城市規(guī)劃調(diào)研報告

城市規(guī)劃設(shè)計調(diào)研報告小組成員：

金琳雄劉遲李駿毅楊棟

章燁驊

案例分析城市綜合體案例分析華貿(mào)中心城市綜合體案例分析

北京華貿(mào)中心是北京市60項重大工程之一,由北京國華置業(yè)有限公司開發(fā)，總計投資額80億人民幣。項目于2003年5月28日正式啟動，預(yù)計2007年底全部竣工，2008年奧運(yùn)會前全面投入運(yùn)營。項目占地超過30公頃，開發(fā)建設(shè)規(guī)模約百萬平米,由三棟高達(dá)百余米的超5A智能寫字樓、2座超豪華酒店、Riverwalk水世界商城、國際公寓、商務(wù)樓和主題公園組成。國華置業(yè)同時聯(lián)合多家世界著名專業(yè)設(shè)計公司及管理咨詢機(jī)構(gòu)，致力將“華貿(mào)中心”打造成長安街超大型國際商務(wù)、生活城中之城。項目概況城市綜合體案例分析北京華貿(mào)中心坐落于長安街國貿(mào)橋以東900米處，西起西大望路，東臨東四環(huán)，南至通惠河，北臨朝陽路。占地面積為39公頃，總建筑面積近100萬平方米。由20萬平方米的超5A智能寫字樓、6萬平方米超五星級酒店、18萬平方米華貿(mào)商城。總投資額達(dá)80億元。地理位置東：東四環(huán)路南：長安街、SOHO現(xiàn)代城、擎峰西：萬達(dá)廣場、金地中心、國貿(mào)中心北：朝陽路城市綜合體案例分析寫字樓區(qū)：面向長安街，結(jié)合南側(cè)的步行廣場為寫字樓提供商業(yè)辦公氛圍；商業(yè)區(qū)、酒店：位于地塊中部，與寫字樓圍合成一個獨(dú)具特色的主題公園，既是對長安街商業(yè)的延伸，又為酒店提供了城市公園性空間；公寓：擁有相對獨(dú)立的公寓花園、水景，花園水景高低錯落有致，形成整潔宜人的空間秩序。功能分區(qū)公寓商業(yè)寫字樓酒店城市綜合體案例分析項目優(yōu)勢：1）交通新光天地緊鄰城市地鐵一號線大望路站，交通優(yōu)勢較為明顯；2）品牌新光天地匯聚了全球938個品牌，為華貿(mào)中心的城市綜合體氣勢奠定基礎(chǔ)，也為商業(yè)實(shí)現(xiàn)高端消費(fèi)奠定基礎(chǔ)；3）區(qū)位新光天地依托的是北京CBD商圈的商務(wù)人群和周邊高端居住人群。項目分析1.新光天地總建筑面積：18萬㎡營業(yè)面積：12萬㎡空間結(jié)構(gòu)：地下1層地上6層業(yè)態(tài)組合：商業(yè)+展示城市綜合體案例分析商品的不同類別，將建筑、商業(yè)、美學(xué)與讓顧客安心舒適的氛圍相結(jié)合；3）特色的餐飲組合分別設(shè)置了48家風(fēng)味餐飲店在新光天地各樓層賣場，讓購物成為生活，一種獨(dú)特的購物休閑生活方式；4）時尚的購物體驗(yàn)以質(zhì)量生活櫥窗的方式，提供質(zhì)量生活的建議；5）體貼的服務(wù)童車、輪椅、咨詢、導(dǎo)購、包裝、寄存物品等常規(guī)服務(wù)，時尚顧問服務(wù)、溫溫馨禮儀服務(wù)、司機(jī)休息室等特色服務(wù)；6）豐富的品牌講國內(nèi)外百貨整合在一起，匯聚了來自全世界938個品牌。項目分析1.新光天地

項目亮點(diǎn)：1）獨(dú)特設(shè)計主體建筑外側(cè)為LED顯示屏墻——新光星幕，中間錯落排列著多顆圓形特制燈，設(shè)計了各種動幻、璀璨的音樂圖像，成為北京美麗的城市夜景；2）美學(xué)與人性化設(shè)計每一設(shè)設(shè)計都根據(jù)經(jīng)營城市綜合體案例分析項目分析2.寫字樓◆建筑設(shè)計純凈、簡潔、明快；◆個性化制定，為跨國企業(yè)量

身定做；◆人駐企業(yè)享受政府津貼。城市綜合體案例分析·麗思卡爾頓酒店位于華貿(mào)東路與華貿(mào)中路的連接處，擁有305間客房，設(shè)有行政樓層，配有獨(dú)立的電梯通道。酒店客房延續(xù)英倫莊園風(fēng)格，色調(diào)混合以奶油黃和蘋果綠；·JW萬豪酒店位于華貿(mào)中心核心，擁有五個現(xiàn)代的餐飲及娛樂場所，以及萬豪獨(dú)有的水療中心。酒店外部結(jié)構(gòu)簡約明快，內(nèi)部裝飾凸現(xiàn)獨(dú)特的世界現(xiàn)代藝術(shù)氣息。項目分析3.酒店

華貿(mào)酒店包括麗思卡爾頓酒店和JW萬豪酒店。兩座酒店可接待上千人的會議和活動，配有北京獨(dú)一無二的“獨(dú)立式婚禮小教堂”。周邊功能分析居住區(qū)江干體育中心全民健身中心錢江新城中心(距地塊約2km)萬象城(距地塊約1.2km)家居市場城市規(guī)劃展覽館杭州市行政服務(wù)中心來福士廣場（在建）杭州來福士位于杭州市江干區(qū)錢江新城核心地段,地上建筑面積就有28萬平方米,除了一個8萬平方米的大型商業(yè)廣場之外,還有五星級酒店、高檔寫字樓等,初步計劃今年下半年動工,2011年建成占地面積40,355平方米,將成為杭州錢江新城的又一個地標(biāo)性建筑。

杭州來福士位于杭州市正在興起的錢江新城CBD核心位置,毗鄰未來的杭州市政中心,以及已經(jīng)建成的杭州大劇院和國際會議中心。附近有三個公園,包括面積達(dá)20萬平方米的中心公園。除了與錢江新城中心商業(yè)區(qū)的主要道路相連之外,該項目還與2010建成的地鐵1號線市政府站相通,地鐵的貫通將會使錢江新城的核心地位更加突出。今后不僅錢江新城的高級白領(lǐng)只要幾分鐘的步行就能享受高檔的商業(yè)配套,地鐵通車后,來自城區(qū)其他區(qū)域的大量人流,也將以相當(dāng)便捷的方式到達(dá),可以預(yù)見,這里將成為杭州市未來的交通樞紐之一。本案地塊來福士廣場萬象城占地150畝，總建筑面積80萬平方米（含地下），地上計容建筑面積55萬平方米，以萬象城shoppingmall為核心，建成集大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高尚住宅為一體的都市綜合體項目，總投資預(yù)計超過50億港幣。經(jīng)錢江新城線路有地鐵1、2和4號線，其中2和4號線經(jīng)項目地塊，并在地塊周邊形成換乘樞紐中心站點(diǎn)；到2010年，杭州市將初步構(gòu)建快速公交系統(tǒng)線網(wǎng)，本地塊周邊將包括3條線路；慶春路過江隧道；杭州到上海磁懸浮目前也開工建設(shè)，建成后從杭州到上海僅需半個小時，杭州停靠站設(shè)在火車東站處，離項目地塊15分鐘車程

本案地塊萬象城地塊分析小結(jié)隨著大杭州戰(zhàn)略的提出,杭州的城市中心將逐漸向錢塘江偏移。位于錢塘江畔,正在建設(shè)中的錢江新城被很多人譽(yù)為“二十一世紀(jì)大杭州的引擎”,擁有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。這里是未來的杭州市政中心、金融和商業(yè)中心,以及休閑中心。隨著周圍中高檔住宅的陸續(xù)建成,3公里半徑區(qū)域內(nèi)的居住人口約有37萬,工作人員約有2萬,杭州來福士定能為杭州市民、游客和商務(wù)旅行人士提供方便舒適的生活和工作場所。

由圖中分析可以看出，商業(yè)綜合分布本案占了一個得天獨(dú)厚的絕佳位置，同時擁有沿江景觀帶，周邊成批已建成的小區(qū)住宅，和商業(yè)配套設(shè)施，以及周邊的交通要道樞紐位置，其商業(yè)價值非?？陀^來福士廣場萬象城周邊日照分析N

由圖中看出，周邊能影響該地塊的只有盛世錢塘小區(qū)，小區(qū)內(nèi)高層均沿之江路退讓30米，圖中虛線表示小區(qū)高層陰影對周邊的影響范圍，由此可以得出結(jié)論，該地塊的日照完全可以得到滿足周邊道路交通分析1.1錢江新城的交通布局

錢江新城交通路網(wǎng)規(guī)劃科學(xué)，目前新城對外連接通道有解放東路、慶春東路、富春江路、錢江路等，基本形成便捷暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。地鐵4號線有3個站點(diǎn)分布于核心區(qū)內(nèi)；慶春東路過江隧道工程大大縮短了江干區(qū)與蕭山、寧波的距離，今后到蕭山國際機(jī)場只需20分鐘，到滬杭、杭甬高速入城口僅10分鐘：“一隧兩橋”與地面“三縱六橫”的體系使得新城與老城區(qū)合理分布，真正實(shí)現(xiàn)內(nèi)聯(lián)外通的便捷式交通網(wǎng)絡(luò)。

除了目前的地鐵2號線，到2050年，錢江新城還將規(guī)劃3條地鐵線通過。到2015年，還將增加2條跨江快速公交線路。杭海路1.2地塊附近主要道路交通狀況調(diào)查分析非常擁堵比較擁堵比較順暢非常順暢由上圖不難看出，地塊附近杭海路交通負(fù)荷較大，尤其在過橋處車輛極為擁堵，這很大程度上影響到了該地塊未來的正常規(guī)劃。對于這個問題，這里我們分析得出了幾個原因：1、從大的方面來說，雖然上游鳳起東路、曇花庵路、嚴(yán)家弄路、艮山西路都橫穿運(yùn)河，但由于本市車輛增長速度極快，現(xiàn)有過運(yùn)河橋梁很難滿足現(xiàn)有機(jī)動車輛順暢通行。2、從具體道路來說，航海路西側(cè)處于十字交叉口，盡管錢江路、之江路、三新路道路狀況相對都不算太擁堵（錢江路早晚高峰比較堵），但三條路的車輛匯聚在杭海路一處時，道路負(fù)荷驟然攀升，況且杭海路路面寬度過窄，僅為錢江路三分之二。

年月機(jī)動車保有量

月均增加

年增速07年12月40.3萬

08年8月44萬462513.77%09年8月51.4萬616716.82%10年7月63.5萬1100025.66%

從上表中可以看出，杭州市機(jī)動車增長迅猛，最近一年的增加速度幾乎是08年的一倍。如果維持現(xiàn)有每月超1萬輛，增速25%的勢頭，則在2012年7月，杭州市區(qū)（不包括蕭山余杭）的機(jī)動車總量將達(dá)到令人驚恐的100萬輛。

杭州市區(qū)（含外來人口）08年的人口普查中總?cè)藬?shù)為200萬，這樣的話，到2012年7月，杭州將達(dá)到平均每兩、三人就有一臺車的水平。

杭州人的確算是富裕的，但以10年7月的63.5萬輛計算，杭州每4人就有一輛機(jī)動車，顯然還沒到這種程度。根據(jù)公開資料，07年大約有40萬輛車，其中私家車11.5萬輛，出租車8000輛。所以，絕大部分應(yīng)該是公交車或者單位公車。根據(jù)公共交通集團(tuán)的網(wǎng)頁上的資料，09年杭州公交總數(shù)是4696。所以，除去私車出租車和公交車外，約2/3是公車。1.3杭州機(jī)動車數(shù)量調(diào)查表那么，是否有什么辦法解決或緩解交通擁堵狀況？運(yùn)河隧道預(yù)計建設(shè)位置1、未來運(yùn)河隧道的建成會使部分車流經(jīng)之江路進(jìn)入隧道，這將很大程度上緩解杭海路交通擁堵問題。增加之江路延伸段車流量，使主入口設(shè)在之江路的規(guī)劃方案變得更加可行。2、適當(dāng)拓寬杭海路和現(xiàn)有橋梁或增加橋梁。（但是這樣的舉措屬于規(guī)劃局管轄范圍）案例：圖為錢塘江上游桐廬鎮(zhèn)分水江上并行兩座橋。由于方案二的局限性，我們可以考慮在航海路段做適當(dāng)退讓，形成車流——綠化——人行——商業(yè)的橫向設(shè)計1.4周邊機(jī)動車出入口分析主要機(jī)動車及人行入口次入口PP富春路小結(jié)

經(jīng)過前面的機(jī)動車主入口及人行主入口和次入口的位置分布分析，我們可以得出結(jié)論:富春路的交通節(jié)點(diǎn)多，成為了人流車流的主要交匯點(diǎn)。此外還有一個節(jié)點(diǎn)位于錢江路,航海路和之江路交匯點(diǎn)，此處交通擁堵，路況緊張，若本案主入口靠近此處，需考慮適當(dāng)退讓。同時在建的運(yùn)河隧道，將為航海路路段的交通緩解壓力富春路錢江路杭海路之江路路況緊張路況良好路況好路況寬裕錢潮路運(yùn)河隧道（在建）本案地塊方案的初步規(guī)劃初步意向相比較于濱江地塊，從資源來看，錢江地塊位于京杭大運(yùn)河的起端，該地?fù)碛械锰飒?dú)厚的景觀，對于開發(fā)城市綜合體項目有較好的條件，并且處于開發(fā)地區(qū)，許多周邊設(shè)施相對比較齊全，對于一些休閑中心、寫字樓等商業(yè)項目也大有市場需求。同時，怎樣解決西北航海路和該地塊之間關(guān)系將成為本地塊設(shè)計的得分點(diǎn)因此，應(yīng)盡全力發(fā)掘地塊的客觀優(yōu)勢，充分利用已成型的商業(yè)氛圍，面對市場消費(fèi)潛力巨大的新居民及游客，針對不足，將該地塊進(jìn)行合理規(guī)劃，建立一個于時尚潮流的地位，集購物、娛樂、飲食為一體的城市綜合體。一軸兩帶兩中心中期規(guī)劃經(jīng)過我們組的討論分析和老師的建議，我們對方案進(jìn)行了細(xì)化，在方案地塊中，以一條貫穿地塊的南北向曲線為中心軸線，地塊內(nèi)河道位置為東西向主要軸線，結(jié)合兩條次要軸線，豐富地塊內(nèi)的層次關(guān)系，保留了原先設(shè)想的兩帶關(guān)系。地塊北側(cè)定位主要以商業(yè)辦公為主，南側(cè)主要以休閑為主，向公共開放，打造成一個辦公、商業(yè)、休閑為一體的城市綜合體。N一、土地使用（LANDUSE）本方案使用功能的分布主要以河為中心分為了南北兩部分功能，考慮到北部是人流比較密集，交通比較繁忙的地段，有比較大商業(yè)價值，所以我們設(shè)想將北部地塊主要作為商業(yè)辦公使用。南部地塊考慮到人流相對不大，并且是錢塘江和運(yùn)河的交界地塊，很適合結(jié)合自然壞境，打造開放性的空間，規(guī)劃成公共性的休息公園及廣場。考慮到地塊西側(cè)的體育館等設(shè)施，并且作為北部地塊功能的延續(xù)，在沿街部分，我們規(guī)劃建造一個酒店，以滿足周圍環(huán)境的需求。南部休閑公園內(nèi)，我們結(jié)合公園做了一些休閑飲食的空間，方便游客休息?？偨ㄖ娣e：23.25萬㎡~24.8萬㎡總用地面積：15.5萬㎡容積率：1.5~1.6綠地率：40%~45%商業(yè)：6.8~7.2萬㎡(約30%)辦公：8~9萬㎡(約42%)運(yùn)河紀(jì)念館：0.3~0.4萬㎡(約1%)酒店及酒店式公寓：6~6.5萬㎡(約27%)初步建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)12123434局部斷面及透視二、建筑形態(tài)及其組合（FORMANDBULK）標(biāo)志性高層寫字樓堤壩標(biāo)志性高塔形態(tài)初步意向三、開放空間（OPENSPACE）中央開放式廣場公共性公園方案北側(cè)主要以商業(yè)辦公為主，開放性空間主要在地塊南側(cè)，地塊中間是一個開放式廣場，南側(cè)主要以大面積綠地為主，地塊東南角親水廣場是休閑公園的中心。四、步行街區(qū)（PEDESTRIANWAYS）步行內(nèi)街區(qū)（人車分離）沿街商業(yè)街區(qū)商業(yè)步行街區(qū)意向圖五、使用活動（ACTIVITY）”城市設(shè)計的核心是以人為本。城市空間形式、功能布局和形象特征對人的活動應(yīng)該有積極的支持作用?！皡R集、平行、放射三類空間布置形式提供了必要、社交、選擇三類活動所需要的條件。六、交通與停車（PARKINGANDTRANSPORTATION）地下車庫入口坡道”交通與停車是城市空間環(huán)境的重要構(gòu)成，當(dāng)他們與城市公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)、以及軌道交通系統(tǒng)組織