XXXX年江蘇泰興幸福邸前期產品定位報告

前期市場研究及項目定位建議德鴻營銷市場環(huán)境與分析■城市特征■市場環(huán)境項目報告體系構成客戶定位■競爭樓盤動態(tài)■客戶構成產品定位■規(guī)劃建議■產品戶型優(yōu)劣勢分析■戶型面積配比■戶型面積配比■配建■景觀形象定位■項目形象預判■形象定位分解營銷體系■營銷策略■營銷推廣■客戶攻略產品定位■規(guī)劃建議■產品戶型優(yōu)劣勢分析■戶型面積配比■戶型面積配比■配建■景觀■智能化市場環(huán)境與分析■城市特征■市場環(huán)境中等規(guī)模濱江工貿城市沿江城市密集帶節(jié)點城市城市定位

全市總人口128萬，城區(qū)總人口26萬人。泰興是著名的銀杏之鄉(xiāng)、教育之鄉(xiāng)、建筑之鄉(xiāng)，素以教育發(fā)達、文化積淀深厚聞名于外。已連續(xù)6年進入全國縣域經濟基本競爭力百強縣（市）行列。

泰興先后被評為全國文化先進市、全國科技進步先進市、全國綠化模范縣（市），2009年，建成江蘇省小康縣（市）。2010年，實現(xiàn)地區(qū)生產總值400.3億元，增長14.1%。完成財政總收入71.5億元，其中，一般預算收入22.7億元，分別增長40.7%、20.7%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20026元，農民人均純收入9338元，分別增長12.2%和14.2%。連續(xù)十屆躋身全國縣域經濟基本競爭力百強縣（市）行列，排名上升至第46位，同時被評為中國產業(yè)發(fā)展能力百強縣（市），被列為江蘇省首批創(chuàng)新型試點城市。關于泰興

泰興區(qū)位

泰興區(qū)位優(yōu)勢明顯，水陸交通便捷。近海濱江的泰興是長三角經濟板塊和上海、南京2小時都市圈的重要組成部分。穿境而過并設有互通的京滬、寧通、寧靖鹽高速公路和新長鐵路，使泰興與全國公路網和隴海、京廣鐵路大動脈緊密相連；江陰長江大橋成為聯(lián)結上海、蘇南的快捷通道。泰興擁有24.2公里長江黃金岸線資源和國家一類對外開放通用碼頭以及化工、建材、液化氣等專用碼頭，“泰興港”的打造正積極推進。

公路：京滬高速、寧通高速、寧靖鹽高速在此交匯，共有5個出入口，可方便快捷到

達全國各地。鐵路：新長鐵路穿越泰興腹地20公里，與國家鐵路主干線“隴海線”、“京滬線”交叉相

連，并在境內設有現(xiàn)代化貨運編組站。

航空：距上海虹橋機場、南京祿口機場不到2小時車程，距無錫、常州1小時程。水運：泰興經濟開發(fā)區(qū)港口為國家一類開放港口，可直接停泊外籍船只，港口為天然

良港，枯水期水深15米，豐水期水深20多米，24.2公里的長江岸線已建成通用、

化工、建材、液化氣、油品等多座碼頭，其中通用碼頭最大停靠能力為5萬噸，

可開展集裝箱和散貨的裝卸業(yè)務；萬噸級的專用液體化學品碼頭，已核準接卸

多種化工原料。泰興交通泰興市城市總體規(guī)劃2005年—2020年（1）將城市東部打造成為泰興市副中心。（2）將如泰運河進行整體整治，河道修整，兩岸進行大面積的綠化。（3）將城區(qū)的西部、西北部、東北部建設成為集中的工業(yè)、制造業(yè)的基地。（4）在北二環(huán)路和江平路交叉路口、北二環(huán)路和濟川路交叉路口兩塊地段建設

成為兩個大面積的生產批發(fā)市場（木材、建材、器材等等）。（5）西三環(huán)路、南三環(huán)路、東三環(huán)路及如泰運河組成的一個長方形城區(qū)板塊內

不設工業(yè)用地，將各個工業(yè)區(qū)和制造業(yè)區(qū)的居民全部集中到城區(qū)里面來進

行生活，加大城市建設。城中片區(qū)城北片區(qū)濱江工業(yè)組團城東片區(qū)泰興市城區(qū)功能定位優(yōu)先發(fā)展中心城市，加快建設東部新區(qū)，完善提高主城區(qū)，重點改造北部地區(qū)，全面提升市區(qū)的綜合實力與區(qū)域地位。

合理規(guī)劃城區(qū)各功能分區(qū)，現(xiàn)期加快城市東部新區(qū)建設，形成東部城市以發(fā)展服務業(yè)為主，西部、北部以發(fā)展制造業(yè)為主的格局，與中國精細化工（泰興）開發(fā)園區(qū)呼應發(fā)展，遠期與市經濟開發(fā)區(qū)融為一體，建成中等規(guī)模濱江工貿城市和沿江城市密集帶重要的節(jié)點城市，以此提升泰興在江蘇長江經濟帶中的地位。房市市發(fā)發(fā)展展穩(wěn)穩(wěn)定定市場場需需求求樂樂觀觀房市市環(huán)環(huán)境境泰興興市市房房地地產產發(fā)發(fā)展展情情況況近二二年年來來，，泰泰興興城城區(qū)區(qū)用用于于房房地地產產開開發(fā)發(fā)土土地地總總量量從從前前幾幾年年平平均均每每年年600畝畝猛猛增增到到每每年年1500畝畝左左右右，，開開工工面面積積也也大大幅幅上上漲漲，，土土地地市市場場較較為為火火熱熱，，房房屋屋需需求求量量也也隨隨之之帶帶動動。。房房屋屋銷銷售售價價格格極極具具上上升升，，住住宅宅平平均均交交易易價價格格從從原原先先3000-4000元元/平平方方米米上上升升到到目目前前的的7000-9000元元/平平方方米米，，房房價價增增長長2倍倍左左右右。。另另外外，，從從目目前前在在售售樓樓盤盤情情況況分分析析，，泰泰興興樓樓市市需需求求旺旺盛盛，，尤尤其其是是隨隨著著近近年年來來泰泰興興城城建建和和新新區(qū)區(qū)建建設設的的加加速速，，外外地地開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的加加入入，，提提升升了了泰泰興興城城市市投投資資價價值值的的同同時時也也挖挖掘掘出出了了許許多多居居民民本本地地置置業(yè)業(yè)的的欲欲求求，，加加上上居居民民收收入入的的逐逐步步提提高高、、城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人人口口基基數(shù)數(shù)較較大大等等原原因因，，城市市總總體體市市場場需需求求空空間間可可以以說說是是比比較較樂樂觀觀。項目目宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境雖然然泰泰興興市市與與蘇蘇常常錫錫地地區(qū)區(qū)，，甚甚至至與與靖靖江江市市相相比比，，無無論論從從地地理理位位置置、、經經濟濟實實力力、、房房地地產產發(fā)發(fā)展展成成熟熟度度等等方方面面來來說說，，都都有有一一定定差差距距。。但但泰泰興興市市經經濟濟發(fā)發(fā)展展仍仍保保持持較較高高增增長長速速度度、、城城市市化化發(fā)發(fā)展展成成效效明明顯顯、、人人均均收收入入也也在在不不斷斷提提高高，，在在整整個個江江蘇蘇發(fā)發(fā)展展北北擴擴的的環(huán)環(huán)境境下下，，泰泰興興相相對對于于其其他他蘇蘇中中、、蘇蘇北北地地區(qū)區(qū)同同級級別別城城市市中中，，具具有有較較高高的的發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α秃透偢偁帬幜α?。。泰興興市市房房地地產產在在近近兩兩年年得得到到迅迅速速發(fā)發(fā)展展，，商商品品房房價價格格翻翻番番，，區(qū)區(qū)域域市市場場需需求求也也顯顯現(xiàn)現(xiàn)出出較較旺旺盛盛狀狀態(tài)態(tài)，，這這為為本本項項目目提提供供了了較較好好的的投投資資環(huán)環(huán)境境。。項目目微微環(huán)境境2010年年3月月25日日，，江江蘇蘇省省人人民民政政府府同同意意調調整整泰泰興興市市部部分分鎮(zhèn)鎮(zhèn)行行政政區(qū)區(qū)劃劃：：將將泰泰興興市市蔣蔣華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)與與七七圩圩鎮(zhèn)鎮(zhèn)合合并并設設立立虹虹橋橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)，即即泰泰興興虹虹橋橋工工業(yè)業(yè)園園。項目目地地處處虹虹橋橋工工業(yè)業(yè)園園內內，，位位于于虹虹橋橋工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)新新城城核核心心區(qū)區(qū),距距泰泰興興市市區(qū)區(qū)約約15公公里里。。江蘇蘇省省泰泰興興虹虹橋橋工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)，，始始建建于于2001年9月，，2005年被被正正式式批批準準為為省省級級工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)。。園園區(qū)區(qū)轄轄蔣蔣華華、、七七圩圩兩兩鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，總總面面積積111.6平平方方公公里里，，近近期期規(guī)規(guī)劃劃面面積積40平平方方公公里里，，已已建建成成8平平方方公公里里，，區(qū)區(qū)內內主主導導產產業(yè)業(yè)為為船船舶舶制制造造、、生生物物醫(yī)醫(yī)藥藥、、機機械械鑄鑄造造、、輕輕工工電電子子等等。。園園區(qū)區(qū)近近海海瀕瀕江江，，地地處處泰泰興興市市西西南南角角，，與與無無錫錫、、常常州州、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江隔隔江江相相望望，，水水陸陸交交通通便便捷捷，，地地理理位位置置優(yōu)優(yōu)越越，，經經過過多多年年建建設設，，園園區(qū)區(qū)基基礎礎設設施施配配套套齊齊全全，，項項目目投投資資服服務務優(yōu)優(yōu)質質高高效效。。區(qū)內現(xiàn)有有工業(yè)企企業(yè)346多家家，其中中外商投投資企業(yè)業(yè)40家家，實際際利用外外資2.5億美美元。江蘇省泰泰興虹橋橋工業(yè)園園區(qū)現(xiàn)有有人口8萬人，，2008年，，實現(xiàn)國國內生產產總值37.72億元元；全區(qū)區(qū)工業(yè)總總產值75億元元；完成成自營出出口1.52億億美元；；工商稅稅收1.5億元元；完成成財政收收入2.1億元元。項目周邊邊環(huán)境客戶定位位■競比樓樓盤動態(tài)態(tài)■本案客客戶構成成產品定位位多樣化化客戶構成成階梯化化競爭環(huán)境境競品分析析浙江佳源源房地產產集團：佳源威尼尼斯城該項目位于泰興興市鼓樓樓北路，，東擁兩兩泰官河河，南依依開發(fā)路路，西臨臨長征路路，北至至二環(huán)路路，離市中心心僅800米距距離。項項目總占占地面積積1200余畝畝，地上上總建筑筑面積約約140萬㎡，，規(guī)劃建建設10000余套套住宅，，規(guī)劃居居住人口口近30000萬人，，是目前前泰興市市商住規(guī)規(guī)模最大大的意式式風格樓樓盤。其中獨棟棟別墅30套左左右，疊疊加別墅墅70余余套，整整體別墅墅百余套套，占整整體戶型型中的比比例極小小。獨棟別墅墅的面積積在400㎡左右（不不含地下下贈送部部分），，疊加別別墅面積積區(qū)間在在210-250㎡之間，高層層及小高高層面積積區(qū)間在在80-130㎡之間。競品分析析疊加別墅墅（255㎡㎡）獨棟（420㎡㎡）威尼斯成交客戶戶類型競品分析析泰興祥生生地產：祥生··君城該項目泰興市延延令路，，占地約約23萬萬方，建建筑類型型有9棟棟高層、、8棟小小高層、、別墅等等。小區(qū)規(guī)劃建建有1個個U型私私家會所所，2個個面積近近2萬方方的獨立立商業(yè)體體，2000平平米高尚尚商業(yè)、、游泳池池以及半下下沉網球球場和多多個活動動廣場等等社區(qū)配配套。其中聯(lián)排排別墅90套左左右，占占整體戶戶型中的的比例較較小。別墅的面面積在200-300㎡左右高層及小小高層面面積區(qū)間間在95-135㎡之間?，F(xiàn)現(xiàn)在比較較熱銷的的戶型的的面積在在95-120㎡左右。競品分析析聯(lián)排別墅（250㎡）地下一層層一層二二層君城成交客戶戶類型競品分析析泰興市經經典房地地產開發(fā)發(fā)公司：名仕華華府“名仕華華府”是是一個以以現(xiàn)代風風格建筑筑為載體體，以中中國傳統(tǒng)統(tǒng)庭院居居住文化化為內涵涵，全面面回歸自然、、生態(tài)、、健康、、低能耗耗的東方方式居住住，倡導導尊貴、、科技、、健康、、舒適的的生活理理念。名仕華府府1.173超超低容積積率，產產品定位位以聯(lián)排排別墅，，多層電電梯洋房房。規(guī)劃劃有151戶，，其中聯(lián)排別墅墅55戶戶，電梯梯洋房96戶，，以聯(lián)排排別墅為為主，部部分為六六層電梯梯洋房的的高尚住住宅區(qū)。。聯(lián)排別墅墅：每戶戶面積在在190～210㎡之之間，每每戶均有有前院、、中院、、后院，，為三院院兩進式中國國傳統(tǒng)民民居建筑筑布局。。多層電梯梯洋房：：多層電電梯洋房房1-5層面積積從83～115平方方米，83㎡為為兩房兩兩廳戶型型，103～～114㎡為三三房兩廳廳房型。。6樓復復式空中中別墅面面積從135～～192平方米米，每戶戶可使用用面積不等等的空中中花園，，得房率率極高。。競品分析析聯(lián)排別墅電梯洋房房名仕華府府成交客戶戶類型競品分析析江蘇中興興房地產產開發(fā)有有限公司司：中興和和苑泰興獨一一無二的的雄居主主城中心心軸、現(xiàn)現(xiàn)代中式式風水豪豪宅別墅墅，總套數(shù)數(shù)138套。面積區(qū)間間為290-350㎡之間，每每戶贈送送庭院、、露臺、、健身房房、保姆姆房及閣閣樓約135——156㎡。競品分析析中興和苑苑成交客戶戶類型競爭分析析市場總結結◎規(guī)劃：建筑布局局主要以以南低北北高的形形勢體現(xiàn)現(xiàn)，其中中高層建建筑之間間充分考考慮朝向向和日照照參數(shù)。?！蚪ㄖL風格：在目前4個競爭樓樓盤來看看，其中中2個是以現(xiàn)現(xiàn)代中式式的建筑筑風格為為主，另另外個是是以歐式式風格為為主；◎價格：泰興的房房地產市市場還處處在一個個發(fā)展期期，同期期在售的的樓盤不不多，且且知名開開發(fā)商或或大型的的項目也也不多。市中心的的房價較較高，外外圍樓盤盤的價格格普遍較較低。◎市場接受受度：受城市消消費力和和購買力力的影響響，泰興興市市場場對別墅墅的消化化力度并并不是很很大，結結合競品品樓盤的的情況，，別墅產產品多數(shù)數(shù)為聯(lián)排排與雙拼拼，獨棟棟別墅所所占比例例相當少少?！虍a品：目前市場場沒有純純別墅的的樓盤，，主要是是城市購購買力的的影響，，多數(shù)為為雙拼和和聯(lián)排，，受總價價的限制制，主流流的戶型型面積在在80-120平米之之間的比比較熱銷銷，但是是普遍對對高層的的認可度度不大，，相比而而言，小小高層較較為受歡歡迎。根根據(jù)對對市場上上樓盤的的調查，，花園洋洋房這種種產品并并不多見見，其實實，鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的客戶戶更習慣慣于居住住樓層較較低，面面積較大大的房屋屋形式，，花園洋洋房具備備面積適適中，樓樓層較低低，總價價不高的的特點，，是一個個可以考考慮大量量開發(fā)的的產品。?！蚩蛻魳嫵沙桑焊偲窐潜P盤的產品品多樣化化導致客客戶階梯梯化嚴重重，不同同年齡段段的組合合，并且且區(qū)域內內產品消消化力差差。項目客群群來源客戶定位位本案目標標客戶需需求特征征描述：：注重生活活品質及及寧靜的家居生活活氛圍；注重戶型型設計及及地位區(qū)區(qū)分；區(qū)域市場場發(fā)展的的潛力是是未來的的物業(yè)迅迅速升值值；喜歡田園園洋房低低密度的的大宅生活方式式。本項目目目標客戶戶群：城市富裕裕階層/改善自住住客戶/當?shù)夭疬w遷居民/外地投資資客戶項目總結結項目優(yōu)勢勢1、區(qū)域內內項目的的唯一性性，無競競爭項目目；2、項目在在區(qū)域內內的價值值升值前前景大；；3、項目屬屬于區(qū)域域內高品品質樓盤盤，提升升項目的的口碑。。項目劣勢勢1、由于是是新規(guī)劃劃的工業(yè)業(yè)園區(qū)，，發(fā)展的的時間較較短，周周邊配套套十分的的不成熟熟；2、各類資資源稀缺缺，環(huán)境境因素會會對項目目本身的的品質產產生影響響；3、周邊兩兩大安置置房項目目，導致致項目居居住品質質下降；；4、由于城城市發(fā)展展的局限限性，泰泰興城市市對別墅墅，特別別是獨棟棟別墅的的認可度度和購買買力都不不高。產品定位位█規(guī)劃建議議█各產品類類型設計計建議█產品配比比例█產品面積積配比比比例█配建█景觀產品定位位根據(jù)以上上內容所所述，我我們對四四葉草.幸福邸邸的規(guī)劃劃定位給給出以下下建議：：全景觀風風情情傳世府府邸規(guī)劃設計計主題：：解讀全景觀：利用項目目現(xiàn)有資資源，營營造全景景觀私家家園林的的效果，，突出輕松自然然、追求求自由和和個人享受受，提升產品品品質和和建筑氣度度，結合合了簡潔潔、大方方、輕松松、人性性化等亮亮點。解讀風情情：退、錯、、露、院院，讓人人最大程程度地捕捕獲陽光光、清風風，在安安靜、私私密、優(yōu)優(yōu)美的環(huán)環(huán)境中，，享受身體體和精神神的放松松。庭庭院生活活營造出出來的輕輕松、單單純的鄰鄰里關系系，使得得人與人人的交往回回復到自自然、和和諧的狀狀態(tài)。規(guī)劃布局局建議●建筑布布局：建筑以南南北向為為主，南低北北高的布布局方式式，充分分考慮地地塊四至至和景觀觀地域的的商業(yè)價價值，對對商業(yè)等等配套進進行合理理規(guī)劃；；●建筑密密度：為為了提升升項目的的品質，，控制建建筑密度度；●交通設置置：充分分考慮人車分流流，地上行行人交通通，地下下車行交交通，可可以直接接進入單單元地下下室；●景觀設計計：充分分考慮綠綠化率，，中心水水系和組組團小品品等設計計，特別別在高層層住宅部部分，建建議在一一層做架架空層，，設置綠綠化景觀觀，體現(xiàn)現(xiàn)“全景景觀”的的賣點；●產品形式式：避免免出現(xiàn)與與市場上上同質化化產品，，建議考考慮雙拼拼和聯(lián)排排、高層層、別墅墅以外，，設計疊疊加式花花園洋房房產品，，來撬動動市場。。原規(guī)劃設計亮點點●因地制宜宜，依照照項目原原有的資資源，采采用了四四葉草設設計理念念，新穎穎獨特，，具有象象征意義義?！窭盟迪?，將項項目分為為四大組組團，各各自獨立立又相互互連系。?！駳W式的建建筑風格格，樹立立了項目目鮮明的的特點，，提升項項目的品品質。對原規(guī)劃建議A.減少少高層的的數(shù)量，，相應增增加小高高層的數(shù)數(shù)量。B.減少少獨棟別別墅的數(shù)數(shù)量，且且集中分分布在項項目中心心湖心島島周邊地地區(qū)。C.營造造景觀帶帶，提升升項目品品質，提提高項目目的封閉閉性和私私密性。。D.增加加花園洋洋房的建建筑形式式。E.增加加項目的的綠化率率，減少少建筑密密度，并并在各組組團和建建筑形式式之間利利用大量量的綠化化植物進進行隔離離分割。。F.實行行人車分分流，人人行路線線與車行行路線相相互避開開，并采采用不同同的出入入口。支撐項目目定位的的產品要要素主題定位位：全景觀風風情傳世世邸客戶定位位：注重生活活品質及及寧靜的家居生活活氛圍開發(fā)目標標：中高級品質社區(qū)區(qū)規(guī)劃形式式美觀、、建筑品品質高，，園林景景觀細膩膩、戶型型產品創(chuàng)創(chuàng)新、配配套服務務完善低密度產產品、景景觀規(guī)劃劃到位、、公共設設施講求求生活情情趣、建建筑立面面吸引眼眼球、戶戶型舒適適宜居建筑立面面運用歐洲建筑風格格元素，，營造景觀觀帶，景觀規(guī)劃劃符合開開放型、、大尺度度標準，，大面積綠綠化，種植設計計采用豐豐富樹種種、強化化視覺沖沖擊，制造隱隱密性。。物業(yè)類型型定位基于項目目開發(fā)目目標、客客戶定位位，我們們建議物物業(yè)類型型如下：：大面寬戶戶型高附加值值舒適性與與人性化化低總價類類別墅花園洋房房洋房的價值點市場產品品稀缺情情況下，，創(chuàng)新物物業(yè)帶來來的吸引引力解決對大大戶型、、別墅類類產品有有需求但但受總價限制的的客戶需需求房型面積積從上往往下逐漸漸變大，，可為客客戶提供從舒適適三房到到豪華四四房的多多種戶型型選擇（110平米-170平米））花園洋房房能滿足足對大露露臺有需需求但受總價價限制的的客戶需需求洋房的種種種價值值點可以以提高對對客戶的的吸引力力，比普普通的多多層產品品更易銷銷售花園洋洋房情景花花園洋洋房情景花花園洋洋房所所有的的優(yōu)秀秀均來來自其其建筑筑特點點——層層退退臺。。在建筑筑物向向陽面面有層層層退退臺的的臺狀狀結構構，以以退臺臺空間間規(guī)劃劃露臺臺，形形成了了在情情景花花園洋洋房的一層層，外外部為為陽光光房，，陽光光房的的側面面和單單元前前面形形成半半合圍圍的情情景花花園；；二層層在一一層陽陽光房房的位位置上上退臺臺，形形成一一個景景觀露露臺，，三層層、四四層、、五層層均在在下一一層的的基礎礎上進進行退退臺。。以層層層退退臺的的方式式形成成了一一個錯錯落有有致的的空間間，并并使每每戶都都能享享有獨獨立的的花園園或者者露臺臺。底底層住住戶獨獨享70平米—110平米私私家花花園和和近10余平米米的陽陽光房房，無無論是是景觀觀還是是生活活品質質堪比比別墅墅生活活；2層10平米的的超大大露臺臺空間間，適適合個個人生生活興興趣的的培養(yǎng)養(yǎng)；3、4層近7平米的的精致致露臺不不但能能欣賞賞周邊邊景觀觀，還還能打打造成成自己己的空空中花花園；；頂層層雙露露臺設設計，，極大大的戶戶外活活動空空間，，開闊闊的視視野，，可以以舉行行小型型party。戶戶擁擁有南南向的的私家家花園園或露露臺，，獨特的的私有有室外外空間間是日日常起起居生生活向向室外外的自自然延延展。。露臺臺沒有有頂蓋蓋，區(qū)區(qū)別于于陽臺臺更有有花園園感。。每個個露臺臺都和和客廳廳相連連并有有較大大的進進深便便于安安排活活動。。半圍圍合的的設計計使其其擁有有較強強的私私家感感，且且露臺臺和花花園均均由廳廳進出出，方方便使使用。。花園園和露露臺能能夠使使居者者充分分與自自然情情景溝溝通，，實現(xiàn)現(xiàn)每戶戶都具具有一一片自自有的的室外外空間間、綠綠地。。由于于層層層退臺臺使樓樓間距距加大大，頂頂層樓樓距更更是有有20米，輕輕易享享受全全年陽陽光，，真正正營造造了一一個有有天有有地的的生活活空間間?；▓@洋洋房面積控控制；；135-144平米，，復式式向下下，送半地地下室室和前前后花花園花園洋洋房戶型建建議1F：雙向向私家家花園園花園洋洋房戶型建建議面積控控制：：125-135平米，，送露露臺2F:L型觀景景露臺臺花園洋洋房戶型建建議3-4F:采光光陽臺和和露臺臺面積控控制：：120-125平米，，送陽陽臺和和露臺臺頂層復復式面面積控控制：：150-170平米，，送超超大露露臺花園洋洋房戶型建建議5F+閣樓樓復式:超大大露臺臺、躍躍層閣閣樓面積段段戶型樓層套數(shù)比比例贈送150-170平米米四房5層20%露臺+閣樓樓120-135平米三房2層-4層層60%露臺或或陽臺135-144平米三房1層20%前后花園或地下下室花園洋洋房，，比多層層品質質更為為高端端的創(chuàng)創(chuàng)新建建筑花園洋洋房與與普通通多層層的容容積率率接近近，為區(qū)別別于周周邊安安置房房的多多層產產品，，建議本本項目目全部部采用用花園園洋房房作為為多層產產品的的替代代品?；▓@洋洋房面面積配配比別墅別墅產產品的的優(yōu)勢勢在于于用來來支撐項項目的的品質質感，打造開開發(fā)企企業(yè)的的品牌牌效應應，改善項項目的的景觀觀氛圍圍，提提升項項目的的價值值潛力力。別墅產產品的的疊加加根據(jù)本本項目目的地地勢特特點，，建議議規(guī)劃劃三種種別墅墅產品品：豪華獨獨棟、、舒適適雙拼拼、聯(lián)聯(lián)排多多拼別墅豪華獨獨棟◤建筑基基地面面積在在700平平方米米左右右，其其中集集中花花園的的面積積至少少在200平平米以以上。。◤地上建建筑面面積350平方方米到到400平平方米米。◤地下建筑面面積160-200平方米左左右，總建建筑面積500-600平方方米。◤地上兩層，，地下一層層。◤室內車庫，，雙車位。。◤4個臥室，，包括1個個主臥區(qū)+3個次臥臥室。戶型設計要要點◤注意室內與與室外空間間的交流，，盡量保證證主要的功功能房間的的景觀效果果，比如可可將客廳朝朝向前院、、家庭室朝朝向后院、、餐廳朝向向側院等，，多使用落落地窗以保保障采光和和觀景效果果，但朝向向前院的窗窗的大小要要適宜，在在保障良好好的采光和和觀景的同同時注意私私密性。◤地上一層應應按照從禮禮儀接待空空間到家庭庭活動空間間的序列進進行整體的的空間布局局，主要的的功能空間間包括門廳廳、客廳、、餐廳、家家庭室、早早餐室、中中西廚房、、客臥室、、車庫。◤門廳的面積積在10平平方米左右右，同時要要和其他的的功能空間間形成通而而不透的空空間聯(lián)系。。◤樓梯的位置置要注意，，務必避免免一入戶即即撞上樓梯梯的情況。。◤客廳應朝南南，面積可可適當夸張張，面寬應應保證在6-7米，，客廳（可可能的話包包括門廳））應設計吹吹拔，以彰彰顯別墅的的氣派和身身份感。◤在一層應設設計一間帶帶獨立衛(wèi)生生間的臥室室，供年老老或行動不不方便的家家庭成員以以及客人使使用。◤一層還應該該設計公共共衛(wèi)生間一一處，應做做到干濕分分離，但可可以不包括括洗浴空間間。◤家庭室與西西廚、早餐餐室結合布布置，在廚廚房一側設設計后門，，朝向后院院作為獨立立工人出口口。戶型設計要要點別墅◤二層為休息息區(qū)，主要要的功能空空間包括家家庭室、主主臥區(qū)、兩兩間次臥室室。◤主臥區(qū)應做做到南北通通透，寬敞敞、闊綽并并有良好的的景觀，包包括主臥室室、書房、、獨立的衛(wèi)衛(wèi)生間以及及男女主人人獨立的進進入式衣帽帽間，主臥臥可考慮設設計雙露臺臺。◤兩間次臥室室均應設計計衣櫥、獨獨立衛(wèi)生間間，可能的的話應盡量量設計露臺臺。兩間次次臥室中至至少有一間間朝南。◤在剩余的公公共空間可可結合吹拔拔的位置設設置小型的的家庭室，，做到樓上上樓下空間間有交流。。◤從降低成本本和施工角角度考慮，，地下室面面積基本上上為地上一一層的面積積減去車庫庫的面積。。◤地下室功能能空間可以以包括：家家庭影院、、健身房、、設備間（（包括鍋爐爐房）、洗洗衣房、工工人房（包包括獨立的的衛(wèi)生間））、公共衛(wèi)衛(wèi)生間、酒酒窖、桑拿拿房等。◤地下室采光光使用下沉沉庭院采光光，下沉庭庭院要保障障一定的面面積。戶型設計要要點別墅別墅首層功能空空間面積建建議二層與地下下室功能空空間面積建建議別墅產品的細節(jié)節(jié)別墅室外空間室內空間內外空間關關系建筑排布大面積庭院院、多重庭庭院、精裝裝修庭院客廳、客廳廳挑空、餐餐廳、廚房房、特殊功功能空間大面積觀景景窗、多房房間景致保證私家庭庭院面積別墅細節(jié)提升品質大面積會客客廳高級別墅客客戶非常注注重公共空間的的尊貴感，希望客廳面面積盡可能能的寬敞、、闊綽，因因此客廳面面積應達到到70-80平方米的規(guī)模。別墅細節(jié)提升品質客廳挑空處處理根據(jù)對客戶戶的調查，，客戶在對對比過不同同客廳處理理戶型后，，明顯傾向選選擇有挑空空的客廳。。挑空的客廳廳能顯著提提升客廳的的空間感和和開敞度。。別墅細節(jié)提升品質廚房與餐廳廳操作臺面臨臨窗而布通過落地窗窗與后院聯(lián)聯(lián)通的廚房房廚房和餐廳廳，是女性的“地盤””；客戶訪談顯顯示，有別別墅居住經經驗、特別是海外外生活經歷歷的女性，，對餐廳和廚房房的關注度度極高。有中式廚房與與西式廚房房，且各自獨立立；中式廚房的的面積不應應過小，20平方米米較為合適適；餐廳與起居居室應有明明顯的分隔隔；別墅細節(jié)提升品質大面積落地地采光窗、、采光井起居室采光光落地窗客戶認為在在目前保溫溫技術相當當成熟的情情況下，應盡可能保保證每個房房間均有大大面積的、、可向外觀景的窗窗戶，這應應該是別墅墅不同于普普通住宅最為關鍵鍵之處。將客廳朝向向前院、家家庭室朝向向后院、餐餐廳朝向側側院，多使用落地地窗以保障障采光和觀觀景效果，，但朝向前前院的窗的大小要要適宜，在在保障良好好的采光和和觀景的同同時注意私密性。。地下一層的的采光井被被獨具匠心心的做成兒童童游樂設施施，既保證證了房間充足足的采光，，又合理的的運用了空間間，給生活活增添了樂樂趣。別墅細節(jié)提升品質大型衛(wèi)浴空空間中國人的傳傳統(tǒng)觀念，，認為衛(wèi)生生間是排污污之所，應應該隱蔽狹狹小，不做做重視。事事實上隨著著人們生活活水平的提提高，生活活壓力的逐逐漸加大，，衛(wèi)浴系統(tǒng)統(tǒng)在人們生生活中的地地位日益重重要，更成為人們們紓解壓力力，放松心心情的場所所。干凈整潔，，大空間，，設施體貼貼的衛(wèi)浴空空間更受消消費者的歡歡迎，甚至至奢侈的，，更有SPA設施。別墅細節(jié)提升品質私人衣帽儲儲藏室自己的衣櫥櫥太小，貴貴重衣服無無法存放，，首飾飾品品到處都是是，鞋子收收放不便，，現(xiàn)在這不不是僅僅困困擾女性的的問題，許許多男性也也為沒有私私人的衣帽帽儲藏空間間而煩勞。經過調查查顯示，許許多客戶寧寧愿舍棄獨獨立衛(wèi)生間間，也要衣衣帽間的需需求，因此此有無好而而精致的衣衣帽間，也也是凸顯產產品品質的的重要細節(jié)節(jié)部分。有的客戶甚甚至對衣帽帽間的面積積都有一定定的要求，，小的不低低于3平米米，大的甚甚至需要十十多平米。別墅細節(jié)提升品質多重庭院多重庭院包包括：前院后院側院內院入戶院客戶調查發(fā)發(fā)現(xiàn)，目前前的別墅居居住者對庭庭院的需求求，已經不不再局限于于原有私家家花園內的的植樹種草草，而是要要求有更優(yōu)優(yōu)美的景致致，要求與與室外有更更多的可互互動空間。。以納帕溪谷谷地上面積積350-470平平方米的戶戶型為例，，中院、側院面積80-130平方米米，后院面面積約在200-400平方方米。前花園是開開敞式的，，有的以精精巧的低矮矮木柵欄或或竹籬笆圍圍起來；每每家門前都都栽滿了鮮鮮花和樹木木，修剪得得非常整齊齊漂亮，具具有迎賓的的禮儀功能能，展示主主人的形象象和品位，，就如同主主人敞開胸胸懷接納遠遠方的來客客，既體現(xiàn)現(xiàn)主人的匠匠心獨運，，又有很強強的包容性性。前花園同時也也是社區(qū)景觀觀的重要組成成部分，可以以與周圍住宅宅互相借景，，形成風格各各異的美麗街街景和社區(qū)優(yōu)優(yōu)美的大環(huán)境境。街道與房房子之間采用用巧妙的處理理，使主人在在屋里可以看看到街景，而而行人卻看不不到屋里。主人與街上的的行人有了一一段恰當?shù)木嗑嚯x，沒有房房子緊鄰街道道的壓迫感，，主人和行人人感覺上都很很舒服。入戶前院庭院功能：有別墅居住住經驗的客戶戶極為關注庭庭院內是否有有上下水、煤氣氣等可進行灌溉和燒烤活動的條件。。后花園一般都都較寬敞，以以圍墻和綠化化帶區(qū)隔，功功能性和私密密性都非常強強，家人，朋朋友聚會，屬屬于純家庭娛娛樂休閑空間間。功能性后院院墻可采用植植物+柵欄的自然隔隔離方式，既能向外展示示漂亮的私人人花園、又利利用植物形成的天天然屏障保證證生活隱私。。別墅雙拼別墅產品特點：擁有聯(lián)排別墅墅的經濟特點點又有獨棟別墅墅的居住品質質產品特征：1.降低了社社區(qū)密度，增增加了住宅采采光面，使其其擁有了更寬寬闊的室外空空間。2.是低層小小樓加上私家家花園，在保保證擁有私家家花園的基礎礎上，既要加加強戶外空間間的交流，使使私家小環(huán)境境融合社區(qū)大大環(huán)境，也改改變了兵營式式排列的呆板板面孔。3.雙拼別墅墅基本是三面面采光，外側側的居室通常常會有兩個以以上的采光面面，一般來說說，窗戶較多多，通風不會會差，重要的的是采光和觀觀景。雙拼別墅的傳傳統(tǒng)和演變別墅傳統(tǒng)的雙拼別別墅兩戶共用用一道墻，兩兩戶同住一棟棟樓內，有相相同的出入口口，形成一個個共同的居住體系。地下一層一層二層三層雙拼別墅的傳傳統(tǒng)和演變雙拼別墅的演演變：對拼別墅“對拼別墅””——

私家家院落得到強強化，突破傳傳統(tǒng)物業(yè)形式式，創(chuàng)造溢價價居室采光充分分，可以形成成多重庭院，，且庭院具有有較好的私密密性；提高土地利用用率，同時實實現(xiàn)高于聯(lián)排排產品的價格格上線。別墅別墅聯(lián)排別墅產品特點：有天有地，每每戶獨門獨院院。由三個或三個個以上的單元元住宅組成，，一排二至四層層聯(lián)結在一起起，每幾個單單元共用外墻墻。產品特征：1、比較注重重項目選址，，盡量余地、、余綠、余水水，交通比較較方便。2、價位較低低，為中產階階級中上層人人士及新貴階階層度身定造造。3、戶型設計計豐富而前衛(wèi)衛(wèi)，有特色。。聯(lián)排別墅的傳傳統(tǒng)和演變別墅傳統(tǒng)的聯(lián)排產產品大多采用用“山墻并聯(lián)””的方式，雖然具有較高高的土地利用用效率，但容容易形成社區(qū)外部空間間單調呆板之之感，同時也也不便于鄰里氛圍的創(chuàng)創(chuàng)造此類產品，面積相對較較小，總價較較低，而且可以享受受獨門獨院的的生活，因此比較受中中產階級的歡歡迎?！板e聯(lián)”———增大中間單單元的采光面面與觀景點首層：89平米二層：80平米地上建面：169平米錯聯(lián)使每戶均均有完整的體體型和豐富的的立面朝向入入口和庭院。。單體來看，外外墻面積增加加，有更好的的采光、通風風和觀景效果果，特別是中中間單元的居居住品質明顯顯提升。社區(qū)外部空間間也因此更加加豐富多變，，打破行列式式的雷同格局局。雙拼別墅的傳傳統(tǒng)和演變雙拼別墅的演演變：錯聯(lián)別墅別墅聯(lián)排、雙拼別別墅的價值細細節(jié)別墅大面積花園贈贈送大面積的花園園不僅可以提提升項目品質質，并且在產產品設計上增增添了亮點和和賣點特色花園層在在產品中起到到了畫龍點睛睛的作用，使使人一件便心心生喜愛。聯(lián)排、雙拼別別墅的價值細細節(jié)別墅增加空間感的的設計下沉式庭院加了室外空間間的層次感，，業(yè)主可隨意意分配各類使使用功能于此此；下沉式庭院對支付能力有有限、非常向向往別墅庭院院生活的客戶戶很有打動力力。增加地下室自自然采光面平添院落的層層次感半室內空間感感，用途廣面積段類型樓層套數(shù)比例贈送180-230平米聯(lián)排3層+地下室室25%花園及地下室室250-320平米雙拼3層65%花園及地下室室350-420平米獨棟3層10%花園及地下室別墅，提升項目形象象的催化物建議中間面積積的雙拼占有有主要比例。別墅的面積配比高層產品的互互補高層高層住宅作為為中檔產品，，將成為住宅宅未來的主流流形態(tài)。其優(yōu)勢在于除除了可以拉高高項目容積率率之外，還可可以帶動一系系列的快速消消化，這決定了項項目必然有一一定的高層住住宅。建議本項目的的高層住宅，，全面引進私私家花園的概概念，將“入入戶花園”““空中庭院””等創(chuàng)新設計計引入高層。。根據(jù)本項目的的地勢特點，，建議規(guī)劃兩兩種高層產品品：9層小高層、、16層高層層高層花園小高層花園小高層的的價值細節(jié)客廳和臥室相相錯，在小高高層也可享受受空中庭院生生活頂層復式,享受大宅范范的別致生活活高層花園小高層的的價值細節(jié)夾層戶型的創(chuàng)新高層花園小高層的的價值細節(jié)入戶花園及空空中花園,在緊湊的戶型型中增添生活情趣。高層全景高層全景高層的價價值細節(jié)超大觀景窗，，盡量擴展觀觀景面弧線落地窗創(chuàng)創(chuàng)造了連續(xù)的的270度開闊視野，，加上小高層層的高度優(yōu)勢勢，無敵湖景景盡收眼底。。窗臺不落地，，不計面積，，可以小坐，，可以擺放陳陳設，具有很很大的使用價價值，實惠又又實用。高層全景高層的價價值細節(jié)景觀電梯，全全方位的體驗驗景觀社區(qū)價價值帶有觀景平臺臺的采光電梯梯廳社區(qū)景觀一覽覽無余，使得得每一次升降降猶如賞景之之旅以觀光電梯作作為觀景小高高層亮點，進進一步強化產產品的創(chuàng)新性性和中高端定定位景觀電梯較普普通電梯成本本增加約30%左右。高層全景高層的價價值細節(jié)邊角戶型的采采光窗放大成成為景觀衛(wèi)生生間面積段戶型套數(shù)比例80-100平米米兩房25%110-120平米三房35%120-135平米三房35%140平米四房10%高層，帶動項目消化化的動力建議三房戶型型占有主要比比例。高層的面積配比項目占地面積約49萬平米，總建建筑面積約56萬平米。物業(yè)所占比例土地面積套套數(shù)（約））別墅1萬平米2.5萬平米30套復式住宅1萬平米0.83萬平米50套花園洋房5萬平米4.16萬平米380套高層住宅17萬平米6.8萬平米1400套合計24萬平米14萬平平米1860套各種產品的建建筑面積配比比建議項目配套規(guī)劃劃建議泛會所車庫園林商業(yè)物業(yè)管理泛會所項目配套規(guī)劃劃建議根據(jù)調研的結結果，住戶更愿意會會所設有文化化運動設施排在前四位的的分別是：一、籃球場（（室外）二、泳池三、羽毛球場場（室內）四、室內綜合合館會所定位——“文化”和““運動”雙主主題引入泛會所概念——建議議在首層開放放空間及過渡渡空間中增設設園林式泛會會所的功能，，補充會所配配套，提高項項目附加值；；項目配套規(guī)劃劃建議項目配套規(guī)劃劃建議園林、水系利用項目周邊邊的自然水資資源，給項目目設計了大型型的水系景觀觀建議在此給項項目做大型的的景觀延伸帶帶，既可提高高項目品質形形象，亦可起起到隔離分割割的效果。營造層次豐富富的五重垂直直綠化項目配套規(guī)劃劃建議園林第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木第二重：高4-5米，大灌木、、小喬木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉卉、小灌木第五重：草坪坪、地被等營造浪漫氣息息的主題園項目配套規(guī)劃劃建議園林建議：別墅區(qū)區(qū)的綠化率要要達到55%，洋房區(qū)的的綠化率達到到40%，高高層區(qū)的綠化化率達到35%。高覆蓋蓋的立立體綠綠化曲徑通通幽的的景觀觀小道道貼合主主題的的情景景化小小品項目配配套規(guī)規(guī)劃建建議車庫洋房車車位比比1：1，從車車庫可可以直直接進進入單單元門門；高層建建地下下停車車場，，車位位比0.6-0.8：1；獨棟別別墅設設置可可供停停放兩兩輛車車的車車庫，，聯(lián)排排和雙雙拼分分別設設置可可供停停放一輛車車的車車庫；；建議設設置地地下車車行流流線，，車輛輛可以以直接接從地地下入入庫或或車位位，方方便的的同時還具具備安安全性性。商業(yè)項目配配套規(guī)規(guī)劃建建議建議商商鋪形形式：：單層層沿街街商鋪鋪或1+2雙層沿沿街商商鋪；；面積區(qū)區(qū)間：：單層層商鋪鋪在30平米—50平米之之間；；1+2商鋪在在60平米—80平米之之間。。面寬范范圍：：4—6米進深范范圍：：單層層商鋪鋪10-12米；；1+2商鋪12—14米；；主營形形式：：考慮慮到商商業(yè)面面積并并不多多，主主要滿滿足小小區(qū)的的生活活配套套，因因此以以餐飲飲、休休生活活配套套為主主。配套社社區(qū)商商業(yè)街街物業(yè)管管理項目配配套規(guī)規(guī)劃建建議引入知知名物物業(yè)管管理公公司。。統(tǒng)一一著裝裝、統(tǒng)統(tǒng)一培培訓做做到位位后，，能與與目前前市場場項目目拉開開差距距；專業(yè)性性的禮禮賓服服務能能凸顯顯業(yè)主主的尊尊貴身身份，，在項項目銷銷售階階段就就極易易被客客戶感感知。。形象定定位■項目目形象象預判判■形象象定位位1、依依據(jù)項項目所所在區(qū)區(qū)域的的周邊邊環(huán)境境來看看，項項目是是目前前同區(qū)區(qū)域中中唯一一的中中高品品質樓樓盤，，從形形象上上需要要區(qū)別別于周周邊的的樓盤盤。2、虹虹橋工工業(yè)園園是新新興發(fā)發(fā)展的的大型型工業(yè)業(yè)基地地，未未來潛潛力或或有可可待，，但因因項目目周邊邊的資資源一一般，，從本本身的的價值值上講講，項項目的的形象象很難難做大大的提提升，，成為為吸引引客戶戶的籌籌碼，，所以以必須須在前前期加加大營營造景景觀優(yōu)優(yōu)勢，，真正正提升升項目目品質質，從從形象象上顛顛覆人人們的的現(xiàn)有有認知知，第第一時時間占占據(jù)市市場空空白，，達到到提高高項目目價值值期待待的目目的。。項目形形象預預判形象定定位分分解雙擊添添加標標題文文字全景觀觀風情情打造大大型高品質質終身價價值體系塑塑造立體式式綠化化分布布組團景景觀與與景觀觀公園園設置置區(qū)別于于同區(qū)區(qū)域的的產品品形式式產品細細節(jié)體體現(xiàn)產產品品品質區(qū)位價價值的的深化化傳播播傳世美美宅的的概念念塑造造強調唯唯一性性營銷體體系■營銷銷策略略■營銷銷推廣廣■客戶戶攻略略營銷策策略4合1營銷城市+產品+品牌+生活根據(jù)城城市特特征和和市場場的反反映，，研究究出適適合目目標客客戶群群的產產品