中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)、投資額占比、城市商業(yè)街商鋪租金漲跌及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析

中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)、投資額占比、城市商業(yè)街商鋪租金漲跌及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析

一、概況

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟、土地、物業(yè)、消費領(lǐng)域、辦公需求等多領(lǐng)域的發(fā)展息息相關(guān)。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與中國宏觀發(fā)展息息相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能脫離中國宏觀經(jīng)濟，中國宏觀經(jīng)濟指數(shù)是根據(jù)宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)計算所得，涵蓋與商業(yè)地產(chǎn)宏觀發(fā)展環(huán)境密切相關(guān)的主要經(jīng)濟指標(biāo)，包括第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、消費支出對經(jīng)濟增長的貢獻等指標(biāo)，綜合反映經(jīng)濟走勢；中國宏觀經(jīng)濟指數(shù)上漲說明整體宏觀環(huán)境對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更加有利。

沒有土地，談地產(chǎn)開發(fā)就沒有意義，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能脫離商用土地市場，中國商用土地指數(shù)涵蓋商用土地市場的多項交易指標(biāo)，包括商用土地各項成交指標(biāo)及溢價等情況，綜合反映開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資積極性；中國商用土地指數(shù)上漲說明開發(fā)商對商用土地市場的投資熱情上升。

商業(yè)地產(chǎn)項目從購置土地、建設(shè)到運營的周期較長，部分地產(chǎn)項目建設(shè)到一半無疾而終，衡量商業(yè)地產(chǎn)活力情況的可以通過監(jiān)測其物業(yè)開發(fā)市場活力情況；中國商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)主要關(guān)注商用物業(yè)的增量市場，包括新增商用物業(yè)的數(shù)量和面積等，通過對新增供應(yīng)的持續(xù)監(jiān)測，分析各線級城市商業(yè)格局的變化和我國增量市場的發(fā)展情況；中國商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)上漲說明商用物業(yè)增量市場活躍。

除寫字樓外，商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分還包括各項商業(yè)配套，商業(yè)配套最終還是落實到消費者需求上，需求越大，零售商投資的積極性越大，即中國零售商信心指數(shù)反映零售商在中國范圍內(nèi)開店拓展的投資積極性及消費者的購物積極性，中國零售商信心指數(shù)上漲說明居民消費意愿上升背景下，零售商信心增加、拓展意愿上升。

從2016-2019年中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)及其各項指數(shù)構(gòu)成的變化情況看，商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)與宏觀經(jīng)濟指數(shù)、商用土地指數(shù)、商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)、零售商信心指數(shù)的變化趨勢基本趨同。此外，除商業(yè)土地指數(shù)外，其他各項指數(shù)均呈現(xiàn)出前三季度增減平穩(wěn)、第四季度指數(shù)激增的特點。

2019年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值213433億元，按可比價格計算，同比增長6.4%；分產(chǎn)業(yè)看，第三產(chǎn)業(yè)增加值122317億元，增長7.0%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重57.3%，比2018年同期提高0.6個百分點。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)中有進，商業(yè)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展勢頭良好，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)同比增長8.3%，金融業(yè)增長7.0%，住宿和餐飲業(yè)增長6.0%，批發(fā)和零售業(yè)增長5.8%，增速比2018年四季度均有所提升。除此之外，隨著新技術(shù)、新業(yè)態(tài)的不斷發(fā)展，服務(wù)業(yè)也不斷注入新的活力；如數(shù)字經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等前沿技術(shù)賦能傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，無人倉儲、全場景刷臉支付、線上線下一體的社區(qū)生鮮等新業(yè)態(tài)及新技術(shù)應(yīng)用場景不斷涌現(xiàn)等都為都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了市場機遇。

二、現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓已過了投資高峰期，2018年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額為20173.42億元，增速下滑嚴重，同比下降9.95%。

過去多年我國商辦用地供給規(guī)模較大，存量去化有限，部分城市亦面臨較大的商辦庫存壓力。加之電商交易模式的快速下沉，對零售商業(yè)的沖擊愈發(fā)強烈，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變革壓力愈發(fā)迫切。

2018年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重繼續(xù)下降，其中商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額占比11.79%，下降2.45個百分點;辦公樓開發(fā)投資額占比4.99%，下降1.17個百分點。

2018年全國開業(yè)購物中心總數(shù)量超530個，數(shù)量創(chuàng)下新高后，2019年又將迎來大規(guī)模開業(yè)。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年全國擬開業(yè)購物中心項目約982個，商業(yè)總體量約8622萬㎡。對比兩年擬開業(yè)數(shù)據(jù)來看，開業(yè)數(shù)量再創(chuàng)新高，體量比2018年度擬開業(yè)量增200余萬㎡。

2018年，中國七大區(qū)域的購物中心綜合發(fā)展力指數(shù)均高于榮枯線，表明中國整體購物中心市場發(fā)展較好。從各區(qū)域來看，以上海為核心的長三角區(qū)域在2018年繼續(xù)引領(lǐng)華東地區(qū)保持領(lǐng)先的購物中心綜合發(fā)展力，而西北、西南區(qū)域的購物中心綜合發(fā)展力指數(shù)也有所提升，躋身中國前三。

中國主要一線城市以北京上海為首，均擁有超過100家購物中心，且核心商圈租金超過2000元，而其余一線城市如廣州、深圳等購物中心量存則相對較少，這主要是受到城市規(guī)模人口影響;重慶、西安等城市購物中心數(shù)量與租金趨勢脫離，說明這些地區(qū)商業(yè)用地庫存過剩。

2019年上半年，中國15個重點城市的一百條商業(yè)街的商鋪平均租金為每天25.6元/平米，較2018年下半年上漲0.7%;其中，一線城市中租金呈環(huán)比上漲的商業(yè)街占81.5%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占3.7%，14.8%的商業(yè)街租金與上期持平;二線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占65.8%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占17.1%，17.1%的商業(yè)街租金與上期持平。

隨著中國房地產(chǎn)市場調(diào)控力度加大，地產(chǎn)行業(yè)形勢已發(fā)生明顯變化，而中國百強商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)持有面積及經(jīng)營租金收入的持續(xù)增長在一定程度上反映了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模的成效，成為房產(chǎn)企業(yè)新的業(yè)務(wù)增長點。因此，商業(yè)地產(chǎn)及物業(yè)或?qū)⒊蔀槲磥?年房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要業(yè)務(wù)方向。

三、競爭格局

2018年萬達、新城、華潤置地、愛琴海、萬科、綠地等知名開發(fā)商購物中心開業(yè)項目110余個，總體量1339.95萬㎡。其中萬達廣場2018年以49個，體量577.5萬㎡排名第一。截至2018年底，萬達廣場總客流38億人次，同比增長19%。2019年，萬達廣場發(fā)展策略依然側(cè)重三四線城市。

其次是新城控股旗下的吾悅廣場數(shù)量19個，體量226.9萬㎡排名第二。數(shù)據(jù)顯示，吾悅廣場2018年租金及管理費收入達21.16億元，同比大幅上漲約107%。

四、中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

1、市場總體預(yù)期趨于謹慎

由于受宏觀經(jīng)濟影響，消費者消費更趨謹慎，再加之商業(yè)自身創(chuàng)新不足，渠道分流更加明顯，今年業(yè)界的市場預(yù)期普遍下行，新項目的拓展更趨保守。餐飲、影院等購物中心傳統(tǒng)增長引擎表現(xiàn)乏力，新零售的發(fā)展也不盡人意，行業(yè)步入“無創(chuàng)新不商業(yè)”的新時期，亟需替代性創(chuàng)新業(yè)態(tài)與模式，市場倒逼的創(chuàng)新壓力加大。

2、消費市場分級更加突顯

近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，消費人群的不斷迭代，消費理念與消費模式正在發(fā)生深刻變化。消費升級作為主旋律已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，但是，與此同時，消費分級現(xiàn)象也更加突出，有時貌似消費降級，其實正是消費分級的體現(xiàn)。仔細分析拼多多的客群構(gòu)成，便可發(fā)現(xiàn)它的崛起不能簡單地解讀為消費降級，而是追求高性價比新消費理念的體現(xiàn)。

3、線上線下融合繼續(xù)深化

以騰訊入股步步高、阿里入股居然之家等為代表的線上線下融合，在完成了股權(quán)整合之后，將步入技術(shù)融合、運營融合與文化融合等多維深度融合階段，新型數(shù)字化門店落地預(yù)計會繼續(xù)加速，新零售可能出現(xiàn)更具先進性的商業(yè)模式，行業(yè)也面臨重新洗牌的可能。永輝超級物種的巨虧雖然引發(fā)對于新零售的一些擔(dān)憂，對于新零售的盈利模式也有了更多的質(zhì)疑，但是對于線上線下融合業(yè)界仍普遍抱持期待。

4、商場與品牌構(gòu)建命運共同體

購物中心、百貨商場等商業(yè)體與商業(yè)品牌之間的關(guān)系，過去多是簡單的租賃關(guān)系，商場的角色基本上只是選擇與考核商戶。如今，為共同應(yīng)對市場下行壓力，商場與品牌商的關(guān)系正在悄然發(fā)生變化，有的商場開始深度支持品牌創(chuàng)新發(fā)展，通過大數(shù)據(jù)指導(dǎo)品牌商優(yōu)化產(chǎn)品與供應(yīng)鏈，甚至直接投資孵化品牌、合作經(jīng)營品牌等，商場與商業(yè)品牌的命運共同體與利益共同體關(guān)系更趨緊密。

5、政府著手規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

多年以來，一些地方政府對于商業(yè)地產(chǎn)重招