中國商業(yè)地產指數、投資額占比、城市商業(yè)街商鋪租金漲跌及商業(yè)地產發(fā)展趨勢分析

中國商業(yè)地產指數、投資額占比、城市商業(yè)街商鋪租金漲跌及商業(yè)地產發(fā)展趨勢分析

一、概況

商業(yè)地產的發(fā)展與宏觀經濟、土地、物業(yè)、消費領域、辦公需求等多領域的發(fā)展息息相關。

商業(yè)地產的發(fā)展與中國宏觀發(fā)展息息相關，商業(yè)地產的發(fā)展不能脫離中國宏觀經濟，中國宏觀經濟指數是根據宏觀經濟數據計算所得，涵蓋與商業(yè)地產宏觀發(fā)展環(huán)境密切相關的主要經濟指標，包括第三產業(yè)發(fā)展情況、消費支出對經濟增長的貢獻等指標，綜合反映經濟走勢；中國宏觀經濟指數上漲說明整體宏觀環(huán)境對商業(yè)地產發(fā)展更加有利。

沒有土地，談地產開發(fā)就沒有意義，商業(yè)地產的發(fā)展不能脫離商用土地市場，中國商用土地指數涵蓋商用土地市場的多項交易指標，包括商用土地各項成交指標及溢價等情況，綜合反映開發(fā)商對商業(yè)地產開發(fā)的投資積極性；中國商用土地指數上漲說明開發(fā)商對商用土地市場的投資熱情上升。

商業(yè)地產項目從購置土地、建設到運營的周期較長，部分地產項目建設到一半無疾而終，衡量商業(yè)地產活力情況的可以通過監(jiān)測其物業(yè)開發(fā)市場活力情況；中國商用物業(yè)開發(fā)指數主要關注商用物業(yè)的增量市場，包括新增商用物業(yè)的數量和面積等，通過對新增供應的持續(xù)監(jiān)測，分析各線級城市商業(yè)格局的變化和我國增量市場的發(fā)展情況；中國商用物業(yè)開發(fā)指數上漲說明商用物業(yè)增量市場活躍。

除寫字樓外，商業(yè)地產的重要組成部分還包括各項商業(yè)配套，商業(yè)配套最終還是落實到消費者需求上，需求越大，零售商投資的積極性越大，即中國零售商信心指數反映零售商在中國范圍內開店拓展的投資積極性及消費者的購物積極性，中國零售商信心指數上漲說明居民消費意愿上升背景下，零售商信心增加、拓展意愿上升。

從2016-2019年中國商業(yè)地產指數及其各項指數構成的變化情況看，商業(yè)地產指數與宏觀經濟指數、商用土地指數、商用物業(yè)開發(fā)指數、零售商信心指數的變化趨勢基本趨同。此外，除商業(yè)土地指數外，其他各項指數均呈現出前三季度增減平穩(wěn)、第四季度指數激增的特點。

2019年一季度國內生產總值213433億元，按可比價格計算，同比增長6.4%；分產業(yè)看，第三產業(yè)增加值122317億元，增長7.0%，產業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化，第三產業(yè)增加值占GDP比重57.3%，比2018年同期提高0.6個百分點。第三產業(yè)發(fā)展穩(wěn)中有進，商業(yè)地產關聯(lián)行業(yè)發(fā)展勢頭良好，租賃和商務服務業(yè)同比增長8.3%，金融業(yè)增長7.0%，住宿和餐飲業(yè)增長6.0%，批發(fā)和零售業(yè)增長5.8%，增速比2018年四季度均有所提升。除此之外，隨著新技術、新業(yè)態(tài)的不斷發(fā)展，服務業(yè)也不斷注入新的活力；如數字經濟蓬勃發(fā)展，大數據、人工智能、物聯(lián)網等前沿技術賦能傳統(tǒng)行業(yè)轉型升級，無人倉儲、全場景刷臉支付、線上線下一體的社區(qū)生鮮等新業(yè)態(tài)及新技術應用場景不斷涌現等都為都為商業(yè)地產的發(fā)展提供了市場機遇。

二、現狀

商業(yè)地產中的商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓已過了投資高峰期，2018年商業(yè)地產開發(fā)投資額為20173.42億元，增速下滑嚴重，同比下降9.95%。

過去多年我國商辦用地供給規(guī)模較大，存量去化有限，部分城市亦面臨較大的商辦庫存壓力。加之電商交易模式的快速下沉，對零售商業(yè)的沖擊愈發(fā)強烈，商業(yè)地產行業(yè)變革壓力愈發(fā)迫切。

2018年商業(yè)地產開發(fā)投資額占整個房地產開發(fā)投資額比重繼續(xù)下降，其中商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額占比11.79%，下降2.45個百分點;辦公樓開發(fā)投資額占比4.99%，下降1.17個百分點。

2018年全國開業(yè)購物中心總數量超530個，數量創(chuàng)下新高后，2019年又將迎來大規(guī)模開業(yè)。據調查數據顯示，2019年全國擬開業(yè)購物中心項目約982個，商業(yè)總體量約8622萬㎡。對比兩年擬開業(yè)數據來看，開業(yè)數量再創(chuàng)新高，體量比2018年度擬開業(yè)量增200余萬㎡。

2018年，中國七大區(qū)域的購物中心綜合發(fā)展力指數均高于榮枯線，表明中國整體購物中心市場發(fā)展較好。從各區(qū)域來看，以上海為核心的長三角區(qū)域在2018年繼續(xù)引領華東地區(qū)保持領先的購物中心綜合發(fā)展力，而西北、西南區(qū)域的購物中心綜合發(fā)展力指數也有所提升，躋身中國前三。

中國主要一線城市以北京上海為首，均擁有超過100家購物中心，且核心商圈租金超過2000元，而其余一線城市如廣州、深圳等購物中心量存則相對較少，這主要是受到城市規(guī)模人口影響;重慶、西安等城市購物中心數量與租金趨勢脫離，說明這些地區(qū)商業(yè)用地庫存過剩。

2019年上半年，中國15個重點城市的一百條商業(yè)街的商鋪平均租金為每天25.6元/平米，較2018年下半年上漲0.7%;其中，一線城市中租金呈環(huán)比上漲的商業(yè)街占81.5%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占3.7%，14.8%的商業(yè)街租金與上期持平;二線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占65.8%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占17.1%，17.1%的商業(yè)街租金與上期持平。

隨著中國房地產市場調控力度加大，地產行業(yè)形勢已發(fā)生明顯變化，而中國百強商業(yè)地產企業(yè)的物業(yè)持有面積及經營租金收入的持續(xù)增長在一定程度上反映了商業(yè)地產發(fā)展規(guī)模的成效，成為房產企業(yè)新的業(yè)務增長點。因此，商業(yè)地產及物業(yè)或將成為未來5年房產企業(yè)發(fā)展的重要業(yè)務方向。

三、競爭格局

2018年萬達、新城、華潤置地、愛琴海、萬科、綠地等知名開發(fā)商購物中心開業(yè)項目110余個，總體量1339.95萬㎡。其中萬達廣場2018年以49個，體量577.5萬㎡排名第一。截至2018年底，萬達廣場總客流38億人次，同比增長19%。2019年，萬達廣場發(fā)展策略依然側重三四線城市。

其次是新城控股旗下的吾悅廣場數量19個，體量226.9萬㎡排名第二。數據顯示，吾悅廣場2018年租金及管理費收入達21.16億元，同比大幅上漲約107%。

四、中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展趨勢

1、市場總體預期趨于謹慎

由于受宏觀經濟影響，消費者消費更趨謹慎，再加之商業(yè)自身創(chuàng)新不足，渠道分流更加明顯，今年業(yè)界的市場預期普遍下行，新項目的拓展更趨保守。餐飲、影院等購物中心傳統(tǒng)增長引擎表現乏力，新零售的發(fā)展也不盡人意，行業(yè)步入“無創(chuàng)新不商業(yè)”的新時期，亟需替代性創(chuàng)新業(yè)態(tài)與模式，市場倒逼的創(chuàng)新壓力加大。

2、消費市場分級更加突顯

近年來，隨著經濟的快速發(fā)展，消費人群的不斷迭代，消費理念與消費模式正在發(fā)生深刻變化。消費升級作為主旋律已經不可逆轉，但是，與此同時，消費分級現象也更加突出，有時貌似消費降級，其實正是消費分級的體現。仔細分析拼多多的客群構成，便可發(fā)現它的崛起不能簡單地解讀為消費降級，而是追求高性價比新消費理念的體現。

3、線上線下融合繼續(xù)深化

以騰訊入股步步高、阿里入股居然之家等為代表的線上線下融合，在完成了股權整合之后，將步入技術融合、運營融合與文化融合等多維深度融合階段，新型數字化門店落地預計會繼續(xù)加速，新零售可能出現更具先進性的商業(yè)模式，行業(yè)也面臨重新洗牌的可能。永輝超級物種的巨虧雖然引發(fā)對于新零售的一些擔憂，對于新零售的盈利模式也有了更多的質疑，但是對于線上線下融合業(yè)界仍普遍抱持期待。

4、商場與品牌構建命運共同體

購物中心、百貨商場等商業(yè)體與商業(yè)品牌之間的關系，過去多是簡單的租賃關系，商場的角色基本上只是選擇與考核商戶。如今，為共同應對市場下行壓力，商場與品牌商的關系正在悄然發(fā)生變化，有的商場開始深度支持品牌創(chuàng)新發(fā)展，通過大數據指導品牌商優(yōu)化產品與供應鏈，甚至直接投資孵化品牌、合作經營品牌等，商場與商業(yè)品牌的命運共同體與利益共同體關系更趨緊密。

5、政府著手規(guī)范商業(yè)地產發(fā)展

多年以來，一些地方政府對于商業(yè)地產重招