo)牌。。戶外廣廣告參考案案例一一：上上海海海上上海商商業(yè)街街海上海海位于于上海海市楊楊浦區(qū)區(qū)，總總建筑筑面積積23萬(wàn)萬(wàn)平方方米；；由三三棟LOFT、、七棟棟精裝裝修公公寓和和一條條長(zhǎng)400米，，2萬(wàn)萬(wàn)平方方米的的創(chuàng)意意商業(yè)業(yè)街組組成；；建筑形形式：：2-3層商商業(yè)街街；建筑風(fēng)風(fēng)格：：現(xiàn)代的的建筑筑風(fēng)格格融入入中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)元素素。街街道迂迂回曲曲折，，活潑潑而又又序列列感，，增加加游逛逛情趣趣，體體現(xiàn)時(shí)時(shí)尚風(fēng)風(fēng)情。。（平面面規(guī)劃劃示意意）商業(yè)街街目前前已經(jīng)經(jīng)開業(yè)業(yè)的30余余家商商鋪，，其中中尤以以各類特色色餐飲飲為亮點(diǎn)點(diǎn)，粵粵菜，，潮州州菜，，湘菜菜，晉晉菜，，茶餐餐廳，，西餐餐等應(yīng)應(yīng)有盡盡有，，如唐唐晉人人家、、DIAZ咖咖啡、、海上上軒、、人間間小廚廚、一一家e廚、、大金金生活活館等等。商業(yè)街街建筑形形式——2-3層商商鋪，，部分分可設(shè)設(shè)計(jì)為為逐層層退臺(tái)臺(tái)和頂頂層露露臺(tái)的的建筑筑形式式，豐豐富街街區(qū)時(shí)時(shí)尚情情趣建筑形形式：：商業(yè)街街。地地上2-3層商商鋪，，滿足足店鋪鋪空間間彈性性組合合需求求，營(yíng)營(yíng)造高高低錯(cuò)錯(cuò)落的的視覺(jué)覺(jué)效果果；商業(yè)規(guī)規(guī)模：：地上2-3層商商鋪，，8000-10000平米米。特色風(fēng)風(fēng)情：：部分商商鋪可可設(shè)計(jì)計(jì)為逐逐層退退臺(tái)的的建筑筑形式式，豐豐富了了整體體的視視覺(jué)效效果，，也增增添了了消費(fèi)費(fèi)者用用餐的的趣味味性和和時(shí)尚尚性；；部部分大大鋪可可設(shè)計(jì)計(jì)大面面積露露臺(tái)作作為贈(zèng)贈(zèng)送，，增加加商家家的經(jīng)經(jīng)營(yíng)面面積，，自由由營(yíng)造造特色色情景景空間間。商業(yè)街街商鋪劃劃分——商商鋪可可互聯(lián)聯(lián)互通通，便便于組組合，，利于于后期期銷售售商業(yè)街街風(fēng)情商商業(yè)街街業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃（四四）商鋪劃劃分原原則：：通常商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)面面積的的面寬寬進(jìn)深深比以以不小小于1：2為宜宜為了使使后期期商鋪鋪靈活活組合合，便便于銷銷售，，單位位面積積在50-200平平米的的鋪?zhàn)幼涌烧颊?0-70%%。。200-500平平米，，可占占30-40%；商鋪組組合靈靈活，，滿足足大單單購(gòu)買買；盡量提提高商商鋪的的實(shí)用用性。。8-16m6-8m單層平面商鋪劃劃分——盡盡量使使空間間多變變，組組合方方式靈靈活；；單位位面積積要合合理劃劃分，，便于于后期期銷售售

第三種兩層整體

第一種下小上大

第二種一層小單位劃鋪、、銷售售方式式靈活活1-2層餐餐飲鋪鋪面復(fù)復(fù)式結(jié)結(jié)構(gòu)自自成一一體，，需整整體出出售；；根據(jù)需需要，，客戶戶自由由組合合，就就為經(jīng)經(jīng)營(yíng)帶帶來(lái)更更大的的靈活活性，，做得得好，，就把把周圍圍的鋪鋪面合合并過(guò)過(guò)來(lái)，，做大大；或或者再再隔一一下，，變得得更小小，而而這樣樣的靈靈活性性又會(huì)會(huì)帶來(lái)來(lái)更多多的變變數(shù)，