XX年月包頭高新區(qū)黃河路項(xiàng)目操盤(pán)全案策劃

1高新區(qū)黃河路項(xiàng)目操盤(pán)全案策劃“予人玫瑰手留余香”

提案報(bào)告二○一一年八月2寫(xiě)在前面的話：項(xiàng)目能否成功，其實(shí)取決于我們的態(tài)度和方式。3超前半步贏我們對(duì)黃河路的想法4從對(duì)前期市場(chǎng)開(kāi)始，現(xiàn)在——對(duì)黃河路項(xiàng)目來(lái)一次透視——此時(shí)的刻薄，其實(shí)是為了面市的從容。前期檢視551項(xiàng)目背景研究5關(guān)于項(xiàng)目定位6項(xiàng)目規(guī)劃建議4項(xiàng)目地塊研究3包頭樓市研判7項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略2宏觀環(huán)境研判6之于包頭市城市副中心（高新區(qū)）意味著什么？項(xiàng)目屬性界定對(duì)外——為全國(guó)一流特色高新區(qū)賦予“靈魂”；為自治區(qū)塑造“唯一高、新典范”；為包頭實(shí)現(xiàn)“高價(jià)值的峰值”。對(duì)內(nèi)——實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化，培養(yǎng)高素質(zhì)人才及精英團(tuán)隊(duì)，打造另一種非程式化開(kāi)發(fā)模式的成功新路。7□外圍區(qū)域市場(chǎng)成熟——隨著城市發(fā)展的需要，外圍市場(chǎng)項(xiàng)目和區(qū)域的配合度提升，項(xiàng)目自身和生活配套環(huán)境將不斷改善，其將逐漸成為市場(chǎng)的主角?！鯂?guó)家級(jí)高新區(qū)價(jià)值抬頭——始終稀缺，無(wú)法復(fù)制，擁有最強(qiáng)最廣泛吸引力的城市價(jià)值將在有開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)的項(xiàng)目上再次彰顯，其市場(chǎng)的頂端效應(yīng)再度放大。黃河路項(xiàng)目成就高新區(qū)商業(yè)、商務(wù)新高度項(xiàng)目屬性界定88核心價(jià)值定位——著眼全自治區(qū)的占位高度！

決定區(qū)域發(fā)展的未來(lái)；代言包頭，成為高新區(qū)又一亮點(diǎn)□區(qū)域的使命和區(qū)域的定位使得城市更新價(jià)值是我們的第一價(jià)值□對(duì)高新區(qū)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)也要求本項(xiàng)目打造新的標(biāo)桿項(xiàng)目□區(qū)域定位要求我們必須站在一定的高度重塑商業(yè)、商務(wù)、生活配套及設(shè)施□大量特有資源，使我們最終成為為高新區(qū)形象和靈魂的稀缺項(xiàng)目核心價(jià)值定位……項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷99金界觀點(diǎn)項(xiàng)目使命理想1010戰(zhàn)略高度看包頭產(chǎn)業(yè)布局看包頭宏觀經(jīng)濟(jì)看包頭城市規(guī)劃看包頭商圈現(xiàn)狀看包頭1項(xiàng)目背景研究5關(guān)于項(xiàng)目定位6項(xiàng)目規(guī)劃建議4項(xiàng)目地塊研究3包頭樓市研判7項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略2宏觀環(huán)境研判1111◎金三角GDP總量、地方方財(cái)政收入入等10項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)總量量均占到內(nèi)內(nèi)蒙古的一一半以上；；人均GDP、人均收入已已達(dá)到沿海海發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)水平。◎打通城際高高速公路環(huán)環(huán)線，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金三角““2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈圈”?！蛐陆ɑ蚋脑煸烊兄g間的城際鐵鐵路線，打造金三角角的“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈圈”。積極穩(wěn)定的的區(qū)域合作作，立足晉晉陜蒙寧，，逐步發(fā)展展成為國(guó)家家級(jí)城鎮(zhèn)群群，成為東東北亞聯(lián)系系外蒙、中中亞、日韓韓，服務(wù)京京津冀、華華中、華南南的國(guó)際級(jí)級(jí)能源中心心。內(nèi)蒙古自治區(qū)蒙古國(guó)北京寧夏陜西山西河北鄂爾多斯包頭呼和浩特上升國(guó)家戰(zhàn)略的“呼-包-鄂”城市群經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略高度看包頭1212一體化發(fā)展展的“呼-包-鄂”，差異異化的城市市角色定位位；包頭市市的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展模式，，未來(lái)的發(fā)發(fā)展?jié)摿^較高，將成成為（一直直處于）城城市群經(jīng)濟(jì)濟(jì)排頭兵。。包頭：依托具有前瞻性的城市規(guī)劃，打造宜人居住的國(guó)家生態(tài)園林城市。發(fā)揮工業(yè)基礎(chǔ)較好的優(yōu)勢(shì)，建設(shè)中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市——內(nèi)蒙古的經(jīng)濟(jì)中心城市。鄂爾多斯：建一個(gè)與世界城市建設(shè)接軌的現(xiàn)代化新城。依托資源優(yōu)勢(shì)，加快要素聚集，建設(shè)內(nèi)蒙古重要的能源和化工基地。呼和浩特：大力提升城市品位，打造歷史文化名城。自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心的功能，建設(shè)現(xiàn)代化首府城市。一城一把號(hào)，同吹一個(gè)調(diào)

——差異化的城市定位，唱響金三角經(jīng)濟(jì)的時(shí)代強(qiáng)音戰(zhàn)略高度看包頭1313包頭產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈呈二、三、、一形態(tài)，，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯顯，城市規(guī)規(guī)劃依據(jù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局，，形成單核核心狀態(tài)，，商務(wù)商業(yè)業(yè)資源集中中于青山和和昆區(qū)。西南郊重化工板塊——神華煤化工、電力和東方稀鋁河西鋼鐵板塊——包鋼生態(tài)工業(yè)園區(qū)城市行政與商務(wù)中心北郊裝備制造業(yè)板塊——北重和一機(jī)公司中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)板塊——稀土高新區(qū)東河鋁業(yè)板塊——國(guó)家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征鮮明，第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯產(chǎn)業(yè)布局看包頭區(qū)域產(chǎn)業(yè)特特征鮮明：：全市第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形成五五大板塊、、六大產(chǎn)業(yè)業(yè)基地格局局，分布于于包頭外圍圍；中部以青山山區(qū)和昆區(qū)區(qū)是全市行行政、商務(wù)務(wù)中心、金金融中心。14核心商務(wù)區(qū)人均年收入3-5萬(wàn)居住區(qū)稀土高新區(qū)人均年收入4萬(wàn)西部鋼鐵、煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基地人均年收入4-5萬(wàn)居住區(qū)鄂呼包北部裝備制造業(yè)人均年收入3-5萬(wàn)產(chǎn)業(yè)◎城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)級(jí)促進(jìn)高素質(zhì)質(zhì)人口導(dǎo)入；；資源型企業(yè)業(yè)、公務(wù)員、、高科技類企企業(yè)員工收入入水平良好。?！蚪晷屡d消費(fèi)費(fèi)人群主要由由當(dāng)?shù)毓珓?wù)員員、鋼鐵、煤煤化工等工業(yè)業(yè)企業(yè)員工、、科研骨干及及私營(yíng)業(yè)主構(gòu)構(gòu)成。本案主主要的本地客客群主要會(huì)面面對(duì)這類客群群。產(chǎn)業(yè)布局及城市格局決定了——包頭75%的常住人口分布在市區(qū)。（主要集中于青昆兩區(qū)）產(chǎn)業(yè)布局看包頭15?包頭礦產(chǎn)資源源豐富，稀土土儲(chǔ)量居世界界之最，占全全國(guó)稀土儲(chǔ)量量的91.6%，占世界已探探明儲(chǔ)量的54.2%；?礦產(chǎn)資源的分分布：全市各各類礦山企業(yè)業(yè)均分布在市市區(qū)周?chē)笄嗲嗌街泻瓦呥h(yuǎn)遠(yuǎn)地區(qū)；包頭鄂爾多斯呼和浩特經(jīng)濟(jì)總量排名內(nèi)蒙第一，經(jīng)濟(jì)輻射力強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)看包頭?看好包頭未來(lái)來(lái)發(fā)展——鄂爾多斯的房房地地產(chǎn)發(fā)展較為為迅速，但根根基卻相對(duì)較較差。?看好包頭的教教育——文化就是來(lái)，，鄂鄂爾多斯的文文化發(fā)展和迅迅速發(fā)展的經(jīng)經(jīng)濟(jì)相差甚遠(yuǎn)遠(yuǎn)，而包頭卻卻相反，投資資房地產(chǎn)一舉舉可兩得也是是鄂市投資者者的條件之一一。1616年度2005年2006年2007年2008年2009年2010年生產(chǎn)總值（億元）84910121277176021002400?2010包頭市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)穩(wěn)定定、快快速，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行行的質(zhì)質(zhì)量明明顯提提高，，全市市生產(chǎn)產(chǎn)、收收入水水平及及消費(fèi)費(fèi)能力力均得得到提提高。。?預(yù)計(jì)2011年全市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展將再再創(chuàng)新新高：：工業(yè)業(yè)、服服務(wù)業(yè)業(yè)水平平將進(jìn)進(jìn)一步步提升升，汽汽車(chē)等等高檔檔消費(fèi)費(fèi)、房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力將將進(jìn)一一步提提高；；投資資熱情情高漲漲。歷年生產(chǎn)總值節(jié)節(jié)攀升宏觀經(jīng)濟(jì)看包頭1717總體規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、產(chǎn)業(yè)基地、樞紐城市、宜居城市城市規(guī)劃看包頭城市定定位：：是我國(guó)國(guó)重要要的工工業(yè)基基地，，京津津呼包包銀經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶重要要的中中心城城市，，內(nèi)蒙蒙古自自治區(qū)區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)中中心。。城市布布局：：“一市市兩城城、多多組團(tuán)團(tuán)、多多中心心”，，突出出山、、城、、河、、綠的的城市市格局局特色色。1818?包頭商商業(yè)布布局為為“四區(qū)區(qū)兩中中心””。四區(qū)指指的是是昆區(qū)區(qū)、青青山區(qū)區(qū)、東東河區(qū)區(qū)、九九原區(qū)區(qū)；兩兩中心心指以以昆區(qū)包包百大大樓為為中心心的商商圈和以青山區(qū)區(qū)娜林林商廈廈為中中心的的商圈圈；?兩個(gè)副副中心心：以以昆區(qū)神神華購(gòu)購(gòu)物中中心為中心心的商商圈輻輻射高高新區(qū)區(qū)和東河區(qū)區(qū)商貿(mào)貿(mào)大廈廈為中心心的商商圈；；東河商貿(mào)大廈商圈包百大樓商圈娜琳商廈商圈神華購(gòu)物中心商圈以“包百”商圈為首的四大傳統(tǒng)商圈并存商圈現(xiàn)狀看包頭全市大大型商商場(chǎng)多多都集集中在在昆區(qū)區(qū)包百百商圈圈，商商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈。。而作作為同同等重重要的的商業(yè)業(yè)副中中心，，缺乏乏大型型商場(chǎng)場(chǎng)的分分布，，商業(yè)業(yè)分布布不平平衡。。1919?包百商商圈商商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)面面積約約100萬(wàn)平米米，其其中中中高檔檔大型型百貨貨5家、商商業(yè)步步行街街1個(gè)，沿沿街店店鋪數(shù)數(shù)百家家，日客流流量可可達(dá)10萬(wàn)人次次，年年銷(xiāo)售售收入入30億元以以上。。包百大樓王府井包百時(shí)代泰富百貨金榮商廈為一購(gòu)物廣場(chǎng)東方明珠商場(chǎng)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)定位客群定位經(jīng)營(yíng)形式經(jīng)營(yíng)狀況王府井百貨2.3萬(wàn)㎡現(xiàn)代百貨時(shí)尚、中高收入者聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)銷(xiāo)售狀況良好包百大樓2.5萬(wàn)㎡傳統(tǒng)百貨中高收入者聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)一般收入購(gòu)物的去處。泰富時(shí)尚0.8萬(wàn)㎡流行百貨時(shí)尚年輕人租金、扣點(diǎn)銷(xiāo)售情況一般包百時(shí)代3.2萬(wàn)㎡流行百貨時(shí)尚年輕租金銷(xiāo)售狀況一般金榮商廈3萬(wàn)㎡小商品市場(chǎng)全客層租金平均150元/㎡物業(yè)持有，銷(xiāo)售一般作為包頭唯一的城市級(jí)商業(yè)中心，包百商圈的地位無(wú)可撼動(dòng)商圈現(xiàn)狀看包頭2020?以娜林林步行行街為為中心心，形形成以以文化化路、、幸福福路為為界限限的新新商圈圈。?娜琳商商圈由由文化路路和幸幸福路路形成成的“十”字形狀，是一一個(gè)集集購(gòu)物物、休休閑、、娛樂(lè)樂(lè)、餐餐飲消消費(fèi)為為一體體的城城市副副中心心商圈圈。?主要商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)有有百貨貨、超超市、、專業(yè)業(yè)店及及餐飲飲、娛娛樂(lè)。。同利家電九星國(guó)際包百青山超市神華青山一百彩虹超市寶林商廈王府井娜琳步行街商場(chǎng)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)定位客群定位經(jīng)營(yíng)形式經(jīng)營(yíng)狀況娜琳廣場(chǎng)（王府井）2.2萬(wàn)㎡現(xiàn)代百貨時(shí)尚中高收入者聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)銷(xiāo)售狀況良好寶林商廈1.5萬(wàn)㎡流行百貨一般收入者租金3-7元/㎡.天良好光彩商場(chǎng)1萬(wàn)㎡流行百貨時(shí)尚年輕人租金、扣點(diǎn)銷(xiāo)售情況良好紅房子商城1.6萬(wàn)㎡流行百貨一般收入者租金2-5元/㎡.天銷(xiāo)售狀況一般凱萊購(gòu)物廣場(chǎng)1.2萬(wàn)㎡流行百貨時(shí)尚年輕租金2-5元/㎡.天良好娜林步行街3萬(wàn)㎡小商品市場(chǎng)全客層租金5-15元/㎡.天良好娜琳商圈消費(fèi)群體主要以青山區(qū)為主，輻射昆區(qū)、東河區(qū)。商圈現(xiàn)狀看包頭2121神華億億佰商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況營(yíng)業(yè)面積63000㎡日營(yíng)業(yè)額40-50萬(wàn)開(kāi)業(yè)時(shí)間2002年神華億億佰購(gòu)購(gòu)物中中心是是集購(gòu)物、、美食食、休休閑、、娛樂(lè)樂(lè)、游游覽、、觀光光為一體體的商商業(yè)風(fēng)風(fēng)景街街、文文化街街、休休閑街街。商商場(chǎng)內(nèi)內(nèi)部經(jīng)經(jīng)營(yíng)形形式是是聯(lián)營(yíng)營(yíng)扣點(diǎn)點(diǎn)，其其底層層沿街街商鋪鋪的租租金約約為5-12元/㎡·天。神華億億佰購(gòu)購(gòu)物中中心是是神華華國(guó)際際城中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)重要要組成成部分分，主主要客客群是是以本地地及周周邊縣縣市中中高檔檔收入入人群群。以神華華購(gòu)物物中心心為中中心周周邊已已形成成豐富富的餐餐飲、、休閑閑娛樂(lè)樂(lè)業(yè)態(tài)態(tài)，相相繼引引入眾眾多知知名品品牌，，如小小肥羊羊、玻玻璃火火鍋、、金湘湘玉、、真鍋鍋咖啡啡等。。沿街街商鋪鋪的租租金為為一層層約3-5元/㎡㎡·天。。商圈圈內(nèi)內(nèi)有有大大量量的的新新興興大大型型社社區(qū)區(qū)和和酒酒店店，，居居住住人人口口的的收收入入水水平平屬屬于于中中高高端端，，例如如神神華華國(guó)國(guó)際際酒酒店店、、凱凱富富酒酒店店、、神神華華國(guó)國(guó)際際公公寓寓。。神華購(gòu)物中心周邊已經(jīng)形成綜合性的中高檔消費(fèi)商圈；餐飲業(yè)比較繁榮，集中了眾多知名品牌商圈現(xiàn)狀看包頭22作為為““呼呼包包鄂鄂””城城市市群群的的核核心心城城市市，，具具備備較較強(qiáng)強(qiáng)的的輻輻射射力力，，其其經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)總總量量和和人人均均收收入入水水平平在在自自治治區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)排排名名第第一一;包頭頭第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)相相對(duì)對(duì)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，礦礦產(chǎn)產(chǎn)采采掘掘業(yè)業(yè)以以及及大大型型工工業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)和和科科研研單單位位形形成成了了較較大大量量的的城城市市財(cái)財(cái)富富人人群群，，是是包包頭頭中中高高端端消消費(fèi)費(fèi)市市場(chǎng)場(chǎng)的的有有力力支支撐撐；；四大傳統(tǒng)統(tǒng)商圈并并存、包包百商圈圈的中心心地位不不可撼動(dòng)動(dòng)；稀土高新新區(qū)是近近幾年開(kāi)開(kāi)發(fā)商投投資拿地地的集中中區(qū)，““新城市市副中心心”呼之之欲出，，高新區(qū)區(qū)將成為為“集商商務(wù)、金金融、會(huì)會(huì)展、體體育、文文化、休休閑、總總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)”等為為一體的的城市新新副中心心區(qū)；【基本結(jié)論】金界觀點(diǎn)點(diǎn)2323政策導(dǎo)向向分析總體市場(chǎng)場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)概況重點(diǎn)個(gè)案案分析土地市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研1項(xiàng)目背景景研究5關(guān)于項(xiàng)目目定位6項(xiàng)目規(guī)劃劃建議4項(xiàng)目地塊塊研究3包頭樓市市研判7項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略2宏觀環(huán)境境研判24胡溫新政政：和諧諧社會(huì)是是目標(biāo)，，民生工工程是重重點(diǎn)，住住房保障障是手段段。保障房問(wèn)責(zé)制明碼標(biāo)價(jià)價(jià)限購(gòu)令銀行利率率土地供應(yīng)應(yīng)房產(chǎn)稅…………全國(guó)政策研究政策導(dǎo)向看樓市2525全國(guó)政策研究政策導(dǎo)向看樓市時(shí)間部門(mén)政策細(xì)則2011/1/26國(guó)務(wù)院辦公廳《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》1、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任；2、加大保障性安居工程建設(shè)力度；3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；4、強(qiáng)化差別化住房信貸政策；5、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；6、合理引導(dǎo)住房需求；7、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制；8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)2011/1/28財(cái)政部《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，將全額征收營(yíng)業(yè)稅。2011/1/28國(guó)土部針對(duì)未滿5年轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)全額征收營(yíng)業(yè)稅自2011年1月28日起國(guó)土部門(mén)新增針對(duì)未滿5年轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)全額征收營(yíng)業(yè)稅，滿5年免征，無(wú)差額征收的規(guī)定，普通住宅（即144平方以下）免征個(gè)人所得稅以及土地增值稅；具體征收方法為：過(guò)戶價(jià)X5.25%=稅金。（解：過(guò)戶價(jià)格=所購(gòu)房產(chǎn)的登記價(jià)格/成交價(jià)格）,其他過(guò)戶條件不變.2011/2/8中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)2626時(shí)間部門(mén)政策細(xì)則2011/2/9各大銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，現(xiàn)最新貸款利率為：六個(gè)月：5.60；一年：6.06；一至三年：6.10；三至五年：6.45；五年以上：6.60.（注:單位為;%）2011/2/18央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率央行將于２４日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率０.５個(gè)百分點(diǎn)。大中型存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到１９．５％的歷史高位。中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)16%。2011/3/16國(guó)家發(fā)改委商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定要求：商品房銷(xiāo)售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。全國(guó)政策研究政策導(dǎo)向看樓市2727全國(guó)政策研究政策導(dǎo)向看樓市4月6日起，上上調(diào)金融融機(jī)構(gòu)人人民幣存存貸款基基準(zhǔn)利率率0.25個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；4月21日，上上調(diào)存存款類金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)人民幣幣存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率0.5個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)；；5月1日起起，，《商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售明明碼碼標(biāo)標(biāo)價(jià)價(jià)規(guī)規(guī)定定》將實(shí)實(shí)施施；；7月7日起起，，上上調(diào)調(diào)金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)人人民民幣幣存存貸貸款款基基準(zhǔn)準(zhǔn)利利率率0.25個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)；；8月18日，，二二三三線線城城市市商商品品房房限限購(gòu)購(gòu)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)公公布布；；8月20日，，住住建建部部要要求求1/3保障障房房項(xiàng)項(xiàng)目目10月底底前前主主體體完完工工2828包頭政策研究政策導(dǎo)向看樓市4月17日包包頭頭市市《調(diào)整整住住房房公公積積金金存存貸貸款款利利率率的的通通知知》4月28日包包頭頭市市實(shí)實(shí)施施《物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)用用房房管管理理實(shí)實(shí)施施細(xì)細(xì)則則》5月13日包包頭頭市市實(shí)實(shí)施施《住宅宅物物業(yè)業(yè)工工程程質(zhì)質(zhì)量量保保修修金金管管理理辦辦法法試試行行版版》5月16日包包頭頭市市實(shí)實(shí)施施《內(nèi)蒙蒙古古商商品品房房明明碼碼標(biāo)標(biāo)價(jià)價(jià)規(guī)規(guī)定定實(shí)實(shí)施施細(xì)細(xì)則則》5月18日包包頭頭市市發(fā)發(fā)改改委委與與房房管管局局下下發(fā)發(fā)通通知知《包頭市商品房房銷(xiāo)售5月20號(hào)起必須明碼碼標(biāo)價(jià)》29292011年政策出臺(tái)背背景分析政策導(dǎo)向看樓樓市政策出臺(tái)前市市場(chǎng)三大表現(xiàn)現(xiàn)：2010年房?jī)r(jià)快速上上漲、各大中中城市房?jī)r(jià)瘋瘋狂上漲房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)控抑制房?jī)r(jià)價(jià)政策的“反反向效果”明明顯持續(xù)增長(zhǎng)且難難控的CPI導(dǎo)致貸款比重重持續(xù)下降3030全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)投資增幅宏觀大勢(shì)看全國(guó)金界觀察：□2008年全球金融危危機(jī)，國(guó)內(nèi)房房地產(chǎn)投資上上半年走勢(shì)平平穩(wěn)，下半年年急劇下降；；□2009年上半年逐步步回升，但受受危機(jī)余震影影響，房地產(chǎn)產(chǎn)投資仍未回回歸2008年水平；□2010年初起開(kāi)始高高位運(yùn)行，當(dāng)當(dāng)年房?jī)r(jià)全國(guó)國(guó)各地房?jī)r(jià)大大幅上漲，調(diào)調(diào)控政策反向向效果凸顯；；□2011年初，政策毒毒藥出臺(tái)，““限購(gòu)令”風(fēng)風(fēng)行部分主要要城市，“房房產(chǎn)稅”敲山山震虎，全國(guó)國(guó)房產(chǎn)投資速速度開(kāi)始放緩緩，但仍未出出現(xiàn)大幅下滑滑趨勢(shì)?！蹩紤]到讓位或或錯(cuò)開(kāi)1000萬(wàn)套保障房的的攻勢(shì)，預(yù)計(jì)計(jì)2012年，全國(guó)房地地產(chǎn)投資速度度不太可能再再高調(diào)，但會(huì)會(huì)仍保持平穩(wěn)穩(wěn)運(yùn)行，不會(huì)會(huì)出現(xiàn)跳水運(yùn)運(yùn)動(dòng)（地方政政府也不會(huì)答答應(yīng)）。平穩(wěn)回升高位運(yùn)行放緩平穩(wěn)劇滑2008年以來(lái)我國(guó)累計(jì)房地產(chǎn)投資增幅走勢(shì)31312009年以來(lái)我國(guó)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資月度走勢(shì)勢(shì)全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)投資月度走勢(shì)宏觀大勢(shì)看全國(guó)3232□從月度情況來(lái)來(lái)看，截止止2011年4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)完成投資4494億元，同比增增長(zhǎng)34.6%，環(huán)比1-3月下降2.2%，環(huán)比雖然出出現(xiàn)回落，但但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資繼續(xù)保保持高位運(yùn)行行。□可見(jiàn)，2010年，對(duì)于各大大房企來(lái)說(shuō)無(wú)無(wú)疑是黃金的的一年，雖然然經(jīng)歷了嚴(yán)厲厲的政策調(diào)控控，但國(guó)家為為保持宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的高高位運(yùn)行、防防止中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的“硬著陸陸”，地產(chǎn)政政策并沒(méi)有在在2010年下半半年加加碼，，但調(diào)控控使得得我國(guó)國(guó)整體體的宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境從從流動(dòng)動(dòng)性的的空前前泛濫濫轉(zhuǎn)入入了逐逐步回回收的的階段段，房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資逐漸漸趨于于理性性。□2011年全國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展的復(fù)復(fù)雜及及不確確定行行再次次升級(jí)級(jí)，更更引起起了中中央政政府樓樓市的的警惕惕，通通脹指指數(shù)連連續(xù)數(shù)數(shù)月的的高位位運(yùn)行行，加加大了了國(guó)家家對(duì)于于銀行行貸款款的限限制，，下半半年信信貸緊緊縮的的政策策將會(huì)會(huì)持續(xù)續(xù)，必必將進(jìn)進(jìn)一步步限制制投資資進(jìn)入入房地地產(chǎn)行行業(yè)。。33332008年以來(lái)全國(guó)累計(jì)商品房新開(kāi)工面積走勢(shì)金融危機(jī)持幣觀望資金匱乏商品房開(kāi)工萎靡危機(jī)余震開(kāi)工緩慢商品房開(kāi)工面積逐步回升市場(chǎng)回暖商品房產(chǎn)開(kāi)工風(fēng)頭勁政策嚴(yán)厲形勢(shì)不明保障房發(fā)威開(kāi)工決策謹(jǐn)慎全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)開(kāi)工面積走勢(shì)宏觀大勢(shì)看全國(guó)34342009年以來(lái)我國(guó)月度商品房新開(kāi)工面積走勢(shì)全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)開(kāi)工面積月度走勢(shì)宏觀大勢(shì)看全國(guó)3535□從月度度情況況來(lái)看看，截截止4月份全全國(guó)房房屋新新開(kāi)工工面積積為1.70億平方方米，，同比比上漲漲29.6%，環(huán)比比1-3月份下下降18.1%。預(yù)計(jì)計(jì)未來(lái)來(lái)幾個(gè)個(gè)月，，主要要受1000萬(wàn)套保保障房房推動(dòng)動(dòng)，房房屋新新開(kāi)工工面積積還將將保持持相對(duì)對(duì)高位位?！?011年1-4月份，，全國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)房房屋新新開(kāi)工工面積積5.68億平方方米，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)24.4%，較較去年年同期期下降降39.7個(gè)百分分點(diǎn)，，增幅幅較1-3月提高高1個(gè)百分分點(diǎn)，，增幅幅下滑滑有企企穩(wěn)跡跡象。。主要要受市市場(chǎng)低低迷預(yù)預(yù)期影影響，，以及及土地地積壓壓面積積的減減少，，還有有部分分項(xiàng)目目可能能出現(xiàn)現(xiàn)緩工工，這這一增增幅還還有一一定回回落的的空間間；今年將將新開(kāi)開(kāi)工1000萬(wàn)套保保障房房，將將會(huì)限限制增增幅明明顯下下滑，，估全全年仍仍會(huì)保保持15%以上的的增幅幅。全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)開(kāi)工面積月度走勢(shì)宏觀大勢(shì)看全國(guó)36362008年以來(lái)全國(guó)累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積走勢(shì)

全國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售乏力到處降價(jià)剛需激活銷(xiāo)售發(fā)力價(jià)格劇漲政策干預(yù)銷(xiāo)售下滑限購(gòu)出臺(tái)政策毒藥打擊投機(jī)剛需尚存支撐危局平緩過(guò)渡全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積走勢(shì)宏觀大勢(shì)看全國(guó)37372009年以來(lái)我國(guó)商品房月度銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積月度走勢(shì)宏觀大勢(shì)看全國(guó)3838□截止4月份，全全國(guó)商品品房銷(xiāo)售售面積7255萬(wàn)平方米米，較1-3月份大幅幅下降23.6%，比去年年同期下下降9.8%?！跻话愕氖惺袌?chǎng)規(guī)律律，春季季成交量量有所反反彈，尤尤其4月份會(huì)比比3月份更高高些，今今年表現(xiàn)現(xiàn)反常，，說(shuō)明多多數(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)商仍未未采取明明顯的促促銷(xiāo)行動(dòng)動(dòng)，而購(gòu)購(gòu)房者也也未擺脫脫觀望情情緒，同同時(shí)限購(gòu)購(gòu)、限貸貸、房貸貸緊縮等等政策，，確實(shí)限限制了部部分購(gòu)房房需求。。我司認(rèn)為為，這種種成交萎萎縮、價(jià)價(jià)格僵持持的局面面難以持持久，預(yù)預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)第三季季度開(kāi)發(fā)發(fā)商的推推貨量會(huì)會(huì)有所上上升，成成交會(huì)受受到一定定帶動(dòng)。。全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)：近年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積月度走勢(shì)宏觀大勢(shì)看全國(guó)3939包頭土地市場(chǎng)供求狀況（2010年）土地市場(chǎng)調(diào)研2010年上半年包頭市土地供應(yīng)區(qū)域宗數(shù)面積（㎡）金額（萬(wàn)元）均價(jià)（元/㎡）青山區(qū)6272326378182昆區(qū)81570479109234東河區(qū)16299110504334高新區(qū)172871148151196九原區(qū)11550063194671718全市174751473602735332010年上半年包頭市土地成交區(qū)域宗數(shù)面積（㎡）金額（萬(wàn)元）均價(jià)（元/㎡）青山區(qū)593798801559昆區(qū)7500285755433高新區(qū)172871148151195東河區(qū)////九原區(qū)228721834485887全市15419496638568024040□體量有有限，，無(wú)重重量級(jí)級(jí)地塊塊入市市：2010年最大大供應(yīng)應(yīng)面積積為青青山區(qū)區(qū)富強(qiáng)強(qiáng)路西西側(cè)、、友誼誼大街街北側(cè)側(cè)地塊塊（達(dá)達(dá)18萬(wàn)平米米），，在經(jīng)經(jīng)歷了了2006、2007兩年的的大規(guī)規(guī)模土土地交交易（（以高高新區(qū)區(qū)為首首的保保利拉拉菲公公館、、東亞亞世紀(jì)紀(jì)城、、京澳澳港帝帝景、、名流流項(xiàng)目目）后后，隨隨著包包頭市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)在在2008年進(jìn)入入遲滯滯發(fā)展展階段段，再再到2009年各大大開(kāi)發(fā)發(fā)商大大規(guī)模模拿地地，2010年包頭頭市已已然經(jīng)經(jīng)歷了了大宗宗土地地交易易的時(shí)時(shí)期，，政府府對(duì)于于土地地供應(yīng)應(yīng)的態(tài)態(tài)度從從放寬寬變得得謹(jǐn)慎慎?！豕?yīng)地地塊以以青昆昆兩區(qū)區(qū)為主主，多多頻次次小體體量供供應(yīng)：：青昆昆兩區(qū)區(qū)成熟熟的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)背景景下，，造就就了兩兩區(qū)的的土地地供應(yīng)應(yīng)的特特點(diǎn)為為多頻頻次小小批量量的土土地供供應(yīng)的的特點(diǎn)點(diǎn)；由由于青青昆兩兩區(qū)地地處城城市繁繁華區(qū)區(qū)域，，未來(lái)來(lái)青昆昆兩區(qū)區(qū)的供供地將將呈現(xiàn)現(xiàn)顯著著外擴(kuò)擴(kuò)化的的趨勢(shì)勢(shì)。包頭土地市場(chǎng)供求狀況（2010年）土地市場(chǎng)調(diào)研4141土地市場(chǎng)供求狀況（2011年）土地市場(chǎng)調(diào)研2011年上半年包頭市土地供應(yīng)區(qū)域宗數(shù)建筑面積金額（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/平米）青山區(qū)151594945145874昆區(qū)11190298680495422東河區(qū)31243875117411高新區(qū)////九原區(qū)343439127376630全市1829777131581335312011年上半年包頭市土地成交區(qū)域宗數(shù)面積（萬(wàn)平米）金額（萬(wàn)元）成交均價(jià)（元/平米）青山區(qū)117.215050875昆區(qū)1184.566839.5791東河區(qū)36.73879.3579高新區(qū)////九原區(qū)13.73237.5875全市16112.189006.37944242土地市場(chǎng)供求狀況土地市場(chǎng)調(diào)研□2011年上半年年，包頭頭本級(jí)市市共出讓讓土地18宗，土地地成交16宗，總數(shù)數(shù)來(lái)看，，與10年基本持持平，但但成交面面積明顯顯高于10年同期，，達(dá)到112萬(wàn)平米，，同比增增幅達(dá)到到160%。□縱觀2010年、2011年的包頭頭土地市市場(chǎng)，供供需基本本平衡，，未出現(xiàn)現(xiàn)大宗土土地積壓壓的現(xiàn)象象，10年下半年年，國(guó)家家開(kāi)始著著手治理理地方土土地市場(chǎng)場(chǎng)違規(guī)行行為，對(duì)對(duì)于地方方政府土土地出售售的把關(guān)關(guān)日益嚴(yán)嚴(yán)格，加加之2011年調(diào)控的的如期而而至，土土地市場(chǎng)場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)運(yùn)行，成成交價(jià)格格較之去去年未出出現(xiàn)大幅幅變化。。4343近年來(lái)包頭樓市成交走勢(shì)月度分析包頭樓市總概況44442011年上半年市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)區(qū)縣名稱成交總套數(shù)成交總面積成交平米價(jià)格成交總金額東河區(qū)19742316693542820507768高新區(qū)435744427460555396509九原區(qū)9971296824970644535845昆區(qū)678473419247033452841915青山區(qū)231532013849681590290653合計(jì)12505149012347407063572690包頭2011年上半年年總體成成交12505套，同比比上升7.4%，成交總總面積149萬(wàn)平米，，同比上上升9.5%，成交平平米價(jià)格格4740元，同比比上升18.6%，總金額額近71個(gè)億，同同比上升升31.4%。2011年包頭樓市上半年成交分析包頭樓市總概況45452011年包頭樓市上半年成交分析包頭樓市總概況從2010年來(lái)看，，特別是是在八月月份以后后的下半半年，是是包頭市市場(chǎng)在政政策打擊擊中復(fù)蘇蘇的幾個(gè)個(gè)月，成成交量成成交價(jià)格格都出現(xiàn)現(xiàn)上升，，市場(chǎng)客客戶積壓壓的需求求會(huì)持續(xù)續(xù)釋放，，但2011年的情況況有所不不同，那那就是政政府對(duì)于于投資投投機(jī)客戶戶直接干干涉，投投資需求求客戶很很難再像像2010年那樣在在下半年年整體恢恢復(fù)，加加之信貸貸政策的的緊縮，，對(duì)剛性性客戶也也會(huì)造成成或多或或少的影影響，而而且中央央不會(huì)再再容忍地地方政府府對(duì)于房房地產(chǎn)的的放牧式式管理，，介入的的力度或或許會(huì)逐逐漸加大大。46462011年包頭樓市供求狀況包頭樓市總概況2011年1月2月3月4月5月6月供應(yīng)面積1675086184131000133000552525490596成交面積26411079839216340185143342861401829吸納率1.5767008112.91057571.651450381.392050.620530.8190647近年來(lái)，包頭樓市供求關(guān)系分析包頭樓市總概況2008年上半年2009年上半年2010年上半年2011年上半年供應(yīng)面積107810616641599823391480816成交面積695437165175613616511490124吸納率0.6450543820.9925469861.386131471.0062857248□2011年上半年年，包頭頭市場(chǎng)供供應(yīng)面積積為148萬(wàn)平米，，成交面面積為149萬(wàn)平米，，供求基基本持平平，吸納納率達(dá)100.6%；按面積積計(jì)算2011年市場(chǎng)成成交明顯顯高于2010年，同比比上浮達(dá)達(dá)9.4%；2011年上半年年政策打打壓下的的市場(chǎng)整整體低迷迷，各項(xiàng)項(xiàng)目都在在推后或或者延遲遲開(kāi)盤(pán)放放量，四四月份之之后市場(chǎng)場(chǎng)放量才才出現(xiàn)明明顯增加加。但同同比2010年，上半半年包頭頭市場(chǎng)放放量增幅幅達(dá)50.7%，10年下半年年市場(chǎng)讓讓開(kāi)發(fā)商商信心百百倍，但但年初政政策出臺(tái)臺(tái)后市場(chǎng)場(chǎng)遇冷是是始料不不及，許許多項(xiàng)目目開(kāi)盤(pán)已已提上日日程。□從2008年—2011年上半年年，數(shù)2008年吸納率率最低，，在70%左右，進(jìn)進(jìn)入2010年市場(chǎng)吸吸納率在在100%以上，雖雖然從市市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)來(lái)看市市場(chǎng)需求求量依然然旺盛，，但其實(shí)實(shí)質(zhì)是2010年市場(chǎng)上上半年供供應(yīng)量同同比下降降，2011年1月份為2010年需求潛潛在釋放放，政策策出臺(tái)前前市場(chǎng)客客戶買(mǎi)房房熱情仍仍然高漲漲，但政政策之后后的市場(chǎng)場(chǎng)反應(yīng)則則為成交交量明顯顯放緩下下降的趨趨勢(shì)。近年來(lái)，包頭樓市供求關(guān)系分析包頭樓市總概況4949從全國(guó)來(lái)看看，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的不不穩(wěn)定性正正在加劇，，新的12五規(guī)劃把民民生工程放放到首位，，強(qiáng)調(diào)不再再刻意保持持GDP的高位運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，11年上半年市市場(chǎng)需求雖雖然受到積積壓，但今今年會(huì)有1000萬(wàn)套保障房房投入市場(chǎng)場(chǎng)，必然沖沖擊商品房房市場(chǎng)，下下半年的市市場(chǎng)形勢(shì)仍仍取決于國(guó)國(guó)家調(diào)控政政策及貸款款政策力度度及持久性性，下半年年包頭市場(chǎng)場(chǎng)放量會(huì)逐逐漸增多，，開(kāi)發(fā)商的的現(xiàn)金流必必須得到補(bǔ)補(bǔ)充，而市市場(chǎng)客戶受受政策影響響觀望態(tài)度度的加重，，后期市場(chǎng)場(chǎng)吸納率必必將減少，，市場(chǎng)在政政策周期內(nèi)內(nèi)預(yù)計(jì)仍會(huì)會(huì)出現(xiàn)供大大于求的局局面。低價(jià)房、高高品質(zhì)高性性價(jià)比的項(xiàng)項(xiàng)目最熱銷(xiāo)銷(xiāo)！近年來(lái)，包頭樓市供求關(guān)系分析包頭樓市總概況5050當(dāng)前包頭市場(chǎng)供應(yīng)及去化情況調(diào)查（豪宅類）市場(chǎng)消化與庫(kù)存產(chǎn)品形態(tài)供應(yīng)量去化量去化率均價(jià)主要代表樓盤(pán)別墅341套（截止至8月1日）251套73%13050元/㎡（截止至8月1日）三江尊園、錦繡南海城、順鑫·望潮苑高檔住宅1477套（2011年數(shù)據(jù)）480套33%（截止至8月1日）7238元/㎡（截止至8月1日）三江尊園、華發(fā)新城、恒大華府、凱旋豪庭結(jié)論：□別墅市場(chǎng)供供貨數(shù)額較較少，但市市場(chǎng)卻與供供貨量大大大反差，雖雖然價(jià)格尚尚屬高昂，，市場(chǎng)仍是是一片大好好！因此我我司認(rèn)為包包頭別墅市市場(chǎng)的可挖挖掘潛力是是各類開(kāi)發(fā)發(fā)領(lǐng)域中的的首位！□2010年包頭市住住宅市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)始進(jìn)入高高端化年，，先后各區(qū)區(qū)都相繼推推出各種概概念、各種種技術(shù)的高高端住宅，，并且整體體關(guān)注度較較高，但接接受度卻略略有不同：：精裝修占占首位，新新技術(shù)其次次，由此看看來(lái)客戶理理性化逐漸漸上升，高高端市場(chǎng)仍仍將是市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主主流。51結(jié)論：□從2010年下半年開(kāi)開(kāi)始國(guó)家各各項(xiàng)政策相相繼出臺(tái)，，政策雙向向擠壓使客客戶因未來(lái)來(lái)市場(chǎng)的不不確定因素素，掀起中中端樓盤(pán)的的購(gòu)買(mǎi)熱潮潮。但我司司認(rèn)為未來(lái)來(lái)因國(guó)家保保障住房及及相關(guān)政策策和市場(chǎng)整整體趨化壓壓力加大，，后市開(kāi)發(fā)發(fā)將以兩級(jí)級(jí)市場(chǎng)為主主，中端項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)及市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力將將逐漸增大大。□國(guó)家家政策的大大背景支持持使保障性性住房開(kāi)發(fā)發(fā)順風(fēng)順?biāo)?，市?chǎng)接接受度也同同開(kāi)發(fā)一樣樣受到追捧捧。但畢竟竟此類型住住宅還只是是一種人生生過(guò)渡產(chǎn)品品，大部分分客戶的目目標(biāo)還是要要向高端行行進(jìn)。51產(chǎn)品形態(tài)供應(yīng)量去化量去化率均價(jià)主要代表樓盤(pán)普通住宅6567套（截止至8月1日）3049套46%5520元/㎡（截止至8月1日）保利花園、拉菲公館、百合花園、首創(chuàng)加州郡府、新星薇閣美地、美室層雙、東亞世紀(jì)城經(jīng)適房1920套（2011年數(shù)據(jù)）1669套87%（截止至8月1日）3150元/㎡（截止至8月1日）新桃園小區(qū)、萬(wàn)新小區(qū)、萬(wàn)和城當(dāng)前包頭市場(chǎng)供應(yīng)及去化情況調(diào)查（住宅類）市場(chǎng)消化與庫(kù)存5252當(dāng)前包頭市場(chǎng)供應(yīng)及去化情況調(diào)查（商業(yè)商務(wù)類）市場(chǎng)消化與庫(kù)存總結(jié)結(jié):□2009年年年初初至至2010年年年末末，，包包頭頭市市綜綜合合體體項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)主主要要路路段段以以鋼鋼鐵鐵大大街街為為主主線線，，并并于于2010年年年底底相相繼繼消消化化完完畢畢。?！踹M(jìn)進(jìn)入入2011年，，雖雖然然市市場(chǎng)場(chǎng)該該類類型型現(xiàn)現(xiàn)貨貨量量較較少少，，但但今今年年確確是是包包頭頭綜綜合合體體開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的升升華華期期。。昆昆區(qū)區(qū)的的東東正正國(guó)國(guó)際際、、高高新新區(qū)區(qū)的的時(shí)時(shí)代代廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、青青山山區(qū)區(qū)的的正正翔翔國(guó)國(guó)際際、、恒恒源源·銀座等等等，不但但從項(xiàng)目目定位的的高度、、預(yù)計(jì)客客群及遠(yuǎn)遠(yuǎn)期發(fā)展展都將大大大突破破過(guò)去包包頭的綜綜合體項(xiàng)項(xiàng)目?！跷宜舅菊J(rèn)為綜綜合體的的成熟不不僅代表表著一個(gè)個(gè)城市商商業(yè)發(fā)展展速度，，更是城城市發(fā)展展高度的的體現(xiàn)。。未來(lái)包包頭的綜綜合體項(xiàng)項(xiàng)目將會(huì)會(huì)在不斷斷出新和和不斷拔拔高中體體現(xiàn)。5353昆區(qū)市場(chǎng)：基本結(jié)論區(qū)域樓市大掃描昆區(qū)的市市場(chǎng)一直直走在包包頭整體體市場(chǎng)的的前端，，無(wú)論從從定價(jià)還還是項(xiàng)目目定位，，高端路路線一直直是主要要向標(biāo)。。這都源源于購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)主力包包鋼客戶戶為此地地帶來(lái)的的巨大市市場(chǎng)。昆南區(qū)的的開(kāi)發(fā)地地塊從2008年開(kāi)始到到今年已已無(wú)地可可開(kāi)，并并且將包包鋼的消消費(fèi)群也也吸收將將盡。但但這并不不帶表此此塊市場(chǎng)場(chǎng)潛力已已無(wú)，優(yōu)優(yōu)質(zhì)的配配套、成成熟的規(guī)規(guī)劃使昆昆區(qū)的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)仍是是主要購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力的的首選之之地。5454昆區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（京澳港帝景）區(qū)域樓市大掃描項(xiàng)目名稱京奧港·帝景開(kāi)發(fā)商包頭市京奧港置業(yè)有限責(zé)任公司項(xiàng)目位置昆都侖區(qū)黃河大街路南，林蔭南路西側(cè)小區(qū)規(guī)劃占地面積17萬(wàn)平方米建筑面積56萬(wàn)平方米建筑形態(tài)高層容積率2.98得房率83%車(chē)位數(shù)地上，地下停車(chē)場(chǎng)綠化率35%開(kāi)盤(pán)時(shí)間、二期2010年7月10日入住時(shí)間一期2010年年底二期2012年6月小區(qū)配套幼兒園、商業(yè)分析簽約客戶情況地域分布：地處昆區(qū)南部，主要以周邊原住居民、包鋼客戶為主年齡結(jié)構(gòu)：集中在30-50歲之間成功人士家庭結(jié)構(gòu)：三、四口之家居多職業(yè)特點(diǎn)：以包鋼職工占主導(dǎo)地位購(gòu)買(mǎi)目的及比例：自住型客戶居多，投資型客戶較少項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：二期產(chǎn)品以三居和兩居戶型為主力產(chǎn)品，緊湊型三居和舒適型兩居市場(chǎng)認(rèn)可度較高。劣勢(shì)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)不高，120平米三居次臥采光較差部分戶型性價(jià)比不高，面積有所浪本項(xiàng)目7號(hào)樓只剩14層以上，9號(hào)樓已開(kāi)盤(pán)，按單元開(kāi)盤(pán)，按揭優(yōu)惠95折，一次性優(yōu)惠94折，9號(hào)樓最高價(jià)5700元，最低價(jià)5400元，118平米的三居較多。5555項(xiàng)目名稱保利拉菲公館開(kāi)發(fā)商保利（包頭）開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置黃河大街95號(hào)小區(qū)規(guī)劃占地面積32公頃建筑面積64萬(wàn)平方米建筑形態(tài)小高層、高層容積率2.5得房率85%車(chē)位數(shù)地上130地下330綠化率35%開(kāi)盤(pán)時(shí)間、三期2011年4月2日入住時(shí)間二期2012年5月三期2013年12月價(jià)格區(qū)間5100元/㎡—6200元/㎡面積區(qū)間78—180㎡銷(xiāo)售率70%小區(qū)配套會(huì)所、幼兒園、圖書(shū)館、少年宮昆區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（保利拉菲公館）區(qū)域樓市大掃描5656項(xiàng)目名稱東亞世紀(jì)城項(xiàng)目定位高性價(jià)比大盤(pán)開(kāi)發(fā)商包頭東亞信華置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置昆都侖區(qū)黃河大街97號(hào)東亞世紀(jì)城小區(qū)規(guī)劃占地面積46萬(wàn)平米建筑面積112萬(wàn)平米容積率2.76車(chē)位數(shù)地上，地下停車(chē)場(chǎng)綠化率35%小區(qū)配套底商、會(huì)所分析簽約客戶情況地域分布：以地緣性客戶為主，包鋼客戶占比85%。年齡結(jié)構(gòu)：25-50歲之間，兩居客戶主要為20-30歲婚房需求，三居客戶多為35-50歲福利房改善性需求。家庭結(jié)構(gòu)：兩居客戶以年輕婚房需求為主。三居客戶以三、四口之家居多。職業(yè)特點(diǎn)：包鋼職工居多購(gòu)買(mǎi)目的及比例：自住型客戶居多，投資型客戶較少項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：三期產(chǎn)品采用法式風(fēng)格，整體感覺(jué)向保利·拉菲公館靠攏。價(jià)格較保利·拉菲公館低600元左右，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯。劣勢(shì)：產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)較一般部分樓座有中間戶三期產(chǎn)品提升項(xiàng)目形象，但部分客戶難以對(duì)其產(chǎn)生全新認(rèn)知，對(duì)其項(xiàng)目品質(zhì)提升認(rèn)可度較低。項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)：三期剩余房源150套，均價(jià)5500元，老帶新客戶較多。四五期預(yù)計(jì)8月中旬開(kāi)盤(pán)。昆區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（東亞世紀(jì)城）區(qū)域樓市大掃描5757項(xiàng)目名稱紫金華府開(kāi)發(fā)商包頭市中金誠(chéng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目位置黃河大街66號(hào)小區(qū)規(guī)劃占地面積大一期：12.86公頃大二期：13.82公頃建筑面積大一期：35.8萬(wàn)大二期：38.9萬(wàn)容積率2.95車(chē)位數(shù)1：0.9綠化率35%小區(qū)配套酒店、會(huì)所分析簽約客戶情況項(xiàng)目目前規(guī)劃為兩期，一期8棟高層，二期7棟高層該項(xiàng)目銷(xiāo)售主要以團(tuán)購(gòu)為主。團(tuán)購(gòu)主要客群：科技大學(xué)、公安局、檢察院等。項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)現(xiàn)剩尾房，只有九十四小平米的頂層，價(jià)格4500。大平米的將在十月推出，起價(jià)5300元，優(yōu)惠未定。昆區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（紫金華府）區(qū)域樓市大掃描5858項(xiàng)目名稱華發(fā)新城

開(kāi)發(fā)商華發(fā)股份項(xiàng)目位置阿爾丁大街與黃河路交匯口西北處小區(qū)規(guī)劃占地面積16.8萬(wàn)平米；

建筑面積56萬(wàn)平米

建筑規(guī)模1期8棟18層高層，2期共10棟18層高層，3期為寫(xiě)字樓和商業(yè)；

容積率3.5

綠化率36%

小區(qū)配套大型商場(chǎng)、公寓、寫(xiě)字樓

分析項(xiàng)目區(qū)位顧客較認(rèn)可，昆區(qū)市場(chǎng)中首個(gè)精裝修項(xiàng)目。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：昆南區(qū)域首個(gè)精裝修項(xiàng)目，市場(chǎng)關(guān)注度較高。劣勢(shì)：戶型面積偏大，三居產(chǎn)品面積130平米以上，特別是8#，市場(chǎng)接受度一般項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)華發(fā)新城一期共八棟，前半年推出七棟已售罄。華發(fā)新城4月25號(hào)開(kāi)盤(pán)8號(hào)樓，共231套，當(dāng)日售12套，93平米賣(mài)的較多，價(jià)格最高9800元，最低7500元，均價(jià)8000元，戶型分別是B4，A3，B4-1，C3,93平米為一梯三戶，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日來(lái)訪量不是很樂(lè)觀，每天來(lái)訪新客戶不到五組，老客10組，來(lái)電十組。開(kāi)盤(pán)至今華發(fā)共售出37套，其中93平米15套。銷(xiāo)售狀況不樂(lè)觀。

昆區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（華發(fā)新城）區(qū)域樓市大掃描5959項(xiàng)目名稱恒大名都開(kāi)發(fā)商恒大地產(chǎn)集團(tuán)包頭有限公司項(xiàng)目位置包頭市昆都侖區(qū)校園路9號(hào)小區(qū)規(guī)劃占地面積359畝建筑面積約50萬(wàn)平米建筑類別板樓、高層總戶數(shù)1647戶容積率約2.5車(chē)位數(shù)首期住宅車(chē)位約1800個(gè)，車(chē)位比1:1綠化率40%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.01.16交房時(shí)間2012.10.31裝修狀況簡(jiǎn)裝價(jià)格區(qū)間6500—8000元/㎡面積區(qū)間90-300平米銷(xiāo)售率90%社區(qū)配套豪華會(huì)所（地上共四層）功能為社區(qū)配套用房、餐飲、會(huì)議、恒溫泳池、娛樂(lè)及健身設(shè)施，總規(guī)模為5000平米)恒大劇場(chǎng)約14000平米，伊頓國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園約2000平米分析套數(shù)：一期700套左右價(jià)格：成交均價(jià)6800元/平米物業(yè)費(fèi)：2.50元/平方米·月物業(yè)公司：戴德梁行管理顧問(wèn)面積：90-300平米，以130平左右三居為主力戶型，一期114-178平米戶型：一期三居、四居，其中三居大多數(shù)兩臥朝南優(yōu)惠：開(kāi)盤(pán)時(shí)八五折優(yōu)惠項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)恒大名都目前已售90%，在售樓王，6號(hào)樓面積170平米，戶型分為南北通透和不通透型。純南戶型剩余較多，報(bào)價(jià)九層最高價(jià)8000元,目前優(yōu)惠活動(dòng)老帶新給5000元優(yōu)惠，新客老客各優(yōu)惠5000元。近期要推出精裝住宅，6500元起，126平米-145平米三居，優(yōu)惠未定昆區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（恒大名都）區(qū)域樓市大掃描6060項(xiàng)目名稱保成·上元名府開(kāi)發(fā)商包頭市保成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目位置昆都侖區(qū)黃河大街與豐盈路交叉口小區(qū)規(guī)劃占地面積7.9萬(wàn)平方米建筑面積24萬(wàn)平方米建筑類別樓板、高層、小高層（共18棟）總戶數(shù)736戶容積率2.6樓層狀況11層、15層、18層車(chē)位數(shù)地下停車(chē)場(chǎng)1008個(gè)綠化率40.00%裝修狀況毛坯面積區(qū)間90—140㎡銷(xiāo)售率30%昆區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（保成·上元名府）區(qū)域樓市大掃描6161項(xiàng)目名稱薇閣美地開(kāi)發(fā)商大連新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目位置昆都侖區(qū)林蔭路5號(hào)街坊小區(qū)規(guī)劃占地面積6．7萬(wàn)平方米建筑面積18萬(wàn)平方米建筑類別多層、小高層、高層裝修毛坯容積率2．4樓層狀況5-6層、12層、25-26層工程進(jìn)度地基戶型區(qū)別兩室兩廳——三室兩廳價(jià)格區(qū)間最低4900元，最高價(jià)6000元戶型面積90-150平米開(kāi)工時(shí)間2010-4-1竣工時(shí)間2011-7-1開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-4-1綠化率40%分析項(xiàng)目特色：酒店式大堂開(kāi)發(fā)商在包頭本地開(kāi)發(fā)了“新星一品”，品牌與口碑知名度較好本項(xiàng)目6月4日開(kāi)盤(pán)，共開(kāi)3棟，11層、18層、28層，面積90-145平米，開(kāi)盤(pán)共計(jì)貨量500套，開(kāi)盤(pán)售出100套，貸款優(yōu)惠83折，一次性優(yōu)惠82折，折后價(jià)最低4900元，最高價(jià)6000元。開(kāi)盤(pán)后均價(jià)5500元/㎡，層差50—80元，一次性84折，貸款85折。昆區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（薇閣美地）區(qū)域樓市大掃描6262青山區(qū)市場(chǎng)：基本結(jié)論區(qū)域樓市大掃描青山區(qū)因因可開(kāi)發(fā)發(fā)地塊的的減少，，所以整整體供貨貨量較少少，大多多屬于去去年余貨貨！但因因大盤(pán)正正翔國(guó)際際的入市，將將青山市場(chǎng)場(chǎng)又一次引引爆，關(guān)注注度較前半半年大幅提提高。青山山區(qū)空氣質(zhì)質(zhì)量佳、配配套完善，，可以說(shuō)是是包頭市場(chǎng)場(chǎng)的最佳市市場(chǎng)。但因因土地供應(yīng)應(yīng)量減少，，除對(duì)地區(qū)區(qū)拆遷后進(jìn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)恐恐怕別無(wú)選選擇，這也也意味著價(jià)價(jià)格還會(huì)繼繼續(xù)拉高，，并且超乎乎想象，價(jià)價(jià)值和價(jià)格格的母子關(guān)關(guān)系將給這這片區(qū)域帶帶來(lái)一片生生機(jī)。6363項(xiàng)目名稱保利花園開(kāi)發(fā)商保利（包頭）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置包頭市青東路小區(qū)規(guī)劃占地面積60萬(wàn)方建筑面積1000000萬(wàn)方建筑形態(tài)現(xiàn)代歐式容積率1.66得房率85%車(chē)位數(shù)1；1.2綠化率35%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年3月入住時(shí)間2013年年底小區(qū)配套底商、周邊學(xué)校價(jià)格區(qū)間5200元—6100元/㎡面積區(qū)間70—140㎡銷(xiāo)售率98%分析本項(xiàng)目現(xiàn)除剩余少量的底商外，已全部銷(xiāo)售結(jié)束。這也意味著保利花園的整體項(xiàng)目徹底收官。青山區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（保利花園）區(qū)域樓市大掃描6464項(xiàng)目名稱萬(wàn)郡大都城開(kāi)發(fā)商萬(wàn)郡房地產(chǎn)（包頭）有限公司項(xiàng)目位置青山區(qū)文化路東小區(qū)規(guī)劃占地面積276680平方米建筑面積1000000平方米建筑形態(tài)新古典主義容積率3．0得房率80%車(chē)位數(shù)1；1綠化率35%開(kāi)盤(pán)時(shí)間未正式開(kāi)盤(pán)入住時(shí)間2012年1月1日小區(qū)配套內(nèi)部水系及社區(qū)旁的奧林匹克公園價(jià)格區(qū)間5500—6100元/㎡面積區(qū)間90——240㎡銷(xiāo)售率未開(kāi)盤(pán)分析項(xiàng)目是杭蕭鋼構(gòu)集團(tuán)公司首個(gè)包頭新型住宅項(xiàng)目，現(xiàn)項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)：140㎡戶型開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，定金100000元，預(yù)計(jì)9月底可簽商品房購(gòu)房合同。青山區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（萬(wàn)郡大都城）區(qū)域樓市大掃描6565項(xiàng)目名稱正翔國(guó)際開(kāi)發(fā)商上海正翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置鋼鐵大街7號(hào)小區(qū)規(guī)劃占地面積450畝暫無(wú)建筑面積150萬(wàn)平方米建筑形態(tài)城市綜合建筑群容積率5得房率車(chē)位數(shù)地上車(chē)位、地下綠化率36%開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定入住時(shí)間2013年5月小區(qū)配套商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓、價(jià)格區(qū)間預(yù)計(jì)8000元/㎡以上面積區(qū)間住宅148㎡、178㎡、220㎡戶型銷(xiāo)售率未開(kāi)盤(pán)分析正翔國(guó)際項(xiàng)目地處原內(nèi)蒙古賽立特爾紡織（集團(tuán)）有限公司廠區(qū)內(nèi)，城市主干道鋼鐵大街北側(cè)，富強(qiáng)路東側(cè)。該項(xiàng)目總占地約450畝，總建筑面積約150萬(wàn)平方米，其中65萬(wàn)平方米的公建、50萬(wàn)平方米的住宅和35萬(wàn)平方米的地下建筑面積?？偼顿Y金額約80億元。正翔國(guó)際將成為集國(guó)際知名百貨、國(guó)際大賣(mài)場(chǎng)、國(guó)際精品店、五星級(jí)酒店、高檔公寓、高檔寫(xiě)字樓、高檔住宅等為一體，涵蓋零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、教育、旅游觀光、商務(wù)等全方位服務(wù)的城市綜合體。華潤(rùn)萬(wàn)家已于最近簽訂意向協(xié)議。酒店將打造包頭市第一建筑高度200米。實(shí)現(xiàn)包頭建筑的標(biāo)桿。青山區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（正翔國(guó)際）區(qū)域樓市大掃描6666項(xiàng)目名稱恒源·銀座開(kāi)發(fā)商包頭市恒源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置鋼大街北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西（原銀河游泳館）小區(qū)規(guī)劃占地面積22466平方米建筑面積140000平方米建筑形態(tài)綜合體容積率6.23開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年9月入住時(shí)間2013年5月30價(jià)格區(qū)間預(yù)計(jì)9000元/㎡分析該項(xiàng)目處于市區(qū)核心地段——萬(wàn)達(dá)商圈、銀河廣場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)配套資源地段，整體定位以頂級(jí)優(yōu)質(zhì)資源為核心，打造包頭國(guó)際化商務(wù)都市綜合體。項(xiàng)目?jī)?nèi)涵蓋全景寫(xiě)字樓、豪華五星級(jí)酒店、國(guó)際奢侈品牌名店街。優(yōu)質(zhì)資源配套賦予本項(xiàng)目多個(gè)賣(mài)點(diǎn)，如果后期推廣及營(yíng)銷(xiāo)方式得當(dāng)，該項(xiàng)目也將會(huì)成為包頭城市綜合體的佼佼者。但因定位高，文化內(nèi)涵差，且虛化噱頭較多，所以如何把握未來(lái)的市場(chǎng)方向是該項(xiàng)目的癥結(jié)。銷(xiāo)售員稱預(yù)計(jì)9月中旬開(kāi)盤(pán)，由此可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商信心較足，似乎穩(wěn)操勝券！青山區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（恒源·銀座）區(qū)域樓市大掃描6767東河區(qū)市場(chǎng)：基本結(jié)論區(qū)域樓市大掃描□看點(diǎn)一：市場(chǎng)產(chǎn)品兩兩極化。東河的房地地產(chǎn)市場(chǎng)和和青昆兩區(qū)區(qū)不同，該該區(qū)域大型型企業(yè)較少少，人口收收入穩(wěn)定性性相對(duì)較差差、貧富差差距也非常常大，因此此房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品以東河河槽為高端端聚集帶，，其次就是是周邊低端端的經(jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)目目，定位的的高低差過(guò)過(guò)大使東河河區(qū)的價(jià)差差達(dá)2000元/㎡。但是不得得不說(shuō)的是是這個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)就是適合合這樣去做做產(chǎn)品，有有錢(qián)人看品品質(zhì)、生活活普通的就就看價(jià)錢(qián)，，因?yàn)橹挟a(chǎn)產(chǎn)階級(jí)在這這里是少數(shù)數(shù)，并且很很多中產(chǎn)級(jí)級(jí)都有一套套福利房（（鐵路職工工、鋁廠職職工、糖廠廠職工）。。□看點(diǎn)二二：整體市場(chǎng)投投資客少，，而改善性性住房的剛剛性需求正正在擴(kuò)大。。通過(guò)此次市市場(chǎng)調(diào)研發(fā)發(fā)現(xiàn)，70%的已購(gòu)房客客戶的置業(yè)業(yè)目的是為為改善現(xiàn)在在居住環(huán)境境，而且外外地投資客客戶少之又又少。除轄轄區(qū)內(nèi)的改改善性購(gòu)房房客戶外，，東河區(qū)還還輻射著固固陽(yáng)、石拐拐、薩拉齊齊的遷移客客。他們看看好東河的的未來(lái)、認(rèn)認(rèn)可東河的的配套，再再就是東河河的物價(jià)相相對(duì)其他區(qū)區(qū)較低。因因此未來(lái)的的東河房地地產(chǎn)市場(chǎng)并并不悲觀??！6868□看點(diǎn)三：2011年市場(chǎng)整體體供貨量不不多，大部部分盤(pán)準(zhǔn)備備明年入市市。2011年?yáng)|河房地地產(chǎn)市場(chǎng)供供貨量沒(méi)有有進(jìn)一步的的突破。我我司認(rèn)為主主要是因政政府打壓政政策的不斷斷出臺(tái)及包包頭市創(chuàng)城城創(chuàng)衛(wèi)精神神，導(dǎo)致銀銀行緩貸及及手續(xù)審批批復(fù)雜。因因此各大開(kāi)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)進(jìn)度緩慢，，一可觀后后市發(fā)展，，二是適時(shí)時(shí)等待出拳拳時(shí)機(jī)。□看點(diǎn)四：：房地產(chǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)逐漸向向中心推進(jìn)進(jìn)。隨著南海片片區(qū)、東河河槽片區(qū)、、梁上片區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)完完畢，東河河市場(chǎng)已逐逐漸開(kāi)始內(nèi)內(nèi)移，萬(wàn)達(dá)達(dá)的進(jìn)入、、將城中中心的核心心商圈繼續(xù)續(xù)擴(kuò)大，也也帶動(dòng)了中中心區(qū)域價(jià)價(jià)值繼續(xù)提提升。東河區(qū)市場(chǎng)：基本結(jié)論區(qū)域樓市大掃描6969項(xiàng)目名稱保利百合開(kāi)發(fā)商保利(包頭)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置東河區(qū)東河槽東路(區(qū)政府北側(cè))小區(qū)規(guī)劃占地面積16萬(wàn)平方米建筑面積25.78萬(wàn)平方米建筑形態(tài)多層及小高層容積率1．41得房率85%車(chē)位數(shù)地上車(chē)位，地下停車(chē)場(chǎng)綠化率35%開(kāi)盤(pán)時(shí)間二期2011年3月入住時(shí)間二期2012年9月小區(qū)配套自有商業(yè)及緊挨東河區(qū)政府，濱河小區(qū)，建材商城，對(duì)面是東豪國(guó)際，附近有291醫(yī)院分析客戶分析地域分布：地處東河槽核心地段，主要以周邊原住居民、本地改善性客戶為主年齡結(jié)構(gòu)：集中在30-50歲之間成功人士家庭結(jié)構(gòu)：三、四口之家居多職業(yè)特點(diǎn)：以私營(yíng)個(gè)體占主導(dǎo)地位購(gòu)買(mǎi)目的及比例：自住型客戶居多，投資型客戶較少本項(xiàng)目自3月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，按房源展開(kāi)式開(kāi)盤(pán)，按揭優(yōu)惠98折，一次性優(yōu)惠97折，最高價(jià)5300元，最低價(jià)4700元。大品牌效應(yīng)不但拉高了自我的品質(zhì)，同時(shí)也成為東河的拉高市場(chǎng)均價(jià)的領(lǐng)頭羊。東河區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（保利百合）區(qū)域樓市大掃描7070項(xiàng)目名稱御景華庭開(kāi)發(fā)商御園房地產(chǎn)項(xiàng)目位置東大橋鼎太西小區(qū)規(guī)劃占地面積30000平方米暫無(wú)建筑面積建筑形態(tài)多層，小高，高層容積率得房率83%車(chē)位數(shù)400多綠化率30%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年5月入住時(shí)間2013年中旬價(jià)格區(qū)間4000起價(jià)，最高價(jià)5000左右面積區(qū)間98平、111平、120平、156平銷(xiāo)售率共300套、已銷(xiāo)售95%小區(qū)配套西側(cè)單層底商分析客戶分析地域分布：東河槽西路家庭結(jié)構(gòu)：為新婚置業(yè)、改善性三、四口之家居多職業(yè)特點(diǎn)：以私營(yíng)個(gè)體占主導(dǎo)地位購(gòu)買(mǎi)目的及比例：自住型客戶居多，投資型客戶較少本項(xiàng)目5月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，因價(jià)格與較周邊樓盤(pán)略低，因此用價(jià)格優(yōu)勢(shì)博客戶青睞，是該項(xiàng)目運(yùn)行良好，近三個(gè)月的時(shí)間已售95%?。ǖ^市房地產(chǎn)綜合網(wǎng)無(wú)任何該項(xiàng)目的簽約記錄）東河區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（御景華庭）區(qū)域樓市大掃描7171項(xiàng)目名稱東豪國(guó)際城開(kāi)發(fā)商麥格瑞置業(yè)項(xiàng)目位置東河區(qū)區(qū)委對(duì)面小區(qū)規(guī)劃占地面積10萬(wàn)平暫無(wú)建筑面積15萬(wàn)平方米建筑形態(tài)多層、小高層容積率1.77得房率85%車(chē)位數(shù)109車(chē)庫(kù)綠化率30%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年入住時(shí)間2010年小區(qū)配套周邊商業(yè)價(jià)格區(qū)間4800起價(jià)，均價(jià)5000面積區(qū)間93平—158平銷(xiāo)售率98%分析客戶分析地域分布：東河區(qū)區(qū)委家庭結(jié)構(gòu)：改善性三、四口之家居多職業(yè)特點(diǎn)：以私營(yíng)個(gè)體占主導(dǎo)地位購(gòu)買(mǎi)目的及比例：自住型客戶居為主，極少數(shù)的投資型客戶該項(xiàng)目是東河早期品質(zhì)較高的小區(qū)之一，市場(chǎng)反響也非常值得肯定，但因營(yíng)銷(xiāo)推廣和項(xiàng)目定位的稍些相背離。整體較亂，無(wú)章無(wú)法。東河區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（東豪國(guó)際城）區(qū)域樓市大掃描7272項(xiàng)目名稱鹿鼎豪庭開(kāi)發(fā)商金海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置財(cái)神廟附近小區(qū)規(guī)劃占地面積5萬(wàn)平暫無(wú)建筑面積18萬(wàn)平建筑形態(tài)30層的高層容積率3.6得房率80%車(chē)位數(shù)綠化率30%開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定入住時(shí)間2013年小區(qū)配套底商價(jià)格區(qū)間均價(jià)：6000面積區(qū)間105平—242平銷(xiāo)售率未售分析該項(xiàng)目定位較高，地處東河核心商圈、配套位置優(yōu)越，且目前工程進(jìn)度與我項(xiàng)目相差不多，是我項(xiàng)目較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手！東河區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（鹿鼎豪庭）區(qū)域樓市大掃描7373項(xiàng)目名稱順鑫*望潮苑開(kāi)發(fā)商北京順鑫集團(tuán)項(xiàng)目位置南海公園東小區(qū)規(guī)劃占地面積21.45萬(wàn)平建筑面積18萬(wàn)平建筑形態(tài)別墅容積率0.6得房率98%車(chē)位數(shù)1；2綠化率35%開(kāi)盤(pán)時(shí)間11年5月8日入住時(shí)間2012年4月30日小區(qū)配套幼兒園價(jià)格區(qū)間單套：160萬(wàn)—1100萬(wàn)面積區(qū)間190平—519平銷(xiāo)售率60%分析以南海為資源加之開(kāi)發(fā)商大力宣傳，該項(xiàng)目從啟動(dòng)到開(kāi)盤(pán)不到一年時(shí)間，市場(chǎng)認(rèn)同及銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都取得不錯(cuò)的佳績(jī)。東河區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（順鑫·望湖苑）區(qū)域樓市大掃描7474九原區(qū)市場(chǎng)：基本結(jié)論區(qū)域樓市大掃描九原區(qū)因包頭頭的新都市規(guī)規(guī)劃帶來(lái)了市市場(chǎng)年！開(kāi)發(fā)發(fā)成本較其他他地區(qū)略低，，市場(chǎng)卻輻射射著東河區(qū)及及濱河新區(qū)的的客源，空氣氣質(zhì)量佳、政政務(wù)中心的計(jì)計(jì)劃遷移都給給這片區(qū)域引引來(lái)關(guān)注。7575項(xiàng)目名稱和發(fā)紫薇園開(kāi)發(fā)商

包頭市和發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置九原區(qū)哈屯高勒路與文明路小區(qū)規(guī)劃占地面積30838㎡建筑面積105600㎡建筑形態(tài)

現(xiàn)代容積率2.6得房率75%車(chē)位數(shù)1；0.98綠化率35%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年8月底入住時(shí)間2012年11月底小區(qū)配套

九原扶貧醫(yī)院、三十三中等價(jià)格區(qū)間4200元/㎡起價(jià)，最高5300元/㎡面積區(qū)間65.39㎡一室兩廳一衛(wèi)、95.95㎡兩室兩廳一衛(wèi)、113.15㎡三室兩廳一衛(wèi)銷(xiāo)售率

未開(kāi)盤(pán)分析該項(xiàng)目主要針對(duì)中檔收入群體，定價(jià)及戶型設(shè)計(jì)都非常謹(jǐn)慎，目前蓄客情況良好。項(xiàng)目共8棟15層建筑，預(yù)計(jì)8月底開(kāi)盤(pán)。首開(kāi)7棟65㎡—137㎡.5號(hào)樓暫時(shí)不開(kāi)。九原區(qū)市場(chǎng)：個(gè)案調(diào)查（和發(fā)紫薇園）區(qū)域樓市大掃描7676項(xiàng)目名稱惠德花園開(kāi)發(fā)商

包頭市鹿苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目位置九原區(qū)哈屯高勒路南端小區(qū)規(guī)劃占地面積130000㎡建筑面積250000㎡建