世聯(lián)XXXX北京房地產(chǎn)市場走勢報告

08北京·真正的考驗剛剛開始——2008北京房地產(chǎn)市場走勢分析分析路徑23市場現(xiàn)狀變化未來趨勢預測在路上2007年底，北京房地產(chǎn)市場在政策下的即時反應考慮哪些因素？它們產(chǎn)生了什么影響？我們走在一條什么樣的路上？1市場變動2007年底……市場究竟發(fā)生了什么？一級市場：土地流標，開發(fā)商拿地激情不再；二級市場：樓盤價格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上門量下降，客戶觀望態(tài)度加重；成交量整體下降；2007年底，看到的是：Q:這些情況和前幾月的深圳相似，那么，接下去，北京會出現(xiàn)和深圳一樣的房價跌落么?三級市場：各大中介縮減分店數(shù)量；朝陽來廣營鄉(xiāng)清河營村１＃地流標（12月份）；順義五塊低價住宅用地流標；廣渠路15#地塊流標；……細看北京市場12月土地成交總量（㎡）占全年土地總成交量的29.4%；取地方式日趨豐富，開發(fā)商聯(lián)合拿地（中鴻/城建、春光/大地），從事土地一級開發(fā)的開發(fā)商后續(xù)進行二級開發(fā)（甄氏、魯能等），品牌開發(fā)商拿地（華潤）國有大型非房地產(chǎn)企業(yè)（國華置業(yè)）；進入1月以來，全面從緊的貨幣政策使得開發(fā)商取得貸款的難度越來越大，土地開發(fā)的后續(xù)成本越來越高；大幅高價地塊出現(xiàn)流拍，開發(fā)商拿地日趨謹慎土地流標，開發(fā)商謹慎拿地一級市場全年城區(qū)供地主要集中在朝陽與豐臺區(qū)，周邊供應主要集中在昌平，順義，大興區(qū)域；土地供應向外偏移的趨勢明顯，五環(huán)外土地供應占到七成以上，城市邊緣地區(qū)將成為未來城市熱點。城市外圍中小體量，較低地價的地塊，因其運作風險較小而越來越受到開發(fā)商的重視。高價的“明星”地塊（廣渠路15#流標）則被開發(fā)商回避，出現(xiàn)流標；一級市場土地供應外圍漸成熱點，運作風險較小地塊受到發(fā)展商青睞，開發(fā)商的取地熱情有所減緩一級市場地價上升，市場轉(zhuǎn)淡，各類開發(fā)商采取不同取地策略規(guī)避風險上市公司萬科、金地等上市公司在取地上逐漸趨于保守，加快土地的開發(fā)運轉(zhuǎn)速度，甚至愿意放棄一定的利潤率，保證現(xiàn)金流。大型非地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)一般考慮前期運作地塊，如魯能做順義馬坡組團的一級開發(fā)，后續(xù)拿地也針對這一區(qū)域展開。地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)龍湖大肆取地，特別是一些“兩限地”；“兩限地”雖然利潤率低，但是，定向銷售，安全系數(shù)高，保證公司基本的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)。中小公司采取觀望策略，北京大批項目公司被注銷。后續(xù)無項目跟進?！耙粌?nèi)一外”策略市內(nèi)核心地塊仍被看好——首開西直門地塊，拆遷成本直線上升仍不愿放棄；外圍低價地塊成為新寵——開發(fā)風險小，未來發(fā)展前景值得預期。通過05、06、07年價格變動情況擬合比對發(fā)現(xiàn)，07年前三季度漲幅超過了05、06年；價格走勢維持在上升通道中，“9.28”政策出臺后，價格增速明顯放緩二級市場07年上半年的樓市價格的跨越式抬升直接導致了07年后期，頻繁的房地產(chǎn)打壓政策的出臺；隨著政策的頒布，特別是“9.28”貨幣信貸政策的實施，遏制了房價的高速增長，樓盤價格回歸到平穩(wěn)上升的通道當中。城市住宅類產(chǎn)品中，頂級住宅價格依然堅挺，其他各類項目均采取一定的價格杠桿或促銷手段二級市場各項目的監(jiān)控數(shù)據(jù)表明，從12月中旬開始，部分項目成交均價出現(xiàn)下降。如：星河灣，金都杭城，泛海國際，珠江帝景……從項目調(diào)查情況來看：頂級豪宅無降價情況，成交數(shù)量穩(wěn)定，穩(wěn)居高端；（銀泰11月成交6套，御金臺……）其它項目降價的主要目的為：降低風險，保證現(xiàn)金回流。其中少數(shù)為低成本，高利潤率的尾盤項目：韋伯國際韋伯國際，2005年7月初次上市，上市價12500元/平米，近期尾盤開盤價24500元/平米，降價到22000元/平米，仍保持高漲幅；更多的是因開發(fā)商資金計劃限制的項目，如：星河灣、soho公館、master領(lǐng)寓等，出現(xiàn)或明或暗的降價。以“報起步價”的方式促進銷售；變精裝為毛坯，降低入市價格；價值附贈；一次性付款折扣；亞北別墅區(qū)大部分項目處于供應真空區(qū)，受政策影響較小。在中海瓦爾登湖，灣流匯等項目上體現(xiàn)客戶上門量減小，成交周期增長；造成顧客猶豫的因素主要為對后期市場走勢的擔憂，而不是購買力因素限制。二級市場別墅市場受政策影響不大，總體銷售情況比較平穩(wěn)，且有日漸升溫之勢國土資源部等部委日前聯(lián)合發(fā)布實施２００６年版《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，影視城、賽車場、公墓等被列為限制用地項目，別墅、高爾夫球場、賽馬場等項目用地則被明令禁止。此前發(fā)布的１９９９年版目錄同時廢止。政策影響：“別墅用地審批叫?！闭叩膶嵤o形中使得市場上的別墅產(chǎn)品成為物業(yè)產(chǎn)品中的稀缺產(chǎn)品，價值得到提升；此外，購買別墅的客戶基本上都是財富積累程度較高的支付階層，其資金儲備較為充裕，購房受政策影響較小；客戶戶對對于于項項目目的的關(guān)關(guān)注注度度因因項項目目自自住住/投投資資類類型型不不同同而而異異：：master和和金金地地··名名京京為為同同期期入入市市的的總總價價相相當當?shù)牡捻楉椖磕浚?；項目目市市調(diào)調(diào)表表現(xiàn)現(xiàn)出出高高價價投投資資性性項項目目如如master領(lǐng)領(lǐng)寓寓銷銷售售現(xiàn)現(xiàn)場場人人氣氣較較差差;Master在在開開盤盤后后進進行行的的兩兩次次市市調(diào)調(diào)時時發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，雙休休日日下午午現(xiàn)現(xiàn)場場客客戶戶僅僅五批批次次左右右；；同期期開開盤盤的的自住住為為主主的項項目目如如金金地地名名京京則則能能保保持持一一定定關(guān)關(guān)注注度度.金地地名名京京進進行行數(shù)數(shù)次次現(xiàn)現(xiàn)場場調(diào)調(diào)查查，，雙雙休休日日下下午午現(xiàn)現(xiàn)場場客客戶戶能能維維持持到到十十到到十十五五批批次次，，而而開開盤盤當當日日人人氣氣更更旺旺。?？蛻魬羯仙祥T門量量下下降降，，持持幣幣觀觀望望情情緒緒加加重重二級級市市場場市場場關(guān)關(guān)注注度度高高的的項項目目：新開開盤盤：：例例，，北北緯緯40°°新產(chǎn)產(chǎn)品品：：例例，，金金地地··名名京京滿足足購購房房者者的的心心理理價價格格預預期期：：例例，，美美利利山山這點點是是與與深深圳圳的的市市場場情情況況極極為為不不同同的的9月月，，成成為為北北京京樓樓市市重重要要“拐拐點點””。市市場場供供求求比比發(fā)發(fā)生生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換，，首首次次出出現(xiàn)現(xiàn)供供過過于于求求的的現(xiàn)現(xiàn)象象。。但如如美美利利山山等等，，新新開開盤盤、、區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)相相對對低低價價項項目目，，則則受受到到高高度度追追捧捧。。（美利山山項目首首批開盤盤440戶，開開盤當天天2000余人人排隊搖搖號，一一周內(nèi)銷銷售400余戶戶）表明，市市場中剛剛性自住住需求仍仍大量存存在，但但受高房房價限制制，一但但價格下下降就會會出現(xiàn)““井噴””。二級市場場受政策影影響，市市場整體體成交量量開始下下滑，價價格依然然堅挺，，典型高高位盤整整的表現(xiàn)現(xiàn)。08年初初期間成成交下降降情況較較為明顯顯：截止2008年年1月13日，，北京樓樓市商品品房住宅宅期房網(wǎng)網(wǎng)上簽約約日均為為213套套，2007年同同期為308套套；現(xiàn)房日日均簽約約38，2007同期期為74。二級市場場08年伊伊始，市市場整體體走勢趨趨于緩和和，同比比降幅較較為明顯顯造成這一一結(jié)果，，有多方方面原因因，主要要在于：：每到農(nóng)歷歷新年，，為每年年的市場場淡季；；高房價對對購買者者的支付付能力要要求提高高；二套房政政策的細細化與嚴嚴格化，，拖延了了一部分分購房者者；對于后市市降價聲聲音越來來越大，，部分購購房者產(chǎn)產(chǎn)生動搖搖；三級市場場上，從從九月份份起，二二手房銷銷量上升升；12月份稍稍有回落落仍高于于前面幾幾月；說明在中中介的進進行緊收收戰(zhàn)略的的同時，，北京三三級市場場仍保持持一定量量。三級市場場二手房市市場的增增長，說說明了房房地產(chǎn)市市場的資資產(chǎn)重估估進程受受影響較較小。這是房地地產(chǎn)市場場的積極極因素基于北京京市場現(xiàn)現(xiàn)狀的小小結(jié)：市場觀望態(tài)度明顯顯加強；；新開盤、、產(chǎn)品有有所創(chuàng)新新及對應應客戶心心理價位位預期的的三類項項目市場場反響良良好；由以上的的現(xiàn)象可可以得到到：客戶的購購買力沒沒有受到到重大打打擊；北京市場場剛性需需求依然然強勁，，自住型客客戶熱情情不減；投資性客客戶投資成本本增加，，被迫出出場，持幣觀望望；北京市場場北京市場場總結(jié)：：07年深深圳市場場成交大大幅走低低大勢：二手房房成為市市場主力力。深圳市場場二手房與與一手房房的市場場成交比比例超過2：：1，06年年的首次次突破1：1（（05年年，二手手房成交交面積開開始不斷斷提高））。深圳市場場具體特征征：一個依依舊，兩兩個極端端，三個個階段。。一個依舊舊：房價持持續(xù)飆升升，上升升幅度超超過60%，6、7月月份有短短暫調(diào)整整。兩個極端端：冰火兩重重天，““9.28政策策”成為為重要分分水嶺，，之后較較前成交交量下降降59%。三個階段段：成交量分分三個階階段跌到到谷底。。6月、、9月是是成交量量的高點，，隨之而而來的政政策打壓壓使成交交曲線自自然的分分為三個個階段。。1-6月月，成交量量上升。。7-9月月，大幅跳跳水，限限外令出出臺。此此階段的的客戶深深訪反映映，市場主體體對后市市相當看看好，備備有信心心。10-12月，持續(xù)走走低，““9.28政策策”出臺臺。深圳市場場購房者：：持幣觀觀望。開發(fā)商：：全線降降價。中介商：：業(yè)務萎萎縮。政府府：：土地流流拍。兩次政策策打壓，，形成價價格曲線線的三個階段段深圳市場場已經(jīng)進進入下降降通道，，開始回回歸基本本面；北北京市場場還處于于高位盤盤整期，，未來走走向可能能發(fā)生分分化北京市場深圳市場以新房供應為主力以二手房為市場主力對房地產(chǎn)市場保有一定關(guān)注度市場關(guān)注度持續(xù)走低部分項目受新政影響成交量下降9.28新政后成交量大幅萎縮市場熱度降低，部分項目開始采取促銷措施市場轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商降價傾盤北京深圳湖南、長長沙等城城市市場比較較WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所謂M型社會會，指的是在在全球化化的趨勢勢下，富富者大賺賺全世界界的錢，，財富快快速攀升升；另一一方面，，隨著資資源重新新分配，，中產(chǎn)階階級因失失去競爭爭力，而而淪落到到中下階階層，整整個社會會的財富富分配，，出現(xiàn)很很大的缺缺口，跟跟“M””的字型型一樣，，整個世世界分成成了三塊塊，左邊邊的窮人人變多，，右邊的的富人也也變多，，中間這這塊忽然然陷下去去，然后后不見了了?！皻g迎來來到新世世界”他說，在在這個新新世界當當中，““你的薪薪水最高高峰，平平均是在在40歲歲左右，，過了這這個尖峰峰，便鮮鮮有機會會升官或或加薪。。你也別別再以為為，只要要咬牙忍忍一忍，，好日子子還會回回來?！薄鄙鐣F(xiàn)實實隨著宏觀觀經(jīng)濟的的快速發(fā)發(fā)展，傳傳統(tǒng)橄欖欖型社會會結(jié)構(gòu)中中的中產(chǎn)產(chǎn)出現(xiàn)分分化，一一部份人人迅速利利用新科科技、新新技術(shù)、、新經(jīng)濟濟迅速致致富，由由中產(chǎn)升升級為“上中產(chǎn)產(chǎn)”，一部份份保持與與宏觀經(jīng)經(jīng)濟相對對的發(fā)展展步調(diào)，，成為“中中產(chǎn)產(chǎn)”，而另一一部分由由于未能能趕上時時代的步步伐，開開始淪為為“下中產(chǎn)產(chǎn)”。房價上升升速率與與城市人人群可支支配收入入增幅的的巨大背背離，M型社會會悄然形成成M中產(chǎn)階層下滑低收入階層比例增大高收入階層比例增大概念的提提出：日本經(jīng)濟濟學家，，大前研研一，對對1990年代代以來日日本社會會經(jīng)濟歸歸納得出出。M型社會會的特征征：隨著資本本和資源源的重新新分配,中產(chǎn)階階層逐漸漸失去競競爭力,而淪落落到中下下階層,中產(chǎn)階階層人數(shù)數(shù)減少；；社會結(jié)構(gòu)構(gòu)呈現(xiàn)：：左邊的的窮人變變多，右右邊的富富人也變變多，但但中產(chǎn)階階層人數(shù)數(shù)減少。。社會現(xiàn)實實05年以以來，北北京總體體房價增增幅維持持年均10———20%，而人人均可支支配收入入年均增增長僅為為5%左左右。沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強的洞察力、有遠見、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強調(diào)個性化的生活方式、較強的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個性的標志物懷舊內(nèi)斂、道德感強、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對價格有一些敏感責任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務實、對金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對價格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時尚流行元素、對價格有一定的敏感傳統(tǒng)豪宅客戶戶的產(chǎn)品需求特特征：豪宅片區(qū)（社社區(qū)）占有資源大面積低密度產(chǎn)品尊貴奢華價值層面財富層面高中低傳統(tǒng)轉(zhuǎn)型新型客戶分類年齡職業(yè)/行業(yè)特征描述財富新貴繼承者24-35家族企業(yè)多有海外留學經(jīng)驗，視野開闊，年紀輕輕但社會經(jīng)驗豐富，對金錢并不敏感，重視品位格調(diào)的自然擁有快速積累者30-40電子/IT/金融/貿(mào)易等新興行業(yè)學歷層次較高，多為本科以上，財富積累快速，自信心強，追求視野的國際性和先進性，重視生活的城市感與現(xiàn)代感傳統(tǒng)財富階層45歲以上加工/貿(mào)易/機械等傳統(tǒng)行業(yè)早期財富積累者，穩(wěn)重保守，自我認同感很強，重視家庭，總是尊崇正統(tǒng)經(jīng)典的方式傳統(tǒng)豪宅與新新豪宅的獨立立細分市場開開始形成社會現(xiàn)實中產(chǎn)分化，帶帶來的支付力力分化，誕生生豪宅新貴，，中間價位（（1-2萬/㎡）物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品將成消化化難點未來趨勢未來……哪些是需要考考慮的因素？？會產(chǎn)生什么么影響？2005年年三大城市市宏觀調(diào)控控結(jié)果城市政策模式調(diào)控結(jié)果北京土地政策為主剛性需求導致市場整體價格上漲中心城區(qū)價格上漲幅度大上海金融+土地打擊投機型房地產(chǎn)需求效果顯著，成交量下降外環(huán)區(qū)域價格大幅下降，中心區(qū)仍保持增長政策平穩(wěn)后，成交量及價格迅速反彈深圳規(guī)范秩序+金融全市房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲關(guān)內(nèi)市場價格上漲幅度高于關(guān)外高端產(chǎn)品價格上漲幅度高于普通產(chǎn)品05年調(diào)控控手段由土土地、金融融政策轉(zhuǎn)入入最直接的的行政、稅稅收手段，，解決問題題已由市場場手段向政政治行動轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移；多數(shù)數(shù)政策細則則難以落實實，各地方方政府實施施力度不同同；

宏觀觀調(diào)控的效效果曇花一一現(xiàn)，尤其其對于領(lǐng)漲漲的各城市市中心區(qū)房房價打擊失失效，全國國房價進一一步上攻。。2006年年“國6條條”政策回回顧2006“國6條”2005“國8條”一、切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。一、強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應結(jié)構(gòu)。六、加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度。二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。二、加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設(shè)與消費。四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。七、切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。06年調(diào)控控手段重新新集中到土土地政策方方面；以調(diào)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)為主要要目的；強強調(diào)金融政政策但在細細化與執(zhí)行行上仍缺乏乏力度；對對于北京京房價上漲漲的根源針針對性不強強，調(diào)控效效果短期內(nèi)內(nèi)無法顯現(xiàn)現(xiàn)；市場價價格繼續(xù)上上升。之前宏觀調(diào)調(diào)控政策失失效的原因因：1、綜觀宏宏調(diào)的各種種措施效果果不彰，其其中各部門的措措施作用互互相抵消是一個重要要的原因。。比如嚴格限限制土地供供應和控制制價格過快快上漲；增增加社會保保障用房和和90/70；增加加交費稅費費，讓老百百姓享受資資產(chǎn)收入等等等；2、一些部部門政策可操作作性不強，，政策無法法實際執(zhí)行行。比如保有稅稅，也叫物物業(yè)稅，這這個稅制從從道理上是是應該收，，關(guān)鍵是怎怎么收？在在中國個人人所得稅個個人申報還還沒有普及及的情況下下，想像香香港那樣按按季度讓業(yè)業(yè)主交稅，，能否行得得通？會不不會造成法法不責眾的的局面？3、金融信信貸政策比比較靈活，，可伸可縮縮；而各行行政部門政政策具有相相對剛性，，出臺容易，，執(zhí)行難、、調(diào)整更難難。政策層面市場層面2007年年的影響因因素——政策調(diào)調(diào)控直指“資金、土土地”兩大命脈，，重視可行行性；——市場力力量影響加加重；金融：上調(diào)存款準準備金率，，多次加息息，收緊銀銀根；信貸：“9.28”新政出出臺；90/70政策影響響顯現(xiàn);國有大型非非房地產(chǎn)企企業(yè)進入地地產(chǎn)行業(yè)；；“兩限房、、經(jīng)適房””等替代品品供應計劃劃實施；輿論環(huán)境對對于未來房房價下降的的預期，影影響部分購購房者產(chǎn)生生觀望心態(tài)態(tài)；……政策分析土地：規(guī)范取地途途徑，整頓頓行業(yè)秩序序；土地供應持持續(xù)放量，，打擊囤地地行為；稅收：嚴查土地增增值稅；物業(yè)稅懸而而不出；信貸政策無無放松跡象象，繼續(xù)延延滯需求釋釋放2007年年9月出臺臺的“第二二套住房””政策，提提高了對購購買第二套套住房的首首付比例和和貸款利率率。隨后，細則則規(guī)定一步步步嚴格。。2007年年12月規(guī)規(guī)定為：借款人家庭庭為單位取消了公積積金貸款的的“豁免權(quán)權(quán)”只要曾利用用銀行商業(yè)業(yè)貸款購房房者，即使使己還清貸貸款，除家家庭人均住住房面積小小于當?shù)仄狡骄酵馔?，仍按第第二套住房房計算。剛剛召開的的北京市十十三屆人大大一次會議議，代市長長郭金龍表表示多渠道道解決住房房困難，嚴嚴格執(zhí)行房房貸管理政政策。趨勢研判金融信貸政政策的效果果進一步顯顯現(xiàn)，企業(yè)業(yè)資金鏈運運轉(zhuǎn)吃緊；；2007年年，10次次上調(diào)銀行行存款準備備金，6次次加息；面對泛濫的的流動性，，國內(nèi)銀行行金融政策策愈來愈嚴嚴在全國范圍圍的流動性性泛濫與通通漲問題得得到有效解解決之前，，預計政府府會繼續(xù)收緊銀根。金融政策逼逼迫下，加加之銷售回回款緩慢，，各開發(fā)商商的資金鏈都出出現(xiàn)壓力。一些經(jīng)濟實實力較弱的的開發(fā)商不不得不降價銷售，力求快速速回款，以以保證企業(yè)業(yè)運營。在國內(nèi)銀行行銀根緊縮縮的同時，，房地產(chǎn)行行業(yè)的海外外融資難度度不斷加大大;一些開發(fā)商商在國內(nèi)股股市上市贈贈發(fā)的計劃劃也一再受受阻。宣布2008年，中中國將執(zhí)行行從緊的貨貨幣政策，，隨即繼續(xù)續(xù)上調(diào)準備備金率；趨勢研判銷售速度的的受壓制；；在容積率加加大，工期期拉長的情情況下，銀銀行“簽約約30%，，封頂70%”的回回款方式大大大影響了了回款的速速度；08年，在在資金來源源難求的同同時，各種種運營成本本也持續(xù)上上升：地價繼續(xù)上上升，地款款要求一次次性付清07年北京京地價上升升63%，，在08年年土塊缺口口依舊嚴重重；08年土地地供應總量量預計有大大幅上升，，但以目前前規(guī)則七成成以上面積積將被用于于保障性住住房，商口口房用地反反而更加緊緊張；用地的緊缺缺將使08年地價進進一步上漲漲；而要求求一次性付付清的數(shù)億億元的購地地款是企業(yè)業(yè)資金和沉沉重負擔；；土地拆遷成成本上升奧運會影響響下，土地地空置期的的資金損失失建材價格上上升，人力力成本上升升……趨勢研判土地供應持持續(xù)放量，，打擊囤地地行為，促促進商品房房上市供應應；從06、07年起，，北京市土土地供應開開始放量的的；這部分土地地將在08年陸繼上上市，商品品房市場供供應將放量量，解緩供供求矛質(zhì)，，平抑房價價。同時，2008.1.7《國國務院關(guān)于于促進節(jié)約約集約用地地的通知》》“土地閑置置滿兩年、、依法應當當無償收回回，土地閑閑置滿一年年不滿兩年年的，按出出讓或劃拔拔土地價款款的20%征收土地地閑置費，，對于閑置置土地特別別是閑置房房地產(chǎn)用地地要征繳增增值地價””政府一面加加快供地，，一面加速速土地向商商品房轉(zhuǎn)變變；以加大商品房房供應量，緩解供應應矛盾，平抑房價。趨勢研判規(guī)范取地途途徑，整頓頓行業(yè)秩序序嚴格規(guī)范土土地獲得途途徑；一級土地開開發(fā)難度加加大，無利利可圖；一級土地開開發(fā)商原有有特權(quán)也逐逐步消失；；將開發(fā)商商取地的途途徑集中在在了土地招招拍掛上。使土地成本本上升，將將原先一些些不規(guī)范經(jīng)經(jīng)營，資金金實力弱的的房地產(chǎn)企企業(yè)擠壓出出局。趨勢研判國有大型非非房地產(chǎn)企企業(yè)進入地地產(chǎn)行業(yè)，，激化行業(yè)業(yè)競爭，增增加商品房房供應；房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的資金平平均利潤率率無疑高于于其它國有有行業(yè)，高高額資金回回報率吸引引國有大型非非房地產(chǎn)企企業(yè)進入房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)。這些企業(yè)的的融資渠道道較方便，，資金力量量雄厚，激激化了優(yōu)質(zhì)質(zhì)土地開發(fā)發(fā)權(quán)的競爭爭。同時增加住住宅供應量量，激化了了銷售競爭爭；最終可能拉拉低房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的資資金利潤率率水平。趨勢研判嚴查土地增增值稅，壓壓縮行業(yè)利利潤空間；；物業(yè)稅懸而而不出，遏遏制投資型型購房行為為；2007年年1月國家家稅務總局局發(fā)布最新新的“關(guān)于于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)土土地增值稅稅清算管理理有關(guān)問題題的通知””，稱2007年2月1日正正式向房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)征收30％～60％不等等的土地增增值稅。2008年年，國稅局局急搭土地地調(diào)控車，，要求從嚴嚴征收土地地增值稅；；防止止開開發(fā)發(fā)商商大大量量囤囤積積土土地地，，進進一一步步縮縮了了小小房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)盈盈利利空空間間；；將資資金金實實力力弱弱，，運運營營能能力力差差的的企企業(yè)業(yè)清清理理出出局局，，治治理理行行業(yè)業(yè)市市場場。。趨勢勢研研判判采用用稅稅收收杠杠桿桿，，調(diào)調(diào)控控房房價價“90/70政政策策””效效果果08年年集集中中彰彰顯顯趨勢勢研研判判從06年年““90/70””政政策策出出臺臺后后的的作作用用過過程程：：2006年年6月月出出臺臺的的90/70政政策策，，迫迫使使當當時時一一批批項項目目不不得得不不重重新新規(guī)規(guī)劃劃報報批批，，延延遲遲上上市市；；07年年，，絕絕大大部部分分地地塊塊受受90/70政政策策限限制制；；這兩兩部部分分地地塊塊會會在08年年集集中中上上市市。政策策作作用用的的結(jié)結(jié)果果是是：：08年年的的上上市市產(chǎn)產(chǎn)品品中中，，90平平米米以以下下的的產(chǎn)產(chǎn)品品會會占占到到總總面面積積50%以以上上。。政策的作用在07年已經(jīng)初見端倪07年90平米以下產(chǎn)品己經(jīng)顯現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)。1、、市市場場產(chǎn)產(chǎn)品品表表現(xiàn)現(xiàn)的的明明顯顯分分化化：：在客客戶戶接接受受““市市場場教教育育””前前，，90平平米米以以下下戶戶型型預預計計會會出出現(xiàn)現(xiàn)供供遠遠大大于于求求的的狀狀況況，，激激烈烈的的競競爭爭很很可可能能導導致致價價格格的的變變動動；；而90平平米米以以上上戶戶型型，，尤尤其其是是150平平米米以以上上大大戶戶型型及及別別墅墅戶戶型型，，將將可可能能因因為為供供不不應應求求而而出出現(xiàn)現(xiàn)價價格格持持續(xù)續(xù)上上升升的的趨趨勢勢；；2、、地地塊塊、、產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值實實現(xiàn)現(xiàn)受受限限：：“90/70政政策策””，，加加之之越越來來越越高高的的容容積積率率規(guī)規(guī)劃劃，，很很大大程程度度上上影影響響了了產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)的的打打造造；；使使得得一一些些地地塊塊的的價價值值無無法法完完全全實實現(xiàn)現(xiàn)，，即即使使進進行行開開發(fā)發(fā)也也將將面面臨臨產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位的的尷尷尬尬。。廣渠路15號號地塊的流標標在一定程度度上受到該因因素的影響。。趨勢研判“90/70政策”對08年市場影影響的效果“兩限房、經(jīng)經(jīng)適房”等替替代品供應放放量；保障住房、二二手房、商品品房將三分天天下；作為商品房的的替代品，2007年3月，政府提提供的各類保保障性住房開開始試行；北京市制訂““三年內(nèi)兩個個1000萬萬”的供應計計劃，而這些些經(jīng)適房，限限價房將于08年開始陸續(xù)供應；；2008年政政府計劃落實實450萬平平米的兩限房房、經(jīng)適房廉廉租房。雖然所占比重重有限，不可能僅僅靠靠此就緩解矛矛盾，抑制房房價，但確實實分流了一部部分需求；以07年全年年態(tài)勢來看，，08年的二二手房市場將將繼續(xù)放量；；二手房將與與保障住房一一起，改變08年的的市場供應結(jié)結(jié)構(gòu)。同時經(jīng)適房、、兩限房較低低的價格，也使整體房價價數(shù)值降低，影響購房者者心理，促生生觀望態(tài)度。趨勢研判在對于房價下下降的預期愈愈來愈強的環(huán)環(huán)境下，即使使是原先急于于購房的剛性性需求者，開始考慮慮房價下降的的可能性。“拐點論”、、“三年后再再買房”等說說法則是強化化了這種對于于降價的心理理預期，使購房者主動動延緩購房行行為，壓制購購房需求。趨勢研判輿論環(huán)境對于于未來房價下下降的預期，，影響部分購購房者產(chǎn)生觀觀望心態(tài)短時間內(nèi)的房房價波動，是開發(fā)商與購購房者的心理理博弈，而博博弈的成敗決決定于：信心從香港、上海海、深圳的市市場案例來看看，開發(fā)商的的信心被打擊擊，博弈失敗敗的市場表現(xiàn)現(xiàn)為：新開盤項目開開盤價普遍低低于原心理預預期；大型開發(fā)商降降價；趨勢研判“降價”便宜了，要趕趕快抓住機會會跌了，樓市不不行了有信心無信心Factor3：金融政政策的效果進進一步顯現(xiàn)，，考驗企業(yè)運運營能力；Factor8：信貸政政策無放松跡跡象，繼續(xù)延延滯需求釋放放；Factor4：規(guī)范取取地途徑，整整頓行業(yè)秩序序；Factor5：嚴查土土地增值稅，，壓縮行業(yè)利利潤空間；Factor6：國有大大型非房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)進入地地產(chǎn)行業(yè)，激激化行業(yè)競爭爭，增加商品房供供應；Factor7：土地供供應持續(xù)放量量，打擊遏地地行為，促進進商品房供應應量；Factor1：“90/70”政政策發(fā)威，08年，小戶戶型掌握市場場話語權(quán)Factor9：物業(yè)稅稅懸而不出，，遏制投資型型購房行為行業(yè)洗牌，一一些資金實力力弱，運營能能力差的企業(yè)業(yè)將被迫降價價求生存、或或被并購整合合。商品房供應放放量；保償型型住房計劃開開始實施。購買力受限，，需求延滯釋釋放。漲勢平抑，價價格微調(diào)Factor10：輿論論環(huán)境對于未未來房價下降降的預期，影影響部分購房房者產(chǎn)生觀望心態(tài)態(tài)。心理博弈構(gòu)成成價格波動。。趨勢研判市場調(diào)整，行行業(yè)洗牌，漲漲勢平抑，價價格微調(diào)Factor2：“兩限限房、經(jīng)適房房”等替代品品供應放量；；產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生“質(zhì)””的變化，市場進行結(jié)構(gòu)構(gòu)化調(diào)整。08年的特殊殊因素：北京京奧運趨勢研判種種限制開始始實實在在的的顯現(xiàn)了出來來：2008年2月底后，將將停止施工許許可證審批；；5月起，五環(huán)環(huán)之內(nèi)將對重重型施工車輛輛實施禁行；；6月20日后后，全市范圍圍內(nèi)項目禁止止主體與土方方施工；7月20日至至9月20日日，要求全線線停工；……對于項目工期期的拖延，阻阻礙了企業(yè)資資金鏈的順利利運轉(zhuǎn)；同時由于在建建項目的停工工，可能會在未來來形成一個項項目上市空檔檔，又是一個可可利用的機會會。隨著奧運的臨臨近，“利好”開始向“利空”轉(zhuǎn)化。在路上我們……究竟走在了一一條怎樣的路路上？這條路路的前方通向向哪里？預測Q：那條藍線線，是向上的的嗎？北京正在從②走向③的過過程之中在路上人類預期未來來的基本模式式這是一次軟著陸我們再也不會有衰退了！風險太大，一切都太糟了，而且更糟！1.市場的運行方式是曲線上升2.我們的預期方式是直線式的3.即使是長期牛市，也會發(fā)生重大調(diào)整人類投資的三大現(xiàn)實在路上關(guān)鍵概念次要因素隨機事件宏觀調(diào)控措施油價/美國次按揭關(guān)鍵基本因素市場趨勢在路上什么是“關(guān)鍵鍵基本因素””總體經(jīng)濟發(fā)展金融：抵押貸款利率和可承擔性規(guī)劃：區(qū)域市場邊界人口：由年齡和收入決定的可預測的住房消費趨勢Genericdescriptionofthe4factors關(guān)鍵基本因素在路上房屋購買的人人口統(tǒng)計學（（一）中國的人口年齡分布房屋購買的人人口統(tǒng)計學（（二）對經(jīng)濟產(chǎn)生重重大影響的關(guān)關(guān)鍵年齡通貨膨脹（進入勞動力市場后年）生活中的事件進入勞動力市場革新成家購買第一套房子貸款高峰住房支出高峰負債高峰支出高峰投資高峰事業(yè)高峰退休（通貨膨脹率下降凈財產(chǎn)的高峰慈善活動的高峰平均年齡２０２３２６３１３２４２４２４８５４５８６３６４６５２３真正的頂點出出現(xiàn)在人口高高峰期日本、香港、、臺灣、美國國時間價格金融與房地產(chǎn)產(chǎn)市場：2008雙緊主主題開發(fā)商貸款直接融資、外資、銀行信貸個人抵押貸款首付、利率、轉(zhuǎn)讓限制幣值：重估金融與房地產(chǎn)市場在路上金融與房地產(chǎn)產(chǎn)市場：2008雙緊主主題2007.9.27中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，根據(jù)通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。同時，通知對房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、消費貸款管理等問題做出了明確的規(guī)定。金融政策。政府實施提高政策，加大多套房購房壓力，迫使部分投資者逐漸退出投資市場2007.12.11中國人民銀行、中國銀監(jiān)會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理補充通知，以“家庭”為單位界定第二套房對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，當?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布上年度數(shù)據(jù)為準。細化前期頒發(fā)的金融政策。政府規(guī)范第二套房標準，統(tǒng)一商業(yè)銀行執(zhí)行細則。個人抵押貸款款首付、利率率、轉(zhuǎn)讓限制制在路上金融與房地產(chǎn)產(chǎn)市場：2008雙緊主主題2008年1月7日，銀銀行間外匯市市場美元對人人民幣匯率的的中間價為：：1美元對人人民幣7.2695元，，再創(chuàng)匯改以以來新高，人人民幣呈現(xiàn)加加速升值跡象象。在路上區(qū)域市場重建建重要基礎(chǔ)設(shè)施施：城市地鐵鐵和城際快速速交通“城市中國””主題：城市市群的誕生市場規(guī)則一體體化：一刀切切的全國市場場統(tǒng)一重要民生安排排：教育、醫(yī)醫(yī)療和安居保保障在路上在路上北京城市規(guī)劃劃：城市外擴擴帶來機遇北京正在不斷斷實踐著兩軸軸兩帶多中心心的城市規(guī)劃劃；北京十大邊緣緣集團，十一一個新城建設(shè)設(shè)規(guī)劃；城市軌道交通通建設(shè)；京津城市帶形形成；……新百萬富翁經(jīng)經(jīng)濟“投資中國””主題：沸騰騰的21世紀紀中產(chǎn)階級迅速速崛起：大學學受教育人數(shù)數(shù)逐年迅速增增長2007年：495萬人1980年：22萬人復合增長率：24.7%在路上家庭財富：改改革開放以來來中國人均GDP和居民民儲蓄余額呈呈現(xiàn)快速增長長的趨勢，家家庭財富迅速速增長2006年中中國人均GDP達到15931元，，比1978年增長42倍，復合增增長率達到16.8%2006年：15931元/人1998年：6796元/人1978年：381元/人復合增長率：16.8%1998年：：53407億元2006年：：161587億元1978年：：211億元元復合增長率：：39.4%2006年中中國居民儲蓄蓄余額達到161587億元，比1978年增增長767倍倍，復合增長長率達到39.4%在路上上家庭財財富：：家庭庭年收收入超超過25000美元元的富富裕家家庭戶戶數(shù)將將由2005年年的290萬戶戶增加加到2015年年的850萬戶戶2006年：11372元/人1999年：5854元/人復合增長率：10.0%年份戶數(shù)可支配收入2005年290萬戶180億美元2015年850萬戶1170億美元增長率2倍5.5倍家庭年年收入入在$25000美美元以以上的的富裕裕階層層戶數(shù)數(shù)數(shù)據(jù)來來源：：萬事事達卡卡國際際組織織，《《萬事事達卡卡中國國富裕裕階層層調(diào)查查報告告》，，2007年8月資產(chǎn)達達百萬萬美元元以上上的中中國家家庭在在過去去5年年翻了了一番番，達達到31萬萬戶，，年均均增長長23.4%，，排在在美國國、日日本、、英國國、德德國之之后，，位居居全球球第五五。未未來5年，，將再再增長長1倍倍，達達到60.9萬萬戶；；10萬美美元以以上家家庭戶戶數(shù)2011年年將達達到640萬戶戶。家庭年年收入入在25000美元元以上上的富富裕階階層中中39%分分布在在北京京、上上海、、廣州州，預預計到到2015年三三個城城市富富裕階階層的的比例例將上上升到到47%。。富裕階階層中中，有有65%擁擁有2套住住房，，26%擁擁有3套住住房，，平均均面積積184平平方米米，8%的的擁有有4套套住房房。在路上上新百萬萬富翁翁經(jīng)濟濟資產(chǎn)的的增長長速度度高于于收入入的增增長速速度公眾股票投資的S型曲線“投資資中國國”主主題：：沸騰的的21世紀紀投資革革命將將席卷卷每一一個家家庭在路上上世界經(jīng)經(jīng)濟和和人口口變化化世界人口增長的歷史全世界的人口出生率下降在路上上2008年年的核核心城城市：：北京京、上上海、、深圳圳、廣廣州觀點120%的富裕家庭，過了購買高峰；之后購買房產(chǎn)的數(shù)量會下降；數(shù)量性增長取決于60%的中等收入家庭觀點2投資者數(shù)量與宏觀調(diào)控密切相關(guān)觀點3M型社會加劇觀點4商業(yè)、寫字樓和出租物業(yè)恢復性的強勁需求觀點5幣值升值效應觀點6營銷特色—冰封期與復蘇期的不同特點觀點7在路上上2008年年的珠珠三角角及全全國省省會城城市觀點120%的富裕家庭換房動力上一輪重估還未完成（尚無成熟二手市場）觀點2幣值效應影響——出口加工、制造業(yè)、內(nèi)需觀點3城市化進程中，數(shù)量先集中在保障性用房觀點4在路上上本輪宏宏觀政政策調(diào)調(diào)控的的效用用——緊緊緊抓抓住了了資產(chǎn)產(chǎn)價格格重估估命脈脈催成““資產(chǎn)產(chǎn)重估估”的的幾個個因素素：流動性性過剩剩負利率率可供投投資的的通用用性資資產(chǎn)的的質(zhì)量量和數(shù)數(shù)量太太少資產(chǎn)重重估——當當投資資者增增多的的時候候，（（一是是資金金多，，二是是人數(shù)數(shù)多）），資資產(chǎn)的的價格格就上上升，，資產(chǎn)產(chǎn)就開開始了了重新新估值值的過過程。。此次資資產(chǎn)價價格重重估的的重要要幕后后推手手———商業(yè)業(yè)銀行行商業(yè)銀銀行將將房產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款視為為最優(yōu)優(yōu)質(zhì)的的資產(chǎn)產(chǎn)，不不斷推推出““轉(zhuǎn)按按”、、“加加按””、““雙周周供””等一一系列列的杠杠桿條條件，，使越越來越越多的的人加加入購購置資資產(chǎn)的的大合合唱，，并于于2007年的的秋天天，達達到了了高潮潮。就房地地產(chǎn)市市場而而言，，則是是在前前十年年發(fā)展展的基基礎(chǔ)、、規(guī)則則越來來越清清晰、、全國國統(tǒng)一一的游游戲規(guī)規(guī)則下下，2006年年核心心城市市二手手樓市市場基基本成成規(guī)模模下開開始了了這一一輪價價值的的重估估。在路上上本輪宏宏觀調(diào)調(diào)控直直指房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的命命門，，把握握兩個個核心心要素素，迅迅速引引起市市場反反應由于抓抓緊了了信貸這一廣廣義貨貨幣，，就扣扣住了了房地地產(chǎn)市市場的的命門，市場場就產(chǎn)產(chǎn)生了了即時時的反反應，，不用用在其其它方方面多多花功功夫，，一招招致勝勝。流動性過剩剩+核心市市場二手樓樓發(fā)育完備備房地產(chǎn)市場場進行資產(chǎn)產(chǎn)價格重估估的兩個關(guān)關(guān)鍵核心要素：貨幣供應二手市場的的抵押貸款款市場對資產(chǎn)產(chǎn)價格進行行又一輪重重估，重估估的結(jié)果則則很大程度度上影響房房地產(chǎn)市場場的走向這時出臺的的各種有關(guān)關(guān)資產(chǎn)價格格的調(diào)控措措施，如果果不是從以以上兩個核核心入手，，大都作用用不大，或或者說不能能立即見效效。在路上既然從緊的的貨幣政策策產(chǎn)生了即即時效果，，換句話說說市場又在在執(zhí)行其價價格再重估估的過程，，那么這個個再重估應應該怎樣發(fā)發(fā)展呢？首先，本輪輪貨幣從緊緊的宏觀調(diào)調(diào)控并不是是市場的自自發(fā)調(diào)控，，是中央主主動地調(diào)控控，現(xiàn)在大大量的外資資是被擋在在門外的；；其次，本輪輪從緊是相相對于之前前太松相關(guān)關(guān)，尤其是是房地產(chǎn)二二手市場的的“加按””、“轉(zhuǎn)按按”和開發(fā)發(fā)貸太松形形成對比。。其三，市場場本身由于于幾年來累累積的宏調(diào)調(diào)措施，在在錢緊的失失血的情況況下突然進進入短期休休克，可以以視之為矯矯枉過正，，市場的功功能還是要要正常發(fā)揮揮的。我們們的各種政政策發(fā)揮作作用也需要要時間，比比如保障性性住房建設(shè)設(shè)，一旦開開始向中低低收入發(fā)號號，市場的的心理負擔擔就不會有有現(xiàn)在這樣樣大?？傊?，將07年過分分的瘋狂產(chǎn)產(chǎn)生的價值值，由理性性的從緊把把它重估掉掉，然后恢恢復市場的的正常交易易量，應是是08年對對房地產(chǎn)市市場長遠健健康發(fā)展的的重要貢獻獻。從緊的貨貨幣政策策下，市市場執(zhí)行行價值再再重估在路上積極因素素：城市規(guī)劃劃的繼續(xù)續(xù)落實；；奧運概念念的支持持；人口的持持續(xù)增長長；五環(huán)內(nèi)房房價地價價堅挺；；保障性住住房對于于供應的的結(jié)構(gòu)性性調(diào)整；；三級市場場的相對對穩(wěn)定；；貨幣增值值；……綜上所述述08年北北京市場場消極因素素：對投資熱熱情的嚴嚴重打擊擊；數(shù)據(jù)滯后后導致的的政策過過度疊加加；對購買力力的持續(xù)續(xù)限制；；CPI居居高不下下；國家制定定從緊的的金融政政策；房地產(chǎn)企企業(yè)的資資金壓力力；……9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:36:5203:36:5203:361/5/20233:36:52AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。