上海高端住宅和服務公寓目標客戶群體調研報告

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上海高端住宅和服務公寓－－目標客戶群體調研報告2011年7月25日目錄一、調查過程描述1．調查時間……………………12．樣本甄選原則及樣本配額完成情況………………………13．受訪對象的社會屬性及特征………………1（1）受訪者性別特征…………………………1（2）受訪者年齡特征…………………………2（3）受訪者出生區(qū)域、工作區(qū)域及常住區(qū)域………………2（4）受訪者教育特征…………………………4（5）受訪者從事行業(yè)及職位…………………4（6）受訪者婚姻狀況及家庭構成（同住人員）……………5（7）受訪者家庭年總收入（稅后）…………………………6（8）受訪者家庭轎車擁有情況………………6（9）受訪者的家庭背景………………………6（10）受訪者的財富能級……………………..7二、訪談內容分析（一）不同類型客戶的主要生活方式與價值觀分析………………………..71．消費習慣分析………………7（1）購物習慣………………………..……….7（2）餐飲習慣…………………7（3）社交娛樂習慣……………………………82．家庭生活情況分析…………………………83．投資觀念與心得（尤其是房地產投資理念）……………94．生活觀念分析………………9（二）不同客戶的居住體驗1．現(xiàn)有住房情況………………

91.1目前居住區(qū)域………………

91.2購房用途……………………

91.3購房考慮因素………………

101.4房屋類型、面積、戶型……………………

101.5居住滿意度分析……………………………

102．未來購房需求………………

112.1未來購房目的………………

112.2未來購房考慮因素（關鍵因素）…………………………

112.3可能考慮的區(qū)域……………………………

122.4房屋類型……………………

12（三）不同客戶的區(qū)域認知………………….12（1）閘北區(qū)認知………………

12（2）蘇河灣認知………………

13（3）大悅城認知………………

13（四）不同客戶對中糧品牌的認知..…………………………13（五）不同客戶對蘇河灣未來規(guī)劃的認知與偏好………….

141．看到蘇河灣規(guī)劃后對地塊的新認知………………………142．對大悅城項目的接受和抗拒因素…………………………

143．對項目內的酒店配套和品牌的偏好………………………

154．對項目內產品氣質的看法、對排布方式的偏好、對項目整體立面的偏好……………

155．對該區(qū)域在建設高層的高檔住宅/服務公寓方面的優(yōu)勢和劣勢的看法…………………156．希望有哪些軟性服務………………………167．對大悅城生活方式的定位…………………

173（六）不同財富能級客戶對大悅城項目的購買偏好分析…………………

171．低財富能級客戶的購買偏好.……………172．高財富能級客戶的購買偏好.…………….19三、調研結論1．目前市場上客戶自住、投資的主要需求和特點………………………..202．大悅城項目的獨特優(yōu)勢和不足…………………………..203．大悅城項目潛在客戶的基本需求………………………..20四、建議1．目標群體定位………………………..…….202．如何利用項目優(yōu)勢，推廣大悅城項目在全國潛在客戶中的知名度和美譽度…..…….21附錄一：已購樓盤名稱及地址…..………..…………………

22附錄二：受訪者名單…………………..……..

234為深入了解上海市、江蘇省、浙江省及其他省份高端客戶對上海高端住宅和服務公寓，及對大悅城項目的看法，本公司圍繞核心問題，運用訪談法在上海、江蘇、浙江等地共選取40位受訪者，進行深入訪談，另有4位受訪者為中糧自行約訪，故樣本總量計44位?，F(xiàn)根據訪談過程和訪談資料進入詳細分析。具體報告如下：

一、調查過程描述1．調查時間。整個項目訪談起始時間為6月10日（為本公司起始時間，不包括中糧4份訪談的時間），至7月17日所有訪談結束，整個過程耗時47天。就單個客戶訪談來說，平均每個客戶訪談時間約為60分鐘，訪談深入，受訪者對問題的回答較為充分。

2．樣本甄選原則及樣本配額完成情況。本次訪談挑選樣本的主要條件包括：（1）家庭年總收入（稅后）在150萬元以上；（2）高端職業(yè)群體，如私營企業(yè)主、跨國公司高層管理人員、海外生活閱歷者、文體娛樂行業(yè)管理者等；（3）5年內曾購買住宅或服務公寓，且目前單價在5萬/平米以上或總價在1000萬元以上；或者在未來3~5年內擬購買高端住宅或服務公寓的客戶。（4）當前工作區(qū)域為上海市、江蘇省和浙江省等地域。其中（1）、（2）為訪談基本條件；（3）（4）為樣本配額依據。具體樣本配額及實際完成情況如下：類別區(qū)域劃分（戶籍地）計劃樣本數實際完成樣本數已購高端住宅者本地10份16份10份16份外地浙江2份2份江蘇2份2份其他省市2份2份（廣東，哈爾濱）已購高端服務公寓者本地10份16份8份14份外地浙江2份2份江蘇2份2份其他省市2份2份（廣東、香港）擬購高端住宅/服務公寓者本地4份8份（4份住宅、4份服務式公寓）6份10份（6份住宅、4份服務式公寓）外地浙江2份3份江蘇1份1份其他省市1份/另外，中糧公司也訪問了四位已購高端住宅的客戶，其中上海本地1位，來自湖北、加拿大、香港的客戶各1位，即最終完成樣本44份。其中已購高端住宅樣本20份，已購服務公寓樣本14份，擬購高端住宅樣本6份，擬購服務式公寓樣本4份。總體來看，采訪樣本基本符合配額要求，具有較高的針對性。

3．受訪對象的社會屬性及特征。（1）受訪者性別特征。在44位受訪者中，女性人數僅4位，男性人數為40位，表明在家庭房地產購買行為中男性占據主導地位。1（2）受訪者年齡特征。44位受訪者中，年齡最小者為32歲，最大者為55歲，其中年齡在32~39歲之間的共有8人；40~49歲之間的共有23人，超過總訪問人數的一半；50~55歲之間的共有13人（圖1）。平均年齡為45歲，大部分受訪者還處于事業(yè)的上升期，會繼續(xù)發(fā)展其事業(yè)。（3）受訪者出生區(qū)域、工作區(qū)域及常住區(qū)域。出生區(qū)域方面，上海本地樣本實際完成26人（包括羅小姐，雖為加拿大戶籍，但出生于上海）；浙江省樣本實際完成7人；江蘇省樣本實際完成5人；其它省市樣本實際完成6人，包括廣東省2人，湖北省1人，黑龍江省1人，香港2人。（圖2）在總受訪者44人中，有31人的主要工作區(qū)域在上海（分布在上海市各個市區(qū)），有12人的主要工作區(qū)域同時在上海和江蘇、浙江等地，有1人是全職太太（羅小姐）。（圖3）即除全職太太外，余下受訪者都會在上海工作。從常住區(qū)域來看，來自上海（戶籍地）的25受訪者中常住徐匯區(qū)9人、浦東新區(qū)4人、長寧區(qū)4人、閔行區(qū)3人、黃浦區(qū)2人、寶山區(qū)1人、靜安區(qū)1人、楊浦區(qū)1人、閘北區(qū)1人、青浦區(qū)1人，其中2人在徐匯區(qū)和閔行區(qū)輪流??；來自江蘇的5位受訪者都在上海常住，其中2人同時還在常州、蘇州居住；來自浙江的7位受訪者僅有1人常住上海，1人同時常住寧波和上海，2人常住杭州，2人常住寧波，1人常住海寧；來自其它省份的7位受訪者均常住上海，徐匯區(qū)2人、靜安區(qū)2人、長寧區(qū)1人，虹口區(qū)1人，浦東新區(qū)1人。（圖4）年齡（圖1）23（4）受訪者教育特征。總體上來說，44位受訪者的教育程度都非常高，有40位受訪者受過大學?？苹蛞陨铣潭鹊奈幕逃?，另外4位也具有高中文化程度（圖5），考慮到這四位受訪者的年齡（分別46,50,51,52），相比同齡人而言，其教育程度也是較高的。（5）受訪者從事行業(yè)及職位。44位受訪者從事的行業(yè)相當廣泛，包括制造業(yè)、建筑業(yè)、電子、化工、投資/貿易、廣告/傳媒、咨詢、餐飲、金融等多種行業(yè)（圖6），囊括了資金密集型和人力資源密集型兩種類型。他們從事相關行業(yè)的原因一部分主要跟大學時所學專業(yè)有關，另外一部分人主要和家族繼承有關。另外，部分受訪者同時從事、投資了多種行業(yè)。從職位來看，44位受訪者中有26人擔任企業(yè)或公司的總經理，6人擔任董事長，3人擔任副總經理，2人擔任總裁，其它人員也分別擔任公司或企業(yè)的高層管理人或者是所有者（圖7）。除羅小姐（全職太太）以外，43位受訪者中僅3人為打工者（職業(yè)經理人），其余40位都是公司的決策層。4（6）受訪者婚姻狀況及家庭構成（同住人員）。所有44位受訪者中，有42位是已婚，僅1人未婚，有1人離婚（現(xiàn)獨居）。從受訪者的家庭結構來看（以同住人員劃分）主要包括三種類型，最主要的是核心家庭（即父母同未成年子女共居），共有23位；其次是擴大家庭（即父母同已婚子女共同居住，一般包含三代人），共有11位；再次是空巢家庭（即由于子女成年后，不再同父母居住），此類家庭共有8位；還有2位受訪者沒有被歸入上述三種類型，其中一位是離婚后獨居，一位未婚獨居。（圖8）5（7）受訪者家庭年總收入（稅后）。根據本次調研的甄別條件，要求受訪者家庭年總收入（稅后）要在150萬元以上，在實際訪談過程中，共有21位受訪者家庭年總收入的超過300萬元，接近總數的一半；有10位受訪者的家庭年總收入在251萬~300萬之間，接近總數的四分之一；有5位受訪者的家庭年總收入在201萬~250萬之間；其余8位受訪者家庭年總收入在151萬~200萬之間。考慮到家庭收入是敏感性問題，受訪者在實際回答過程中會有所隱瞞，因而受訪者的實際家庭年總收入可能要更高一些。結合受訪者的年齡特征來看，40-49歲受訪者的家庭總收入最高，稅后總收入在300萬元以上的達到13位，接近本組總人數的六成；32-39歲以及50-55歲兩個年齡段的受訪者家庭年總收入在300萬元以上的比例不到四成。（圖9）（8）受訪者家庭轎車擁有情況。從被訪者私人轎車擁有率來看，所有家庭都至少有一輛私人轎車。僅有6位受訪者擁有一輛轎車，其余38位受訪者都擁有2輛及以上轎車（31位受訪者擁有2輛轎車，還有7位受訪者擁有3輛或以上的轎車）（圖10）。從私人汽車的配備來看，有2輛轎車及以上的家庭，一般都是丈夫和妻子各人一輛。從汽車的品牌來看，44位受訪者擁有的大多為名貴品牌，如蘭博基尼、賓利、勞斯萊斯、保時捷、凱迪拉克、雷克薩斯（凌志）等，比較普遍的是奔馳、寶馬和奧迪等。（9）受訪者的家庭背景。受訪者的家庭背景主要可以粗分為三種類型。第一：家族企業(yè)繼承，這種類型比例不多，主要是40歲以下的受訪者。第二，獨立創(chuàng)業(yè)，完全白手起家，即受訪者在創(chuàng)業(yè)過程中，沒有或極少受到父母的幫助，通過自己大學學習的專業(yè)或對市場行情的把握，完全靠自己積累，這類受訪者大多是從投資實業(yè)起家的，占有一定比例。第三，合伙創(chuàng)業(yè)，這類受訪者一般先在大公司工作，積累了一定的人脈和資本，之后同朋友一起合作創(chuàng)業(yè)，這種類型的受訪者所占比例最多。家庭轎車擁有數（圖10）6（10）受訪者的的財富能級級。根據項目設設計，家庭庭資產在5億元及以上上者的被定定義為高財財富能級，，5億元以下者者定義為低低財富能級級。根據實際訪訪談結果財財富能級高高者共有10位，其中上上海4位，江蘇2位、浙江1位，香港1位，加拿大大籍1位（久居上上海）和湖湖北1位（久居上上海），其中年齡在在40-49歲之間的5人，50-55歲之間3人，32-39歲之間2人（圖11）。財富能能級低者為為34位。二、訪談內內容分析（一）不同同類型客戶戶的主要生生活方式與與價值觀分分析1．消費習慣慣分析。（1）購物習慣慣。受訪者在購購物方面有有以下特點點：第一，購物物場所一般般均為當地地中高檔商商場，如上海南京京西路恒隆隆廣場、久久光百貨；；徐家匯港港匯廣場、、東方商廈廈；淮海路路香港廣場場；浦東八八佰伴等消消費場所，，杭州的杭杭州大廈等等。第二，大部分受訪訪者有較為為明顯的品品牌偏好，，尤其是涉涉及商務活活動時，如Armani、Boss、Burberry等，他們認為所所選擇的品品牌要符合合個人的身身份和地位位。只有少數數受訪者對對品牌不是是十分講究究。第三，大多多數受訪者者都有海外外購物經歷歷，由于大多多數受訪者者每年都有有出境機會會，他們在在海外旅游游或出差時時，也會在在當地購買買一些商品品，也有不不少受訪者者專門去香香港和日本本購物。第四，男性性受訪者一一般很少獨獨立去購買買衣物，而而主要是陪陪太太一起起購物，并并由太太決決定購買，，或者完全全交由太太太決定購買買什么服飾飾。從消費者年年齡上來看看，年紀較較輕的受訪訪者（32-39歲）精力充充沛，購物物地點多樣樣化，各大大商場均有有所涉及。。年長者（（40-55歲）購物機機會相對不不多，地點點也較為局局限。從來源地來來看，上海海本地受訪訪者購物場場所較多，，而外地（（江浙等））受訪者由由于對上海海商圈不是是特別熟悉悉，往往只只選擇知名名的商圈如如徐家匯、、靜安寺等等場所購物物。受訪者艾先先生（36歲，杭州））——“像我有時候候大大咧咧咧的，有些些衣服就不不能穿，像像CK、VERSACE、ZEGNA這種穿不來來的，我不不太喜歡穿穿西裝打領領帶，穿的的很正經也也不舒服，，除非是正正式場合，，需要開會會了，其他他時間就穿穿的舒服點點最重要……我很少去逛逛商店，一一般都是老老婆幫我買買的，除非非我實在沒沒事請，順順便逛，我我逛一次可可以把一年年的衣服都都買好，春春夏秋冬的的都買好。?！保?）餐飲習慣慣。受訪者外出出就餐分為為兩個方面面，即隨家家人一起外外出就餐和和商務應酬酬。在同家人一一起外出用用餐時，較較為隨意，不會專門門挑選高檔檔酒店或會會所，一般般會挑選一一些較有特特色的餐廳廳或酒店，，口味也時時常變化，，不同風格格的菜品均均會嘗試，，如日本料料理、7粵菜等；而在商務應應酬過程中中，則特別別講究。一般會依依據客戶身身份及口味味來挑選星星級酒店、、高檔會所所和高等特特色餐廳（（如海鮮酒酒樓、宮廷廷菜），他們認為餐餐飲場所及及菜式都能能夠反映個個人及企業(yè)業(yè)的形象特特征，對待待客人要講講究品位。從年齡人上上來看，年年輕（32-39歲）受訪者者家庭外出出用餐較多多，也更加加追求特色色，一般依依家人口味味選擇用餐餐場所。年年長（40歲及以上））受訪者家家庭外出用用餐相對較較少一些，，認為在外外面用餐比比較油膩，，對健康不不利，跟客客戶用餐時時也比較注注重健康，，另外，他他們對私密密性要求較較高。從來源地看看，本地受受訪者通常常對上海各各種特色餐餐廳都較為為熟悉，選選擇范圍較較廣；外地地（江浙等等）受訪者者往往同客客戶用餐時時，會選擇擇滬上一些些知名的酒酒店或餐廳廳，如皇朝朝、帕蘭朵朵等。受訪者林先先生（45歲，上海））——“我對餐飲方方面的要求求是就餐環(huán)環(huán)境要安靜靜，菜式豐豐富，檔次次高，私密密性好一點點的，類似似于高檔會會所型的或或者是高星星級酒店餐餐飲等，因因為我這里里應酬相對對較多，談談生意免不不了要請客客戶吃吃飯飯什么的，，檔次低的的飯店我請請了也挺沒沒面子的。。”（3）社交娛樂樂習慣。受訪者的社社交娛樂習習慣也包括括兩個方面面，其一是是運動，其其二是休閑閑娛樂。在運動方面面，每位受受訪者都意意識到運動動對身體健健康有利，，但由于工工作和時間間關系，不不是所有受受訪者都能能保持良好好的鍛煉習習慣。相對來說年年輕（32-39歲）受訪者者能夠保持持每個星期期2-3次的體育鍛鍛煉，其中中不少受訪訪者還聘請請了私人健健身教練，，其主要鍛鍛煉方式一一般是運動動量較大的的運動，如如游泳、打打羽毛球、、壁球等，，一般以個個人健身為為主，少數數情況下會會陪客戶打打高爾夫球球。而年長（40歲以上）受受訪者的運運動頻率明明顯要比年年輕者低，，其運動的的目的和方方式也有所所變化，一一般依陪同同客戶為主主，主要是打打高爾夫球球；個人鍛鍛煉的機會會較少，一一般以游泳泳為主；只只有少數人人聘請了私私人教練。。在休閑娛樂樂方面，一一般以陪同同客戶和朋朋友為主，但是機會會并不多，，休閑方式式也比較單單一，例如如品酒（紅紅酒、啤酒酒）、品茶茶、旅游度度假、私人人party等。這可能能也與受訪訪者工作較較為忙碌有有關。受訪者朱先先生（51歲，寧波））——“家里有一些些健身器材材。平時工工作較忙沒沒有專門的的健身只是是有空時會會自己鍛煉煉身體如打打打乒乓。。陪客戶時時也會打打打橋牌或是是高爾夫。?！?．家庭生活活情況分析析。絕大部分受受訪者都為為了使自己己的事業(yè)更更好而忙碌碌，應酬多多，陪伴家家人的時間間非常少，，但是他們們又非常希希望能夠多多抽出一些些時間來陪陪伴家人。。相對于工工作日，他他們在周末末、節(jié)假日日同家人相相聚的時間間更多一些些，但也要要看工作安安排。一般般而言，他他們每年都都會陪同愛愛人和子女女（未成年年）出國旅旅游若干次次；短期的的話，則選選擇周邊自自駕出游。。年輕者處處于事業(yè)的的上升期，，陪伴家人人的時間最最少。而父父母已經年年長的受訪訪者，大多多會在有空空的時候選選擇陪伴父父母?？傮w上，所所有受訪者者都非常注注重家庭（（這一點在在生活理念念中也有所所體現(xiàn)），，但是更多多受到事業(yè)業(yè)的約束、、因事業(yè)仍仍處上升期期而難以兼兼顧。受訪者靳先先生（40歲，廣州））——“由于工作比比較忙的關關系，我經經常應酬好好回家，家家人都睡著著了，第二二天我有可可能還在睡睡夢中，太太太、孩子子就出門了了，最多也也就是一些些國定假日日或者是逢逢年過節(jié)的的時候有點點空陪他們們出去旅游游?！?3．投資觀念念與心得（（尤其是房房地產投資資理念）。。除了經營公公司業(yè)務之之外，絕大大多數受訪訪者都有較較為明顯的的投資意識識，會進行行不同領域域、多方面面、分散風風險的投資資。他們對于房房產投資的的觀點也基基本相同，，第一：由由于地皮的的不可再生生性（稀缺缺性），地地價將會越越來越貴，，即使政府府出面調控控，地價也也不會下降降；第二，，不動產投投資穩(wěn)定、、風險較低低，且能保保值；不像像金融投資資（如股票票、期貨等等）風險較較大。第三三，在選擇擇房產方面面，他們都都非常注重重地段、環(huán)環(huán)境及性價價比。在不同年齡齡層次方面面，40歲以下受訪訪者除了房房產以外，，還有一部部分人涉足足股票，但但一般做長長線。40-49歲受訪者，，除了房產產以外，還還有一部分分人喜歡收收藏（如名名表、紅酒酒、古董等等），也會會拿出一部部分錢做股股票，但是是一般都是是拿給家人人做（主要要是妻子））或委托朋朋友做；50歲以上受訪訪者則堅信信房產投資資的穩(wěn)定性性，對金融融投資有較較強的抵觸觸情緒，認認為風險太太大。總體來說受受訪者們講講求投資回回報率、對對大宗金額額物業(yè)投資資都是非常常謹慎的。。40歲以下受訪訪者相較于于40歲以上的受受訪者投資資金融方面面更多、更更愿意承擔擔風險，40歲以上的受受訪者則相相對保守。。受訪者黃先先生（55歲，上海））——“平時也會做做點股票，，不放在一一個籃子里里，分散投投資。在我我現(xiàn)在看來來最穩(wěn)的還還是投資房房子，畢竟竟有政府撐撐腰，一定定不會輸的的。”4．生活觀念念分析。在生活方面面，受傳統(tǒng)統(tǒng)思想的影影響，每位位受訪者都都非常強調調對家的感感情和義務務，主張男人人是家庭的的頂梁柱，，為家人創(chuàng)創(chuàng)造優(yōu)越的的生活條件件是他們應應盡的義務務，同時家家人開心，，他們也就開心了了。此外，他們們還非常注注重生活的的其他方面面，如生活活品質、健健康、養(yǎng)生生、享受等等。在不同年齡齡層的人有有明顯的不不同，年輕輕者（32-39歲）由于子子女尚小，，負擔較輕輕，更加注注重生活品品質；40-49歲由于子女女正在步入入成年，需需要為他們們謀劃事業(yè)業(yè)和家庭，，因此希望望能為子女女創(chuàng)造更好好的生活條條件；年長長者（50歲及以上）），由于子子女已經成成年，且都都有了自己己的事業(yè)，，因此更加加注重自身身健康，養(yǎng)養(yǎng)生和享受受生活。受訪者胡先先生（51歲，上海））——“我是個崇尚尚簡單的人人，生活也也好，工作作也好。作作為一個男男人，如果果自己有能能力的話，，總歸希望望自己的家家人能過上上更加優(yōu)越越的生活，，這是一種種責任和義義務?！保ǘ┎煌蛻舻木泳幼◇w驗1．現(xiàn)有住房房情況：1.1目前居住區(qū)區(qū)域。見《一、調查過過程描述》的《3．受訪對象象的社會屬屬性及特征征》下《（3）受訪者出出生區(qū)域、、工作區(qū)域域及常住區(qū)區(qū)域》部分。從受訪者居居住的樓盤盤來看，都都是當地一一些高檔住住宅樓盤或或別墅項目目。1.2購房用途。。所有受訪者者都表示當當初購買目目前居住區(qū)區(qū)域住宅的的目的都是是為了滿足足自住需求求，同時也也有幾位受受訪者表示示由于房產產本身的商商品屬性，，因而也帶帶有投資目目的。91.3購房考慮因因素。購買當前住住宅的影響響因素有很很多，主要要包括以下下幾個方面面：第一，，地段；第第二，周邊邊環(huán)境與配配套；第三三，離工作作地點距離離；第四，，樓盤知名名度；第五五，房型等等都在考慮慮之列。本地人和外外地人在購購買當前住住宅時，考考慮因素有有明顯不同同。上海本地受受訪者購買買住宅時偏偏好市中心心地段，認認為居住區(qū)區(qū)域也是身身份的一種種象征。同同時，子女女就學便利利與否也是是他們購買買住房的重重要影響因因素，如：他們們選擇在徐徐匯區(qū)購買買住宅很重重要的一個個原因是徐徐匯區(qū)擁有有多所市重重點中學；；另外，徐徐匯區(qū)還集集中市內多多家三甲醫(yī)醫(yī)院，就醫(yī)醫(yī)便利也是是他們的考考慮因素之之一。相比較而言言，外地受受訪者（江江浙等地）），更加注注重交通便便利性與離離工作、辦辦事地點的的距離。受訪者董先先生（46歲，香港））——“因為我比較較喜歡這里里的地段，，周邊很繁繁華，購物物很方便，，離我公司司也很近……那里地段好好呀，離南南京西路那那么近，上上海最貴的的地方就是是靜安區(qū)的的房子了，，那里交通通也很方便便，門口就就是南京西西路，坐車車也很方便便，有很多多條公交線線路，地鐵鐵也不遠，，周邊的配配套也不錯錯。”1.4房屋類型、、面積、戶戶型。受訪者當前前住宅類型型以大面積積高層住宅宅為主（共有37戶，其中有有一戶小高高層住戶）），面積一一般在150-350平米之間，，最小一戶戶的面積為為120平米；面積積在170平米以下的的房型多以以三房兩廳廳兩衛(wèi)為主主，面積在在180平米以上的的房型多以以四房兩廳廳兩衛(wèi)（三三衛(wèi)）為主主。另外，有5位受訪者當當前住宅為為別墅，面面積都在300平米以上。。其中，2位是輪流居居住于市區(qū)區(qū)的高層住住宅和郊區(qū)區(qū)的別墅，，還有1位則是在兩兩處別墅間間輪流住。。有1位受訪者當當前住宅為為多層復式式結構，面面積在113平米，房型型是四房兩兩廳兩衛(wèi)。。只有1位是居住在在服務公寓寓里，相對對來說服務務公寓的面面積較小，，只有100平米左右，，兩房兩廳廳結構（圖圖12）。從居住格局局來看，房房型和面積積大小體現(xiàn)現(xiàn)了受訪者者對住房空空間和私密密性的有非非常高的要要求。1.5居住滿意度度分析。高層住宅受受訪者的住住宅大多地地處市中心心地段，交交通便利，，周邊配套套（超市、、醫(yī)院、學學校等）齊齊全，物業(yè)業(yè)管理專業(yè)業(yè)，小區(qū)整整體規(guī)劃合合理等等，，他們對這這些因素都都非常滿意意，還有部部分受訪者者看中當前前住宅的升升值空間，，認為有投投資前景、、升值潛力力。主要不不滿意的方方面主要集集中在，個個別小區(qū)的的房型不是是很正；靠靠近人車集集中地交通通出行塞車車嚴重（如如天鑰橋路路）；附近近場館有重重大活動時時（如上海海體育場舉舉辦演唱會會），產生生的噪音較較大，10影響休息；；還有少數數受訪者對對小區(qū)內物物業(yè)保安不不專業(yè)以及及小區(qū)內沒沒有游泳池池、網球場場等表示不不滿。別墅住戶對居居住空間的舒舒適性和私密密性有較高的的滿意度，不不滿意因素較較少，基本集集中于距離市市中心的距離離相對較遠、、車程上需花花費一定時間間，出門購物物較不方便等等。服務公寓住戶戶主要對公寓寓提供的高質質量服務以及及房屋的建筑筑風格、裝修修設計等非常常滿意，沒有有不滿意因素素?？傮w上來說，，受訪者對當當前住宅的滿滿意度都比較較高。2．未來購房需需求2.1未來購房目的的。部分受訪者明明確表示未來來會在上海購購房，但購房目的在在不同區(qū)域、、年齡的受訪訪者方面有明明顯差異。上海本地受訪訪者絕大多數數都表示未來來購房會以長長期投資（出出租）為主要要目的；也有有幾位受訪者者表示是以改改善當前居住住環(huán)境為首要要目的，但也也不排除長期期投資的目的的；個別財富富能級高的受受訪者則是以以長期持有收收藏、資產配配置為主要目目的，并作為為自己居住使使用。江蘇5位受訪者未來來購房的投資資傾向不明顯顯，他們來上上海購房首要要目的是打算算長期持有，，為子女未來來在上海發(fā)展展打下基礎，，其次才是投投資出租。浙江的7位受訪者其購購房意愿的不不確定因素較較多，如公司司業(yè)務發(fā)展方方向（如：是是否向上海轉轉移等）、國國家出臺的限限購政策等，，如果購買的的話，主要還還是以投資為為主。其它省市的7位受訪者，其其購房意愿主主要是以長期期投資為主，，出租，等升升值以后再出出手，或留給給子女做婚房房；有一位表表示是長期持持有為目的，，純粹的個人人占有（謝先先生）。從年齡上來看看，年輕者暫暫時不需要為為子女打算，，因而其購房房主要是長期期投資（出租租為主），而而有子女即將將步入成年的的受訪者，則則更多的選擇擇長期持有，，為子女未來來發(fā)展考慮。。另外，擬購服服務公寓的受受訪者，大多多以長期投資資、收取租金金為目的，而而擬購住宅的的受訪者主要要以改善目前前居住環(huán)境、、長期持有收收藏、資產配配置幾類為主主。受訪者劉女士士（43歲，哈爾濱））——“住宅的話考慮慮過多層，但但別墅現(xiàn)在還還不能考慮，，因為別墅位位置比較偏遠遠，離市區(qū)比比較遠?？紤]慮多層，面積積比較大一點點的那種。因因為將來孩子子可能要過來來。投資的話話除了住宅，，也可以考慮慮服務公寓。。”2.2未來購房考慮慮因素（關鍵鍵因素）。大部分受訪者者其主要購房房目的是長期期投資，而房房產投資涉及及的金額巨大大，因而幾乎乎所有受訪者者在房產投資資時都非常謹謹慎，他們都都愿意選擇具具有發(fā)展?jié)摿α蜕悼臻g間的房產。而而絕大部分受訪訪者認為決定定房產升值空空間的首要因因素是地段的的稀缺性和景景觀視野，其其次是周邊環(huán)環(huán)境及配套設設施（出行是是否便利，是是否有大型商商務區(qū)等），，以及價格是是否合理等對對投資房產行行為也非常重重要。除此之外，他他們還非常注注重開發(fā)商的的資質，實力力雄厚的開發(fā)發(fā)商產品他們們比較信賴（（在后文分析析中，大部分分受訪者對中中糧的經濟實實力和政府背背景都非常肯肯定）。對于于其它因素，，如房型、物物業(yè)管理是否否專業(yè)等也有有一定關注，，但程度較上上述因素要弱弱。受訪者胡先生生（51歲，上海）——“首先還是會考考慮地段的稀稀缺性以及景景觀視野，因因為我覺得上上海的土地，，特別是市中中心的話，很很緊張，其他他因素都可以以在后期建造造的時候慢慢慢改善的?！薄?12.3可能考慮的區(qū)區(qū)域。受訪者對未來來購房的區(qū)域域沒有具體的的要求，但是是絕大部分希希望是市中心心或者一些成成熟的版塊。從受訪者來源源地看，上海海本地受訪者者的區(qū)域意識識較強，很多多受訪者雖然然沒有指定具具體的區(qū)域，，但是明確要要求是市中心心，最好是內內環(huán)以內，或或者是臨近一一些大型的成成熟商務區(qū)也也都可以考慮慮，對陸家嘴嘴和靜安寺等等板塊的投資資前景不是很很看好，因為為當前房價已已經非常高了了，對虹橋板板塊和蘇州河河沿岸的發(fā)展展前景較為看看好。浙江的受訪者者也表示希望望在市中心購購房，他們對對陸家嘴的居居住環(huán)境不太太滿意，認為為主要是商務務區(qū)，人員較較雜不適宜居居??；對蘇州州河沿岸發(fā)展展前景比較看看好。江蘇的受訪者者沒有明確的的市中心意識識，他們希望望交通便利和和擁有景觀視視野的房子，，希望蘇州河河沿岸能夠發(fā)發(fā)展成為類似似濱江大道的的區(qū)域。其它外地7位受訪者，多多數表示希望望在市中心或或大型成熟的的商業(yè)板塊購購置，如徐家家匯、漕河涇涇、淮海路、、陸家嘴、靜靜安區(qū)等。受訪者董先生生（46歲，香港）——“關鍵還是看地地段，最好是是市中心，因因為我是投資資用的，肯定定要將來有升升值空間，還還有就是開發(fā)發(fā)商品牌，要要實力雄厚，，這樣小區(qū)的的管理服務相相對會比較好好點，對房價價也有影響的的。”2.4房屋類型。對于未來購買買房屋的類型型，大部分受受訪者根據購購買目的的不不用，有明顯顯的選擇偏好好，在財富能級較較低的受訪者者當中，如果果基于長期投投資目的的受受訪者，表示示主要會偏向向服務公寓。。如果是自住住，則不太會會選擇服務公公寓，至于是是小高層住宅宅、高層住宅宅則都可以考考慮，一般不不太會選擇多多層住宅，如會擔心要爬樓樓梯、樓上鄰鄰居向下丟東東西等。對于財富能級級高的受訪者者來說，自住住的話喜歡低低密度的類別別墅或大平層層，不太喜歡歡高層住宅，，如果是投資資的話，高層層住宅則可以以考慮。受訪者華先生生（54歲，上海）——“不會考慮多層層，要走樓梯梯，哪怕住一一樓，有可能能鄰居從樓上上丟東西。別別墅的話，市市中心太貴，，而且市中心心沒特別好的的別墅，除非非確實是有讓讓我能夠感覺覺到特別好的的。所以，我我投資可能還還是會選擇服服務公寓。””（三）不同客客戶的區(qū)域認認知（1）閘北區(qū)認知知。閘北區(qū)在不同同地域受訪者者當中印象有有明顯的不同同。上海本地人對對閘北區(qū)總體體上還是有一一定的抵觸情情緒，因為上海火火車站、長途途客運站等都都在閘北，人人流量大，外外來務工人員員多，治安狀狀況差，環(huán)境境臟亂差，在在很多人眼中中是上海的下下只角。隨著著近年來政府府規(guī)劃的調整整，以及世博博會的召開，，閘北的環(huán)境境有較大改善善，但是部分分受訪者的遺遺留印象仍然然存在。就上海本地受受訪者而言，，不同區(qū)域出出生的受訪者者對閘北區(qū)的的看法沒有明明顯不同。但但，部分西南片區(qū)區(qū)及市中心區(qū)區(qū)域出生及成成長的受訪者者對閘北區(qū)認認可度較低，，其觀點具有有一定的代表表性，可見其其后大悅城高高檔住宅項目目的上海本地地客戶方面，，會具有一定定的區(qū)域局限限性。但，也有部分西南南片區(qū)及市中中心區(qū)域出生生及成長的受受訪者仍然看看好該區(qū)未來來的發(fā)展。一一部分長期在在外省市、境境外工作、生生活過的上海海本地受訪者者對閘北區(qū)的的抵觸情緒也也相對較弱。此外，已經在上海工工作及居住了了若干年的外外省市受訪者者，因其工作作、生活及社社交區(qū)域主要要在市中心或或發(fā)展成熟區(qū)區(qū)域，對上海海地段已經形形成了自己的的地緣性和認認同感，他們們對閘北區(qū)域域也有一定的的抗性。12就年齡而言，，年輕人（32-39歲）對閘北區(qū)區(qū)的地區(qū)情緒緒明顯較弱，，中年（40-49歲）受訪者對對閘北的認識識更加理性，，他們認識到到閘北雖然過過去比較差，，只要地鐵覆覆蓋和高檔樓樓盤帶動，未未來發(fā)展?jié)摿ακ蔷薮蟮?，，類似五角場場、打浦橋等等區(qū)域。年長長受訪者（50歲以上）對閘閘北的雜亂印印象較深，認認為閘北的發(fā)發(fā)展還需要較較長一段時間間?？傮w而言，相相較于上海本本地受訪者，，浙江和江蘇蘇及其他省市市的受訪者對對閘北區(qū)的了了解相對來說說都比較少，，對閘北區(qū)、、火車站周邊邊環(huán)境有一定定負面的印象象，但沒有明明顯的抵觸情情緒。受訪者劉先生生（47歲，上海）——“按照以前老上上海的說法，，覺得不怎么么樣的。但是是最近幾年下下來，閘北區(qū)區(qū)整治得不錯錯。比如新客客站，無論南南北，整治得得都不錯。相相對來說，閘閘北的房價比比較適中一些些?！保?）蘇河灣認知知。上海本地受訪訪者對蘇州河河的認同感較較強，認為蘇州河河是上海的母母親河，蘊含含了深厚的文文化底蘊，在在蘇州河污染染治理之后，，大多數受訪者者對未來的發(fā)發(fā)展空間十分分看好。相對來說，浙浙江受訪者對對蘇州河及蘇蘇河灣有一定定知曉，但沒沒有像上海人人那樣的認同同，對蘇河灣灣的發(fā)展前景景較為看好，，這主要基于于蘇河灣的地地理位置和獨獨特優(yōu)勢；江江蘇受訪者對對蘇河灣的認認知程度較低低，基本上沒沒怎么聽說過過。其它外地地7位受訪者對蘇蘇州河有一定定了解，但對對蘇河灣板塊塊了解較少。受訪者陳先生生（40歲，上海）——“蘇州河對上海海人來說是有有歷史意義的的，有感情的的，也算是上上海的一個標標志，不整頓頓是不行的。。蘇河灣要全全部發(fā)展起來來，3-5年估計也是不不夠的，可能能需要更長的的時間，因為為不只是一個個建設的問題題，還要去改改變人們固有有觀念中對它它的看法?！薄保?）大悅城認知知。大部分受訪者者對大悅城項項目都不太熟熟悉，僅表示從電電視廣告、廣廣播廣告上聽聽說過，或開開車經過，但但并不了解。。上海本地受受訪者有一部部分人對大悅悅城的地理位位置和項目內內餐廳和專賣賣店有一定了了解，但大部部分受訪者還還是表示不熟熟悉。相對上上海受訪者來來說，江浙等等地的受訪者者對大悅城項項目的了解程程度更低，甚甚至很多受訪訪者表示沒聽聽說過。受訪者吳先生生（54歲，上海）——“開車路過看到到過，我過西西藏路地道看看到過，但沒沒進去過?！薄保ㄋ模┎煌涂蛻魧χ屑Z品品牌的認知絕大多數的受受訪者對中糧糧的企業(yè)性質質認知都源于于食品進出口口、糧油生產產之類，強調調中糧的央企企和政府背景景，非常認同同中糧的經濟濟實力。對中中糧開發(fā)的浦浦東樓盤項目目有一定了解解，并有較高的的美譽度，認認為中糧品牌牌做的東西比比較可靠。只只有較少幾位位受訪者對中中糧涉足房產產表示不知曉曉，對中糧產產品多元化程程度關注不多多。受訪者顧先生生（53歲，上海）——“中糧的話，大大品牌，是中中國最大的糧糧油食品進出出口公司，以以前人說到中中糧，無非就就是柴米油鹽鹽，現(xiàn)在的話話，據我了解解，中糧也涉涉及房產方面面了，像你之之前說的大悅悅城應該也是是中糧的吧，，還有浦東陸陸家嘴好像也也有中糧的樓樓盤，名字我我一下子叫不不出來?！?3（五）不同客客戶對蘇河灣灣未來規(guī)劃的的認知與偏好好1．看到蘇河灣灣規(guī)劃后對地地塊的新認知知。在受訪者觀看看蘇河灣規(guī)劃劃ppt之后，對蘇河河灣板塊都有有了新的認知知。不同地域域受訪者也表表現(xiàn)出不同的的態(tài)度。上海本地受訪訪者由于本身對蘇蘇河灣板塊有有一定了解，，觀看ppt之后，對蘇河灣了解解的程度更加加深入，主要包括以以下幾個方面面，第一：認為蘇蘇河灣的地段段好，處于市中心心，內環(huán)以內內，離南京路路、人民廣場場、外灘等地地距離都非常常近，鬧中取取靜，具有地地段稀缺性；；第二，蘇河灣灣依傍并充分分利用了蘇州州河的天然景景觀；第三，，整體規(guī)劃合合理，綠化率率較高，加上上蘇州河的水水環(huán)境，將來來非常適宜居居住。但也有少數數幾位受訪者者對蘇河灣的的發(fā)展有一定定疑慮，第一一，雖然蘇河河灣整體規(guī)劃劃較高，但是是周邊還存有有較多的棚戶戶區(qū)、老房子子，可能會影影響整個板塊塊的形象；其其次，由于個個別受訪者對對閘北區(qū)的偏偏見，認為此此地始終檔次次不夠。浙江受訪者也加深了對蘇蘇河灣板塊的的了解，但是是不像上海本本地受訪者那那樣深入、具具體。他們認同的是蘇河河灣的地段好好，景觀好，，整體規(guī)劃合合理，周邊配配套較為完善善，未來升值值空間大。相對來說，江蘇受訪者則則表現(xiàn)的更為為謹慎或質疑疑，認同浙江江受訪者所說說的大多方面面，但都表示示要看最終效效果，規(guī)劃再再好，也只是是規(guī)劃。其它外地受訪訪者對蘇河灣灣的規(guī)劃前景景比較看好，，但目前主要要還是持觀望望態(tài)度。受訪者孫先生生（32歲，杭州）——“地塊還是相當當不錯的……將來的升值空空間大……周邊的商業(yè)配配套，旁邊有有河，景色也也很不錯，像像杭州的京杭杭大運河邊還還有錢塘江邊邊，都是不錯錯的地段，西西湖是不可能能有這些的，，有這樣子一一個稀缺性在在這邊，就比比較好，中糧糧這個牌子本本身也很不錯錯，整體還是是不錯的，就就看價格?！薄?．對大悅城項項目的接受和和抗拒因素。。大部分受訪者者對認為大悅悅城項目是可可以接受的，，并提出了一一些建議和擔擔憂，不過這這些不構成他他們的抗拒因因素。上海本地受訪訪者對大悅城城項目了解程程度要高一些些，所以他們們談的比較具具體，主要接接受因素包括括（與對蘇河河灣新認知類類似）地段好好、整體規(guī)劃劃合理，項目目內有酒店，，大悅城一期期、二期商業(yè)業(yè)差別定位（（適合不同層層次消費者））等，主要擔擔憂和建議包包括，第一：希望能能夠保留板塊塊內有歷史人人文價值的老老建筑、舊址址遺跡等，走走田子坊和新新天地路線，，將歷史人文文的東西和現(xiàn)現(xiàn)代化商業(yè)、、管理模式融融合起來；第第二：擔心住住宅、商業(yè)等等集中在一起起，人流量較較大，比較嘈嘈雜，影響居居住和業(yè)主出出入安全。浙江受訪者對對地段、規(guī)劃劃、周邊配套套都有較高的的支持度，對對未來投資前前景比較看好好，對人流量量大、吵雜和和業(yè)主安全也也有一定擔憂憂。江蘇受訪者，，沒有明確的的接受或抗拒拒，更關注于于最終效果是是否和規(guī)劃一一樣，這將決決定他們的實實際態(tài)度。受訪者朱先生生（46歲，上海）——“我之前也是提提到過的，你你們整個項目目的占地面積積那么大，規(guī)規(guī)劃也是很全全面的，接受受度要大于抗抗拒因素，我我覺得唯一有有點問題的地地方是，你們們的住宅、商商業(yè)都在一塊塊區(qū)域的話，，人流量就很很大了，那整整個小區(qū)業(yè)主主進出的安全全，不得不考考慮到，會不不會顯得太過過嘈雜?！?43．對項目內的的酒店配套和和品牌的偏好好。絕大部分受訪訪者對項目內內建設酒店都都表示贊同，，一方面高檔檔酒店會提升升小區(qū)品質和和房產價值，，另一方面，，招待朋友或或客戶時也比比較有面子。。對于酒店的品品牌大多要求求是國際化知知名品牌的連連鎖酒店，像希爾頓、凱凱悅等，酒店店的級別至少少應是五星級級或超五星的的酒店；在物物業(yè)管理方面面，也要請外外資管理公司司（且有中國國管理經驗的的），配套要要齊全，如游游泳池、SPA等；酒店的設設施最好也要要是全國國外外進口的，要要與酒店的級級別協(xié)調。相對外地受訪訪者來說，上上海本地受訪訪者有不少表表示在項目內內建設特色酒酒店或精品酒酒店也是不錯錯的選擇，如東南亞風風情酒店、歐歐洲宮廷酒店店等，精品酒酒店像新天地地88，JIA上海等。受訪者朱先生生（46歲，上海）——“我個人反而比比較喜歡有主主題式酒店，，并不用千篇篇一律做成5星級酒店，可可以往有特色色的方面去走走，比如說以以東南亞風情情的酒店啊，，引進一些當當地的特色美美食啊，或者者是以歐洲宮宮廷風格啊，，可以適當的的標新立異一一點，至于酒酒店的配套設設施一定要上上點檔次的，，最好都是進進口的，國內內買不到也看看不到的，品品牌的話，我我覺得最好是是由國外比較較專業(yè)的企業(yè)業(yè)或者知名度度比較高的。?！?．對項目內產產品氣質的看看法、對排布布方式的偏好好、對項目整整體立面的偏偏好。受訪者對總體體上認同當前前的排布方式式，但由于項項目內產品的的多樣性，他他們希望不同產品之間間既要具有整整體協(xié)調性（包括項目內內各產品的協(xié)協(xié)調以及周邊邊環(huán)境的協(xié)調調，如大華錦錦繡華城，能能讓人一眼就就看出是一個個開發(fā)商做的的），又要具有區(qū)別別性（商業(yè)、酒店店、住宅之間間要有明顯的的區(qū)分，做到到鬧中取靜），根據樓樓層高低遞進進式排布，要要有足夠的樓樓間距，不用用影響采光和和通風，以及確保住戶戶的私密性。在外立面風格格方面，受訪訪者有喜歡中中式復古的，，有喜歡歐式式、新古典主主義的，也有有喜歡現(xiàn)代感感的，但普遍認為建筑筑風格應當是是高貴、大氣氣（氣派）、、穩(wěn)重的，涉及具體樓樓盤類型舉例例時，大部分分受訪者并沒沒有對某個樓樓盤留有深刻刻印象，僅少少數受訪者提提到并認同仁仁恒河濱花園園、巴卡拉和和芝大廈等樓樓盤的外立面面風格。但他他們同時也認認為大悅城項項目應有自己己的風格，不不應同其它項項目雷同。在在外立面用材材方面，大部部分受訪者希希望采用（進進口）大理石石、（進口））花崗石、或或釉面磚作為為建筑材料，，這樣既高貴貴、又便于清清洗，反對采采用涂料。受訪者劉先先生（39歲，南通））——“如果能在建建筑風格上上動點腦筋筋，作得比比較有中國國特色，復復古一些的的建筑，相相信會更有有吸引力。。整體風格格我偏好于于中式，因因為歐式的的建筑看多多了，更喜喜歡有中國國特色的朩朩質結構。?！?．對該區(qū)域域在建設高高層的高檔檔住宅/服務公寓方方面的優(yōu)勢勢和劣勢的的看法。由于地處同同一板塊，，建高檔住住宅或服務務公寓都有有一些共同同的優(yōu)勢及及劣勢。共共同優(yōu)勢在在于地段較較好，離南南京路、人人民廣場等等地都比較較，屬于市市中心稀缺缺地段；共共同的劣勢勢在于人們們對閘北區(qū)區(qū)可能有一一定偏見，，及以后項項目周邊仍仍有大量的的舊房子，，整改還需需要較長時時間。但是這些優(yōu)勢和和劣勢對于于建設高檔檔住宅和服服務公寓來來說，其影影響又是不不一樣的。?？傮w上來來說，大部部分受訪者者認為建造造服務公寓寓的優(yōu)勢較較大而建造造高檔住宅宅的優(yōu)勢較較小。15分開來說，，建造高檔檔住宅的主主要優(yōu)勢在在于，部分分高層住宅宅可以俯視視陸家嘴風風景；另一一方面，生生活成本相相對偏低，，日常開支支物業(yè)水電電費用等較較低。但劣劣勢在于用用于有能力力購買高檔檔住宅的的的人群對周周邊環(huán)境的的要求普遍遍較高，而而閘北區(qū)留留給人們的的固有雜亂亂印象及該該區(qū)域的不不夠成熟都都會對在此此建設高檔檔住宅產生生不利影響響。此外，，還包括購購買住宅受受到國家宏宏觀政策的的調控，限限購、限貸貸問題比較較突出。對于服務公公寓而言，，可以極大大的滿足投投資需求，，國家不限限夠、不限限貸，以后后出租的話話租賃人對對于周邊環(huán)環(huán)境的要求求不會像自自住者那樣樣高，而且且服務公寓寓能夠提供供各種家政政服務也是是住宅不能能提供的。。此外，在在閘北區(qū)并并沒有高檔檔的服務公公寓，如果果大悅城服服務公寓能能夠做好的的話，還可可以提升整整個社區(qū)品品質。以上上這些都是是在該區(qū)域域建設高檔檔服務公寓寓的優(yōu)勢。。而劣勢在在于，由于于同一項目目內還有酒酒店存在，，面臨客源源分配問題題，有可能能導致服務務公寓的出出租率不高高、租客頻頻繁更換等等問題，這這是投資者者所擔心的的。但又考考慮到大悅悅城地段及及周邊商務務的便利性性，認為出出現(xiàn)上述情情況的可能能性并不大大。受訪者劉先先生（39歲，南通））——“如果辦公及及商業(yè)都很很充裕，那那服務式公公寓應該比比較有市場場，而且相相對能提高高這個區(qū)域域的檔次。。如果是高高檔住宅，，我覺得這這個地段不不夠理想，，作為自住住或者投資資，這個地地段目前沒沒辦法高檔檔到哪里去去。直接影影響消費者者的定位。?！?．希望有哪哪些軟性服服務。由于受訪者者對中糧品品牌的信任任，他們對對硬件設施施這一塊沒沒有什么擔擔心。但是是，對軟性服務務提出了許許多建議或或創(chuàng)意。（潛在業(yè)主主、如果受受訪者居住住在該項目目）受訪者最關關心的是物物業(yè)管理服服務是否能能夠跟得上上，他們明確確表示，雖雖然上海有有很多高端端樓盤，剛剛入住時感感覺非常好好，但是一一段時間之之后，由于物業(yè)管管理跟不上上，出現(xiàn)了了各種各類類的問題。。他們認為為物業(yè)管理理不能承包包給其他公公司來做，，而應由開開發(fā)商下屬屬物業(yè)公司司/部門直接承承擔，物業(yè)業(yè)管理人員員必須要接接受系統(tǒng)培培訓，能夠夠為業(yè)主提提供人性化化服務（如如維修隨叫叫隨到、家家庭管家、、房產管家家等），小小區(qū)內保安安系統(tǒng)要完完善，要為為業(yè)主安全全著想（畢畢竟這里住住的都是有有身份的人人）；小區(qū)區(qū)內要有會會所、游泳泳池、網球球場等設施施配套，而而且不對外外人開放（（具有私密密性），還還要有特色色餐飲配套套及送餐服服務；小區(qū)區(qū)內最好有有兒童托管管場所（有有專人照看看）和高質質量的學校校（很多受受訪者擔心心自己的孩孩子在外面面上學不安安全）。在室內裝修修方面，要要使用環(huán)保保健康的材材料，而且且裝修格要要滿足業(yè)主主的需求，，能按需設設計，如提提供多種可可選方案、、供業(yè)主自自行搭配。。另外，小區(qū)區(qū)還要有自自己的風格格（或賣點點），比如如有的小區(qū)區(qū)主推高科科技、地暖暖、新風系系統(tǒng)，或遠遠程操控家家電系統(tǒng)，，或開水即即飲，或低低碳、環(huán)保保等。受訪者甘先先生（50歲，上海））——“我現(xiàn)在看下下來我們國國內緊缺就就是物業(yè)管管理這方面面……國內現(xiàn)在硬硬件不錯，，沒問題的的，軟件方方面還有待待于提升，，房子建造造好以后，，后面各方方面的服務務沒跟上的的很多，物物業(yè)管理這這塊一定要要跟上。最最好要有醫(yī)醫(yī)院啊這一一類的，一一個大家庭庭住進去，，會為家里里老人考慮慮下，希望望可以有像像家庭醫(yī)生生一樣的，，隔一段時時間上門來來看一下。。還有安保保系統(tǒng)、報報警裝置。。還有救急急系統(tǒng)，家家里電話旁旁邊安裝一一個按鈕，，和社區(qū)服服務或者和和醫(yī)院連通通的那種。。”167．對大悅城城生活方式式的定位。。大多數受訪訪者都贊同同在上海這這樣一個大大都市，大大悅城應當當走高端的的國際化路路線，能夠夠吸引較多多的外籍人人士或港臺臺人士，而而沒有必要要走奢華路路線。在上海本地地受訪者中中，也只有有極少數的的幾位受訪訪者表示要要走奢華或或低調的奢奢華路線，，以體現(xiàn)自自己的身份份和地位，，朋友和客客戶來訪時時，會覺得得很有面子子；但是大大多數受訪訪者還是認認為沒有必必要奢華，，而希望在在國際化的的同時，能能有一些上上海本土特特色的東西西。江浙等外省省市受訪者者基本都贊贊同走國際際化路線，，也沒有強強調上海本本土特色的的東西。受訪者周先先生（39歲，上海））——“我覺得應該該走國際化化路線，現(xiàn)現(xiàn)在上海不不像以前了了，走在路路上看到外外國人，好好奇的不得得了，現(xiàn)在在不稀奇了了，外國人人一抓一大大把，而且且上海周邊邊有經濟實實力購買你你們樓盤的的人也不在在少數，所所以我認為為還是國際際化路線比比較適合一一點?！保┎徊煌斬敻桓荒苣芗壖壙涂蛻魬魧Υ蟠髳倫偝浅琼楉椖磕康牡馁徺徺I買偏偏好好分分析析1．低低財財富富能能級級客客戶戶的的購購買買偏偏好好在財財富富能能級級較較低低的的34位受受訪訪者者當當中中，，其其中中有有16人是是已已購購住住房房受受訪訪者者，，13位是是已已購購服服務務公公寓寓受受訪訪者者，，3位擬擬購購服服務務公公寓寓受受訪訪者者和和2位擬擬購購住住宅宅受受訪訪者者。。34位受受訪訪者者當當中中，，不不管管是是自自住住還還是是投投資資都都不不會會考考慮慮50年商商辦辦屬屬性性項項目目的的共共有有6人，其其主主要要原原因因是是，，一一方方面面，，產產權權年年限限短短，，未未來來交交易易比比較較麻麻煩煩；；第第二二，，如如果果是是自自住住，，周周邊邊有有70年產產權權的的住住宅宅產產品品可可替替代代，，如如果果是是投投資資，，周周邊邊有有50年產產權權的的服服務務公公寓寓產產品品可可替替代代；；第第三三，，即即使使價價格格相相