XXXX年月蘇州永新置地B地塊龍池華府項(xiàng)目整合提報(bào)

永新置地B-82地塊項(xiàng)目整合提報(bào)（上）2010年4月寫在前面B-82地塊的戰(zhàn)略地位B-82地塊的土地性質(zhì)決定了本項(xiàng)目的‘豪宅本色’；B-82地塊的稀缺資源奠定了本項(xiàng)目的‘豪宅地位’?！谟佬轮玫囟訠-82地塊將成為永新置地高端項(xiàng)目運(yùn)作的偉大開端；B-82地塊將成為高新區(qū)區(qū)域高端項(xiàng)目的標(biāo)桿，而這種標(biāo)桿由永新置地樹立名副其實(shí)；更為重要的是，B-82地塊作為永新置地產(chǎn)品體系中的塔尖角色，它將成為‘永恒品質(zhì)·新生活’品牌理念最強(qiáng)有力的詮注。龍池華府——這樣一個(gè)項(xiàng)目，我們稱之為：集皇脈、文脈、人脈于一身的‘龍池’近在咫尺；華，中華之華、華山路之華；府，代表尊貴，純獨(dú)棟社區(qū)，一戶一府；此案名字字珠璣，對(duì)得上豪宅味，稱得上高端盤。進(jìn)入正文共同開啟龍池華府的豪宅篇章……壹市場(chǎng)分析貳推廣策略叁銷售組織肆企劃執(zhí)行新區(qū)高端條件項(xiàng)目高端條件項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目核心價(jià)值蘇州高端條件高端物業(yè)分析未來(lái)供應(yīng)分析蘇州別墅市場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目預(yù)期方向高端客群分析市場(chǎng)分析高端項(xiàng)目高端客戶研究思路本位價(jià)值先決條件高端剖析項(xiàng)目戰(zhàn)略——項(xiàng)目屬性與預(yù)期——本位價(jià)值先決條件高端剖析項(xiàng)目戰(zhàn)略城市雙城核心板塊，繞城高速、太湖大道、輕軌三號(hào)線等，加快提升片區(qū)的居住價(jià)值。排除北側(cè)與東側(cè)不利影響，項(xiàng)目總體具備“大隱于市”的自然生態(tài)養(yǎng)生的意境。項(xiàng)目周邊擁有較好的生態(tài)自然資源，是新區(qū)唯一風(fēng)景旅游區(qū)與多功能生態(tài)休閑區(qū)域。項(xiàng)目規(guī)劃純獨(dú)棟別墅歐式風(fēng)情社區(qū)，庭院、地下室、露臺(tái)等人性化國(guó)際化設(shè)計(jì)理念。一、項(xiàng)目整體屬性界定區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目四至項(xiàng)目資源項(xiàng)目規(guī)劃雙城主城核心版圖山水生態(tài)資源純獨(dú)棟低密度物業(yè)二、項(xiàng)目核心價(jià)值“城城市市之之上上，，珍珍稀稀山山水水人人文文領(lǐng)領(lǐng)地地低低密密度度臥臥龍龍居居””城市市之之上上：：蘇州州發(fā)發(fā)展展的的至至高高點(diǎn)點(diǎn)；；傳統(tǒng)統(tǒng)文文化化和和國(guó)國(guó)際際背背景景結(jié)結(jié)合合的的最最高高點(diǎn)點(diǎn)；；主城城區(qū)區(qū)的的王王者者區(qū)區(qū)域域。。三、、項(xiàng)項(xiàng)目目屬屬性性期期望望期望望基基點(diǎn)點(diǎn)源源于于大大勢(shì)勢(shì)研研判判下下項(xiàng)項(xiàng)目目所所具具有有的的稀稀缺缺性性和和唯唯一一性性。。對(duì)城市：成為一座城的榮耀對(duì)人居：重新定義高端品質(zhì)對(duì)品牌：植入蘇州高端市場(chǎng)“新新的的發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)遇遇，，新新的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略高高度度，，引引領(lǐng)領(lǐng)城城市市區(qū)區(qū)域域新新的的價(jià)價(jià)值值標(biāo)標(biāo)桿桿，，開開創(chuàng)創(chuàng)蘇蘇州州地地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)時(shí)代代新新紀(jì)紀(jì)元元””??！本項(xiàng)目肩肩負(fù)的使使命惟此，如何順勢(shì)勢(shì)而為，，將項(xiàng)目目之于城城市之上上，成功功的引導(dǎo)導(dǎo)并引領(lǐng)領(lǐng)富人需需求，也也是城市市賦予我我們的歷歷史機(jī)遇遇和挑戰(zhàn)戰(zhàn)！思考，站在如此此高度上上，我們們需要研研究的問問題更加加的清晰晰，分別別為：針對(duì)城市市經(jīng)濟(jì)能能力是否否足以支支撐高端端物業(yè)發(fā)發(fā)展的判判斷針對(duì)區(qū)域域及項(xiàng)目目是否具具備發(fā)展展高端物物業(yè)的條條件針對(duì)高端端物業(yè)的的成交現(xiàn)現(xiàn)狀分析析和發(fā)展展判斷針對(duì)城市市高端需需求容量量的研究究和判斷斷針對(duì)城市市高端消消費(fèi)群體體的需求求及購(gòu)買買行為的的判斷等等——高端市場(chǎng)場(chǎng)存在背背景——本位價(jià)值先決條件高端剖析項(xiàng)目戰(zhàn)略蘇州經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)保保持高速速發(fā)展，，城市的的經(jīng)濟(jì)總總量處于于全國(guó)前前列，居居民收入入穩(wěn)步提提高，在在這樣的的背景下下高端市市場(chǎng)具備備發(fā)展基基礎(chǔ)和強(qiáng)強(qiáng)勁上升升力。蘇州是中中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展引引擎城市市，江蘇最最具有經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力城市，，上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)副手手城市，，國(guó)際制制造基地地、中國(guó)國(guó)外資聚聚集中心心。2008年底整個(gè)個(gè)城市的的生產(chǎn)總總值達(dá)到到了6701.3億元，較上年年度增長(zhǎng)了13%；目前蘇州州的經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量處處于全國(guó)國(guó)的前列列，處于于中國(guó)第五五，長(zhǎng)三角角第二的狀態(tài)；；市區(qū)居民民人均可可支配收收入23867元，比上年年增長(zhǎng)12.3%；農(nóng)村居居民人均均純收入入11680元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)11.5%，2008年底城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民人人民幣儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款款余額3337.31億元，比上年年增長(zhǎng)28.7%一、蘇州州高端物物業(yè)的先先決條件件——1私營(yíng)企業(yè)業(yè)（數(shù)量量）蓬勃發(fā)展展，07年達(dá)14.13萬(wàn)家，比比2007年增長(zhǎng)15.8%蘇州民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)隨隨著國(guó)有有企業(yè)及及集體企企業(yè)的改改制，涌涌現(xiàn)出大大量有實(shí)實(shí)力的本本地私營(yíng)營(yíng)業(yè)主，，而這些些本地私營(yíng)營(yíng)業(yè)主也是蘇州高端端市場(chǎng)的的消費(fèi)主主體；目前蘇州規(guī)模模以上民民營(yíng)企業(yè)業(yè)共有5386家，這部分企企業(yè)主的的個(gè)人資資產(chǎn)均在在千萬(wàn)以以上，且且每年正正在逐步步增加中中，這部部分客群群是蘇州州本地頂頂級(jí)物業(yè)業(yè)的核心客源源。在蘇州所所有規(guī)模模上民營(yíng)營(yíng)企業(yè)約約有3/5的企業(yè)是是分布在在蘇州五五縣市內(nèi)內(nèi)的。年份規(guī)模以上私營(yíng)工業(yè)企業(yè)（個(gè)）工業(yè)總產(chǎn)值（億元）工業(yè)增加值（億元）資產(chǎn)合計(jì)（億元）固定資產(chǎn)凈值平均余額（億元）20032232942.21234.66789.13213.58200424181286.32323.541036.73260.87200534602925.30711.952296.85702.65200639373834.30909.052983.05878.93200747095003.421169.123765.481124.37200853865754——————私營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展，大大量的私私營(yíng)企業(yè)業(yè)主為蘇蘇州催生生了大量量的高端端人群，，為蘇州州高檔房房地產(chǎn)的的開發(fā)帶帶來(lái)充足足的客源源。蘇州高端端物業(yè)的的先決條條件——2企業(yè)名稱上市日期總資產(chǎn)（萬(wàn)元）企業(yè)名稱上市日期總資產(chǎn)（萬(wàn)元）創(chuàng)元科技1994年1月6日186583.94江蘇宏寶2006年10月12日51460.43蘇州高新1996年8月15日993244.16高新張銅2006年10月25日186429.59寶稅科技1997年3月6日34901.77金螳螂2006年11月20日164672.19中核科技1997年7月10日76420.64新海宜2006年11月30日54912.94永鼎股份1997年9月29日414111.82江蘇國(guó)泰2006年12月8日123264.44江蘇吳中1999年4月1日208689.62新民科技2007年4月18日119155.47華儀電器2000年11月6日113405.95常鋁股份2007年8月21日135123.81華芳紡織2003年6月27日164882.66江蘇通潤(rùn)2007年8月10日51770.82亨通光電2003年8月22日208971.04澳洋科技2007年9月21日308096.60江南高纖2003年11月27日98786.69東華能源2008年3月6日22200.00蘇州現(xiàn)有有本地上上市公司司34家，其中有有22家是在國(guó)內(nèi)上市市，其余12家則在香港、新新加坡、、美國(guó)等等地上市市。近兩年年，蘇州州的上市市公司數(shù)數(shù)量飛速速增加，，也造就就了蘇州州一批新新的財(cái)富富群體。。蘇州上市市的34家公司里里，有15家是在五五縣市內(nèi)內(nèi)的，其中4家屬于吳吳江，6家屬于張張家港，，還有5家屬于常常熟的。這部分客客群的數(shù)量并不不是很多多，但高端消費(fèi)費(fèi)能力強(qiáng)強(qiáng)，加上本本身的人人脈關(guān)系系，裙帶帶消費(fèi)，，群居習(xí)習(xí)慣，使使他們成成為蘇州州高端消消費(fèi)的主主流客源源。蘇州上市市企業(yè)與與外資企企業(yè)逐年年增加，，在提高高整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)同時(shí)時(shí)擴(kuò)大了了高端房房產(chǎn)客戶戶來(lái)源。。蘇州高端端物業(yè)的的先決條條件——3國(guó)際品牌進(jìn)入蘇州歷程第一階段：1990年以“FUN”專柜進(jìn)入打頭，港澳品牌為主的集團(tuán)軍形成第一輪登陸潮第二階段：90年代中期，以阿迪達(dá)斯、耐克等運(yùn)動(dòng)系列品牌為代表第三階段：2004年以來(lái)，杰尼亞、登喜路、Gucci、阿瑪尼、Lv等國(guó)際一線品牌落戶蘇州隨時(shí)蘇州州經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，，高端消消費(fèi)逐步步的釋放放，截止止08年底，蘇蘇州的私私家車保保有量達(dá)達(dá)到了61.75萬(wàn)輛，較07年上漲了了21.5%；同時(shí)大量量的高端奢侈侈品牌也也不斷搶搶占蘇州州市場(chǎng)，，紛紛落落戶蘇州州。蘇州城市市消費(fèi)力力持續(xù)增增強(qiáng)，高高端奢侈侈品不斷斷落戶蘇蘇州，蘇蘇州正成成為蘇南南地區(qū)的的高端消消費(fèi)“高高地”。。蘇州高端端客戶選選擇的奢奢侈品牌牌珠寶卡地亞時(shí)裝喬治阿瑪尼手表勞力士銀行中國(guó)招商銀行酒店香格里拉蘇州高端端物業(yè)的的先決條條件——4隨著城市市之間流流通性的的加強(qiáng)，，蘇州作作為上海海的后花花園，上上海區(qū)域域的高端端客戶對(duì)對(duì)蘇州高高端物業(yè)業(yè)的需求求點(diǎn)正逐逐步加強(qiáng)強(qiáng)。上海高端客群上海首購(gòu)客群蘇州與上上海之間間的公共共交通便便利性不不夠，現(xiàn)現(xiàn)階段主主要依賴賴高速公公路，限限制了首首購(gòu)客群群向蘇州州流動(dòng)。。上海高端端客群主主要集中中在太湖湖度假區(qū)區(qū)、東山山、昆山山陽(yáng)澄湖湖和環(huán)金金雞湖等等自然景景觀資源源優(yōu)越、、度假環(huán)環(huán)境較好好的區(qū)域域，以““度假+投資”類類客群為為主；昆昆山花橋橋區(qū)域也也有較集集中的養(yǎng)養(yǎng)老客群群。目前上海海較集中中的首購(gòu)購(gòu)客群僅僅擴(kuò)散至至昆山花花橋、千千燈（配配套社區(qū)區(qū)巴士）），可以以預(yù)測(cè)的的是2009年上海輕輕軌11號(hào)線開通通后，上上海首購(gòu)購(gòu)客群將將繼續(xù)向向西延伸伸。蘇州高端端物業(yè)的的先決條條件——5小結(jié)：蘇蘇州具備備發(fā)展高高端物業(yè)業(yè)的先決決條件。。蘇州高端端物業(yè)的的先決條條件——小結(jié)強(qiáng)勁的城市消費(fèi)力城市的高端導(dǎo)向潛力外向型與私營(yíng)經(jīng)濟(jì)蘇州高新新區(qū)位于于蘇州古古城西側(cè)側(cè)，東臨臨京杭大大運(yùn)河，，南鄰吳吳中區(qū)，，北接相相城區(qū)，，西至太太湖。總?cè)丝?4.46萬(wàn)，其中中常住人人口32.07萬(wàn)人，暫暫住人口口31.74萬(wàn)人，外外籍人口口0.65萬(wàn)人。下轄獅山山、楓橋橋、橫塘塘、鎮(zhèn)湖湖4個(gè)街道及及滸墅關(guān)關(guān)、通安安、東渚渚3個(gè)鎮(zhèn)，下下設(shè)科技技城、滸滸墅關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)、蘇蘇州高新新區(qū)出口口加工區(qū)區(qū)和保稅稅物流中中心。蘇州高新新區(qū)交通通便利，，距上海海虹橋國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)90公里、浦浦東國(guó)際際機(jī)場(chǎng)130公里，距距上海港港100公里、張張家港港港口90公里、太太倉(cāng)港70公里、常常熟港60公里。滬滬寧高速速公路、、312國(guó)道、京京滬鐵路路、京杭杭大運(yùn)河河和繞城城高速公公路從境境內(nèi)穿過過，高水水準(zhǔn)建設(shè)設(shè)的太湖湖大道橫橫貫東西西。高新區(qū)作作為主城城區(qū)的組組成部分分，主要要承擔(dān)城城市生活活服務(wù)中中心和市市域政治治、文化化中心職職能，疏疏解古城城區(qū)釋放放出來(lái)的的人口，，成為新新的城市市核心。。蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)蘇州古城城區(qū)和高高新區(qū)雙城格局局主城城區(qū)區(qū)東部新城城二、新區(qū)區(qū)高端物物業(yè)的先先決條件件——1蘇州城市市的發(fā)展展規(guī)劃為為“T”字形，整整個(gè)城市市將向東東發(fā)展，，新區(qū)主主要由““控制””發(fā)展轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)椤啊皟?yōu)化””發(fā)展為為主。都市區(qū)空空間發(fā)展展遵循東進(jìn)、北北拓、南南優(yōu)、西西控、中中核戰(zhàn)略略。蘇州發(fā)展展規(guī)劃為為“T軸雙城五五片，一一帶三環(huán)環(huán)五楔””的城市市空間結(jié)結(jié)構(gòu)。T軸：蘇州州主城、、東部新新城構(gòu)成成東西向向公共發(fā)發(fā)展主軸軸；平相相片區(qū)和和吳中片片區(qū)組成成南北向向公共發(fā)發(fā)展次軸軸。雙城城：由蘇蘇州主城城和蘇州州東部新新城組成成。東部是城城市首要要發(fā)展方方向，北部是城城市次重重要發(fā)展展方向，，南部?jī)?yōu)優(yōu)化整合合，西部部嚴(yán)格控控制大規(guī)規(guī)模城市市建設(shè)。。從自然然條件與與經(jīng)濟(jì)聯(lián)聯(lián)系兩方方面分析析，將以以園區(qū)為為主體的的蘇州東東部確認(rèn)認(rèn)為蘇州州都市區(qū)區(qū)中承接接區(qū)域服服務(wù)職能能的首發(fā)發(fā)地區(qū)。。蘇州中中心城區(qū)區(qū)的主要要發(fā)展方方向應(yīng)該該向東，，在園區(qū)區(qū)建設(shè)未未來(lái)的蘇蘇州新城城，并在在用地布布局中預(yù)預(yù)計(jì)到未未來(lái)與昆昆山、上上海連片片發(fā)展的的可能性性，選擇擇適于與與昆山、、上海連連接的功功能布局局結(jié)構(gòu)。。新區(qū)高端端物業(yè)的的先決條條件——2高新區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力：以占占全市2.6％的國(guó)土土面積和和4％的人口口，創(chuàng)造造了蘇州州市1/10的生產(chǎn)總總值和1/10的工業(yè)總總產(chǎn)值，，以及1/5的進(jìn)出口口總額。。新區(qū)力力爭(zhēng)至2020年躋身世世界一流流高科技技園區(qū)行行列。新區(qū)當(dāng)前前的發(fā)展展重點(diǎn)——“二次創(chuàng)業(yè)業(yè)”（1）加快重大大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)。加快快推動(dòng)先先進(jìn)制造造業(yè)和現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)發(fā)展展；重點(diǎn)點(diǎn)推進(jìn)獅獅山商務(wù)務(wù)廣場(chǎng)、、蘇高新新港口碼碼頭等核核心項(xiàng)目目建設(shè)；；全力推推進(jìn)出口口加工區(qū)區(qū)、保稅稅物流中中心“兩兩個(gè)300億美元元”計(jì)計(jì)劃。。（2）加快重重大基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)。。推進(jìn)進(jìn)輕軌軌1號(hào)線等等重點(diǎn)點(diǎn)工程程進(jìn)度度，加加快““退二二進(jìn)三三”步步伐，，加快快推進(jìn)進(jìn)中央央商務(wù)務(wù)區(qū)功功能提提升、、蘇州州科技技城綜綜合管管線遷遷移及及變電電站建建設(shè)。。（3）加快重重大科科技創(chuàng)創(chuàng)新項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)。。突出出抓好好6大類科科技項(xiàng)項(xiàng)目。。高新區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展——高新區(qū)區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力占占據(jù)整整個(gè)蘇蘇州的的較大大比例例，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的升級(jí)級(jí)也將將促進(jìn)進(jìn)新區(qū)區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的的飛躍躍提升升。新區(qū)高高端物物業(yè)的的先決決條件件——3項(xiàng)目片片區(qū)未未來(lái)將將主要要借助助于周周邊的的自然然環(huán)境境，著著力打打造成成蘇州州西部部重要要的風(fēng)風(fēng)景旅旅游區(qū)區(qū)和多多功能能生態(tài)態(tài)度假假休閑閑區(qū)。。項(xiàng)目功能定定位：：蘇州市市西部部重要要的風(fēng)風(fēng)景旅旅游區(qū)區(qū)和多多功能能生態(tài)態(tài)度假假休閑閑區(qū)。?？臻g結(jié)結(jié)構(gòu)：：規(guī)劃形形成““一心心、兩兩軸、、五區(qū)區(qū)、山山水輝輝映””的總總體結(jié)結(jié)構(gòu)。。一心：：位于于建林林路及及華山山路交交匯處處南側(cè)側(cè)的旅旅游配配套中中心、、景觀觀核心心，以以旅游游配套套服務(wù)務(wù)功能能及為為周邊邊居住住地塊塊提供供配套套服務(wù)務(wù)功能能為主主，形形成西西北片片及本本區(qū)的的公共共服務(wù)務(wù)中心心。兩兩軸：：以華華山路路及建建林路路為軸軸形成成兩條條十字字型的的景觀觀軸，，兩條條軸線線既是是城市市發(fā)展展的脈脈絡(luò)，，優(yōu)勢(shì)勢(shì)展現(xiàn)現(xiàn)規(guī)劃劃范圍圍地域域特色色的重重要空空間。。用地布布局：：規(guī)劃劃居住住用地地108.41公頃，，規(guī)劃人人口2.56萬(wàn)人。。居住住用地地按居居住社社區(qū)中中心——基本社社區(qū)中中心兩兩級(jí)設(shè)設(shè)置。。配置置初中中1所，小小學(xué)1所，幼幼兒園園2所。道路系系統(tǒng)：：鹿山山路為為城市市快速速路，，紅線線寬度度45.5米；東東西向向嵩山山路，，南北北向建建林路路、湘湘江路路構(gòu)成成“一一橫兩兩縱””主干干路網(wǎng)網(wǎng)；另另有次次干路路和支支路，，道路路等級(jí)級(jí)共分分四類類。空間景景觀：：規(guī)劃以以山體體自然然景觀觀為背背景，，以景景觀廊廊道、、景觀觀軸線線為骨骨架將將各類類公園園、綠綠地、、景觀觀節(jié)點(diǎn)點(diǎn)等要要素串串聯(lián)，，形成成“自自然生生態(tài)、、綠色色人文文”景景觀風(fēng)風(fēng)貌特特征，，強(qiáng)調(diào)調(diào)整體體控制制，突突出本本區(qū)特特色。。新區(qū)高高端物物業(yè)的的先決決條件件——4蘇州別別墅物物業(yè)主主要分分布在在太湖湖度假假區(qū)、、新區(qū)區(qū)科技技城、、滸通通及核核心區(qū)區(qū)、木木瀆板板塊、、古城城區(qū)、、陽(yáng)澄澄湖板板塊、、雙湖湖板塊塊、青青劍湖湖板塊塊等；；太湖、、陽(yáng)澄澄湖、、獨(dú)墅墅湖、、青劍劍湖等等原生生態(tài)湖湖泊周周邊以以低密密度別別墅產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，與古古城區(qū)區(qū)共同同構(gòu)成成蘇州州最主主要的的別墅墅供應(yīng)應(yīng)區(qū)；；而新區(qū)區(qū)板塊塊則發(fā)發(fā)展不不成熟熟，分分布較較散，，并未未能在在市場(chǎng)場(chǎng)中形形成鮮鮮明的的特征征，目目前主主要以以經(jīng)濟(jì)濟(jì)型的的別墅墅為主主要市市場(chǎng)形形象，，區(qū)域域別墅墅物業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展仍仍具備備較強(qiáng)強(qiáng)的發(fā)發(fā)展空空間。。呈現(xiàn)““一心心，一一山，，五湖湖”集集中分分布狀狀況。。目前分分布格格局主主要依依托良良好的的自然然資源源和人人造景景觀形形成比比較集集中的的分布布；隨著主主城區(qū)區(qū)內(nèi)土土地稀稀缺性性越來(lái)來(lái)越明明顯，，城市市高端端別墅墅也正正逐步步形成成；環(huán)太湖湖板塊塊陽(yáng)澄湖湖板塊雙湖板板塊古城板板塊木瀆板塊青劍湖板塊新區(qū)板塊蘇州別墅市市場(chǎng)分布格格局——新區(qū)別墅市市場(chǎng)發(fā)展不不成熟，在在資源的嫁嫁接以及產(chǎn)產(chǎn)品力上仍仍具備很強(qiáng)強(qiáng)的發(fā)展想想象空間。。新區(qū)高端物物業(yè)的先決決條件——5度假區(qū)“度度假富豪化化”；金雞雞湖“自住住富豪化””；主城區(qū)區(qū)“文化情情結(jié)富豪化化”！區(qū)域太湖度假區(qū)雙湖區(qū)域陽(yáng)澄湖新區(qū)中心城區(qū)特征發(fā)展階段，真山真水真空氣，度假別墅為主城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，唯一性的城市湖泊資源，人造景觀和自然景觀結(jié)合，潛力巨大發(fā)展階段，真山真水真空氣，以高爾夫別墅和特色美食為賣點(diǎn)經(jīng)濟(jì)型別墅為主要形態(tài)高端住宅在城區(qū)改造的背景下發(fā)展，依托城市文化底蘊(yùn)，適合開發(fā)高檔城市別墅供應(yīng)受前幾年集中土地供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈供應(yīng)充足、穩(wěn)定供應(yīng)量有限發(fā)展初期，未來(lái)供應(yīng)充足供應(yīng)量較小，難以成為市場(chǎng)主流價(jià)格配套設(shè)施建設(shè)節(jié)奏慢，價(jià)格上漲速度放緩價(jià)格保持快速平穩(wěn)運(yùn)行，市場(chǎng)供應(yīng)充足，競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格存在一定的下調(diào)空間配套設(shè)施建設(shè)節(jié)奏慢，價(jià)格上漲速度放緩目前發(fā)展不成熟，價(jià)值未能得到市場(chǎng)充分認(rèn)可，價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)突破價(jià)格存在較大幅度的上升空間發(fā)展以度假物業(yè)為主，逐漸向自住區(qū)域轉(zhuǎn)變城市主流中產(chǎn)階級(jí)和有國(guó)際背景的富豪的首選置業(yè)區(qū)處于由度假區(qū)域向自住區(qū)域轉(zhuǎn)變階段轉(zhuǎn)變思路，合理利用資源，提高產(chǎn)品力，市場(chǎng)空間較大本地富豪和有蘇州文化情結(jié)的外來(lái)富豪的置業(yè)區(qū)各別墅板塊塊發(fā)展特征征——新區(qū)應(yīng)該走走自然生態(tài)態(tài)自然資源源私有化的的發(fā)展方向向，提升區(qū)區(qū)域的價(jià)值值與影響力力。新區(qū)高端物物業(yè)的先決決條件——6新區(qū)高端物物業(yè)的先決決條件——總結(jié)小結(jié)：新區(qū)區(qū)具備發(fā)展展高端物業(yè)業(yè)的先決條條件。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及資源優(yōu)勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展要求主城版圖與西優(yōu)戰(zhàn)略整體市場(chǎng)的的銷售價(jià)格格較為集中中，產(chǎn)品類類型較為單單一，主要要以中低端端產(chǎn)品為主主，部分項(xiàng)項(xiàng)目已處于于尾盤銷售售狀態(tài)，板板塊市場(chǎng)出出現(xiàn)供應(yīng)空空隙。案名狀態(tài)在售均價(jià)主力產(chǎn)品建筑風(fēng)格產(chǎn)品面積后期量體產(chǎn)品檔次誠(chéng)河新旅城尾盤聯(lián)排：9200雙拼：12000聯(lián)排、雙拼新古典主義280-330無(wú)中檔大河山在售聯(lián)排：12000雙拼：15000聯(lián)排、雙拼現(xiàn)代270-4508萬(wàn)方中檔水秀坊在售聯(lián)排：11000聯(lián)排現(xiàn)代中式250-3003萬(wàn)方中檔金櫚灣尾盤聯(lián)排：8000疊加：6500疊加、聯(lián)排地中海200-280無(wú)中檔新港名墅尾盤聯(lián)排：9500聯(lián)排、合院現(xiàn)代中式200-220無(wú)中低端目前在售的的項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品類型比比較的單一一，基本上上以聯(lián)排別別墅產(chǎn)品為為主，只有有少部分產(chǎn)產(chǎn)品還有合合院、疊加加以及雙拼拼。獨(dú)棟類類型的產(chǎn)品品市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)幾乎沒有有。由于在售項(xiàng)項(xiàng)目較為分分散，基本本都是以填填補(bǔ)區(qū)域空空白的狀況況出現(xiàn)，由由于產(chǎn)品供供應(yīng)有限，，部分區(qū)域域即將出現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)空白的狀狀況。三、項(xiàng)目成成為高端物物業(yè)的先決決條件——1銘信名筑（（5.5萬(wàn)方純別墅墅量體）姑蘇世家未來(lái)市場(chǎng)供供應(yīng)將越發(fā)發(fā)激烈，未未來(lái)將會(huì)有有近30萬(wàn)方的同類類型項(xiàng)目入入市，客源源的爭(zhēng)奪嚴(yán)嚴(yán)重，錯(cuò)開開同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)是是項(xiàng)目的主主要發(fā)展方方向。20102011新創(chuàng)大河山山（尚有近近10萬(wàn)量體）水秀坊（尚尚有近3萬(wàn)量體）2季度2009嵐山別墅瑞基悅?cè)谇f莊（1.5萬(wàn)方純別墅墅）3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度青山綠庭四四期（3.5萬(wàn)方純別墅墅量體）從項(xiàng)目選擇擇的入市時(shí)時(shí)間而言，，未來(lái)項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)降會(huì)越越發(fā)激烈，，其中區(qū)域內(nèi)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)將將會(huì)增強(qiáng)，，青山綠庭庭四期以及及悅?cè)谇f等等純別墅項(xiàng)項(xiàng)目的入市市，勢(shì)必會(huì)會(huì)加劇項(xiàng)目目客源的爭(zhēng)爭(zhēng)奪，需要要通過產(chǎn)品品來(lái)避免同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；項(xiàng)目成為高高端物業(yè)的的先決條件件——2規(guī)劃指標(biāo)——占地面積：：86742.4平方米建筑面積：：52155平方米容積率：0.6規(guī)劃特色——水系環(huán)繞，，水景資源源豐富，臨臨水而居盤山而居，，充滿大隱隱于市的深深意純獨(dú)棟布局局，彰顯高高貴居住氛氛圍人車分流規(guī)規(guī)劃布局歐式風(fēng)情別別墅社區(qū)，，大氣尊貴貴汽車庭園，，蘇州獨(dú)有有戶型人性化化設(shè)計(jì)，并并有超高的的附加價(jià)值值尊貴會(huì)所設(shè)設(shè)置，滿足足尊貴體驗(yàn)驗(yàn)項(xiàng)目本身規(guī)規(guī)劃與產(chǎn)品品力來(lái)看，，具備了發(fā)發(fā)展高端物物業(yè)條件。。項(xiàng)目成為高高端物業(yè)的的先決條件件——3小結(jié)：本項(xiàng)項(xiàng)目具備成成就高端物物業(yè)的先決決條件。具備差異化條件項(xiàng)目產(chǎn)品力的支持區(qū)域市場(chǎng)品質(zhì)需求項(xiàng)目成為高高端物業(yè)的的先決條件件——總結(jié)——高端市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)狀況——本位價(jià)值先決條件高端剖析項(xiàng)目戰(zhàn)略09年度市場(chǎng)總總體成交別別墅170萬(wàn)平方米，，供求比為為0.49，供求失衡衡較為明顯顯。從供銷結(jié)構(gòu)構(gòu)來(lái)看，以以220-340平方米為主主力供銷區(qū)區(qū)間，其中中260-340平方米區(qū)間間供銷比最最低，市場(chǎng)場(chǎng)缺口也最最大，在產(chǎn)產(chǎn)品總價(jià)購(gòu)購(gòu)買因素影影響下，面面積控制稱稱為主要趨趨勢(shì)。蘇州別墅市市場(chǎng)供銷存存結(jié)構(gòu)主力力集中在200-300平方米，供供銷結(jié)構(gòu)類類似，而大大面積的存存量比例增增加。其中中500平方米以上上的產(chǎn)品占占10%，去化壓力力較大。1、整體市場(chǎng)場(chǎng)供求失衡衡較為明顯顯，去化形形勢(shì)良好；；同時(shí)大面面積的產(chǎn)品品積壓嚴(yán)重重，市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品面積控制為為主要定位位趨勢(shì)。一、蘇州整整體別墅市市場(chǎng)表現(xiàn)園區(qū)吳中區(qū)區(qū)別墅土地地存量最大大，分別占占據(jù)36.7%、37.5%，吳中區(qū)的的太湖、園園區(qū)的雙湖湖促成了這這兩個(gè)區(qū)域域的別墅發(fā)發(fā)展?jié)摿蘧薮?。高新區(qū)年度度別墅產(chǎn)品品用地31萬(wàn)平方米，，占5.8%，市場(chǎng)土地地稀缺明顯顯，隨著新新區(qū)的不斷斷開拓發(fā)展展，低密度度產(chǎn)品土地地供應(yīng)將有有較大的提提升空間。。從成交結(jié)構(gòu)構(gòu)來(lái)看，220-340平方米為主主力成交區(qū)區(qū)間，220-260平米園區(qū)相相城為主力力，260-300平米園區(qū)新新區(qū)為主力力，300-340吳中區(qū)為主主力，說(shuō)明明經(jīng)濟(jì)型別別墅仍然為為市場(chǎng)的主主流產(chǎn)品，，集中在聯(lián)聯(lián)排與雙拼拼別墅項(xiàng)目目。而針對(duì)高端別別墅項(xiàng)目380平米及以上的的面積段，城城區(qū)與吳中區(qū)區(qū)優(yōu)勢(shì)凸顯。?？梢娙宋牡椎滋N(yùn)與山水自自然資源依然然是高端別墅墅的生存的最最主要的條件件之一。2、園區(qū)吳中區(qū)區(qū)將是未來(lái)市市場(chǎng)別墅供應(yīng)應(yīng)的主力市場(chǎng)場(chǎng)，而新區(qū)別別墅土地稀缺缺明顯，低密密度產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展空間較較大。同時(shí)人人文底蘊(yùn)與山山水資源依然然是高端別墅墅生存的最主主要條件之一一。09年260-300平米經(jīng)濟(jì)型別別墅成為新區(qū)區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)產(chǎn)品，在售和和成交結(jié)構(gòu)比比率以300-340平米次之，而而380平米以上的戶戶型供應(yīng)嚴(yán)重重短缺。市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)300-340平米的別墅（（聯(lián)排、雙拼拼）消化緩慢慢，積壓最大大。09年成交區(qū)域主主要集中在中中心城區(qū)以及及科技城板塊塊。板塊成交面積積段來(lái)看，科科技城以220-340平米成交最多多，跨度較大大，城區(qū)以260-380平米為主力成成交區(qū)間，需需求旺盛。3、新區(qū)主要以以中心城區(qū)及及科技城板塊塊成交為主，，220-340平米為新區(qū)主主流成交區(qū)間間，而中心區(qū)以260-380平米的大面積積去化為主。。1、高端物業(yè)發(fā)展展演變：蘇州高端住宅宅市場(chǎng)正進(jìn)入入一個(gè)新的時(shí)時(shí)期，潛力巨巨大。時(shí)間段1994－1998年1999年－2004年2004－2006年2007年至今階段劃分起步階段發(fā)展階段客群外延市場(chǎng)調(diào)整階段特征蘇州加大招商引資力度，高新區(qū)開始建設(shè)，外商數(shù)量增多，城市高檔住宅需求增加，集中在高新區(qū)和太湖度假區(qū)城市高端住宅開始大規(guī)模出現(xiàn)，工業(yè)園區(qū)、中心城區(qū)和高新區(qū)高端住宅得到進(jìn)一步發(fā)展中海、萬(wàn)科進(jìn)入蘇州，蘇州豪宅時(shí)代開啟，高端住宅進(jìn)入產(chǎn)品革新時(shí)代實(shí)力發(fā)展商帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)品類型豐富，價(jià)格受到市場(chǎng)影響開始波動(dòng)客戶組成以高新區(qū)外商和外地度假＋投資客群為主本地客群開始占據(jù)主導(dǎo)地位開始進(jìn)行外地推廣，影響力進(jìn)一步擴(kuò)大，大市范圍客群是主體投資客群轉(zhuǎn)向性價(jià)比較高樓盤，整體市場(chǎng)成交受阻，但外區(qū)域高檔客源進(jìn)入蘇州速度放快代表個(gè)案錦華苑(以租代售)、御花園(以租代售)、鷹冠莊園(太湖)碧瀛谷、天域、名城花園、天鄰風(fēng)景、山雨墅、天倫·隨園、江楓園、寒舍半島華府、玲瓏灣、拙政東園、寶島花園、中茵皇冠國(guó)際、招商依云水岸御湖熙岸、星嶼仁恒、新地國(guó)際公寓、晉合水巷鄰里、平門府、虎丘18棟營(yíng)銷主體外銷為主外銷與內(nèi)銷并存內(nèi)銷為主置業(yè)動(dòng)機(jī)自住30%自住&投資40%投資30%自住45%自住&投資25%投資30%自住50%自住&投資35%投資15%客源變化港澳臺(tái)、外籍客戶為主。大陸客戶為主；港澳臺(tái)客戶為輔；外籍客戶較少。以蘇州本地客群為主；有地緣性的外地客戶為輔；港澳臺(tái)客戶比例下降。二、蘇州近年年來(lái)高端物業(yè)業(yè)分析現(xiàn)呈分布上的的三足鼎立之之勢(shì)與功能上上的情結(jié)區(qū)隔隔之勢(shì)：分布三足鼎立立：太湖板塊、古古城區(qū)板塊和和環(huán)金雞湖板板塊功能三足區(qū)隔隔：太湖度假富豪豪情結(jié)、古城城區(qū)人文富豪豪情結(jié)和金雞雞湖自住富豪豪情結(jié)。2、近三年來(lái)千千萬(wàn)級(jí)以上高高端物業(yè)的主主力供應(yīng)情況況123456101234567891007、08、09，三年來(lái)蘇州州千萬(wàn)級(jí)以上上高端物業(yè)供供應(yīng)分布地圖圖板塊序號(hào)項(xiàng)目太湖板塊太湖天闕太湖高爾夫山莊黃金水岸華麗家族太上湖古城板塊桃塢巷拙政東園平門府姑蘇人家虎丘18棟金雞湖、獨(dú)墅湖板塊中茵皇冠國(guó)際星島仁恒晉合水巷鄰里中海御湖熙岸萬(wàn)科尚玲瓏1211123479135681415121112139374105861415——環(huán)金雞湖別墅墅開發(fā)殆盡，，城市湖泊資資源尋求替代代，而獨(dú)墅湖湖因行政管轄轄區(qū)域不同，，不在首承范范圍內(nèi)，故雙雙湖板塊憑借借園區(qū)區(qū)位和和直擁兩湖而而首承未來(lái)蘇蘇州豪宅聚集集地。板塊變化要素07年08年09年太湖板塊在售項(xiàng)目數(shù)量2個(gè)2個(gè)4個(gè)品牌開發(fā)商供應(yīng)無(wú)無(wú)吳中地產(chǎn)、華麗家族產(chǎn)品特征高爾夫高端別墅高爾夫高端別墅一線湖景高端別墅未來(lái)潛力廣袤的太湖資源，區(qū)域土地存量大，供應(yīng)充足，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)區(qū)域配套嚴(yán)重不足，亦未在政府重點(diǎn)規(guī)劃打造中，豪宅市場(chǎng)面臨升級(jí)瓶頸。古城板塊在售項(xiàng)目數(shù)量2個(gè)4個(gè)5個(gè)品牌開發(fā)商供應(yīng)無(wú)華潤(rùn)置地?zé)o產(chǎn)品特征地段+人文型高端別墅地段+人文+產(chǎn)品型高端別墅人文+產(chǎn)品型高端別墅未來(lái)潛力由于土地資源的稀缺，受限于土地供應(yīng)，未來(lái)發(fā)展空間有限。金雞湖、獨(dú)墅湖板塊在售項(xiàng)目數(shù)量2個(gè)3個(gè)5個(gè)品牌開發(fā)商供應(yīng)仁恒、中茵晉合萬(wàn)科、中海產(chǎn)品特征地段+湖景型高端別墅地段+湖景+產(chǎn)品型高端別墅地段+湖景型高端大宅公寓未來(lái)潛力區(qū)域高端國(guó)際化氛圍濃厚，高端配套設(shè)施日趨完善，未來(lái)成長(zhǎng)性明顯。合計(jì)6個(gè)9個(gè)15個(gè)供應(yīng)上看，蘇蘇州千萬(wàn)級(jí)以以上的高端物物業(yè)在售數(shù)量量以每年60%左右的速度上上漲；開發(fā)商實(shí)力上上看，均欠缺缺成就高端物物業(yè)的品牌價(jià)價(jià)值作為支撐撐；產(chǎn)品形態(tài)上看看，多以傳統(tǒng)統(tǒng)別墅為主，，湖景平層高高端公寓近兩兩年才入市，，高端市場(chǎng)極極度缺乏創(chuàng)新新產(chǎn)品和品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品.3、供應(yīng)變化分分析4、三大板塊千千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品物物業(yè)情況：以以地段型和資資源型高端物物業(yè)為主，產(chǎn)產(chǎn)品型高端物物業(yè)和品牌型型高端物業(yè)等等復(fù)合項(xiàng)目尚尚未形成。案名建筑風(fēng)格景觀規(guī)劃物業(yè)管理特色配套產(chǎn)品特色綜合品質(zhì)太湖板塊華麗家族——總體布局以荷葉為切入點(diǎn)，以“水”為載體——五星級(jí)酒店、18洞高爾夫球場(chǎng)、國(guó)際級(jí)文化論壇、水星游艇俱樂部建筑設(shè)計(jì)繼續(xù)華麗家族集團(tuán)建筑經(jīng)典和詩(shī)意居住的開發(fā)理念太湖天闋新自然主義以“秋水”為主圍合成島上海瑞駿控股水星游艇俱樂部光影地下室超大花園面積太湖高爾夫山莊新亞洲風(fēng)格以水為脈絡(luò)成洲島布局蘇州安邦物業(yè)18洞太湖高爾夫球場(chǎng)、太湖高爾夫酒店、水星游艇俱樂部雙車庫(kù)，朝大觀景平臺(tái)、溫泉入戶古城板塊平門府中式風(fēng)格私家園林華潤(rùn)物業(yè)北寺塔、觀前商圈創(chuàng)新地下行車系統(tǒng)姑蘇人家中式簡(jiǎn)約派繼承了蘇州園林的造園藝術(shù)，將風(fēng)景與現(xiàn)代人居結(jié)合新滄浪物業(yè)蘇州農(nóng)學(xué)院,大潤(rùn)發(fā),石路商圈,華潤(rùn)萬(wàn)家,西園寺,市立醫(yī)院北區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑空間的私密性和建筑與庭院的完美融合陽(yáng)澄湖板塊中興銀麗高爾夫別墅三期北美風(fēng)格高爾夫與項(xiàng)目融合度高深圳中旅聯(lián)合物業(yè)中興高爾夫球場(chǎng)市區(qū)唯一高爾夫球場(chǎng)內(nèi)金雞湖板塊玲瓏灣新古典主義融合地塊的自然地理特征及傳統(tǒng)文化蘇南萬(wàn)科物業(yè)星海學(xué)校,幼兒園,鄰里中心超寬幢距，建筑層次豐富水巷鄰里花園新古典現(xiàn)代主義以金雞湖為中心水景呈漣漪狀散晉合物業(yè)金雞湖、李公堤商業(yè)花園城市的低密度全精裝高檔豪宅星島仁恒國(guó)際現(xiàn)代簡(jiǎn)約島上大量河道縱橫交錯(cuò)，形成“島上的島”式流域規(guī)劃仁恒物業(yè)獨(dú)墅湖、27洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)金雞湖大酒店8.5米至10米面寬，同樣面積，更多享受御湖熙岸歐式新古典主義以水、島、坡、橋打造歐洲水街中海物業(yè)金雞湖、李公堤商業(yè)組團(tuán)明晰5、近三年來(lái)蘇蘇州千萬(wàn)級(jí)以以上高端物業(yè)業(yè)成交情況——07年區(qū)域項(xiàng)目總價(jià)段合計(jì)1000-2000萬(wàn)2000-3000萬(wàn)3000萬(wàn)以上古城區(qū)百花洲地塊1010百家花園88草堂之春11公園天下11桃塢巷66蘭亭苑11姑蘇人家213吳中區(qū)寶島花園22翠峰山莊11太湖天闋11太湖之星22御景花園44太湖高爾夫山莊33園區(qū)水墨山莊11御湖熙岸44中茵213金水灣花園213金湖灣花園22合計(jì)4673566、近三年來(lái)蘇蘇州千萬(wàn)級(jí)以以上高端物業(yè)業(yè)成交情況——08年區(qū)域項(xiàng)目總價(jià)段合計(jì)1000-2000萬(wàn)2000-3000萬(wàn)3000萬(wàn)以上古城區(qū)百家花園2

2姑蘇人家2

24桃花橋路100號(hào)41

5平門府9

9百花洲路5#地塊5

5虎阜路399號(hào)8

8留園路188號(hào)

3

3留園路289號(hào)

6

6世家留園

33吳中區(qū)太湖高爾夫花園81

9太湖之星65

11碧瀛谷1

1靈天路2號(hào)2

2天倫隨園2

2園區(qū)中茵皇冠國(guó)際41

5水巷鄰里3

3觀瀾麗宮6

6玲瓏灣花園8

8金水灣花園

1

1合計(jì)70185937、近三年來(lái)蘇蘇州千萬(wàn)級(jí)以以上高端物業(yè)業(yè)成交情況——09年區(qū)域項(xiàng)目總價(jià)段合計(jì)1000-2000萬(wàn)2000-3000萬(wàn)3000萬(wàn)以上古城區(qū)平門府60

060拙政東園83011桃花橋路100號(hào)7

07世家留園2

02桃塢小筑3

03百花洲路5#地塊7

07虎阜路399號(hào)2

02和院1

01觀前庭院1

01桃塢巷

202姑蘇人家

224博雅苑5

05吳中區(qū)太湖天闋5

05太湖湖濱山莊1102太湖高爾夫山莊6208太湖之星9

09靈天路2號(hào)5

05越湖名邸2103西山恬園2

02華麗家族91010天倫隨園1

01星島仁恒2

02碧瀛谷5

05園區(qū)水巷鄰里17

219本岸3

03御湖熙岸6

06中茵2

13水墨江南23

023玫瑰灣

11白塘一號(hào)11

011相城區(qū)銀麗高爾夫別墅8

08聆湖麗墅5005合計(jì)2181262368、09年蘇州千萬(wàn)級(jí)級(jí)豪宅供應(yīng)分分布點(diǎn)分析總價(jià)（萬(wàn)）總面積（㎡）1000-20002000-30003000以上200-25021250-3006300-35012350-40017400-450251450-50026500-550151550-600101600-65057650-7003800以上122合計(jì)141311市場(chǎng)供應(yīng)1000萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目以200-250、350-550的面積區(qū)間為為主，其中220-250主要分布在市市區(qū)，以超過過5萬(wàn)的單價(jià)使其其晉身千萬(wàn)級(jí)級(jí)行列；而2000萬(wàn)以上級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)以超過600㎡的大面積產(chǎn)品品為主，單價(jià)價(jià)尚無(wú)突破；；3000萬(wàn)以上項(xiàng)目單單價(jià)多數(shù)突破破了5萬(wàn)，加之以較較大的面積實(shí)實(shí)現(xiàn)了總價(jià)突突破，以市區(qū)區(qū)和園區(qū)的湖湖景房源為主主；市場(chǎng)千萬(wàn)級(jí)項(xiàng)項(xiàng)目絕大多數(shù)數(shù)分布于太湖湖、金雞湖和和古城絕版地地段，其中吳吳中和市區(qū)以以獨(dú)立別墅為為主，園區(qū)聯(lián)聯(lián)排占了一定定比例；整體市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)以1000萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目為絕絕對(duì)主力，2000萬(wàn)以上市場(chǎng)供供應(yīng)極少。

1000-20002000-30003000以上市區(qū)3214園區(qū)4106吳中區(qū)5621相城區(qū)1200合計(jì)141311蘇州千萬(wàn)級(jí)豪豪宅市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)總價(jià)與面積積區(qū)間可通過過如下分布圖圖體現(xiàn)：總價(jià)區(qū)域蘇州千萬(wàn)級(jí)豪豪宅市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)區(qū)域分布圖圖體現(xiàn)：9、09年蘇州千萬(wàn)級(jí)級(jí)豪宅成交分分布點(diǎn)分析總價(jià)（萬(wàn)）總面積（㎡）1000-20002000-30003000以上200-25010250-3006300-350173350-40049400-45030450-50045500-55022550-60011600-650712650-7004700-750121750-800311800以上263合計(jì)218126

1000-20002000-30003000以上市區(qū)9981園區(qū)63

4吳中區(qū)4341相城區(qū)13

合計(jì)218126總價(jià)區(qū)域蘇州千萬(wàn)級(jí)豪豪宅市場(chǎng)成交交總價(jià)與面積積區(qū)間可通過過如下分布圖圖體現(xiàn)：蘇州千萬(wàn)級(jí)級(jí)豪宅市場(chǎng)場(chǎng)成交區(qū)域域分布圖體體現(xiàn)：市場(chǎng)1000萬(wàn)級(jí)成交以以300-550㎡的面積區(qū)間間為主，而而300㎡以下的主要要分布在市市區(qū)，代表表項(xiàng)目為平平門府，占占據(jù)了這一一區(qū)間的絕絕大部分比比例；而2000萬(wàn)及3000萬(wàn)以上級(jí)市市場(chǎng)以超過過700㎡的大面積產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)總總價(jià)突破；；市場(chǎng)2000萬(wàn)級(jí)成交項(xiàng)項(xiàng)目以太湖湖、金雞湖湖湖景和古古城稀缺地地段豪宅為為主，去化化主力分布布于華麗家家族太上湖湖、水巷鄰鄰里和平門門府、姑蘇人家；；整體市場(chǎng)成成交仍然以以1000萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目為為市場(chǎng)主流流，真正的的總價(jià)瓶頸頸尚未突破破。10、09年蘇州千萬(wàn)萬(wàn)級(jí)豪宅庫(kù)庫(kù)存分布點(diǎn)點(diǎn)分析市場(chǎng)千萬(wàn)級(jí)級(jí)以上庫(kù)存存截止09年年底共有有135套，1000萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目以以350-650的面積區(qū)間間為主，市市區(qū)和園區(qū)區(qū)為主力區(qū)區(qū)域；2000萬(wàn)以上級(jí)庫(kù)庫(kù)存市場(chǎng)仍仍然以超過過600㎡的大面積產(chǎn)產(chǎn)品為主，，分布于古古城區(qū)和太太湖區(qū)域；；3000萬(wàn)級(jí)市場(chǎng)庫(kù)庫(kù)存中800㎡以上超大面面積產(chǎn)品占占據(jù)了多數(shù)數(shù)比例；以目前的庫(kù)庫(kù)存量，結(jié)結(jié)合2010年的市場(chǎng)預(yù)預(yù)計(jì)，去化化周期需要要8-12個(gè)月的時(shí)間間，同時(shí)考考慮到2010年大量高端端房源的入入市，市場(chǎng)場(chǎng)去化壓力力較大。蘇州千萬(wàn)級(jí)級(jí)豪宅市場(chǎng)場(chǎng)庫(kù)存總價(jià)價(jià)與面積區(qū)區(qū)間可通過過如下分布布圖體現(xiàn)：：總價(jià)區(qū)域蘇州千萬(wàn)級(jí)級(jí)豪宅市場(chǎng)場(chǎng)庫(kù)存區(qū)域域分布圖體體現(xiàn)：總價(jià)（萬(wàn)）總面積（㎡）1000-20002000-30003000以上200-2505250-3002300-3508350-40014400-450171450-50013500-550191550-600101600-6501125650-7004700-7502750-80011800以上348合計(jì)109815

1000萬(wàn)2000萬(wàn)3000萬(wàn)以上市區(qū)3548園區(qū)14

3吳中區(qū)6044相城區(qū)合計(jì)10981511、07-09年整體豪宅宅市場(chǎng)成交交表現(xiàn)（套套）年份總價(jià)段合計(jì)1000-2000萬(wàn)2000-3000萬(wàn)3000萬(wàn)以上07年46735608年701859309年218126236合計(jì)33437143851000-2000萬(wàn)之間的豪豪宅為市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)和成成交的絕對(duì)對(duì)主力，2000萬(wàn)以上豪宅宅鳳毛麟角角，蘇州豪豪宅的總價(jià)價(jià)水平尚未未突破，整整體上行空空間存在；；近三年來(lái)，，蘇州千萬(wàn)萬(wàn)級(jí)以上豪豪宅成交以以平均每年年超過100%的速度增長(zhǎng)長(zhǎng)，蘇州豪豪宅市場(chǎng)容容量巨大，，市場(chǎng)亟需需真正頂級(jí)級(jí)大宅充分分釋放市場(chǎng)場(chǎng)需求；目前的豪宅宅分布區(qū)域域集中于古古城、太湖湖周邊和金金雞湖板塊塊，分別主主打稀缺地地段和湖景景牌，但整整體形象模模糊單一，，無(wú)凌駕于于現(xiàn)階段豪豪宅項(xiàng)目出出現(xiàn)，頂級(jí)級(jí)豪宅形象象尚未建立立。板塊序號(hào)項(xiàng)目古城板塊吳中喜來(lái)登對(duì)面儲(chǔ)備用地倉(cāng)街地塊（待掛牌出讓）百家巷別墅（共60余套）陽(yáng)澄湖安徽高速項(xiàng)目雙湖板塊綠城地塊九龍倉(cāng)儲(chǔ)備用地仁恒儲(chǔ)備用地晉合水巷鄰里北區(qū)儲(chǔ)備用地，容積0.4中海獨(dú)墅島保利儲(chǔ)備用地新鴻基儲(chǔ)備用地212526241617181920222327從土地儲(chǔ)備備量上看，，未來(lái)兩年年千萬(wàn)級(jí)以以上的高端端物業(yè)項(xiàng)目目將新增12個(gè)，其中8個(gè)項(xiàng)目均來(lái)來(lái)自雙湖板板塊；毋庸置疑，，雙湖板塊塊必將成為為千萬(wàn)級(jí)豪豪宅的主要要供應(yīng)源，，蘇州市場(chǎng)未未來(lái)兩年千千萬(wàn)級(jí)別墅墅必將呈現(xiàn)現(xiàn)供應(yīng)爆發(fā)發(fā)式上漲的的態(tài)勢(shì)。1、新增分布布整體預(yù)判判121112139374105861415未來(lái)兩年蘇蘇州上千萬(wàn)萬(wàn)級(jí)高端物物業(yè)的新增增供應(yīng)分布布圖161718192021222324252627三、未來(lái)高高端物業(yè)供供應(yīng)預(yù)判板塊項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型面積范圍(㎡)銷售均價(jià)(元/㎡)總價(jià)范圍(萬(wàn)元)2010年新增套數(shù)總體供應(yīng)套數(shù)總體供應(yīng)面積(㎡)古城平門府獨(dú)棟別墅326-905330001000-300060-8067-8728000-45000桃塢才苑(桃塢巷)613-889180001100-16000121011213061800023000中海胥江府聯(lián)排別墅373-412預(yù)計(jì)30000-35000700-80016套(預(yù)售證已領(lǐng),但開盤放在2010年)166133姑蘇人家園林式獨(dú)棟別墅659-818350002000-30004套(預(yù)售證已領(lǐng),但開盤放在2010年)43026虎丘18棟獨(dú)棟別墅582-782預(yù)計(jì)500003000萬(wàn)起價(jià)18186200金雞湖晉合水巷鄰里獨(dú)棟別墅500-600預(yù)計(jì)600004000萬(wàn)左右暫不確定，新增主要來(lái)自于北區(qū)0.4容積的地塊以當(dāng)前庫(kù)存5套獨(dú)棟為銷售主力3000御湖熙岸雙拼/聯(lián)排270-38026000700-1000507324000獨(dú)墅湖中海獨(dú)墅島聯(lián)排/類獨(dú)棟285-450未定（預(yù)計(jì)聯(lián)排2.5萬(wàn)元/㎡；獨(dú)棟4-4.5萬(wàn)元/㎡）約404012200陽(yáng)澄湖中興銀麗高爾夫別墅獨(dú)棟別墅613-715200001200-1500152113000聆湖莊園獨(dú)棟別墅900-2000200002000-40005526666太湖太湖黃金水岸獨(dú)棟別墅380-39025000-30000950-1100323213000華麗家族?太上湖獨(dú)棟別墅450-816預(yù)計(jì)250001100-2000606035000東山會(huì)獨(dú)棟別墅380-70015000600-10000126321太湖之星獨(dú)棟別墅324-42822000700-95001653642、2010年新增供應(yīng)應(yīng)具象預(yù)判判——全年將有約約480套千萬(wàn)級(jí)以以上別墅供供應(yīng)。07年以來(lái)蘇州州千萬(wàn)級(jí)豪豪宅市場(chǎng)成成交以平均均每年超過過100%的速度增長(zhǎng)長(zhǎng)，08年在整體市市場(chǎng)低迷的的情況下仍仍保持了66%的增長(zhǎng)速度度；近三年年年均去化化128.3套。2010年預(yù)計(jì)市場(chǎng)場(chǎng)千萬(wàn)級(jí)以以上供應(yīng)約約在480套左右2010年市場(chǎng)容量量預(yù)判：樂觀估計(jì)：：按照近三年年的市場(chǎng)平平均速度計(jì)計(jì)算，2010年預(yù)計(jì)市場(chǎng)場(chǎng)成交容量量472套；中觀估計(jì)：：根據(jù)2010年的市場(chǎng)形形勢(shì)，結(jié)合合2008年的增長(zhǎng)速速度，預(yù)計(jì)計(jì)市場(chǎng)成交交容量為391套。預(yù)計(jì)2010年千萬(wàn)級(jí)住住宅市場(chǎng)呈呈現(xiàn)供求基基本均衡的的態(tài)勢(shì)，預(yù)預(yù)計(jì)全年供供求比在1.0-1.2之間以下判斷基基于前述市市場(chǎng)成交和和供應(yīng)數(shù)據(jù)據(jù)：3、2010年蘇州千萬(wàn)萬(wàn)級(jí)豪宅市市場(chǎng)產(chǎn)品線線供求匹配配度預(yù)判千萬(wàn)級(jí)在售售豪宅分布布千萬(wàn)級(jí)在售售豪宅市場(chǎng)場(chǎng)容量未來(lái)千萬(wàn)級(jí)級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)目前在售千千萬(wàn)級(jí)豪宅宅主要分布布于太湖、、金雞湖和和古城區(qū)域域，分別代代表了客戶戶的度假、、自住和人人文情結(jié)特特征；近三年千萬(wàn)萬(wàn)級(jí)豪宅成成交呈現(xiàn)倍倍級(jí)增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，高端端吸納力愈愈發(fā)強(qiáng)勁，，千萬(wàn)級(jí)豪豪宅市場(chǎng)容容量處于持持續(xù)擴(kuò)大的的上升通道道；2010年市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)仍集中在在三大傳統(tǒng)統(tǒng)區(qū)域，預(yù)預(yù)計(jì)全年將將有約480套千萬(wàn)級(jí)以以上別墅供供應(yīng)，且大大牌云集，，未來(lái)千萬(wàn)萬(wàn)級(jí)高端物物業(yè)市場(chǎng)必必將展開強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)話。。蘇州高端房房產(chǎn)市場(chǎng)研研究小結(jié)背景：項(xiàng)目目一批于08年6月開盤，主主要為公寓寓產(chǎn)品，價(jià)價(jià)格在24000-32000，總價(jià)為400-650為當(dāng)時(shí)蘇州州公寓的價(jià)價(jià)格標(biāo)桿；；客戶：一批客戶來(lái)來(lái)源較為單單一，以蘇蘇州大市和和上海為主主，其中雖雖然蘇州本本地依然為為客戶主流流，但上海海高達(dá)30%的客戶比例例亦較為罕罕見；而在在此之外的的蘇州縣級(jí)級(jí)市中，張張家港和吳吳江客戶占占比較大，，其中尤又又以張家港港客戶為主主。項(xiàng)目一批產(chǎn)產(chǎn)品客戶主主要來(lái)源項(xiàng)目目前客客戶主要來(lái)來(lái)源背景：項(xiàng)目目目前聯(lián)排排別墅已售售罄，公寓寓價(jià)格在36000-45000左右（非湖湖景房），，公寓總價(jià)價(jià)為650-1000萬(wàn)主要分布布于南區(qū)客戶：客戶來(lái)源從從蘇州上海海等地?cái)U(kuò)大大至外區(qū)域域，主要是是來(lái)自內(nèi)蒙蒙古、青島島等地；蘇蘇州本地客客源比重進(jìn)進(jìn)一步上升升，成為項(xiàng)項(xiàng)目的核心心客源，上上海客戶比比例開始下下降，而五五縣市客戶戶維持穩(wěn)定定，變化較較小，從而而形成了多多元的客戶戶來(lái)源格局局。1、水巷鄰里里客戶構(gòu)成成分析四、蘇州高高端客戶構(gòu)構(gòu)成分析除園區(qū)主力力客戶外，外籍、張張家港、吳吳江、上海海等客戶都都是水巷鄰鄰里的主力力輔助客源源。這很大程度度上是得益益于晉合在在高端住宅宅市場(chǎng)的品品牌效應(yīng)，，而其中有有很大一部部分是晉合忠實(shí)的的品牌追隨隨者，發(fā)展商品牌牌力已經(jīng)成成為高端客客戶的重要要決策因素素。園區(qū)客戶是是該項(xiàng)目的的主要購(gòu)房房群體，而而蘇州中心城城區(qū)客戶僅僅占有9%的比重，老老城區(qū)人口口的地緣觀觀尚未發(fā)生生過多轉(zhuǎn)變變，從52%的蘇州市區(qū)區(qū)客戶比例例來(lái)看，晉合項(xiàng)目的的客源的本本土化進(jìn)程程加快。私營(yíng)業(yè)主是是別墅客戶戶的重要來(lái)來(lái)源，而公公司高管（（包括職業(yè)業(yè)經(jīng)理人、、公司董事事、股東））所占比重重達(dá)9%，其他行業(yè)業(yè)人士占6%?？梢娞K州高端經(jīng)經(jīng)濟(jì)層峰消消費(fèi)群體雖雖呈多樣化化發(fā)展特點(diǎn)點(diǎn)，但仍以以私營(yíng)業(yè)主主為主。升級(jí)性需求求是項(xiàng)目購(gòu)買買的主力，，項(xiàng)目地段、、湖景、配配套、外部部環(huán)境、晉晉合品牌是客戶的主主要購(gòu)買動(dòng)動(dòng)因。同晉合類似似的，綠城城也有相當(dāng)當(dāng)數(shù)量的忠忠實(shí)品牌追追隨者，為為了確保項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷一一炮走紅，，故需加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)外地綠綠城品牌忠忠實(shí)者的抓抓取力度，，可以作為為首批客戶戶成交的抓抓取發(fā)力點(diǎn)點(diǎn)?？蛻裘海壕哂休^強(qiáng)強(qiáng)園區(qū)&金雞湖富豪豪情結(jié)的財(cái)財(cái)富階層2、平門府客客戶構(gòu)成分分析根據(jù)調(diào)研發(fā)發(fā)現(xiàn)，平門門府現(xiàn)有的的成交客戶戶中，以古古城區(qū)客戶戶為主，約約占85%，而平江區(qū)區(qū)客戶比例例更是獨(dú)占占鰲頭。同同時(shí)對(duì)于平江區(qū)區(qū)客戶而言言，大多來(lái)來(lái)自北寺塔塔附近的老老蘇州人，，對(duì)北寺塔塔、拙政園園、觀前街街、中式園園林等元素素都具有相相當(dāng)濃厚的的地緣古文文化情結(jié)。。園區(qū)的客戶戶相對(duì)而言言，比例較較少，原因主要有有以下兩點(diǎn)點(diǎn)：1，區(qū)域所代代表的時(shí)代代文化不同同。根據(jù)調(diào)研發(fā)發(fā)現(xiàn)，園區(qū)區(qū)客戶通常常善于將本本岸、晉合合水巷鄰里里花園和中中茵皇冠這這三個(gè)項(xiàng)目目與平門府府進(jìn)行對(duì)比比，但未能能成交的園園區(qū)客戶首首要原因均均是具有強(qiáng)強(qiáng)烈的金雞雞湖文化情情結(jié)而非平平門府的古古城園林情情結(jié)；2、客戶的個(gè)個(gè)性標(biāo)簽不不同。園區(qū)客戶在在個(gè)性標(biāo)簽簽方面略顯顯顯性，偏偏愛現(xiàn)代尊尊貴感的張張揚(yáng)，而古古城客戶的的個(gè)性標(biāo)簽簽為隱形低低調(diào)式的內(nèi)內(nèi)斂。根據(jù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作作人員的講講述，古城城區(qū)的成交交客戶，或或騎電瓶車車來(lái)，或步步行而來(lái)，，對(duì)于開車車而來(lái)的高高端客源，，坐騎也不不同，古城城客戶多為為奔馳，而而園區(qū)和無(wú)無(wú)錫客戶多多為寶馬。。張家港、吳吳江客源比比例不可小小視，根據(jù)調(diào)研，，約占10%。張家港的富富裕人群是是平門府作作為外拓區(qū)區(qū)域中的重重點(diǎn)客源，，并在09年4月曾增設(shè)過過張家港的的平門府售售樓處。上?？蛻舯缺壤蚕鄬?duì)對(duì)較少，同時(shí)根據(jù)對(duì)對(duì)成交的上上海客戶了了解，其成成交原因是是因?yàn)闉樘K蘇州本地人人，且離開開蘇州前一一直住在北北寺塔附近近，具有較較強(qiáng)的地緣緣情結(jié)。平門府成交交的客戶中中，95%均為私營(yíng)業(yè)業(yè)主，包括括有來(lái)自江江陰、張家家港的等等等。其中也也有些另類類私營(yíng)業(yè)主主，嗜好收收藏別墅，，已在太湖湖、金雞湖湖（中茵皇皇冠）邊上上多次置業(yè)業(yè)，現(xiàn)又出出手平門府府。大學(xué)教師在在成交客戶戶比例中比比重較少，，但都具有有相當(dāng)深厚厚的蘇州古古城文化底底蘊(yùn)，獨(dú)愛愛中式園林林生活。具有蘇州生生活背景的的華僑也占占有較少成成交比例。。平門府成交交的客戶中中，85%的客戶年齡齡多集中在在40-50歲之間，而而40-60歲之間的客客源比例共共占約95%。從主力成交交客戶的年年齡背景上上看，50-60歲之間的客客戶多為改改革開放以以來(lái)首批富富裕起來(lái)的的階層，40-50歲之間的客客戶多為八八十年代末末九十年代代初富裕起起來(lái)的階層層。客戶名片：：具有較強(qiáng)強(qiáng)人文富豪豪情結(jié)&古城富豪情情結(jié)的財(cái)富富階層平門府成交交客戶年齡齡層分析太湖高爾夫夫山莊位于于國(guó)家級(jí)度度假風(fēng)景區(qū)區(qū)內(nèi)，開發(fā)發(fā)較早，整整體較為成成熟，完全全依賴當(dāng)?shù)氐氐淖匀痪熬坝^，打造造休閑度假勝勝地，市場(chǎng)影響力力和接受度度頗高。項(xiàng)目配套以以一個(gè)18洞國(guó)際錦標(biāo)標(biāo)賽球場(chǎng)，以及準(zhǔn)5星級(jí)度假酒酒店。項(xiàng)目本身吸納客源能能力較強(qiáng)，輻射整個(gè)個(gè)長(zhǎng)三角地地區(qū)?？驮丛匆陨虾?、、浙江等地地私營(yíng)業(yè)主主為主，蘇蘇州客源也也占了較大大的比例，，少量港澳澳臺(tái)及外商商客源。在蘇州客群群中，以蘇蘇州城區(qū)客客戶為主，，但五縣市私營(yíng)營(yíng)業(yè)主也占占了相當(dāng)重重的比例，五縣市高端端客群具有有相當(dāng)?shù)馁?gòu)購(gòu)買實(shí)力，他們?cè)谔^(qū)域購(gòu)購(gòu)置的產(chǎn)品品一般以獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品為為主，并且且大部分都都是坐擁太太湖湖景，，奢侈而又又體現(xiàn)了他他們的身份份。購(gòu)買太湖高高爾夫的客群以度假假為主，由于項(xiàng)目目處于高爾爾夫球場(chǎng)內(nèi)內(nèi)，購(gòu)置產(chǎn)產(chǎn)品用于商務(wù)會(huì)會(huì)所者也占占了相當(dāng)?shù)牡囊徊糠?，兼有少量量外省的投投資客戶。。3、太湖高爾夫夫山莊客戶戶構(gòu)成分析析蘇州本地客客源核心驅(qū)動(dòng)力力1：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移代表城市：：內(nèi)蒙、青青島代表企業(yè)：：伊利核心驅(qū)動(dòng)力力2：投資代表區(qū)域：：山西、浙浙江溫州五縣市長(zhǎng)三角外區(qū)區(qū)域核心驅(qū)動(dòng)力力1：投資、進(jìn)進(jìn)城自住代表企業(yè)：：吳江盛虹虹、張家港港沙鋼核心驅(qū)動(dòng)力力2：自住兼投投資、投資資代表區(qū)域：：吳江、張張家港代表人群：：紡織、電電子等行業(yè)業(yè)私營(yíng)業(yè)主主在售項(xiàng)目客客戶核心驅(qū)動(dòng)力力1：收藏、自自住、一房房傳三代心心理代表人群：：老蘇州人人核心驅(qū)動(dòng)力力2：自住兼投投資代表人群：：新蘇州人人上海核心驅(qū)動(dòng)力力1：投資代表人群：：中等實(shí)力力投資者核心驅(qū)動(dòng)力力2：自住兼投投資、度假假代表人群：：認(rèn)可蘇州州城市價(jià)值值和文化4、蘇州高端端客戶的來(lái)來(lái)源構(gòu)成特特征4、蘇州高端端客戶的職職業(yè)構(gòu)成特特征蘇州億萬(wàn)資資產(chǎn)以上的的富裕人士士職業(yè)分布布商人（私營(yíng)營(yíng)業(yè)主）高收入人士士炒房者職業(yè)股民商人的大部部分財(cái)產(chǎn)都都在企業(yè)上上，出于風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)動(dòng)資金考慮慮，不會(huì)進(jìn)進(jìn)行打規(guī)模模的股票投投資，而會(huì)會(huì)偏向收益益穩(wěn)定的固固定資產(chǎn)投投資高收入人人士包括括大型企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)、跨國(guó)國(guó)公司的的高層人人士，他他們擁有有高額年年薪、公公司分紅紅等來(lái)保保證穩(wěn)定定收入累積一定定資金后后，他們們開始進(jìn)進(jìn)行各種種類型的的投資，，主要投投資房地地產(chǎn)。擁?yè)碛袛?shù)套套房產(chǎn)，，在過去去幾年內(nèi)內(nèi)升值很很快擁有一定定資金后后，投資資股票，，并獲得得相當(dāng)高高的收益益對(duì)于以上上四種億億萬(wàn)資產(chǎn)產(chǎn)的富裕裕階層而而言，尤尤以商人人（私營(yíng)營(yíng)業(yè)主））和高收收入人士士為主力力組成部部分。從蘇州在在售高端端項(xiàng)目的的客源分分析來(lái)看看，現(xiàn)在在蘇州市市場(chǎng)的高高端客源源屬性可可以分為為以下三三類：注重生活活品質(zhì)的的自住客戶戶（品質(zhì)與與舒適度度）這類客戶戶更為注注重生活活品質(zhì)的的提升，，對(duì)于價(jià)格的敏敏感度較較低，物業(yè)需需求特征征集中體體現(xiàn)在追追求產(chǎn)品品的高端品質(zhì)質(zhì)及舒適適度。同時(shí)非非?？粗兄腥拥臍w歸屬感，，身份感感，居住所所帶來(lái)的的社會(huì)認(rèn)認(rèn)同價(jià)值值是他們們的追求求。視其為財(cái)財(cái)富工具具的投資客戶戶（財(cái)富））這類客戶戶的構(gòu)成成最為復(fù)復(fù)雜，多多數(shù)為新新興企業(yè)業(yè)主，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)業(yè)家，在在股市投投資中一一夜報(bào)復(fù)復(fù)的新興財(cái)富富層，還有具具有灰色色收入的的政府官官員等。。自住兼投投資的持有型型客戶（財(cái)富與與舒適度度）這類客戶戶將豪宅宅類產(chǎn)品品作為類類似奢侈侈品一樣樣進(jìn)行收藏，一方面面追求豪豪宅類產(chǎn)產(chǎn)品的舒適度，將其作作為偶爾爾的居住住進(jìn)行度度假、商商務(wù)洽談?wù)?，另一一方面，，在其價(jià)值增長(zhǎng)長(zhǎng)到適當(dāng)程程度時(shí)，，也會(huì)考考慮將其其售出。。蘇州本地地高端客客源逐步步擴(kuò)充蘇州憑借借本身的的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)和與上上海的地地緣關(guān)系系，高端客戶戶正在不不斷擴(kuò)充充，形成成了以本地私營(yíng)營(yíng)業(yè)主、、外地高高端客源源和外籍籍高管及及外籍人人士為主高消消費(fèi)群體體；除了蘇州州城區(qū)的的高端客客源外，，五縣市市內(nèi)也擁?yè)碛杏邢嘞喈?dāng)充足足高端客客源，特特別是吳吳江，吳吳江的高