X年江蘇無錫瑞港商業(yè)廣場推廣方案

瑞港商業(yè)廣場推廣方案2008年5月無錫商業(yè)地產(chǎn)市場分析第一部分項目總平圖一、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程商業(yè)開發(fā)的時期

各年度土地出讓量代表項目開發(fā)模式開發(fā)特征2002之前舊城復(fù)興200220萬平米包括崇安寺、南禪寺、紅旗路步行街、東方巴黎（崇寧路地塊）住宅開發(fā)模式與商品住宅一樣出售鋪面，以高價位售出為目標(biāo)2003－2004產(chǎn)業(yè)化時期2003超過了100萬平米包括站前商貿(mào)街、春申路、西班牙商城、紅豆國際和高力國際汽車城等項目商品市場開發(fā)模式以出租鋪位為目標(biāo)，重在招商經(jīng)營2004突破200萬平米坊前路東西兩側(cè)地塊規(guī)模就突破了110萬平米，同時，還包括了振興路、東方國際輕坊城和世貿(mào)中心等2005年之后區(qū)域中心.生活MALL時期2005120萬平米左右無錫大劇院、永樂新天地等幾幅黃金地段地塊商業(yè)街開發(fā)模式統(tǒng)一規(guī)劃，分別招商開發(fā)建設(shè)、投資經(jīng)營2006107萬平米香港新鴻基地產(chǎn)攜手華潤聯(lián)合拿地2007110萬平米

金太湖、紅豆國際廣場、寶龍城市廣場、茂業(yè)城、萬達、明發(fā)商業(yè)廣場2002年到2007年商業(yè)的發(fā)展情況2002年到2005年應(yīng)該是無錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無錫商業(yè)的格局也在不斷的拉開，商業(yè)發(fā)展模式、經(jīng)營方式、操作手法等也日益成熟。2002年到2005年應(yīng)該是無錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無錫商業(yè)的格局也在不斷地拉開，商業(yè)的開發(fā)模式也日益成熟，從住宅開發(fā)模式到目前的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式，開發(fā)商更加懂得如何業(yè)態(tài)合理的規(guī)劃、如何進行主力商家、品牌商家的引進，更加重視招商和運營。一、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程二、無錫商業(yè)分布的現(xiàn)有格局1234Factor1Factor2Factor3Factor4產(chǎn)業(yè)帶：主要是以周山浜為核心，錫滬路、廣瑞路段形成依賴火車站為主支撐的物流業(yè)商業(yè)形式，倉儲、運輸、配送的現(xiàn)有格局，結(jié)合站前商貿(mào)區(qū)的開發(fā)與投入運營使該區(qū)域具有著天然的既定優(yōu)勢。北部商圈：北部商圈是沿著北大街、青石路（歐風(fēng)街）所分布，目前主要分布的商家有狀元樓、誠隆超市、黃金海岸雞粥店等，作為歐風(fēng)街的強勢帶動，該商圈主要是以餐飲、娛樂、購物、休閑為主。南商圈：南商圈仍然是以南禪寺為點的周邊輻射區(qū)域，從線路上分：南長路、永樂路是商圈內(nèi)的重要交通干道，現(xiàn)有分布商業(yè)有家樂福、永樂家電、南禪寺商貿(mào)中心等。西商圈：西商圈則是以河埒口、梁青路、青祁路所圍合而成，由于周邊44萬平米的惠山休閑文化廣場、東北部103公頃的惠山古鎮(zhèn)的影響，該商圈主要以購物、休閑、觀光、旅游為主，目前穩(wěn)步的主要商家有無錫大飯店、運河飯店、大潤發(fā)超市等。中央商圈：以三陽百勝、八佰伴、新世界大洋百貨、商業(yè)大廈及東方巴黎、匯金廣場等，作為交通、配套、人流、車流等商業(yè)條件利好區(qū)域，中央商圈已經(jīng)形成了根深蒂固的商業(yè)態(tài)勢與影響。無錫四圈一帶的商業(yè)格局三、無錫商業(yè)地產(chǎn)的供求分析近兩年無錫商業(yè)市場情況從上述數(shù)據(jù)中可以看到無錫商業(yè)市場的兩個表象、特征:第一,供應(yīng)嚴重大于求;第二,成交均價長期低位徘徊,造成這兩個表象特征的深層次原因在于無錫商業(yè)市場自身的困局:

商業(yè)供應(yīng)面積成交面積成交均價2006年107萬半米64萬平米5408元/平米2007年110萬平米50萬平米6948元/平米四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析

政策影響由于自2004年10月以來9次加息，今年以來五次加息，對于普通消費者來說，累計增加成本開始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費者，提前還款的意愿將會隨著加息愈發(fā)增強。貸款利息升至7.83%，市面盛行的8%回報率受到拷問。貸款成本的高漲，直接壓縮了商業(yè)地產(chǎn)的收益率，壓制了投資客的投資熱情。1、加息對投資熱情的影響央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已經(jīng)連續(xù)進行5次加息。并7次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金利率。2、提升首付對于投資的影響銀監(jiān)會表示希望提高首付比例至40%-50%的消息發(fā)出后，全國主要城市銀行普遍收緊房貸，但央行及大部分商業(yè)銀行尚未有動作。據(jù)有關(guān)消息，商業(yè)地產(chǎn)的最低首付由40%，提升到50%在實際操作中銀行基本按照單價10000元以上，首付60%；單價10000元以下，首付50%。3、審批標(biāo)注提高和放款標(biāo)準(zhǔn)提高對于資金回籠的影響由于各銀行實行從緊的貸款審批，要求貸款申請人的條件提高，放款要竣工驗收后放款開發(fā)商的預(yù)售—銀行按揭融資商業(yè)圈被打破，開發(fā)期間資金回籠量可能只能占到總量的50%。四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析4、稅收交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收大幅增加在二手市場轉(zhuǎn)讓非居住用房，比如商鋪、寫字樓，需要交納五項稅收，一是房屋總價0.05%的印花稅，二是總價5%的營業(yè)稅，三是營業(yè)稅11%的城建稅、教育費附加，四是個人所得稅，最后一項是按買賣差價征收的土地增值稅。持有階段物業(yè)稅有可能在未來兩年內(nèi)推出，而最有可能做為先行的便是商業(yè)房地產(chǎn)，將大大增加其持有階段的經(jīng)營成本。5、無錫地方商業(yè)貸款手續(xù)較為苛刻，各銀行對商業(yè)貸款嚴格把關(guān)。在無錫商業(yè)的實際操作過程中，第一套房可貸款50％，第二套房貸款40％，第三套房貸款30％。三套以上銀行將不予貸款。給大面積購買的商戶造成很大的資金壓力。四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判無錫區(qū)域中心的時代已經(jīng)來臨？無錫商業(yè)發(fā)展的未來金太太湖湖VS北北塘塘區(qū)區(qū)寶龍龍VS無無錫錫新新區(qū)區(qū)明發(fā)發(fā)VS惠惠山山新新城城萬達達VS河河埒埒口口無錫錫商商戰(zhàn)戰(zhàn)多多足足鼎鼎立立散點點布布局局，，齊齊頭頭并并進進誰會會是是英英雄雄？？VS太湖湖新新城城太湖湖國國際際社社區(qū)區(qū)位于于市市區(qū)區(qū)的的延延伸伸段段，，人人氣氣充充足足，，預(yù)預(yù)打打造造市市級級商商業(yè)業(yè)中中心心新區(qū)區(qū)的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)支支持持，，填填補補新新區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)空空白白打造造旅旅游游、、休休閑閑、、娛娛樂樂中中心心，，填填補補區(qū)區(qū)域域空空白白人流流充充足足，，預(yù)預(yù)打打造造區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)中中心心得益益于于政政府府的的規(guī)規(guī)劃劃，，目目前前尚尚未未形形成成很很高高人人氣氣五、、無無錫錫商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)趨趨勢勢預(yù)預(yù)判判案例例1：：金太太湖湖國國際際城城地理理位位置置：：北北塘塘區(qū)區(qū)占地地面面積積：：142176.9平平方方米米建筑筑規(guī)規(guī)模模：：680000平平方方米米商業(yè)業(yè)面面積積：：258000平平方方米米停車車位位:地地上上600地地下下3000一期期推推出出：：78000平平米米價格格：：一一層層均均價價38000元元/平平方方米米，，二層層均均價價18000元元/平平方方米米共建建配配套套：：國國際際影影院院、、五五星星級級酒酒店店、、沃爾爾瑪瑪、、真真冰冰溜溜冰冰場場、、中中心心MALL經(jīng)營營方方略略：：經(jīng)經(jīng)營營戶戶前前4年年包包租租，，8％％的的投投資資回回報報率率，，一一次次返返還還投資資戶戶：：投投資資10年年，，8％％的的回回報報率率，，4年年后后，，4年年返返還還，，再再包包租租10年年五、、無無錫錫商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)趨趨勢勢預(yù)預(yù)判判媒體體分分析析媒體體表表現(xiàn)現(xiàn):樓樓書書、、單單頁頁、、戶戶外外廣廣告告、、新新聞聞、、2007無無錫錫金金秋秋房房展展會會、、網(wǎng)網(wǎng)站站主打媒體體：戶戶外廣告告、樓書書、網(wǎng)站站媒體訴求求：

600米無無錫首條條市級步步行街滾滾滾人潮潮旺透天天

光影影水街休休閑娛樂樂不夜天天

國際際影院與與世界共共舞的夢夢幻國度度

特色色主題餐餐廳環(huán)環(huán)球美食食新體驗驗

錫城城冰世界界翩躚躚新舞臺臺

超五五星級酒酒店尊尊崇服務(wù)務(wù)貴族榮榮耀

甲級級寫字樓樓叱咤疆疆場的策策源地

酒店店式公寓寓商務(wù)務(wù)生活貼貼心呵護護

高尚尚住宅都都會生生活最新新高度主訴求語語：昨日日無錫小小上海,今日美美國時尚尚島!無錫十一一五重點點商業(yè)項項目中國首個個都會中中心國際際購物天天堂五、無錫錫商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)趨勢預(yù)預(yù)判案例二：：寶龍城市市廣場占地面積積:77113平方米米總建筑面面積:322668平平方米公寓式酒酒店：75629.47㎡商商業(yè)面面積：235738.86㎡㎡

項目目定位：：規(guī)劃集集商業(yè)、、餐飲、、影城、、娛樂、、公寓酒酒店為一一體的綜綜合性建建筑群。。停車數(shù)：：1600輛（（地上200輛輛，地下下1400輛））業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃為為、連鎖鎖百貨、、生活賣賣場、五五星級影影院、美美食廣場場、主題題游樂廣廣場、數(shù)數(shù)碼廣場場、公寓寓式酒店店訴求：以以合理運運營模式式締造全全新商業(yè)業(yè)圈寶龍的品品牌效應(yīng)應(yīng)70％的的自留物物業(yè)寶龍城市市廣場將將成為無無錫新區(qū)區(qū)“一站站式”國國際消費費體驗中中心五、無錫錫商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)趨勢預(yù)預(yù)判無錫萬達達廣場地理位置置：項目目位于濱濱湖區(qū)河河埒口中中心商務(wù)務(wù)區(qū)占地面積積:179300平方方米總建筑面面積:695000平平方米業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：２３３萬平方方米的國國際化大大型購物物中心；；４萬平平方米的的超白金金五星級級酒店;３萬平平方米的的酒店式式公寓；；３６.５萬平平方米的的高檔住住宅區(qū)；；兩棟智智能化、、生態(tài)化化、人性性化、多多元化的的商務(wù)樓樓；一個個五星級級的多廳廳萬達國國際影城城；一個個３萬平平方米的的市民休休閑廣場場。樓盤配套套：萬達達商業(yè)廣廣場（大大型商業(yè)業(yè)中心））寫字字樓五五星級酒酒店幼幼兒園等等周邊配套套：第四四人民醫(yī)醫(yī)院、濱濱湖區(qū)實實驗幼兒兒園、大大潤發(fā)開盤：2008年5月月竣工：2009年6月月訴求：萬萬達專業(yè)業(yè)運營多家世界界級主力力店案例三：：五、無錫錫商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)趨勢預(yù)預(yù)判明發(fā)商業(yè)業(yè)廣場地理位置置：惠山山大道與與北環(huán)路路交匯處處占地面積積：216679.8M2總建面積積：501028.6M2其中商業(yè)業(yè)：284586M2酒店：28639.3M2酒店公寓寓：53238.3M2地下停車車位：1238輛地上停車車位：755輛輛居住氛圍圍：規(guī)劃劃總積達達到了350萬萬平方米米，入住住的人口口達到15萬人人代表景景觀訴訴求：：摩天天輪、、海盜盜船媒體分分析媒體表表現(xiàn)：：戶外外廣告告（市市中心心、火火車站站及交交通主主要路路口））、無無錫房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場網(wǎng)、、無錫錫新周周刊、、2007中國國太湖湖無錫錫金秋秋房地地產(chǎn)交交易展展示會會、宣宣傳樓樓書、、道旗旗、新新聞………主打媒體體：戶外外POP，道旗旗等媒體訴求求：50萬平方方米都市市購物樂樂園主訴求語語：游在在此/購購在此/歡樂在在此案例四：：五、無錫錫商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)趨勢預(yù)預(yù)判濱湖區(qū)總建筑面面積約145萬萬平方米米，業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：社區(qū)區(qū)內(nèi)擁有有無錫唯唯一的文文化藝術(shù)術(shù)中心、、2座規(guī)規(guī)劃中的的社區(qū)輕輕軌站、、2000米珍珍稀湖岸岸線和近近36萬萬平方米米國際化化商業(yè)中中心，將將成為無無錫的““維多利利亞港””。太湖國際際社區(qū)：：區(qū)域規(guī)劃劃優(yōu)勢明明顯，但但目前人人氣嚴重重不足訴求：無無錫的““維多利利亞港””。太湖國際際社區(qū)薈薈萃你你世界地產(chǎn)領(lǐng)袖袖，光耀耀全城媒體：網(wǎng)網(wǎng)站、報報紙、電電視、戶戶外等全全方位大大批量投投入。案例五：：五、無錫商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨趨勢預(yù)判五、無錫商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨趨勢預(yù)判第一，中心商商圈。中心商業(yè)區(qū)的的價值就是““有效客流””。一個城市市的商圈，尤尤其是核心商商圈，其囊括括的各項配套套資源的含金金量必然在城城市中是首屈屈一指的，能能吸引“有效效客流”。處處于核心商圈圈的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，它的競爭爭力也必然有有先天勝勢。。第二，商業(yè)的的只租不售。?！爸蛔獠皇?、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營”的的策略也是商商業(yè)健康發(fā)展展的關(guān)鍵所在在。只租不售售已成為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的的必然趨勢。。第三，，利用用專業(yè)業(yè)的力力量。。商業(yè)地地產(chǎn)的的開發(fā)發(fā)決不不可不不能拍拍腦袋袋決策策，應(yīng)應(yīng)該利利用專專業(yè)公公司的的力量量。從從戰(zhàn)略略的高高度與與專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)公司司、品品牌商商家合合作。。第四，，軌道道交通通。軌道交交通的的作用用同樣樣體現(xiàn)現(xiàn)在能能吸納納有效效客流流。軌軌道交交通對對商業(yè)業(yè)帶來來的機機遇，，在未未來的的發(fā)展展過程程中會會起到到相當(dāng)當(dāng)重要要的作作用。。實踐踐證明明，機機場、、地鐵鐵對人人們的的聚集集和分分流作作用十十分明明顯。。一、重重視運運營，，重視視招商商，而而且在在出租租和出出售的的問題題上，，發(fā)展展商持持有運運營是是一種種趨勢勢。只只有這這樣才才能把把商業(yè)業(yè)的價價值發(fā)發(fā)揮最最大。。二、商商業(yè)項項目的的前期期定位位十分分重要要，且且要有有鮮明明的商商業(yè)主主題，，跟它它當(dāng)?shù)氐氐膮^(qū)區(qū)域條條件相相吻合合。三、商商業(yè)項項目必必須有有一個個詳細細的行行業(yè)定定位，，商業(yè)業(yè)的業(yè)業(yè)態(tài)分分布和和商業(yè)業(yè)的布布局非非常的的重要要，包包括主主力店店的定定位和和布局局，散散戶的的布局局和人人氣的的吸引引點布布局等等在業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃時時也非非常的的重要要。未來無無錫商商業(yè)成成功運運作的的必要要點五、無無錫商商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)趨趨勢預(yù)預(yù)判本案競競爭性性分析析及市市場區(qū)區(qū)格第二二部部分分考慮慮到到無無錫錫的的宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境、、商商業(yè)業(yè)房房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及供供給給需需求求情情況況、、無無錫錫空空港港新新城城現(xiàn)現(xiàn)有有商商業(yè)業(yè)市市場場空空白白點點、、結(jié)結(jié)合合本本案案的的區(qū)區(qū)位位的的實實際際特特點點，，區(qū)區(qū)域域的的商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布情情況況，，可可考考慮慮將將本本案案定定位位為為寫字樓高星級酒店時尚百貨商業(yè)步行街公寓辦公集高星級酒店、時尚百貨、商業(yè)步行街、寫字樓、公寓辦公于一體80000m2HOPSCA城市綜合體本案的業(yè)態(tài)定位：一、本項目目的SWOT分析項目的商業(yè)業(yè)定位功能定位超越傳統(tǒng)商商業(yè)的單一一購物功能能一個多功能能、時尚化化的集會、、交往場所所（可購、可可逛、可賞賞、可憩））形象定位空港新城的的名片、市市民的時尚尚舞臺全面超越帶帶動動市鎮(zhèn)能量量級別的提提升適當(dāng)超前配配套空港新新城的潛在在需求一、本項目目的SWOT分析不可逆轉(zhuǎn)的優(yōu)勢商圈相對完完整，門檻檻消費人口口充足。周周邊小區(qū)林林立，碩放放3公里范范圍內(nèi)有近近15萬的的消費消費費人口充足足。空港產(chǎn)業(yè)園園的中心優(yōu)優(yōu)勢，率先先與百業(yè)超超市共同造造勢，占據(jù)據(jù)先機；空空港產(chǎn)業(yè)園園區(qū)周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入入。周邊安安居房及眾眾多小區(qū)的的起建（1500畝畝的安居房房），周邊邊道路的不不斷修建等等為項目的的進入創(chuàng)造造了有利時時機位于空港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的中中心優(yōu)勢位位于空港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的生生活區(qū)的核核心。水陸空三位位一體交通通優(yōu)勢蘇南綠色國國際機場成成為區(qū)域的的引擎優(yōu)勢分析：：人和天時地利一、本項目目的SWOT分析23相對競爭優(yōu)勢項目的體量量適中，80000方的體量量，各種業(yè)業(yè)態(tài)相互互互動，適合合開發(fā)運營營周邊的商業(yè)業(yè)模式較為為初級，本本案的發(fā)展展在檔次規(guī)規(guī)模上超越越傳統(tǒng)，填填補區(qū)域的的商業(yè)空白白。后期專業(yè)運運營，本地地開發(fā)商決決心做好整整個商業(yè)。。永續(xù)發(fā)展展?？們r較低，，采用8％％的回報率率，5年包包租的模式式開發(fā)60％％的自留物物業(yè)，與商商戶同當(dāng)風(fēng)風(fēng)險主力店占到到區(qū)域的60％左右右項目內(nèi)部的的規(guī)劃優(yōu)勢勢明顯，停停車、八大大出入口、、九大連廊廊、四大廣廣場的人流流聚集引導(dǎo)導(dǎo)等設(shè)置。。各種業(yè)態(tài)的的分布較為為合理主力業(yè)態(tài)、、次主力業(yè)業(yè)態(tài)等配比比分布較為為合理*資料來源：：相對競爭優(yōu)優(yōu)勢項目自身優(yōu)優(yōu)勢經(jīng)營優(yōu)勢內(nèi)部規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢一、本項目目的SWOT分析劣勢市場接受度度空港產(chǎn)業(yè)園園區(qū)的發(fā)展展需要一定定的時間，，人們對區(qū)區(qū)域的重新新認識和改改變還尚需需時間。發(fā)展機會1）本案作為空空港產(chǎn)業(yè)園園的核心配配套場所，，機場經(jīng)濟濟帶來的高高科產(chǎn)業(yè)為為本案贏得得了相當(dāng)數(shù)數(shù)量的高消消費人群2）周邊商商業(yè)模式，，較為填補補空港產(chǎn)業(yè)業(yè)園的商業(yè)業(yè)空白機會商圈機會項目位于碩碩放新鎮(zhèn)的的中心，空港產(chǎn)業(yè)園園的商務(wù)核核心位置，，周邊暫無競競爭商圈，，未來的發(fā)發(fā)展前景較較為開闊，，投資的潛潛力較大。。宏觀經(jīng)濟機會會1）人民幣升升值，購買力力提高；2）國外機構(gòu)構(gòu)和個人不斷斷涌入，為消消費提供有力支撐；3）政府政策策的大力扶持持，為商業(yè)建建設(shè)提供了強大的平臺臺。市場供應(yīng)機會成本高的的弱勢，供求關(guān)系，，無錫02－－08年推出出近千余萬方方的商業(yè)面積積，整個商業(yè)業(yè)壓力較大。。競爭對手無錫市區(qū)、新新區(qū)、周圍商商業(yè)的規(guī)模不不斷擴大，也也將分流本案案的威脅開發(fā)企業(yè)品牌牌形象尚未建建立缺乏足夠的品品牌商戶資源源主力商家品牌牌尚未落實一、本項目的的SWOT分分析項目名稱商圈和人流量規(guī)模（㎡）檔次與配置地塊升值潛力品牌形象業(yè)態(tài)規(guī)劃運作模式所屬性質(zhì)金太湖人流量充足258000檔次一般市區(qū)，升值潛力大一般商業(yè)規(guī)劃較好出售包租區(qū)域中心寶龍城市廣場商圈相對完整，人流量235738.86檔次一般新區(qū)，升值潛力一般較高主力店占的比例較大大部分自己運營區(qū)域中心明發(fā)商業(yè)廣場商圈相對完整，但目前嚴重缺乏人氣284586檔次一般惠山區(qū)，升值潛力一般較高以娛樂、旅游為主出售、部分自己運營區(qū)域中心萬達商業(yè)廣場商圈競爭較小，人氣較為充足230000檔次較高河埒口，升值潛力一般較高業(yè)態(tài)齊全自己運營區(qū)域中心太湖國際社區(qū)商圈完整，但人氣缺乏360000檔次較高政府規(guī)劃，新城，升值潛力高較高以旅游業(yè)為主出售，部分自留運營區(qū)域中心本案商圈完整，人氣充足39000配合空港檔次中等空港新城，升值潛力高一般各種業(yè)態(tài)齊全出售。少部分自己運營次區(qū)域中心二、同期同類類商業(yè)地產(chǎn)項項目競爭性分分析因此從以上上各個方面面來分析，，從無錫市市場的各個個區(qū)域樓盤盤來分析，，因此本案案應(yīng)該屬于于次區(qū)域中中心的位置置，區(qū)別于于其他市級級商業(yè)樓盤盤。二、同期同同類商業(yè)地地產(chǎn)項目競競爭性分析析次區(qū)域級核核心商業(yè)消費客源：：獨享我們享有相相對完整的的商圈，在在3公里范范圍內(nèi)沒有有同等規(guī)模模、同等檔檔次的項目目競爭。區(qū)區(qū)域內(nèi)較為為稠密的人人口成為我我們的獨享享客源。投資客源：：總價30——160萬萬，主力總總價50-80萬，，與同期、、同定位物物業(yè)形成目目標(biāo)客戶差差異，擁有有更廣闊的的市場基礎(chǔ)礎(chǔ)，可以切切割其部分分市場。經(jīng)營客源源：由于區(qū)域域現(xiàn)有消消費規(guī)模模、能力力有限，，同時經(jīng)經(jīng)營者對對項目的的認知需需要一個個過程。。在品牌牌商家、、大型商商家的吸吸引能力力上較弱弱。二、同期期同類商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目競競爭性分分析本項目目的市市場占占位及及區(qū)格格：項目營營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析第三部部分一、項項目的的營銷銷課題題1、價值：如何何突破破鎮(zhèn)級級商業(yè)業(yè)，拉拉伸商商業(yè)的的價值值？2、資金：在宏宏觀環(huán)環(huán)境的的壓力力及本本案30000方酒酒店不不出售售的情情況下下，如如何統(tǒng)統(tǒng)籌開開發(fā)，，保證證資金金鏈?zhǔn)故鬼椖磕康靡砸皂樌掷m(xù)續(xù)性的的開發(fā)發(fā)？3、風(fēng)險：在整整個房房地產(chǎn)產(chǎn)日益益嚴峻峻的市市場環(huán)環(huán)境下下，投投資者者的投投資熱熱情狠狠狠地地收到到打擊擊，我我們?nèi)缛绾我?guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險？？4、成本：作為為鎮(zhèn)級級商業(yè)業(yè)，我我們?nèi)缛绾魏虾侠淼牡目刂浦茽I銷銷成本本，在在競爭爭態(tài)勢勢中如如何合合理有有效運運用和和整合合與本本案相相符的的各種種媒體體？四大營營銷課課題二、項項目的的營銷銷戰(zhàn)略略打贏區(qū)區(qū)域市市場分割市市級市市場在空港港產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)域打打造區(qū)區(qū)域的的核心心，成成為區(qū)區(qū)域的的中心心商業(yè)業(yè)圈，，完全全超越越其他他的商商業(yè)模模式和和規(guī)模模，成成為區(qū)區(qū)域的的絕對對引領(lǐng)領(lǐng)者。。打破區(qū)域堡堡壘，與其其他的區(qū)域域的市級中中心決戰(zhàn)，，以我們獨獨特的優(yōu)勢勢分割無錫錫的商業(yè)市市場根據(jù)市場競競爭態(tài)勢及及項目自身身的情況：：我們的核心戰(zhàn)略為為：二、項目的的營銷戰(zhàn)略略借力空港，，跳出碩放放：在高空宣傳傳層面必須須以”蘇南南綠色國際際機場、空空港產(chǎn)業(yè)的的規(guī)劃發(fā)展展”為歷史史背景。以以產(chǎn)業(yè)價值值對區(qū)域價價值提升的的巨大動力力，推升項項目價值和和投資潛力力；穩(wěn)妥推盤，，手法創(chuàng)新新：保證資金流流的穩(wěn)定，，在推盤上上必須兼顧顧效益最大大化與銷售售速度的平平衡,以以確保銷售售率實現(xiàn)的的可能性為為第一要務(wù)務(wù);同時時在價格策策略上運用用創(chuàng)新手段段,提高高付款比例例,促進進銷售資金金回籠。主動進攻，，全面行銷銷：在投資市場場萎縮，競競爭量大的的市場上，，傳統(tǒng)的高高空廣告轟轟炸+售樓樓處坐等的的模式無法法保證項目目的勝出。。必須采用用“攻勢營營銷”，主主動尋找客客戶，將工工作做的更更細致、更更扎實才是是致勝之道道。高低配合，，有效布兵兵：堅持高空媒媒體打面———樹立品品牌形象；；區(qū)域媒體體打片-———鎖定目目標(biāo)市場；；深度媒體體打點———促動銷售售購買。四大要點我我們的核核心操盤策策略項目總平圖圖三、項目的的推案銷控控及銷售計計劃2008年年2009年年10月11月月12月1月月2月3月4月月5月6月7月8月9月月10月11月40%1月月26春春節(jié)節(jié)10％％10％％10％％40％％10％％10％％10％％商業(yè)業(yè)部部分分休閑閑娛娛樂樂街街、、KTV10％％10％％10％％精品品商商廈廈40％％10％％10％％10％％小戶戶型型公公寓寓40％％三、、項項目目的的推推案案銷銷控控及及銷銷售售計計劃劃資金金回回籠籠量量：：42169500－－60736800元元資金金回回籠籠量量：：資金金回回籠籠量量：：資金金回回籠籠量量：：推案案考考量量因因素素：：工程程開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)進進度度資金金缺缺口口需需要要，，現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的保保證證價格格成成長長策策略略36836750元元10％％10％％21029250元元20700500元元推盤盤第第一一階階段段2008年年10月月－－2009年年1月月26（（春春節(jié)節(jié)））項目方位面積（平米）銷售面積（平米）套數(shù)單價（元/平米）銷售率資金回籠比例資金回籠量銷售套數(shù)休閑娛樂街1、280104806156741260%50%1781103693.6

3、434902094

741260%50%77603640辦公2號樓1、22196658.819800030%50%26352005.7

3.4.533051652.566480050%50%396600033大單體東北886531.6151600060%50%42528009

西南887532.2241200060%50%319320014.4鳳凰眼1、21546463.8151100030%50%25509004.5總匯

2032010738.9295

42169500160銷售售敏敏感感性性分分析析情況況1：：銷銷售售率率和和資資金金回回籠籠量量保保守守估估計計銷售售率率：：52.84％％這一一階階段段主主要要推推出出商商業(yè)業(yè)部部分分客戶戶拜拜訪訪量量:16000人人；；每每天天接接待待客客戶戶量量：：10.6人人。。三、、項項目目的的推推案案銷銷控控及及銷銷售售計計劃劃項目方位面積（平米）銷售面積（平米）套數(shù)單價（元/平米）銷售率資金回籠比例資金回籠量銷售套數(shù)休閑娛樂街1、280104806156741260%60%2137324393.6

3、434902094

741260%60%93124370辦公2號樓1、22196658.819800030%60%31622405.7

3.4.533051652.566480050%60%475920033大單體東北886531.6151600060%60%51033609

西南887532.2241200060%60%383184014.4鳳凰眼1、21546463.8151100030%60%30610804.5總匯

2032010738.9295

50603400160.2情況況2：：資資金金回回籠籠量量的的提提高高的的變變化化對對銷銷售售額額的的影影響響。。銷售售率率：：52.84％％三、、項項目目的的推推案案銷銷控控及及銷銷售售計計劃劃項目方位面積（平米）銷售面積（平米）套數(shù)單價（元/平米）銷售率資金回籠比例資金回籠量銷售套數(shù)（套）休閑娛樂街1、280105607156741270%60%24935450109.2

3、434902443

741270%60%108645100辦公2號樓1、22196658.819800030%60%31622405.7

3.4.533051652.566480050%60%475920033大單體東北886708.8151600080%60%680448012

西南887709.6241200080%60%510912019.2鳳凰眼1、21546773151100050%60%51018007.5總匯

2032012552.7295

60736800186.6情況3：銷售售率的提高的的變化對銷售售額的影響。。銷售率：61.78％推盤第二階段段2009年3月－－2009年年6月銷售率：50％項目方位面積銷售面積套數(shù)單價銷售率資金回籠比例總價資金回籠量（元）酒吧娛樂街東側(cè)178089081100050%50%195800004895000

北側(cè)1396698191000050%50%139600003490000總匯

3176158827

335400008385000三、項目的推推案銷控及銷銷售計劃推盤第三階段段2009年5月－－2009年年8月項目方位面積銷售面積套數(shù)單價銷售率資金回籠比例總價資金回籠量（元）百貨商廈商場1F28641145.660750040%50%214800004296000

商場2F46371854.8104500040%50%231850004637000總匯

75013000.4164

446650008933000推出精品百貨貨商廈三、項目的推推案銷控及銷銷售計劃推盤第四階段段2009年5月－－2009年年8月項目方位面積銷售面積套數(shù)單價銷售率資金回籠比例總價資金回籠量（元）酒店式公寓2－11層19200.667680.264244450040%50%8640000017280594推出小戶型公公寓項目營銷推廣廣計劃第四部分08年5月－－6月－10月月－09年3月09年5月月09年年9月2010年1月月2010月5月2010年5月第一戰(zhàn)役第二戰(zhàn)役第三戰(zhàn)役一、項目的整整體布署客戶造勢預(yù)約認購強銷持續(xù)期二期開盤二期強銷持續(xù)期試營業(yè)清盤《露天電影巡巡展周－瑞港港之夏》長三角高峰論論談開工典禮奧運金牌計劃劃開盤活動瑞港夏日送清清涼活動旺鋪拍賣圣誕大聯(lián)會瑞港冬季送溫溫暖“瑞港送福””活動春季房展會異地長三角市市場聯(lián)動招商推薦會夏日風(fēng)尚活動動買商鋪送保障障瑞港周周時尚尚秀美食大比拼，，才藝大顯勢勢招商推薦會瑞港周周時尚尚風(fēng)開業(yè)活動唱響響空港正式營業(yè)這一階段前期期全面獲取商商戶資源，本本階段以報紙紙廣告宣傳為為主，軟硬結(jié)結(jié)合；SP活活動進行項目目炒作，提高高項目的整體體知名度；本階段以報紙紙廣告宣傳為為主，軟硬結(jié)結(jié)合；另外加加上電視、廣廣播宣傳的持持續(xù)性宣傳，，提高項目的的品牌形象。。對本案的項目目單額投資價價值。商業(yè)運運作模式、項項目賣點進行行宣傳，激起起人們多產(chǎn)品品的投資價值值的認可本階段主要以以活動為主，，舉辦招商會會和每周的活活動，配合單單頁和內(nèi)部期期刊使人們看看到人氣，增增加入駐信心心，為開業(yè)做做準(zhǔn)備廣告策略：價值層面：十年上海虹橋橋巨變今今日無錫碩放放騰飛定位層面：空港新城首個個集商務(wù)、購購物、餐飲、、娛樂、休閑閑為一體的大大型的商業(yè)中中心廣告總精神二、項目的推推廣策略－廣廣告策略消費層面：繽紛生活不夜夜天，24小小時娛樂城PR公關(guān)策略略1、長三角臨臨空經(jīng)濟高峰峰論壇2、瑞港電影影巡展周3、瑞港客戶戶聯(lián)誼沙龍活活動4、招商推薦薦會5、瑞港招商商團拜會6、瑞港送福?；顒?、瑞港夏日日送清涼活動動8、瑞港夏日日風(fēng)尚演出節(jié)節(jié)（每周）9、瑞港冬季季送溫暖活動動10、無錫春春秋季房展會會二、項目的推推廣策略－公公關(guān)策略活動目的進行項目的前前期形象的初初步導(dǎo)入，讓讓人們對本案案有一定的期期待和神秘感感SP活動計劃劃目的：夏季人人們?nèi)藗円雇硗淼膽敉饣顒觿虞^多，項目目形象初次亮亮相，通過電電影巡展，一一方面可以借借助愛國電影影宣傳人們的的愛國情緒以以響應(yīng)2008奧運年人人們的愛國熱熱忱，并可以以把項目的介介紹穿插其中中。從而對項項目進行一定定程度的告知知，并引發(fā)人人們的期待，，贏得良好的的口碑。活動配合:在活動前前進行碩放放、坊前、、梅村等地地鎮(zhèn)上鄉(xiāng)下下主路口和和人流聚集集地的海報報張貼，進進行活動的的預(yù)告。并并組織專門門人馬進行行各個村點點的定點電電影播放。。在播放時時借助人們們聚集時進進行瑞港宣宣傳業(yè)的發(fā)發(fā)放。道具：愛國國影片、影影具、單頁頁、DVD、海報等等。地點：碩放放人口聚集集地、梅村村、坊前、、后宅人口口聚集地活動1：：《露露天電影巡巡展周－瑞瑞港之夏》》二、項目的的推廣策略略－公關(guān)策策略在項目開工工時，開工工典禮，進進行人們傳傳統(tǒng)的吉祥祥活動，舞舞大龍舞大大獅在碩放放本地能夠夠造成很大大的氣勢，，讓全鎮(zhèn)皆皆知“瑞港港商業(yè)廣場場”，并能能夠進行很很好的口碑碑相傳。目的：引起起人們的高高度重視，，引發(fā)人們們對投資價價值的充分分認可，并并能夠引起起一定的凡凡響，借助助事件進行行多方面的的媒體宣傳傳，從而引引起人們的的投資熱情情，從而達達到快速去去化產(chǎn)品的的目的。道具：單頁頁、舞龍舞舞獅隊活動2：開開工典禮－－龍獅送““瑞”二、項目的的推廣策略略－公關(guān)策策略活動要點：：邀請房地地產(chǎn)業(yè)界知知名的人士士，著名的的專家學(xué)者者及相關(guān)的的經(jīng)濟學(xué)專專家對各種種產(chǎn)業(yè)下商商業(yè)價值進進行論談，，并引出項項目的價值值。并邀請請虹橋、浦浦東的收益益者來談他他們切身感感受人物：長三三角地區(qū)的的房產(chǎn)精英英地點:某某五星星級酒店道具：DVD、樓書書、PPT展示稿、、禮品等活動3：長長三角臨空空經(jīng)濟高峰峰論壇活動動目的：引起起人們的高高度重視，，引發(fā)人們們對投資價價值的充分分認可，并并能夠引起起一定的凡凡響，借助助事件進行行多方面的的媒體宣傳傳，從而引引起人們的的投資熱情情，從而達達到快速去去化產(chǎn)品的的目的。三、項目的的推廣策略略－公關(guān)策策略媒體策略：：高空媒體———結(jié)合事事件——打打開影響面面——聚焦焦空港區(qū)域域價值區(qū)域媒體———建立通通路——直直面目標(biāo)客客戶自建媒體———點對點點深入溝通通對于區(qū)域的的外圍客戶戶，主要通通過高空媒媒體，結(jié)合合事件進行行炒作，打打開區(qū)域的的影響面，，使客戶聚聚焦區(qū)域，，認可區(qū)域域價值。主主要的媒體體如報紙、、電視臺、、廣播電臺臺、網(wǎng)站、、報刊等對于區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶，要要進行升入入的溝通，，通過一些些適合當(dāng)?shù)氐氐幕顒?，，?chuàng)新性禮禮品、單頁頁、SP活活動并輔助助以短信、、電郵、墻墻體廣告、、海報、樓樓宇號標(biāo)注注等、定點點說介等對對區(qū)域客戶戶進行深度度的攻擊。。針對區(qū)區(qū)域客客戶，，通過過區(qū)域域媒體體進性性攻勢勢，主主要媒媒體如如電梯梯、樓樓宇標(biāo)標(biāo)注、、出租租車廣廣告、、短信信、樓樓宇標(biāo)標(biāo)注、、水媒媒體廣廣告、、公交交車廣廣告等等進行行區(qū)域域的攻攻擊二、項項目的的推廣廣策略略－媒媒體策策略費用預(yù)算

單價（元）份量總價(元)

網(wǎng)站

16000

紙杯0.3100003000

信紙0.1200002000

信封0.25100002500

撲克牌1.51000015000

打火機0.5100005000

招商手冊31000030000制作樓書3600018000扇子11000010000單頁11.51000015000單頁221000020000手提袋1.550007500光盤制作

800100000光盤刻錄230006000展板

4000X展架

4000易拉寶

2000費用預(yù)預(yù)算：：二、項項目的的推廣廣策略略－媒媒體策策略戶外高炮

12000燈箱

5000圍墻

18塊50000廣告牌

1年300000

農(nóng)民戶外

1年50000媒體報紙

江南晚報3500010350000揚子晚報1200010120000現(xiàn)代快報2600015390000無錫日報600005300000短信

100萬條60000車身

1年200000戶外廣告牌

1年200000雜志

50000網(wǎng)站

5個月100000電視

1個月50000廣播

3個月30000

戶外媒體

直郵1.2元

30000

電梯350次3個月50000二、項項目的的推廣廣策略略－媒媒體策策略公關(guān)活動長三角空港新城論壇

140000房展會

2200000招商會

150000聯(lián)誼會

230000開工典禮

40000拍賣會

20000不可預(yù)測費用

200000總計

3103500到第一一次試試營業(yè)業(yè)前媒媒體總總計約約：3103500元二、項項目的的推廣廣策略略－媒媒體策策略渠道策策略三級體體系第一級級：交易功功能中中心———現(xiàn)現(xiàn)場招招商展展示中中心，，通過過現(xiàn)場場的模模型道道具、、DVD的的三三維的的放映映、業(yè)業(yè)務(wù)員員的說說介及及相關(guān)關(guān)SP活動動而達達到客客戶積積累、、成交交。現(xiàn)現(xiàn)場具具有展展示、、交易易洽談?wù)?、實實景展展示、、場景景渲染染及辦辦公的的五大大功能能。第二級：：以長期固固定形式式在流動動人流量量大的公公眾地點點設(shè)立固固定展點點，建議議在新區(qū)區(qū)、市區(qū)區(qū)相關(guān)大大超市、、大商場場前或內(nèi)內(nèi)部階段段性設(shè)立立外展點點；并現(xiàn)現(xiàn)場進行行說介、、資料發(fā)發(fā)放。第三級：：正對無錫錫的沿街街商戶全全面掃街街的形式式，獲取取其商戶戶資源，，組織專專員現(xiàn)場場說介、、電話邀邀約、回回訪、現(xiàn)現(xiàn)場洽談?wù)劦榷?、項目目的推廣廣策略－－渠道策策略春節(jié)前：：160套商鋪鋪根據(jù)大樹樹法則，，及市場場經(jīng)驗數(shù)數(shù)據(jù)倒推推法*資料來源：：160套成成交1600個個意向客戶戶16000個商戶拜拜訪08年5月月26－08年1月月26日時間：5個個月3200人人/月320人/月32套/月月160人/日16人/日日1.6套/日渠道策略二、項目的的推廣策略略－渠道策策略千村萬戶計計劃大市場掃描描計劃道路封鎖計計劃商圈輻射計計劃國際連鎖品品牌國內(nèi)連鎖品品牌省內(nèi)連鎖品品牌無錫連鎖品品牌新區(qū)經(jīng)營商商戶區(qū)域經(jīng)營商商戶投資客戶自營客戶客戶分類二、項目的的推廣策略略－渠道策策略千村村萬萬戶戶計計劃劃碩放放本本地地：：梅村村：：坊前前：：新區(qū)旺莊路街道新區(qū)區(qū)長長江江路路鴻山山鎮(zhèn)鎮(zhèn)：：全鎮(zhèn)鎮(zhèn)總總?cè)巳丝诳?萬萬，，有有15個個行行政政村村和和1個個居居委委全鎮(zhèn)鎮(zhèn)目目前前有有16個個行行政政村村，，5個個居居委委會會，，本本地地人人口口4.5萬萬，，外外來來人人口口約約5萬萬面積積14.64平平方方千千米米，，人人口口22980人人。。轄1個個居居委委會會、、1個個社社區(qū)區(qū)、、15個個村村委委會會目前前街街道道下下轄轄16個個社社居居委委，，常常住住人人口口5.7萬萬單頁頁、、小小禮禮品品墻墻體體廣廣告告、、海海報報、、道道旗旗、、直直郵郵、、短短信信、、電電影影巡巡展展二、、項項目目的的推推廣廣策策略略－－渠渠道道策策略略商圈圈輻輻射射計計劃