XXXX年唐山市場年度報告

2011年唐山市場年度報告DateofReport:29thDec,2011Preparedby:BeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,LtdReportNo.:唐山項目專案組[2011]第(014)號

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預(yù)預(yù)計2012年，中中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)將將在積積極的的財政政支持持以及及貨幣幣政策策的微微調(diào)下下實現(xiàn)現(xiàn)平穩(wěn)穩(wěn)軟著著陸，，同時時使物物價水水平控控制在在合理理范圍圍內(nèi)。。10月，溫溫家寶寶總理理在國國務(wù)院院常務(wù)務(wù)會議議提出出，更更加注注重政政策的的針對對性、、靈活活性和和前瞻瞻性，，適時適適度進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)調(diào)微微調(diào)，，保持持貨幣幣信貸貸總量量合理理增長長；央央行三三季度度貨幣幣政策策執(zhí)行行報告告中也也沒有再提提“把把穩(wěn)定定物價價總水水平作作為宏宏觀調(diào)調(diào)控的的首要要任務(wù)務(wù)”，，而是是指出出繼續(xù)續(xù)實施施穩(wěn)健健的貨貨幣政政策，，更加注注重政政策的的針對對性、、靈活活性和和前瞻瞻性，，密切切監(jiān)測測國內(nèi)內(nèi)外經(jīng)經(jīng)濟(jì)金金融形形勢發(fā)發(fā)展變變化，，把握握好政策的的力度度和節(jié)節(jié)奏，，適時時適度度進(jìn)行行預(yù)調(diào)調(diào)微調(diào)調(diào)。國家經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析貨幣政政策：：穩(wěn)增增長背背景下下貨幣幣政策策微調(diào)調(diào)，由由“穩(wěn)穩(wěn)中偏偏緊””向““穩(wěn)健健”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變貨幣政政策預(yù)預(yù)調(diào)微微調(diào)，，2012年貨幣幣政策策將由由2011年的““穩(wěn)中中偏緊緊”向向“穩(wěn)穩(wěn)健””轉(zhuǎn)變變，但但全面面放松松可能能性不不大。。近期期通脹脹水平平明顯顯回落落，若若明年年我國國經(jīng)濟(jì)濟(jì)仍能能保持持穩(wěn)定定的發(fā)發(fā)展水水平，，則貨貨幣政政策不不會大大幅度度全面面轉(zhuǎn)向向。目目前的的貨幣幣政策策微調(diào)調(diào)源于于前期期收緊緊幅度度過大大，現(xiàn)現(xiàn)在是是向正正常水水平回回歸。。央行近近日下下調(diào)存存準(zhǔn)率率，釋釋放貨貨幣政政策微微調(diào)信信號。。2011年11月30日，央央行公公布從從12月5日起下下調(diào)存存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金金率0.5個百分分點，，這是是近三三年來來央行行首次次下調(diào)調(diào)存準(zhǔn)準(zhǔn)率，，釋放放2012年貨幣幣政策策微調(diào)調(diào)的信信號。。07-11唐山財財政收收入統(tǒng)統(tǒng)計唐山經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析07-11唐山GDP總量統(tǒng)統(tǒng)計唐山經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析07-11唐山人人口總總量統(tǒng)統(tǒng)計唐山經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析07-11唐山人人均可可支配配收入入統(tǒng)計計唐山經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析07-11唐山固固定資資產(chǎn)投投資統(tǒng)統(tǒng)計唐山經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析鑒于唐唐山整整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)與與其他他城市市不同同，因因此在在房市市蕭條條的2011年，唐唐山經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長速速率并并未受受到較較大影影響，，其主要要原因因在于于房地地長市市場所所占的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)份額額較少少，但畢畢竟唐唐山整整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)形形勢趨趨于良良好，，財政政收入入、GDP、人均均可支支配收收入等等各項項指標(biāo)標(biāo)均有有顯著著提高高，在在良好好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境帶帶動下下，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場亦可可得到到良性性影響響，隨隨著人人口總總量以以及固固定資資產(chǎn)投投資額額的增增加，，帶動動了整整體市市場份份額，，可以以在一一定程程度上上加快快房市市回暖暖，從從而迎迎來新新的春春天。。唐山經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析一、宏宏觀政政策分分析三、宏宏觀市市場分分析四、未未來市市場供供應(yīng)2011年唐山市場年度報告二、宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析宏觀市市場分分析唐山市市06-10施工竣竣工面面積統(tǒng)統(tǒng)計宏觀市市場分分析唐山市市06-10房地產(chǎn)產(chǎn)投資資統(tǒng)計計宏觀市市場分分析唐山市市06-10在建工工程統(tǒng)統(tǒng)計2007年-2011年唐山山市商商品房房成交交統(tǒng)計計成交統(tǒng)統(tǒng)計分分析07年至2011年商品品房成成交量量走勢勢，2011年有明明顯下下降，，已經(jīng)經(jīng)低于于2010年的成成交量量，下下降了了14%，從07年-2010年唐山山房地地產(chǎn)市市場成成交量量穩(wěn)步步上升升，2011年開始始下滑滑；07年樓盤供供應(yīng)短短缺以至于于銷售狀狀態(tài)良良好，空置置面積積下降降50%及二手手房價價格節(jié)節(jié)節(jié)上上升，，縱觀觀2008年至2010年三年年來的的城市市房價價排名名，唐唐山市市2008年新房房均價價4748元/平米，，成交交套數(shù)數(shù)為2946套，2009年均價價5267元/平米，，成交交套數(shù)數(shù)13288套，2010年均價價6098元/平米，，成交交套數(shù)數(shù)17331套，房地產(chǎn)產(chǎn)市場場持穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展，，而且且成交交量持持續(xù)上上升，，2010年后國國家開開始對對房地地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)控加加壓，，2011年唐山山市場場受到到明顯顯影響響，自自2010年4月份““國十十條””頒布布以來來，史史上最最嚴(yán)的的調(diào)控控期已已持續(xù)續(xù)一年年有余余。市市場在在調(diào)控控下，，成交交量已已漸于于平淡淡，正正是由由于一一線城城市各各方面面的壓壓力和和政策策的調(diào)調(diào)控，，同時時未來來中國國城市市化重重心將將更多多轉(zhuǎn)向向二三三線城城市及及中小小城市市，住住房市市場的的發(fā)展展空間間也會會相應(yīng)應(yīng)轉(zhuǎn)移移，將將逐步步向二二、三三線城城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。。作為二二三線線城市市的唐唐山，，近年年來正正處于于城市市化發(fā)發(fā)展的的階段段，而而國家家的相相關(guān)政政策，，給房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場以沉沉重打打擊，，已已嚴(yán)重重影響響2011年的房房地產(chǎn)產(chǎn)成交交，影影響購購買者者的消消費(fèi)心心理，，出現(xiàn)現(xiàn)“觀望望市場場”““等待待降價價”的心理理，2012年中國國房地地產(chǎn)市市場的的情況況是否否更加加嚴(yán)峻峻，樓樓市或或?qū)⒂瓉肀c時時代，，我們們拭目目以待待。成交統(tǒng)統(tǒng)計分分析2010-2011年唐山山市商商品房房成交交面積積統(tǒng)計計（單單位：：萬平平米））成交統(tǒng)統(tǒng)計分分析2010-2011年唐山山市商商品住住宅成成交套套數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計（（單位位：套套）成交統(tǒng)統(tǒng)計分分析唐山中中心區(qū)區(qū)域市市場住住宅成成交均均價走走勢成交統(tǒng)統(tǒng)計分分析總結(jié)：2010年為遏制制房價過過快上漲漲，中央央出臺了了一系列列房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控政政策，經(jīng)經(jīng)濟(jì)和行行政手段段并用，，從抑制制需求、、增加供供給、加加強(qiáng)監(jiān)管管等方面面對市場場全方位位調(diào)控。。2010年政府還還出臺了了系列政政策，在在企業(yè)融融資、土土地開發(fā)發(fā)、商品品房交易易等環(huán)節(jié)節(jié)加強(qiáng)管管理，規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)及相關(guān)關(guān)人員行行為，促促進(jìn)房地地產(chǎn)市場場健康發(fā)發(fā)展。2010年4月17日，“新新國十條條”出臺臺后，各各地將根根據(jù)其房房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀逐漸漸出現(xiàn)“限購令令”。而相對對影響較較大的還還是一、、二線城城市，三三線城市市并未有有明顯波波動，2010年唐山房房地產(chǎn)市市場，并并為受到到相關(guān)政政策影響響還處于于穩(wěn)步發(fā)發(fā)展，“金九銀銀十”在10月份體現(xiàn)現(xiàn)明顯，，2011年房地產(chǎn)產(chǎn)市場成成交量及及成交面面積大幅幅下滑，，整體市市場一度度處于萎萎靡狀態(tài)態(tài)，金九九銀十并并未出現(xiàn)現(xiàn)，直至至11月份在低低迷的市市場才顯顯現(xiàn)出遏遏制下滑滑的跡象象，造成成此現(xiàn)象象的原因因在于國國家對房房地產(chǎn)的的調(diào)控，，限購、限限價、限限貸等行行政手段段加碼，，包括2010年打壓政政策的延延續(xù)，這這些政策策打壓，，輿論導(dǎo)導(dǎo)向等多多重原因因影響，，讓很大大一部分分剛需和和投資的的客戶，，采取觀觀望態(tài)度度，導(dǎo)致致唐山房房地產(chǎn)市市場成交交量下滑滑。成交面積積：10年市場平平穩(wěn)發(fā)展展，10月份、12月份成交交面積最最高，2011年的成交交面積從從8月份呈下下降趨勢勢，9月份下降降40%，10月份下降降了18%，11月份上升升了4%；成交套數(shù)數(shù)：10年金九銀銀十體現(xiàn)現(xiàn)，10月份成交交套數(shù)最最高，2011年商品住住宅成交交量5月份與8月份為高高銷售期期，9月份開始始下降，，下降了了44%，10月份下降降了8%，11月份上升升了11%，嚴(yán)重的的收到市市場影響響；成交均價價：10年-2011年唐山中中心區(qū)域域成交均均價走勢勢，10年各月價價格變化化略小，，而2011年價格浮浮動較大大，11月份有明明顯變化化，8月份有大大幅度下下降，均均價下降降550元，9、10月份浮動動較小。宏觀市場場分析在嚴(yán)峻的的市場狀狀況下，，大部分分開發(fā)商商均“以以不變應(yīng)應(yīng)萬變””，個別別項目則則先行挑挑起了市市場價格格戰(zhàn)的端端倪……世博廣場場特殊案例例動態(tài)景泰翰林林特殊案例例動態(tài)南湖金地地特殊案例例動態(tài)中水電·首郡特殊案例例動態(tài)鳳凰湖畔畔特殊案例例動態(tài)各項目降降價幅度度一覽世博廣場場景泰翰林林南湖金地地中水電鳳凰湖畔畔中心板塊塊8000-10000元/㎡鳳凰新城城板塊7000-10000元/㎡南湖板塊塊8000-10000元/㎡鳳凰新城城板塊7000-10000元/㎡鳳凰新城城板塊7000-10000元/㎡8500元/㎡7200元/㎡6500元/㎡8500元/㎡6000元/㎡↓26%↓12%↓24%↓15%↓20%6300元/㎡6400元/㎡5000元/㎡7300元/㎡4800元/㎡去化近百百套去化19套辦卡70張辦卡200余張去化千余余套目前唐山山市場處處于極端端且不正正常的狀狀態(tài)，三三大核心心板塊市市中心區(qū)區(qū)域、高高新區(qū)域域、南湖湖區(qū)域均均有開發(fā)發(fā)商“攪局””，再加上上未來宏宏觀態(tài)勢勢發(fā)展方方面并不不明朗，，可能導(dǎo)導(dǎo)致后期期可能會會有更多多的開發(fā)發(fā)商選擇擇以“低價搏搏逆勢””或“變相降降價”的方式來來干擾市市場，因因此此時時果斷出出擊，搶搶占市場場最后份份額方為為上上之之策。宏觀市場場分析通過對以以上數(shù)據(jù)據(jù)的分析析，已有有部分項項目開始始變相降降價，在在低迷階階段搶占占市場。。世博廣場場：與唐唐鋼、建建行合作作以團(tuán)購購的形式式，給予予特價房房，起價價5800元/平米，均均價6300元/平米；景泰翰林林：為了了吸引客客戶，推推出特價價房，4組戶型，，均價6400元/㎡左右；；中水電首首郡：已已6200元/㎡起的超超低價格格入住鳳鳳凰新城城作為噱噱頭引起起關(guān)注，，繳5萬元辦卡卡即可享享受9.9折優(yōu)惠，，全款9.6折優(yōu)惠，，參加購購房網(wǎng)團(tuán)團(tuán)購可享享受9.9的折上折折；南湖金地地：以超超低價格格入市導(dǎo)導(dǎo)致客戶戶因價格格而忽略略其偏僻僻的位置置，目前前辦卡交交1000抵10000，搜房網(wǎng)網(wǎng)客戶每平平米再減減150元/㎡；鳳凰湖畔畔：與周周邊檢察察院等政政府部門門舉行團(tuán)團(tuán)購活動動，均價價4800元/㎡，目前前已去化化千余套套。一、宏觀觀政策分分析三、宏觀觀市場分分析四、未來來市場供供應(yīng)2011年唐山市場年度報告二、宏觀觀經(jīng)濟(jì)分分析2011年土地供供應(yīng)信息息2011年土地供供應(yīng)信息息2011