第6講-房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取

第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取第一節(jié)土地使用權(quán)劃撥第二節(jié)土地使用權(quán)出讓第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的方式土地使用權(quán)劃撥的特點(diǎn)、范圍土地使用權(quán)出讓的方式及各自含義、特點(diǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型及其特點(diǎn)、要求土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別重點(diǎn)問題土地使用權(quán)劃撥的含義劃撥土地使用權(quán)的基本特征劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本第一節(jié)土地使用權(quán)劃撥一、土地使用權(quán)劃撥的含義

土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。二、劃撥土地使用權(quán)的基本特征基本特征行政性無償性無期限性流轉(zhuǎn)限制性劃撥土地使用權(quán)包括兩種形式：土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地和征用集體土地）無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式下土地使用者均無需繳納土地使用權(quán)出讓金。強(qiáng)制性國家無須征詢或考慮被征地的土地所有者是否愿意。特定性征地方只能是國家,被征地方只能是集體土地所有者。轉(zhuǎn)移性集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有土地所有權(quán)。

補(bǔ)償性征地補(bǔ)償費(fèi)——土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等，并妥善安排好被征地單位所在農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。

征地補(bǔ)償費(fèi)與土地所有權(quán)買賣轉(zhuǎn)移是完全不同的：補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)低于土地價格，土地征用不是一種等價有償?shù)拿袷路尚袨椋遣黄降戎黧w之間的行政行為；有關(guān)土地征用三、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費(fèi)其他費(fèi)用安置補(bǔ)助費(fèi)主要成本和稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)第二節(jié)土地使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓的概念是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地出讓的主體：出讓方—國家（各級土地管理局）受讓方—境內(nèi)外企業(yè)、其他組織和個人土地出讓的客體：城鎮(zhèn)國有土地土地出讓的內(nèi)容：出讓方——出讓一定年限的國有土地使用權(quán)受讓方——支付出讓金以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為依據(jù)分類工業(yè)用地商業(yè)用地公用事業(yè)用地居住用地道路用地綠化用地軍事用地其他用地空地對出讓土地使用權(quán)的土地性質(zhì)上的限制：《城市房地產(chǎn)管理法》第八條：”城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！啊拗屏宿r(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會隨意將耕地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地的行為。出讓土地使用權(quán)是一種物權(quán)出讓土地使用權(quán)是有償?shù)某鲎屚恋厥褂脵?quán)有一定期限二、出讓土地使用權(quán)的基本特征⑴出讓土地使用權(quán)——是物權(quán)不是債權(quán)，是一種獨(dú)立民事權(quán)利，可控制與支配國有土地，在受讓期內(nèi)擁有占有、使用、收益或轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)力；⑵而債權(quán)性土地使用權(quán)應(yīng)是對所有權(quán)人的請求權(quán)，不可轉(zhuǎn)讓。向國家繳納土地使用權(quán)出讓金——地租性質(zhì)土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年；④商業(yè)、旅游娛樂用地40年；⑤綜合或其他用地50年。三、土地使用權(quán)出讓的最高年限四、土地使用權(quán)出讓的四種方式掛牌拍賣招標(biāo)協(xié)議

（一）協(xié)議出讓協(xié)議出讓是指土地所有者即出讓方與土地使用者即有意受讓方在沒有第三者參與競爭的情況下，通過談判、協(xié)商，達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式。

2003年8月1日起實(shí)施的我國國土資源部《協(xié)議出讓土地使用權(quán)規(guī)定》（第21號令），對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)作出了詳細(xì)規(guī)定：市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議結(jié)果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權(quán)出讓意向書》，并進(jìn)行公示。公示期滿無異議則簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并公布協(xié)議出讓結(jié)果，接受社會監(jiān)督。在規(guī)定時間內(nèi)，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣國土資源管理部門方可采取協(xié)議方式出讓，但屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。特點(diǎn)：非市場出讓，沒有競爭者；政府對地價較易控制，靈活性較大；價格和使用范圍受到限制。適用：公益、福利事業(yè)用地。程序：⒈出讓方向受讓方提供地塊有關(guān)資料；⒉申請用地；⒊答復(fù)；⒋簽定協(xié)議出讓合同；⒌辦理土地使用權(quán)登記。特點(diǎn)：必須有兩個以上的買主、公開競價、“價高者得”。程序：市、縣國土資源管理部門公告拍賣活動的時間、地點(diǎn)舉行拍賣會簽訂《成交確認(rèn)書》

（二）拍賣出讓

拍賣出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果，按“價高者得”的原則，確定土地使用者的行為。特點(diǎn)：程序規(guī)范；交易雙方一次成交。程序：⒈發(fā)出招標(biāo)公告或通知；⒉資格預(yù)審；⒊提供招標(biāo)文件；⒋投標(biāo)；⒌評標(biāo)、定標(biāo)；⒍簽定合同，支付出讓金；⒎領(lǐng)取土地使用證?！獩Q標(biāo)成交階段——招標(biāo)準(zhǔn)備階段——招標(biāo)階段

（三）招標(biāo)出讓

招標(biāo)出讓是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

招標(biāo)出讓方式下投標(biāo)報價決策方法用預(yù)期利潤作為比較依據(jù)：E（I）=P×I例1開發(fā)商對某塊土地投標(biāo)，估價為A=500,000元，開發(fā)商擬用四個不同的標(biāo)價進(jìn)行分析選擇，每個標(biāo)價得標(biāo)概率如下。問：如何決策？報價B得標(biāo)概率p直接利潤I=Ai-Bi預(yù)期利潤E（I）=p×IB1=550,0001－50,000－50,000B2=500,0000.900B3=480,0000.820,00016,000B4=450,0000.250,00010,000報價B得標(biāo)概率pB1=550,0001B2=500,0000.9B3=480,0000.8B4=450,0000.2（四）掛牌出讓掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地使用者的行為。特點(diǎn)：土地最低交易價透明容許思考，競爭平和有助于穩(wěn)定地價程序：公告認(rèn)價公示變換價格繼續(xù)公示成交一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區(qū)別。二是土地使用權(quán)出讓金形成方式不同。三是最低價確定的原則不同。共同點(diǎn)：四種出讓方式的比較區(qū)別：協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的比較都是政府有償供應(yīng)土地使用權(quán)的重要方式都要編制并公布出讓計劃,都要簽定出讓合同《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第

21號令）第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)費(fèi)用之和，有基準(zhǔn)地價的，不得低于基準(zhǔn)地價的70%;《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第

11號令）第10條規(guī)定，確定招標(biāo)拍賣掛牌的標(biāo)底或者底價，要根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。相同點(diǎn)采用“價高者得”的市場原則。公告內(nèi)容相同出讓人對投標(biāo)申請人、競買申請人進(jìn)行資格審查。招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的比較

某拍賣公司受某縣國土資源局的委托拍賣一宗建設(shè)用地使用權(quán)，拍賣公告由委托方直接作出，公告對競買人范圍有如下陳述：中華人民共和國境內(nèi)外的具備四級以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，除法律另有規(guī)定外均可參加競買。

招標(biāo)拍賣掛牌公告內(nèi)容（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；（三）投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；（四）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點(diǎn)及方式；（五）招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等；（六）確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（七）投標(biāo)、競買保證金；（八）其他需要公告的事項(xiàng)。

招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式的區(qū)別招標(biāo)拍賣掛牌競價方式一次性報價現(xiàn)場叫價更新顯示掛牌價格；截止日現(xiàn)場競價流標(biāo)可能性投標(biāo)人少于三人，或者所有投標(biāo)被否決的，重新招標(biāo)。競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到底價時，終止拍賣。無競買人人數(shù)限制，不存在流標(biāo)的可能性土地成交周期成交周期短

成交周期短成交周期長，一般情況下為20天

《招標(biāo)投標(biāo)法》第二十八條：投標(biāo)人少于三個的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本法重新招標(biāo)。第四十二條：依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本法重新招標(biāo)。A.25B.27C.35D.381、下列項(xiàng)目中，根據(jù)有關(guān)規(guī)定需要以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式獲取建設(shè)用地的項(xiàng)目是（）A、水電站B、高速公路C、超市D、醫(yī)院2、（）出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。A、招標(biāo)B、拍賣C、掛牌D、轉(zhuǎn)讓3、經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場公開交易，低于市場價交易的，政府應(yīng)當(dāng)行使（）A、加價收購權(quán)B、減價收購權(quán)C、優(yōu)先購買權(quán)D、依法收回權(quán)4、出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或掛牌開始日期（）天發(fā)布招標(biāo)、拍賣或掛牌公告。A、15B、20C、30D、25多項(xiàng)選擇題五、土地使用權(quán)出讓的管理

以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限，開發(fā)土地；超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期內(nèi)一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一、概念廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括土地使用權(quán)出讓。狹義：通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓的方式：出售、贈與、交換及其他方式，如作價入股、企業(yè)兼并。哪些土地可以轉(zhuǎn)讓？以出讓方式在一級市場獲得土地使用權(quán)，經(jīng)一定的投資開發(fā)使用后，再進(jìn)入二級市場，轉(zhuǎn)讓年限余期的土地使用權(quán)；原行政劃撥的土地使用權(quán)，經(jīng)過補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金的合法程序后，進(jìn)入二級市場轉(zhuǎn)讓余期的土地使用權(quán)；×對于集體所有制土地，其主體是村民集體，其使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租或抵押用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地要先經(jīng)國家征用。《中華人民共和國土地管理法》第四十三條：任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件

㈠土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利的內(nèi)容。㈡按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。㈢按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成投資開發(fā)總額的25%以上，屬于成片開發(fā)的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》：第三十八條“以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合下列條件：㈠按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。㈡按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成投資開發(fā)總額的25%以上，屬于成片開發(fā)的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！按_保轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已合法取得抑制炒地皮的關(guān)鍵性條款三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序（一）轉(zhuǎn)讓申請（二）簽訂轉(zhuǎn)讓合同（三）轉(zhuǎn)讓合同公證（四）繳納土地出讓金和土地增值稅納稅義務(wù)人——轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人。計稅依據(jù)——納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓所取得的增值額和規(guī)定的稅率。增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目稅率——四級超額累進(jìn)稅率。(下一頁)土地增值稅額計算公式：（五）土地使用權(quán)變更登記土地增值稅稅額=增值稅×超額累進(jìn)稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)（1）取得土地使用權(quán)時支付的金額；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金。

土地增值稅實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率：

（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0；

（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數(shù)為5％；

（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15％；

（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數(shù)為35％。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi):⑴契稅：國家對不動產(chǎn)買賣、典當(dāng)、贈與或交換所訂立的契約，按其買價、典價或現(xiàn)價的一定比例向新業(yè)主征收的一次性稅收。稅率（比率稅率）：3%~5%。⑵所得稅：又稱所得課稅、收益稅，指國家對法人、自然人和其他經(jīng)濟(jì)組織在一定時期內(nèi)的各種所得征收的一類稅收。⑶營業(yè)稅：營業(yè)稅=計稅金額×5%。⑷城市維護(hù)建設(shè)稅=營業(yè)稅×7%。⑸教育費(fèi)附加=營業(yè)稅×3%。1、土地使用權(quán)與地上建筑物（包括在建工程）一并轉(zhuǎn)讓的，視為房屋買賣，應(yīng)以交易價格總額作為計稅依據(jù)，營業(yè)稅計稅金額不能扣減其原所交納的土地出讓金。2、單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在計征綜合稅時應(yīng)扣減其已交納的土地出讓金，按差額計征。四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較

區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，形成土地一級市場，具有壟斷地位法律關(guān)系平等，是二級市場的重要體現(xiàn)市場所在層次土地一級市場，受讓土地可以轉(zhuǎn)讓二級市場，未經(jīng)出讓方式取得及未按照出讓合同投資開發(fā)的不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓年限按合同規(guī)定，不得超過國家規(guī)定合同年限﹣已使用年限=剩余年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌出售、交換、贈與練習(xí)題：在土地一級市場上，根據(jù)競爭性的強(qiáng)弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機(jī)制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（）。（1分）A協(xié)議出讓B招標(biāo)出讓Ｃ拍賣出讓Ｄ投標(biāo)出讓《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為()。（1分）A40年B60年C50年D70年房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用拆遷一、集體土地征收二、城市房屋拆遷案例分析1SY縣A房地產(chǎn)開發(fā)股份公司準(zhǔn)備在SY縣市石鼓區(qū)向群路78—80號，朝陽巷6—10號地段進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，于1994年辦理了計委立項(xiàng)手續(xù)，規(guī)劃手續(xù)未辦理完善，未辦理用地手續(xù)。該公司1995年3月對上述地段舊房開始拆遷，由于資金短缺，未完成拆遷。1997年下半年，經(jīng)與SY縣市銀源房地產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)商，以25萬元將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了B公司，未辦理立項(xiàng)，規(guī)劃變更登記手續(xù)，也未辦理用地審批手續(xù)。B公司完成拆遷后，1998年初動工興建，2000年5月竣工。這宗地面積為1595.4平方米，共拆除舊房2388平方米，總建筑面積為9600平方米。