全國房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀

劉力：全國房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀分析劉力博士五合國際(5+1WerkhartInternational)總顧問

劉力主創(chuàng)工作室(DRLL)主設(shè)計師

隨著宏觀經(jīng)濟(jì)背景繼續(xù)向好、居民收入水平提高，置業(yè)需求將逐步釋放，在宏觀調(diào)控的逐步影響下，北京、上海、廣州、深圳四大城市房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)速度放緩，而二線城市房地產(chǎn)市場投資卻呈現(xiàn)大幅增加的態(tài)勢，由于各地房地產(chǎn)市場背景的不同，其供需市場呈現(xiàn)出了不同的發(fā)展特征。

1.人口結(jié)構(gòu)特點造成膨脹的住宅需求

從2004年中國人口年齡結(jié)構(gòu)分布情況可以發(fā)現(xiàn)，由于上世紀(jì)50年代的生育高峰，造成目前社會上25—34歲與35-44歲的年齡段人口比重相當(dāng)大，兩者占了總?cè)丝?5%。不同年齡的人群具有不同的經(jīng)濟(jì)行為，人口結(jié)構(gòu)將會影響到房地產(chǎn)的消費與投資。調(diào)查顯示，25—34歲的人群正值組建家庭的年齡，期間的2億多人口正陸續(xù)進(jìn)入結(jié)婚、生育期，是購房最為集中的年齡段。

1997年中國住房改革后，福利分房制度取消，隨著政策深入使住房私有制引發(fā)了交易量突破一個個高峰，這些在一線城市尤為突出，目前上海、北京等地已經(jīng)基本完成了房改房的落實。通常情況下購房者在近期購買了房產(chǎn)之后，至少若干年后才能積累起新的購買力隨著房改房制度的深化，市場交易量將出現(xiàn)一定程度的萎縮。同時從圖中我們可以發(fā)現(xiàn)5年后25-34歲購房高峰人口開始從峰值下滑，未來首次置業(yè)將出現(xiàn)下降。

圖：2004年中國人口年齡結(jié)構(gòu)分布情況

資料來源：2005年中國統(tǒng)計年鑒

2.城市區(qū)域發(fā)展進(jìn)程加速

城市化本質(zhì)上是一種包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)在內(nèi)的整個社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化過程。在這一過程中，農(nóng)業(yè)人口比重逐漸下降，工業(yè)和服務(wù)業(yè)人口比重逐漸上升，人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，它不僅表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)移，以及城市人口的迅速增長，城市區(qū)域的擴張，還表現(xiàn)對城市房地產(chǎn)需求總量的不斷增加。

（1）城市發(fā)展吸納眾多人口

從1997年開始，中國城市化水平便進(jìn)入了快速提升時期，城市化首先表現(xiàn)為城市人口的增長。在一些特大型城市如北京、上海，二十年間人口增長了4.8倍，這一現(xiàn)象表明為特大城市對人口具有的巨大吸納能力。而這種能力又必然帶領(lǐng)著這些特大的一、二線城市房地產(chǎn)市場由初始階段跨越到成熟階段。

（2）經(jīng)濟(jì)增長吸引國外就業(yè)者

隨著宏觀環(huán)境改善，中國對世界經(jīng)濟(jì)的控制力和影響力不斷增強，許多城市已經(jīng)具備開放、高效、便捷的市場化區(qū)域環(huán)境、密集的企業(yè)群等等，眾多國外企業(yè)在中國設(shè)立區(qū)域總部或研發(fā)中心，外國企業(yè)的聚集，會吸引大量海外人才的加盟。最新統(tǒng)計數(shù)字表明，中國吸引海外人才總量已突破250萬人次，增速達(dá)到20%，引進(jìn)海外人才數(shù)已超過新中國成立后52年的總和。一線城市吸引境外人才及海外人士的能力最強，因此其高檔住宅總量仍將增加。而二線城市從其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段來看，這方面吸引能力還有待發(fā)展。

（3）城市區(qū)域擴張成為購房誘因

伴隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市區(qū)域也出現(xiàn)大幅擴張，以大城市為中心的城市群（帶）逐漸形成、壯大，如以上海、南京、杭州、寧波為中心的長江三角洲城市群。城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，引起城市自身大規(guī)模擴張，并向周圍地區(qū)產(chǎn)生強大輻射的作用。

來自國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，我國固定資產(chǎn)投資增長居高不下，前7個月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長高達(dá)30%以上，城市擴張引發(fā)房地產(chǎn)投資的繼續(xù)高速增長，這一現(xiàn)象在城市集群的區(qū)域內(nèi)最為顯著，如在上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動下，蘇州、南京、無錫、寧波等地的房地產(chǎn)市場逐漸啟動，不斷完善的配套供應(yīng)，更激發(fā)了消費者的購房需求。

圖：2001-2005年長三角主要二線城市商品房平均價格(元/平方米)

資料來源：統(tǒng)計年鑒

（4）大面積舊城改造，引發(fā)剛性需求

城市競爭力提升必然伴伴隨大量的舊城區(qū)改造面積以及城郊拆遷。其中一線城市針對城郊不同功能區(qū)的再次分配，主要拆遷量位于城市中心的老商圈，重建的商圈將進(jìn)一步擴大城市商業(yè)商務(wù)圈，帶來彈性的商業(yè)商務(wù)需求而拆出的居民則帶來剛性的居住需求。而在二線城市，由于發(fā)展相對遲緩，拆遷帶來的將是更多的剛性住宅需求。一些歷史悠久的老城為“拆遷建城”的主力軍，如天津、沈陽等。天津各類存量住房7830萬平方米，主要是由解放前遺留下來的破舊平房，解放初期興建的職工宿舍組成。在舊城改造不斷推進(jìn)的同時，拆遷所帶來的剛性需求，成為推動地區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的另一個快速通道。

（5）農(nóng)村城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)市場中下一個香饃饃

“兩會”伊始，新農(nóng)村建設(shè)與今年中央“一號文件”相伴隨，建設(shè)新農(nóng)村的各方面政策優(yōu)惠意將吸引大量資金涌向農(nóng)村，而房地產(chǎn)業(yè)自然會成為經(jīng)濟(jì)增長點之一。一旦農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化，單不考慮廣大農(nóng)民近幾年來的收入增加，新農(nóng)村建設(shè)所帶來的人口回流，將為農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)帶來大量的住宅需求。不過要轉(zhuǎn)變目前農(nóng)民用房自籌自建，散戶居住的局面面臨很多問題，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)市場是必然趨勢，需要有步驟進(jìn)入農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)，并且積極參與農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)。隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，在農(nóng)民收入以及農(nóng)村人口增加的作用下，農(nóng)村住宅的需求空間將放大，房產(chǎn)企業(yè)的適時進(jìn)入將大有可為。

3.城市居民消費水平上升改善居住條件

(1)現(xiàn)有住房改善面積趨大

住房改善，特別是住房面積、住房數(shù)量的改善，包括住房環(huán)境的改善、住房品質(zhì)的改善，經(jīng)過幾年的市場發(fā)展和90年代初期、90年代中期完全不能同日而語，建設(shè)部政策研究中心發(fā)布了《2020我們住什么樣的房子———中國全面小康社會居住目標(biāo)研究》，為2020年的居住住宅描繪了一幅未來藍(lán)圖。這個課題研究公布了21項指標(biāo)，主要包括城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房面積大于20平方米。未來人均居住面積的提高，需要大量住宅面積來填補，需求增加在一二線城市中將集中體現(xiàn)。

圖：中國城市人均居住面積情況

資料來源：2005年中國統(tǒng)計年鑒

(2)家庭結(jié)構(gòu)變小，住宅需求放大

由于生活觀念的變化，現(xiàn)在人們婚后大多愿意單獨居住，中國的家庭戶人口規(guī)模在逐漸變小，家庭規(guī)模小型化傾向，核心家庭和“丁克”家庭在中國城市家庭結(jié)構(gòu)中高達(dá)60％以上，而且有增加的趨勢。我們發(fā)現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度越高的城市，其家庭規(guī)模越小。上海地區(qū)生產(chǎn)總值最高，平均家庭戶規(guī)模處于全國最低的水平，這一趨勢表明了隨著城市經(jīng)濟(jì)地位的提升，家庭將日趨小型化。家庭結(jié)構(gòu)愈小，則人均消費面積愈大，因為即便是兩口之家，也需要廚房、客廳、廁所以及過道等。因此即使人口總量不變，未來小家庭結(jié)構(gòu)的大量出現(xiàn)也會引起住宅需求的增加。而此現(xiàn)象將隨著二線城市等經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展而日益突出。

表：部分城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與家庭規(guī)模情況

城市家庭規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

平均家庭戶規(guī)模（人）地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）

全國3.13——

天津2.953697.62

北京2.716886.31

上海2.669154.18

資料來源：中國統(tǒng)計年鑒

4.海外資金投資——物業(yè)升值+匯率差價的雙份收益

良好的經(jīng)濟(jì)前景必然會給房地產(chǎn)帶來好的贏利前景，此外人民幣升值的預(yù)期更是吸引了大量的海外資金注入，從摩根士丹利收購上海廣場，以及其在其他一線城市的甲級寫字樓收購部署中可以發(fā)現(xiàn)，海外基金偏向于國內(nèi)的高端成熟物業(yè)，尤其是在寫字樓與大型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，。

海外基金在取得穩(wěn)步上升的出租率和租金水平所帶來的收益外，也同樣看好未來物業(yè)高速成長的升值潛力。