凱旋生活廣場投資可行性報告

目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc74467296"目錄1HYPERLINK\l"_Toc74467297"一、總論2HYPERLINK\l"_Toc74467298"1.1項目簡介2HYPERLINK\l"_Toc74467299"建設(shè)地點2HYPERLINK\l"_Toc74467300"項目現(xiàn)狀2HYPERLINK\l"_Toc74467301"項目總體規(guī)劃要求2HYPERLINK\l"_Toc74467302"項目建筑面積指標3HYPERLINK\l"_Toc74467303"1.2項目法人概況3HYPERLINK\l"_Toc74467304"1.3編制依據(jù)3HYPERLINK\l"_Toc74467305"1.4項目建設(shè)的必要性3HYPERLINK\l"_Toc74467306"1.5主要經(jīng)濟技術(shù)指標4HYPERLINK\l"_Toc74467307"1.6結(jié)論5HYPERLINK\l"_Toc74467308"二、市場分析5HYPERLINK\l"_Toc74467309"2.1上海房地產(chǎn)市場總體分析5HYPERLINK\l"_Toc74467310"2.2商業(yè)用房市場分析6HYPERLINK\l"_Toc74467311"2.3餐飲娛樂用房市場分析9HYPERLINK\l"_Toc74467312"2.4辦公樓市場分析10HYPERLINK\l"_Toc74467313"三、投資估算與資金籌措12HYPERLINK\l"_Toc74467314"3.1投資估算說明12HYPERLINK\l"_Toc74467315"3.2建設(shè)投資13HYPERLINK\l"_Toc74467316"3.3資金籌措13HYPERLINK\l"_Toc74467317"3.4資金使用計劃13HYPERLINK\l"_Toc74467318"四、財務效益分析13HYPERLINK\l"_Toc74467319"4.1財務評價編制依據(jù)13HYPERLINK\l"_Toc74467320"4.2基礎(chǔ)財務數(shù)據(jù)與說明13HYPERLINK\l"_Toc74467321"4.3銷售收入預測14HYPERLINK\l"_Toc74467322"4.3.1辦公樓出售、出租收入14HYPERLINK\l"_Toc74467323"4.3.2商場出售、出租收入14HYPERLINK\l"_Toc74467324"4.3.3餐飲娛樂出售、出租收入14HYPERLINK\l"_Toc74467325"車位經(jīng)營收入15HYPERLINK\l"_Toc74467326"4.4項目的損益15前言凱旋生活廣場項目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原屬新黃浦愛奇愛特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龍建材配送有限公司與其簽訂了該地塊的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（附件1），并獲得了該地塊的房地產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)普陀區(qū)人民政府總體發(fā)展規(guī)劃，為進一步繁榮普陀商業(yè)，上海建配龍建材配送有限公司研究決定將原愛奇愛特商城拆除，規(guī)劃建設(shè)一個集商業(yè)、娛樂、餐飲、辦公于一體的綜合商貿(mào)區(qū)，為此上海建配龍建材配送有限公司專門成立了項目公司——上海建配龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責項目開發(fā)經(jīng)營?，F(xiàn)項目方取得土地并前期投入約2億人民幣，擬轉(zhuǎn)讓40-60%項目股份，轉(zhuǎn)讓價格在2億人民幣左右。一、總論1.1項目簡介建設(shè)地點凱旋生活廣場（暫名）項目，項目地塊位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麥德龍以北、真光路興力達商業(yè)廣場（規(guī)劃）以東，規(guī)劃總用地面積為5.92公頃（以實測為準）。項目具體位置見附件。1.1.2項目現(xiàn)狀動拆遷工作已經(jīng)完成，目前正在進行規(guī)劃方案的報批。1.1.3項目總體規(guī)劃要求項目占地面積59184平方米，規(guī)劃建設(shè)一個集商業(yè)、娛樂、餐飲、辦公于一體的綜合商貿(mào)區(qū)，土地使用年限為50年，規(guī)劃容積率為3.9,建筑密度38%，綠化25%。1.1.4項目建筑面積指標凱旋生活廣場項目從功能上分為三部分，裙樓1～4層為商業(yè)用房；裙樓5、6層及一棟12層小高層的7～12層部分為餐飲娛樂用房；兩棟高層的7～24層部分為辦公樓。整個項目總建筑面積為323209平方米，其中地上建筑面積為230818平方米，地下建筑面積為92391平方米。按功能分：商業(yè)建筑面積為80827平方米，餐飲娛樂建筑面積為58983平方米，辦公建筑面積為91008平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為92391平方米。基地容積率3.9，建筑密度37.84％，綠化率25％，機動車停車泊位922輛，非機動車泊位6469輛。1.2項目法人概況企業(yè)名稱：上海建配龍房地產(chǎn)有限公司住所：上海市普陀區(qū)真北路1531號法定代表人：鄭良賢注冊資本：人民幣貳仟伍佰萬元企業(yè)類型：有限責任公司（國內(nèi)合資）經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理。（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。1.3編制依據(jù)本項目可行性報告根據(jù)湘財貫通投資管理公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和普陀區(qū)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)貸款提供科學的決策依據(jù)。1.4項目建設(shè)的必要性1.4.1符合普陀區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求普陀區(qū)是上海中心城區(qū)之一，位于市區(qū)的西北部，是上海的陸上交通樞紐，以及上海通往西北方向外省市的主要門戶。改革開放以來，特別是進入90年代，普陀區(qū)步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項事業(yè)取得了歷史性的成就?！熬盼濉逼陂g，普陀區(qū)的主要經(jīng)濟指標年均增速達15%以上，實現(xiàn)了五年翻番，物貿(mào)交易、都市型工業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)等是該區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。為了進一步發(fā)展普陀經(jīng)濟，普陀區(qū)委、區(qū)府提出了“抓機遇、打基礎(chǔ)、興功能、樹形象”的發(fā)展方針，提出了抓住機遇，形成新的經(jīng)濟增長點，加快城市建設(shè)，形成新的生產(chǎn)力布局，深化功能開發(fā)，形成新的城市功能的發(fā)展思路。區(qū)政府將全力推進“十個一批”支撐體系的建設(shè)，其中包括：建設(shè)一批大中型企業(yè)總部和營銷中心、民營科技企業(yè)總部，使之成為對內(nèi)貿(mào)易的“經(jīng)濟高地”；建設(shè)一批超大型配售配送中心、物流中心、超級市場，基本形成物流、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設(shè)一批大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)為主體的旅游服務產(chǎn)業(yè)等等。本項目擬建的凱旋生活廣場充分體現(xiàn)了普陀區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項目規(guī)模大、設(shè)計思想先進，本項目的建設(shè)將推動普陀區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實施。1.4.2項目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益根據(jù)真北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點發(fā)展商業(yè)和物貿(mào)，目前已建成了麥德龍超市、歐倍德、光彩小商品市場、上海市花卉交易中心、梅川路歐亞休閑商業(yè)街和紅星·美凱龍家具裝飾市場，即將進行建設(shè)的項目有興力達商業(yè)廣場等，地區(qū)總商業(yè)面積超過70萬平方米。本項目將建設(shè)一個可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了真北路商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了真北路商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有明顯作用。1.5主要經(jīng)濟技術(shù)指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下：基地面積59184平方米總建筑面積323209平方米其中：地上建筑面積230818平方米商業(yè)部分80827平方米辦公部分91008平方米餐飲娛樂部分58983平方米地下建筑面積92391平方米容積率3.9建筑密度38%綠化率25%機動車停車泊位922輛非機動車停車泊位6469輛1.6結(jié)論項目基地位于真北路、曹安路交叉口西南側(cè)，其南面為麥德龍超市、西面為規(guī)劃中的興力達商業(yè)廣場，位于普陀區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)的真北商務中心，符合普陀區(qū)對該地塊的發(fā)展規(guī)劃。此外，對原愛奇愛特商廈拆除重建，建設(shè)符合現(xiàn)代商業(yè)需求的一流商業(yè)中心，不僅有利于開發(fā)商的自身發(fā)展，而且有利于提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。而且，本項目可為公司帶來較為可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。因此，項目的建設(shè)是必要的。本項目的區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，項目行政審批公開明朗，而且基地周圍市政公用配套設(shè)施齊全，建設(shè)條件成熟。周邊潛在消費能力較強，項目的市場前景看好。經(jīng)估算，凱旋生活廣場項目工程建設(shè)投資為135977萬元，稅后投資利潤率為42.14%，財務效益較好。二、市場分析凱旋生活廣場項目由辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過分析上海市及普陀區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，及不同功能房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,從而進行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位。2.1上海房地產(chǎn)市場總體分析近年來，上海房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在上海市經(jīng)濟發(fā)展中的支柱地位已日益顯現(xiàn)。2003年房地產(chǎn)增加值占全市GDP的比重達到7.4%，超過“7%”這一上海房地產(chǎn)業(yè)“十五”期間的目標值，同時房地產(chǎn)開發(fā)投資達到901億元,同比增長20.3%，占全市固定資產(chǎn)投資的37%。今后幾年的上海房地產(chǎn)市場走勢將受到多種因素影響，主要包括宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，政府有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)政策，上海市城市建設(shè)的發(fā)展等。在綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、供應結(jié)構(gòu)、房價漲幅等方面分析，上海今后幾年的房地產(chǎn)市場仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢。供需總量分析目前的土地供應量和新開工量都比較大，后市供應十分充足。2003年新增經(jīng)營性用地3191公頃，可建商品住房面積達4048萬平方米，商品房新開工面積3135萬平方米，商品房施工面積為8268萬平方米。2004年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。今后幾年，商品住房的需求主要來自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動遷、外省市和境外人士購房等，并考慮投資性的購房因素，需求總量每年將超過2000萬平方米。因此，仍將呈現(xiàn)供需基本平衡，供略大于求的發(fā)展態(tài)勢。商品住宅供應結(jié)構(gòu)分析隨土地供應區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的改善，市中心舊區(qū)改造規(guī)模和拆遷節(jié)奏的有效控制以及中低價商品住房建設(shè)的不斷推進，2004年新增的普通商品住房占住房供應總量的比例將接近70%，上海商品住房階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾將逐步趨向緩解。商品住房銷售價格分析隨著供需關(guān)系的基本平衡和供應結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價格將趨向穩(wěn)定，上漲幅度將趨于平緩。2004年商品住房銷售價格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。今后若干年內(nèi)，在確保城鄉(xiāng)居民可支配收入兩位數(shù)增長的前提下，房價漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數(shù)增長?？傊?004年，上海房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系更加優(yōu)化，供應結(jié)構(gòu)更趨合理、房價漲幅趨向平緩。在未來三年中，每年商品房竣工量、銷售量和存量房交易量都將超過2000萬平方米；房地產(chǎn)增加值占全市GDP的比重，每年在8%～9%左右。2.2商業(yè)用房市場分析2003年是上海商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個重要節(jié)點，不僅在商業(yè)用房的開發(fā)、銷售和投資上都有較大的增量，市場輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進一步確立。從目前的情況來看，在上海的住宅開發(fā)趨勢影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴展，滬郊及二環(huán)之間區(qū)域的商業(yè)用房也將有較快增長。相對，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購買力擴散而降低速度。到2003年，上海商鋪總保量為1780萬平方米，其中：中心城區(qū)約300萬平方米，約占居住物業(yè)的14.4％；中心市區(qū)約800萬平方米，約占居住物業(yè)的５％；外圍區(qū)域約520萬平方米，約占居住物業(yè)的６％。黃浦區(qū)在2003年7月發(fā)文要求加強對新建商業(yè)用房的監(jiān)管，限制新建商業(yè)用房的同一樓層劃小零銷售。這一政策的出臺將對市場產(chǎn)生一定的影響，也是上海商業(yè)用房開發(fā)類型變化的一個信號。分割型的小商鋪管理協(xié)調(diào)要求比較高，形象方面較難統(tǒng)一，有關(guān)限制措施出臺將造成投資者向街鋪傾斜。目前，上海某些市場空間較小、變化周期比較短的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)招商困難的情形。今年下半年將出現(xiàn)商鋪現(xiàn)房集中上市的情況。屆時，招商困難這一矛盾將更為突出。預計一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會對重要商業(yè)企業(yè)做出重大妥協(xié)，在租賃條件方面給與更多優(yōu)惠，進而導致商業(yè)企業(yè)反客為主，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤降低的局面出現(xiàn)?？傊?，今年上海商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對商鋪投資、開發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場的技術(shù)要求會越來越高。在開發(fā)方面更重視細分市場，重視定位和競爭策略的制訂，在投資方面更注重收益和風險分析，而在市場價格方面，將出現(xiàn)總體租價微調(diào)、售價起穩(wěn)的局面。普陀區(qū)近年來建成了近百座大型商辦設(shè)施、六大賣場、三大超市配送中心，形成了有色金屬、汽車、化工、農(nóng)副產(chǎn)品等100余家大型生產(chǎn)資料和生活資料市場，是上海新興的商業(yè)中心，商業(yè)銷售營業(yè)額、市場成交額一直位居上海中心區(qū)前列。該區(qū)的市場群落建設(shè)于80年代末，主要以農(nóng)副產(chǎn)品、水果、有色金屬、塑料化工為主，現(xiàn)在已逐步成為以現(xiàn)代化大型配貨、銷售中心為主體的物貿(mào)基地。隨著近幾年區(qū)域開發(fā)的推進和人口的不斷進入，真北路周邊的商業(yè)氣氛日漸濃厚。從目前情況看，進駐該區(qū)域的商業(yè)機構(gòu)包括農(nóng)工商超市總部、紅星美凱龍、新長征裝飾市場、新長征電腦世界等國內(nèi)企業(yè)及麥德龍總部（METRO）、德國OBI建材超市等跨國公司。眾多商業(yè)設(shè)施的集中在這一區(qū)域產(chǎn)生了越來越強的商業(yè)聚合效應，進一步帶動了周邊地區(qū)的人氣，使之成為上海西區(qū)一處重要的商業(yè)中心地帶。該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見下表：真北路地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施情況序號名稱經(jīng)營類型1麥德龍銷售中心2大賣場2農(nóng)工商配貨中心4大賣場3OBI建材超市建材、裝飾4城12建材、家具5光彩小商品市場6小商品本項目地處曹安路、真北路交叉口處，處于普陀區(qū)規(guī)劃的大型商務中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。從交通情況看：滬寧高速公路是上海市西北部和江蘇省進出上海市區(qū)的交通要道，真北路上在建的城市中環(huán)線即將完成，交通非常便利。這為顧客往來，擴大本商業(yè)中心服務半徑提供了有利條件。從消費群體看，目前地塊周邊已有祥和家園、祥和名邸、泰宸景苑、真源居住區(qū)、真西新村、梅川新村等多個居民新村，并有多個中高檔商品住宅區(qū)正在建設(shè)之中，因此有強大的消費基礎(chǔ)。從競爭環(huán)境看：地塊周邊以有一批知名度較高的大賣場，以及在真北地區(qū)已經(jīng)發(fā)展較成熟的梅川路歐亞商業(yè)休閑街。這些商業(yè)對本項目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的人流量，弊在于同類商業(yè)設(shè)施云集，競爭更趨激烈。但是本項目商業(yè)區(qū)定位于檔次較高的主題百貨店，購物環(huán)境寬敞，以購物中心為發(fā)展目標，與周邊的商業(yè)區(qū)有著不同的消費定位和消費群體，主要吸引本地塊及周邊高級商務人士的消費能力，與周邊的大賣場有著互補關(guān)系，具有獨特的競爭優(yōu)勢。綜上所述，本項目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了地區(qū)對商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場前景。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在3-4元/平方米·日,在銅川路、真北路口的惠谷數(shù)碼廣場平均售價為10000元/平方米，日租金4元/平方米·日。根據(jù)地塊周邊地區(qū)商業(yè)用房平均租金和售價情況，項目法人制定了經(jīng)營計劃，商業(yè)用房的一、二層出售，其余部分出租經(jīng)營，商業(yè)用房售價暫定為12000元/平方米，平均租金暫定為3元/平方米·日。2.3餐飲娛樂用房市場分析隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民收入的提高，生活必需品的消費占全部消費的比重將不斷降低，恩格爾系數(shù)也將降低，而休閑消費等將有驚人的增長。2003年全社會餐飲業(yè)營業(yè)額將達到6060億元，同比增幅超過11.5％，保持了連續(xù)13年兩位數(shù)的高速增長。中國的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進入中國，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標準化、工業(yè)化正在興起等等。隨著中國加入世貿(mào)組織，在今后幾年，中國餐飲業(yè)將會以更快的速度向前發(fā)展。據(jù)中國飯店協(xié)會預計，2004年餐飲業(yè)仍將保持高速增長，年營業(yè)額將突破7000億元大關(guān)，增長幅度將達到15％左右。在上海市場，餐飲企業(yè)營業(yè)額更是直線上升。2002年餐飲業(yè)營業(yè)額達184.23億元，比上年增長30.1%。隨著中國加入WTO以及上海商業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展，在未來幾年，上海每年的餐飲營業(yè)額都將新增50億元左右。娛樂市場快速發(fā)展始于90年代初，由于改革的深入和對外開放的擴大，來華外商增加，以及人民生活水平的提高，對各種娛樂健身服務的需求迅速上升，從1994年到1997年全國許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂健身設(shè)施的高潮。從1998年以來的5年中娛樂健身場所數(shù)量大約翻了三翻多，這些場所大都集中在大中城市及周邊地區(qū)，因經(jīng)營項目不同，投資額從幾十萬元至上千萬元不等。而根據(jù)統(tǒng)計，2002年上海城市居民家庭人均可支配收入為13250元，人均消費支出為10464元，其中文化娛樂服務消費為306元，約占2.9%。由此可見，休閑娛樂業(yè)在今后幾年將進入大發(fā)展時期。1996～2003年上海市GDP見下表。中國經(jīng)濟的持續(xù)高速增長為商業(yè)及餐飲娛樂地產(chǎn)市場奠定了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。隨著全球經(jīng)濟一體化，國際零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進駐中國市場。同時本土的餐飲娛樂企業(yè)也看好市場的發(fā)展，加大了在這方面的投資力度。在經(jīng)濟高速增長的推動下，餐飲娛樂行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展，用房需求劇增。由于這些餐飲娛樂用房通常會采用購買或租賃的形式來獲得，也從而推動了相關(guān)地產(chǎn)的發(fā)展。本項目處于普陀區(qū)規(guī)劃建設(shè)的真北路商業(yè)圈的中心地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及大賣場，根據(jù)普陀區(qū)整體建設(shè)規(guī)劃，該地區(qū)將建設(shè)成為普陀區(qū)的新的商業(yè)貿(mào)易中心，周邊已建成或正在建設(shè)的住宅小區(qū)眾多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場的需求。從現(xiàn)狀來看，真北路商業(yè)圈內(nèi)缺乏此類大型餐飲娛樂場所，周邊規(guī)劃中的商貿(mào)建筑中也沒有此類設(shè)施。隨著該地區(qū)的建設(shè)和人氣的聚集，對餐飲娛樂的需求會越來越旺，相關(guān)用房的租售前景看好，本項目的市場優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)。根據(jù)普陀區(qū)及地塊周邊環(huán)境，以及本項目的定位，本項目餐飲娛樂部分的租金暫定為2.5元/平方米·日。2.4辦公樓市場分析上海寫字樓市場自2000年年中起開始復蘇，租金開始上調(diào)，出租率水平穩(wěn)步提高。上海GDP已經(jīng)連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟發(fā)展增強了外商的投資信心，為上海寫字樓市場的發(fā)展蘊含了無限機遇。由于未來的需求量將明顯增長，更多的跨國企業(yè)逐漸開始研究購買辦公樓自用的可行性。此外作為中國經(jīng)濟的領(lǐng)頭羊，上海吸引了眾多的國內(nèi)企業(yè)，其中民營企業(yè)也是一個不可忽視的生力軍。與外資企業(yè)相比，國內(nèi)企業(yè)更愿將寫字樓作為一項資產(chǎn)投資。調(diào)查顯示，目前市場上的主要買家為國內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機構(gòu)。上海寫字樓市場過去3年的新供應量和租售量分別為：2001年187000平方米與450000平方米，2002年338000平方米與405000平方米，2003年預計310000平方米與350000平方米。可見，新供應量相對不足，市場存量逐年消耗，空置率大幅下降，浦東市場從2000年的45%下降到最近的17%，浦西市場則從2000年的21%降至10.7%的新低。與此同時，市場平均租金水平出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢，租金從2000年的每天每平方米0.35美元，回升到目前的每天每平方米0.56美元，漲幅高達60%。現(xiàn)階段上海寫字樓市場的平均租金水平為每天每平方米0.56美元，高端市場每天每平方米0.80-1.00美元，低端市場每天每平方米為0.40-0.50美元，年收益率約為8%-10%。2003年度在上海經(jīng)濟運行狀況良好的背景下，雖然受到上半年“非典”影響，但隨后強勁的反彈使國內(nèi)外企業(yè)對上海的投資信心逐漸增強。在“非典”之后，寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活躍。放眼未來兩年，隨著新供應量的萎縮、使用需求的升溫，租金水平將進一步上揚，繼而刺激購買需求，估計上海寫字樓的產(chǎn)權(quán)交易量和資本價值將出現(xiàn)突破性增長。

普陀區(qū)雖不是上海傳統(tǒng)的商務區(qū)，但由于普陀區(qū)是上海通往西北方向外省市的主要門戶，大量的商貿(mào)活動、都市型工業(yè)和外省市企事業(yè)單位駐滬機構(gòu)的需求促進了普陀區(qū)辦公樓市場的形成和發(fā)展。根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在普陀區(qū)區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有三大塊：長壽路－－江寧路板塊由于靠近市中心和上?；疖囌?，同時長壽路是該區(qū)最重要的商業(yè)中心，江寧路是連接靜安區(qū)進入市區(qū)的重要通道，因而該板塊成為區(qū)內(nèi)辦公樓的一個主要分布區(qū)。中山北路板塊由于緊靠內(nèi)環(huán)線，不僅市內(nèi)交通非常便利，而且經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域環(huán)境有了很大改善，普陀區(qū)將近一半的辦公樓都集中在這一帶。武寧路－－真北路板塊由于連接滬寧高速公路，客貨交通均非常便利，同時，由于該區(qū)域分布有許多生活資料市場和農(nóng)副產(chǎn)品市場，經(jīng)營這些產(chǎn)品的企業(yè)和個人成為該區(qū)域辦公樓的主要用戶群。本地塊處于武寧路－－真北路商務板塊，但這一地區(qū)辦公樓市場的發(fā)展相對滯后，地塊周邊辦公樓不僅數(shù)量不多，檔次也不夠高。隨著普陀區(qū)真光商業(yè)圈的發(fā)展，將會有越來越多的客商入駐該地區(qū)，使得辦公用房需求量猛增，同時對樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。本項目的啟動將順應這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中高檔辦公樓，以彌補該區(qū)域辦公樓供應的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升。隨著該區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，該地區(qū)對中高檔辦公樓的需求將進一步增加，本項目辦公樓的功能定位為：為辦公人員提供高質(zhì)量的服務，功能上力求完善、先進。主要客戶為周邊地塊入駐的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)，亦可憑借緊靠城市中環(huán)線（建設(shè)中）、與滬寧高速公路相鄰的地理優(yōu)勢及便利的交通條件，吸引外省市企業(yè)在此設(shè)立公司或辦事處，市場前景看好。目前項目地塊附近基本沒有其他寫字樓，稍遠一些的長征大廈對外報價日租金為2.5元/平方米·日。附近有幾個住宅項目，售價6800-7800元/平方米，其中祥和名邸開發(fā)規(guī)模較大，占地30萬平方米，為聯(lián)體別墅、獨立別墅和小高層組成，售價從去年11月份均價6800元/平方米上升到目前的7800元/平方米。根據(jù)普陀區(qū)及地塊周邊地區(qū)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，以及本項目的定位，本辦公樓的銷售價格暫定為8000元/平方米。名稱地址占地面積(M2))均價（元/M22）開發(fā)商祥和名邸普陀梅川路13333弄3100007800

申豪房地產(chǎn)有限公公司泰宸景苑梅川路萬鎮(zhèn)路506976800上海鴻順置業(yè)發(fā)展展有限公司三、投資估算與資金籌措3.1投資估算說明本項目投資估算按國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制方法進行編制。本項目建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標準及費率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。投資估算參考了上海市同類結(jié)構(gòu)建筑的造價指標。3.2建設(shè)投資經(jīng)估算，完成凱旋生活廣場項目建設(shè)投資為135977萬元，其中土地費用約20200萬，建筑安裝工程費為94778萬元。3.3資金籌措本項目總投資135977萬元，項目法人自籌資金50977萬，其余約85000萬元從銀行貸款及房地產(chǎn)信托等方式解決。3.4資金使用計劃根據(jù)項目的實施進度，建設(shè)期擬為2.5年。新增固定資產(chǎn)投資計劃第一年（2004.8~2005.7）投入60%，第二年以后（2005.8~2006.12）投入40%。四、財務效益分析4.1財務評價編制依據(jù)本項目財務評價編制依據(jù)為國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）中財務評