XXXX太原中北五金化工機(jī)電市場招商方案

中北五金化工機(jī)電市場

招商方案提案人：陳梁日期：2010年12月8日序：完好的執(zhí)行方案和進(jìn)行招商的實(shí)際操作是招商成功的關(guān)鍵所在，而這一過程的一些細(xì)節(jié)問題不容忽視。第一是招商隊(duì)伍的組建及招商人才的培訓(xùn)。由于招商具有“三快”（“三快”即快速回籠資金、快速組建市場網(wǎng)絡(luò)、快速將產(chǎn)品送抵終端）。制定完善的招商策略，能在招商過程中起到很好的作用，那么一個富有熱情、精干、強(qiáng)大的招商隊(duì)伍是招商工作的關(guān)鍵。第一步是招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團(tuán)隊(duì)的整體規(guī)劃。從長遠(yuǎn)發(fā)展角度看，招商應(yīng)配備以下幾方面人才：1、招商經(jīng)理1人，需對本項(xiàng)目所在行業(yè)的市場營銷有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)（尤其要擅長招商運(yùn)作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。2、商務(wù)助理1名，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務(wù)組織等工作。3、招商主任5——10名，有專業(yè)的項(xiàng)目招商經(jīng)驗(yàn)，基礎(chǔ)扎實(shí)，反應(yīng)靈敏。招商隊(duì)伍組建之后，必須進(jìn)行培訓(xùn)。一方面，通過培訓(xùn)來了解項(xiàng)目的產(chǎn)品現(xiàn)狀，了解招商策略和操作步驟，同時也是進(jìn)行磨合的過程。招商的培訓(xùn)主要有以下幾個方面：1、項(xiàng)目及產(chǎn)品知識，以及團(tuán)隊(duì)成員對項(xiàng)目的現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識。2、溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成員的職業(yè)感。3、招商專業(yè)知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項(xiàng)等）。4、招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。招商工作開始后面臨許多實(shí)際的實(shí)施工作，在產(chǎn)品的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和項(xiàng)目的宣傳資料等等，必要的準(zhǔn)備將為招商實(shí)施打下良好的基礎(chǔ)。只有進(jìn)行有效溝通，把握“求租者”的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。

針對本公司前期對太原市五金機(jī)電市場的初步摸底，在本項(xiàng)目的定位上有了一些清晰的思路，該思路中有公司內(nèi)部單一、團(tuán)體的建設(shè)性意見，也有業(yè)內(nèi)人士結(jié)合專業(yè)市場的眼光對該市場形勢定位的評判；因此，我們?nèi)绾文茉凇凹紡V益”的基礎(chǔ)上找準(zhǔn)本項(xiàng)目的定位思路？將至關(guān)重要；但有一點(diǎn)是萬金不變的法則，那就是做任何項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，必須找出同類市場中的差異化優(yōu)勢，因?yàn)椋翰町惢瘍?yōu)勢——（產(chǎn)品+創(chuàng)新+功能)差異化優(yōu)勢報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)圖:1市場產(chǎn)品態(tài)勢2項(xiàng)目定位3招商策略3價格策略3利潤預(yù)算PART-1市場產(chǎn)品態(tài)勢【如圖】草坪區(qū)：10%杏花嶺區(qū)：無萬柏林區(qū)：40%迎澤區(qū)：10%小店區(qū)：20%晉源區(qū)：20%【總體分布】草坪區(qū)佳盛物資廣場：646家杏花嶺區(qū)無萬柏林區(qū)華北機(jī)電城：646家濱河機(jī)電城：517家舊萬水機(jī)電城：47家民盛商貿(mào)市場：294家迎澤區(qū)化工市場：96家小店區(qū)聚美瑞國際五金機(jī)電城：516家三晉國際城：344家晉源區(qū)南堰萬水商貿(mào)：1437家一電廠新萬水：1000多家五金機(jī)電行業(yè)的數(shù)據(jù)圖：草坪區(qū)同類市場權(quán)重評比租金高（15%）貨運(yùn)差（10%）管理差（10%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（10%）交通差（10%）客流大（20%）機(jī)能全（5%）佳盛物資廣場結(jié)論：1.區(qū)域只有一個市場；2.依靠小商品、建材裝飾來帶活本產(chǎn)業(yè)；3.區(qū)域、客流是本市場火爆的關(guān)鍵；注：杏花嶺區(qū)無五金機(jī)電市場市場（略）圖：萬柏林林區(qū)同類市市場權(quán)重評評比租金高（5%）貨運(yùn)差（5%）管理差（10%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（10%）交通差（10%）客流大（20%）機(jī)能全（20%）華北機(jī)電城租金高（10%）貨運(yùn)差（15%）管理差（10%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（10%）交通差（10%）客流大（15%）機(jī)能全（10%）濱河機(jī)電城結(jié)論：完全依靠成成熟的明珠珠市場來帶帶動效益；；市場管理差差，商戶正正在逐步流流失；成熟的區(qū)域域是市場一一直堅(jiān)持的的原因；結(jié)論：1.市場場客流不大大，2.依托托中澳的區(qū)區(qū)域成熟度度來度日，，3.經(jīng)營營種類已不不太健全，，租金高（5%）貨運(yùn)差（15%）管理差（10%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（10%）交通差（15%）客流大（10%）機(jī)能全（15%）舊萬水機(jī)電城租金高（15%）貨運(yùn)差（5%）管理差（5%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（15%）交通差（15%）客流大（20%）機(jī)能全（5%）民盛商貿(mào)市場結(jié)論：剩幾十戶不不愿搬遷的的商戶；只?？梢岳玫牡赜蛴騼?yōu)勢；在一年內(nèi)該該機(jī)電城會會退出同行行業(yè)市場；；結(jié)論：1.占據(jù)據(jù)地段、區(qū)區(qū)域、交通通、客流極極大優(yōu)勢；；2.新型型的市場，，環(huán)境整潔潔，發(fā)展?jié)摑摿Υ螅?.剛?cè)肴胧?，政策策上?yōu)惠幅幅度較大；；圖：迎澤區(qū)區(qū)同類市場場權(quán)重評比比租金高（5%）貨運(yùn)差（10%）管理差（10%）區(qū)域熟（25%）環(huán)境差（5%）交通差（15%）客流大（15%）機(jī)能全（15%）山西化工市場結(jié)論：市場不成規(guī)規(guī)模；交通環(huán)境差差，客流少少；小作坊式經(jīng)經(jīng)營；圖：小店區(qū)區(qū)同類市場場權(quán)重評比比租金高（15%）貨運(yùn)差（10%）管理差（10%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（10%）交通差（10%）客流大（20%）機(jī)能全（5%）聚美瑞機(jī)電城租金高（10%）貨運(yùn)差（15%）管理差（15%）區(qū)域熟（10%）環(huán)境差（10%）交通差（20%）客流大（10%）機(jī)能全（10%）三晉國際汽配城結(jié)論：規(guī)模化運(yùn)作作，適應(yīng)城城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃；第一個獨(dú)立立產(chǎn)權(quán)租售售；目前市場不不太成熟，，區(qū)域化有有些超前；；客流、地段段、貨運(yùn)、、機(jī)能很差差；從08年到現(xiàn)現(xiàn)在的租售售情況一直直不太理想想；結(jié)論：1.汽配配市場的一一個小定位位，重視程程度小；2.新型型的市場，，環(huán)境整潔潔，發(fā)展?jié)摑摿Υ螅?.剛?cè)肴胧校卟呱蟽?yōu)惠幅幅度較大；；4.地域域性超前，，盈利期最最少在5年年以后圖：晉源區(qū)區(qū)同類市場場權(quán)重評比比租金高（15%）貨運(yùn)差（10%）管理差（10%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（10%）交通差（10%）客流大（20%）機(jī)能全（5%）南堰萬水商貿(mào)城租金高（15%）貨運(yùn)差（10%）管理差（10%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（10%）交通差（10%）客流大（20%）機(jī)能全（5%）新萬水機(jī)電城結(jié)論：區(qū)域成熟，，龐大的周周邊氣候效效應(yīng)已形成成；是目前太原原市最大的的專業(yè)化市市場；租金較高；；政府存在近近期對其搬搬遷的想法法；結(jié)論：1.拆舊舊換新，客客源穩(wěn)定；；2.路途途較遠(yuǎn)，不不太方便；；4.地域域承載性較較弱，周邊邊機(jī)能配套套不完善；‘PART-2項(xiàng)目定位【項(xiàng)目概況況】項(xiàng)目位于太原市和平北路與恒通北街十字口路北，項(xiàng)目東臨主干道和平北路，南靠恒通北街，北面緊臨太原市北外環(huán)；地理位置得天獨(dú)厚；本項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約11.4萬平方米，總建筑面積約為20萬平米；其中，機(jī)電市場用地面積約100畝左右，倉儲用地約70畝；本項(xiàng)目于2011年3月份開始動工，預(yù)計(jì)2011年12月份竣工……【國內(nèi)機(jī)電電市場現(xiàn)狀狀】

近年來我國五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展十分迅速，未來本行業(yè)還會有更長的路要走，那么五金機(jī)電行業(yè)未來的發(fā)展趨勢是什么呢?我認(rèn)為答案就是：品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；?。

五金、機(jī)電市場的發(fā)展在我國越來越受到重視，市場產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也由傳統(tǒng)的五金一條街發(fā)展到五金機(jī)電綜合城，再到現(xiàn)在參展貿(mào)售相結(jié)合的專業(yè)市場趨勢，每一種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式的改變都會形成一種營銷定式的市場法則。

從目前中國行業(yè)發(fā)展形勢來看，我國最早的并成規(guī)?；l(fā)展的機(jī)電市場是廣東的佛山，因此廣東佛山的國際五金機(jī)電城自然而然的成為全國同行業(yè)的領(lǐng)頭羊，因?yàn)樵撌袌鼋?jīng)過行業(yè)的洗牌、市場的洗禮，在貿(mào)易、流通、出口等方面形成了巨大的優(yōu)勢，市場的繁榮拉動了本產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)，也形成了生產(chǎn)與市場流通的互動性，各地五金機(jī)電專業(yè)市場的建設(shè)，已經(jīng)基本定式為產(chǎn)地型與流通型、大型與中小型、綜合型與單一型的合理搭配，相輔相成局面；全國專業(yè)市場的總體規(guī)劃布局、經(jīng)營品種的齊全、物流流通順暢的格局形成，正逐步替代著單一的市場趨勢，功能多樣化、管理規(guī)范化正逐步受到越來越多的重視。【宏觀形勢勢】

為適應(yīng)新時期我國機(jī)電行業(yè)的發(fā)展要求，國家九部委聯(lián)合制定出一系列促進(jìn)機(jī)電產(chǎn)品出口的相關(guān)政策性文件。與過去我國機(jī)電行業(yè)的相關(guān)政策相比，新時期我國機(jī)電行業(yè)政策側(cè)重在產(chǎn)品出口：一是從貿(mào)易政策向產(chǎn)業(yè)政策轉(zhuǎn)變，諸如，對機(jī)電產(chǎn)品出口技術(shù)改造貸款貼息、對出口產(chǎn)品研發(fā)資金的支持、對企業(yè)的科研投入從應(yīng)稅所得額中抵扣等都是新的產(chǎn)業(yè)政策。二是對機(jī)電產(chǎn)品出口的支持，從現(xiàn)行的下游最終產(chǎn)品的支持轉(zhuǎn)向上游產(chǎn)品(即技術(shù)開發(fā))的支持。

國家民政部批準(zhǔn)成立的“國”字頭專業(yè)委員會――中國五金機(jī)電化工商業(yè)協(xié)會正式落戶大瀝廣佛國際機(jī)電五金城；這也說明廣佛國際五金城正式成為一個行業(yè)的標(biāo)志與先行者，這也更加說明了五金機(jī)電市場正在向規(guī)?；⒁?guī)范化發(fā)展；產(chǎn)品信息的及時性、行業(yè)市場的規(guī)范性、專業(yè)團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢性，將各種資源進(jìn)行捆綁式的整合，行業(yè)的未來需要前瞻與預(yù)期，政策的扶持已讓這個原本不重視的行業(yè)逐漸明朗清晰起來……

如今的五金機(jī)電行業(yè)越來越國際化、多元化，新型經(jīng)營模式的創(chuàng)新延伸了行業(yè)的產(chǎn)業(yè)格局，搞活了輔助產(chǎn)業(yè)鏈中的諸多產(chǎn)物，如：餐飲、休閑、娛樂、生活、商物配套……

太原市作為一個第二產(chǎn)業(yè)資源豐富的二線城市，長期以來，在第二產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整合上一直落后別的省市，政府在本地產(chǎn)業(yè)上并沒出臺相應(yīng)政策、制度來扶持企業(yè)來帶動并橫向搞活當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，只有國營企業(yè)備受重視……【區(qū)域產(chǎn)品簡述】

目前，太原市五金機(jī)電行業(yè)最密集的區(qū)域、或者最具代表性的區(qū)域是萬柏林區(qū)、晉源區(qū)，因此上述兩區(qū)域是對本項(xiàng)目競爭力最大的區(qū)域，同時也是代表一個產(chǎn)業(yè)集群可持續(xù)發(fā)展的區(qū)域。以上兩個區(qū)域是太原市的工業(yè)重點(diǎn)區(qū)域，如：太鋼、太重、晉機(jī)、礦機(jī)等，這些曾經(jīng)紅極一時的國家企事業(yè)單位，經(jīng)過幾十年的歷史變遷，真正存活下來并可持續(xù)發(fā)展的也只有太鋼，為了提高生產(chǎn)效率，好多生產(chǎn)線作業(yè)全部打包進(jìn)入市場，這也是本市場存活的唯一契機(jī)……【項(xiàng)目SWOT區(qū)域分析】】234561本項(xiàng)目外環(huán)高速佳盛物資廣場華北機(jī)電城南堰機(jī)電市場太鋼集團(tuán)2123456【項(xiàng)目S分析】交通———項(xiàng)目所所屬位置緊緊臨北城三三大主干道道，和平北北路、濱河河西路、西外環(huán)高速速，一級路路、快車道道、高速路路三重交通通保障，解解決了項(xiàng)目管理理運(yùn)營中的的整套物流流難題。環(huán)境———項(xiàng)目導(dǎo)導(dǎo)入獨(dú)特的的社區(qū)園林林設(shè)計(jì)理念念，顛覆了了水泥+馬馬路的臟、、亂、差的的市場模式，在太太原首家引引入綠化植植被、人車車分流的人人性化軟概概念。建筑———在建筑筑設(shè)計(jì)上，，首家推翻翻“商鋪+居住=同同面積”的的理念，在在商鋪面積積最大化的的同時，縮小小居住空間間壓縮貨幣幣成本，讓讓供求雙方方真正從心心理上享有有平衡。SWOT【項(xiàng)目W分析】區(qū)域特征———分分散的的區(qū)域特性性，為數(shù)不不多的單一一小作坊，，不成熟的的行業(yè)市場場，零星式的市場分分布，全靠靠依托來維維持市場。?？驮磾?shù)量———之之前單單一的市場場運(yùn)作，沒沒有造成沉沉淀式的區(qū)區(qū)域采供意意識，反而而長期以來被南城城壟斷。SWOT【項(xiàng)目O分析】政策導(dǎo)向———太太原經(jīng)經(jīng)過三次的的城市整體體規(guī)劃，但但北城的重重工業(yè)位置置始終穩(wěn)如如泰山，四大工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)區(qū)就是最最好的行業(yè)業(yè)見證，對對商人來講講，時間就就是金錢，，簡短的路程程距離，匹匹配的產(chǎn)品品渠道，都都在說明一一個問題，，便捷永遠(yuǎn)遠(yuǎn)是信息的前沿沿。變遷法則———隨隨著太太原市城市市的不斷飽飽和，城市市的定位與與未來一直直在延伸與與更迭，政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、民生都都需要隨著著特定的環(huán)環(huán)境改變，，新城貌的的改變，舊舊市物質(zhì)的拆遷遷，顯而易易見的市場場縫隙......SWOT【項(xiàng)目T分析】行業(yè)態(tài)勢———太太原原市在各行行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的分工上上還不太成成熟，市市場沒有有規(guī)范化、、集中化，不遵遵守行業(yè)經(jīng)經(jīng)營的游戲戲規(guī)則，導(dǎo)導(dǎo)致的是同同行業(yè)之間間的惡性競競爭，草坪區(qū)、萬萬柏林區(qū)兩兩大市場的的成熟性對對新生行業(yè)業(yè)是個很大大的生存挑挑戰(zhàn)。成本風(fēng)險(xiǎn)———不不成成熟的項(xiàng)目目周邊市場場，會加大大招商、經(jīng)經(jīng)營、預(yù)期期利潤等的的難度，回回收成本的延長長是對未來來回報(bào)率的的不可控因因素。SWOT【項(xiàng)目定位】

核心定位思路——利用全新建筑設(shè)計(jì)理念做山西五金機(jī)電業(yè)的NO.1

形象定位思路——現(xiàn)場視覺+DS直銷+戶外看板多渠道組合

產(chǎn)品定位思路——以差異化的建筑外觀結(jié)構(gòu)、功能配套、理念創(chuàng)新達(dá)到鶴立雞群的效果PART-3招商策略招商的成功功與否，是是關(guān)乎后期期經(jīng)營問題題與影響前前期營銷中中投資者信信心的決定定性因素之之一,也即是說,它不僅關(guān)系系到發(fā)展商商的資金能能否順利回回籠,也是影響后后期經(jīng)營的的關(guān)鍵。作為立于企企業(yè)戰(zhàn)略高高度的招商商營銷，如如何說服商商戶往往成成為商業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)成功營營銷的第一一步；由于于本項(xiàng)目在在細(xì)節(jié)上存存在諸多不不確定性，，目前先針針對招商原原則、招商商策略、招招商客群、、優(yōu)惠政策策、招商方方法、招商商推廣作初初步闡述。。【招商的目目的】【招商原則則】先期招商的的目的是為為試探市場場，反饋項(xiàng)項(xiàng)目定位的的市場接受受程度，從從而把項(xiàng)目目的綜合指指標(biāo)調(diào)整到到最佳狀態(tài)態(tài)，達(dá)到銷銷售商鋪的的最終目的的；后期招招商的目的的是為保證證經(jīng)營，達(dá)達(dá)到雙方共共贏的結(jié)果果。根據(jù)項(xiàng)目的的銷售時機(jī)機(jī)把握好招招商的節(jié)奏奏，堅(jiān)持以以“固本吸吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交交近攻”的的招商原則則；本地市市場的五金金機(jī)電產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)、營營銷模式、、價位是與與消費(fèi)者經(jīng)經(jīng)過長期磨磨合而形成成的，能比比較全面地地反映大多多數(shù)消費(fèi)者者的需求，，抓住本地地市場資源源開發(fā)的同同時，要更更注重市內(nèi)內(nèi)、省內(nèi)等等周邊市場場新的資源源動態(tài)，同同時也能達(dá)達(dá)到以點(diǎn)帶帶面大范圍圍經(jīng)營，大大板塊集中中的效應(yīng)。。【招商策策略】策略A軸承電機(jī)區(qū)五金標(biāo)件區(qū)電纜閥門專區(qū)化工專業(yè)區(qū)倉儲區(qū)倉儲區(qū)倉儲區(qū)倉儲區(qū)【策略A建議】】1.采用塊型型區(qū)域經(jīng)經(jīng)營分類類，使購購買客戶戶目標(biāo)清清晰，市市場有條條不紊；；2.倉倉儲區(qū)區(qū)域建議議雙邊分分布，縮縮短買賣賣雙方時時間；3.建建議市市場周邊邊做L型型或I型型沿街中中小門面面，導(dǎo)入入綜合配配套設(shè)施施，如：餐館館、銀行行、茶店店、通訊訊、消閑閑等，面面積控制制在40㎡———200㎡；【招商策策略】策略B軸承電機(jī)區(qū)五金標(biāo)件區(qū)電纜閥門專區(qū)化工專業(yè)區(qū)綜合區(qū)倉儲區(qū)【策略B建議】】1.采用條形形區(qū)域經(jīng)經(jīng)營分類類，依托托四方位位出入口口來縮小小時間成成本；2.倉倉儲區(qū)區(qū)域建議議雙邊分分布，縮縮短買賣賣雙方時時間；3.建建議市市場周邊邊做L型型或I型型沿街中中小門面面，導(dǎo)入入綜合配配套設(shè)施施，如：餐館館、銀行行、茶店店、通訊訊、消閑閑洗浴等等，面積積控制在在40㎡㎡——200㎡㎡；4.車車位上上可分工工細(xì)作，，讓人、、小型車車、大貨貨車各行行其道；；5.市市場廣廣告牌分分內(nèi)外兩兩種，外外以品牌牌為主，，內(nèi)以各各家為主主，不得得混亂租租賃；6.靠近恒通通北路附附近建設(shè)設(shè)小公園園供納涼涼，綠化化植被是是小區(qū)唯唯一體現(xiàn)現(xiàn)環(huán)境的的植物；；.重型機(jī)械區(qū)機(jī)電設(shè)備區(qū)五金標(biāo)準(zhǔn)件區(qū)化工專業(yè)區(qū)

【招商策略】策略C倉儲區(qū)【策略C建議】備注：本策略建議議中，重重點(diǎn)加入入了重工工機(jī)械區(qū)區(qū)，因?yàn)闉橹毓C(jī)機(jī)械在太太原市市市場的經(jīng)經(jīng)營模式式一直是分分散型單單門店銷銷售，，比較集集中的區(qū)區(qū)域有：：太愉路路長風(fēng)街街洞口——普國段，，平陽路水水工——學(xué)府路口口等等；；該行業(yè)業(yè)包括：：挖掘、、推土、、碾壓、、建筑、、樁工、、混凝等；可以以考慮讓讓該行業(yè)業(yè)形成區(qū)區(qū)域規(guī)模模化、品品牌集中中化。佳盛物資廣場華北機(jī)電城濱河機(jī)電城舊萬水市場民盛商貿(mào)市場聚美瑞國際機(jī)電市場三晉國際城南堰萬水商貿(mào)新萬水機(jī)電市場本項(xiàng)目租金1元/M21元/M21元/M2---1—1.5元/M23元/M22.5元/M24.8元/M23.5元/M2？區(qū)域很成熟成熟很成熟---較成熟不成熟不成熟較成熟較成熟客流多少較少---少少少多多環(huán)境臟太臟臟---干凈干凈干凈較干凈較干凈交通較方便不方便較方便---方便方便較方便方便方便管理亂很亂很亂---不亂不亂不亂較亂較亂貨運(yùn)極不方便極不方便較方便---方便方便方便方便方便機(jī)能方便方便方便---方便不方便不方便較方便較方便【定位綜綜合優(yōu)劣劣勢比較較表】佳盛物資廣場華北機(jī)電城濱河機(jī)電城舊萬水市場民盛商貿(mào)市場聚美瑞國際機(jī)電市場三晉國際城南堰萬水商貿(mào)新萬水機(jī)電市場本項(xiàng)目有無倉儲無有無---附近較遠(yuǎn)無有有倉儲租金1元/M21元/M21元/M2---1元/M21.5元/M21.5元/M22.5元/M21.5元/M2？廣告宣傳無無無---無有有無無面積范圍20—60M230—50M250—100M2---70、113、160M2275、113、120、150、---150—300150—300？建筑層數(shù)二層一層一層---二層二層---一層一層取長補(bǔ)短短，以差差異占領(lǐng)領(lǐng)市場【綜合評評比結(jié)論論】應(yīng)用綜合合評比的的結(jié)論數(shù)數(shù)據(jù)來找找出項(xiàng)目目的差異異化優(yōu)勢勢，在現(xiàn)現(xiàn)有條件件的基礎(chǔ)礎(chǔ)上放大并完完善本項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)勢，讓讓優(yōu)勢成成為本項(xiàng)項(xiàng)目立足足于市場場的依據(jù)據(jù)；我們們根據(jù)結(jié)結(jié)論找出以以下優(yōu)勢勢：A、建建設(shè)不同同于現(xiàn)有有市場風(fēng)風(fēng)格的建建筑；‘‘B、導(dǎo)入入綠化植植被改變變現(xiàn)有水水泥+環(huán)環(huán)境的臟臟、亂、、差環(huán)境境；C、無論論租、售售均以低低價入市市，虧損損成本一一并算到到次年或或者三年年后的出出租費(fèi)用用里；D、增加加客流于于客源的的方法：：1）利利用低入入市和所所有優(yōu)勢勢吸引商商戶進(jìn)駐駐，2）需要要完善周周邊生活活、商務(wù)務(wù)配套設(shè)設(shè)施，3）宣傳傳的市場場廣告以以承諾的的文字形形式納入入收據(jù)；4）借助助政府、、定期活活動、私私拉方式式造勢；；E、建筑筑鋪面的的結(jié)構(gòu)不不同，讓讓商戶感感受大鋪鋪面、小小居住、、少投入入、大回回報(bào)的心心情，可考慮如如下圖例例結(jié)構(gòu)：：9M5M1F5M2F7.5M建議：在二層部分可以把入深縮短1.5M，然后按上欄桿，作為樓臺功能使用，既增加一種功能，又減少客戶的一部分成本。9M5M1F建議：只做一層，把一層層高加高至5.2M左右，然后再2.7M處做出夾層，即減少前期的建安成本，也能增加公司的最終收入9M5M1F9M6M1F建議：另類風(fēng)格，做三層建筑，一層為商鋪，二、三層分別如圖所示，減去1M的樓梯和1.5M的樓臺，還剩30多M2，讓生意、談判、生活有機(jī)結(jié)合。9M6M2F辦公室9M6M3F休息室F、根據(jù)以上上綜合數(shù)數(shù)據(jù)對比比，得出出以上十十家市場場在商鋪鋪面積的的分割上上，范圍圍大都控控制在40M2——300M2之間，并并且全都都是以單單獨(dú)門面面的形式式出現(xiàn)；；在本項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)上考慮加入入魔幻組組合，30、40M2的門面可可以單獨(dú)獨(dú)出現(xiàn)，，90、100也可以單單獨(dú)門面面出現(xiàn)，，既能滿足足中小面面積的客客戶、也也能滿足足大面積積的客戶戶、還能能滿足體體量大的的魔幻組組合客戶戶。G、在倉倉儲的設(shè)設(shè)計(jì)上，，是否考考慮分布布在市場場的兩側(cè)側(cè)，既能能兼顧物物品的存存放性，，也能節(jié)節(jié)省商戶戶的時間。。H、在市市場宣傳傳方面，，以上十十家均為為小作坊坊式宣傳傳，如：：市場內(nèi)內(nèi)懸掛廣廣告、通通過口頭頭宣傳等等，在本項(xiàng)目目的宣傳傳上是否否考慮外外環(huán)境上上戶外大大型廣告告牌，直直銷方面面采用DM單頁+短信，市場內(nèi)部部工地圍圍擋+彩旗氣球球，商戶戶間屋頂頂+門頭?！菊猩炭涂腿憾ㄎ晃弧扛鶕?jù)上述述的招商商原則，，為了對對招商客客群進(jìn)行行細(xì)分，，以便對對后期的的招商政政策及招招商步驟驟提供指指導(dǎo)和依依據(jù)，我我們對本本項(xiàng)目所所有的招招商潛在在客群進(jìn)進(jìn)行了初初次等級級劃分，，其中級級別越高高，說明明越是本本項(xiàng)目的的主力客客群，一一系列的的招商優(yōu)優(yōu)惠措施施和招商商步驟也也基本按按照級別別由高到到底的原原則來執(zhí)執(zhí)行。一級：分分散在城城市各個個街巷的的零散經(jīng)經(jīng)營戶二級：除除此之外外的另外外6家機(jī)機(jī)電城三級：濱濱河市場場、華北北市場四級：南南堰萬水水商貿(mào)市市場、尖尖草坪市市場★備注：：在招商商過程中中根據(jù)實(shí)實(shí)際情況況，做適適當(dāng)調(diào)整整【招商的政策】重要招商客群根據(jù)其在業(yè)內(nèi)的影響力，及對本市的示范帶動作用，給予不同程度的優(yōu)惠政策，其余客群結(jié)合其進(jìn)駐時間給予相應(yīng)的優(yōu)惠幅度。如在其所在的市場中具有“領(lǐng)頭羊”作用的大商戶。所謂“領(lǐng)頭羊”作用是指他的一舉一動會影響市場內(nèi)與其有密切業(yè)務(wù)往來的其他經(jīng)營戶，從而形成以點(diǎn)帶面的效果，同時又因?yàn)樗倪M(jìn)駐，增加其他經(jīng)營戶的信心，也有助于吸引新的客群加入本市場。對于此類客群可根據(jù)具體情況給予一定期限內(nèi)的租金優(yōu)惠，同時享有租賃商鋪的優(yōu)先選擇權(quán)。政策內(nèi)容容一：1、前8位進(jìn)駐的的商戶，，在購房房款總價價的基礎(chǔ)礎(chǔ)上打9折，并免免送六個個月，屋屋頂與門門頭費(fèi)用用打9折；2、9——20位進(jìn)駐的的商戶，，在購房房款總價價的基礎(chǔ)礎(chǔ)上打9.5折，并免免送三個個月，屋屋頂與門門頭費(fèi)用用打9.5折；3、21———40位進(jìn)駐的的商戶，，在購房房款總價價的基礎(chǔ)礎(chǔ)上打9.9折，并免免送三個個月，屋屋頂與門門頭費(fèi)用用打9,9折；4、41———70位進(jìn)駐的的商戶，，并免送送三個月月，免送送6個月的物物業(yè)管理理費(fèi)；5、71———100位進(jìn)駐的的商戶，，并免送送三個月月，免送送3個月的物物業(yè)管理理費(fèi)；政策內(nèi)容容二：1、8套以上為為大團(tuán)購購，團(tuán)購購價為購購房款總總價的8.5折，免送送屋頂與與門頭費(fèi)費(fèi)用，免免2年的物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)；2、4——8套為中團(tuán)團(tuán)購，團(tuán)團(tuán)購價為為購房款款總價的的9.5折，免送送屋頂與與門頭費(fèi)費(fèi)用，免免1年的物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)；3、4套以下為小團(tuán)團(tuán)購，團(tuán)購價價為購房款總總價的9.9折，屋頂與門門頭費(fèi)用優(yōu)惠惠95折，免1年的物業(yè)管理理費(fèi)；【招商的手法法】目前我們通過過市場走訪，A、純出售，10年、20年、30年、40年經(jīng)營權(quán)（自營+代租返息）B、只租不售，C、差異化租金D、免息返本銷售，E、售后返租，【招商推廣】】1、總體策略——前期通過建設(shè)設(shè)網(wǎng)站和印制制招商宣傳資資料，來針對對所有目標(biāo)商商戶展開；——前期充分利用用銷售推廣和和宣傳，來提提高招商的影影響力；——經(jīng)過前期的市市場預(yù)熱，待待項(xiàng)目有了實(shí)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展展后，在正式式設(shè)立招商部部，采用招商手冊、宣宣傳頁派發(fā)和和人員推廣來來擴(kuò)大宣傳面面；2、爭取當(dāng)?shù)卣畲笾С殖诌@其中包括給給予本項(xiàng)目一一系列的優(yōu)惠惠政策，提升升投資者的信信心。同時我我司提供以下下建議：①本市場建成成規(guī)范化的樣樣板市場，有有機(jī)會成為政政府對外宣傳傳、展示的形形象工程；并并以優(yōu)惠的價格和和親切的服務(wù)務(wù)作為回報(bào)，，這樣不僅直直接吸引經(jīng)營營戶進(jìn)駐，還還能形成事件件進(jìn)行大規(guī)模炒作推推廣。②由開發(fā)商（（管理公司））與政府相關(guān)關(guān)職能部門組組成五金機(jī)電監(jiān)管管會，聯(lián)合對對今后市場的的日常運(yùn)營進(jìn)行行監(jiān)督、協(xié)調(diào)調(diào)。這樣既能能有利市場將將來的良性發(fā)發(fā)展，增強(qiáng)招招商客群對將將來市場經(jīng)營的信心心，同時也可可借監(jiān)管會的成立立（如進(jìn)駐揭揭牌儀式）制制造輿論關(guān)注注。３、與當(dāng)?shù)氐赜绊懥Υ蟠蟮拿襟w充充分支持對于舉辦的的公關(guān)活動動，媒體的的跟蹤報(bào)道道要跟上步步伐。在活活動前大造造聲勢，形形成一種轟轟動效應(yīng)；在活活動中現(xiàn)場場報(bào)道，讓讓論壇或是是座談的動動態(tài)盡展社社會；在活活動后跟蹤蹤報(bào)道，擴(kuò)擴(kuò)大影響。完善的商業(yè)業(yè)手冊會對對招商起到到事半功倍倍的效果。。PART-4價格策略【定價原則則】不以價格競競爭為項(xiàng)目目入市時的的手段，而而是通過價價格、產(chǎn)品品建筑、附附加值等達(dá)達(dá)到吸引客客流的目的的；在價格的對對外上應(yīng)具具有相當(dāng)?shù)牡撵`活性，，初期市場場預(yù)熱時應(yīng)應(yīng)以市場統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為為基準(zhǔn)，在在此基礎(chǔ)上上浮動25%，就是商戶戶的心理價價位，此心心理價位是是消費(fèi)者難難以抗拒，，且誘惑力力最大的；；此價格可作作為開盤時時的正式對對外價格，，為本項(xiàng)目目的形象和和口碑建立立起后續(xù)漲漲價空間【客戶心理理價位】根據(jù)有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)得知，，當(dāng)購買客客對某個產(chǎn)產(chǎn)品感興趣趣的時候，，第一考慮慮的因素就就是價格，，因?yàn)樵诳涂蛻舻男睦砝碛腥N價價位；即市市場價格、、心理預(yù)期期價格、實(shí)實(shí)際承受價價格；其次次才是地段段、環(huán)境、、交通、配配套等，真真正讓客戶戶起決定性性因素的是是實(shí)際承受受價格，但但兩者之間間的價格差差很大，因因此我們找找到一個公公式：市場場價格的（（65——75）%是刺激客戶戶最有效的的空間……【價格制定定體系】【省略】PART-5利潤測算太原市由南南到北街道道租金一覽覽表道路學(xué)府街長風(fēng)街親賢街南內(nèi)環(huán)迎澤街府東西街北大街平均租（元/㎡/天）4.5954.510.59.54.5太原市由東東到西街道道租金一覽覽表道路建設(shè)路并州路長治路新建路濱河路平均租（元/㎡/天）6554.5---分析：從以以上數(shù)據(jù)可可以顯示，，太原市各各條街、路路的綜合平平均租金是是6.18元/M2，機(jī)電市場場的商鋪平平均租金約約為2.1元/M2；同類型行行業(yè)租金整整體上低于于市面租金金66%。同行業(yè)租金金一覽表道

路聚美瑞三晉國際新萬水萬水物貿(mào)濱河華北民盛佳盛化工平均租（元/㎡/天）32.53.54.8.111.5111、銷售利潤潤核算：1）條件假設(shè)設(shè)：總建筑面積積：20萬㎡建筑層數(shù)：：2層平層建筑面面積：20萬㎡÷2層=20000㎡㎡單位建設(shè)成成本：1400元/㎡2）銷售總額額：均價：2.1元/㎡/天*20萬*14600天（初步估估計(jì)）一般的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目銷售售率在50%—70%左右銷售總額=2.1元/㎡/天×20萬㎡*14600×60%=36億元3）成本：建筑總成本本：1400㎡×20萬㎡=2.8億元廣告投入費(fèi)費(fèi)用：36億×0.5%=1800萬元銷售費(fèi)用：：36億×2%=7200萬元4）土地費(fèi)用用：150萬/畝*200畝=4.5億5）配套/監(jiān)理/設(shè)計(jì)費(fèi)用：：100元/M2*20萬=2000萬6）前期費(fèi)用用：100元/M2*20萬=2000萬7）管理費(fèi)用用：200元/M2*20萬=4000萬8）不可預(yù)見見費(fèi)：200元/M2*20萬=4000萬5）稅費(fèi)：36億×13%=4.6億元5）稅后利潤潤=銷售總額－－成本—稅費(fèi)36億—14.1億=21.9億盈利空間約約為40%左右。謝謝謝9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。00:10:1500:10:1500:101/5/202312:10:15AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2300:10:1600:10Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。00:10:1600:10:1600:10Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2300:10:1600:10:16January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月202312:10:16上午午00:10:161月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:10上午1月-2300:10January5,202316、行動出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/50:10:1600:10:1605January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。12:10:16上上午午12:10上上午00:10:161月-239、沒有有失敗敗，