世聯-富力-西安北郊高端綜合體項目前期策劃-營銷

富力西安北郊項目前期策劃謹呈：陜西富力房地產開發(fā)有限公司版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。2010年2月前期工作回顧本次溝通主要內容本體、城市、市場等結論回顧項目發(fā)展策略與定位物業(yè)配比及整體規(guī)劃建議分物業(yè)定位與產品設計要點開發(fā)進程及方案經濟測算目錄3開發(fā)背景結論回顧1本體、城市、市場結論——背景。前期主要結論回顧一、本體解析與問題界定二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀三、市場環(huán)境分析本項目位于西安北郊經開區(qū)，緊鄰未來西安市行政中心新址項目區(qū)位：本項目位于西安北郊，北二環(huán)以外，西安經濟技術開發(fā)區(qū)范圍內，緊鄰西安市行政中心新址及城市運動公園。項目區(qū)位行政中心新址繞城高速公路北二環(huán)未央路城市運動公園經開區(qū)西高新曲江浐灞內城西郊項目本體擁有強勢區(qū)位、便利交通、優(yōu)質景觀、五星酒店配套四大優(yōu)勢交通環(huán)境強勢區(qū)位：本項目位于西安北郊經開區(qū)，緊鄰未來西安市行政中心新址便利交通：項目緊鄰未央路、鳳城七路、鳳城八路交通主干線，通達性及昭示性良好；位于未來西安地鐵2號線與4號線的交匯處，地鐵線路的建成通車，將進一步拉近項目與主城區(qū)的距離：景觀資源：項目北側緊鄰西安城市運動公園——西北地區(qū)唯一的運動型主題公園規(guī)模指標：項目總占地約5.5萬平米，容積率為4，住宅與公建部分各占50%（各11萬平米）限制條件：根據政府規(guī)劃要求，本項目將包含“國際五星級酒店”（規(guī)模3.6萬）鳳城七路未央路文景路明光路朱宏路地鐵2號線鳳城五路行政中心城運公園本項目地塊鳳城八路地鐵4號線行政中心城運公園項目總占地約5.5萬平米，容積率為4，住宅與公建部分各占50%（各11萬平米）占地面積：5.53萬平米（83畝）；容積率：4；總建面：約22萬平米；規(guī)劃物業(yè)：包含酒店（政府要求）、住宅、商業(yè)等物業(yè)類型；限定條件：住宅與公建部分各占50%；用地界限沒有規(guī)定，但住宅與公建的占地需保證各占50%；住宅與公建的容積率同為4，可做適當調整；無限高要求；規(guī)模指標政府規(guī)劃要求建設國際五星級酒店；開發(fā)企業(yè)前期已委托GVA公司針對酒店部分進行了市場研究及定位工作。開業(yè)時間：計劃2013年正式開業(yè)檔次定位：國際五星級標準（計劃引入萬豪、萬麗等國際品牌）酒店規(guī)模：總規(guī)模：3.6萬平米（房間數量250-280間套）根據政府規(guī)劃要求，本項目將包含“國際五星級酒店”規(guī)劃要求本項目酒店部分的市場研究與定位工作已經完成。世聯將在此基礎上，結合其他物業(yè)市場環(huán)境，綜合研判本項目的整體發(fā)展建議。問題界定對于本項目，我們將重點解決“定位”及“增值”的問題：問題界定“定位”“增值”如何定位其他物業(yè)類型？如何實現“分工協(xié)作、價值提升”如何充分挖掘項目價值，保證基礎目標的前提下，實現利潤最大？前期主要結論回顧一、本體解析與問題界定二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀三、市場環(huán)境分析城市經經濟背背景1.西西安作作為西西部發(fā)發(fā)展的的龍頭頭城市市，城市首首位度度高、、輻射射力強強、發(fā)發(fā)展?jié)摑摿Υ?.近近年來來年西西安市市GDP平平均增增長速速度保保持在在13%以上上，經濟濟發(fā)展展迅猛猛。3.高高速發(fā)發(fā)展的的城市市經濟濟成為為了房房地產產市場場的助助推器器，房房地產產市場場將從從快速發(fā)發(fā)展期期進入入平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展展階段段。城市空空間發(fā)發(fā)展1.西西安市市主要要由六六大功功能板板塊構構成，，既曲曲江、、高新新板塊塊之后后，北部經經開區(qū)區(qū)成為為熱點點發(fā)展展區(qū)域域2.““西安安向北北”的的城市市發(fā)展展新戰(zhàn)戰(zhàn)略，，使得得北城發(fā)發(fā)展是是大勢勢所趨趨區(qū)域發(fā)發(fā)展解解讀1.經經開區(qū)區(qū)從““產業(yè)業(yè)拉動動”向向“新新城””轉變變，正正在完完成“城市市新中中心””的華麗麗轉身身2.““城城市新新中心心”形形成的的過程程中一一定會會出現代言言區(qū)域域發(fā)展展的標志性性建筑3.區(qū)區(qū)域域將向向著復合、、多元元、綜綜合化化發(fā)展，，逐步步形成成完善善的城城市功功能體體系與與城市市架構構本項目目先天天條件件未央路路與鳳鳳城八八路的的“黃金十十字”，區(qū)域域核心心地位位緊鄰行行政中中心、、城運運公園園，絕絕佳城城市資資源國際五五星級級酒店店，高高尚品品質……對于本本項目目而言言，應占位“城市新新中心心”的發(fā)展展平臺臺樹立“城市&區(qū)域域代言言”的高形形象預見區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展未未來，，引領領區(qū)域域升級級前期主主要結結論回回顧一、本本體解解析與與問題題界定定二、城城市與與區(qū)域域發(fā)展展解讀讀三、市市場環(huán)環(huán)境分分析商業(yè)市市場分分析回回顧：：商業(yè)市市場分分析回回顧：：商業(yè)市市場結結論：：目前區(qū)區(qū)域商商業(yè)主主要分分為4大類類型：：社區(qū)區(qū)型、、區(qū)域域主流流型、、目的的地型型、商商務/社交交型，，其中中公務/社交交型商商業(yè)設設施較較少，，存在在市場場機會會。區(qū)域住住宅底底商均均價已已達2萬/平米米以上上未來區(qū)區(qū)域內內有充充足的的高端端消費費人群群支撐撐；高端消消費需需求主主要集集中在在品牌牌商品品、大大型餐餐飲、、休閑閑娛樂樂等高高端商商業(yè)；；高端消消費者者對于于商業(yè)業(yè)檔次次、品品牌、、環(huán)境境、服服務的的關注注程度度較高高。沿未央央路將將出現現大量量中高高端商商業(yè)，，共同同形成成區(qū)域域商業(yè)業(yè)的““金金廊””沿未央央路向向北，，商業(yè)業(yè)逐漸漸升級級：鳳鳳城二二路→→鳳城城五路路→鳳鳳城八八路商業(yè)現現狀消費者者發(fā)展趨趨勢本項目目應抓抓住“公務/社交交型商商業(yè)”的市場場空白白，同同時針針對高高端消消費需需求，，以差差異化化、精精品化化的特特色商商業(yè)引引領區(qū)區(qū)域商商業(yè)升升級商業(yè)市市場寫字樓樓市場場分析析回顧顧：從世聯聯模型型上看看，西西安寫寫字樓樓整體體市場場仍處處于市市場發(fā)發(fā)展階階段非市場化時期市場化啟動期市場化發(fā)展期市場化成熟期人均GDP1000美元以下1000-3000美元3000-5000美元5000美元以上經濟背景第一、第二產業(yè)為主，第三產業(yè)、服務業(yè)不發(fā)達私營經濟、第三產業(yè)快速發(fā)展第三產業(yè)占據主導地位，現代服務業(yè)快速發(fā)展城市在區(qū)域的中心地位已經形成，現代服務業(yè)為主的第三產業(yè)占據絕對主導地位市場特征寫字樓市場未發(fā)育，大型企業(yè)的自建辦公樓為主投資集中在住宅市場，寫字樓等其他物業(yè)市場并未細分出來。產品細分開始，寫字樓的增長主要取決于產業(yè)結構。市場足夠細分，寫字樓市場走向成熟，市場表現出明顯的產品細分特征代表城市三、四線城市長沙、太原、武漢、哈爾濱、濟南、鄭州杭州、青島、大連、合肥、沈陽北京、上海、廣州、深圳、天津世聯模模型西安區(qū)域寫寫字樓樓市場場分析析回顧顧：寫字樓樓市場場結論論：現狀寫字樓樓市場場發(fā)展展緩慢慢，表表現不不佳未來區(qū)域辦辦公市市場具具備一一定的的發(fā)展展空間間受整體體西安安市經經濟發(fā)發(fā)展的的限制制，整個寫寫字樓樓市場場發(fā)展展緩慢慢，寫字字樓未未拉開開與住住宅、、公寓寓類物物業(yè)的的價格格梯度度；目前主主要商商務板板塊要要集中中在高高新區(qū)區(qū)，本區(qū)域域商務務氛圍圍較弱弱；區(qū)域主主要客客戶以本地地中小小規(guī)模模的草草創(chuàng)型型、成成長型型公司司為主主，他們對對物業(yè)業(yè)的軟軟硬件件設施施要求求不高高，部部分會會選擇擇在公公寓項項目中中辦公公，對租金金的承承受力力有限限。未來本本區(qū)域域將形形成新新的““城市市中心心”，，隨著著區(qū)域域中心心化發(fā)發(fā)展，，高檔檔辦公公物業(yè)業(yè)具有有一定定發(fā)展展空間間；產品提提升空空間大大：目目前區(qū)區(qū)域以以商住住公寓寓為主主，純純寫字字樓少少，產產品形形象、、配置置、配配套等等方面面均有很大大提升升空間間；投資需需求旺旺盛：：投資客客戶為為目前前區(qū)域域寫字字樓的的主力力購買買客戶戶。區(qū)域良良好的的發(fā)展展前景景，為為投資資客戶戶提供供了有有力的的信心心保障障短期內內區(qū)域域寫字字樓市市場的的發(fā)展展空間間有限限，對對于本本項目目而言言，應應盡量量控制制辦公公物業(yè)業(yè)的規(guī)規(guī)模，，同時時保持持彈性性處理理。寫字樓樓市場場公寓市市場分分析回回顧：：項目名稱類型客戶單價（元/平）總價（萬元）銷售狀況風景御園商住公寓投資客戶為主、陜北等資源企業(yè)老板，周邊企業(yè)中高層、生意人等600030-602棟公寓1棟（整層）1棟分散賽高街區(qū)商住公寓北郊40%，西安其他區(qū)域50%，外地10%?；緸橥顿Y客，私營小老板、長慶職工、企事業(yè)單位中高層較多690050-651棟天地時代廣場商住公寓投資客戶、生意人及企業(yè)中高層、本地客戶占60%650030-40開1棟白樺林居商務公寓/居住公寓基本上都是投資客戶陜北客戶、企業(yè)中高層、生意人、區(qū)域外高端客戶、一二線城市投資客戶各類型投資客戶比例相當--2棟居住公寓、1棟商務公寓代表項項目公公寓購購買客客戶為為投資資客市場機機會挖挖掘客戶類型行為及置業(yè)特征置業(yè)關注點現有客戶陜北財富人群經濟實力很強，購買房產很大一部分原因是為資金找投資出口擁有多處房產，西安出現優(yōu)質物業(yè)便會投資購買數量較大，部分為整層購買公寓客戶地段升值空間開發(fā)商品牌區(qū)域內企業(yè)中高層經濟實力較強，多為區(qū)域內的企業(yè)中高管對物業(yè)的鑒賞力較高，追求品質產品購買數量通常為1-2套地段戶型配套區(qū)域內私營小老板、生意人有一定的經濟基礎，投資意識強購房跟隨現象普遍地段開發(fā)商品牌西安其他區(qū)域高端客戶到處買房，看到優(yōu)質物業(yè)便會購買，在西安有多處房產地段配套省外投資客戶多與西安有地緣關系的投資客少量西安旅游外地客戶全國性投資客戶（隨著一二線城市投資風險增加，這部分投資客戶數量將繼續(xù)增加）地段升值空間未來重要客戶政府公務員項目的重點潛力客戶地段公寓投資客客戶主要以以陜北客戶戶、區(qū)域內內中高管、、私營老板板、區(qū)域外外客戶等幾幾類構成，，對地段、、未來升值值潛力最為為關注市場機會挖挖掘客戶以中長長期投資客客戶為主，，地段、升升值潛力是是客戶購買買公寓的首首要及關鍵鍵決定因素素公寓的客戶戶基本上都都是投資客客，看重項項目的區(qū)位和地段段，看重項目目的未來升升值潛力，，較少的客客戶單純?yōu)闉楂@得短期期出租收益益購房，其其中部分客客戶可能等等待升值期期間也會將將公寓租出出去，首先先關注的是是地段，看看好項目的的位置，其其他方面關關注的不是是很多。——天地時時代廣場項目開了兩兩棟公寓，，1棟整層層銷售，1棟散售，，整層買的的客戶經濟濟實力較強強，有一部部分是陜北北客戶，有有的購買基基層做酒店店用。客戶最為關關注的還是是地段，首首先是看重重項目所在的位置置具備較強強的升值空空間才來項目，，來到項目目之后才會會去關注戶戶型等下一一個層面的的問題?！L景御御園投資客戶以以中長期大大投資客戶戶為主，關關注最多的的是地段即升值值潛力，還有一方方面是轉手手是否容易易，好不好好賣，能不不能賣高價價錢。（因因此投資客客戶會站在在使用者的的角度來權權衡公寓的的實用性））。單純尋尋求租金收收益的小型型投資客客戶較少。。——萊安逸逸境銷售代代表市場機會挖挖掘客戶需求分分析——長線投投資型客戶戶收益性安全性進入性流動性投資者關心心的四個方方面能不能掙錢錢？安全性進入性流動性風險大不大大？門檻高不高高？脫手容易嗎嗎？本項目所在在核心地段段保證了其其收益性和和安全性適度小面積積、低總價價能降低投投資門檻，，提升流動動性區(qū)域內公寓寓投資客戶戶以中長期期大投資客客戶為主，，追求資產產的升值保保值能力，，一方面關注注地段即升升值潛力，，另一方面面關注轉手手的難易度度世聯模型：：市場機會挖挖掘其他關注因因素排序：：戶型〉裝修〉配配套〉物管管〉開發(fā)商商品牌投資客戶關關注點排序序：地段、戶型型合理、精精裝修、配配套、物業(yè)業(yè)管理、開開發(fā)商品牌牌。戶型合理理包括：采采光、格局局、設計等等?！R安逸逸境銷售代代表除了地段、、升值空間間之外，客客戶考慮得得最多的就就是戶型了；首先采采光要好，，另外格局局方正，不不能出現設設計不合理理或者面積積浪費的地地方。另外外客戶對精裝修也比較感興興趣?！L景御御園銷售經經理投資客戶不不像住宅客客戶，對產產品本身關關注的比較較少，確定定了戶型、面積積之后，是否否有裝修，項目周邊邊的以及自自身的配套是否成熟熟都是客戶戶最得最多多的問題，，此外，物業(yè)管理也比較重要要?！斓貢r時代廣場銷銷售經理項目的地段段決定了未未來升值空空間很大，，同時項目目的大規(guī)模、完完善配套、、開發(fā)商品品牌、酒店店服務等眾多的因因素足夠打打動客戶了了?！讟遴忇従愉N售經經理市場機會挖挖掘客戶對戶型型的格局方方正、實用用，采光良良好關注較較高，市場場表現較好好的戶型為為50-60平米的一一室一廳訪談紀要：：戶型格局要要方正、實用用，一室一廳的的房子銷售售好于零居居，投資客戶戶購房時會會站在使用用者的角度度考慮，認認為一室一一廳功能性更強強，項目內48平的房房子銷售優(yōu)優(yōu)于34平平戶型，并并非總價越越低銷售越越好?！R安逸境策策劃經理項目名稱公寓類型主力戶型風景御園商住公寓45-75第5國際商住公寓130-160賽高街區(qū)商住公寓70-90平白樺林居商住公寓50-70平雙子座公寓商住公寓85-95雙威理想城商住公寓49、51平雅荷中環(huán)大廈商住公寓100-150除了地段、、升值空間間之外，客客戶考慮得得最多的就就是戶型了；首先采光要好，另外外格局方正，不能出出現設計不不合理或者者面積浪費費的地方。。小戶型公寓寓的面積不宜太太大，50-60平米的戶型面積積比較合適適，太小了了功能就不不完整了，，住起來局局促?！L景御園銷銷售經理區(qū)域內小戶戶公寓的主主流戶型面面積為50-70平米?？涂蛻粽J可度度較高的戶戶型為50-60平平米的一室室一廳客戶對戶型型的要求集集中在格局局方正、實實用，采光光良好等方方面市場機會挖挖掘客戶對于小小戶型的裝裝修以及精精細化設計計敏感度高高，但目前前本區(qū)域內內做精裝修修以及樣板板展示的公公寓項目較較少客戶對裝修非常常敏感，一定要選選擇一個合合適的裝修修標準，我我們項目每每平米的裝裝修費用是是700元。。小戶型的精細化設計計很能打動動客戶，如如收納空間間等，客戶整整體素養(yǎng)都都比較高，，對優(yōu)質產產品有較高高的鑒賞和和識別力，，對精裝修修承受能力力比較強。。小戶型的展示非常重重要，樣板房一一定要做好好，有些客客戶沒有過過購房打算算，參觀樣樣板房后被被打動買房房。項目內內南向精裝裝公寓8500，，毛坯公寓寓價格僅7000，，但是銷售售速度明顯顯低于精裝裝公寓?！R安逸境策策劃經理項目名稱物業(yè)類型裝修是否做樣板間其他配置天地時代廣場商住公寓精裝是地暖第5國際商住公寓毛坯否無賽高國際商住公寓毛坯否無賽高街區(qū)商住公寓毛坯否地暖風景御園商住公寓精裝(1000元)是地暖、門窗新節(jié)能環(huán)保白樺林居商住公寓精裝（廚、衛(wèi)）否無雙子座公寓商住公寓毛坯否雙威理想城商住公寓（70年產權）毛坯否無雅荷中環(huán)大廈商住公寓毛坯否無市場機會挖挖掘投資客戶對對總價敏感感度較低，，但多數選選擇銀行貸貸款的方式式購買公寓寓訪談紀要：：小戶型公寓寓的總價低低，西安的的投資型客客戶經濟實實力一般較較強，小戶戶型公寓的的主流總價價在30-50萬左左右，客戶戶對總價敏敏感度不高高。但是大大約70%的客戶還還是選擇銀銀行貸款，，一方面由由于投資客客精算帳，，而且貸款款政策優(yōu)惠惠，另一方方面，項目目是期房，，相對于現房房客戶更愿愿意選擇銀銀行貸款來來規(guī)避風險險。首付款款比例在在20-40%左左右，一一般小戶戶型公寓寓的首款款金額約約5-15萬。。萊安逸境境項目首首付20%，首首付款在在8-15萬之之間，資資金總額額較小，，對投資資客戶購購房的影影響作用用比較小小。目前前付款比比例調整整，信貸貸緊縮，，但是從從項目銷銷售來看看并沒有有對客戶戶帶來影影響，項項目月均均銷售套套數仍維維持在100套套/月。?！R安逸境策劃劃經理項目名稱價格（元/平米）總價（萬元）付款方式天地時代廣場650025-3560-70%銀行貸款賽高街區(qū)690050-6070%貸款風景御園600030-45約70-80%貸款雙子座公寓500040-5080%貸款雙威理想城550025-3070-80%貸款第5國際4000（08年價格）50-6060%貸款白樺林居4000（08年價格）25-3050%貸款區(qū)域內小戶型型公寓總價區(qū)區(qū)間多位于30-50萬萬之間，投資資客戶有一定定的經濟基礎礎，對總價敏敏感度不高約70%投資資客戶選擇銀銀行貸款，首首付款金額多多在10萬之之下市場機會挖掘掘西安租賃市場場發(fā)展緩慢，，投資客戶尤尤其是經開區(qū)區(qū)投資客對投投資回報率關關注度較低西安整體租賃賃市場發(fā)展較較為緩慢，租租賃市場比較較成熟的西高高新區(qū)域年租租金增長率為為5%，相對于物業(yè)業(yè)銷售價格每每年10%的增長率，租租賃市場發(fā)展展滯后于銷售售市場區(qū)域內租賃市市場本身尚不不成熟，尤其其是項目公寓寓銷售時，周周邊辦公氛圍圍跟未央路差差很多，租賃賃難度還要稍稍大一些，但但是投資客對出租回報不不敏感，項目的地段段決定了未來來升值空間很很大，同時項項目的大規(guī)模模、完善配套套、開發(fā)商品品牌、酒店服服務等眾多的的因素足夠打打動客戶了——白樺鄰居銷售售代表物業(yè)形式售價（元/平米）租金（元/平/天)年租金收益(元/平/年)投資回報率賽高街區(qū)690035-40450-5507%風景御園600040500-6009%天地時代廣場650025300-3505%白樺林居400025300-3508%西安的很多投投資客戶經濟濟實力都較好好，尤其是陜陜北客戶，投投資公寓很大大一個原因是是給資金找一一個投放出口口，西安的投投資客戶基本本上由陜北財財富人群、區(qū)區(qū)域內企業(yè)中中高管、私營營業(yè)主等構成成，多以資產的長長期增值保值值為投資目的的，小型的獲取取租金收益的的投資客戶比比較少。再加加上西安整體體租賃市場尤尤其是經開區(qū)區(qū)發(fā)展得不是是很好，客戶戶也了解這一一情況所以對投資回報率率關注度也就就沒有那么高高了。經開區(qū)的的客戶更是這這樣，未來這這個區(qū)域升值值空間非常大大，客戶都是是沖著這點買買房的。——西安世聯地產產策劃經理市場機會挖掘掘客戶對產權感感知不強，50年與70年產權的公公寓產品在價價格與市場表表現上無明顯顯差異項目名稱物業(yè)類型產權價格（元/平米）天地時代廣場商住公寓506500賽高街區(qū)商住公寓506900風景御園商住公寓506000雙子座公寓商住公寓505000雙威理想城商住公寓705500第5國際商住公寓504000（08年價格）賽高國際商住公寓504500白樺林居商住公寓704000雅荷中環(huán)大廈商住公寓503700目前區(qū)域內在在售公寓項目目多為50年產權的的綜合用地開開發(fā)，只有少少量白樺林居居等是70年年產權；客戶對產權年年限不敏感，，70、50年產權對他他們來說無太太大區(qū)別，在在產品的價格格上看也無太太大差別；訪談紀要：到我們項目來來的客戶很少問產產權的問題，因為為客戶購買公公寓的絕大部部分目的還是是投資，投資資客關注的就就是升值潛力力，一旦升值值了他們變會會轉手賣掉，，至于有多少少年的年限不不太關心。不不像住宅項目目，使用年限限對于對投資資客戶的影響響很小很小。。在銷售價格和和市場表現上上，70年產權的的公寓相對50年產權的的幾乎沒有優(yōu)優(yōu)勢，70年年產權并不能能帶來溢價。?！L景御園銷售售經理市場機會挖掘掘投資客戶對梯梯戶比關注度度較低，市場場梯戶比較低低，單層面積積在1000平左左右訪談紀要：帶空中花園的的是6梯20戶，不帶空空中花園的是是6梯30戶戶，我們項目目戶型偏小，，相應的梯戶戶比小一些，，但是市場項項目的電梯配配置基本都是是在這個范圍圍左右，有的的項目梯戶比比稍微高一些些，但是客戶對這個關關注度不是很很高，因為本來小小戶型的電梯梯就是很多戶戶共用的，再再加上購買客客戶都是投資資客，自己也也不住，對電電梯也沒有太太多要求。——天地時代廣場場銷售代表項目名稱公寓類型主力戶型層數單層面積梯戶比風景御園商住公寓45-751410004梯16戶天地時代廣場商住公寓40-503015006梯20戶/6梯30戶賽高街區(qū)商住公寓70-9028/32600-6502梯8戶/2梯6戶第5國際商住公寓150平左右29約8002梯5戶白樺林居商住公寓50-702梯18戶公寓購買客戶戶梯戶比關注注度較低在售項目標準準層平面面積積多集中在800-1500平米左左右市場機會挖掘掘客戶對于物業(yè)業(yè)管理、配套套及服務感知知明確，目前前市場公寓項項目有很大的的超越空間區(qū)域內沒有純純居住公寓，，現有公寓基基本上都為商商住兩用，居居住條件欠佳佳公寓的物業(yè)管管理和配套水水平有較大提提升空間客戶對于服務務、配套等有有較明確的感感知項目名稱公寓類型物業(yè)管理配套服務風景御園商住公寓華榮物管聯盟國際白金管家商業(yè)街、會所無天地時代廣場商住公寓深圳大眾物業(yè)管理公司商業(yè)無賽高街區(qū)商住公寓恒興佰迪商業(yè)無第5國際商住公寓-商業(yè)白樺林居商住公寓經發(fā)物業(yè)商業(yè)、會所酒店服務（送餐、洗衣等）隨著政府搬遷遷，城市中心心都會向北遷遷移，商務辦辦公氛圍逐漸漸濃厚，高端端商務人士數數量必定會增增加，再加上上客運站明年年使用后，對高檔次的居居住公寓有需需求的客戶將將會大幅增加加。目前區(qū)域內沒沒有單純居住住的公寓，辦辦公、居住都都是混在一起起的，整體居居住氛圍比較較差，配套、、物業(yè)管理、、服務方面有有很大欠缺。。齊全的綜合體體配套以及星星級服務概念念對客戶都是是強有力的吸吸引?！讋?chuàng)國際城銷銷售經理市場機會挖掘掘小結：在客戶戶感知度較高高的精裝修、、服務、配套套方面存在較較大的市場超超越空間客戶關注因素素：戶型、精裝修修、配套、物物業(yè)管理、服服務等關注度度較高不敏感因素：：投資回報率、、產權、總價價、梯戶比在精裝修、服服務、配套、、物業(yè)管理等等方面公寓產產品存在較大大的市場可超超越空間項目名稱市場平臺客戶感知度發(fā)力方向戶型★★★★★★★★√√精裝修★★★★★★★√√√配套★★★★★★√物業(yè)管理★★★★★√服務-★★★√√√投資回報率★★★-產權-★-總價及付款方式-★-梯戶比★★★★-市場機會挖掘掘公寓市場結論論：公寓市場區(qū)域市場特征征目前經開區(qū)公公寓項目較少少，且位置分分散，產品形形式全部為商商務公寓、無無居住類公寓寓；產品水平全部為商住兩兩用型公寓，，精裝修的產產品較少。公公寓戶型主要要集中在50-70和和70-90兩個區(qū)間；；價格平臺目前區(qū)域公寓寓產品價格為為6000—7000元/平米，高出出同項目中的的住宅約1000元/平平左右；客戶特征購買客戶：以投資客為主主，多為本地地企業(yè)中高層層、生意人以以及陜北能源源縣市財富人人群；使用客戶：大部分為中小小企業(yè)辦公，，居住客戶占占比較小。區(qū)域公寓市場場仍處于初級級階段，整體體市場存在較較大提升空間間，滿足居住住需求的服務務式公寓存在在市場機會在客戶感知度度較高的精裝修、服務務、配套方面面存在較大的市市場超越空間間住宅市場分析析回顧1：住宅市場分析析回顧2：住宅市場結論論：整體市場特征征西安市呈現明明顯板塊特征征，地緣性情情結顯著，本本項目市場競競爭主要來自于區(qū)區(qū)域內部；區(qū)域市場平臺臺價格：城運公園板塊塊成為區(qū)域價價格峰值點（（6000—7000元/平），高出出其他區(qū)域1000-1500元；；戶型：城運公園板塊塊主流面積高高于其他區(qū)域域，兩居主流流面積為90-110平米，三居居主流面積為為130-160平米；；消化速度：整體銷售狀況況良好，月均均銷售速度達達60-80套套；產品水平：整體水平不高高，同質化嚴嚴重，個別項項目已經開始始注重產品形形式、景觀、、科技等方面面的打造。市場機會：與市場代表項項目相比，本本項目在規(guī)模模、景觀等方方面均不具備備競爭優(yōu)勢，，只能從產品品創(chuàng)新、增加加附加值方面面形成突破??！區(qū)域客戶特征征客戶類型：高高端樓盤客戶戶以陜北資源源行業(yè)財富人人群、以長慶慶油田為代表表的大企業(yè)高高管、政府公公務員為主，，高端客戶數數量龐大；客戶特征：高高端客戶眼界界開闊，易于于接受新事物物，對產品品品質要求較高高。核心關注注點集中在““地段、產品品品質、社區(qū)區(qū)配套”，同同時對景觀、、居住舒適度度等開始重視視。本項目應立足足于城運公園園的高端板塊塊價值，充分分發(fā)揮綜合體體價值，同時時通過產品品品質提升建立立競爭優(yōu)勢住宅市場各物業(yè)市場表表現總結價格比較：商商業(yè)〉寫字樓〉公公寓〉住宅公寓價格平臺臺約為6000—7000元/平米，高出出同項目中的的住宅約500-1000元/平左左右，除去裝裝修成本，公公寓和住宅售售價相當。寫字樓和住宅宅價格沒有拉拉開檔次，均均價僅稍高于于住宅500元/平速度比較：公公寓〉住宅〉寫字字樓住宅約是寫字字樓的5倍公寓月均銷售售套數優(yōu)于住住宅，月均銷銷售面積和住住宅相似物業(yè)類型住宅寫字樓商住公寓底商售價6000-7000元/平6500-7000元/平6000-7000元/平20000-3000元/平銷售速度10000-15000平/月（60-80套/月）2000平/月10000萬/平（100套/月左右）-租金-35-55元/平/月20-25元/平/月-入住率-70-80%50-70%-市場環(huán)境基于世聯模型型對本項目各各種物業(yè)進行行判斷商業(yè)——對于物業(yè)價值值提升貢獻較較大，能夠提提升整個項目目的品質感。。住宅底商實實現價格較高高。寫字樓——可提升物業(yè)整整體價值，易易于樹立形象象，但回現速速度慢。商住公寓——回現速度較快快，對整體形形象提升作用用一般。高端住宅——消化速度較快快，溢價能力力較好，對整整體形象提升升作用一般。酒店——對整體物業(yè)價價值和物業(yè)形形象的提升貢貢獻均較大。。物業(yè)價值物業(yè)形象溢價能力回現速度寫字樓住宅商業(yè)公寓結合項目本體體，從市場角角度評估各物物業(yè)對項目不不同需求的貢貢獻度酒店市場環(huán)境城市背景與市市場環(huán)境總結結區(qū)域受政府多多項利好，將將成為未來西西安城市的“新中心”，城市發(fā)展的的新一極；房地產市場的的熱點板塊，區(qū)域市場09年以來快快速升溫，量量價齊升；利好因素：市政府搬遷、、地鐵線路開開通、北客運運站開通、大大明宮修復……商業(yè)：商務需求存在在市場機會，，整體商業(yè)氛氛圍有提升空空間；寫字樓：現狀表現不佳佳，未來有一一定發(fā)展空間間；公寓：精裝修、酒店店服務式公寓寓存在市場機機會；住宅：板塊價值以形形成市場認知知，同時產品品存在提升空空間。價格比較：商業(yè)〉寫字樓〉公寓〉住宅速度比較：公寓〉住宅〉寫字樓城市與區(qū)域發(fā)發(fā)展市場環(huán)境總結結442項目發(fā)展策略略及整體定位位——策略&定位。發(fā)展策略與與與整體定位回回顧案例借鑒回顧顧：物業(yè)類型規(guī)模占比3棟寫字樓3030%商業(yè)(購物中心+商業(yè)街)2020%2座酒店99%住宅(高檔公寓)2020%其他（公園、展覽中心等）2121%總計100100%華貿中心物業(yè)業(yè)配比物業(yè)類型規(guī)模占比購物中心19萬40%商業(yè)街2萬4%寫字樓8萬16%酒店及公寓8萬17%住宅11萬23%總計48萬100%華潤中心物業(yè)業(yè)配比物業(yè)類型規(guī)模占比酒店6萬32%商業(yè)2.5萬14%公寓6萬27%寫字樓4萬27%總計18.5萬100%上海商城物業(yè)業(yè)配比物業(yè)類型規(guī)模占比萬豪酒店7萬24%甲級寫字樓5萬17%商業(yè)4萬14%公寓13萬45%總計29萬100%沿海國際中心心物業(yè)配比看區(qū)域：城市新中心+眾多利好+熱點板塊城市新中心眾多利好熱點板塊市政府搬遷/地鐵線路開通北客運站開通/大明宮修復房地產市場的的熱點板塊、價價值洼地區(qū)域市場09年以來快快速升溫，量量價齊升城市新中心城市發(fā)展的新一極看市場：存在提升空間間&機會商業(yè)寫字樓公寓短期內寫字樓樓市場發(fā)展緩慢；目前區(qū)域寫字字樓整體品質質不高；長期區(qū)域高檔檔辦公具有一一定發(fā)展空間間整體區(qū)域公寓寓市場處于初級階段；公寓產品品質質與服務水平平提升空間大大；居住型服務式式公寓存在市市場機會。公務/社交型商業(yè)存在市場場空間；區(qū)域高端消費費需求旺盛；；區(qū)域商業(yè)升級的趨勢明顯住宅城運公園板塊塊已形成高端端板塊的價值值認知；本項目應發(fā)揮揮綜合體自身身價值，提升升品質；區(qū)域高端客戶戶需求穩(wěn)定，，購買力強。。看本體：絕佳地段+強強勢資源+稀稀缺高端綜合合體絕佳地段綜合物業(yè)強勢資源22萬平米城市綜合合體五星級酒店為核心集商業(yè)、辦公、、居住等多種物業(yè)形式式行政中心新址城市運動公園園地鐵雙線交匯城市北門戶緊鄰城市迎賓賓大道，昭示性強交通便利，地地段優(yōu)勢明顯顯絕佳地段+強勢資源+稀缺高端綜綜合體城市新中心+眾多利好+熱點板塊市場均存在提提升空間&機機會我們需要以引領西安城城市向前發(fā)展展的標準打造本項目以獻給這片珍珍貴的土地??！新的中心地標標、門戶地標標、潮流標桿桿該如何發(fā)展展呢？——北京、深深圳的案例將將給到我們答答案整體——功能復合，互互補，合力共共贏形象——高形象，營造造視覺焦點產品——品質感、標簽簽化、主題化化大連沿海國際際中心北京華貿中心心深圳華潤中心心項目整體發(fā)展展策略占位“新中心”，代言城市和和區(qū)域形象標桿——樹立新地標，，聚焦全城影影響產品標桿——引領地產升級級，建立市場場標準價值標桿——聚合城市功能能，實現全能能生活我們要做的是是——形象標桿地標建筑，匯匯聚全城眼球球，代言中心心形象引領區(qū)域產品品升級，締造造品質標簽產品標桿頂級酒店、精精品商業(yè)、頂頂禮華宅、商商務辦公、服服務式公寓……匯聚綜合合體物業(yè)價值值價值標桿形象定位城市中心國際風范領先潮流Enjoy…….共賞；World……世界；中心、國際、、標桿Enjoytheworld國際中心標桿領先前期工工作回回顧本次溝溝通主主要內內容本體、、城市市、市市場等等結論論回顧顧項目發(fā)發(fā)展策策略與與定位位物業(yè)配配比及及整體體規(guī)劃劃建議議分物業(yè)業(yè)定位位與產產品設設計要要點開發(fā)進進程及及方案案經濟濟測算算目錄59功能定定位、、規(guī)模模配比比、整整體規(guī)規(guī)劃3物業(yè)配配比與與整體體規(guī)劃劃建議議——落地。。物業(yè)功功能定定位：：酒酒店+商業(yè)業(yè)+寫寫字字樓+公寓寓+住住宅商業(yè)酒店公寓寫字樓樓住宅價值標標簽彈性物物業(yè)功能補補充核心驅驅動現金流流利潤主主力以國際際五星星級酒酒店做做為整整體綜綜合體體項目目的核核心驅驅動力力；以五星星級酒酒店、、精品品商業(yè)業(yè)形成成項目目價值值標簽簽，體體現高高占位位、高高形象象。高品質質住宅宅與精精品公公寓，，依托托綜合合體整整體價價值平平臺，，作為為項目目回現現的主主力產產品寫字樓樓為整整體項項目提提供商商務服服務功功能，，完善善綜合合體的的功能能補充充，提提升項項目整整體價價值項目物物業(yè)配配比建建議功能總建面面22萬萬（地上上）1.酒酒店店規(guī)模模已定定：3.6萬平平米（（根據據GVA前前期可可研結結果））；2.住住宅規(guī)規(guī)模根根據規(guī)規(guī)劃要要求，，為11萬萬平米米；3.商商業(yè)部部分以以精品品商業(yè)業(yè)為主主，不不建議議設置置大規(guī)規(guī)模商商業(yè)，，建議議3萬萬平米米左右右；4.公公寓為為明星星產品品，應應保證證一定定的體體量，，建議議2.3-2.5萬萬平米米；5.寫寫字樓樓為補補充物物業(yè)（（考慮慮物業(yè)業(yè)彈性性），，建議議規(guī)模模與公公寓相相同有有利于于形象象統(tǒng)一一，2.3-2.5萬平平米；；發(fā)展模模式物業(yè)配配比原原則：：指標要要求本體制制約市場現現狀市場規(guī)規(guī)律3.6萬平平米（含地地下））2.3-2.5萬平平米2.3-2.5萬平平米商業(yè)業(yè)寫字字樓樓持有持有銷售銷售11萬萬平米米（地上上）住宅宅銷售3萬平平米（地上上）酒店式式公寓寓五星級級酒店店物業(yè)類型地上規(guī)模（平方米）地上占比地下規(guī)模（平方米）地下說明五星級酒店3200015%4000地下兩層商業(yè)

20000（集中商業(yè)）13%10000地下兩層（B1商業(yè)，B2停車場）8000-10000（商業(yè)街）商業(yè)街全部為地上1-3層酒店式公寓23000-2500011%為商業(yè)裙房上蓋部分，無地下面積寫字樓23000-2500011%住宅11000050%26000地下一層（全部為車庫，約650個車位，戶均車位0.8個）合計220000100%40000

項目物物業(yè)配配比建建議注：以以上方方案為為世聯聯基于于市場場環(huán)境境與項項目自自身條條件而而提出出的物物業(yè)配配比建建議，，主要要用于于指導導規(guī)劃劃方案案設計計。在在具體體規(guī)劃劃設計計中可可根據據實際際情況況適當當調整整。整體規(guī)規(guī)劃原原則不同物物業(yè)類類型分分區(qū)明明確，，且注注意各各部分分之間間的聯聯系與與區(qū)隔隔：本項目目物業(yè)業(yè)類型型較多多，在在規(guī)劃劃角度度要注注意不不同功功能的的分區(qū)區(qū)，同同時保保持一一定關關聯性性，尤尤其是是住宅宅與公公建部部分的的聯系系。商業(yè)價價值最最大化化：地塊臨臨未央央路與與鳳城城八路路的昭昭示性性與通通達性性最佳佳，應應以公公建類類物業(yè)業(yè)為主主，保保證商商業(yè)價價值的的最大大化。。同時住住宅保保持相相對私私密性性：住宅應應保證證相對對純粹粹與私私密性性，同同時處處理好好與其其他物物業(yè)間間的聯聯系，，以綜綜合體體的復復合價價值實實現住住宅產產品價價值的的提升升。充分利利用周周邊資資源，，提升升產品品價值值：地塊北北側緊緊鄰城城運公公園，，應充充分利利用城城運公公園的的景觀觀價值值。同同時未未央路路為城城市“迎賓大大道”，應注注重“城市形形象面面”的打造造。規(guī)劃理理念——““內城城+外外城””外城——國際時時尚區(qū)區(qū)：五五星級級酒店店、商商業(yè)、、辦公公、公公寓等等，體體現城城市活活力、、都市市感……內城——高尚居居住區(qū)區(qū)：高高尚住住宅，，體現現純粹粹、私私密、、宜居居、高高檔……整體規(guī)規(guī)劃內城外城規(guī)劃理理念——““外外城的的現代代時尚尚VS內城城的寧寧靜安安逸核心價價值：：舒適適的尺尺度、、高尚尚的氛氛圍核心價價值：：便利利的交交通、、城市市的活活力內城——寧靜安安逸外城——現代時時尚自然都市整體規(guī)規(guī)劃案例——上上海海海上海海項目區(qū)區(qū)位：：位于楊楊浦區(qū)區(qū)大連連路920號；；南部部臨近近浦江江兩岸岸綜合合開發(fā)發(fā)的重重點區(qū)區(qū)域北北外灘灘和東東外灘灘；項目目概概況況：：占地地8.49萬萬平平米米,總總建建面面23.4萬萬平平米米,容容積積率率2.5。。物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)：：辦公公樓樓：：8萬萬平平米米；；的的3幢幢匣匣型型建建筑筑。。率率先先提提出出創(chuàng)創(chuàng)意意商商居居的的概概念念，，打打造造高高挑挑大大面面寬寬辦辦公公空空間間。。售售價價15000-16000元元/m2。特色色商商業(yè)業(yè)街街：：2萬萬平平米米，，1-3層層藝藝術術商商業(yè)業(yè)街街，，將將各各種種生生活活、、商商務務配配套套融融于于一一體體。。售售價價30000元元/m2。。高層層住住宅宅：：9萬萬平平米米；的的7幢幢16至至25層層高高尚尚住住宅宅；；售售價價19000元元/m2。整體體規(guī)規(guī)劃劃—借鑒鑒海上上海海整整體體規(guī)規(guī)劃劃形形成成公公建建與與住住宅宅獨獨立立分分區(qū)區(qū)，，中中間間由由特特色色商商街街形形成成過過渡渡與與區(qū)區(qū)隔隔整體體規(guī)規(guī)劃劃—借鑒鑒整體體社社區(qū)區(qū)形形象象統(tǒng)統(tǒng)一一，，表表達達現現代代、、時時尚尚、、國國際際化化特特征征整體體規(guī)規(guī)劃劃—借鑒鑒寫字字樓樓———3棟棟匣匣形形寫寫字字樓樓，，總總規(guī)規(guī)模模約約8萬萬平平米米，，底底層層為為商商業(yè)業(yè)裙裙房房整體體規(guī)規(guī)劃劃—借鑒鑒創(chuàng)意意商商業(yè)業(yè)街街———2萬萬平平米米，，地地上上1-3層層，，集集生生活活服服務務、、商商務務配配套套于于一一體體整體體規(guī)規(guī)劃劃—借鑒鑒住宅宅———與與整整體體形形象象風風格格相相統(tǒng)統(tǒng)一一，，約約9萬萬平平米米高高尚尚住住宅宅整體體規(guī)規(guī)劃劃—借鑒鑒規(guī)劃劃示示意意：：（（僅作作為為說說明明我我們們規(guī)規(guī)劃劃理理念念和和思思路路的的示示意意，，一一切切以以設設計計院院最最終終布布局局方方案案為為準準））整體體規(guī)規(guī)劃劃住宅宅酒店店寫字字樓樓公寓寓1.住住宅宅與與公公建建部部分分形形成成區(qū)區(qū)隔隔：：外外圍圍為為公公建建組組團團、、內內部部為為住住宅宅；；2.公公建建部部分分體體現現整整體體形形象象感感，，酒酒店店單單獨獨設設置置于于地地塊塊南南側側，，保保持持相相對對獨獨立立行行，，便便于于后后期期整整體體運運營營；；3.住住宅宅與與公公建建部部分分之之間間可可視視情情況況設設置置街街區(qū)區(qū)型型商商業(yè)業(yè)，，以以特特色色街街區(qū)區(qū)作作為為公公建建與與住住宅宅區(qū)區(qū)的的過過渡渡，，豐豐富富空空間間體體驗驗。。后后期期可可作作為為銷銷售售型型商商鋪鋪回回現現。。規(guī)劃劃示示意意商業(yè)業(yè)街街示示意意氣勢勢恢恢宏宏：：作為為城城市市濃濃縮縮單單元元集集合合，，整整體體建建筑筑群群體體展展現現建建筑筑美美感感；；現代統(tǒng)一一：展示現代代美感；；從項目目整體考考慮，功功能分化化的不同同建筑體體，其風風格的協(xié)協(xié)調統(tǒng)一一有助于于強化項項目的整整體性；；主次有序序：規(guī)劃中應應在高度度、選材材、位置置、體量量等方面面突出項項目的核核心功能能。整體形象象體現設設計感——氣勢恢宏宏、現代代統(tǒng)一、、主次有有序形象打造造頂部造型型與燈光光處理（（建議））——增強強建筑的的設計美美感，突突出項目目的標識識與歸屬屬感形象打造造屋頂豪華華造型能能夠形成成視覺沖沖擊力，，突顯項項目整體體形象、、展示項項目標志志性；頂部燈的的處理使使得建筑筑整體更更顯高貴貴典雅、、雄偉壯壯觀，增增強了項項目的領領地感和和歸屬感感，同時時也豐富富了夜空空的天際際線。DIS區(qū)區(qū)域識別別系統(tǒng)(districtidentificationssystem)項目的邊邊界感依依靠位于于項目四四周道路路的綠化化，道路路沿線的的綠化成成為城市市風景線線區(qū)域邊界界的圍墻墻既要體體現尊貴貴，又要要充分考考慮到其其維護安安全的作作用。使客戶感感受進入入完全不不同的區(qū)區(qū)域，建建立強勢勢區(qū)域形形象國際氛圍圍營造道路系統(tǒng)統(tǒng)及鋪裝裝導示系統(tǒng)統(tǒng)情情趣小小品76產品設計計要點4分物業(yè)定定位與產產品設計計要點——產品。精品商業(yè)業(yè)（商務務、主題題化）商務中心心（商務務的、彈彈性的））酒店服務務式公寓寓（精品品、領先先）高端住宅宅（高品品質、身身份感））住宅商業(yè)寫字樓公寓以差異化化、精品品化打造造商業(yè)核核心價值值；通過主題題化的營營造實現現區(qū)域商商業(yè)價值值的升級級?？刂埔?guī)模模，保持持彈性功功能，降降低市場場風險；；適度產品品創(chuàng)新，，建立競競爭優(yōu)勢勢及營銷銷賣點。。借勢星級級酒店的的資源價價值，以以高品質質服務打打造核心心價值；；以精品化化產品，，建立市市場領先先性，體體現競爭爭優(yōu)勢。。依托（城城運）板板塊價值值和綜合合體自身身價值，，打造高高品質城城市住宅宅；通過產品品細節(jié)的的打造，，提升整整體品質質感，對對位目標標客戶需需求，建建立競爭爭優(yōu)勢。。分物業(yè)發(fā)發(fā)展策略略商業(yè)定位位——都市核心心主主題商業(yè)業(yè)廣場精品生活活薈萃名流社交交中心魅力休閑閑體驗商業(yè)定位位——消費費者定位位本項目商商業(yè)的終終端消費費者以周周邊企事事業(yè)單位位、政府府機關單單位，以以及區(qū)域域中高端端消費人人群為主主核心消費費者重要消費費者客戶：區(qū)域大型型企事業(yè)業(yè)單位高高管和中中堅政府公務務員陜北遷入入人群大型企業(yè)業(yè)員工、、事業(yè)單單位職工工消費內容容：生活型消消費及商商務往來來、餐飲飲、休閑閑娛樂消消費等。?？蛻簦和鈬鷧^(qū)域域偶得消消費人群群消費內容容：餐飲、娛娛樂、商商務往來來等特定定消費需需求。商業(yè)定位位——業(yè)態(tài)態(tài)定位與與主題策策劃（3大主題題）娛樂體驗驗商務社交交精品生活活說明：針對區(qū)域域商務/社交需需求，以以大型餐餐飲、品品牌餐飲飲及高端端休閑娛娛樂設施施，打造造高端圈圈層的交交流空間間；針對周邊邊高端人人群，以以品牌旗旗艦店、、高端商商品專賣賣點，營營造高端端商業(yè)氛氛圍，滿滿足消費費者需求求；從項目自自身出發(fā)發(fā)，通過過商業(yè)的的整體打打造，形形成項目目賣點與與價值標標簽。同同時滿足足社區(qū)居居民的消消費所需需大型餐飲飲（3-4家家）西餐廳（1-2家家）咖啡廳、、茶社雪茄吧、、書吧……高端休閑閑會館（1家）娛樂演藝藝/KTV（1家）高端SPA/健身（1家）……高端品牌牌旗艦店店（如品牌牌服裝、、服飾、、家居家家飾、汽汽車概念念展廳、、電子數數碼）中/西式快快餐銀行、通通訊營業(yè)業(yè)廳等……本項目商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)建議：：餐飲（40%））、休閑閑娛樂（（30%）、品品牌專賣賣及服務務設施（（30%）商務社社交精品生活活休閑體體驗商業(yè)設計要點領先內部空間間活力廣場場空中花園園現代簡約約的建筑筑風格，，體現國國際化特特征精品生活活、商務務社交、、休閑娛娛樂景觀中庭庭、挑空空等處理理，提升升商業(yè)檔檔次動線指引引性明確確的地面面鋪裝，，細節(jié)體體現品質質綠植、雕雕塑、小小品景觀觀等，提提升整體體商業(yè)氛氛圍活躍、現現代氣息息，凸顯顯城市感感和設計計感國際商業(yè)設計計要點建建議觀賞性小小品、雕雕塑：顯顯示趣味味性，體體現人文文精神現代建筑筑主題特色色綠植、桌桌椅、天天井等在在商業(yè)頂頂層打造造特色休休憩地設計、材材質等方方面突出出極致形形象，自自造營銷銷話題設置運動動和休閑閑娛樂設設施，提提供情趣趣生活配配套情景商街街創(chuàng)意街區(qū)區(qū)形式、、情景空空間、氛氛圍營造造利用公建建的裙房設置置集中商商業(yè)，地上2-3層層，采用用現代簡簡約的建建筑風格格，體現現國際化特征建筑類型型：裙房，3棟集中中商業(yè)，，每棟地地上3層層，單單層3000平平米左右右；在建筑設設計上做做出通透感、、現代感感，突出大大平面、、整體性性。建筑形象象內部空空間——雕雕塑/景觀觀、動動線指指引、、景觀觀中庭庭內部空空間動作一一——通過點點綴綠植、、雕塑塑、小小品景觀等等，提提升整整體商商業(yè)氛氛圍動作二二——動線指指引性性明確確的地地面鋪鋪裝及及標志志，細細節(jié)體體現品品質感感動作三三——通過景景觀中中庭、、挑空空等處處理，，提升升商業(yè)業(yè)檔次次Boutique主主題廣廣場———體體現活活躍、、現代代氣息息，凸凸顯城城市感感和設設計感感活力廣廣場Boutique：：可追溯溯到法法國的的普羅羅旺斯斯地方方語言言，特特指精精品小小商店店，隨隨著時時代和和地域域的變變遷，，人們們不斷斷演繹繹著這這個概概念，，也賦賦予了了它更更豐富富的含含義Boutique=獨特特設計計理念念、藝藝術氛氛圍營營造、、趣味味生活活體驗驗、精精致產產品創(chuàng)創(chuàng)新；；Boutique廣廣場的的基本本構成成元素：：色彩活活躍的的硬鋪鋪裝功能性性和觀觀賞性性的小小品屋頂花花園——利利用綠綠植、、桌椅椅、運運動設設施等等在商業(yè)頂頂層空空間特特色小小成本本屋頂頂休憩憩地屋頂花花園動作一一——利利用綠植、、桌椅椅、天天井等在商商業(yè)頂頂層空空間打打造一一處特特色的的小成成本屋屋頂休休憩地地動作二二——通通過設計、、材質質等方方面突突出極極致形形象，自造造營銷銷話題題動作三三——設設置運動和和休閑閑娛樂樂設施施，給業(yè)業(yè)主提提供情情趣生生活配配套屋頂網網球場場戶外廣廣告——霓霓虹廣廣告極極大的的影響響著商商場的的形象象，做做立面面設計計時應應提前前考慮慮廣告塔屋頂式墻面式懸幕式懸掛式門臉式突出式櫥窗式活動式蓬帳式遠距離離確認認：500米外外，高高位店店標，，指路路牌。。中距離離確認認：200米外外，外外墻大大型店店標。。近距離離確認認：50米米外，，商場場入口口標牌牌，電電梯入入口標標牌。。戶外廣廣告參考案案例一一：上上海海海上上海商商業(yè)街街海上海海位于于上海海市楊楊浦區(qū)區(qū)，總總建筑筑面積積23萬萬平方方米；；由三三棟LOFT、、七棟棟精裝裝修公公寓和和一條條長400米，，2萬萬平方方米的的創(chuàng)意意商業(yè)業(yè)街組組成；；建筑形形式：：2-3層商商業(yè)街街；建筑風風格：：現代的的建筑筑風格格融入入中國國傳統(tǒng)統(tǒng)元素素。街街道迂迂回曲曲折，，活潑潑而又又序列列感，，增加加游逛逛情趣趣，體體現時時尚風風情。。（平面面規(guī)劃劃示意意）商業(yè)街街目前前已經經開業(yè)業(yè)的30余余家商商鋪，，其中中尤以以各類特色色餐飲飲為亮點點，粵粵菜，，潮州州菜，，湘菜菜，晉晉菜，，茶餐餐廳，，西餐餐等應應有盡盡有，，如唐唐晉人人家、、DIAZ咖咖啡、、海上上軒、、人間間小廚廚、一一家e廚、、大金金生活活館等等。商業(yè)街街建筑形形式——2-3層商商鋪，，部分分可設設計為為逐層層退臺臺和頂頂層露露臺的的建筑筑形式式，豐豐富街街區(qū)時時尚情情趣建筑形形式：：商業(yè)街街。地地上2-3層商商鋪，，滿足足店鋪鋪空間間彈性性組合合需求求，營營造高高低錯錯落的的視覺覺效果果；商業(yè)規(guī)規(guī)模：：地上2-3層商商鋪，，8000-10000平米米。特色風風情：：部分商商鋪可可設計計為逐逐層退退臺的的建筑筑形式式，豐豐富了了整體體的視視覺效效果，，也增增添了了消費費者用用餐的的趣味味性和和時尚尚性；；部部分大大鋪可可設計計大面面積露露臺作作為贈贈送，，增加加商家家的經經營面面積，，自由由營造造特色色情景景空間間。商業(yè)街街商鋪劃劃分——商商鋪可可互聯聯互通通，便便于組組合，，利于于后期期銷售售商業(yè)街街風情商商業(yè)街街業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃（四四）商鋪劃劃分原原則：：通常商商業(yè)經經營面面積的的面寬寬進深深比以以不小小于1：2為宜宜為了使使后期期商鋪鋪靈活活組合合，便便于銷銷售，，單位位面積積在50-200平平米的的鋪子子可占占60-70%%。。200-500平平米，，可占占30-40%；商鋪組組合靈靈活，，滿足足大單單購買買；盡量提提高商商鋪的的實用用性。。8-16m6-8m單層平面商鋪劃劃分——盡盡量使使空間間多變變，組組合方方式靈靈活；；單位位面積積要合合理劃劃分，，便于于后期期銷售售

第三種兩層整體

第一種下小上大

第二種一層小單位劃鋪、、銷售售方式式靈活活1-2層餐餐飲鋪鋪面復復式結結構自自成一一體，，需整整體出出售；；根據需需要，，客戶戶自由由組合合，就就為經經營帶帶來更更大的的靈活活性，，做得得好，，就把把周圍圍的鋪鋪面合合并過過來，，做大大；或或者再再隔一一下，，變得得更小小，而而這樣樣的靈靈活性性又會會帶來來更多多的變變數，