XXXX年張家港王府廣場(chǎng)商業(yè)步行街項(xiàng)目招商方案

張家港王府廣場(chǎng)商業(yè)步行街項(xiàng)目招商策略報(bào)告2006.03.10璀璨繁華光榮夢(mèng)想璀璨繁華——

理性論證的思辨，激情火花的碰撞項(xiàng)目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動(dòng)與興奮光榮夢(mèng)想——

捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我）成就貴司的夢(mèng)想（追求旺租、打造經(jīng)典）

讓我看看你的城市，我就能說出這個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么?！绹?guó)著名城市學(xué)家伊里爾·沙里寧

報(bào)告思路分析市場(chǎng)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目挖掘機(jī)會(huì)準(zhǔn)確定位快速招商快速熱場(chǎng)提案大綱第一部分市場(chǎng)分析第二部分項(xiàng)目分析第三部分定位研究第四部分招商策略第五部分包裝與推廣第一部分市場(chǎng)分析印象張家港百?gòu)?qiáng)前列蘇南四小龍人居經(jīng)典環(huán)保模范獨(dú)具魅力張家港精神市場(chǎng)初探步行街業(yè)態(tài)整體分析楊舍西街業(yè)態(tài)整體分析熱點(diǎn)與稀缺業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況租金情況消費(fèi)者分析結(jié)論步行街業(yè)態(tài)整體分析步行街掠影——不止1家的KFC，代表了步行街國(guó)際化的快速步伐。步行街業(yè)態(tài)整體分析感受步行街——藝術(shù)化的/時(shí)尚的/實(shí)用的/略帶缺憾的步行街業(yè)業(yè)態(tài)整體體分析步行街涉涉及大店店小鋪100余余家，除除了數(shù)家家大型綜綜合性商商場(chǎng)以外外，其余業(yè)態(tài)態(tài)主要為為一下幾幾類，納納入統(tǒng)計(jì)計(jì)范圍有有99家家店鋪。。業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商家數(shù)量比重代表商家服裝2929.30%三福服飾/龍達(dá)飛/圣迪奧/BALENO班尼路餐飲休閑1010.10%長(zhǎng)青藤茶園/水天堂/巴西烤肉體育用品88.10%特步/安踏/皇馬運(yùn)動(dòng)/361度體育通訊66.10%國(guó)網(wǎng)手機(jī)專賣/移動(dòng)/聯(lián)通數(shù)碼55.10%宏圖三胞專賣攝影55.10%紅與黑攝影/漂亮新娘/親密愛人金銀飾品44%上海老鳳祥銀樓/老廟黃金銀樓證券銀行33%南京證券/農(nóng)村商業(yè)銀行醫(yī)藥22%同濟(jì)堂阜康大藥房眼鏡22%喜視眼鏡其他

25.20%石頭記/中南鞋城等步行街業(yè)業(yè)態(tài)整體體分析步行街業(yè)業(yè)態(tài)分布布較為均均好，從從服裝、、餐飲休休閑到醫(yī)醫(yī)藥、鞋鞋帽等均均有配置置，體現(xiàn)現(xiàn)了目前前步行街街較為成成熟的面面貌；從經(jīng)營(yíng)商商家數(shù)量量上分析析，服裝裝類經(jīng)營(yíng)營(yíng)者占據(jù)據(jù)了近1/3的的份額，，所經(jīng)營(yíng)營(yíng)的品牌牌多為國(guó)國(guó)內(nèi)品牌牌和國(guó)際際三線品品牌服裝裝，偏年年輕化；；步行街所所經(jīng)營(yíng)的的時(shí)尚類類產(chǎn)品線線仍然欠欠缺，不不完善，，例如體體育用品品雖有經(jīng)經(jīng)營(yíng)，但但是多偏偏向于服服裝，鞋鞋類單一一產(chǎn)品線線經(jīng)營(yíng)；；餐飲休閑閑類的商商家其經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況反映良良好；各業(yè)態(tài)雖雖都有涉涉及，但但是各品品牌檔次次普遍不不高，與與同類產(chǎn)產(chǎn)品相比比較，步步行街目目前所經(jīng)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)產(chǎn)品線有有進(jìn)一步步提高的的潛能。。楊舍西街街業(yè)態(tài)整整體分析析楊舍西街街印象一一——更更多的美美容美發(fā)發(fā)中心與與孩提用用品混搭搭。楊舍西街街業(yè)態(tài)整整體分析析楊舍西街街印象二二——街街還是街街，但這這里只是是一條街街。楊舍西街街業(yè)態(tài)整整體分析析楊舍西街街涉及大大店小鋪鋪116家，除除了2家家集貿(mào)市市場(chǎng)以外外，納入入統(tǒng)計(jì)范圍有114家家店鋪。。業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商家數(shù)量比重代表商家服裝5346.50%漂亮人生/卡邦尼/七匹狼/千百度/太平鳥服飾美容美發(fā)108.80%名匠理發(fā)店/夢(mèng)想/雅典娜女子專業(yè)美容餐飲休閑87.00%圣水咖啡/陶然茶坊簡(jiǎn)餐/江南春美食證券銀行76.10%交通銀行/中辰期貨/建設(shè)銀行/中國(guó)銀行文具43.50%長(zhǎng)征文具/辦公伙伴文具/利百代文具眼鏡32.60%時(shí)新眼鏡城/喜視眼鏡醫(yī)藥32.60%阜康藥店/華貿(mào)藥店音像制品21.80%大光明音像/陽(yáng)光音像其他

21.10%機(jī)關(guān)賓館/薔薇鮮花店楊舍西街街業(yè)態(tài)整整體分析析楊舍西街街業(yè)態(tài)分分布較為為單一，，嚴(yán)重偏偏向于服服裝類。。服裝類類占所有有經(jīng)營(yíng)商商家數(shù)量量之46.5%，與步步行街相相比較，，體現(xiàn)了了楊舍西西街的陳陳舊特性性；與步行街街不同的的在于，，美容美美發(fā)占據(jù)據(jù)第二把把交椅，，并且其其經(jīng)營(yíng)檔檔次不高高，多為為不知名名的美發(fā)發(fā)單位；；該街區(qū)由由于不是是嚴(yán)格意意義上的的步行街街，故其其經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)也頗頗為混亂亂，例如如屬于五五金類的的衡器也也有經(jīng)營(yíng)營(yíng)；餐飲休閑閑類的商商家其經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況反映普普遍不好好，多數(shù)數(shù)商家已已經(jīng)開始始轉(zhuǎn)手經(jīng)經(jīng)營(yíng)；同樣，服服裝類雖雖然集中中，但是是無品牌牌環(huán)境，，多數(shù)為為不知名名的小商商家，部部分經(jīng)營(yíng)營(yíng)服裝的的業(yè)主已已經(jīng)著手手轉(zhuǎn)移經(jīng)經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)點(diǎn)。熱點(diǎn)與稀稀缺業(yè)態(tài)態(tài)分析綜觀步行行街與楊楊舍西街街，統(tǒng)一一考慮，，我們得得出如下下業(yè)態(tài)分分布環(huán)境境圖。熱點(diǎn)與稀稀缺業(yè)態(tài)態(tài)分析從前面的的分析我我們可以以得出：：在張家家港商業(yè)業(yè)核心圈圈內(nèi)，圍圍繞步行行街以及及楊舍西西街所形形成的商商圈內(nèi)，，經(jīng)營(yíng)比比重最大大的業(yè)態(tài)態(tài)為服裝裝類。占占所采用用的樣本本量比重重為37%；其次為餐餐飲、休休閑類。。其所占占經(jīng)營(yíng)數(shù)數(shù)量的比比重為9%；分列第3名的是是證券、、銀行和和通訊兩兩大類，，其所占占經(jīng)營(yíng)數(shù)數(shù)量的比比重分別別為5%；整體上分分析，本本商圈內(nèi)內(nèi)所有的的經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)以及及其所占占的相應(yīng)應(yīng)比例是是與全國(guó)國(guó)各地區(qū)區(qū)的步行行街業(yè)態(tài)態(tài)分布是是相類似似的，服服裝、餐餐飲、休休閑以及及通訊類類幾乎占占據(jù)了““半壁江江山”，，兩條街街經(jīng)營(yíng)取取向各有有側(cè)重，，但從整整體看，，經(jīng)營(yíng)狀狀況良好好，搭配配合理。。經(jīng)營(yíng)情況況分析業(yè)態(tài)比重產(chǎn)租能力競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度檔次經(jīng)營(yíng)狀況服裝38.49%高價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)中檔良好餐飲休閑8.50%高形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)一般中檔較好證券銀行4.70%低同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)一般——一般通訊4.70%高企業(yè)級(jí)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)——優(yōu)良體育用品3.80%高檔次競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)中檔一般數(shù)碼2.80%中產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)弱無判斷一般攝影2.80%中高服務(wù)質(zhì)量一般中檔一般醫(yī)藥2.30%高價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)——良好眼鏡2.30%高價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)一般中檔良好金銀飾品1.90%極高品牌競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)中高檔較好基于我司司調(diào)研分分析，結(jié)結(jié)合各業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)營(yíng)特點(diǎn)，，綜述如如下：租金分析析

步行街楊舍西街東端中部西端東端中部西端租金[￥/D.㎡]30~3220~3039~455.5~1011~158~10分析租金金，我們們將兩條條街分解解為三段段，因?yàn)闉楦髯缘牡奈⒂^環(huán)環(huán)境，導(dǎo)導(dǎo)致租金各有有差異，，基本規(guī)規(guī)律反映映為：1、步行行街自東東往西，，租金漸漸漸有所所提高；；2、楊舍舍東街則則呈現(xiàn)相相反的趨趨勢(shì)，但但是因楊楊舍東街街東端某某些項(xiàng)目目的租賃賃方為集體物業(yè)業(yè)，其租租金出現(xiàn)現(xiàn)個(gè)案大大不同；；3、部分分商鋪年年租金上上揚(yáng)速率率為16.67%。具體關(guān)系系見上表表。消費(fèi)者分分析年齡多集集中于20~30歲之之間，偏偏年輕化化，絕大大多數(shù)為為結(jié)伴而而行；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研發(fā)發(fā)現(xiàn)，一一些折扣扣店業(yè)務(wù)務(wù)相對(duì)較較為火爆爆，而特特別高檔檔的商品相相對(duì)而言言，其營(yíng)營(yíng)業(yè)狀況況稍遜一一籌，反反映出目目前步行行街消費(fèi)費(fèi)心態(tài)為價(jià)格主主導(dǎo)性；；對(duì)比步行行街與楊楊舍西街街人流，，步行街街流動(dòng)性性明顯慢慢于楊舍舍西街，，步行街更更多地吸吸納休閑閑人群，，反映消消費(fèi)者對(duì)對(duì)新環(huán)境境更有期期待；對(duì)于目前前消費(fèi)者者而言，，逛街的的主要目目的還是是以購(gòu)物物為主，，休閑的的潛在消費(fèi)費(fèi)暫未被被挖掘；；消費(fèi)者品品牌意識(shí)識(shí)尚未有有效建立立，對(duì)比比國(guó)際運(yùn)運(yùn)動(dòng)品牌牌和國(guó)內(nèi)內(nèi)二線運(yùn)運(yùn)動(dòng)裝消費(fèi)費(fèi)，國(guó)際際品牌并并未獲得得預(yù)期關(guān)關(guān)注。結(jié)論現(xiàn)有步行行街缺乏互動(dòng)動(dòng)性和時(shí)時(shí)尚引導(dǎo)導(dǎo)性，偏重購(gòu)購(gòu)物，弱弱于參與與；現(xiàn)有步行行街缺乏新奇奇性和消消費(fèi)體驗(yàn)驗(yàn)性，偏重實(shí)實(shí)際，弱弱于理想想；現(xiàn)有步行行街缺乏乏更多時(shí)時(shí)尚業(yè)態(tài)態(tài)，多數(shù)數(shù)原因在在于現(xiàn)有有租金過過于高昂，產(chǎn)租租能力不不高，單單憑跑量量的業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)駐本本無可能能；凱麗百貨貨、第一一商場(chǎng)等等高檔百百貨經(jīng)營(yíng)營(yíng)日漸成成熟，步步行街及及周邊商場(chǎng)購(gòu)物物功能將將有可能能進(jìn)一步弱弱化，本區(qū)域域內(nèi)高檔檔商品經(jīng)經(jīng)營(yíng)將受受到更大的沖沖擊；現(xiàn)有步行行街表象象看其經(jīng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品已趨完完善，但但是業(yè)種分配配上還存存在諸多缺缺陷，本案商商業(yè)將有有彌補(bǔ)該該空缺的的空間；；因現(xiàn)有步步行街其其規(guī)模有限限，導(dǎo)致部部分強(qiáng)勢(shì)勢(shì)業(yè)態(tài)也也無法進(jìn)進(jìn)駐；項(xiàng)目已經(jīng)招商商，整體招招商的可可能性已已經(jīng)大為為降低；；步行街已已經(jīng)成熟，并集合合了港城城的時(shí)尚尚所在，，我們應(yīng)應(yīng)因勢(shì)利利導(dǎo)。第二部分分項(xiàng)項(xiàng)目分析析知己知彼彼，百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆。?！秾O孫子兵法法》周邊環(huán)境境物業(yè)分析析SWOT分析商業(yè)物業(yè)業(yè)類型分分類本案類型型歸屬總結(jié)項(xiàng)目分析析部分項(xiàng)目分析析部分———周邊邊環(huán)境北部為張張家港城城市中心心商業(yè)區(qū)區(qū)——步步行街，，毗鄰商商業(yè)繁華華區(qū)；南部為住住宅區(qū)，，由此導(dǎo)導(dǎo)致了本本案50%左右右街鋪為為單面鋪鋪，人流流引導(dǎo)存在一一定壓力力；東部為住住宅區(qū)，，并有一一定的商商鋪在經(jīng)經(jīng)營(yíng)，但但是經(jīng)營(yíng)營(yíng)檔次和和效益并并不高，多多為一些些產(chǎn)租能能力不高高的社區(qū)區(qū)服務(wù)型型商業(yè)；；西部為長(zhǎng)長(zhǎng)安南路路，是張張家港一一條極為為重要的的城市交交通干道道，長(zhǎng)安安南路與步步行街交交接處亦亦為重要要的商業(yè)業(yè)區(qū)；綜合本案案四至環(huán)環(huán)境，結(jié)結(jié)論性地地得出本本案宏觀觀地理環(huán)環(huán)境極為為優(yōu)越，，但是其微微觀交通通環(huán)境存存在多處處弊端。。項(xiàng)目分析析部分———物業(yè)業(yè)分析本案為張張家港高高端住宅宅——王王府名邸邸底層商商業(yè)；S型弧線線設(shè)計(jì)，，挑高6米8，，一層當(dāng)當(dāng)作兩層層用；總建筑面面積近5000平方米米，中等等規(guī)模，，適度體體量；基本售罄罄，并提提供3年年5％的的優(yōu)惠政政策；目前出租租率不高高，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分分布不明明顯；根據(jù)建筑筑形態(tài)，，大致可可分成4個(gè)區(qū)域域，招商商可進(jìn)一一步引導(dǎo)導(dǎo)；景觀及其其他商業(yè)業(yè)附屬配配套基本本具備，，但仍需需很多完完善。項(xiàng)目分析析部分———物業(yè)業(yè)分析項(xiàng)目分析析部分——SWOT分析優(yōu)勢(shì)（STRENGTHS））1、毗鄰鄰商業(yè)繁繁華區(qū)———步行行街，地地理?xiàng)l件件異常優(yōu)優(yōu)越；2、王府府名邸為為高端物物業(yè)，項(xiàng)項(xiàng)目整體體形象高高檔，可可以借勢(shì)勢(shì)；3、挑高高6米8，一層層可做兩兩層用，，大有利利益；4、流線線性規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案，曲曲徑通幽幽，引人人入勝，，是步行行街設(shè)計(jì)計(jì)之高境境界；5、外立立面用材材較高檔檔，住宅宅與底商商銜接處處，匠心心獨(dú)具，，整體品品質(zhì)感強(qiáng)強(qiáng)；6、單鋪鋪開間合合適，迎迎街面寬寬闊，進(jìn)進(jìn)深短小小，優(yōu)質(zhì)質(zhì)商鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境境。劣勢(shì)（WEAKNESSES）1、微觀觀交通環(huán)環(huán)境差，，人流動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)和引導(dǎo)導(dǎo)難度高高；2、因整整個(gè)中心心區(qū)停車車位缺乏乏，地面面停車嚴(yán)嚴(yán)重影響響外鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)；3、零散散銷售，，回租經(jīng)經(jīng)營(yíng)，由由于現(xiàn)有有零星招招商已啟啟動(dòng)，整整體招商商已無可可能；4、對(duì)面面商鋪因因有市政政背景，，經(jīng)濟(jì)要要求不高高，同時(shí)時(shí)運(yùn)作將將給本案案造成壓壓力；5、社區(qū)區(qū)底商，，對(duì)多種種業(yè)態(tài)有有抗性，，招商選選擇面有有限。項(xiàng)目分析析部分——SWOT分析機(jī)會(huì)（OPPORTUNITIES）1、招商商盡快介入，降降低因時(shí)時(shí)機(jī)過失失而造成成的無形形成本負(fù)負(fù)擔(dān)；2、現(xiàn)有有步行街街業(yè)態(tài)尚尚不完善善，可進(jìn)進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)，，相互補(bǔ)補(bǔ)充；3、因是是市政府府重點(diǎn)支支持工程程，有可可能找政政府“背背書”；；4、正逢逢中心區(qū)區(qū)大力發(fā)發(fā)展時(shí)機(jī)機(jī)，因勢(shì)勢(shì)利導(dǎo)；；5、現(xiàn)階階段，全全市尚無無類似特特色商業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力較小。。項(xiàng)目分析析部分——SWOT分析威脅（THREATS）1、全市市商業(yè)供供應(yīng)量較較大，易易造成經(jīng)經(jīng)營(yíng)商家家分流；；2、可類類比項(xiàng)目目日漸增增多，分分批入市市，競(jìng)爭(zhēng)壓力力增大；3、對(duì)面面商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目提前前以相對(duì)對(duì)優(yōu)勢(shì)政政策啟動(dòng)動(dòng)，易造造成被動(dòng)動(dòng)局面；；4、招商商進(jìn)度遲遲緩，零星招租租持續(xù)，，易造成成整體優(yōu)優(yōu)勢(shì)瓦解解，缺乏乏戰(zhàn)術(shù)。。包括財(cái)富富廣場(chǎng)、、香港城城、城市市購(gòu)物公公園和亨亨通廣場(chǎng)場(chǎng)在內(nèi)的的各大商商業(yè)項(xiàng)目目都已經(jīng)躍躍躍欲試試。項(xiàng)目分析析部分——SWOT分析按級(jí)別可分為市級(jí)商業(yè)業(yè)街和高高級(jí)商業(yè)業(yè)街、小小型商業(yè)業(yè)街，前前者如哈哈爾濱中中央大街街、天津津和平路商商業(yè)街；；后者如如北京地地安門商商業(yè)街和和芳莊小小區(qū)餐飲飲一條街街。按功能按規(guī)模可以為為大型型商業(yè)業(yè)街，，中型型商業(yè)業(yè)街和和小型型商業(yè)業(yè)街，，大型型商業(yè)業(yè)街的的長(zhǎng)度度均在在1000米的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行有有序分分布。。深圳圳華強(qiáng)強(qiáng)北路路商業(yè)業(yè)街和和北京京的有有275米米的大大柵欄欄袖珍珍商業(yè)業(yè)街分分別是是中型型和小小型商商業(yè)街街。按性質(zhì)質(zhì)可分為為商業(yè)業(yè)性一一條街街、服服務(wù)性性一條條街，，如北北京中中關(guān)村村電子子一條條街北京西西二環(huán)環(huán)東側(cè)側(cè)的北北京金金融街街。產(chǎn)品為為兩層層，獨(dú)獨(dú)立鋪鋪面形形式。。綜合型型商業(yè)業(yè)街和和專業(yè)業(yè)型商商業(yè)街街，前前者如如南北北總長(zhǎng)長(zhǎng)約為為1600米的的北京京西單單商業(yè)業(yè)街昆明青青年路路商業(yè)業(yè)街；；后者者如杭杭州健健康路路絲綢綢彩色色街，，北京京三里里屯酒酒吧一一條街街。商業(yè)物物業(yè)類類型分分類本案類類型歸歸屬中型的的、綜綜合型型的、、市級(jí)級(jí)商業(yè)業(yè)步行行街——教教科書書給我我們的的定義義傳統(tǒng)的的商業(yè)業(yè)旺區(qū)區(qū)，目目前張張家港港唯一一的商商業(yè)核核心，，代表和和引導(dǎo)導(dǎo)著港港城的的消費(fèi)費(fèi)潮流流，張家港港商家家最密密集、、人氣氣最旺旺的商商業(yè)中中心區(qū)區(qū)?！叫薪纸衷趶埣壹腋廴巳诵哪磕恐?，，要購(gòu)購(gòu)物就就去步步行街街今天，，“步步行街街北走走廊””已經(jīng)經(jīng)成熟熟明天，，我們們就是是這條條街的的精華華所在在這需要要我們們的努努力。。那么，，我們們的客客戶在在哪里里？

第三部部分定定位研研究商業(yè)街街的定定位原原則1、根根據(jù)張張家港港城市市的基基本職職能和和城市市功能能，確確定本本案的的定位位方略略，明明確本本案各各定位位范疇疇，包包括即即將展展開的的客戶戶定位位、業(yè)業(yè)態(tài)定定位等等。2、其其次，，要根根據(jù)城城市或或城市市的不不同區(qū)區(qū)域，，在近近期和和中遠(yuǎn)遠(yuǎn)期經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的的趨勢(shì)勢(shì)，確確定自自己的的定位位。例例如，，本案案所在在的中中心區(qū)區(qū)以及及正在在發(fā)展展的南南區(qū)發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)等等。3、本本案所所處的的中觀觀地理理環(huán)境境和微微觀交交通環(huán)環(huán)境，，確立立自身身的市市場(chǎng)位位置，，明確確適時(shí)時(shí)、適適地、、適性性的根根本方方針。。他們是是——他們心心態(tài)活活躍，，不老老成，，有理理想，，更有有夢(mèng)想想；他們是是正在在熱戀戀當(dāng)中中的青青年男男女，，為了了“愛愛情””，花花費(fèi)再再多也也不嫌嫌多；；他們是是企業(yè)業(yè)里的的高級(jí)級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)人士士，可可以說說他們們沒有有錢，，但是是不要要說他他們沒沒“味味道””；他們一一般都都有較較高的的學(xué)歷歷，注注重生生活的的內(nèi)涵涵和質(zhì)質(zhì)量，，享受受生活活，重重視教教育與與健康康；他們是是一群群懂得得體驗(yàn)驗(yàn)的前前沿人人士，，對(duì)潮潮流保保持著著不折折扣的的敏感感；他們是是即將將步入入婚姻姻殿堂堂的情情侶，，感情情穩(wěn)固固，需需要尋尋找一一處可可以給給家裝裝飾的的地方方?？蛻魧賹傩浴狣NA解構(gòu)構(gòu)城市里里懂得得享受受、愛愛上潮潮流、、感受受前沿沿時(shí)尚尚的活活力族族群我們最最佳的的選擇擇——步步行街街最耀耀眼的的HAPPY地地帶應(yīng)從消消費(fèi)者者角度度考慮慮我們們未來來的樣樣子運(yùn)動(dòng)元素跆拳道、旱冰、舞蹈班、健身會(huì)、單排、戶外攀巖餐飲元素西簡(jiǎn)餐、快餐（麥當(dāng)勞、SUBWAY）、咖啡館（星巴克、真鍋）、冰淇淋（天使冰王、哈根達(dá)斯）、巧克力店娛樂元素清吧、電玩等文化元素陶吧、樂器等等休閑元素美發(fā)美體、數(shù)碼沖印等

購(gòu)物元素折扣店、服飾店、工藝品店、珠寶首飾店、化妝品等經(jīng)營(yíng)商商戶定定位主題餐廳電影宋城迪斯尼經(jīng)營(yíng)商商戶定定位——體體驗(yàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)*“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”正是全球的一個(gè)當(dāng)紅概念——微軟把它的操作系統(tǒng)命名為XP，IBM推出IBMThinkPad體驗(yàn)中心，在戴爾是“顧客體驗(yàn)：把握它”，在惠普是“整體客戶體驗(yàn)”。華南MALL體驗(yàn)之城顛覆傳統(tǒng)營(yíng)銷模式——在體驗(yàn)中售樓，休閑、娛樂、洽談無處不在，售樓部就是華南MALL的精華濃縮，這里發(fā)布項(xiàng)目信息、傳達(dá)生活方式及文化，成為中國(guó)地產(chǎn)售樓模式在硬、軟件方面的重大突破，中央商務(wù)大廈體驗(yàn)營(yíng)銷案例——深圳中央商務(wù)大廈推行“客戶體驗(yàn)”。經(jīng)營(yíng)商商戶定定位——體體驗(yàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)*第四部部分招招商策策略招商定定位方方向的的選擇擇原則則市場(chǎng)空空白原原則與現(xiàn)在在的步步行街街所有有的經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)形形成一一定的的差異異化，，并在在此基基礎(chǔ)上上形成成更為為鮮明明的特特色。?？尚行孕栽瓌t則招商定定位方方向必必須具具有可可行性性，可可操作作性要要強(qiáng)。?？刹僮髯餍栽瓌t產(chǎn)品的的定位位必須須滿足足易招招商、、易成成市、、易產(chǎn)產(chǎn)生人人流、、物流流、現(xiàn)現(xiàn)金流流的條條件。。成本導(dǎo)導(dǎo)向原原則必須保保證在在本案案購(gòu)物物更優(yōu)優(yōu)越、、更快快樂、、更有有趣，，收獲獲更多多，這這樣才才能讓讓本案案在現(xiàn)現(xiàn)有的的情形形下真真正興興旺起起來。。1234招商思思路定位是是根本本———是否具具有唯唯一性性？是是否具具有可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)行？？主題先先行———引發(fā)品品牌匯匯聚功功效，，產(chǎn)生生功能能聚集集，形形成市市場(chǎng)戰(zhàn)戰(zhàn)略高高點(diǎn)，，商家家不得得不爭(zhēng)爭(zhēng)。以商帶商———先優(yōu)惠引入入知名大商商家，誘引引中等商家家付出較高高代價(jià)進(jìn)入入，小商家家高價(jià)瘋搶搶。招商策略一類：國(guó)際際餐飲業(yè)、、娛樂業(yè)、、服飾商家家二類：上海海、香港、、臺(tái)灣、知知名餐飲、、娛樂、服服飾三類：蘇州州、南京及及周邊地區(qū)區(qū)知名餐飲飲、娛樂、、服飾、藝藝術(shù)商家由高到低，，以商帶商商招商策略招商類別先國(guó)際，后后國(guó)內(nèi)；先先外地后蘇蘇州；先知知名特色，，后普通商商家。商家的引入入，要跳出出張家港的的限制，把把一些新商商家、新元元素、新面面孔引入張張家港，從從而形成我我們項(xiàng)目的的獨(dú)特個(gè)性性與形象。。同類型商家家限制數(shù)量量，部分商商家獨(dú)家經(jīng)經(jīng)營(yíng)。每一種類型型、風(fēng)格、、業(yè)態(tài)、行行業(yè)都有名名額限制，，這是為了了保證：一、萬(wàn)紫千千紅，各種種元素并存存；二、不產(chǎn)生生惡性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，共生共共存、相輝輝映；三、形成招招商熱潮搶搶購(gòu)；四、吸引不不同取向的的客戶群體體，形成龐龐大的娛樂樂聚集地。。招商策略招商人員上上崗前培訓(xùn)訓(xùn)每周項(xiàng)目例例會(huì)日招商情況況匯報(bào)周例會(huì)紀(jì)要要、招商周周、月工作作總結(jié)調(diào)整營(yíng)銷策策略，提交交短期宣傳傳推廣計(jì)劃劃書招商管理快——準(zhǔn)備備+開展+推廣準(zhǔn)——時(shí)機(jī)機(jī)+展示+把握靈——調(diào)整整+工具+計(jì)劃認(rèn)準(zhǔn)時(shí)機(jī)準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)開始招招商消息的的發(fā)布，準(zhǔn)準(zhǔn)確把握商商家的心理理和需求靈活及時(shí)調(diào)調(diào)整招商計(jì)計(jì)劃的各項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容,做好不同同計(jì)劃的時(shí)時(shí)間搭接招商執(zhí)行招商工作的的快速展開開，迅速組組建招商隊(duì)隊(duì)伍、準(zhǔn)備備招商物料料資源整合建議放權(quán)制制定招商租租金炒作方方案，使參參與招商的的各方面人人員都能從從中獲益。。發(fā)現(xiàn)自己，，已知道如如何成為自自己，可如如何說自己己？

第五部分包包裝與與推廣項(xiàng)目包裝策策略核心主題定定位——體現(xiàn)商業(yè)的的核心價(jià)值值步行街的概概念中，我我們認(rèn)為休休閑購(gòu)物、、大眾購(gòu)物物、快樂購(gòu)購(gòu)物是幾個(gè)比較重要要的因素，，它們都是是以“步行行”、“購(gòu)購(gòu)物”為依依托的，消費(fèi)者為的的就是一種種全新的““休閑”方方式，消費(fèi)費(fèi)者在其中中體驗(yàn)的就是那種自自由自在、、無拘無束束的消費(fèi)時(shí)時(shí)尚。而本案的核核心主題在在也于：體驗(yàn)性、參參與性與休休閑消費(fèi)，在這里購(gòu)購(gòu)物休閑是是快樂的，歡歡樂的。項(xiàng)目包裝策策略案名包裝1）直接表表達(dá)商業(yè)的的核心主題題；2）以新穎穎的、新概概念的、差差異化強(qiáng)識(shí)識(shí)別性的案案名來再度度吸引消費(fèi)費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)營(yíng)商戶者眼眼球；王府廣場(chǎng)··歡樂谷——步行街街體驗(yàn)購(gòu)購(gòu)物區(qū)解析：始終終強(qiáng)調(diào)步行行街體驗(yàn)消費(fèi)、、快樂購(gòu)物物的核心主題題。以“步行街體驗(yàn)驗(yàn)購(gòu)物區(qū)”來借用原原步行街的的知名度與與認(rèn)可度。。案名模擬項(xiàng)目包裝策策略歡樂谷設(shè)計(jì)理念地位體量步行街商業(yè)業(yè)精華，體驗(yàn)購(gòu)物物區(qū)形象規(guī)劃現(xiàn)代時(shí)尚街街區(qū)以參與性休休閑為依托托，歡樂購(gòu)購(gòu)物5000平平方米現(xiàn)代/時(shí)尚尚/歡快步行街的商商業(yè)精華外街與內(nèi)街街的完美結(jié)結(jié)合項(xiàng)目包裝策策略推廣策略廣告?zhèn)鞑?、、新聞?dǎo)向向、活動(dòng)造造勢(shì)；夜夜有精彩彩、周周有有主題、月月月有轟動(dòng)動(dòng)。特別手段：：1.以抄作作“王府廣場(chǎng)··歡樂谷”開業(yè)活動(dòng)動(dòng)來吸引消費(fèi)者，吸吸引商家，，短期內(nèi)形形成搶鋪氣氣氛；2.借勢(shì)炒炒作主力店店。項(xiàng)目包裝策策略系列活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷，主力力店進(jìn)場(chǎng)簽簽約活動(dòng)，，多利用主主題廣場(chǎng)項(xiàng)目包裝策策略招商手冊(cè)、、招商海報(bào)報(bào)現(xiàn)場(chǎng)VI物物料POP物料料招商合同文文本《招商細(xì)則則》、招商商流程、租租賃協(xié)議等等商鋪平面分分割圖（實(shí)實(shí)景圖）因時(shí)間倉(cāng)促促，方案尚尚有不完善善之處，還還望斧正。。謝謝。9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。00:35:4100:35:4100:351/5/202312:35:41AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2300:35:4100:35Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。00:35:4100:35:4100:35Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。1月-231月-2300:35:4100:35:41January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。05一一月月202312:35:41上上午午00:35:411月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月2312:35上上午1月-2300:35January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/50:35:4100:35:4105January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。12:35:41上上午12:35上午00:35:411月-239、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。00:35:4100:35:4100:351/5/202312:35:41AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2300:35:4100:35Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，