關(guān)于某樓盤市場調(diào)研報(bào)告

【中海·城南1號】市場調(diào)研報(bào)告目錄前言……………….第1頁片區(qū)規(guī)劃交通及配套狀況…..第1—5頁項(xiàng)目基本信息………………..第5—8頁項(xiàng)目SWOT分析…………...第8—11頁項(xiàng)目產(chǎn)品分析……………..第12—19頁價(jià)格分析………..第20頁去化分析………..第21頁客源分析…………………...第21—22頁企劃分析………..第22頁業(yè)務(wù)分析…………………..第22—23頁項(xiàng)目總體分析評價(jià)……………..第23頁前言此次是以同行的身份，以參觀學(xué)習(xí)為由，對中海城南1號進(jìn)行了一次較為全面的市場調(diào)研。先后共3次到訪。此次調(diào)查的目的是為了更加詳細(xì)深入地了解成都豪宅市場，了解競爭對手樓盤的信息，了解成都眾多高端消費(fèi)者的需求及喜好，從而達(dá)到更能準(zhǔn)確把握高端客戶群的目的，也能更加明確自身項(xiàng)目在整個(gè)市場中的定位。片區(qū)（板塊）規(guī)劃、交通及配套狀況1,項(xiàng)目所在的具體位置【中?！こ悄?號】位于錦城大道199號。地處天府新城核心位置，東面距離南北向的城市中軸交通動(dòng)脈——天府大道，500米。距成都新中心地標(biāo)性建筑——新益州城市廣場“六朵花瓣”約400米；北面緊鄰天府新城東西向景觀中軸——錦程大道（錦城大街道寬130米，兩側(cè)各50米銀杏綠化帶，中間30米車行道）；南面緊鄰【南苑】小區(qū)。2,項(xiàng)目所在的片區(qū)現(xiàn)狀【中海·城南1號】，盡享國際化城市繁華與稀缺自然生態(tài)資源?！叭龣M六縱”與地鐵1號線構(gòu)筑現(xiàn)代便捷交通網(wǎng)路，城市大規(guī)模寫字樓等現(xiàn)代商務(wù)配套、十大國際化平臺、高新產(chǎn)業(yè)基地群落、國際總部商務(wù)園、五星級酒店集群、金融后臺服務(wù)中心、海洋樂園、水上歌劇等與國際接軌的現(xiàn)代城市資源交相輝映；項(xiàng)目南望500米寬原生態(tài)城市景觀公園帶、3000畝天府城市公園、國際體育公園，北鄰130米行政級林蔭大道，東眺新益州城市景觀公園……【中海·城南1號】，城市中央生活區(qū)，以獨(dú)有稀缺的資源尊享，成就CBD中央價(jià)值高地。3,未來發(fā)展規(guī)劃一直以來，人民南路都是成都乃至整個(gè)西部最高檔的商務(wù)核心區(qū)，聚集了大量跨國企業(yè)、知名公司、國際性駐蓉機(jī)構(gòu)、豪華酒店、高檔百貨公司、甲級寫字樓等，并且也擁有最高檔的商務(wù)配套。由于人民南路正處于整個(gè)城市的中軸線上，為了將城市中軸線上興起的獨(dú)特高檔商務(wù)經(jīng)濟(jì)與其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)分開來，同時(shí)比較準(zhǔn)確地表達(dá)出其核心地位和城市價(jià)值。規(guī)劃的初步設(shè)想是，將人民南路及延長線參照浦東的世紀(jì)大道或巴黎的香榭麗舍大街進(jìn)行改造和建設(shè)，使之成為天府第一道，形成成都的CBD。4，交通幾周邊配套狀況整個(gè)【中?！こ悄?號】是處在城市CBD的一個(gè)核心區(qū)域，交通非常便利，開車從桐梓林一條直路均可到達(dá)此項(xiàng)目。公交車：815路直達(dá)；地鐵：1號線項(xiàng)目周邊配套學(xué)校：成都七中，泡桐樹小學(xué)，美視國際學(xué)校等；

商業(yè)：宜家、歐尚超市、富森美家居、荷蘭GTC

幼稚園：新加坡雙語幼稚園；

銀行：中國建設(shè)銀行、成都市商業(yè)銀行、中國工商銀行、中信銀行醫(yī)院：成都市第一人民醫(yī)院、宋慶齡婦女兒童醫(yī)院、巴伐利亞國際醫(yī)院其它：新益州城市公園、體育公園、高爾夫主題公園、海洋樂園、世紀(jì)城會(huì)展中心項(xiàng)目基本信息（含案名含義分析）案名含義分析【中?！こ悄?號】是中海地產(chǎn)最頂級產(chǎn)品系列之一，中海1號系作品，作為中海地產(chǎn)最頂級的產(chǎn)品系列，在全國僅6席。深圳香蜜湖1號、蘇州中海湖濱1號、重慶中海北濱1號、長春中海南湖1號、青島中海銀海1號，均以占據(jù)城市最核心地段、最優(yōu)化景觀資源，而成為每一座城市的地標(biāo)性住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目調(diào)查表項(xiàng)目名稱中海城南1號樓盤位置錦華大道199號開發(fā)商中海興業(yè)成都發(fā)展有限公司營銷代理商無設(shè)計(jì)單位梁黃顧建筑設(shè)計(jì)有限公司承建單位大興業(yè)、海宏景觀設(shè)計(jì)JDS物管單位中海深南物管占地面積（畝）227畝建筑面積33㎡物業(yè)形態(tài)高層公攤率14%—19%容積率2.85綠地率25﹪樓層24層建筑結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)聯(lián)系電話85316888預(yù)定時(shí)間2008年11月開盤時(shí)間2008年11月交房時(shí)間2010年10月30日總套數(shù)2000戶車位數(shù)2500個(gè)以上聯(lián)系電話85316888車位比1:1.5戶型特點(diǎn)戶型結(jié)構(gòu)三房四房層高3.1m戶型面積范圍160㎡—240㎡通風(fēng)采光性 板式結(jié)果，南北通透主力戶型四房主力戶型面積185㎡其他物業(yè)概述游泳池網(wǎng)球場裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻及公共區(qū)域面磚+石材室內(nèi)清水房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格均價(jià)16000—22000元／㎡總價(jià)范圍250萬—500萬車位價(jià)格待定商業(yè)物業(yè)單價(jià)無付款方式付款方式／優(yōu)惠方法按揭0.5%一次性1.5%最高按揭比例及年限二十年物管費(fèi)物管費(fèi)3元／㎡工程進(jìn)度開發(fā)期數(shù)及規(guī)模二期工程進(jìn)度一期主體已封頂，二期還在修建環(huán)境與配套周邊環(huán)境與生活配套市政配套建筑風(fēng)格與小區(qū)環(huán)境皇家園林，外立面Art-deco極具線條感和裝飾感，工藝精細(xì)電梯品牌/一梯戶數(shù)/電梯數(shù)上海三菱電梯兩梯兩戶水/電/氣/通訊網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)配套五通，為交房標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)公關(guān)配套無會(huì)所項(xiàng)目SWOT分析（優(yōu)劣勢及周邊競爭樓盤）優(yōu)勢1，系出名門，品質(zhì)更有保證。中海地產(chǎn)屬國資委旗下，是香港中國海外集團(tuán)有限公司控股的屬下企業(yè)。中國海外發(fā)展有限公司1992年即在香港上市（香港聯(lián)合交易所代碼:0688），曾被國際知名的《財(cái)富》雜志評為中國上市公司（香港和中國大陸）百強(qiáng)中的房地產(chǎn)主要企業(yè)。是跨地域、具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的全國性地產(chǎn)品牌。至今已在全國22個(gè)主流城市成功運(yùn)營30年，開發(fā)項(xiàng)目超過200個(gè)，其中開發(fā)城市豪宅超過50個(gè)，成為名副其實(shí)的“豪宅專家”。2，【中?！こ悄?號】地處成都新中心金融總部商務(wù)核心圈，城市中軸之上，承襲經(jīng)典皇家禮儀規(guī)劃，圍繞地段、城市資源、園林景觀、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理和服務(wù)等關(guān)鍵部分悉心打造了14項(xiàng)核心價(jià)值之最，定義了高端市場標(biāo)準(zhǔn)。3，【中?！こ悄?號】以卓越的規(guī)劃理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)以及市場表現(xiàn)理應(yīng)榮膺“2010中國十大城市豪宅”。中海城南1號在全國的平臺下獲得該獎(jiǎng)項(xiàng)，這充分肯定了中海城南1號在中國房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先代表形象。這是中國西部城市豪宅項(xiàng)目領(lǐng)先獲得的權(quán)威獎(jiǎng)項(xiàng)。4，【中?！こ悄?號】同時(shí)占據(jù)稀缺土地資源、城市資源體系、城市景觀體系、產(chǎn)品價(jià)值體系和專屬服務(wù)體系，是最優(yōu)化的資源集聚體，代言城市新中心高端物業(yè)。2.85容積率——天府新城37平方公里版圖上罕見低容積率項(xiàng)目住宅地塊容積率僅2.85，天府新城的住宅容積率多在4以上，甚至部分在6以上。放眼整個(gè)天府新城，2.85有望成為絕版。8萬平米皇家園林——?jiǎng)e墅級園林偶現(xiàn)城市新中心項(xiàng)目約8萬平方米私屬中央園林，接近天府廣場8.8萬平米的面積。超大規(guī)模公園式園林，與周邊項(xiàng)目相比，即便同為城市中心，僅此一點(diǎn)，早已分出高下。400米永闊樓間距——唯此尺度彰顯氣度“錦里”民俗一條街長約350米，項(xiàng)目的樓間距比這條每日接待無數(shù)游客的街道還要長。400米的樓間距，在成都沒有項(xiàng)目能出其右。最大化正南北朝向板式結(jié)構(gòu)——可能多層都無法達(dá)到項(xiàng)目建筑80%左右正南正北朝向，兩梯兩戶板式結(jié)構(gòu)，最大化保證房間自然采光、通風(fēng)與觀景。這樣的形態(tài)，無論是花園洋房還是電梯公寓，幾乎都無法做到。弱勢1，大部分臨路由于地理位置的原因，為了實(shí)現(xiàn)利潤的最大化，保證小區(qū)內(nèi)部中庭景觀的完整和樓間距夠大，導(dǎo)致很大部分房屋都臨路。2，只能算公寓24層的電梯，對于豪宅來說，雖然是兩梯兩戶，但也不能滿足追求快捷和高品質(zhì)生活的城市精英群體，而且對于電梯公寓來說，戶型面積又相對偏大，不是公寓客戶群能承受的價(jià)位。3，無會(huì)所整個(gè)小區(qū)無會(huì)所配套，現(xiàn)在的售樓部將在銷售介紹后拆掉，也就是說整個(gè)小區(qū)除園林景觀外，沒有可供業(yè)主休息的地方。機(jī)會(huì)隨著政府南遷，城市中心的南移，地鐵的通達(dá)，人們對南延線CBD的認(rèn)識會(huì)更加深刻，大量的商場、超市、酒店、醫(yī)院等生活配套的齊備，會(huì)吸引更多的人來南延線買房、投資、居住，對于【中海?城南1號】這個(gè)在新城區(qū)占據(jù)核心位置，并且屬于品牌開發(fā)商鼎力打造的高端樓盤，一定會(huì)有巨大的市場競爭力，和廣闊的升值空間。威脅大量品牌開發(fā)商的入駐，區(qū)域內(nèi)多和豪宅別墅類項(xiàng)目即將開盤。項(xiàng)目產(chǎn)品分析（包括戶型）建筑設(shè)計(jì)單位:梁黃顧設(shè)計(jì)顧問有限公司百年傳承Art-deco建筑風(fēng)骨——城市中心地標(biāo)性建筑儀態(tài)工科出身的中海，其對深諳建筑的深厚專業(yè)積淀一向享譽(yù)盛名。以Art-deco建筑風(fēng)骨彰顯建筑物的高聳、挺拔，猶如紐約帝國大廈、上海金茂大廈，項(xiàng)目殿堂級建筑將無限昭示經(jīng)典傳承的地標(biāo)性意義。還在項(xiàng)目外的路邊上，就已經(jīng)能感受到【中海?城南1號】強(qiáng)大的氣場售樓部幾乎是一個(gè)透明的建筑，旁邊是經(jīng)典的歐式皇家園林景觀，非常大氣，精致。進(jìn)入售樓部，先是一個(gè)會(huì)客區(qū)，必須在這里等候銷售出來，再迎入大堂，進(jìn)行詳細(xì)的講解。適度奢侈的戶型空間設(shè)計(jì)——上百個(gè)CEO家庭模擬后的優(yōu)越生活系統(tǒng)。適度的、對位的奢華享受，是空間設(shè)計(jì)的極致法則；單純的大，并非是真正的奢侈。采用皇家禮儀設(shè)計(jì)的雙餐廚系統(tǒng)、闊尺雙主臥套房系統(tǒng)、紳士名媛私屬生活系統(tǒng)、家庭休閑生活系統(tǒng)……這樣的設(shè)計(jì)，即使對于中海，也是一個(gè)全新的高度。樣板區(qū)照樣精致，中海一貫的作風(fēng)。看房還要領(lǐng)一個(gè)通行證，非常有儀式感。中?！こ悄?號C1型尊貴府邸4室2廳2衛(wèi)1廚185㎡建筑面積約185平方米。雙入戶設(shè)計(jì)，人流分區(qū)、出入間領(lǐng)略皇家儀式；超大入戶花園，可與相鄰客廳連通，創(chuàng)意家族聚會(huì)空間；生活陽臺、儲藏間，各自獨(dú)立，動(dòng)靜分區(qū)；270度觀景休閑廳納入主臥套房，品茗、對弈，不與悠閑絕緣。中海·城南1號D2型殿堂官邸4室2廳4衛(wèi)2廚253㎡建筑面積約253平方米。雙入戶設(shè)計(jì)，人流分區(qū)，出入間領(lǐng)略皇家儀式；雙套房設(shè)計(jì)，男、女主人各具私屬空間，面向皇家園林景觀，高處領(lǐng)略自然儀仗；主臥套房玄關(guān)入室，臥室、270度觀景休閑廳、書房、衣帽間、衛(wèi)生間聯(lián)動(dòng)一體，大平層奢享別墅級套房；中、西雙廚，早餐廳、正餐廳，雙餐廚飲食涵養(yǎng)上流生活習(xí)慣；保姆房、生活陽臺獨(dú)立，主仆分區(qū)，暢享24小時(shí)領(lǐng)袖生活價(jià)格分析【中海?城南1號】的價(jià)格一直是整個(gè)城市電梯豪宅的標(biāo)桿，在房產(chǎn)市場最最低迷的時(shí)候，價(jià)格也一直保持在10000/平米。優(yōu)惠方式：中海會(huì)0.5%一次性付款1%停車位:1：1以上物管費(fèi)：3元/平米去化（銷售狀況）分析自08年11月開盤，到目前為止，一期開出來的前幾批次房源已基本售完，累計(jì)銷售400余套，面積為160—240平米，由于面積偏大，加上開盤的時(shí)候正值房地產(chǎn)市場的冬天，所以銷售周期偏長，但整體來說，銷售得還是比較理想，特別09年的下半年，競爭對手譽(yù)峰以22000/平米以上的精裝戶型價(jià)格高調(diào)開盤后，更加凸顯了城南一號的價(jià)格優(yōu)勢，銷售情況比較火爆。預(yù)計(jì)今年4月初會(huì)開出一期剩余部分房源，大概100套，面積為250—300平米為主。客源（目標(biāo)客戶群）分析據(jù)中海銷售人員介紹，作為2009成都城市豪宅銷售冠軍的中海城南1號，已有逾400位財(cái)智精英入主，更有20%以上是來自北京、上海等一線城市和港澳地區(qū)及國外的專業(yè)買家。年齡層大部分都在30歲以上。中國豪宅客戶群的“泛”特點(diǎn)——處于財(cái)富金字塔頂層。對外封閉排斥，內(nèi)部社會(huì)形態(tài)較為穩(wěn)定，他們希望別人知道自己，又不希望別人了解自己；與財(cái)富地位相當(dāng)?shù)娜私煌?，孤立于社?huì)的其他階層，以享受“那種安全感與自在”，同時(shí)擺脫“不安與煩惱”。極度的追求生活品質(zhì)，關(guān)注奢華、絢爛、舒適，他們沒有心理價(jià)位，只有價(jià)格排序，購買主要誘因是擁有一個(gè)在THEBEST簽名的權(quán)力，他們?nèi)蛳M(fèi)，只為尋找合適自己的商品，選擇奢侈品，更是選擇一種生活方式。豪宅客戶消費(fèi)心理：炫耀消費(fèi)：在既定的范圍內(nèi)，以常人無法企及的物品在一個(gè)特點(diǎn)的圈子里相互攀比炫耀，顯示財(cái)富與地位。享受消費(fèi)：對居住的舒適度要求高，特別是軟環(huán)境，多有海外旅居經(jīng)歷，或認(rèn)同海外生活方式及標(biāo)準(zhǔn)，希望通過高端房產(chǎn)來獲取一種全新的居住體驗(yàn)。企劃（推廣）分析以中?！?】號作品為基調(diào)，宣揚(yáng)國際級城市高端生活樣板。出于中海一慣的高調(diào)作風(fēng)，中海城南1號也很少以報(bào)廣的形式宣傳，軟文比較多。由于中海在內(nèi)地30年的開發(fā)沉淀，全國各大城市都已經(jīng)有很大一部分中海忠實(shí)的業(yè)主，他們跟隨中海多年，有很多人已經(jīng)養(yǎng)成中海在當(dāng)?shù)爻鞘虚_哪個(gè)盤買哪個(gè)盤的習(xí)慣，加上中海一直對老客戶以及老帶新都有較優(yōu)惠的政策，使得更多的人愿意選擇中海的產(chǎn)品。業(yè)務(wù)分析從售樓現(xiàn)場整個(gè)裝璜來看，屬于歐式殿堂級的裝修風(fēng)格，寬敞的大廳顯得富麗堂皇，天花板很高，置身其中，有種非常開闊的感覺。一進(jìn)售樓部，首先映入眼簾的是兩邊都站滿了接待人員正向你問好，正前方是個(gè)較高的接待臺，里面坐著的前臺接待小姐會(huì)要求你簽到，并詢問是否有預(yù)約哪位置業(yè)經(jīng)理，整個(gè)氣氛會(huì)讓你頓時(shí)有一種距離而又不是熱情的儀式感。在置業(yè)經(jīng)理把你請進(jìn)銷售大廳的同時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)大廳的氛圍非常幽靜，就算看房的人較多，也不會(huì)覺得嘈雜。在沙盤和戶型講解到一定時(shí)候，置業(yè)經(jīng)理會(huì)把你請進(jìn)他們的放映廳，穿過幽靜的走道來到一個(gè)以你為中心的放映廳，讓你的視覺得到強(qiáng)烈的沖擊，對整個(gè)項(xiàng)目有更加