XXXX銅陵翠湖公園東北角地塊商業(yè)項目提案

銅陵翠湖公園東北角地塊商業(yè)項目提案辟蹊徑，以超越

TONGLINGCUIHUGONGYUANXIBEIJIAODIKUAISHANGYEXIANGMUTIAN南京正步投資咨詢有限公司物競天擇

適者生存寫在前面甫一接觸本案，便立刻有了創(chuàng)作的沖動。一幫人南征北戰(zhàn)，做了很多項目，在嘗遍酸甜苦辣咸的同時，也在不斷地積攢著經(jīng)驗，終于厚積薄發(fā)?？v觀國內(nèi)商業(yè)盤子，除了大連萬達、深圳萬象等少數(shù)能取得真正意義的成功外，多數(shù)都是慘淡經(jīng)營，原因何在？商業(yè)地產(chǎn)的操盤手們似乎都滿足了對別人的模仿，很少有人去琢磨著怎樣才能超越別人。本案處在這樣一個特殊的時期和特殊的地理環(huán)境，依靠常規(guī)定位的話，成功概率不大。按部就班、人云亦云、照葫蘆畫瓢的定位和操作手法，是無能的體現(xiàn)，是對項目的敷衍和褻瀆。成功者之所以成功，在于他們總能以非凡的勇氣，完成對自己的突破和對競爭者的超越。打造百貨購物中心？地段比不上長江路，也無法抗衡未來的強大對手——雨潤國際廣場；打造專業(yè)市場？沒有產(chǎn)業(yè)資源、沒有先發(fā)優(yōu)勢；打造區(qū)域商業(yè)街？暫時還沒有川流不息的人潮……是坐以待斃，還是絕地反擊？答案就在后面——我們相信

這是一次輕松愉快的歷程銅陵市場現(xiàn)狀分析

典型商業(yè)項目分析開發(fā)區(qū)規(guī)劃解析項目定位歐羅巴文化營銷核心項目形象包裝策略項目操盤策略建議項目銷售及推廣建議項目銷售周期ⅰⅱⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸ結(jié)語ⅹ銅陵市場現(xiàn)狀分析二〇一一年五月十九日至二十三日，我們項目組成員對銅陵房地產(chǎn)市場特別是商業(yè)地產(chǎn)市場進行了為期一周的全面調(diào)研，獲得了寶貴的第一手資料。

自1956年建市以來，銅陵立足資源基礎(chǔ)，依托區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)過五十多年的建設(shè)，形成了以有色、化工、建材、機電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應(yīng)發(fā)展，擁有34個行業(yè)、133個門類、數(shù)千種工業(yè)產(chǎn)品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿(mào)港口城市。銅陵市區(qū)域位置西湖新城板塊城南板塊東郊板塊中心區(qū)板塊環(huán)天井湖板塊呈現(xiàn)“一主四副”的格局西湖新區(qū)是銅陵未來幾年的主要發(fā)展方向商業(yè)市場調(diào)研城市商業(yè)總體特征調(diào)研市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研主要街道租金水平調(diào)研城市商業(yè)整體體版圖老城區(qū)核心輻輻射區(qū)內(nèi)，是是商業(yè)經(jīng)營的的價值高地，，尤其長江中中路，人氣很很旺；其他區(qū)域商業(yè)業(yè)氛圍呈現(xiàn)明明顯不足，租租金較低?？靠拷菂^(qū)邊界界的地方，商商業(yè)幾乎斷節(jié)節(jié)。城市商業(yè)總體體特征調(diào)研◆商場和專專賣店等密集集，商品種類類豐富在長江中路上上，商業(yè)元素素較為豐富，，休閑娛樂類類、家居類、、服裝化妝類類、日用百貨貨類、食品類類、文體類、、電訊類、交交通工具類商商品融合在這這條街道上，，它滿足了銅銅陵市人民生生活的各方面面需求。大部部分的商業(yè)業(yè)業(yè)種都希望依依附于長江中中路?！裟撤N單一一業(yè)態(tài)經(jīng)營單單街扎堆特征征明顯◆業(yè)種分布布與地勢有著著密切關(guān)系◆休閑、娛娛樂業(yè)遍地開開花建市以來，銅銅陵就屬于工工礦城市，外外來人口較多多，使得與流流動人口相關(guān)關(guān)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)蓬勃發(fā)展。。在城市中心心區(qū)域我們可可以在任何一一條街上都能能看到賓館、、浴場、KTV、足浴、桑拿拿城的出現(xiàn)，，在檔次上可可謂良莠不齊齊。比較有名名氣的服務(wù)場場所大都分布布在離主要商商業(yè)區(qū)不遠的的城市主干道道旁。城市商業(yè)總體體特征分析城市商業(yè)總體體特征調(diào)研商業(yè)市場調(diào)研研城市商業(yè)總體體特征調(diào)研市區(qū)商業(yè)供應(yīng)應(yīng)特征調(diào)研主要街道租金金水平調(diào)研百貨商場過于于集中，大多多處于轉(zhuǎn)型期期銅陵市區(qū)百貨貨商場有3家,總規(guī)模在19萬㎡左右;百貨商場主要要集中在長江江中路;各百貨商場經(jīng)經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整整及相關(guān)經(jīng)營營策略改變,正從傳統(tǒng)百貨貨向新型百貨貨(品牌經(jīng)營與特特色主題經(jīng)營營、注重環(huán)境境改善與人本本主義相結(jié)合合等)轉(zhuǎn)變;受自身物質(zhì)條條件的限制,單純依賴軟件件方面的提高高使得發(fā)展空空間相當(dāng)有限限。市區(qū)商業(yè)供應(yīng)應(yīng)特征調(diào)研——百貨商場超市外擴趨勢勢明顯銅陵中大型超超市數(shù)量較少少，現(xiàn)有的超超市多分散于于居民區(qū)與商商業(yè)區(qū)內(nèi)；從銅陵城市發(fā)發(fā)展角度，結(jié)結(jié)合居民住宅宅區(qū)及超市(含中大型超市市及小型超市市、便利店)分布情況,超市向東向南南擴張趨勢明明顯;迄今為止，銅銅陵已有合家家福、華潤蘇蘇果、家得利利、華聯(lián)等中中大型超市入入駐，置業(yè)·財富廣場項項目引進了了樂購。市區(qū)商業(yè)供供應(yīng)特征調(diào)調(diào)研——超市項目名稱地理位置規(guī)模(m2)華聯(lián)淮河大道2800臺客隆石城大道4,000合家福淮河大道13,000合家福義安北路2000華潤蘇果淮河大道15,000家得利淮河大道1,000銅陵中、大大型超市基基本情況超市運營狀狀況參差不不齊家得利是銅銅陵超市業(yè)業(yè)人氣較旺旺、經(jīng)濟效效益最好的的超市;合家福是銅銅陵營業(yè)面面積和店面面數(shù)量最多多的超市；；超市租金大大致在0.5-1.2元/㎡·天左右，視視超市具體體區(qū)位條件件及合同簽簽訂年份而而定，普遍遍不高。市區(qū)商業(yè)供供應(yīng)特征調(diào)調(diào)研——超市專業(yè)市場分分布圖銅陵現(xiàn)有各各個專業(yè)市市場地址的的選擇，均均處于主要要城市“過過境公路””沿線：東東向交通要要道（銅都都大道）和和北向交通通要道（北北京西路））上。汽車銷售市市場——銅都大道南南段花鳥市場——銅都大道與與北京東路路交口西北北向銅陵大市場場——銅都大道北北段綠源農(nóng)產(chǎn)品品大市場——銅都大道北北段茂源大市場場——北京西路段段（家具、、家居、建建材等）銅陵部分專專業(yè)市場沒沒有通過政政府的規(guī)劃劃來引導(dǎo),如汽車銷售市場,是自發(fā)形成成,因此需要較較長周期引引導(dǎo)與布局局市區(qū)商業(yè)供供應(yīng)特征調(diào)調(diào)研——專業(yè)市場次中心或邊邊緣區(qū)域?qū)I(yè)市場場吸引力銅陵市現(xiàn)有有專業(yè)市場場總計約10多個,總規(guī)模在50萬㎡左右;專業(yè)市場承承租能力較較低,一般選址在在城市邊緣緣區(qū)域;租金價格與與道路交通通是專業(yè)市市場選址考考慮的主要要評價指標(biāo)標(biāo)與因素;城市中心或或次中心區(qū)區(qū)域可考慮慮精品專業(yè)業(yè)市場,以滿足特定定消費人群群需求,而且精品專專業(yè)市場具具備較高承承租能力。。經(jīng)營規(guī)模(萬㎡)汽車銷售市場20多家銷售企業(yè)花鳥市場0.3銅陵大市場13.6綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場15茂源大市場10專業(yè)市場選址考慮因素市區(qū)商業(yè)特特征調(diào)研——專業(yè)市場餐飲市場主主要分散在在三個片區(qū)區(qū)據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計,銅陵市現(xiàn)有有大小餐飲飲企業(yè)1500余家,茶樓200余家；羊家山沿線線已形成餐餐飲聚集氣氣候,但主要以100㎡左右的小小面積餐飲飲為主;餐飲營業(yè)面面積較大的的的中大型型餐飲店主主要集中在在義安北路路、淮海北北路、石城城大道上;隨著銅陵人人均可支配配收入的增增長及消費費者消費習(xí)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變變,現(xiàn)有傳統(tǒng)的的消費場所所將不能滿滿足廣大消消費者需求求，新的市市場需求空空間日益擴擴大,有特色的餐餐飲場所將將成為新的的市場需求求。市區(qū)商業(yè)供供應(yīng)特征分分析——餐飲酒店名稱餐廳容量育和大酒店豪華包廂30個及1個中餐宴會大廳和1個小型宴會廳，極度大酒店包廂30多間美華大酒店11個風(fēng)格各異的大中小型宴會廳酒店餐飲(舉例)餐飲市場經(jīng)經(jīng)營良好,中高檔餐飲飲較為缺乏乏中高檔餐飲飲消費基本本上都集中中在義安北北路、長江江中路、淮淮河大道等等沿線酒店店內(nèi);純餐飲場所所大多經(jīng)營營定位大眾眾消費,檔次不高;酒店內(nèi)餐飲飲消費形式式以婚宴、、節(jié)慶、企企業(yè)年會與與商務(wù)宴請請為多;中高檔餐飲飲場所承租租能力大致致在1-2.5元/㎡·天;社區(qū)型餐飲飲街鋪(如濠北路)租金大致在在1-2元/㎡·天。市區(qū)商業(yè)供供應(yīng)特征分分析——餐飲市中心周邊邊為娛樂消消費首選主要分布在在長江中路路、義安北北路及淮海海北路周邊邊，靠近市市中心；KTV、歌舞廳類類消費場所所,從經(jīng)營比較較好及知名名度較高者者不多；中高檔酒吧吧在銅陵不不多；銅陵中高檔檔桑拿洗浴浴場所不多多；銅陵娛樂類類業(yè)態(tài)租金金承受能力力在1-5元/㎡·天左右。市區(qū)商業(yè)供供應(yīng)特征分分析——娛樂銅陵酒店市市場競爭較為激激烈，在市市區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)，包括星星級酒店在在內(nèi)的酒店店總數(shù)超過過50家。市區(qū)商業(yè)供供應(yīng)特征分分析——酒店序號酒店名稱星級客房數(shù)（間）價格（元）空間分布配套1逸頓國際大酒店五星200新區(qū)集住宿、餐飲、會議、休閑、健身、娛樂為一體。2五松山賓館四星138260-860市區(qū)3華亭四季大酒店四星120198-6084美華大酒店三星97168-598餐廳、足浴5銅都國際大酒店三星1436天井湖賓館三星141198-498天井湖區(qū)域餐廳、會議室7育和大酒店三星147275-760市區(qū)餐廳、會議室、大型會場市區(qū)商業(yè)供供應(yīng)特征分分析-酒店市區(qū)商業(yè)供供應(yīng)特征分分析——酒店商業(yè)市場調(diào)調(diào)研城市商業(yè)總總體特征調(diào)調(diào)研市區(qū)商業(yè)供供應(yīng)特征調(diào)調(diào)研主要街道租租金水平調(diào)調(diào)研區(qū)域路段面積租金(元/㎡·月)業(yè)態(tài)淮海路北段5648.3電器1696.5小百貨中段2880.8零售5180服務(wù)南段16110服務(wù)8129煙酒店義安大道中段18131文哲美術(shù)用品店4068三信國際電工82115頤佳愛家坊南段12128甲麗凈灰指甲1533四川紅高粱酒店1060鞭炮店長江中路

7898裴然布業(yè)8195陵江煙酒店18580服飾1店長江中路作作為銅陵最最繁華的街街道，租金金價格最貴貴。主要街道租租金水平調(diào)調(diào)研銅陵商鋪租租金特征主主要體現(xiàn)為為三個方面面：第一，城市核心區(qū)區(qū)域的高檔檔商鋪，租租售價格均均很高，鋪鋪主大多為為投資經(jīng)營營者，這一類商商業(yè)街主要要以長江中中路、義安安大道中段段、淮河中中路、銅冠冠商業(yè)廣場場段、石城城大道與北北京中路交交岔口為代代表，這一一區(qū)域商鋪鋪最高租金金可達到200元/㎡·月以上。次次級中心區(qū)區(qū)商鋪租金金水平在80-150元/㎡·月。第二，城市核心區(qū)區(qū)以外的中中低檔商鋪鋪，租售價價格相對較較低，鋪主主多為居家家經(jīng)營，購鋪及經(jīng)營營主要是為為了養(yǎng)家糊糊口，最低低租金可低低至15-30元/㎡·月。第三，城市市整體商業(yè)業(yè)水平，以以“長江路路與人民路路交岔口””為中心高高點，向四四周遞減。。核心區(qū)集中中幾乎大部部分商業(yè)資資源，向周周邊遞減的的速度極快快銅陵主要街街道租金水水平調(diào)研1.2.3.4.生意很好，無轉(zhuǎn)售、無轉(zhuǎn)租，空置率為0，屬于傳統(tǒng)黃金旺鋪。長江中路生意一般，少量轉(zhuǎn)租，空置率為5%左右，靠近車站，人流量不如市區(qū)段。義安大道生意中等，少量轉(zhuǎn)租，空置率約3%，人流量比較旺，地段尤佳。淮河路人流量不大，生意一般?？罩寐始s5%。北京路中段銅陵主要街街道飽和度度及態(tài)勢主要街道業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研1.市區(qū)主要商商街店鋪統(tǒng)統(tǒng)計淮河路（兩兩側(cè)主要路路段，在經(jīng)經(jīng)營商鋪））：23+33+52+42=150間義安大道（（兩側(cè)主要要路段，在在經(jīng)營商鋪鋪）：33+10+16+19+37+43=158間金山路（兩兩側(cè)主要路路段，在經(jīng)經(jīng)營商鋪））：24+17+29=70間長江中路（（兩側(cè)主要要路段，在在經(jīng)營商鋪鋪）：61+70=131間北京中路（（兩側(cè)，在在經(jīng)營商鋪鋪）：19+51=70間注：以上是采用用“傳統(tǒng)掃掃街”方式式，進行數(shù)數(shù)量統(tǒng)計。。小結(jié)：銅陵陵市短期內(nèi)內(nèi)缺乏特色色高端商業(yè)業(yè)休閑一體體化物業(yè)??！專業(yè)市場10家大賣場5家家電市場：蘇寧、國美、五星、宏達中高檔酒吧、KTV較少茶樓約200家餐飲行業(yè)約1500家酒店（星級以上）52家銅陵市市區(qū)區(qū)主要經(jīng)營營場所統(tǒng)計計總量不大，，過于集中中，檔次不不高典型商業(yè)項項目分析銅陵傳統(tǒng)商業(yè)“三巨頭”合百商廈銅陵商城面面積約90,000㎡，服裝服飾飾80%、娛樂20%，是女性居居多的中檔檔消費場所所，長江二二路二樓出出租率不高高銅陵商城合百商廈面面積約32,000㎡，服裝服服飾74%、化妝品及及珠寶15%、超市6%等，是適合合各年齡層層次的中檔檔消費場所所。銅冠商業(yè)廣場銅冠商業(yè)廣廣場面積約約66,000㎡，服裝服飾飾55%、餐飲娛樂樂20%、超市及電電器25%，是適合各各年齡層次次消費的中中檔場所。。123商業(yè)“三巨巨頭”分析析一樓：黃金金珠寶化化妝品名名煙名酒精精品男鞋鞋時尚女女鞋箱包包皮具手手機數(shù)碼進進口手表表麥當(dāng)勞勞二樓：精品品女裝淑淑女休閑職職業(yè)女裝裝中老年年裝飾品品

三樓：：精品男裝裝商務(wù)男男裝西服服休閑襯襯衫領(lǐng)帶男男士精品品羊絨羊羊毛衫四四樓：運動動服鞋時時尚休閑服服精品內(nèi)內(nèi)衣家居居服

五樓樓：床上用用品童裝裝童鞋童童車玩具文文體辦公公國產(chǎn)鐘鐘表工藝藝品

家電電：彩電冰冰箱空空調(diào)洗衣衣機家影影碟機廚廚衛(wèi)小家電電電腦電電工電料料

一樓與與二樓之間間：合家福福超市合百商廈1F:名品世界肯德基、國國際名品、、化妝品、、黃金珠寶寶、名表眼眼鏡、箱包包皮具、名名品鞋類、、煙酒茶2F：淑女空間間時尚女裝、、少淑女裝裝、休閑女女裝、女士士內(nèi)衣、女女士配飾3F：知知性性花花園園職業(yè)業(yè)女女裝裝、、時時尚尚女女裝裝、、中中老老年年裝裝、、女女士士配配飾飾、、精精品品女女褲褲、、名名品品文文胸胸、、SPA女士士生生活活館館4F：生生活活匯匯館館男士士正正裝裝、、商商務(wù)務(wù)休休閑閑、、西西褲褲襯襯衣衣、、運運動動地地帶帶、、青青春春休休閑閑、、牛牛仔仔服服飾飾、、羊羊毛毛羊羊絨絨、、兒兒童童世世界界、、床床上上用用品品、、男男士士配配飾飾5F：娛娛樂樂美美食食館館主題題餐餐飲飲、、特特色色餐餐飲飲、、快快樂樂電電玩玩、、飚飚歌歌KTVB1：國國美美電電器器、、銅銅冠冠圖圖書書音音像像城城1-3F部分分：：華華聯(lián)聯(lián)超超市市銅冠冠商商業(yè)業(yè)廣廣場場物業(yè)業(yè)類類別別：：服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓/辦公公樓樓/餐館館、、食食堂堂、、咖咖啡啡館館、、飲飲食食廣廣場場/商店店、、購購物物中中心心、、超超市市建建筑筑面面積積80000㎡㎡(酒店店),40000㎡㎡(零售售),30000㎡㎡(辦公公樓樓)物業(yè)業(yè)類類型型商商業(yè)業(yè)項項目目描描述述興興建建一一幢幢42層高高的的綜綜合合樓樓,設(shè)有有一一個個三三層層高高的的地地下下室室,總建建筑筑面面積積約約為為150,000平方方米米,包括括:*第1層至至第第6層為為百百貨貨商商場場*第第7層至至第第8層為為餐餐廳廳和和電電影影院院*第第9層至至第第27層為為寫寫字字樓樓*第第28層至至第第42層為為公公寓寓式式酒酒店店已已于于2010年5月開開工工建建設(shè)設(shè),工期期約約36個月月雨潤潤國國際際廣廣場場市區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)基基本本成成型型，，處處于于飽飽和和狀狀態(tài)態(tài)。。城市市規(guī)規(guī)劃劃已已經(jīng)經(jīng)向向自自然然環(huán)環(huán)境境資資源源優(yōu)優(yōu)越越的的““翠翠湖湖公公園園””與與““西西湖湖””方方向向發(fā)發(fā)展展。。周邊邊住住宅宅樓樓盤盤紛紛紛紛入入住住，，開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)廠廠房房林林立立，，立立商商機機會會已已經(jīng)經(jīng)成成熟熟。。開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃解解析析中心心區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)新中中心心新中中心心項目目所所在在地地以合合百百、、銅銅陵陵商商城城、、銅銅冠冠廣廣場場為為主主的的中中心心商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，已已經(jīng)經(jīng)根根據(jù)據(jù)市市政政規(guī)規(guī)劃劃，，逐逐漸漸向向以以““經(jīng)經(jīng)濟濟開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)、、西西湖湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)””為為中中心心的的商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展。。本案案正正好好處處在在發(fā)發(fā)展展的的新新城城核核心心地地段段，，加加之之周周邊邊人人口口基基數(shù)數(shù)及及物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)，，占占據(jù)據(jù)得得天天獨獨厚厚的的天天時時、、地地利利、、人人和和等等條條件件。。市政政規(guī)規(guī)劃劃人口口基基數(shù)數(shù)商業(yè)業(yè)形形成成人口口增增加加市政政規(guī)規(guī)劃劃（（示示意意圖圖））商業(yè)廣場效果商業(yè)的孕育過過程項目定位銅陵商業(yè)的一一些特性商業(yè)地產(chǎn)推廣廣手法乏善可可陳，基本上上停留在初級級階段發(fā)展中的西湖湖新城和開發(fā)發(fā)區(qū)呼喚城市市商業(yè)副中心心商業(yè)呈單核（（中心區(qū)）狀狀態(tài)，城市框框架未拉開主城區(qū)商業(yè)物物業(yè)一鋪難求求，市民投資資意識逐漸增增強地產(chǎn)行業(yè)整體體浮躁，缺乏乏文化內(nèi)涵和和積淀新穎的定位，，是項目成功功的關(guān)鍵，充充分挖掘項目目的優(yōu)勢，規(guī)規(guī)避難點，體體現(xiàn)差異化定定位，大力提提升項目形象象地位。建議議以歐羅巴文文化為主題去去打造領(lǐng)袖銅銅陵商業(yè)格局局的標(biāo)桿。1２３充分利用周邊邊的自然資源源，在建筑風(fēng)風(fēng)格上與周邊邊環(huán)境形成有有機統(tǒng)一，打打造視覺盛宴宴。風(fēng)格、水水、歷史、等等元素充分結(jié)結(jié)合在一起，，引導(dǎo)中高端端消費潮流。。規(guī)劃定位自然資源根據(jù)銅陵市開開發(fā)區(qū)的規(guī)劃劃，項目周邊邊短期內(nèi)無大大型商業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)，為本案帶帶來了機遇。。臨近的社區(qū)區(qū)商業(yè)定位較較差，需打造造經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)首席商業(yè)業(yè)中心！成功三部部曲本案五環(huán)國際水晶城恒大綠洲春暖花開市公安局石城大道（新城大道）：15分鐘車程直達市區(qū)。翠湖四路：和石城大道構(gòu)筑起開發(fā)區(qū)十字縱橫線。翠湖二路：到達高爾夫球場及翠湖公園的必經(jīng)路線。公共交通：17路、19路公交車等。項目地塊交通通分析本案投資者及消費者對本區(qū)域的關(guān)注漸漸趨于轉(zhuǎn)變，具備這樣的條件，必將給本區(qū)域市場帶來良機。本區(qū)域消費者關(guān)注度高低過去未來區(qū)位價位主題、特色規(guī)模消費環(huán)境心理感受目前目標(biāo)消費群在新穎的主題題“歐羅巴文化化”訴求與硬硬件特色相呼呼應(yīng)下，奢華華、尊貴、浪浪漫、時尚、、潮流將成為為本案的關(guān)鍵鍵詞。光顧本本案的消費者者趨向高端化化、奢華型、、個性化，時時尚化。消費特征分析析：行為描述行為：追求品品味、品質(zhì)、、時尚，注重重環(huán)境感受，，對‘歐羅巴巴’的概念有有深刻的理解解和接受。購物：品牌商商場和專賣店店。喜愛購物物環(huán)境和體驗驗的心情。娛樂消費：餐餐廳、咖啡、、健身、喜愛愛特色商品。。嗜好：旅游、、體驗浪漫色色彩活動、對對消費環(huán)境軟軟硬件有較高高要求。旅行：國內(nèi)外外風(fēng)景名勝。。金融消費：銀銀行儲蓄卡、、現(xiàn)金、信用用卡（一定有有但消費規(guī)模模有限）。目標(biāo)消費費群目標(biāo)消費群體體定位：20歲-55歲之間的追求求浪漫、時尚的消費群群體。Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1.大量高檔住宅的居民提供了消費保障。S2.良好的綠化景觀環(huán)境（緊鄰翠湖公園）。S3.銅雕藝術(shù)公園，高尚歷史人文氣息突出。S4.逸頓國際大酒店座落在本案附近，商務(wù)人士與外地旅游人士將集聚在此，為本案提升號召力、知名度奠定了基礎(chǔ)。S5.緊鄰銅陵學(xué)院，數(shù)萬師生給本案增加人氣基數(shù)。S6.本案周邊無大型商業(yè)項目，社區(qū)商業(yè)少而影響力小，減小對本案的競爭沖擊。W1.銅陵市區(qū)總?cè)丝诨鶖?shù)不多（約43萬多）。

W2.本案位于中心城區(qū)、開發(fā)區(qū)和新城的結(jié)合部，短期內(nèi)人氣和商業(yè)氛圍均較欠缺。W3.距離核心商圈車程約10分鐘，中心城區(qū)居民到達本案路程較遠。Opportunity機會分析Threat威脅分析O1.銅陵的發(fā)展規(guī)劃，將重點傾力打造翠湖公園以東的西湖新區(qū)，為本案提供了良好的發(fā)展機遇。O2.本案周邊數(shù)個大型社區(qū)已經(jīng)陸續(xù)入住，尚有部分處在銷售過程中，這給本案帶來了消費基礎(chǔ)。O3.本地商業(yè)項目推廣手法單一落后，缺乏文化內(nèi)涵，立意不高，使得本案有了非常好的切入機會。T1.區(qū)域內(nèi)的水晶城、豪邦·中心廣場等沿街商業(yè)進度與本案相近，帶來了一定的威脅。T2.受國家宏觀調(diào)控政策的影響，銀行放貸規(guī)模壓縮、放貸速度減緩，給本案資金回籠帶來一定的壓力。主題定位位新穎的主題、號召力強歐羅巴文化思路總結(jié)主題定位項目自身的優(yōu)勢資源競爭對手和銅陵開發(fā)區(qū)規(guī)劃銅陵都市圈的高端消費需求提升發(fā)展商形象及后期銷售單價天賜良機!我們需要什么么樣的產(chǎn)品來定義歐羅巴文化？多少次，我的的音樂，當(dāng)你你在彈奏音樂，我眼看看那些幸福的的琴鍵跟著你那輕盈盈的手指的挑挑逗，發(fā)出悅耳的旋旋律，使我魂魂倒神顛——我多么艷羨那那些琴鍵輕快快地跳起來狂吻你你那溫柔的掌掌心，而我可憐的嘴嘴唇，本該有有這權(quán)利，只能紅著臉對對琴鍵的放肆肆出神！經(jīng)不起這引逗逗，我嘴唇巴巴不得做那些舞蹈著著的得意小木木片，因為你手指在在它們身上輕輕掠，使枯木比活嘴嘴唇更值得艷艷羨。冒失的琴鍵既既由此得到快快樂，請把手指給它它們，把嘴唇唇給我?！勘葋喪乃男性娛裁词菤W羅巴？歐洲木星中的一顆衛(wèi)星希臘神話中一個人物123歐洲是歐羅巴巴洲(Europe)的簡稱，“歐羅巴”一一詞據(jù)說最初初來自閃語的的“伊利布””一字，意思是“日落落的地方”或或“西方的土土地”。歐洲文化一直直屬于高端奢奢華的象征。。猶如一顆耀眼眼的行星，璀璀璨奪目。希臘神話中天天神宙斯的妻妻子，擁有無無窮的魅力和和尊貴的身份份。碼頭、畫舫法式酒莊火車斯諾克街區(qū)雙層巴士威尼斯水岸風(fēng)風(fēng)情意大利特色紅色雙層巴士士咖啡廳英格蘭特色銅陵第一洋酒酒基地法蘭西特色斯諾克私人娛娛樂會所英格蘭特色法國時尚街區(qū)區(qū)及瑞士名表表區(qū)老火車餐廳歐洲特色我們給項目定定義的歐羅巴巴特色文化項目服務(wù)功能能“尊享”功能能第一目標(biāo)：打打造銅陵唯一一歐式文化特特色圣地。第二目標(biāo)：提提供商務(wù)、休休閑各項歐式式超值精致服服務(wù)?！袄寺钡墓δ埽_曼蒂克）第一目標(biāo)：以建筑與景觀觀小品等特色色打造浪漫元元素，讓消費費者在此了解解各種歐式浪浪漫不同的定定義，演繹中中西融合的浪浪漫。第二目標(biāo)：成成為銅陵地區(qū)區(qū)“浪漫”首首選代表地。。激發(fā)歐羅巴浪浪漫情懷尊享歐羅巴精精致服務(wù)體驗歐羅巴生生活真諦歐羅巴文化功功能分析“體驗”功能能（吃、喝、、玩、樂）第一目標(biāo)：以以“身臨其境境”的體驗為為主，配置精精致特色商業(yè)業(yè)，滿足消費費者的休閑娛娛樂要求。第二目標(biāo)：擴擴大項目的知知名度、美譽譽度、社會認(rèn)認(rèn)知度，樹立立銅陵復(fù)合式式商業(yè)新標(biāo)桿桿。構(gòu)成元素素本案操作重點是硬件設(shè)施建設(shè)，打造體驗式奢華消費?？蛇x擇設(shè)施：歐式老火車餐廳；英國雙層巴士咖啡廳；威尼斯畫舫；時尚街區(qū)；斯諾克會所等。結(jié)合項目的定位，有針對性地選擇業(yè)態(tài)，打造時尚、尊貴消費街區(qū)。特色餐飲；休閑娛樂業(yè)態(tài)；精致特色零售；商務(wù)休閑業(yè)態(tài)。與歐羅巴牽手

業(yè)態(tài)以“歐羅巴文化”為主題，舉辦推廣活動，打造社會認(rèn)知度、美譽度。銅陵首屆斯諾克挑戰(zhàn)賽；法國時尚周項目形象代言人大賽；到倫敦、看奧運，激情歐洲10日游活動；歐式名車試駕活動…業(yè)態(tài)范圍：與“歐羅巴文文化”主題形形成產(chǎn)業(yè)鏈商商品以及其他他配套業(yè)態(tài)。。如：品牌代代理商、專業(yè)業(yè)店、特色餐餐飲、休閑、、娛樂招商對象：大型餐飲、品品牌連鎖餐飲飲、特色餐廳廳、各國風(fēng)情情餐飲、輕音音樂酒吧、DISCO酒吧、斯諾克克會所、保健健會所、名家家畫廊、特色色飾品、工藝藝品等合作方式：租賃、聯(lián)營、、自營業(yè)態(tài)對象范圍圍1、歐羅巴不僅是是一個商業(yè)炒炒作的概念，，更需要很多多軟硬件來共共同塑造：歐歐式的建筑風(fēng)風(fēng)格，歐式商商品的業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和歐洲一一線品牌的招招商，比如法法國的化妝品品、瑞士的鐘鐘表、意大利利的皮鞋、米米蘭的時裝以以及各種歐式式餐飲等等，，還包括充滿滿歐洲風(fēng)情的的古典小火車車，歐洲城堡堡風(fēng)格的單體體小商業(yè)（緊緊靠項目西邊邊的翠湖），，這些都是使使本案成為銅銅都最具歐洲洲特色商業(yè)區(qū)區(qū)的重要因素素，可達到人人景物三合一一的狀態(tài)，屆屆時，游人如如織，穿梭往往來，無數(shù)新新人爭相來此此拍攝婚紗照照，締結(jié)一生生的美滿姻緣緣。2、歐式雕塑小品品的布置自然然也是必不可可少的：思想想者、大衛(wèi)、、斷臂維納斯斯、美人魚、、撒尿男童……，這些經(jīng)典雕雕塑的仿制品品要遍布本案案的各個角落落。消費者進進入本案現(xiàn)場場，如同置身身真正的歐羅羅巴一樣。3、歐洲大陸那些些偉大的文學(xué)學(xué)和繪畫作品品，曾經(jīng)并影影響著很多中中國人。在賦賦予項目純粹粹的歐羅巴風(fēng)風(fēng)情之后，銅銅陵人將以歐歐羅巴廣場為為榮，這是本本案莫大的榮榮耀。4、只有擁有真正文化內(nèi)涵的項項目，才能長長盛不衰。發(fā)發(fā)展商既然選選擇自持部分分物業(yè)，則必必須最大限度度地挖掘和提提升本案的內(nèi)內(nèi)在價值，最最終追求社會會和企業(yè)共贏贏的終極目標(biāo)標(biāo)。一點花絮“歐羅巴文化化”營銷核心心營銷核心問題業(yè)態(tài)配置品牌鎖定特色提煉宣傳攻勢商業(yè)物業(yè)以營銷為中心營銷核心問題題營銷核心問題業(yè)態(tài)配置滿足未來中高端人群的需求品牌鎖定特色提煉商業(yè)物業(yè)宣傳攻勢選擇與本案定定位可以互動動的特色餐飲飲選擇與特色景景觀相匹配的的休息娛樂業(yè)業(yè)態(tài)滿足本案生活活需求的零售售業(yè)態(tài)餐飲：20%；休閑：20%；娛樂：20%；零售：40%業(yè)態(tài)配置置營銷核心問題業(yè)態(tài)配置品牌鎖定特色提煉宣傳攻勢商業(yè)物業(yè)與主題相呼應(yīng)、具有一定特色的知名品牌精致小店、滿意度高的特色零售品牌與歐羅巴文化化相關(guān)聯(lián)的娛娛樂知名品牌牌具有歐式特色的休閑、娛樂、餐飲具有較高知名度的生活配套相關(guān)品牌品牌鎖定定營銷核心問題業(yè)態(tài)配置品牌鎖定特色提煉宣傳攻勢商業(yè)物業(yè)具有良好的自自然景觀、與與歐羅巴這一一主題具有良良好的互動。。歐羅巴文化這這一概念性的的主題具有廣廣大的消費群群體支撐。與開發(fā)區(qū)規(guī)劃劃齊頭并進，，共同打造銅銅陵唯一歐歐羅巴文化主主題商業(yè)廣場。把“特色”轉(zhuǎn)化成“號召力”火車餐廳、斯斯諾克會所等等特色進行有有機的選擇與與組合，具有有巨大吸引力。特色提煉煉營銷核心問題業(yè)態(tài)配置品牌鎖定特色提煉宣傳攻勢商業(yè)物業(yè)出一本宣傳手手冊/商業(yè)投投資白白皮書書推一系系列商商業(yè)平平面廣廣告搞一系系列商商業(yè)公公關(guān)推推廣活活動傳一個個具有有歐羅羅巴色色彩的的形象象加強宣宣傳攻攻勢，，先““搶眼眼”后后“攻攻心””宣傳傳攻攻勢勢營銷核心問題業(yè)態(tài)配配置品牌鎖鎖定特色提提煉宣傳攻攻勢商業(yè)物物業(yè)整合特色規(guī)劃，商業(yè)面積最大化。選擇最最具代代表性性的歐歐式建建筑元元素進進行整整體商商業(yè)物物業(yè)設(shè)設(shè)計。。考慮到主題定位，主要以沿街、內(nèi)街、廣場店鋪的方式進行規(guī)劃。考慮到租金收益，沿街店鋪主要以地面、地下互現(xiàn)的方式進行規(guī)劃。以東高西低的走勢進行規(guī)劃，使整個商業(yè)面向湖景。商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)項目形形象包包裝建議采采用案案名歐羅巴巴廣場Europasquare案名釋釋義綜前所所述，，建議議本案案著力力打造造成歐歐洲風(fēng)風(fēng)情的的純商商業(yè)主主題廣廣場。。于是是，歐羅巴巴廣場場（Europasquare）應(yīng)運而而生。。一提起起歐羅羅巴，，眼前前立馬馬浮現(xiàn)現(xiàn)出巴巴黎的的浪漫漫、塞塞納河河的美美麗；；倫敦敦的紳紳士、、泰晤晤士河河畔的的咖啡啡屋；；希臘臘的神神廟、、斷臂臂的維維納斯斯雕塑塑；米米蘭的的時裝裝、羅羅馬的的斗獸獸場、、威尼尼斯的的水城城；俄俄羅斯斯的古古城堡堡；維維也納納的音音樂；；丹麥麥的童童話；；德國國的汽汽車；；瑞士士的鐘鐘表；；法國國的葡葡萄酒酒；蘇蘇格蘭蘭的風(fēng)風(fēng)笛；；阿爾爾卑斯斯山的的巍峨峨；西西班牙牙斗牛牛士的的勇敢敢奔放放，還還有莎莎士比比亞、、達·芬奇、、羅丹丹、米米開朗朗琪羅羅、阿阿基米米德、、蘇格格拉底底、歌歌德、、黑格格爾、、畢加加索、、茶花花女、、唐吉吉訶德德……歐羅巴巴賦予予我們們太多多的聯(lián)聯(lián)想，，讓我我們仰仰視充充滿迷迷人魅魅力的的古代代西方方文明明和頂頂尖的的奢華華時尚尚。定名歐歐羅巴巴廣場場，不不僅只只是定定義了了一個個簡單單的符符號，，更重重要的的是借借題發(fā)發(fā)揮，，把本本案打打造成成具有有濃郁郁歐洲洲風(fēng)格格的純純商業(yè)業(yè)項目目。在在中國國，這這樣的的項目目屬于于極少少數(shù)（（幾乎乎絕無無僅有有），，更遑遑論在在安徽徽乃至至銅陵陵。這這是銅銅都今今后新新的地地標(biāo)和和商業(yè)業(yè)中心心，她她從面面世之之日起起，注注定就就要成成為萬萬眾矚矚目的的“嬌嬌”點點，而而接受受業(yè)界界的頂頂禮膜膜拜。。她是是唯一一的，，沒有有之一一。定名歐歐羅巴巴廣場場，為為今后后本案案的推推廣、、營銷銷和招招商提提供了了豐富富的文文化內(nèi)內(nèi)涵和和取之之不盡盡、用用之不不竭的的資源源，提提供能能夠任任意揮揮灑、、自由由想象象的空空間。。銅都都的商商業(yè)版版圖，，自此此重新新勘定定。主廣告告語永不落落幕的的城市市PARTY！副廣告告語——銅都，，你好好——Hello，歐羅巴巴VI秀秀稿1.LOGO設(shè)計2.LOGO意向圖圖部分VI應(yīng)用——古典歐歐式1.信封/信紙（（方案案1）1.信封/信紙（（方案案2）2.一次性性飲水水杯3.遮陽傘傘部分VI應(yīng)用——現(xiàn)代歐歐式1.道旗2.信封信信紙/水杯3.秋冬/春夏廣廣告告衫4.戶外大大牌項目操操盤策策略建建議A模式：：只租租不售售B模式：：先租租后售售C模式：：售后后返租租優(yōu)勢：：穩(wěn)定定現(xiàn)金金流、、收益益最大大化、、有利利于融融資；；劣勢：：投資資風(fēng)險險大、、資金金壓力力大、、回報報周期期長；；優(yōu)勢：：去化化率高高，資資金回回籠快快，投投資風(fēng)風(fēng)險低低；劣勢：：易產(chǎn)產(chǎn)生投投資回回報糾糾紛、、操盤盤復(fù)雜雜、難難度大大；優(yōu)勢：：可快快速去去化、、可獲獲取商商業(yè)增增值收收益；；劣勢：：投資資風(fēng)險險上升升、前前期資資金壓壓力大大；操盤盤策策略略分分析析操盤盤策策略略建建議議宏觀環(huán)環(huán)境，，現(xiàn)金金為王王涌銀品品牌，實力力超群群高端物物業(yè)，，信心心保障障除部分分物業(yè)業(yè)自持持外，，其余對對外發(fā)發(fā)售，，并統(tǒng)統(tǒng)一推廣廣、統(tǒng)統(tǒng)一招招商、、統(tǒng)一管管理我們建建議：：后期委委托商商業(yè)管管理公公司全全程運運營操盤盤目目標(biāo)標(biāo)開發(fā)商商目標(biāo)標(biāo)：1、資資金快快速回回籠；；2、項項目順順利運運營；；3、贏得社社會贊贊譽。。贏投資者者目標(biāo)標(biāo)：1、獲獲取穩(wěn)穩(wěn)定的的投資資回報報；2、物物業(yè)持持續(xù)升升值。贏經(jīng)營戶戶目標(biāo)標(biāo)：1、穩(wěn)穩(wěn)定持持續(xù)的的盈利利；2、市市場快快速升溫。。贏項目銷銷售及及推廣廣建議議【銷售進進度控控制】為保證證商鋪鋪銷售售的成成功，，必須須采取取有效效的銷銷售進進度控控制，，在短短時間間內(nèi)通通過項項目產(chǎn)產(chǎn)品的的投放放去不不斷調(diào)調(diào)節(jié)項項目產(chǎn)產(chǎn)品的的市場場供求求關(guān)系系，從從而尋尋求和和試探探出項項目產(chǎn)產(chǎn)品真真實的的市場場價格格。通通過不不斷地地調(diào)節(jié)節(jié)產(chǎn)品品的銷銷售價價格，，來平平衡項項目產(chǎn)產(chǎn)品所所針對對的特特定客客戶群群的、、特定定的時時間段段的供供求關(guān)關(guān)系，，方法法有三三：在整個個銷售售過程程中，，始終終保持持有位位置較較好的的鋪源源，分分時間間段根根據(jù)市市場變變化情情況，，按一一定比比例面面市，，這樣樣可以以有效效地控控制鋪鋪源，，而且且通過過一系系列的的營銷銷推廣廣、媒媒體炒炒作，，后期期的較較好鋪鋪源面面市時時，正正處于于價格格的上上升期期，還還可以以取得得比較較好的的經(jīng)濟濟效益益。方法一一：銷銷量控控制法法價格控控制應(yīng)應(yīng)采取取“低低開高高走””的策策略，，并且且也分分時間間段制制定出出價格格不斷斷上升升的走走勢，，價格格控制制的原原則為為“逐逐步走走高，，并留留有一一定的的升值值空間間”，，必須須保證證投資資者與與經(jīng)營營者的的利益益，這這樣既既能吸吸引投投資者者，又又能吸吸引經(jīng)經(jīng)營者者。同同時，，位置置差別別的變變化也也并非非是直直線型型的成成比例例變化化，而而是按按心理理需求求曲線線變化化，隨隨著心心理需需求的的變化化呈不不規(guī)劃劃變化化。方法二二：價價格控控制法法銷售期期一般般分為為四個個階段段：1、開盤盤前準(zhǔn)準(zhǔn)備期期（內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購期期、蓄蓄勢調(diào)調(diào)整期期）；；2、開盤盤試銷銷期；；3、正式式銷售售期（（銷售售擴張張期、、強勢勢銷售售期））；4、掃尾清盤盤期。以時時間為基礎(chǔ)礎(chǔ)，根據(jù)不不同的時間間段（如依依據(jù)工程進進度）等進進行時間控控制，確定定與之對應(yīng)應(yīng)的銷量和和價格，并并且圍繞該該時間段的的訴求重點點進行營銷銷，以便掌掌握什么時時間該控制制什么，如如何去控制制，從而產(chǎn)產(chǎn)生協(xié)同效效益。方法三：時時間控制法法活動目的：前期炒作、造勢，聚集人氣，提升項目形象?；顒幼罱K目標(biāo)：迅速鎖定客戶群，將目標(biāo)客戶界定在一定范圍內(nèi)，同時貼近項目自身“歐羅巴文化”特色，將此階段設(shè)定為“英國主題月”?；顒訒r間：營銷展示中心建成后。銅陵首屆斯諾克挑挑戰(zhàn)賽建議推廣活活動（一））和丁俊暉零零距離接觸觸斯諾克運動動是風(fēng)靡西西方的紳士士運動，是是現(xiàn)代歐羅羅巴文化的的一個縮影影。丁俊暉暉是目前國國內(nèi)斯諾克克運動最炙炙手可熱的的領(lǐng)軍人物物，中國體體育界的偶偶像級人物物，其身上上蘊含的巨巨大商業(yè)價價值不可小小覷。隨著丁俊暉暉、梁文博博等人的成成功，斯諾諾克運動正正受到越來來越多國人人的喜愛和和參與?；顒幽康模呵捌诖蠓秶靹?，吸引人氣，提高知名度。活動目標(biāo)：在開盤前期進行長期宣傳推廣，給項目開盤前，營造獨特氣氛?；顒訒r間：開盤前后（兩個月預(yù)賽準(zhǔn)備期）法國時尚形形象代言人人選拔大賽建議推廣活活動（二））奧林匹克運動的發(fā)祥地在古希臘，2012年，倫敦奧運會將如期召開?；顒幽康模撼掷m(xù)期和招商期利用世界性事件，保持銅陵市場對本案的關(guān)注度，持續(xù)激發(fā)熱潮，人氣不減，為開業(yè)旺場做鋪墊?；顒幽繕?biāo)：在持續(xù)銷售期和招商期進行持續(xù)宣傳推廣，吸引銅陵地產(chǎn)市場的眼球，保持新鮮度。活動時間：2012年2月開始，至倫敦奧運會開幕前一個月為止。到倫敦，看看奧運激情歐羅巴十日游建議推廣活活動（三））1.2.3.4.丁俊暉項目形象代言人歐式雕塑項目景觀小品香榭麗舍大街項目語言私人會所項目私享項目形象體體現(xiàn)與展示示項目銷售周周期1112010203040910前期活動推推廣及客戶戶積累2012年項目銷售周周期一覽表表開盤強銷期持銷期活動持續(xù)不不斷刺激！！8月清盤快—準(zhǔn)備+開展+推廣準(zhǔn)—時機+展示+把握靈—調(diào)整+工具+計劃招商品牌區(qū)區(qū)分和定位位商業(yè)項目的的招商是重重中之重，，是項目能能否獲得可可持續(xù)發(fā)展展的關(guān)鍵所所在，特別別是發(fā)展商商擁有自持持物業(yè)的項項目，招商商更是處在在十分重要要的位置。。根據(jù)本案的的實際情況況和經(jīng)營定定位，我們們建議經(jīng)營營歐式風(fēng)格格商品的經(jīng)經(jīng)營戶進場場比例不小小于50%，其中必須須引進相當(dāng)當(dāng)比例的主主力旗艦店店。對通過過招商進場場的品牌一一定要嚴(yán)格格審核是否否符合項目目的特定要要求，力爭爭高起點、、嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)地地創(chuàng)造銅都都最佳的商商業(yè)氛圍。。限于時間間和篇幅，，本提案對對具體的商商家資源暫暫不做列舉舉和評析。。結(jié)語⑴本案操操作的重點點是打造““歐羅巴文文化”的的商業(yè)價值值，突出特特色建筑、、歐式氛圍圍感受、多多元化體驗驗、精致消消費是本案案的特色，，提升歐羅羅巴文化體體驗勝地的的知名度與與各種歐式式文化的概概念活動相相結(jié)合。⑵在營銷銷推廣上以以“歐羅巴巴文化”為為基點延伸伸和擴展““無限價值值——歐式氛圍、、特色硬件件、高端消消費等細(xì)節(jié)節(jié)體會”的的營銷理念念。⑶在操作作手法上以以開發(fā)區(qū)周周邊規(guī)劃的的行政中心心、事業(yè)單單位為基本本點，提升升銅陵中高端端消費體驗驗感受的思路路來進行業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和和布局。⑷以豐豐富多彩的的歐羅巴文文化為主題題概念，賦賦予本案持持久不衰的的旺盛生命命力，占領(lǐng)領(lǐng)銅陵商業(yè)業(yè)地產(chǎn)制高高點，引領(lǐng)領(lǐng)銅陵商業(yè)業(yè)變革，成成為銅陵商商業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的一面面旗幟。HI-HOOPOWERPOINTTEMPLATE謝謝觀看THANKS更多精彩，，后續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。23:53:1723:53:1723:531/4/202311:53:17PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2323:53:1723:53Jan-2304-Jan-2312、故人江海