世家機(jī)構(gòu)X年成都某地產(chǎn)公園號(hào)營(yíng)銷提案

光榮與夢(mèng)想ThegloryandthedreamContents目錄觀萬(wàn)科Part1Part3論策略知態(tài)勢(shì)Part2謀營(yíng)銷Part4觀萬(wàn)科〖光榮與夢(mèng)想〗Part1萬(wàn)科12年公園五號(hào)

城市花園的推出，標(biāo)志著萬(wàn)科正式進(jìn)駐成都；并讓成都對(duì)城東有了新的認(rèn)識(shí)；隨后的金色家園，為成都帶來(lái)了金色系產(chǎn)品，堅(jiān)定了萬(wàn)科的第一步。光榮第一步—萬(wàn)科來(lái)了【2001—2004年】起步雛形三年成都

魅力之城亮相，奠定了萬(wàn)科在成都地位；開(kāi)啟了成渝立交區(qū)域的新篇章；隨后，雙水岸的亮相為城北帶來(lái)新的機(jī)遇；加州灣、朗潤(rùn)園的相繼推出，也讓萬(wàn)科在城西邁出了堅(jiān)實(shí)的一步?！?005—2007年】光榮第二步—三年成都拓展

金域藍(lán)灣，金域西嶺，萬(wàn)科帶來(lái)了金域系，為建設(shè)路，國(guó)賓板塊添上關(guān)鍵一筆；

金色海蓉、金潤(rùn)華府、金色領(lǐng)域，三盤布局東、南、西，豐富全域；海悅匯城

，將區(qū)域延展至南延線，讓成都對(duì)萬(wàn)科有新的認(rèn)識(shí)?！?007—2010年】光榮第三步—全域綻放定局第11年，成都萬(wàn)科終于迎來(lái)高端產(chǎn)品—五龍山，讓市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科有了新的認(rèn)識(shí)；

第12年，成都萬(wàn)科布局商業(yè)，鉆石廣場(chǎng)、匯智中心正式啟幕?！?011—2012年】光榮第四步—全系定局2013年，七盤齊發(fā)，成都萬(wàn)科布局全面升級(jí)！被誤讀的“萬(wàn)科”五龍山的成功，為成都萬(wàn)科的高端拉開(kāi)序幕！但成都始終還沒(méi)有迎來(lái)屬于城市的TOP，品牌高端價(jià)值仍需更進(jìn)一步！2013年，天逸將引爆第一聲，可惜體量的限制注定需要更強(qiáng)者承擔(dān)起TOP1的重任。公園5號(hào)

承載2013年成都萬(wàn)科的光榮與夢(mèng)想2012年銷售額1412億。銷售規(guī)模模持續(xù)居全球球同行業(yè)首位位。核心理念、價(jià)價(jià)值觀：“讓讓建筑贊美生生命”為客戶提供展展現(xiàn)自我、和和諧共生的理理想生活空間間，保護(hù)、改改善環(huán)境，促促進(jìn)人與自然然的可持續(xù)發(fā)發(fā)展。品牌價(jià)值不言言而喻。全球領(lǐng)先的住住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)，TOP系列享譽(yù)全國(guó)國(guó)骨子里的中國(guó)國(guó)情結(jié)城南的區(qū)域規(guī)規(guī)劃及發(fā)展一一直居于成都都前列，隨著天府新區(qū)區(qū)等規(guī)劃出臺(tái)臺(tái)，城南未來(lái)來(lái)將形成：行政辦公中心心+創(chuàng)新研發(fā)中心心+區(qū)域總部基地地+現(xiàn)代服務(wù)基地地+宜居人文住區(qū)區(qū)城南，將是成成都離世界最最近的地方。。公園五號(hào)，處處于城南核心心，區(qū)域價(jià)值值不可估量。。區(qū)域配套高高端完善。成都離世界最最近的地方，，公園五號(hào)居居于中心金融總部商務(wù)區(qū)站南組團(tuán)——新中心核心區(qū)功能：CBD核心區(qū)域，將打造成為金融總部商務(wù)區(qū)。大源組團(tuán)——總部基地/中央商務(wù)區(qū)功能：會(huì)展、總部基地、科技研發(fā)中心、高檔住宅;80畝珍貴河濱綠綠地，以尊重重成就自然藝藝術(shù)城南豪宅多，，但能同時(shí)擁?yè)碛谐鞘屑熬熬坝^資源的豪豪宅少之又少少。80畝于城南難尋尋的河濱公園園，唯公園5號(hào)私享，景觀觀資源價(jià)值優(yōu)優(yōu)異。完善的建筑、、精裝體系，，融合綠色環(huán)環(huán)?？萍迹w體現(xiàn)“以人為為本”的理念念。項(xiàng)目?jī)r(jià)值優(yōu)異異。以人為本的筑筑造及精裝，，用品質(zhì)成就就建筑藝術(shù)高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約約；別墅、洋洋房融匯純正正北美風(fēng)情；；星級(jí)園林、、會(huì)所……產(chǎn)品價(jià)值優(yōu)異異。稀缺別墅、洋洋房、高層、、會(huì)所，珍藏藏城市精華服務(wù)宗旨：““全心全意全全為您”質(zhì)量方針：““服務(wù)至誠(chéng)、、精益求精、、管理規(guī)范、、進(jìn)取創(chuàng)新””生活價(jià)值優(yōu)異異。睿管家，為公公園五號(hào)的生生活添上人文文的精心使命所需，唯唯公園5號(hào)擔(dān)此重任天賦所賜，唯唯公園5號(hào)勝此重任光榮與夢(mèng)想之之路，風(fēng)雨無(wú)無(wú)阻〖風(fēng)雨與陽(yáng)光〗知態(tài)勢(shì)〖風(fēng)雨與陽(yáng)光〗Part2市場(chǎng)政策城市及區(qū)域發(fā)發(fā)展豪宅市場(chǎng)情況況2008年10月系列新政支支持房地產(chǎn)年末連續(xù)5次降息2009年國(guó)四條”出臺(tái)臺(tái)2010年“國(guó)十條”“新國(guó)四條””“新國(guó)十條””金融政策持持續(xù)收緊2011年“國(guó)八條”成都主城區(qū)限限購(gòu)。2001年刺激消費(fèi)繁榮榮房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)2002年土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定,規(guī)范土地市場(chǎng)場(chǎng).2003年121號(hào)文件宏觀調(diào)調(diào)控警報(bào)國(guó)國(guó)務(wù)院明確將將房地產(chǎn)業(yè)作作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)2004年8·31大限提高拿地地“門檻”調(diào)調(diào)控開(kāi)始2005年國(guó)八條出臺(tái)調(diào)調(diào)控上升到到政治高度（（舊國(guó)八條））

七部委委發(fā)布（新國(guó)國(guó)八條）2006年國(guó)六條出臺(tái)國(guó)國(guó)務(wù)院出臺(tái)臺(tái)限制90/70政策8月，土地新政政出臺(tái)2007年《物權(quán)法》通過(guò)整頓土地開(kāi)發(fā)發(fā)周期年內(nèi)連續(xù)6次加息2012年強(qiáng)調(diào)限購(gòu)、限限貸、限價(jià)政政策繼續(xù)；繼繼續(xù)執(zhí)行調(diào)控控。全年中地方在在公積金、細(xì)細(xì)則等方面與與中央博弈12年來(lái)市場(chǎng)調(diào)控控已成常態(tài)，，起伏之中風(fēng)風(fēng)雨交加2013年新政再出，，豪宅繼續(xù)遭遭受打壓完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制新政細(xì)則抑制投機(jī)投資性購(gòu)房增加普通商品住房及用地供應(yīng)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理新政解讀以抑制投資性性需求為綱強(qiáng)化信貸政策策，結(jié)構(gòu)性收收縮二套房貸貸限購(gòu)升級(jí)，明明確統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)壓需求保障2013年住房供應(yīng)量量?jī)?yōu)先支持中小小戶型商品房房建設(shè)落實(shí)2013保障房基本建建成任務(wù)促供給房產(chǎn)稅政策，，信貸、限購(gòu)購(gòu)政策升級(jí)將進(jìn)一步限制制高端客戶購(gòu)購(gòu)房充滿希望的未未來(lái)第四城，，發(fā)展備受全全球矚目中國(guó)經(jīng)濟(jì)第四四極——成渝經(jīng)濟(jì)圈；；中國(guó)未來(lái)來(lái)第四城——成都成都快速發(fā)展展，北改、東東村等規(guī)劃相相繼出爐。但但成都向南的的方向未曾改改變。2003-2011成都GDP走勢(shì)及年增長(zhǎng)率代言成都的國(guó)國(guó)際城南，精精華匯聚于繞繞城兩側(cè)區(qū)域域老城南板塊傳統(tǒng)高尚居住區(qū)站南板塊國(guó)際城南中央政務(wù)區(qū)新老城南銜接走廊及商業(yè)配套區(qū)域大源板塊國(guó)際城南中央生活區(qū)、商務(wù)區(qū)、會(huì)展、總部基地、科技研發(fā)中心新天府廣場(chǎng)板塊新城南與麓山高端居住區(qū)的吸附區(qū)成都市政府早早在1996年就就已規(guī)劃南遷；2008年，，天府新城規(guī)規(guī)劃出爐。城南迎來(lái)了了全面提速發(fā)發(fā)展機(jī)遇。如今的城南高高端產(chǎn)業(yè)聚集集、國(guó)際商業(yè)業(yè)巨頭云集、、品牌開(kāi)發(fā)商商林立，城南南領(lǐng)銜和見(jiàn)證證了成都跨越越式的發(fā)展。。國(guó)際城南，代代言成都！跳出區(qū)域，跳跳出城南，放放眼成都！南—站南區(qū)域中心—“東大街-錦江”區(qū)域東—攀成鋼區(qū)域其他—零星分布高層豪宅源起起城南，發(fā)展展至今全城競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)首座時(shí)代豪庭/尊邸紫檀城南一號(hào)譽(yù)峰朗御藍(lán)光1881雍錦匯金悅灣保利康橋望今緣錦天府天譽(yù)西派國(guó)際鉑雅苑城南華府濱河灣2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年備注：以項(xiàng)目目資源及規(guī)劃劃，產(chǎn)品打造造及示范區(qū)，，入市期間市市場(chǎng)知名度、、價(jià)值形象、、銷售業(yè)績(jī)的的綜合評(píng)比為為縱軸。以項(xiàng)目入市時(shí)時(shí)間為橫軸。獨(dú)占鰲頭——譽(yù)峰各領(lǐng)風(fēng)騷——鉑雅苑、中海海城南一號(hào)/華府、攀成鋼鋼（天譽(yù)、濱濱河灣、錦天天府）不容小覷——西派國(guó)際、華華潤(rùn)金悅灣、、望今緣知名開(kāi)發(fā)商紛紛紛涌入豪宅宅市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)此起彼伏譽(yù)峰的成功，，引無(wú)數(shù)豪宅宅紛沓而至，，成敗皆有，但但至今仍沒(méi)有有誰(shuí)能撼動(dòng)其其市場(chǎng)地位。。合景譽(yù)峰：CBD國(guó)際級(jí)中央豪豪宅09年開(kāi)盤，開(kāi)盤盤首日銷售金金額6.2億，打破當(dāng)時(shí)時(shí)成都雙項(xiàng)紀(jì)紀(jì)錄，至今仍仍為成都豪宅宅之標(biāo)桿！占地面積280畝產(chǎn)品類型高層電梯面積段180㎡-360㎡價(jià)格整體均價(jià)18000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)6000元/㎡銷售狀況2009年開(kāi)盤，創(chuàng)造銷售記錄，成為成都豪宅市場(chǎng)的代表賣點(diǎn)城南國(guó)際CBD中心、合景泰富自身配套2棟超甲級(jí)寫(xiě)字樓、W酒店、7萬(wàn)方奢侈品旗艦店其他項(xiàng)目位于天府新城核心政務(wù)區(qū)，匯集城南頂級(jí)配套設(shè)施；合景泰富專家級(jí)打造精裝豪宅；600萬(wàn)歐元造價(jià)園林，量身打造200多件原創(chuàng)雕塑。豪宅標(biāo)桿，英英雄遲暮占地面積556110平方米產(chǎn)品類型高層電梯面積段266㎡-669㎡價(jià)格整體均價(jià)18800元/㎡精裝價(jià)格8000-140000元/㎡銷售狀況2012年底開(kāi)盤，聲勢(shì)浩大，但開(kāi)盤銷售并不理想賣點(diǎn)星河灣傳統(tǒng)豪宅專家打造，高精裝標(biāo)準(zhǔn)自身配套超五星級(jí)酒店，學(xué)校（0-18歲完善教育配套）其他鉑雅苑處于麓山板塊，周邊豪宅氛圍較為濃厚；開(kāi)盤前大力推廣項(xiàng)目信息，聲勢(shì)浩大，形成全城傳播；項(xiàng)目樣板間裝修極為豪華，吸引客戶眼球。鉑雅苑：成都都頂級(jí)大平層層豪宅聲勢(shì)浩大，引引人注目！刷刷新了成都的的豪宅營(yíng)銷方方式，完美演演繹了豪宅生生活方式，拉拉動(dòng)了成都豪豪宅市場(chǎng)的銷銷量，但因?yàn)闉槠鋮^(qū)域的劣劣勢(shì)，一直銷銷售平平。名譽(yù)雙收，業(yè)業(yè)績(jī)欠佳占地面積120畝產(chǎn)品類型高層電梯面積段90㎡-277㎡價(jià)格277㎡：22000元/㎡其他：16000元/㎡精裝價(jià)格4000元/㎡-6000元/㎡銷售狀況月平均去化30套，去化較為平穩(wěn)賣點(diǎn)高端精裝物業(yè)，純住宅自身配套寫(xiě)字樓，酒店，公寓其他項(xiàng)目位于天府新城核心政務(wù)區(qū)，匯集城南頂級(jí)配套設(shè)施；小區(qū)內(nèi)部視野開(kāi)闊，無(wú)商業(yè)體，欲打造純住宅小區(qū)。西派國(guó)際：城城南公園生活活官邸氣勢(shì)洶洶的線線上推廣，欲欲超越譽(yù)峰的的目的顯而易易見(jiàn)，一定程程度上拔高了了項(xiàng)目調(diào)性，，但項(xiàng)目因沒(méi)沒(méi)有特別閃光光點(diǎn)，僅借助助區(qū)域優(yōu)勢(shì)，，銷量不溫不不火。區(qū)位優(yōu)勢(shì)，不不溫不火占地面積112000平方米產(chǎn)品類型高層電梯面積段210㎡-388㎡價(jià)格28000元/㎡精裝價(jià)格7500元/㎡銷售狀況平均一周去化2套左右，去化緩慢賣點(diǎn)亞洲十大豪宅自身配套寫(xiě)字樓，酒店，公寓其他項(xiàng)目位于文化底蘊(yùn)深厚的金沙板塊，品牌實(shí)力雄厚，榮獲亞洲十大豪宅殊榮。新古典風(fēng)格時(shí)刻傳遞豪宅風(fēng)范。華潤(rùn)金悅灣：：樹(shù)立城西豪豪宅標(biāo)桿“一擲千金””的皇家園林林、會(huì)所、樣樣板間打造，，欲彰顯其豪豪宅氣質(zhì)，但但所處區(qū)域缺缺乏豪宅品相相，無(wú)豪宅氣氣氛，造成其其銷量冷淡。。孤立一隅，銷銷量冷淡望今緣：稀缺缺城市景觀豪豪宅擁有絕版的景景觀資源，獨(dú)獨(dú)特的建筑設(shè)設(shè)計(jì)，尊貴的的荷蘭國(guó)際管管家式服務(wù)，，可是推廣力力度不夠，造造成影響力不不足，并且采采取高價(jià)入市市的營(yíng)銷手法法，銷售困難難。現(xiàn)房呈現(xiàn)現(xiàn)之后，稍有有起色。占地面積14617平方米產(chǎn)品類型高層電梯面積段230㎡-530㎡價(jià)格28000元/㎡精裝價(jià)格6000-8000元/㎡銷售狀況月去化7套左右，去化困難賣點(diǎn)絕版都市景觀資源自身配套會(huì)所其他項(xiàng)目整體只有兩棟樓，代表陰陽(yáng)，男戴王冠，女戴鳳儀，雍容莊重，低斂平實(shí)；坐落錦江之濱，與望江樓公園隔江相望；售樓部風(fēng)格立竿見(jiàn)影，服務(wù)人性化及私密保護(hù)；營(yíng)造濃厚的生活場(chǎng)景，給人以想象空間?，F(xiàn)房呈現(xiàn)，稍稍有起色高端不止，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不止——復(fù)地·河心島復(fù)地河心島高端城市綜合合體，含高端住宅、超甲級(jí)寫(xiě)字樓樓、精裝公寓、高高端商業(yè)地塊位于成都都高新區(qū)，三三環(huán)路與繞城城高速之間，，位于錦江中中央，為成都都市少有的““島”式地塊塊。占地180畝容容積積率約5.8總建面約70萬(wàn)㎡（住宅40%）住宅中：首席豪宅約3萬(wàn)平米，精精品住宅約24.5萬(wàn)㎡項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)2013年5月錦錦江河道治理理工程啟動(dòng)2013年6月財(cái)財(cái)富論壇/復(fù)城國(guó)際招商商2013年7月底示范范區(qū)交付2013年9月底項(xiàng)目目開(kāi)盤繞城高速天府大道項(xiàng)目地塊高端不止，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不止——天驕、天璽、、中大項(xiàng)目……項(xiàng)目信息項(xiàng)目位于東二二環(huán)側(cè)攀成鋼鋼占地80畝，建筑面積積21萬(wàn)平米，總戶戶數(shù)660戶，車位配比比1:3.25。由12棟電梯高層，，1棟會(huì)所組成。。戶型區(qū)間260-360平米，主力戶戶型260、325平米。精裝成成本每平方米米5000元左右項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)2013年5月開(kāi)始推廣2013年8月售樓部呈現(xiàn)現(xiàn)2013年10月樣板間呈現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目總評(píng)伊泰天驕天璽中大項(xiàng)目文華東方酒店店天璽國(guó)際風(fēng)尚尚服務(wù)式住宅宅——60-150平米錦江水上國(guó)際際藝術(shù)中心地塊與錦城湖湖一街之隔。。85畝，總體量約約17萬(wàn)平方米項(xiàng)目廣告項(xiàng)目戶型項(xiàng)目定位高端端精裝樓盤。?！?/p>

已推未售房源2013年預(yù)計(jì)推貨量合計(jì)面積

項(xiàng)目110-200㎡200—300㎡300㎡以上110-200㎡200—300㎡300㎡以上110-130130-150150-170170-200200-250251-300300-400110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400城南華府

173105

197631

23934

29290735西派國(guó)際55270501551

12056

419天譽(yù)

75353537

54966056

448錦天府

1844957124

11266

592仁恒濱河灣

12

42

11266

28260金悅灣

2617418

9246

491鉑雅苑

833596

439望今緣

176011

88譽(yù)峰0

80185422

58174

56579合計(jì)552502103615916993020359144378487131844051列強(qiáng)林立的城城南，初露鋒鋒芒的攀成鋼鋼，孤立一隅隅的城西，成成都豪宅市場(chǎng)場(chǎng)存貨量巨大大，后起之秀秀不容忽視，，競(jìng)爭(zhēng)激烈，，2013年，硝煙彌漫漫！高層豪宅主要要競(jìng)品—存量及未來(lái)供供應(yīng)量巨大成都高層豪宅宅量?jī)r(jià)分析—下半年回升，，年末以價(jià)換換量成交單價(jià)大于于15000元/㎡的房源上半半年去化平淡淡，下半年大量新新高端項(xiàng)目入入市，刺激成成交。年終大大關(guān)，以價(jià)換換量！注：成交單價(jià)價(jià)大于15000元/㎡房源140-190平米這個(gè)面積積段的大戶型型供求相對(duì)平平衡，但庫(kù)存存量較大；190平米以上大戶戶型，雖然1-7月份出現(xiàn)供不不應(yīng)求，但下半年大批豪豪宅項(xiàng)目的入入市，供應(yīng)量量大增。整體成交情況況下半年更佳佳。注：面積大于于140㎡平層豪宅房房源成都高層豪宅宅供需分析—下半年大量入入市，成交較較好成都平層豪宅宅大戶型庫(kù)存存量統(tǒng)計(jì)（截截止12月）注：面積大于于140㎡平層豪宅房房源雖成都2012年大戶型產(chǎn)品品供求較為平平衡，但庫(kù)存存量依然龐大大，190平米以上的大大戶型目前存存量高達(dá)146.3萬(wàn)平米，在不再增量量的前提下也也至少需要一一年以上才能能去化，市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)較為嚴(yán)嚴(yán)峻。2012年末成都高層層豪宅存量達(dá)達(dá)到歷史高值值調(diào)控政策持續(xù)續(xù)升級(jí)，高端端市場(chǎng)進(jìn)一步步遭受打壓；；成都及城南發(fā)發(fā)展向好，但但同時(shí)催生更更多豪宅誕生生；目前高層豪宅宅項(xiàng)目眾多，，競(jìng)爭(zhēng)激烈；；整體成交欠欠佳，存量較較大；市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，不不容樂(lè)觀?！硷L(fēng)雨與陽(yáng)光〗論策略〖差異與核心〗Part3核心課題核心策略背景梳理——機(jī)遇與挑戰(zhàn)并并存萬(wàn)科2013年格局全新升升級(jí)；城市級(jí)TOP首次進(jìn)入成都都；公園五號(hào)號(hào)先天及后天天條件優(yōu)異；；宏觀市場(chǎng)持續(xù)續(xù)調(diào)控，高端端客戶繼續(xù)成成為首要目標(biāo)標(biāo)；成都發(fā)展向好好，城南發(fā)展展向好；高端豪宅眾多多，競(jìng)爭(zhēng)激烈烈；整體成交欠佳佳，存量較大大；后期新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手將不斷加加入。項(xiàng)目市場(chǎng)面對(duì)層出不窮窮的豪宅項(xiàng)目目，激烈的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局。如何尋找項(xiàng)目目差異化價(jià)值值，突破困局局？核心課題1結(jié)合品牌、產(chǎn)產(chǎn)品、資源、、服務(wù)核心價(jià)價(jià)值，融合區(qū)區(qū)域價(jià)值，以以萬(wàn)科TOP系列的獨(dú)特文文化內(nèi)涵統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)升級(jí)！以精神內(nèi)涵，，超越現(xiàn)有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局，領(lǐng)領(lǐng)先成都！第1代豪宅，資源—浣花溪

第3代豪宅城市+產(chǎn)品—譽(yù)峰第4代豪宅品牌+服務(wù)—棕櫚泉第2代豪宅城市中心—朗御？公園五號(hào)核心策略1綜合項(xiàng)目核心心價(jià)值，升級(jí)級(jí)打造成都第第五代豪宅心有路，行無(wú)無(wú)鋒，登峰。（項(xiàng)目形象））成都第一次次躋登世界的成成都門庭萬(wàn)科TOP系豪宅空降成成都踞城市窗口區(qū)區(qū)域，國(guó)際感感比肩全球打造成都國(guó)際際高新區(qū)首座座世界頂級(jí)物物業(yè)讓成都高端家家庭的奢華直直面世界挑剔剔的眼光這是，成都第第一次（品牌+項(xiàng)目形象）改變成都高端端家庭的生活活夢(mèng)萬(wàn)科TOP級(jí)現(xiàn)代豪宅正正在成都進(jìn)進(jìn)行時(shí)2013，成都面向世世界的高新區(qū)區(qū)已見(jiàn)雛形成都第一次有有了比肩國(guó)際際現(xiàn)代化的城城市資本萬(wàn)科TOP系·公園5號(hào)給成都高端家家庭帶來(lái)前所所未見(jiàn)的國(guó)際際現(xiàn)代豪宅生生活夢(mèng)如何保障快速速實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)業(yè)績(jī)？核心課題2面對(duì)豪宅市場(chǎng)場(chǎng)欠佳的銷售售，巨大的存存量，持續(xù)的的調(diào)控2012年，面對(duì)低迷迷的豪宅市場(chǎng)場(chǎng)、激烈的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，仍仍有許多項(xiàng)目目憑借出奇的的營(yíng)銷謀略，，成為個(gè)中翹翹楚！譽(yù)峰，2009年開(kāi)盤，開(kāi)盤盤首日銷售金金額6.2億，打破當(dāng)時(shí)時(shí)成都雙項(xiàng)紀(jì)紀(jì)錄，成為豪豪宅之標(biāo)桿；；連續(xù)三年，，年均產(chǎn)值超超過(guò)20億。中海城南一號(hào)號(hào)&城南華府，，2012年，年銷量達(dá)達(dá)到9億，緊跟譽(yù)峰峰之后，名利利雙收！他山之石，可可以攻玉——開(kāi)發(fā)模式：項(xiàng)目涵括了城城市豪宅、頂頂級(jí)商場(chǎng)、超超甲級(jí)寫(xiě)字樓樓、超五星級(jí)級(jí)酒店、高端端公寓，打造高端城城市綜合體；；設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：“世界級(jí)園林林設(shè)計(jì)大師””賓士納、國(guó)國(guó)際室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)大師梁志天天，將項(xiàng)目奢華氣氣質(zhì)彰顯極致致；產(chǎn)品設(shè)計(jì)：開(kāi)創(chuàng)了全國(guó)首首例一層一戶戶帶泳池產(chǎn)品品，把豪宅居住住理念融入高高層價(jià)值范疇內(nèi)。。精裝標(biāo)準(zhǔn)：采用國(guó)際品牌牌材質(zhì)，精心心雕琢打造，，裝修標(biāo)準(zhǔn)6000元/㎡，當(dāng)時(shí)絕無(wú)僅有有。譽(yù)峰營(yíng)銷價(jià)值值點(diǎn)【典型項(xiàng)目分析析】——譽(yù)峰案例啟示示*核心競(jìng)爭(zhēng)力力：“一層一戶帶泳泳池”的絕版版產(chǎn)品趨近于于別墅的價(jià)值值【典型型項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析】————譽(yù)峰峰案案例例啟啟示示*營(yíng)營(yíng)銷銷手手法法：：線上上引引爆爆、、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)震震撼撼、、圈圈層層影影響響、、因因““市市””利利導(dǎo)導(dǎo)線上上高高舉舉高高打打高端端圈圈層層影影響響現(xiàn)場(chǎng)極度震震撼集中引爆，，主打稀缺缺產(chǎn)品“一一層一戶帶帶泳池，與與別墅比肩肩的城市豪豪宅”，一一時(shí)間市場(chǎng)場(chǎng)嘩然，全全城談?wù)?。。成都首例豪豪華生活體體驗(yàn)場(chǎng)，““鋼琴式售售樓部懸浮浮水面，600萬(wàn)歐元設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)園林示示范，極致致奢華的樣樣板區(qū)”，，全城敬仰仰。前期從媒體體和業(yè)界入入手，撬動(dòng)動(dòng)成都高端端圈層；后后期持續(xù)高高端圈層影影響，各種種規(guī)模的高高品質(zhì)圈層層活動(dòng)近百百場(chǎng)。市場(chǎng)引導(dǎo)銷銷售策略性釋放放或收回優(yōu)優(yōu)惠，刺激激銷售；好好壞房源““肥瘦搭配配”；階段段性封盤蓄蓄客，““饑餓式””營(yíng)銷開(kāi)發(fā)模式：：項(xiàng)目涵括了了城市豪宅宅、別墅、、超甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓，業(yè)態(tài)豐富富，功能性性強(qiáng)；項(xiàng)目區(qū)位：：地處天府新新城核心位位置，區(qū)域規(guī)劃劃呈現(xiàn)效果果較好，所所處地段豪豪宅氣質(zhì)已已經(jīng)形成；；項(xiàng)目呈現(xiàn)：：2012年中海城南南一號(hào)已全全面呈現(xiàn)，，“約8萬(wàn)平方米私私屬中央園園林，400米永闊樓間間距”實(shí)實(shí)景展示，，充分展現(xiàn)現(xiàn)品牌實(shí)力力；產(chǎn)品設(shè)計(jì)：：“隱于市””的稀缺城城市別墅，高贈(zèng)送率率、大尺度度開(kāi)間、大大面積贈(zèng)送送天地花園園等產(chǎn)品特特點(diǎn)，極具具震撼力。。中海城南一一號(hào)&城南華府營(yíng)營(yíng)銷價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)【典型項(xiàng)目分分析】——中海城南一一號(hào)&城南華府啟啟示*核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力：項(xiàng)目呈現(xiàn)力力度，展現(xiàn)現(xiàn)品牌實(shí)力力【典型項(xiàng)目分分析】——中海城南一一號(hào)&城南華府案案例啟示*營(yíng)銷手法法：實(shí)景震撼、、低價(jià)造勢(shì)勢(shì)、稀缺引引爆、包裝裝重組實(shí)景震撼稀缺引爆低價(jià)造勢(shì)潛心打造項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)景，，新古典主主義的建筑筑立面與皇皇家儀式感感園林的結(jié)結(jié)合，極具具震撼力，，深受客戶戶認(rèn)可。先推出位置置較差房源源以低價(jià)作作為突破口口，去化滯滯銷房源，，并締造旺旺銷口碑；；口碑形成成后逐步推推出優(yōu)質(zhì)房房源，逐步步實(shí)現(xiàn)溢價(jià)價(jià)。推出獨(dú)具特特色的稀缺缺城市別墅墅，再次引引爆市場(chǎng)，，并重塑項(xiàng)項(xiàng)目高端形形象，形成成口碑傳播播。包裝重組從現(xiàn)房“中中海城南一一號(hào)”，到到城市別墅墅“城南官官邸”，再再到“城南南華府”，，順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)溢價(jià)，最最大化發(fā)揮揮中海品牌牌勢(shì)能。【啟示一】：“密集轟炸炸，世人皆皆知”→找準(zhǔn)項(xiàng)目核核心競(jìng)爭(zhēng)力力，起勢(shì)前前推廣全面面啟動(dòng)，線線上高密度度轟炸，形形成項(xiàng)目品品牌勢(shì)能，，引起市場(chǎng)場(chǎng)廣泛關(guān)注注！【啟示二】：“現(xiàn)場(chǎng)震撼撼，實(shí)力展展示”→通過(guò)獨(dú)具項(xiàng)項(xiàng)目特色的的現(xiàn)場(chǎng)示范范區(qū)打造，，展示品牌牌形象和企企業(yè)實(shí)力，，進(jìn)一步夯夯實(shí)品牌基基礎(chǔ)，打動(dòng)動(dòng)客戶！【啟示三】：“圈層營(yíng)銷銷，精準(zhǔn)制制導(dǎo)”→豪宅始終為為少數(shù)人的的專利，必必須精確鎖鎖定與項(xiàng)目目匹配的圈圈層人群，，通過(guò)高端端圈層的口口碑傳播擴(kuò)擴(kuò)大品牌影影響力，才才能精準(zhǔn)制制導(dǎo)！【典型營(yíng)銷案案例啟示】核心策略2影響客戶，，圈定客戶戶，逼定客客戶，層層層遞進(jìn)〖風(fēng)雨與陽(yáng)光光〗謀營(yíng)銷Part4以往鑒來(lái)——萬(wàn)科公園五五號(hào)之戰(zhàn)，，勝在“人人人”“人人”看看萬(wàn)科科萬(wàn)科三大戰(zhàn)役Textinhere“人人”談萬(wàn)科“人人”買買萬(wàn)科三大戰(zhàn)役，，步步為““贏”“人人”看萬(wàn)科策略釋義：面向廣域客戶傳遞項(xiàng)目形象，線上密集性轟炸，價(jià)值輸出點(diǎn)高度集中目的：強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立品牌形象，形成品牌影響力“人人”談萬(wàn)科策略釋義：通過(guò)渠道及活動(dòng)等形式精準(zhǔn)拓展圈層客戶，引導(dǎo)至銷售現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)震撼目的：夯實(shí)品牌，圈層認(rèn)可，鎖定目標(biāo)“人人”買萬(wàn)科策略釋義：目標(biāo)任務(wù)分解，蓄客策略制定；產(chǎn)品推售“肥瘦搭配”，價(jià)格執(zhí)行“外高內(nèi)低”目的：完成銷售任務(wù)，領(lǐng)跑豪宅市場(chǎng)“人人”談?wù)勅f(wàn)科無(wú)人不知，，世人皆曉曉，沒(méi)有人不談?wù)務(wù)摗叭f(wàn)科科公園五號(hào)號(hào)”！人人是誰(shuí)？？——全世界人民民外籍華人，，以及熱愛(ài)愛(ài)中國(guó)的外外籍友人。。。。?！珖?guó)人民港澳臺(tái)同胞胞，全國(guó)一一線城市市市民，北京京、上海、、廣州、深深圳。。。。。全國(guó)萬(wàn)科科業(yè)主，，萬(wàn)科粉粉絲。。。。?！啥际惺忻癯菛|、南南、西、、北，全全域成都都市民。。。。。。如何引起起談?wù)?？？——核心策略略制造話題題，輿論論導(dǎo)向；；品牌占位位，定義義屬性；；形象建立立，價(jià)值值輸出；；全線爆破破，新聞聞熱炒。。BAC給客戶帶來(lái)的利益和價(jià)值項(xiàng)目本身的屬性/特性相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)D項(xiàng)目的實(shí)力保障D：萬(wàn)科品牌C：萬(wàn)科旗下TOP產(chǎn)品B：項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系A(chǔ)：項(xiàng)目特有的生態(tài)豪宅理念“萬(wàn)科公公園五號(hào)號(hào)”的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力——由項(xiàng)目物物理屬性性衍生而而來(lái)的，，具有前前瞻性的的世界級(jí)級(jí)生態(tài)豪豪宅理念念。線上推廣廣主題根根據(jù)價(jià)值值屬性層層層遞進(jìn)進(jìn)，依次次訴求萬(wàn)萬(wàn)科品牌牌、萬(wàn)科科TOP、核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)及及豪宅生生活理念念。談?wù)撌裁疵磧?nèi)容？？——推廣主題題第一階段段5-6月制造話題題，引起起熱議萬(wàn)科猜想想——萬(wàn)科又將將為成都都帶來(lái)什什么？未曾公開(kāi)開(kāi)的世界界敬請(qǐng)期待待媒體組合合——少而精戶外機(jī)場(chǎng)戶外外、路名名牌、項(xiàng)項(xiàng)目圍擋擋雜志《西南航空空》、《四川航空空》大眾媒體體寫(xiě)字樓、、星級(jí)酒酒店、社社區(qū)廣告告網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)網(wǎng)、成成都向向上、、搜房房網(wǎng)論論壇專專題、、新浪浪微博博第二階階段7月主角登登場(chǎng)，，值得得期待待懸念揭揭曉——“萬(wàn)科科公園園五號(hào)號(hào)”是是什么么？躋登世世界的的成都都門庭庭即將傾傾城面面市媒體組組合——集中爆爆破報(bào)廣、、軟文文商報(bào)、、華西西都市市報(bào)全國(guó)雜雜志《博客天天下》、《看天下下》、《三聯(lián)新新聞周周刊》、《第一財(cái)財(cái)經(jīng)周周刊》、《航空雜雜志》戶外機(jī)場(chǎng)戶戶外、、南延延線戶戶外、、路名名牌、、街名名牌、、項(xiàng)目目圍擋擋大眾媒媒體寫(xiě)字樓樓、星星級(jí)酒酒店、、社區(qū)區(qū)廣告告網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)網(wǎng)、成成都向向上、、搜房房網(wǎng)論論壇專專題、、新浪浪微博博第三階階段8-9月形象建建立，，價(jià)值值輸出出萬(wàn)科公公園5號(hào)，邀邀您領(lǐng)領(lǐng)略城城市生生態(tài)豪豪宅！！萬(wàn)科12年，終終于為為成都都帶來(lái)來(lái)世界界級(jí)TOP豪宅。?！猅OP級(jí)產(chǎn)品品，絕絕版城城市別別墅，，尊重重城南南的珍珍貴。?！猅OP級(jí)建筑筑，不不一樣樣的風(fēng)風(fēng)情，，尊重重您的的品味味；——TOP級(jí)河濱濱公園園，藝藝術(shù)與與綠色色共生生，尊尊重自自然的的恩賜賜。媒體組組合——全面鋪鋪開(kāi)報(bào)廣、、軟文文商報(bào)、、華西西都市市報(bào)雜志《頭等艙艙》、《西南航航空》、《四川航航空》、《成都樓樓市》、《成都別別墅》戶外機(jī)場(chǎng)戶戶外、、南延延線戶戶外、、路名名牌、、街名名牌、、項(xiàng)目目圍擋擋大眾媒媒體寫(xiě)字樓樓、星星級(jí)酒酒店、、社區(qū)區(qū)廣告告網(wǎng)絡(luò)專業(yè)網(wǎng)網(wǎng)站廣廣告，，專業(yè)業(yè)博客客、論論壇持持續(xù)炒炒作“人人人”看看萬(wàn)科科百聞不不如一一見(jiàn)，，”人人人””趨之之若鶩鶩！如何組組織““人人人”看看萬(wàn)科科？——策略鋪鋪排第一步步：界界定““人人人”客戶屬屬性界界定——具有圈圈層影影響力力和話話語(yǔ)權(quán)權(quán)的從從業(yè)人人士；；喜好好本項(xiàng)項(xiàng)目的的實(shí)力力買家家第二步步：拓拓展““人人人”以品牌牌價(jià)值值為背背景，，線下下交互互為基基本手手段，，兼顧顧線上上影響響力的的建立立，結(jié)結(jié)合推推廣、、渠道道、活活動(dòng)共共同達(dá)達(dá)成客客戶拓拓展的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。第三步步：鎖鎖定““人人人”以品牌牌價(jià)值值為背背景，，線下下交互互為基基本手手段，，兼顧顧線上上影響響力的的建立立，結(jié)結(jié)合推推廣、、渠道道、活活動(dòng)共共同達(dá)達(dá)成客客戶拓拓展的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。STEP1界定““人人人”——具有圈圈層影影響力力和話話語(yǔ)權(quán)權(quán)的權(quán)權(quán)威人人士；；——具有購(gòu)購(gòu)買實(shí)實(shí)力的的買家家；——對(duì)萬(wàn)科科品牌牌有情情結(jié)的的萬(wàn)科科粉絲絲。種子客客戶種子行業(yè)朋友目的：：精準(zhǔn)種種子客客戶,通過(guò)客戶維維護(hù)、、運(yùn)營(yíng)營(yíng)等資源源滲透透實(shí)現(xiàn)現(xiàn)以點(diǎn)帶帶面。形式：：深度挖挖掘種種子資資源，，以活動(dòng)及利益輸輸送等方式式，對(duì)對(duì)其相相關(guān)資資源進(jìn)進(jìn)行滲滲透及及導(dǎo)入入。圈層客客戶項(xiàng)目平臺(tái)雪茄高爾夫紅酒收藏豪車目的：通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目平平臺(tái)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與運(yùn)動(dòng)、、藝術(shù)術(shù)、品品鑒、、收藏藏等高端資資源的的聯(lián)動(dòng)動(dòng)，實(shí)實(shí)現(xiàn)客客戶資資源的的共享享。形式：以項(xiàng)目目為平平臺(tái)，，以活活動(dòng)嫁嫁接、、資源源導(dǎo)入入、客客戶共共享等等形式式，聯(lián)聯(lián)動(dòng)商商會(huì)、、峰會(huì)會(huì)、聯(lián)聯(lián)盟、、俱樂(lè)樂(lè)部資資源，，傳遞遞項(xiàng)目目高端生生活方方式，制造造圈層影影響力力，并進(jìn)行行聯(lián)動(dòng)式式蓄客客。STEP2拓展““人人人”——利用活活動(dòng)影影響力力，策策略性性活動(dòng)動(dòng)邀約約；——針對(duì)性性的渠渠道資資源拓拓展。?；顒?dòng)策策略“大””“小小”搭搭配，，持續(xù)續(xù)拓客客城市影影響力力活動(dòng)動(dòng)：配合項(xiàng)項(xiàng)目節(jié)節(jié)點(diǎn)，，以大大型活活動(dòng)““炒熱熱”項(xiàng)項(xiàng)目，，提升升項(xiàng)目目知名名度圈層活活動(dòng)：：小眾活活動(dòng)，，增強(qiáng)強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人氣氣，聚聚集圈圈層客客戶，，促進(jìn)進(jìn)銷售售。城市影影響力力活動(dòng)動(dòng)——奢侈品品拍賣賣慈善善晚會(huì)會(huì)“美的的內(nèi)在在詮釋釋”——名流慈慈善拍拍賣會(huì)會(huì)配合節(jié)節(jié)點(diǎn)：售樓樓部開(kāi)開(kāi)放活動(dòng)人人員：萬(wàn)科科業(yè)主主、意意向客客戶、、世家家渠道道客戶戶、房房地產(chǎn)產(chǎn)同行行，約約100人活動(dòng)形形式：將奢奢侈品品進(jìn)行行拍賣賣，所所得金金額全全部捐捐給貧貧困山山區(qū)，，體現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)會(huì)責(zé)任任感造勢(shì)活活動(dòng)——?jiǎng)e墅樣樣板間間參觀觀活動(dòng)動(dòng)“所謂謂豪宅宅，極極致稀稀缺””——?jiǎng)e墅樣樣板區(qū)區(qū)品鑒鑒活動(dòng)動(dòng)配合節(jié)節(jié)點(diǎn)：別墅墅樣板板間開(kāi)開(kāi)放活動(dòng)人人員：萬(wàn)科科業(yè)主主、媒媒體、、意向向客戶戶、世世家渠渠道客客戶、、房地地產(chǎn)同同行活動(dòng)動(dòng)形形式式：以以““萬(wàn)萬(wàn)科科公公園園五五號(hào)號(hào)””別別墅墅樣樣板板間間開(kāi)開(kāi)放放為為噱噱頭頭，，舉舉辦辦品品鑒鑒會(huì)會(huì)造勢(shì)勢(shì)活活動(dòng)動(dòng)———徐振振宇宇先先生生企企業(yè)業(yè)管管理理專專題題講講座座“企企業(yè)業(yè)管管理理的的智智慧慧魅魅力力””———徐振振宇宇專專題題講講座座活動(dòng)動(dòng)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：：項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)盤盤活動(dòng)動(dòng)對(duì)對(duì)象象：：萬(wàn)科科業(yè)業(yè)主主、、世世家家渠渠道道客客戶戶、、意意向向客客戶戶、、其其他他渠渠道道客客戶戶、、媒媒體體同同行行，，約約300人活動(dòng)動(dòng)形形式式：：邀約約著著名名企企業(yè)業(yè)講講師師徐徐振振宇宇先先生生對(duì)對(duì)企企業(yè)業(yè)管管理理進(jìn)進(jìn)行行培培訓(xùn)訓(xùn)，，以以其其名名氣氣吸吸引引客客戶戶圈層層活活動(dòng)動(dòng)系系列列1————專家家類類活活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)動(dòng)目目的的：：根據(jù)據(jù)目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶職職業(yè)業(yè)及及愛(ài)愛(ài)好好，，定定期期舉舉行行專專家家類類系系列列活活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)動(dòng)人人數(shù)數(shù)：：每場(chǎng)場(chǎng)約約40人活動(dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)容容：：邀約約專專業(yè)業(yè)人人士士為為客客戶戶進(jìn)進(jìn)行行講講座座，，引引起起客客戶戶興興趣趣，，并并展展示示公公園園5號(hào)品品牌牌形形象象活動(dòng)動(dòng)類類型型：：財(cái)經(jīng)經(jīng)講講座座、、養(yǎng)養(yǎng)生生講講座座、、美美容容講講座座等等圈層層活活動(dòng)動(dòng)系系列列2————親子子類類活活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)動(dòng)目目的的：：利用用活活動(dòng)動(dòng)，，聚聚集集圈圈層層客客戶戶，，鑒鑒賞賞公公園園5號(hào)活動(dòng)動(dòng)人人數(shù)數(shù)：：每場(chǎng)場(chǎng)約約40人活動(dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)容容：：邀約約著著名名教教師師現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)教教學(xué)學(xué)或或嫁嫁接接貴貴族族學(xué)學(xué)校?，F(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行行比比賽賽或或培培訓(xùn)訓(xùn)活活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)動(dòng)類類型型：：繪畫(huà)畫(huà)比比賽賽、、音音樂(lè)樂(lè)培培訓(xùn)訓(xùn)、、高高爾爾夫夫練練習(xí)習(xí)、、英英文文學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)比比賽賽等等圈層層活活動(dòng)動(dòng)系系列列3————鑒賞賞類類活活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)動(dòng)目目的的：：彰顯顯項(xiàng)項(xiàng)目目高高端端調(diào)調(diào)性性，，吸吸引引目目標(biāo)標(biāo)客客群群活動(dòng)動(dòng)人人數(shù)數(shù)：：每場(chǎng)場(chǎng)約約40人活動(dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)容容：：嫁接接古古董董、、藝藝術(shù)術(shù)品品、、名名畫(huà)畫(huà)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行行名名畫(huà)畫(huà)展展覽覽，，邀邀約約意意向向客客戶戶、、渠渠道道客客戶戶、、業(yè)業(yè)主主參參觀觀活動(dòng)類型型：古董展、、名畫(huà)展展、雕塑塑展、豪豪車展等等圈層活動(dòng)動(dòng)系列4——專場(chǎng)會(huì)議議/聯(lián)誼活動(dòng)目的的：嫁接高端端客戶資資源，挖挖掘目標(biāo)標(biāo)客戶活動(dòng)人數(shù)數(shù)：每場(chǎng)約40人活動(dòng)形式式：嫁接名企企資源、、商會(huì)、、高端俱俱樂(lè)部資資源，以以售樓部部為其提提供會(huì)議議地點(diǎn)活動(dòng)類型型：商會(huì)論壇壇、企業(yè)業(yè)年會(huì)、、俱樂(lè)部部聯(lián)誼或或周年慶慶五大通路路，廣納納客戶一是通過(guò)過(guò)高端場(chǎng)場(chǎng)所點(diǎn)位位，精準(zhǔn)準(zhǔn)拓展二是通過(guò)過(guò)專場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目推介介會(huì)，貼貼身宣傳傳三是通過(guò)過(guò)二級(jí)城城市巡展展，擴(kuò)展展客群區(qū)區(qū)域，搶搶占市場(chǎng)場(chǎng)客戶；；四是電話話/短信陌拜拜，拓展展客戶資資源群體體五是利用用萬(wàn)科自自有資源源，聯(lián)動(dòng)動(dòng)資源。。渠道策略略高端場(chǎng)所所精準(zhǔn)點(diǎn)點(diǎn)位滲透透根據(jù)客戶戶常出現(xiàn)現(xiàn)酒店、、商場(chǎng)等等地針對(duì)對(duì)性、階階段性拓拓展，挖挖掘高端端客戶，，重點(diǎn)為為城南及及城中心心區(qū)域，，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目傳播播度及圈圈層影響響力區(qū)域場(chǎng)所渠道點(diǎn)位投放方式市中心區(qū)域?qū)懽謽侨屎阒玫貜V告、航天科技大廈擺展、轎廂、地下停車場(chǎng)燈箱商場(chǎng)美美力城、仁和春天資料擺放酒店錦江飯店、岷山飯店、香格里拉大酒店擺展、資料擺放、轎廂、地下停車場(chǎng)燈箱城南區(qū)域

商場(chǎng)凱丹廣場(chǎng)、九方、奧克斯廣場(chǎng)擺展、資料擺放、轎廂、地下停車場(chǎng)燈箱酒店世紀(jì)城假日酒店、洲際酒店擺展、資料擺放、轎廂、地下停車場(chǎng)燈箱專場(chǎng)推介介會(huì)，房房源、優(yōu)優(yōu)惠提前前享推介時(shí)間間：2013年6月-12月推介時(shí)間間及人員員：天府長(zhǎng)島島別墅辦辦公區(qū)業(yè)業(yè)主及員員工、萬(wàn)萬(wàn)科業(yè)主主、高端端渠道客客戶資源源推介會(huì)內(nèi)內(nèi)容：項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)說(shuō)明、、餐點(diǎn)享享用、帶帶公園五五號(hào)logo的禮品贈(zèng)贈(zèng)送特殊優(yōu)惠惠：1%擴(kuò)大渠道道影響力力，輻射射二三線線城市二級(jí)城市市拓展地地點(diǎn)：眉山、樂(lè)樂(lè)山、資資陽(yáng)、綿綿陽(yáng)、德德陽(yáng)、雅雅安拓展方式式：①所在城城市高端端酒店、、休閑娛娛樂(lè)場(chǎng)所所進(jìn)行巡巡展②與當(dāng)?shù)氐睾儡?S店進(jìn)行長(zhǎng)長(zhǎng)期合作作，植入入項(xiàng)目信信息拓展時(shí)間間：2013年6月-12月成都市綿陽(yáng)市資陽(yáng)市眉山市樂(lè)山市德陽(yáng)市雅安市短信、電電話陌拜拜，補(bǔ)充充高端客客源電話/短信執(zhí)行行：世家客戶戶服務(wù)部部短信/電話對(duì)象象：①競(jìng)品客戶戶資料（（西派國(guó)國(guó)際、鉑鉑雅苑、、譽(yù)峰、、望今緣緣、錦天天府等））②世家渠渠道資源源客戶、、萬(wàn)科業(yè)業(yè)主推廣頻率率：①電話：：每周周四四、周五五、周六六每天1000組②短信：每周五五、周六六，每天天投放10萬(wàn)條項(xiàng)目重大大節(jié)點(diǎn)前前加大投投放力度度天逸、公公園5號(hào)客戶共共享，聯(lián)聯(lián)手出擊擊公園5號(hào)與萬(wàn)科科天逸均均為萬(wàn)科科城市top級(jí)產(chǎn)品，，客戶群群體相似似，可進(jìn)進(jìn)行緊密密聯(lián)動(dòng)聯(lián)動(dòng)方式式：①對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目未成成交客戶戶推薦到到另外項(xiàng)項(xiàng)目，對(duì)對(duì)銷售人人員實(shí)行行推薦獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)，針針對(duì)推薦薦客戶，，可享受受1%購(gòu)房?jī)?yōu)惠惠②后期推推廣上可可打組合合牌，聯(lián)聯(lián)動(dòng)推廣廣Reality萬(wàn)科公園園5號(hào)萬(wàn)科天逸逸萬(wàn)科八方方互動(dòng)，，深挖粉粉絲資源源萬(wàn)科作為為全國(guó)最最大的專專業(yè)住宅宅開(kāi)發(fā)商商，擁有有眾多忠忠實(shí)追隨隨者，可與北北京、上上海、南南京、杭杭州等地地進(jìn)行推薦薦聯(lián)動(dòng)，，予以額額外優(yōu)惠惠及獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)，充分分利用業(yè)業(yè)主資源源。公園5號(hào)客戶杭州南京沈陽(yáng)深圳北京上海STEP3鎖定“人人人”——現(xiàn)場(chǎng)客戶戶接觸點(diǎn)點(diǎn)，從無(wú)無(wú)到有，，從有到到優(yōu)；——現(xiàn)場(chǎng)客戶戶感受，，淺吸引引，真震震撼，深深打動(dòng)??！形象感“生態(tài)豪豪宅”生生活理理念演繹繹傳遞點(diǎn)：：高端，，環(huán)保，，健康稀缺感強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品稀缺性性與故事事性傳遞點(diǎn)：：珍貴標(biāo)簽感項(xiàng)目形象象符號(hào)記記憶“NO.5”傳遞點(diǎn)：：品牌，，標(biāo)志尊貴感全程萬(wàn)科科TOP系服務(wù)體體驗(yàn)傳遞點(diǎn)：：服務(wù)，，客戶至至上體驗(yàn)價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)”萬(wàn)科科公園園五號(hào)號(hào)”標(biāo)標(biāo)志志性現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)體體驗(yàn)！！【構(gòu)建項(xiàng)項(xiàng)目四四大體體驗(yàn)體體系】打造全全景公公園的的觀景景布局局NO.1NO.2NO.3NO.4體驗(yàn)體系售樓部部展示示體系系“奢侈侈品符符號(hào)””打造造標(biāo)簽簽感！！樣板間間展示示體系系別墅、、洋房房、高高層樣樣板間間全線線震撼撼！觀景體體系濱江河河景延延伸至至園內(nèi)內(nèi)！服務(wù)體體系毫不掩掩飾的的專屬屬，淋淋漓盡盡致的的尊貴貴！“人人人”買買萬(wàn)科科成都有有錢人人，如如何一一擲千千金？？！銷售任任務(wù)分分解——公園5號(hào)從第第三季季度開(kāi)開(kāi)始銷銷售，，短短短6個(gè)月時(shí)間，，需完成7億目標(biāo)標(biāo)，唯有目目標(biāo)，，才能能引領(lǐng)領(lǐng)方向向！年度目目標(biāo)7億推售策策略產(chǎn)品配比產(chǎn)品類型高層洋房（9+1）別墅產(chǎn)品面積110-180㎡、260㎡180-220㎡340㎡占比約60%約30%約10%長(zhǎng)期策策略：：項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品類類型豐豐富，，可利利用別別墅樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目整整體價(jià)價(jià)值高高度；；洋房房產(chǎn)品品節(jié)點(diǎn)點(diǎn)性釋釋放，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)溢價(jià)價(jià)并帶帶動(dòng)銷銷售；；高層層產(chǎn)品品實(shí)現(xiàn)現(xiàn)走量量。2013年推售售策略略：“拔””形象，，“創(chuàng)””溢價(jià)：：2013年項(xiàng)目目雖僅僅推出出高層層產(chǎn)品品，線上可可利用用別墅墅稀缺缺產(chǎn)品品立標(biāo)標(biāo)桿，，為項(xiàng)項(xiàng)目創(chuàng)創(chuàng)造溢溢價(jià)空空間；；“搶””客源，，“爭(zhēng)””份額：：針對(duì)政政策的的不確確定性性，以以及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)的的嚴(yán)重重分流流，建議將將高層層產(chǎn)品品各產(chǎn)產(chǎn)品類類型均均推出出，以260㎡創(chuàng)新新產(chǎn)品品及110-180㎡主流流產(chǎn)品品搶占占市場(chǎng)場(chǎng)份額額，爭(zhēng)爭(zhēng)奪先先機(jī)。。別墅產(chǎn)產(chǎn)品：：樹(shù)立價(jià)價(jià)格及及價(jià)值值標(biāo)桿桿，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目整整體溢溢價(jià)高層產(chǎn)產(chǎn)品：：前期以以位置置較差差的房房源作作為特特價(jià)房房進(jìn)行行低價(jià)價(jià)銷售售，制制造熱熱銷氛氛圍，，后期期待項(xiàng)項(xiàng)目在在市場(chǎng)場(chǎng)立足足后，，推出出質(zhì)量量較高高房源源，逐逐步溢溢價(jià)價(jià)格策策略釋放別別墅產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格口口徑，，樹(shù)立立價(jià)值值標(biāo)桿桿高層產(chǎn)產(chǎn)品低低開(kāi)高高走，，逐步步溢價(jià)價(jià)價(jià)格制制定——260㎡高層層產(chǎn)品品項(xiàng)目名稱公園5號(hào)藍(lán)光1881西派國(guó)際譽(yù)峰錦天府金悅灣權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重分值環(huán)境價(jià)值40%44.10%39.70%44.10%42.10%38.70%項(xiàng)目?jī)r(jià)值40%36.90%39.60%41.80%39.10%39.90%品牌價(jià)值20%18.65%19.00%20.85%19.05%19.40%總計(jì)權(quán)重分值比例100%99.65%98.30%106.75%100.25%98.00%類比樓盤均價(jià)/1600016000185001550015000加權(quán)類比值/16056.1966916276.70417330.2115461.3515306.122加權(quán)平均：16086.1161采用市市場(chǎng)對(duì)對(duì)比法法與精裝豪豪宅市市場(chǎng)260㎡左右右產(chǎn)品品進(jìn)行行比較較，得出項(xiàng)項(xiàng)目的的成交交均價(jià)價(jià)為16086元/㎡。以上競(jìng)競(jìng)品裝裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為為6000元/㎡，建建議待公園園5號(hào)精裝裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確定定后進(jìn)進(jìn)行適適當(dāng)校校正。。價(jià)格制制定——110-180㎡高層層產(chǎn)品品項(xiàng)目名稱公園5號(hào)半島城邦中海城南華府桐梓林1號(hào)仁和春天國(guó)際花園權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重分值環(huán)境價(jià)值40%40%42%41%42%42%項(xiàng)目?jī)r(jià)值40%40%38%40%38%38%品牌價(jià)值20%20%18%20%19%19%總計(jì)權(quán)重分值比例

100%98%102%99%99%類比樓盤均價(jià)

/11000130001250010000加權(quán)類比值/11282.0512812776.4127812613.521710116.33789加權(quán)平均（清水價(jià)格）：11697.081通過(guò)市市場(chǎng)類類比法法，選選取城城南區(qū)區(qū)域、、產(chǎn)品品面積積相近近的四四個(gè)進(jìn)進(jìn)行比比較，，得出出清水水成交交均價(jià)價(jià)為11697.081元/㎡。以上價(jià)價(jià)格為為產(chǎn)品品清水水價(jià)，，公園5號(hào)110-180㎡產(chǎn)品品精裝裝價(jià)格格約為為3000元/㎡，實(shí)實(shí)際成成交均均價(jià)約約為14697.081元/㎡。蓄客策策略全面鋪鋪開(kāi)，，海量量蓄積積，洗洗客提提純?nèi)驿佷侀_(kāi)：通過(guò)線線上、、線下下多渠渠道進(jìn)進(jìn)行推推廣，，媒體體渠道道全面面鋪開(kāi)開(kāi)，爭(zhēng)爭(zhēng)取大大量的的客戶戶積累累；海量蓄積：自前期渠道拓拓展起，即即開(kāi)始誠(chéng)意意客戶蓄積積，多方面面進(jìn)行客戶戶信息收集集，積累大量客戶基基礎(chǔ)；洗客提純：利用現(xiàn)場(chǎng)銷銷售中心開(kāi)放和第一一批次預(yù)售售證獲取的的時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行客戶戶提純，通通過(guò)誠(chéng)意登記和誠(chéng)意意金優(yōu)惠吸吸引進(jìn)行客客戶篩選，，提高開(kāi)盤盤成交轉(zhuǎn)化化率；廣泛收集客客戶信息，，密切跟進(jìn)進(jìn)客戶，傳傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值初步意向客客戶登記，，傳遞項(xiàng)目目產(chǎn)品信息息及推售情情況正式辦理會(huì)會(huì)員卡，收收取誠(chéng)意金金，釋放誠(chéng)誠(chéng)意客戶優(yōu)優(yōu)惠信息海量蓄客期期意向客戶登登記期誠(chéng)意金收取取期5月7月9月開(kāi)盤2013年拓客計(jì)劃劃鋪排5月6月7月8月9月蓄客啟動(dòng)期期強(qiáng)勢(shì)蓄客期期線上蓄客途徑戶外、雜志、項(xiàng)目圍擋、路名牌、社區(qū)廣告報(bào)紙、雜志、戶外、項(xiàng)目圍擋、路名牌、網(wǎng)絡(luò)、社區(qū)廣告、軟文、報(bào)紙、雜志、電視媒體、戶外、項(xiàng)目圍擋、路名牌、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)開(kāi)盤樣板間呈現(xiàn)現(xiàn)售樓部開(kāi)放放線下蓄客途徑活動(dòng)：專場(chǎng)品鑒會(huì)渠道：萬(wàn)科業(yè)主、世家高端資源推介會(huì)；高端場(chǎng)所客戶拓展活動(dòng)：別墅樣板區(qū)品鑒活動(dòng)、奢侈品拍賣、開(kāi)盤活動(dòng)；系列圈層活動(dòng)渠道：天府長(zhǎng)島推介會(huì)、商報(bào)各板塊客戶推介會(huì)、高端場(chǎng)所資料拜訪活動(dòng)：系列圈層活動(dòng)，暖場(chǎng)活動(dòng)渠道：行業(yè)協(xié)會(huì)推介會(huì)、二級(jí)城市巡展優(yōu)惠釋放業(yè)主再購(gòu)1%，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠1%誠(chéng)意金1%，開(kāi)盤優(yōu)惠1%老帶新優(yōu)惠1%，付款方式優(yōu)惠10月11月12月持續(xù)熱銷期期2013年銷售總表表階段目標(biāo)利用萬(wàn)科品品牌影響力力，引起懸懸念，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝、媒媒體炒作，，積累意向向客源大型活動(dòng)起起勢(shì)，蓄客客全面啟動(dòng)動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)完完成蓄積客客戶任務(wù)市場(chǎng)熱銷效效應(yīng)和口碑碑已形成，，階段性加加推，保證證銷售任務(wù)務(wù)完成推廣主題未曾公開(kāi)的的世界敬請(qǐng)期待躋登世界的的成都門庭庭即將傾城面面市持續(xù)強(qiáng)銷再次加推9月7月蓄客、收籌籌10月★4月推廣啟動(dòng)、、渠道挖掘掘31、籌備期、、起勢(shì)起2、蓄客期4、持續(xù)熱銷銷期3、強(qiáng)銷期現(xiàn)場(chǎng)配合項(xiàng)目圍墻及及導(dǎo)視包裝裝、銷售人人員培訓(xùn)鎖定客戶，，開(kāi)盤熱銷銷，完成階階段目標(biāo)任任務(wù)萬(wàn)科TOP級(jí)產(chǎn)品，絕版城市市別墅渠道組合戶外、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)視、資源源拓展、萬(wàn)萬(wàn)科業(yè)主專專場(chǎng)品鑒會(huì)會(huì)等硬廣、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、軟文、、短信、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、、世家資源源拓展戶外、報(bào)廣廣、持續(xù)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、、網(wǎng)絡(luò)、短短信、世家家資源拓展展報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)活活動(dòng)、短信信、世家資資源拓展開(kāi)盤熱銷現(xiàn)場(chǎng)品鑒會(huì)會(huì)、意向客客戶登記、、開(kāi)盤活動(dòng)動(dòng)準(zhǔn)備開(kāi)盤活動(dòng)執(zhí)執(zhí)行、辦理理簽約現(xiàn)場(chǎng)包裝及及銷售道具具更新、持持續(xù)暖場(chǎng)活活動(dòng)、銷售售異口同聲聲口徑梳理理★7月初售樓部部開(kāi)放9月初首批次次開(kāi)盤每月持續(xù)推推新12月6月銷售目標(biāo)3.5億11月1.5億1億1億萬(wàn)科公園5號(hào)，邀您領(lǐng)領(lǐng)略城市生態(tài)