世聯(lián)合肥財(cái)富廣場(chǎng)二期價(jià)格報(bào)告匯報(bào)

財(cái)富廣場(chǎng)二期價(jià)格報(bào)告謹(jǐn)呈:安徽置地投資有限公司1/19/2023本次價(jià)格報(bào)告匯報(bào)的目的梳理及匯總安徽置地及世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的思考，以理性的方式提出雙方對(duì)財(cái)富廣場(chǎng)二期寫字樓價(jià)格的共同判斷；為已經(jīng)進(jìn)入認(rèn)籌期的項(xiàng)目銷售工作提供支持，向客戶傳達(dá)開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目售價(jià)的預(yù)期目標(biāo)；形成基本均價(jià)，并在隨后的銷售工作中進(jìn)行價(jià)格接受度測(cè)試，為可能產(chǎn)生的價(jià)格水平調(diào)整預(yù)留時(shí)間；建立項(xiàng)目?jī)?nèi)部各單位之間的價(jià)格體系，為最終價(jià)格表形成提供基本依據(jù)。2工作流程價(jià)格制定背景回顧現(xiàn)階段工作進(jìn)度發(fā)展商目標(biāo)溝通目標(biāo)均價(jià)確定內(nèi)部調(diào)差的制定3價(jià)格制定背景回顧市場(chǎng)背景項(xiàng)目背景4瞬息萬變的市場(chǎng)、激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局2006年市場(chǎng)同功能性物業(yè)推出量激增，市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)“井噴”恒豐國際廣場(chǎng)4月底開盤香港廣場(chǎng)、CBD中央廣場(chǎng)正處持銷期其他諸如旺城國際、寓言家等同功能性物業(yè)正間斷性的發(fā)力持銷寫字樓市場(chǎng)正逐步建立，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)即將呈現(xiàn)“白熱化”態(tài)勢(shì)5純商務(wù)寫字樓周邊建筑以住宅為主，商務(wù)氛圍尚顯淡薄。位置:位于合肥廬陽政商中心區(qū)，濉溪路南側(cè)。四周概況:總建面87793m2其中:商業(yè)9251m2辦公64586m2四樓商務(wù)會(huì)所2107m2經(jīng)濟(jì)指標(biāo):技術(shù)指標(biāo):A:12層+局部16層B:21層6極具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品7年初確定的營銷策略目標(biāo)營銷戰(zhàn)略體系形象定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系占位高端，代表城市未來，建立市場(chǎng)標(biāo)桿引導(dǎo)并創(chuàng)造客戶需求，形成行業(yè)簇群與客戶簇群體驗(yàn)和服務(wù)改變城市景觀綜合體資源共享企業(yè)成長壯大的孵化器形象就是財(cái)富可持續(xù)增值投資價(jià)值突出商啟中華經(jīng)濟(jì)天下新徽商比肩世界500強(qiáng)戰(zhàn)略平臺(tái)8現(xiàn)階段工作進(jìn)度1月2月3月4月5月6月1.154.24.225.185.20重大事件營銷節(jié)奏營銷節(jié)點(diǎn)工作重點(diǎn)4.15春節(jié)黃金周/合肥住交會(huì)客戶資源管理VIP普通金卡申請(qǐng)內(nèi)部認(rèn)籌公開認(rèn)籌選房開盤持銷期財(cái)富論壇一財(cái)富論壇二財(cái)富論壇三以論壇形式建立項(xiàng)目市場(chǎng)形象,盤整客戶資源,開始項(xiàng)目前期蓄客銷售階段儲(chǔ)客認(rèn)購VIP選房開盤熱銷針對(duì)已申請(qǐng)VIP卡客戶進(jìn)行升級(jí),鎖定目標(biāo)客戶消化前期積累客戶/制造熱銷局面/完成開盤活動(dòng)延續(xù)開盤熱銷態(tài)勢(shì)/以小規(guī)模高頻率活動(dòng)為主線不斷促進(jìn)銷售/老客戶營銷4.15內(nèi)部認(rèn)籌4.159發(fā)展商目標(biāo)溝通充分的目標(biāo)溝通是該方案得以確定執(zhí)行的重要前提102品牌指標(biāo)---刷新并提升“財(cái)富廣場(chǎng)”整體項(xiàng)目品牌價(jià)值，帶動(dòng)“安徽置地”企業(yè)品牌更新，增強(qiáng)企業(yè)在合肥及省內(nèi)的行業(yè)影響力。要求形成旺銷態(tài)勢(shì)，并要關(guān)注客戶感受。1財(cái)務(wù)指標(biāo)---快速銷售，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目資金快速回籠是首要目標(biāo)；其次是合理的利潤率。并要形成與置地投資大廈的有序銜接。11項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)均均價(jià)價(jià)確確定定目標(biāo)標(biāo)均均價(jià)價(jià)制制定定依依據(jù)據(jù)目標(biāo)標(biāo)均均價(jià)價(jià)制制定定背背景景目標(biāo)均價(jià)制定定原則12我們認(rèn)為，定定價(jià)是在綜合合研究了企業(yè)業(yè)目標(biāo)和市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，，并結(jié)合對(duì)市市場(chǎng)的宏微觀觀預(yù)測(cè)，客觀觀、科學(xué)、理理性地對(duì)產(chǎn)品品價(jià)值進(jìn)行度度量和權(quán)衡的的過程。背景13高形象推廣下下的快銷原則“叫好又叫座座”14依據(jù)市場(chǎng)自然升值值市場(chǎng)同期項(xiàng)目目比較客戶投資收益益項(xiàng)目開發(fā)成本本營銷溢價(jià)5432115市場(chǎng)03年至至05年已售售、在售項(xiàng)目目統(tǒng)計(jì)分析年份項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格市場(chǎng)平均價(jià)格2003萬通大廈36604052昌河科創(chuàng)大廈3800圣大國際4000財(cái)富廣場(chǎng)一期4600美地陽光大廈42002004徽商國際大廈47004766中環(huán)國際廣場(chǎng)4600金川大廈50002005香港廣場(chǎng)63005016CBD中央廣場(chǎng)5800環(huán)球廣場(chǎng)4600光大國際廣場(chǎng)4600旺城國際5500寓言家5000中環(huán)匯景大廈5010嘉華中心3400國際商會(huì)中心5000百花大廈4950在合肥城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展展的勢(shì)頭下,寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)蓬勃發(fā)展;2004年市市場(chǎng)整體均價(jià)價(jià)較2003年增長17%左右;2005年寫寫字樓市場(chǎng)高高歌凱進(jìn),市市場(chǎng)推出量達(dá)達(dá)歷史之最,整體市場(chǎng)均均價(jià)突破5000元/平平方米,較之之上年增長近近6%.市場(chǎng)自然升值值市場(chǎng)同期項(xiàng)目目比較客戶投資收益益項(xiàng)目開發(fā)成本本營銷溢價(jià)16計(jì)算說明：選選取合肥市場(chǎng)場(chǎng)2003年年至2005年已售項(xiàng)目目共18個(gè)，，分年度對(duì)其其市場(chǎng)均價(jià)進(jìn)進(jìn)行計(jì)算，經(jīng)經(jīng)綜合比較得得出合肥市場(chǎng)場(chǎng)均價(jià)的自然然增長率。年份030405選取樣本量5310平均值405247665016增長率/17.621%5.246%平均增長率11.43%2006年合合肥市場(chǎng)均價(jià)價(jià)為:5300~5400元/平方米之間間考慮到市場(chǎng)供供應(yīng)量猛增,防范井噴現(xiàn)現(xiàn)象的影響等等，預(yù)計(jì)市場(chǎng)場(chǎng)自然增長率率應(yīng)在6%-8%左右。。則:市市場(chǎng)均均價(jià)為為:5006+5006×8%=5406.48(元/平米米)5006+5006×6%=5306.36(元/平米米)17根據(jù)市市場(chǎng)均均價(jià)推推算，，06年合合肥市市場(chǎng)均均價(jià)應(yīng)應(yīng)為結(jié)論一一5300~5400元/平方方米之之間18市場(chǎng)自自然升升值市場(chǎng)同同期項(xiàng)項(xiàng)目比比較客戶投投資收收益項(xiàng)目開開發(fā)成成本市場(chǎng)比比較法法是房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目定定價(jià)的的常用用方法法，此此種定定價(jià)直直接反反應(yīng)市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；；市場(chǎng)比比較法法將需需要定定價(jià)的的對(duì)象象與其其在定定價(jià)期期間發(fā)發(fā)生交交易的的類似似成交交案例例進(jìn)行行比較較，再再對(duì)這這些類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)價(jià)格做做適當(dāng)當(dāng)?shù)男扌拚?，以此此確定定客觀觀合理理價(jià)格格的方方法；；在房地產(chǎn)產(chǎn)定價(jià)方方法中,市場(chǎng)比比較法側(cè)側(cè)重考慮慮市場(chǎng)狀狀況，在在此成為為首選方方法。市場(chǎng)比較較法研究究步驟營銷溢價(jià)價(jià)194、比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)形成成1、篩選可比樓盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近目標(biāo)客戶相似，銷售期重合2、確定權(quán)重根據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。評(píng)定指標(biāo)：1)客戶重疊程度2）和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近3、打分29項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)：區(qū)位類：區(qū)域印象/發(fā)展前景/周邊環(huán)境/交通規(guī)劃/生活便利性規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)類：項(xiàng)目規(guī)模/容積率/商業(yè)配套/車位數(shù)量比/園林規(guī)劃/會(huì)所規(guī)劃/梯戶比/實(shí)用率/設(shè)備及智能化戶型結(jié)構(gòu)類：實(shí)用性/采光通風(fēng)/贈(zèng)送面積/戶型創(chuàng)新景觀及視野：景觀內(nèi)容/景觀面寬品質(zhì)展示類：建筑外觀/園林效果/公共部分品質(zhì)/物管形象/樣板房效果/交樓標(biāo)準(zhǔn)展示項(xiàng)目品牌類：發(fā)展商品牌/專業(yè)陣容/前期推廣形象20選取對(duì)比比樓盤直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)：恒豐豐國際大大廈間接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)：CBD中央央廣場(chǎng)、、香港廣廣場(chǎng)、中中環(huán)國際際廣場(chǎng)參考競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)：環(huán)球球廣場(chǎng)遵循的原原則直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)、間接接競(jìng)爭(zhēng)、、參考競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)12比較樓盤盤2154321對(duì)比樓盤盤分析明確各對(duì)對(duì)比項(xiàng)目目的核心心均價(jià)確定各對(duì)對(duì)比因素素及其權(quán)權(quán)重確定各對(duì)對(duì)比項(xiàng)目目權(quán)重分分布統(tǒng)比較并并確定最最終比較較分?jǐn)?shù)比準(zhǔn)均價(jià)價(jià)的合成成22對(duì)比樓盤盤權(quán)重樓盤名稱樓盤描述權(quán)重銷售價(jià)格直接競(jìng)爭(zhēng)65%恒豐國際廣場(chǎng)地段：鳳陽路和站西路交口規(guī)模：4萬平米（384戶）發(fā)售時(shí)間：預(yù)計(jì)2006年4月底選房25%4300元/平米CBD中央廣場(chǎng)地段：長江西路369號(hào)（合肥一中旁）規(guī)模：13.6萬平米發(fā)售時(shí)間：2005年1月（寫字樓部分）20%5800元/平米香港廣場(chǎng)地段：淮河路288號(hào)（市府廣場(chǎng)對(duì)面）規(guī)模：4.4萬平米發(fā)售時(shí)間：2005年1月20%6300元/平米間接競(jìng)爭(zhēng)20%中環(huán)國際廣場(chǎng)地段：勝利路與臨泉路交匯處規(guī)模：2.3萬平米發(fā)售時(shí)間：2005年4月20%4600元/平米參考競(jìng)爭(zhēng)15%環(huán)球廣場(chǎng)地段：馬鞍山路和屯溪路交匯處規(guī)模：9萬平米發(fā)售時(shí)間：2005年3月15%4600元/平米23比準(zhǔn)均價(jià)價(jià)測(cè)算樓盤名稱銷售價(jià)格對(duì)比得分比準(zhǔn)均價(jià)

權(quán)重權(quán)重均價(jià)恒豐國際廣場(chǎng)4300元/平米1.05451525%1128.75CBD中央廣場(chǎng)5800元/平米1.08626420%1252.8香港廣場(chǎng)6300元/平米0.98617420%1234.8中環(huán)國際廣場(chǎng)4600元/平米0.97446220%892.4環(huán)球廣場(chǎng)4600元/平米0.99455415%683.15211.8524地理位置（45%）環(huán)境35%升值前瞻生活氣氛商業(yè)氣氛人文氣氛自然環(huán)境（噪音）治安狀況區(qū)域印象交通7%車行、管制公共交通離城市中心距離樓盤本體素質(zhì)41%）規(guī)模（顯示配套、空間、發(fā)展商實(shí)力、升值潛力及社會(huì)影響力）、總戶數(shù)

平面設(shè)計(jì)（實(shí)用、有新意、朝向、通風(fēng)、采光、每梯幾戶、是否為當(dāng)前流行戶型）

設(shè)備(電梯、智能化、直飲水、中央熱水、消防)

裝修(地面、廚、衛(wèi)、門窗)

外觀（大堂、會(huì)所）

景觀

車位

層高（空間感、梁、柱）

實(shí)用率

物業(yè)管理（8%）品牌

收費(fèi)

質(zhì)量（4%）承建商（防水處理）

發(fā)展商

工程形象進(jìn)度2%）目前進(jìn)度、入伙時(shí)間

影響因素合計(jì)

比準(zhǔn)打分分指標(biāo)體體系25比準(zhǔn)均價(jià)價(jià)確定核算方式式:加加權(quán)平均均法5212元/平平米26確定比準(zhǔn)準(zhǔn)均價(jià)區(qū)區(qū)間---根根據(jù)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)值為均均價(jià)5000的的寫字樓樓的均價(jià)價(jià)敏感區(qū)區(qū)間=200元元/平方方米【5012，5412】】27市場(chǎng)自然升升值市場(chǎng)同期項(xiàng)項(xiàng)目比較客戶投資收收益項(xiàng)目開發(fā)成成本營銷溢價(jià)市場(chǎng)現(xiàn)有租金水水平：45元/平方方米.月租金年增長長率：8%則2007年底租金金水平：605元/平方米.年投資回報(bào)一般投資客客戶預(yù)期寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)投資回報(bào)報(bào)率：10%-12%收益回算售售價(jià)5040~6050元/平方米28市場(chǎng)自然升升值市場(chǎng)同期項(xiàng)項(xiàng)目比較客戶投資收收益項(xiàng)目開發(fā)成成本營銷溢價(jià)成本現(xiàn)有土地成成本水平：：取值300萬元/畝（樓面面625元元/平方米米）建安及配套套綜合成本本水平：2030元元/平方米米管理、財(cái)務(wù)務(wù)成本：土土地及建安安成本的9％單位成本小小計(jì)＝（2030＋625）×1.09＝2895元元/平方米米收益一般寫字樓樓項(xiàng)目開發(fā)發(fā)預(yù)期毛收收益率：35%-40%成本法計(jì)算算售價(jià)4450~4825元/平方米29財(cái)

富廣廣

場(chǎng)二二

期項(xiàng)項(xiàng)

目?jī)r(jià)價(jià)

格測(cè)測(cè)

算建建

議4700480049005000510052005300540055005600市場(chǎng)自然然升值市場(chǎng)同期期項(xiàng)目比比較客戶投投資收收益目標(biāo)均價(jià)測(cè)算項(xiàng)目開開發(fā)成成本44004500460057005800590060005100~5400元/平方米30營銷可可能提提升的的溢價(jià)價(jià)空間間市場(chǎng)自自然升升值市場(chǎng)同同期項(xiàng)項(xiàng)目比比較客戶投投資收收益項(xiàng)目開開發(fā)成成本營銷溢溢價(jià)形象/展示示溢價(jià)價(jià)產(chǎn)品溢溢價(jià)開盤前前額外外優(yōu)惠惠開盤抽抽獎(jiǎng)老客戶戶營銷銷優(yōu)惠惠客戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介紹紹一期實(shí)實(shí)景展展示大堂展展示形象3D展展示等等BA+溢價(jià)1％溢價(jià)1％31目標(biāo)均均價(jià)區(qū)區(qū)間確確定目標(biāo)均均價(jià)測(cè)測(cè)算區(qū)區(qū)間＝＝【5100，5400】】目標(biāo)均價(jià)區(qū)區(qū)間＝＝目標(biāo)均均價(jià)測(cè)測(cè)算區(qū)區(qū)間＋＋必殺殺技組組合溢溢價(jià)+形形象/展示示溢價(jià)價(jià)＝【5100＋5100×1%＋5100×1％；5400＋＋5400×1%＋＋5400×1％】】＝【5202，5508】】32價(jià)格策略建議模式：：開盤及隨后后一個(gè)月的的強(qiáng)銷期采采用方向二二，之后調(diào)調(diào)整為方向向三方向一高形象、高價(jià)格、低速度——風(fēng)險(xiǎn)模式方向二高形象、低價(jià)格、高速度——利潤損失方向三高形象、中價(jià)格、中速度——折中方案項(xiàng)目營銷特特征：體量量較大、先先速度后兼兼顧利潤、、建立品牌牌形象33內(nèi)部調(diào)差的的制定項(xiàng)目四至分分析戶型立體分分布圖調(diào)差考慮的的因素極差制定參參考依據(jù)內(nèi)部朝向調(diào)調(diào)差內(nèi)部垂直調(diào)調(diào)差34西東東項(xiàng)目具有較較大的景觀觀價(jià)值可挖挖掘南側(cè)：：臨合肥名名盤－－高高檔住宅栢栢景灣，小小高層。西側(cè)：：鄰廬陽區(qū)區(qū)政府辦公公大樓，其其余為多層層住宅。東側(cè)：：全部是多多層住宅。。北側(cè)：：全部是住住宅，本項(xiàng)項(xiàng)目二期的的一至三層層商業(yè)單邊邊商業(yè)街。。北南南35二期期A棟棟————12層層部部分分1層層2層層3層層4層層5~12層層36二期期A棟棟————16層層部部分分1層層2層層3層層4層層5~12層層13層層14~16層層37二期期B棟棟1層層2層層3層層4層層5層層15~17層層18~21層層38調(diào)差差考考慮慮的的因因素素123從景景觀觀、、噪噪音音、、朝朝向向等等因因素素綜綜合合考考察察打打分分；；由于于本本項(xiàng)項(xiàng)目目各各單單位位結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)上上無無特特別別差差異異，，因因此此不不用用過過多多考考慮慮結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)影影響響；；垂直直方方向向調(diào)調(diào)差差主主要要考考慮慮低低、、中中、、高高層層價(jià)價(jià)格格分分布布合合理理，，分分別別與與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手低低、、中中、、高高層層售售價(jià)價(jià)相相匹匹配配。。39水平、、垂直直極差差制定定參考考依據(jù)據(jù)---周邊邊高層層樓體體較少少，唯唯項(xiàng)目目南面面被柏柏景灣灣遮擋擋，故故此若若干單元存存有層層差較較大的的現(xiàn)象象；---樓層層越高高，景景觀差差別越越小，，層差差值也也相當(dāng)當(dāng)應(yīng)減減小。。---周邊邊高層層寫字字樓極極為有有限，，不同同方向向的景景觀及及視野野差別別極大，水水平差差也表表現(xiàn)為為較大大值。。層差水平差差40水平調(diào)調(diào)差結(jié)結(jié)果———A棟樓樓序號(hào)12345678910111213144~12層01001901901901901008060-210-190-170-80-8013~16層0100190190-8041A棟4層~12層123456789111013121410019010080600-80-80-170-190-21019019019042A棟13~16層123451001900-8019043水平調(diào)調(diào)差結(jié)結(jié)果———B棟樓樓序號(hào)1234567891011124~14層020406080-180-200-220-2408060-8015、17、19層0204060160-180-200-220-240140-8016、18、20、21層0204060160-180-200-220-240140-8044B棟4~14層層123459876101112020406080-240-220-200-1808060-8045B棟15、、17、19層層12345987610110204060160140-80-240-220-200-18046B棟16、、18、20、、21層1234598761011-240-220-200-1800204060-8016014047垂直調(diào)調(diào)差結(jié)結(jié)果———A棟樓樓4~10樓10~11樓11~16樓30元/層200元/層50元/層南面北面4~5樓5~6樓6~16樓30元/層150元/層50元/層額外跳跳差有空中花園的樓層(5、7、9、11、13、15)100元48垂直調(diào)調(diào)差結(jié)結(jié)果———B棟樓樓4~10樓10~11樓11~21樓30元/層200元/層50元/層南面北面4~5樓5~6樓6~21樓30元/層150元/層50元/層額外跳跳差有空中花園的樓層(15、17、19)電梯轉(zhuǎn)換層100元100元49THEEND509、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:37:5103:37:5103:371/5/20233:37:51AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:37:5103:37Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:37:5103:37:5103:37Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:37:5103:37:51January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20233:37:51上上午午03:37:511月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:37上上午1月-2303:37January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/53:37:5103:37:5105January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。3:37:51上午3:37上上午03:37:511月-239、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。03:37:5103:37:5103:371/5/20233:37:51AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2303:37:5103:37Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。03:37:5103:37:5103:37Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2303:37:5103:37:51January5,202314、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20233:37:51上午午03:37:511月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月233:37上上午午1月月-2303:37January5,202316、少年十五二二十時(shí)，步行行奪得