北京上地倉儲項目可行性報告

上地倉儲項目可行性分析報告大綱第一部分序言第二部分項目概況第三部分市場調(diào)查與分析第四部分項目分析第五部分項目定位第六部分投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示第七部分結(jié)論第八部分附件第一部分序言項目投資可行性分析報告是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了投資商選擇投資項目的過程，這個過程是考驗和衡量投資商在房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。項目投資可行性分析報告可對項目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避投資風(fēng)險進(jìn)行策略提示，還對項目投資節(jié)奏提出專業(yè)意見。第二部分項目概況一、位置及環(huán)境上地倉儲項目位于北京市海淀區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地東部，毗鄰小營西路與地鐵13號線的交匯處，上地橋的東北角，東通八達(dá)嶺高速，南至全國高等學(xué)府基地（北大、清華等），西靠上地信息產(chǎn)業(yè)基地，北通西二旗輕軌站。二、樓宇介紹1、規(guī)模：總建筑面積8041平米，其中主庫房5480平米，配樓面積2400平米。2、配套序號基礎(chǔ)設(shè)施具體參數(shù)1上下水管道已安裝2污水處理系統(tǒng)已安裝3變壓器2臺共1000ＫＷ（每每臺500ＫＷ）4噴淋系統(tǒng)完備5消防栓及管線450平米水的消消防水池6天燃?xì)夤芫€已經(jīng)布入園區(qū)內(nèi)三、項目參數(shù)一、樓宇參數(shù)：項目占地面積：5831平方米樓高：13米總建筑面積：8041平方米使用率：待定%車位數(shù)量：無收費標(biāo)準(zhǔn)無庫房建筑面積：4800平方米凈高：庫房9.5米其它功能及分布：倉儲,大開間暫無分割5庫房結(jié)構(gòu)：鋼架結(jié)構(gòu)抗震等級：待定6貨運樓面積：2400平方米層高：2.87貨運樓結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)抗震等級：待定8樓板承重：待定9建筑等級：待定10屋頂防水等級：待定11耐火等級：待定二、配套1、空調(diào)品牌：無功率：無新風(fēng)量：無入戶狀態(tài)：無工作形式無制冷量無制熱量無3、電力最高用量待定每層電力分布：待定4、電話最高引入數(shù)量可達(dá)到：無5、網(wǎng)絡(luò)入戶標(biāo)準(zhǔn)：無電視系統(tǒng)：無保安系統(tǒng)：無消防系統(tǒng)：1個450平方米的消防水池；庫房已有完善的消防噴淋系統(tǒng)給水系統(tǒng)：無綜合布線：無供熱系統(tǒng):無排污系統(tǒng):1個3號化糞池和一套日處理5噸污水的污水處理系統(tǒng);項目周邊無污水管線,僅有雨水管線。12、然氣系統(tǒng)：院內(nèi)有直徑D500的高壓管線，未減壓變徑。10、物業(yè)公司：無等級資質(zhì)：無特點：無水費：無電費：無物業(yè)費：無取暖：無制冷：無第三部分市場調(diào)查與分析一：項目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊的建筑物：項目以東是怡美、頤清家園以及二炮部隊大院；以南是由華潤置地投資的橡樹灣住宅區(qū)；以西是聯(lián)想大廈、神州數(shù)碼大廈和盈創(chuàng)動力大廈；東北側(cè)是在建的高檔住宅區(qū)上地MOMA以及成熟社區(qū)當(dāng)代城市家園。綠化景觀：項目周邊環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)群興趣；不利于提升項目在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。自然景觀：由于項目所在的整個區(qū)域是近期開發(fā)的，以前屬于農(nóng)耕地，除了項目西面有一座百望山以外無其他自然景觀。歷史人文景觀：在項目二級輻射區(qū)（3公里）內(nèi)是全國的高等學(xué)府基地，云集了全國著名的高等學(xué)府。環(huán)境污染狀況：項目西側(cè)有城鐵13號線和京包線，存在過往列車的噪音污染；項目東側(cè)有近200戶待拆遷的村落，環(huán)境衛(wèi)生和治安情況較差。二：地塊交通條件調(diào)查地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃：項目與主馬路相臨，距五環(huán)路2.43公里，距機(jī)場高速18.4公里，距上地科技園區(qū)0.15公里，周邊有輕軌13號線西二期站和上地站，公交線路有20條，未來還有4，5，10路公交線路，4號輕軌線，交通位置方便快捷。附交通位置圖：三：周邊配套設(shè)施調(diào)查.購物場所：華潤項目商業(yè)街（規(guī)劃）、超市發(fā)超市、金五星、清河百貨商場；.文化教育：上地實驗小學(xué)、中關(guān)村二小、清河中學(xué)、上地實驗中學(xué)、北清華、農(nóng)大、體育大學(xué)、藍(lán)天幼兒園；.醫(yī)療衛(wèi)生：上地醫(yī)院.金融服務(wù)：工行、農(nóng)行、建行、北京銀行、交通銀行等.郵政服務(wù)：清河郵局.娛樂、餐飲、運動：九頭鳥、肯德基、良子健身中心；.生活服務(wù)：怡美家園、當(dāng)代城市家園、上地佳園的底墑（超市、便利店、洗衣店、藥店、寵物店、美容美發(fā)店）.娛樂休息設(shè)施：二炮招待所、國電賓館、銀燕賓館；四：區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷項目所在地概況項目毗鄰上地信息產(chǎn)業(yè)基地，該區(qū)域是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的研發(fā)基地，海淀區(qū)為進(jìn)一步推動園區(qū)發(fā)展，營造繁榮的園區(qū)生活，達(dá)到國際化要求，目前滯后的生活配套設(shè)施也必然要與世界接軌。為此，海淀區(qū)政府提出了要打造公園化、科技化、人性化的生態(tài)環(huán)境，使得產(chǎn)業(yè)、居住、商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展。項目所在地的房地產(chǎn)形態(tài)及比重現(xiàn)在整個上地高科技園區(qū)以寫字樓為主，配少量的公寓、住宅，還有為整個園區(qū)配套的少量的商業(yè)地產(chǎn)。具體比例見下圖類別百分比總建筑面積單位住宅56萬平米寫字樓91萬平米商業(yè)地產(chǎn)9萬平米新開發(fā)住宅84萬平米合計240萬平米項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀上地高科技園區(qū)的發(fā)展是以軟件開發(fā)為基礎(chǔ)的，這就決定了園區(qū)發(fā)展伊始就是已寫字樓為主的。造成了該地區(qū)各種房地產(chǎn)形態(tài)的供需比例嚴(yán)重失調(diào)，大量單一房地產(chǎn)形式的出現(xiàn)，隨著園區(qū)的發(fā)展，大量人群的擁入，必然急劇造成其他形態(tài)房地產(chǎn)的需求量的增加，使得住宅類和商業(yè)類地產(chǎn)與市場的需求嚴(yán)重脫節(jié)，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。具體比例見下圖（四）項目所在地房地產(chǎn)市場的板塊劃分及其差異上地園區(qū)的整體規(guī)劃是以城市輕軌13號線為界，以西是寫字樓集中的上地信息產(chǎn)業(yè)基地，以東是剛開發(fā)的新型居住區(qū)，區(qū)域版塊明顯，嚴(yán)重脫節(jié)的商業(yè)生活配套，在房地產(chǎn)市場的板塊劃分中，明顯的反映出這一問題。海淀區(qū)政府為配合園區(qū)的整體發(fā)展推出了一系列的發(fā)展計劃，為發(fā)展為國際性的園區(qū)在努力。（五）項目所在地的住宅、寫字樓及各類市場情況分析由于供求關(guān)系的影響，園區(qū)內(nèi)各種形態(tài)的房地產(chǎn)的價格指數(shù)以不同的趨勢在市場上表現(xiàn):寫字樓由于供大于求，租售價格都出現(xiàn)了下滑趨勢；住宅類產(chǎn)品虧缺，而需求量的增加，住宅類的租售出現(xiàn)了強(qiáng)勁的上升趨勢；各類市場的虧缺，造成區(qū)域內(nèi)居民需求無法滿足。寫字樓、住宅租售價格趨勢見下圖五：上地地區(qū)寫字樓市場調(diào)查與分析供應(yīng)市場調(diào)查與分析1、寫字樓供應(yīng)量從寫字樓市場供給量來看，自海淀區(qū)政府開發(fā)上地高科技園區(qū)以來，寫字樓大量開發(fā)，寫字樓入市量很大。目前高科技園區(qū)約有76多棟棟寫字樓，建筑面積總計約156萬平方米。截止到去年年底，上地寫字樓空制率28.3%,達(dá)到13.58萬平方米。寫字樓的市場以達(dá)到了飽和的狀態(tài)，寫字樓的空置率正在逐年增加。2、寫字樓供應(yīng)區(qū)位特征寫字樓供應(yīng)板塊特征明顯，這說明上地商務(wù)區(qū)辦公環(huán)境有了成熟的發(fā)展，正在已中心的形態(tài)在發(fā)展，投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展，由“單一型”房地產(chǎn)市場向“多業(yè)態(tài)、差別化、綜合性主題”綜合性房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的過程。這種地產(chǎn)形態(tài)的演變既是上地商圈發(fā)展的需要，也是上地商圈發(fā)展的方向。這些區(qū)域?qū)懽謽堑募鬯纬傻纳虡I(yè)氛圍無一例外的與該區(qū)域的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景有著直接的關(guān)聯(lián)，同時這些商圈的形成又直接帶動了本區(qū)域其它類型房地產(chǎn)的發(fā)展。在區(qū)域化的發(fā)展過程當(dāng)中，逐步產(chǎn)生的對居住的市場需求也是呈區(qū)域化集聚的，住宅供應(yīng)同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。需求市場調(diào)查與分析1、市場需求概述從總體上看，上地寫字樓的需求比前幾年有明顯地下降，據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)反應(yīng)，寫字樓的空置率也出現(xiàn)了大幅上揚，從去年第一季度的14.2%漲到去年第四季度的28.3%，上漲了將近兩倍。當(dāng)然，造成這種狀況的原因是多方面的。首先，2000年蓬勃發(fā)展的軟件開發(fā)行業(yè)今年發(fā)展一般，許多公司縮減面積，或者干脆倒閉；其次，跨國公司的需求縮水；第三，大型公司外牽，許多國外大公司開始自蓋大樓。寫字樓市場總體需求量在減少，空置率增加。2、市場需求主體復(fù)雜上地特殊的地理位置決定了這里的物業(yè)、尤其是寫字樓物業(yè)目標(biāo)客戶的單一性和局限性。由于這里是高科技研發(fā)基地，無論是從區(qū)域的角度，還是從政治的角度來看，上地寫字樓的輻射范圍都極其局限的，它的輻射對象相對于北京其他區(qū)域來說無疑要小出許多，因此這里涉及的需求客戶只有是IT研發(fā)企業(yè)?？蛻羧旱男枨髮哟屋^為貧乏，對寫字樓的需求相應(yīng)的有限，尤其是隨著海淀區(qū)政府對上地入住企業(yè)在土地上的優(yōu)惠政策，企業(yè)也開始自建自有寫字樓項目，造成了需求量的進(jìn)一步縮小。主要寫字樓表：公司名稱地理位置科貿(mào)大廈中關(guān)村北大街上地大廈中關(guān)村北大街金隅科技中心上地三街中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大廈上地三街與信息路路十字路口東東北側(cè)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園上地三街與信息路路十字路口東東北側(cè)實創(chuàng)集團(tuán)上地三街與信息路路十字路口東東北側(cè)信息路路22號春生泰克大廈上地東路西群英科技園上地五街與創(chuàng)業(yè)路路交匯東南角角中關(guān)村發(fā)展大廈上地五街路南昊海大廈上地五街路北方正集團(tuán)開拓路與上地五街街交匯處東北北角上地數(shù)碼大廈中關(guān)村北大街中關(guān)村國際卵化園園分部上地六街南中關(guān)村生物醫(yī)藥園園開拓路西側(cè)清華同方電腦上地七街南小結(jié)：從上述我們可以看出，整個上地的寫字樓市場的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場的需求，達(dá)到了飽和狀態(tài)，而單一形態(tài)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也局限了他的需求量的擴(kuò)大，特別是近幾年來，海淀區(qū)政府也意識到了上地發(fā)展的弊病，加大了對其他基礎(chǔ)設(shè)施和配套的建設(shè)速度，而對于大量空制的寫字樓，區(qū)政府出了一系列的優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)來上地辦公，一是為了繁榮上地的持續(xù)發(fā)展，另外也是為了緩解高空制率帶來的壓力。六：上地地區(qū)公寓住宅市場調(diào)查與分析產(chǎn)權(quán)式住宅供應(yīng)市場調(diào)查與分析1；供應(yīng)市場調(diào)查與分析（1）、普通住宅上地高科技園區(qū)周邊住宅商品房以低密度住宅為主，主要集中在上地環(huán)島及輕軌附近。上地環(huán)島的樓盤主要有上地東里，西里，目前已全部住滿，建筑業(yè)態(tài)為多層、小高層；房型有兩房和三房，戶型較老，結(jié)構(gòu)不合理，而且都是老房。輕軌附近以高層為主，單社區(qū)規(guī)模較小，居住環(huán)境較次，他們都屬于一般的普通住宅，而居住人群，主要由當(dāng)?shù)氐木用窈颓搴臃秶鷥?nèi)的拆遷戶。近幾年上地地區(qū)又陸續(xù)推出了上地佳園、當(dāng)代城市家園、怡美家園等，他們在建筑設(shè)計及環(huán)境上都有了很大的改變，從感覺和視覺上有了很大的提高，均價在6900元/平方米左右，從銷售情況上來看出現(xiàn)了很大的市場需求量，價格還有上升的空間；目前市場供應(yīng)量有已開盤的當(dāng)代城市家園二期和頤清家園；購買群體主要是當(dāng)?shù)氐木用窈驮谏系馗呖茍@區(qū)工作的白領(lǐng)人群。（2）、高檔公寓上地地區(qū)的高檔生活區(qū)的樓盤有上地MOMA，當(dāng)代城市家園二期，領(lǐng)袖硅谷等，均價在7970元/平方米；建筑業(yè)態(tài)為甲級住宅、別墅；周邊樓盤的購買群體，主要由外籍人士、當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主、園區(qū)內(nèi)中高級管理人員等組成。最新開盤的多為高檔住宅，銷售呈供不應(yīng)求狀態(tài)。根據(jù)我們對上地的房地產(chǎn)供應(yīng)量的統(tǒng)計，在04年上地地區(qū)住宅市場新增量48萬平方米。在05年上地地區(qū)住宅市場新增量0萬平方米，但隨著政府加速建設(shè)上地高科技園區(qū)，未來幾年上地高科技園區(qū)將陸續(xù)有新住宅項目入市。06年將有76萬平方米供應(yīng)市場。上地地區(qū)住宅項目供應(yīng)量與時間關(guān)系示意圖：2；需求市場調(diào)查與分析上地區(qū)域包含234萬平方米發(fā)展區(qū)。該區(qū)域是中國乃至世界罕見的科技智力資源高密集區(qū)。各類獨立科研機(jī)構(gòu)；科技人員高達(dá)6萬人，目前入園高新技術(shù)企業(yè)已達(dá)10000余家，以聯(lián)想、方正、清華同方為代表的一批高新技術(shù)企業(yè)群體已經(jīng)形成，園區(qū)各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)高速增長，經(jīng)濟(jì)總量在全國高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中處于領(lǐng)先地位。上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速增長所帶來的大批就業(yè)人群，導(dǎo)致對居住的需求出現(xiàn)激增態(tài)勢。相對于區(qū)域內(nèi)較為有限的住宅供應(yīng)而言，上地區(qū)域的居住功能確實處于一種相對滯后的狀態(tài)。因此產(chǎn)生了區(qū)域人群對于居住方面的一些不滿和抱怨。所幸的是，海淀區(qū)政府已感覺到了這一供求矛盾，并已開始實際行動，在居住、生活配套、交通、娛樂等方面加以改善，未來就可以實現(xiàn)內(nèi)部完整、閉合的生態(tài)系統(tǒng)，內(nèi)部造血機(jī)制也因此得以完善。隨著一批幾十萬平米住宅區(qū)的興起，上地聚居區(qū)正逐漸浮出水面。園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有從業(yè)人員約6萬名，員工平均收入約為2000元至5000元之間，而外資企業(yè)中相當(dāng)數(shù)量的員工年薪在6萬至10萬元以上。而園區(qū)的生活配套、服務(wù)設(shè)施發(fā)展一度處于脫節(jié)的狀態(tài)，相當(dāng)數(shù)量的外企人士及年輕白領(lǐng)一族希望能有更高品位的與之相適應(yīng)的物業(yè)出現(xiàn)。目前在整個園區(qū)內(nèi)占地面積234萬平方米的規(guī)劃土地上，已擁有了156萬平米的寫字樓，已達(dá)到了飽和狀態(tài)；但該地區(qū)目前住宅類市場供不應(yīng)求，供需矛盾十分突出，未來二三年內(nèi)，園區(qū)內(nèi)的從業(yè)人員規(guī)劃量將達(dá)到10萬人，使得這種供需脫節(jié)現(xiàn)象更加難以平衡，潛在的需求態(tài)勢使該地區(qū)的公寓、高層及多層住宅等綜合物業(yè)將會有一定的市場表現(xiàn)。但在目前有限的土地資源上新增房地產(chǎn)項目基本是以住宅的形式推出的，華潤置地、當(dāng)代物業(yè)、中實·吉肯道夫入駐開發(fā)，總開發(fā)量為196.4萬平方米，其推出的項目已引起園區(qū)內(nèi)員工特別是駐區(qū)外來人士的關(guān)注。據(jù)了解，上地高科技園區(qū)規(guī)劃容積率僅為2點多，同時由于園區(qū)以北是千畝大型綠地，生態(tài)環(huán)境首屈一指，規(guī)劃中的高級標(biāo)準(zhǔn)的配套生活、娛樂設(shè)施業(yè)已啟動；500強(qiáng)企業(yè)的紛紛入駐，為上地高科技園區(qū)住宅建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展注入了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐。目前上地MOMA、領(lǐng)袖硅谷等高端物業(yè)已成雛形，人性化的建筑空間，優(yōu)美的居住環(huán)境在上地住宅中自成風(fēng)格，華潤置地投資開發(fā)的橡樹灣物業(yè)也將于近期推向市場，個別房產(chǎn)的最高價格已超過1萬元/平方米。上地高科技園區(qū)經(jīng)過近14年的開發(fā)，特別是近年來海淀區(qū)政府加大了對基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)配套的投資力度，上地地區(qū)由單一性的商務(wù)形態(tài)向綜合性發(fā)展，逐漸形成了一個既適宜辦公又適宜居住的外部環(huán)境，使滯后的房地產(chǎn)住宅的開發(fā)，迎來一波新的行情。隨著上地高科技園區(qū)的進(jìn)一步拓建，一個涵蓋大量高收入年輕一族入居的樓市板塊，一個有著中高檔收入為主的群體力量，一個與高科技園區(qū)相匹配的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，將受到更多矚目。由此產(chǎn)生了上地區(qū)域內(nèi)比較集中的四類居住需求人群：大專院校的教職工中科院及其他科研院所的研究人員科技企業(yè)的管理人員及工程師；為上述三類企業(yè)及單位服務(wù)的大量配套服務(wù)企業(yè)的員工小結(jié)：上地地區(qū)自有住宅的供需矛盾隨著大批量住宅的放量逐漸趨于緩和，各種檔次物業(yè)的出現(xiàn)大大減輕了供應(yīng)市場的壓力，近一兩年上地地區(qū)的自有住宅的供需矛盾基本能保持平衡的態(tài)勢，大大加快了上地區(qū)域向綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的步伐。租賃住宅供應(yīng)市場調(diào)查與分析1；供應(yīng)市場調(diào)查與分析園區(qū)的生活配套、服務(wù)設(shè)施發(fā)展一度處于脫節(jié)的局面：據(jù)不完全統(tǒng)計，到目前為止，地區(qū)可供租賃的價位在1000至1600元的普通住房僅1000套左右，僅占在上地臨時居住人員用房的23.5％左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了區(qū)域內(nèi)工作人群的需求。76.5％從業(yè)的員工急切地盼望在較短時期內(nèi)能入戶上地，而其中大部分人對未來商品房的期望價格約在800元至1500元之間，同時，我公司通過對園區(qū)內(nèi)工作人士的訪談獲悉，目前上地科技園區(qū)內(nèi)各種生活商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，給園區(qū)工作者帶來極其的不便，也導(dǎo)致園區(qū)“空城化”的原因之一。較高檔次的商業(yè)設(shè)施，僅有幾個休閑體育中心，酒店、餐飲業(yè)都處于初級階段，缺乏衣、食、住的完善配套，阻礙了園區(qū)的發(fā)展。（1）區(qū)域總體特征分析a商業(yè)特征分析上地屬于高科技產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域之一，眾多高技術(shù)公司云集于此，公司的規(guī)模多樣：從幾個人的私人小公司到幾百人的跨國企業(yè)應(yīng)有盡有，因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。b人文特征分析上地是高級人才的集中地，年輕化，單身化的現(xiàn)象比較多，租房成為此類人群的主要方向，此地區(qū)總體風(fēng)格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高檔豪華，雖然有一些房屋在出租，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求，造成此區(qū)域的房屋租金價格一直處于上升趨勢。租金走示圖：(2)從供應(yīng)時間來看從1994年開發(fā)上地以來，上地的發(fā)展可謂是日新月異，優(yōu)惠的發(fā)展政策促使大量高新企業(yè)入住上地，隨之而來的是大量人群的涌入，對于租住房屋的需求就開始了，大量的需求量和有限的供應(yīng)量，把上地的租賃市場徹底分化了，由于本區(qū)域供應(yīng)量的不足，大量的需求人群把目光轉(zhuǎn)向了二級輻射區(qū)，雖然現(xiàn)在上地的住宅供應(yīng)量有了大幅提高，但由于和目標(biāo)群在需求上存在差距，所以真正可以提供的住宅還是很有限。(3)從供應(yīng)價位來看由表可以看出，上地及其輻射區(qū)域住宅租賃市場價位在800至1600元之間。區(qū)域房租價格（樓房）一居兩居上地10001500安寧莊8001560清河小營11001800回龍觀8002000天通苑9001600西二、三旗7001600(4)從上地區(qū)域工作人群居住分布來看在已經(jīng)標(biāo)明租價的41個住宅小區(qū)中，上地區(qū)間住宅小區(qū)6個，占總量的14.6%。其他區(qū)域的住宅小區(qū)35個，主要集中在清河，安寧莊，小營等區(qū)域，占總量的85.4%%。我們通過對上地目標(biāo)人群的調(diào)研，得出了上地區(qū)域目標(biāo)人群的居住分布情況。上地地區(qū)流動人口口居住區(qū)與工作的距離示意圖2；需求市場調(diào)查與分分析（1）需求人群情況在對本區(qū)域的需求求人群調(diào)查中中我們發(fā)現(xiàn)，本本區(qū)域需求人人群構(gòu)成主要要為附近各大大公司的普通通員工，其余余為一些管理理人員，年齡齡主要集中在在22自35之間，月收入入范圍在2000元至5000元，非京籍人人員占90%左右，該類類人群租房住住的占82%左右。目前上地住宅供應(yīng)應(yīng)量僅滿足了了該區(qū)域工作作人群用房量的23.5％左右。大部分人對對未來住宅租售的期望價格格分別為房租價價格在800元至1500元之間，還有有相當(dāng)數(shù)量的的高收入白領(lǐng)人人士希望能有有更高品位的的與之相適應(yīng)應(yīng)的物業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)。（2）需求人群目前居住住分布需求人群調(diào)查說明明本地域?qū)ι仙系氐墓ぷ魅巳巳哼€是有相相當(dāng)大的吸引引力，但由于于供應(yīng)量的缺缺乏，導(dǎo)致很很大一部分客客流外流，但但客流的分布布也是依輕軌13號線鋪開的的。我們通過過對上地目標(biāo)標(biāo)人群的調(diào)研研，得出了上上地區(qū)域工作作人群的居住住分布情況如如下圖。（3）需求人群調(diào)研報告告匯總分析下面的言論均是對對區(qū)域人群的的訪談紀(jì)錄：：A：“我租的是一個一居居室，東西朝朝向，它的戶戶型非常不合合理?！盉：“我是租的老房子，老老式的板樓，戶戶型差，通風(fēng)風(fēng)非常差，還還有一個就是是面積太小。”C：“老房子縱身很深，采采光也不太好好，對于我來來說這是一個個很大的問題題，另外一個個小毛病就是是以前的房子子層高比較低低，有一點壓壓抑。”D：“社區(qū)太小，一共不不到10萬平方米米，因為社區(qū)區(qū)小管理比較較亂，里面的的人員居住成成分比較復(fù)雜雜，人員的素素質(zhì)不齊。另另外因為社區(qū)區(qū)小，配套設(shè)設(shè)備也不全，像像現(xiàn)在會所都都沒有用上?！盓：“我現(xiàn)在住的小區(qū)物物業(yè)在打架，我我非常反感物物業(yè)有問題。我我喜歡好一點點的物業(yè)來管管，一般是希希望外聘物業(yè)業(yè)來做，我現(xiàn)現(xiàn)在住的小區(qū)區(qū)尤其車庫產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清晰，車車輛非常亂，所所以我希望以以后小區(qū)可以以人車分流?！盕：“原來的戶型雖然小小，但是公攤攤不小，我是是朝南的那棟棟樓，公攤實實際上沒有那那么大，但是是由于其他的的原因公攤非非常大，我非非常不滿意”G：“最不滿意的就是空空氣，離近馬馬路，希望小小區(qū)遠(yuǎn)離馬路路”“現(xiàn)在最不滿滿意最大的問問題就是噪音音，工作一天天特別累，回回到家里想安安靜一下，不不希望房子臨臨街，或者是是靠馬路太近近”H：“生活上不方便，希希望在小區(qū)周周邊有超市什什么的。配套套不全，希望望有一些健身身，像游泳館館之類，能設(shè)設(shè)在小區(qū)周邊邊，別設(shè)在小小區(qū)里面，別別太鬧騰了，在在小區(qū)周邊，但但是離小區(qū)很很近，走幾步步就能到了?！盜：“居住環(huán)境太差，綠綠化少，樹太太少，感覺像像是住在鋼筋筋水泥的森林林中”J：“我到公司也就是55公里左右，坐坐車卻要一個個小時”K：“我在清華工作，開開車甚至都沒沒有騎自行車車快”從被調(diào)查者的反映映我們可以看看出，他們現(xiàn)現(xiàn)在對所居住住的區(qū)域很不不滿意，無論論是居住位置置，居住環(huán)境境，物業(yè)管理理，居住舒適適度還是交通通都提出了很很多的問題，但但由于本區(qū)域域內(nèi)沒有能滿滿足他們的供供應(yīng)量，所以以在等待，希希望上地能有有他們心目中中理想的物業(yè)業(yè)出現(xiàn)。3、租房市場分析從我們的調(diào)查統(tǒng)計計數(shù)據(jù)可以看看出，上地已已經(jīng)投入使用用的住宅基本本保持在95%以上的租售率。經(jīng)過對調(diào)查結(jié)果的的分析，我們們得出如下結(jié)結(jié)論：1上地區(qū)域缺少大型型綜合出租型型房地產(chǎn)項目目2能真正滿足居住需需求的住宅不不多3項目周邊房屋出租租率較高4租房人群擇房以上上地為主，周周邊為輔；標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅出租租價格從10000元到16000元不等5社區(qū)景觀環(huán)境不理理想，綠化率率低6距離公司或單位過過遠(yuǎn)，通勤不不方便同時，我們也對本本地域的工作作人群情況進(jìn)進(jìn)行了初步的的調(diào)查。我們們的調(diào)查結(jié)果果顯示：1工作人群以高科技技公司員工為為主。2工作人群中租房的的占總?cè)藬?shù)的的79%。3工作人群對普通類類的住宅需求求量較大。上地區(qū)域出租的房房屋均屬于小小業(yè)主所有，調(diào)調(diào)研中沒有發(fā)發(fā)現(xiàn)只租不售售的青年公寓寓項目。目前前該區(qū)域剩余的的可租房屋不不多。小結(jié)：依照我們對當(dāng)當(dāng)代城市家園園，怡美家園園，上地佳園園、上地東里里、上地南里里、上地西里里、安寧莊小小區(qū)和毛紡南南小區(qū)區(qū)域進(jìn)進(jìn)行了初步的的調(diào)查分析,從調(diào)查結(jié)果果可以知道，上上地住宅項目目的規(guī)模均在在15萬平方米以以上。都是單單一業(yè)主進(jìn)行行出租。房屋屋的出租價格格從1000元/月到1600元/月不等，付付款多為半年年付和押一付付三。需求人人群是按獨居居或合租形式式進(jìn)行租賃，人人均承受價格格在600元左右。在我們對本區(qū)域的的需求人群的的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，租賃房屋屋的多為上地地高科技公司司的員工，從從事是研發(fā)和和工人，各小小區(qū)房屋的出出租率基本上上保持在95%以上，選擇清清河小營居住住的人群達(dá)13.6%以上，在回回龍觀居住的的人群達(dá)14.8%以上，在西西二旗西、三三旗居住的人人群達(dá)17.2%。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，本區(qū)域需需求人群構(gòu)成成主要為附近近各大公司的的普通員工，其其余為一些管管理人員，年年齡主要集中中在22自30之間這個調(diào)查說明本地地域?qū)ι系氐牡目蛻暨€是有有相當(dāng)大的吸吸引力，但由由于供應(yīng)量的的缺乏，導(dǎo)致致很大一部分分客流外流，但但客流的分布布也是一輕軌軌13號線鋪開的的。上述種種情況表明明上地地區(qū)住住宅市場的前前景基本看好好，采取出租租的策略也可可謀求較高的的投資回報。七：上地區(qū)域市場場調(diào)查與分析析1；供應(yīng)市場調(diào)查與分分析在做調(diào)查分析以前前我們有必要要就什么是市市場要分析一一下，因為他他是一個綜合合性的概念，這這就要求我們們對他的細(xì)化化終端有細(xì)致致的了解。批發(fā)市場在國外是是有特定涵義義的，即指專專門經(jīng)營農(nóng)副副產(chǎn)品、水產(chǎn)產(chǎn)品、鮮活產(chǎn)產(chǎn)品的市場，而而在中國，批批發(fā)市場卻幾幾乎涵蓋了各各行各業(yè)、各各種商品，廣廣泛分布在農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品、服服裝紡織品、日日用工業(yè)品、生生產(chǎn)資料等眾眾多領(lǐng)域，這這可以說是中中國市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)的一大特色色。批發(fā)市場產(chǎn)生原因因是，當(dāng)商品品生產(chǎn)者數(shù)量量極多、商品品種類多、生生產(chǎn)批量小、效效率低且生產(chǎn)產(chǎn)關(guān)系不穩(wěn)定定時，通過批批發(fā)市場能節(jié)節(jié)省交易費用用。在這種特特殊的情況下下，批發(fā)市場場更有效率。具具體到農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品、水產(chǎn)品品、鮮活產(chǎn)品品批發(fā)市場，則則是由這些商商品本身的特特性決定的。農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品、水水產(chǎn)品、鮮活活產(chǎn)品的生產(chǎn)產(chǎn)受自然條件件、氣候條件件的影響較大大，而且產(chǎn)地地分散，距離離消費地較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，生產(chǎn)者、零零售者中小規(guī)規(guī)模經(jīng)營占多多數(shù)，因此，為為了保證農(nóng)副副產(chǎn)品、水產(chǎn)產(chǎn)品及鮮活產(chǎn)產(chǎn)品的供給，穩(wěn)穩(wěn)定價格，及及時、快速地地將產(chǎn)品從產(chǎn)產(chǎn)地運往銷地地，協(xié)調(diào)產(chǎn)銷銷矛盾，需要要一個中介場場所來承擔(dān)集集中、分散和和價格決定的的功能，而批批發(fā)市場就是是起這一作用用的。名詞解釋：市場：商品交換的的場所。常常常被描述為商商品交換關(guān)系系的總和，體體現(xiàn)供給與需需求之間矛盾盾的統(tǒng)一體。市場的類型：完全全競爭市場、完完全壟斷市場場、壟斷競爭爭市場、寡頭頭壟斷市場?；ɑ苁袌觯阂跃G植植、花卉、盆盆景、觀賞魚魚及其附屬品品為主要商品品的交易場所所。舊貨市場：以已進(jìn)進(jìn)入生產(chǎn)消費費和生活消費費領(lǐng)域，處于于儲備、使用用和閑置狀態(tài)態(tài)，保持部分分或者全部原原有使用價值值的舊貨為交交易商品的市市場。舊貨市市場上物品的的價格會低于于相應(yīng)的新商商品的市場價價格。也常被被稱為“跳蚤市場”。建材城：以建筑材材料（包括五五金制品、地地板、陶瓷、玻玻璃、廚衛(wèi)用用品、木制品品、裝修材料料等）為主要要交易商品的的市場，具備備一定規(guī)模及及信譽度的，被被統(tǒng)稱為建材材城。綜合批發(fā)市場：涵涵蓋各行各業(yè)業(yè)、各種商品品，如農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品、服裝紡紡織品、日用用工業(yè)品、生生產(chǎn)資料等眾眾多領(lǐng)域的大大型綜合類的的大宗批發(fā)性性質(zhì)的產(chǎn)品交交易集散地。農(nóng)貿(mào)市場：以快速速銷售農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品，包括蔬蔬菜、水果、肉肉禽蛋類、糧糧食，水產(chǎn)品品，鮮活產(chǎn)品品的小型零售售性質(zhì)的交易易場所對市場有了綜合的了了解后，我們們又對各類市市場目前在北北京的發(fā)展趨趨勢及未來發(fā)發(fā)展方向做了了充分的了解解，以便總結(jié)結(jié)出有目的性性的調(diào)查分析析。1、各類市場情況調(diào)研中我們在上地地地區(qū)僅發(fā)現(xiàn)現(xiàn)1個小型農(nóng)貿(mào)市場場、1個物流市場場、1個中小型建材市市場、1個在建花卉市場場、4個鋼材市場場，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足足不了上地地地區(qū)人群的消消費需求。3、市場供需對比示意意圖：2；需求市場調(diào)查與分分析2、上地公寓、住宅宅小區(qū)數(shù)量普通住宅小區(qū)6個個分別是上地地佳園、上地地東里、上地地西里、上地地南里、當(dāng)代代城市家園、怡怡美家園；高高檔生活區(qū)3個分別是上上地MOMA，當(dāng)代城市市家園二期，領(lǐng)領(lǐng)袖硅谷。各各住宅小區(qū)的的規(guī)模均在115萬平方米米以上，總?cè)巳丝谠?萬以上。但但該區(qū)域的生生活配套極為為缺乏，如市市場數(shù)量、規(guī)規(guī)模都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿滿足不了當(dāng)?shù)氐厝巳旱男枨笄蟆?上地區(qū)域人群調(diào)研研結(jié)果為落實上地區(qū)域居居住人群對各各類市場的需需求程度，我我們又進(jìn)行了了有針對性的的人群調(diào)查。調(diào)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)人人群對市場需需求程度的排排序如下圖：上述情況表明上地地地區(qū)農(nóng)貿(mào)市市場的前景基基本看好，在在該方面投資資經(jīng)營可謀求求較高的投資資回報。第四部分SWOT分析一、項目優(yōu)勢分析析通過對本項目的分分析，我們認(rèn)認(rèn)為本項目具具有以下優(yōu)勢勢：1、可操作空間較大，有有塑造概念的的空間。2、區(qū)位優(yōu)勢：本案位于海淀區(qū)上上地橋東北，緊緊鄰城市鐵路路１３號線，毗毗鄰上地信息息產(chǎn)業(yè)基地，周周邊有許多大大型綜合社區(qū)區(qū)，交通相對對便利，有著著得天獨厚的的區(qū)位優(yōu)勢。3、土地使用成本優(yōu)優(yōu)勢：我公司是從合合作方租賃土土地來經(jīng)營，這這就使得土地地的使用所占占據(jù)的資金相相對較少，資資金使用成本本相對較低。二、項目劣勢分析析通過對本項項目的分析，我我們認(rèn)為本項項目存在以下下的不足：1、周邊小環(huán)境差緊鄰項目東側(cè)有一一個自然村落落，由于它的的存在，給項項目的整體形形象帶來嚴(yán)重重的影響。這這個村子的拆拆遷問題遲遲遲得不到解決決，二百多戶戶居民的生活活垃圾和廢水水四處隨意排排放，村子周周邊環(huán)境可以以用臟亂差來來形容，如果果這個村子不不能夠盡快拆拆遷，對項目目今后的發(fā)展展是一個嚴(yán)峻峻的考驗和威威脅。2、交通條件有缺陷在上地信息產(chǎn)業(yè)基基地工作的客客戶及周邊的的居民不能直直接到達(dá)項目目地，必須通通過上地橋繞繞過輕軌，它它極大地影響響了項目的發(fā)發(fā)展。3、噪音污染嚴(yán)重項目的南側(cè)和西側(cè)側(cè)分別為小營營西路和城市市鐵路和京包包線，這兩側(cè)側(cè)的過往車輛輛噪音非常大大，對將來居居住于此的客客戶來講也是是不利的因素素。三、項目機(jī)會分析作為上地高科技園園區(qū)緊鄰的地地段，我們認(rèn)認(rèn)為本項目擁擁有如下的機(jī)機(jī)遇：1、上地北區(qū)開始規(guī)規(guī)劃擴(kuò)張，總總規(guī)模面積巨巨大；2、政府規(guī)劃中關(guān)村村北區(qū)的定位位，要以商務(wù)務(wù)服務(wù)為主，形形成一個重點點突出的商圈圈；3、北區(qū)的土地價格格現(xiàn)在也很高高昂了，直接接導(dǎo)致該地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)價格格高；4、附近地區(qū)缺乏大大型的出租性公寓產(chǎn)品；5、附近地區(qū)缺乏農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場和大大型綜合性市市場。四、項目威脅分析析1、經(jīng)濟(jì)分析項目所在區(qū)域單一一的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模模式不穩(wěn)定。上地地區(qū)是以軟件開發(fā)為主的科技園區(qū)，上地區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接受IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，產(chǎn)業(yè)單一造成了上地地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定性。2、政策分析項目目前前的土地使用用性質(zhì)是倉儲儲用地。我們們開發(fā)該項目目涉及到土地地使用性質(zhì)的的變性問題，會會遇到一系列列的政策及審審批問題。第五部分項目定位功能定位（一）總體功能定定位建議為了能更好地推廣廣本項目，提提升本項目的的知名度，我我們認(rèn)為有必必要對本項目目進(jìn)行概念設(shè)設(shè)計。通過對上地現(xiàn)有房房地產(chǎn)市場的的分析，通過過對上地整體體的規(guī)劃的考考慮，通過對對中關(guān)村北區(qū)區(qū)總體定位的的分析，結(jié)合合項目自身優(yōu)優(yōu)勢，我們建建議把本地域域建設(shè)成為適適合年輕流動動一族集中展展住區(qū)，建成成后使本地域域成為上地區(qū)區(qū)域年輕流動動一族精神家家園。定位依依據(jù)如下：上地定位上地定位為：“上上地科技區(qū)核核心區(qū)，將建建設(shè)成一個以以高新技術(shù)為為特征的都市市中心。中關(guān)關(guān)村北區(qū)被稱稱為中關(guān)村的的“鉆石寶地”，是未來高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)的信息交流流和商務(wù)中心心。上地狀況目前上地高科技園園區(qū)被稱為中中國的科研中中心，雖然人人員文化層次次很高，但整整體環(huán)境缺乏乏便利氛圍，居居住場所匱乏乏?？陀^存在在對本定位物物業(yè)的需要。項目預(yù)期這樣的定位使本項項目真正成為為高科技園區(qū)區(qū)核心區(qū)的配配套地域。自身優(yōu)勢這樣的定位符合本本地域業(yè)已存存在的需求氛氛圍，可以繼繼續(xù)發(fā)揮自身身的優(yōu)勢，并并符合日后長長久經(jīng)營的思思路。文化氛圍文化的設(shè)計，符合合當(dāng)前人們崇崇尚文雅，向向往休閑生活活的潛在愿望望。同時可以以合理有效借借助統(tǒng)一型管管理的便利所所體現(xiàn)的獨特特性，使本地地域的定位具具有唯一性。（二）分區(qū)域功能能定位建議項目的功能定位為為居住、休閑閑、服務(wù)于一一體的綜合性性物業(yè)。其首首成有500平米建議作作為以休閑服服務(wù)為中心的的商業(yè)設(shè)施。其他配套部分建議議如下：車位；餐廳；家政服務(wù)；二、價格定位租價定位建議本項目每套租價建建議每套在1000元/套。本價格由由兩種方式推推算而來，為為建議價格，具具體的價格要要根據(jù)產(chǎn)品自自身的設(shè)計、客客戶狀況和市市場價格情況況進(jìn)行適時的的調(diào)整，以靈靈活的方式進(jìn)進(jìn)行調(diào)整，以以保持價格的的競爭力和投投資商自身的的利益。具體推算見投資分分析需要指出的是，該該價格為我們們根據(jù)目前市市場情況分析析得來，由于于未來上地住住宅租價存在在受到非市場場因素干擾的的可能，我們們沒有對未來來價格進(jìn)行分分析修正；在在項目推向市市場前仍需要要重新進(jìn)行價價格定位工作作。三、客群定位本項目客戶定位要要放開視野，廣廣泛定位。通通過我們對上上地地區(qū)多年年的經(jīng)驗，在在上地發(fā)展的的企業(yè)不但有有軟件開發(fā)行行業(yè)，還包括括一些軟件制制造行業(yè)。因因此，我們建建議的客戶定定位為：1軟件開發(fā)行業(yè)2軟件開發(fā)相關(guān)行業(yè)業(yè)，包括娛樂樂，咨詢，物物流等3周邊居住的年輕一一族4在軟件開發(fā)中，我們們建議多關(guān)注注中小型公司司和企業(yè)。第六部分投資分析及其風(fēng)險險規(guī)避方式提提示第一節(jié)財務(wù)分分析一、投資估算本項目仍處于可研研階段，有5家設(shè)計施工工單位為本項項目設(shè)計初步步方案并出具具了方案的毛毛估算，以下下數(shù)據(jù)均采用用5家設(shè)計單位位毛估算的平平均值。（一）項目租賃（使使用）成本:假設(shè)設(shè)項目建設(shè)期期為一年。項項目的年租賃賃成本尚未與與甲方確定，此此時暫按80至160萬區(qū)間的平平均值120萬計算。（二）前期階段有有關(guān)費用：1、規(guī)劃設(shè)計費：47.4萬元2、可行性研究及策策劃：10萬元3、工程勘察費:6萬元（三）建筑安裝工工程費：1,3544.20萬元（四）開發(fā)間接費費:不計（五）管理費用:16.255萬元（六）財務(wù)費用:116.991萬元（七）其他費用:35.722萬元（八）不可預(yù)見費費用:799.48萬元（九）總投資=1120+100+6+477.40+11,354..20+166.25+1116.911+35.772+79..48=11,785..96萬元二、資金籌措方案案1、資金籌措與投資資計劃項目開發(fā)投投資資金的來來源有兩個渠渠道：一是自自有資金，二二是外部借款款。資金運作作方式為：自自有資金全部部用于投資；；缺口資金則則向外部借貸貸。根據(jù)本項目目實際，資金金籌措方面，自自有資金500萬元；外部部借款合計1,2855.96萬元（本金1,1699.06萬元，利息116.990萬元）。項項目總投資1,7855.96萬元，其中中：建設(shè)投資資1,6699.06萬元，借款款利息116.990萬元總籌資額：1,7785.966萬元其中：自有資金金：500萬元外部借款款：1,2855.96萬元2、貸款本金償還及及利息支付經(jīng)營期收入入扣除有關(guān)稅稅費后，即可可用于還本付付息，還本付付息按8年等額分期期償還。本項目在第一年向向外部借款1,1699.06萬元，利率10%,建設(shè)期利息116.990萬元。建設(shè)設(shè)期借款本息息合計1,2855.96萬元,在經(jīng)營期前8年等額償還還，每年等額額支付本息241.005萬元，8年可以還清清借款。三、項目經(jīng)營期估估算（一）經(jīng)營計劃及及財務(wù)分析預(yù)預(yù)案項項目分為公寓寓和綜合市場場兩部分：公公寓200套房間，每每套每月租金金1100元人民幣；；市場有效使使用面積4100平米，租賃賃價格均價為為1.9元/天/平方米。財財務(wù)分析預(yù)案案：承租期20年；年租賃賃成本120萬元；外部部借款利率10%；年出租率85%。（二）年經(jīng)營收入入確定（2000×0.111×12++0.41××1.9×3365）×85%==466.008萬元經(jīng)營期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年以后各年營業(yè)總收入466.088466.088466.088466.088466.088466.08466.088466.088466.088費用及稅金681.422670.188657.811644.200629.244255.588237.477217.555195.633經(jīng)營利潤-215.344-204.099-191.722-178.122-163.155210.511228.622248.544270.455(三)經(jīng)營期估算1、各期經(jīng)營情況預(yù)預(yù)測2、靜態(tài)利潤預(yù)測：：暫按20年經(jīng)營期、1200萬元租賃成成本計算，靜靜態(tài)利潤為2,0888.15萬元四、財務(wù)指標(biāo)分析析（一）靜態(tài)指標(biāo)分分析：由于本項目尚未與與產(chǎn)權(quán)方最終終確定承租期期和年租賃成成本，所以我我們按以下幾幾種條件對項項目的靜態(tài)指指標(biāo)進(jìn)行分析析。承租期指標(biāo)年租金成本預(yù)案（120萬）100萬元130萬元140萬元20年靜態(tài)利潤2088.152508.151878.151668.15靜態(tài)投資回收期8.97年8.29年9.36年9.77年總投資利潤率117%140%105%93%30年靜態(tài)利潤3,900..174,520..173,590..173,280..17靜態(tài)投資回收期8.97年8.29年9.36年9.77年總投資利潤率218%253%201%184%（二）動態(tài)指標(biāo)分分析：由于本項目尚未與與產(chǎn)權(quán)方最終終確定承租期期和年租賃成成本，所以我我們按以下幾幾種條件對項項目的動態(tài)指指標(biāo)進(jìn)行分析析。1、基準(zhǔn)收益率：基準(zhǔn)收益率是投資資決策者對項項目資金時間間價值的最低低標(biāo)準(zhǔn)的判斷斷，也是投資資者可接受的的最低收益率率。當(dāng)項目的的內(nèi)部收益率率大于或等于于基準(zhǔn)收益率率時，項目在在財務(wù)上才是是可行的。本項目基準(zhǔn)收益率率為：資金成本率(100%)+風(fēng)險補貼率率(0.02%%)+通貨膨脹率率(1.8%))=12%2、指標(biāo)分析承租期指標(biāo)年租金成本預(yù)案（120萬）100萬元130萬元140萬元——基準(zhǔn)收益率12%12%12%12%20年財務(wù)凈現(xiàn)值305..10495..37209..97114..83動態(tài)投資回收期12年9年13.7年15年投資回報率18.28%30.04%12.51%6.80%內(nèi)部收益率15.01%18.42%13.40%11.83%30年財務(wù)凈現(xiàn)值470..60679..14366..33262..07動態(tài)投資回收期12年9年13.7年15年投資回報率28%41%22%16%內(nèi)部收益率16.08%19.19%14.63%13.25%分析說明:1、項目預(yù)案經(jīng)經(jīng)上述指標(biāo)分分析，結(jié)論是是可行的。2、當(dāng)租賃成本本上浮到140萬時，項目目內(nèi)部收益率率小于本項目目基準(zhǔn)收益率率0.17個百分點，提提請決策層注注意。五、不確定性分析析（一）盈虧平衡點點分析假定本項目總投資資不變，開發(fā)發(fā)經(jīng)營周期為為20年，用地成成本為120萬元/年，租賃價價格如基準(zhǔn)方方案所設(shè)，則則通過計算得得，當(dāng)出租率率為60.855%，利潤總額額為零，即項項目剛能保本本(未考慮時間間價值)。（二）敏感性分析析本項目敏感性分析析主要是針對對投資全過程程的指標(biāo)進(jìn)行行評價，分別別計算租賃價價格、用地成成本、承租年年限、出租率率等單項指標(biāo)標(biāo)上下波動時時，對經(jīng)濟(jì)評評價指標(biāo)的影影響。(基準(zhǔn)收益率率：12%)指標(biāo)種類基準(zhǔn)方案(以以年租金1220萬,承租期20年,資金成本率率10%，出租租率85%為基數(shù)數(shù))出租率租賃價格變動75%85%95%-10%-5%+5%+10%財務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)現(xiàn)率為10%%）3055.10-95.554305.110705.755-91.770106.770503.511701.911投資回報率18.28%-5.72%18.28%42.28%-5.49%6.39%30.17%42.05%內(nèi)部收益率15.01%8.50%15.01%22.27%8.50%11.74%18.3