某大型地產(chǎn)公司XXXX年房地產(chǎn)行業(yè)形勢判斷分析

房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧及2010年形勢研判投資部2010.01.21目錄一.2009年回顧二.2010年形勢研判三.集團(tuán)主要地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)情況四.2010年主要應(yīng)對(duì)策略探討2一.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧31.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況銷售由回暖向火爆演變，全年量價(jià)超越了07年的“瘋狂”從09年全年來看，全國商品房銷售形勢經(jīng)歷了回暖、暢旺到火爆三個(gè)階段，量價(jià)增長遠(yuǎn)超年初預(yù)期，甚至超過了瘋狂的2007年：商品房銷售面積9.37億平方米，同比增長51%，并且遠(yuǎn)超07年7.6億平方米水平；商品房銷售額4.4萬億元，同比增長82.8%，遠(yuǎn)超07年2.96萬億元的水平。銷售面積和銷售金額均創(chuàng)歷史新高，兩項(xiàng)指標(biāo)的同比增幅也同時(shí)創(chuàng)下歷史新高。全國全年商品房平均成交均價(jià)4695元/平方米，同比增長21%，遠(yuǎn)高于07年3885元/平方米的水平。我們認(rèn)為銷售由回暖向火爆、乃至瘋狂演變，主要由四個(gè)原因?qū)е拢?8年行業(yè)寒冬壓抑大量需求，買房人在經(jīng)歷08年一年的房價(jià)下跌、戶型變小、利率大幅下調(diào)、稅費(fèi)優(yōu)惠后，購買力顯著提升，在2009年上半年集中釋放，從而催生了上半年的回暖行情；行業(yè)回暖改變了市場的預(yù)期，正向預(yù)期不斷疊加、催生羊群效應(yīng)，“追漲行為”抬頭并不斷強(qiáng)化，使銷售持續(xù)暢旺；超寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策強(qiáng)化了商品房的金融屬性，在通脹預(yù)期下，投資、投機(jī)性需求大量入市，將樓市推向“火爆”；09年底基于一些超優(yōu)惠的政策到期不再延續(xù)的預(yù)期，部分城市（如成都）出現(xiàn)了“瘋狂”的搶房行為（單周新房成交量突破上萬套）。41.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況投資逐漸復(fù)蘇，我們預(yù)計(jì)復(fù)蘇勢頭在2010年仍將延續(xù)09年全年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，同比增長16.1%，增速雖為十年以來最低水平，但從年初至年末，累計(jì)增幅基本呈逐漸擴(kuò)大態(tài)勢，復(fù)蘇態(tài)勢明顯。我們認(rèn)為09年投資增速較低，主要是08年行業(yè)經(jīng)歷“寒冬”，土地實(shí)際購置面積及實(shí)際新開工面積較低，導(dǎo)致09年全年可投資項(xiàng)目較少所致。我們預(yù)計(jì)：09年二季度開始的新開工復(fù)蘇及下半年土地市場的熱絡(luò)將導(dǎo)致2010年的新開工和房地產(chǎn)投資顯著增長，各月份的累積增幅在09年末的基礎(chǔ)上將持續(xù)擴(kuò)大，這也是政府敢于在當(dāng)前對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的一個(gè)重要原因。51.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況09年及08年全國主要城市住宅成交情況2009年交易情況2008年交易情況

成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)城市（套）（萬平

方米）同比

變化（元/平

方米）同比

變化（套）（萬平

方米）（元/平

方米）北京1776412028.584.52%1310416.38%996001099.3111260上海2431002631.2769.27%1179027.56%1508471554.469243天津1258741321.99162.66%74087.03%46802503.316921重慶2612012412.7692.68%42967.46%1330851252.213998深圳68718637.4456.58%1497318.32%44129407.1112655杭州65803713.82151.88%14430-1.71%23575283.414681南京953741058.52136.24%--42520448.07-成都-1499.17128.94%--80684654.83-廣州-987.0878.73%---552.27

武漢-1431.58156.21%4818--558.75-61.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況09年及08年全國主要城市住宅成交情況2009年，全國主要城市樓市交易量同比08年上漲均在50%以上，重點(diǎn)城市中天津、武漢、杭州、南京以及成都漲幅超過100%,非重點(diǎn)城市福州和廈門同比漲幅超過200%。09年，主要城市樓市成交均價(jià)普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比08年分別上漲27.56%、18.32%和16.38%，僅杭州均價(jià)微跌1.71%。2009年主要城市成交面積環(huán)比變化圖71.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況09年全國主要城市土地成交情況09年中國土地市場“地王”頻現(xiàn)，廣州亞運(yùn)城地塊成交總價(jià)255億元，超過09年其他地塊成交總價(jià)之和。

09年中國土地市場領(lǐng)先于其他行業(yè)，出現(xiàn)“爆發(fā)式”回暖。一季度之后，土地市場成交量逐漸增長，成交價(jià)格持續(xù)走高?！暗赝躅l現(xiàn)”成為09年土地市場最真實(shí)的寫照，不論是總價(jià)“地王”還是單價(jià)“地王”，含金量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過07年。81.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況09年主要房地產(chǎn)企業(yè)情況萬科、綠城、保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展等27家企業(yè)2009年的銷售額均突破百億，較2007年的11家、2008年的13家，百億房企數(shù)量出現(xiàn)顯著增長，為2009年房地產(chǎn)市場的火熱再添有力注解。91.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況09年主要房地產(chǎn)企業(yè)情況業(yè)績銷售業(yè)績創(chuàng)歷史新高，規(guī)模房企陣營不斷強(qiáng)大；銷售均價(jià)年內(nèi)大幅提高；銷售百億企業(yè)數(shù)量翻番融資大額銀行授信層出不窮；資本市場融資活躍；赴港IPO熱潮再起，借殼上市備受青睞土地土地儲(chǔ)備拓展積極，競爭激烈地王頻現(xiàn)成長政策調(diào)控漸行漸近，理性成長方能平穩(wěn)發(fā)展101.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—重要政策2009年以來主要貨幣政策日期頒布單位關(guān)鍵內(nèi)容3.5溫家寶總理

政府工作報(bào)告支持居民購買自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對(duì)符合條件的第二套普通自住房購買者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。3.31央行一季度例會(huì)保持適度寬松貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。6.19《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》

（銀監(jiān)發(fā)[2009]59號(hào)）堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

7.17銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在“2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會(huì)”上強(qiáng)調(diào)：要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，

嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對(duì)投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%“面談”、“面簽”制度，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。7.27銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》與《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》，確保固定資產(chǎn)貸款資金真正用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要，防止貸款被挪作他用，以及防范貸款快速增長形勢下的銀行風(fēng)險(xiǎn)。111.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—重要政策2009年以來主要貨幣政策極度寬松的貨幣政策是市場快速回暖的重要原因2008年下半年，金融政策轉(zhuǎn)向“積極”，多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，五次降息。10月27日，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%；緊接著12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將2009年定調(diào)為“保增長擴(kuò)內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展”；“131”號(hào)文提出了若干促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施，強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)，之后一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)財(cái)政補(bǔ)貼、購房入戶、放寬限外政策、緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力等措施.這些促進(jìn)住房消費(fèi)的優(yōu)惠措施，的確對(duì)2009年的樓市成交起到了極大的推動(dòng)作用，成為促成2009年市場快速回暖的重要原因。個(gè)人貸款是銀行業(yè)的重要資產(chǎn)2009年1-11月，我國個(gè)人消費(fèi)貸款余額（其中約75%是房貸）增長1.6萬億元，是2007年和2008年的2倍和3.6倍（分別為8400億元和4500億元），表明商業(yè)銀行在個(gè)人貸款方面仍較為“激進(jìn)”。開發(fā)企業(yè)在2009年得到銀行大力支持2009年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得國內(nèi)貸款9119億元，同比增長53.0%，是2000年來的最高增速，總量已超過2007和2008年全年。由于國內(nèi)貸款和銷售回款的大幅增長，1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達(dá)4.4萬億元，同比增長43.4%，資金實(shí)力顯著提高。121.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—重要政策2009年主要財(cái)政政策日期頒布單位關(guān)鍵內(nèi)容4.30國務(wù)院

常務(wù)會(huì)議對(duì)現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整。降低商品住房等項(xiàng)目資本金比例，同時(shí)適當(dāng)提高屬于“兩高一資”項(xiàng)目的資本金比例。5.12國稅總局為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》。5.25國務(wù)院《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》提到，要加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅體制。其中財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。131.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—重要政策2009年各部委政策日期頒布單位關(guān)鍵內(nèi)容2.1中央1號(hào)文件進(jìn)一步提出要建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。2.16建設(shè)部將研究制定《公共租賃住房指導(dǎo)意見》，總結(jié)各地通過發(fā)展公共租賃住房等方式解決“夾心層”住房問題的經(jīng)驗(yàn)，明確公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象及相關(guān)政策。4.16國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費(fèi)。5.27國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，決定保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。6.2住建部、發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，2009年新增廉租住房房源177萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼83萬戶；2010年新增廉租住房房源180萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼65萬戶；2011年將新增廉租住房房源161萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼43萬戶。6.22國土資源部45號(hào)令公布《土地調(diào)查條例實(shí)施辦法》，指出，土地調(diào)查包括全國土地調(diào)查、土地變更調(diào)查和土地專項(xiàng)調(diào)查，并從土地調(diào)查機(jī)構(gòu)及人員等方面對(duì)《土地調(diào)查條例》的相關(guān)制度進(jìn)行了細(xì)化。9.1國土資源部《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)厲打擊囤地行為。10.16住建部等七部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，提出在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行?！肮e金”和“保障房”實(shí)現(xiàn)“對(duì)接”。10.28全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)住房保障法已經(jīng)納入十一屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃。14二.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望152.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—近期重要政策2009年12月中央政府公布的關(guān)鍵政策日期

發(fā)布方

關(guān)鍵內(nèi)容

12.7中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議1.繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策；2.增加普通商品住房供給；3.支持居民自住和改善性購房需求；4.加大農(nóng)村危房改造支持力度；5.加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造。12.9國務(wù)院常務(wù)會(huì)議1.個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年

2.其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施12.14國務(wù)院

常務(wù)會(huì)議整體思路：在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭，具體政策如下：

1.增加普通商品住房的有效供給；提高土地供應(yīng)和使用效率；加快普通商品住房建設(shè)。

2.支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度

3.加強(qiáng)市場監(jiān)管，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。

4.繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。到2012年解決1540萬戶低收入家庭住房問題。12.17國土部等五部委發(fā)布《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，關(guān)鍵政策如下：分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠地價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。12.22財(cái)政部、國稅總局公布營業(yè)稅減免細(xì)則,政策收縮幅度小于預(yù)期,對(duì)普通和非普通住宅營業(yè)稅減免進(jìn)行了區(qū)分：5年以上普通住房免征營業(yè)稅，非普通住宅差額征收；5年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。12.23國土部召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會(huì)，通報(bào)了掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地情況，并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格土地供應(yīng)和開發(fā)利用的監(jiān)管，同時(shí)提出下一步將采取三項(xiàng)措施監(jiān)督土地使用情況，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進(jìn)已供土地的及時(shí)開發(fā)利用。

國土部同時(shí)披露，目前全國閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1萬公頃，其中因規(guī)劃調(diào)整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。12.28國務(wù)院國務(wù)院總理溫家寶接受新華社專訪，談到政府應(yīng)做好四件事情：

1.加大保障性住房的建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)的改造。在資金、土地以及稅收上，都要給予優(yōu)惠和保障。

2.要鼓勵(lì)居民購買自住房和改善性住房。但同時(shí)要采取措施抑制投機(jī)。中國國情決定了我們的住房必須堅(jiān)持安全、經(jīng)濟(jì)、適用和省地的原則，特別要重視中小套型和中低價(jià)位房屋的建設(shè)

3.要運(yùn)用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。

4.要維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不建、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)的行為。12.28國務(wù)院副總理李克強(qiáng)出席山西省大同市召開的全國城市和國有工礦棚戶區(qū)改造會(huì)議，討論相關(guān)工作。162.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—近期重要政策2010年1月中央政府公布的關(guān)鍵政策日期

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1.10國務(wù)院常務(wù)會(huì)議<國11條>(一)增加保障性住房和普通商品住房有效供給1.加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。2.增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用率。(二)合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求3.加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。4.繼續(xù)實(shí)施差別化住房稅收政策。(三)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場監(jiān)管5.加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。6.繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。7.進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。8.加強(qiáng)市場監(jiān)測。(四)加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)9.力爭到2012年末，基本解決1,540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。10.中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動(dòng)地方積極性，確保資金使用效果。(五)落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任11.進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。1.18央行中國人民銀行決定,從2010年1月18日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。172.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—近期重要政策2009年年底的政策轉(zhuǎn)向，預(yù)示2010年的政策環(huán)境將與2009年大不相同。根據(jù)12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議（業(yè)內(nèi)稱之為“國四條”）提出的相關(guān)政策，國土部先后兩次出臺(tái)“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款50%、加強(qiáng)土地收支管理”，“加快閑置土地處理”等相關(guān)政策，并于12月23日首次通報(bào)了9省市18宗閑置土地情況，并披露全國閑置土地約1萬公頃等關(guān)鍵數(shù)據(jù)。預(yù)計(jì)接下來國土部將同各地政府一道加強(qiáng)土地執(zhí)法力度。此外，根據(jù)“國四條”，“抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度”將是抑制房價(jià)上漲的重要手段，預(yù)計(jì)央行、銀監(jiān)會(huì)將針對(duì)業(yè)內(nèi)關(guān)注多時(shí)的“二套房貸利率優(yōu)惠”作出針對(duì)性規(guī)定，若該政策趨于嚴(yán)格，將給2010年的房地產(chǎn)市場帶來巨大影響。182.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—政策預(yù)期政策方向調(diào)控措施實(shí)施可能性與執(zhí)行力政策效果差異化的信貸政策嚴(yán)格收緊二套房貸至1.1倍

可能性大短期內(nèi)可抑制投資，平抑房價(jià)首付比例差別化調(diào)整短期可能性小有利于抑制需求首次置業(yè)7折利率由銀行實(shí)行差異化調(diào)整部分銀行已實(shí)施有利于抑制需求稅收政策地方稅優(yōu)惠取消可能性大

占比較低，影響有限出臺(tái)物業(yè)稅可能性小涉及面廣，可執(zhí)行性差，短期實(shí)施的可能性較小增加供給加快供地、推地速度

可能性大作用相對(duì)長期，短期影響不明顯加大閑置土地處置力度、打擊囤地可能性大從國土局12月23日的通報(bào)看，目前查處力度較小，未來有可能加大，是長期需要關(guān)注的問題保障性住房建設(shè)加快保障性住房供地速度和建設(shè)規(guī)模已出臺(tái)，持續(xù)執(zhí)行情況有待觀察土地供應(yīng)計(jì)劃向保障性傾斜，經(jīng)適房不明顯，廉租房是重點(diǎn)。短期出于“民生”考慮，長期對(duì)商品房有一定影響。共建形式改造棚戶區(qū)可能性大集合社會(huì)資金參與建設(shè)，可操作性強(qiáng)開發(fā)商融資、信貸限制資本市場融資、嚴(yán)查土地信貸

可能性大開發(fā)商資本市場融資難度加大，對(duì)避免“瘋狂”拿地起到一定作用；有利于控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，抑制地價(jià)上漲。192.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—政策預(yù)期預(yù)計(jì)2010年適度寬松的貨幣政策主基調(diào)不會(huì)改變，差異化的信貸政策、增加土地供給、嚴(yán)厲打擊囤地等細(xì)節(jié)出臺(tái)的可能性比較大。1、房地產(chǎn)業(yè)早已“千錘百煉”，無需過于憂慮政府政策2004年來房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)政策“千錘百煉”，貨幣政策是關(guān)鍵：房地產(chǎn)業(yè)1998年“房改”特別是2003年明確支柱產(chǎn)業(yè)地位以來，幾乎每年都有各種“政策”出臺(tái)，但只有在2008年，在持續(xù)的從緊貨幣政策和宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，房地產(chǎn)才首次出現(xiàn)調(diào)整。12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的四個(gè)調(diào)整方向：增加供給、抑制投機(jī)投資性購房、加強(qiáng)監(jiān)管、擴(kuò)大保障性住房建設(shè)，均不是新提法，關(guān)鍵還要看相關(guān)部委的后續(xù)政策配套及地方政府的落實(shí)。在貨幣政策仍寬松的環(huán)境下，“抑制性”房地產(chǎn)政策的實(shí)際效果存在較大的不確定性。202.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—政策預(yù)期2、關(guān)鍵因素：寬松貨幣政策轉(zhuǎn)為從緊最快也將出現(xiàn)在今年二季度末，2010年底或2011年初才會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生影響根據(jù)高盛、中金等機(jī)構(gòu)的研究和歷史經(jīng)驗(yàn)，中國貨幣政策往往更關(guān)注物價(jià)水平而不是股價(jià)和房價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格，中央政府在去年四季度到今年上半年（CPI低于4%，GDP增速低于10%），暫時(shí)不會(huì)調(diào)整貨幣政策，房地產(chǎn)業(yè)的外部政策環(huán)境不會(huì)發(fā)生變化。11月27日，中央政治局會(huì)議表態(tài)：繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性。近期有媒體報(bào)道2010年信貸投放量目標(biāo)為7.5萬億元，高于去年年底制定的5萬億元目標(biāo)。歷史表明中央政府決策特別是貨幣往往滯后于市場表現(xiàn)特別是物價(jià)走勢。在CPI較低時(shí)，寬松性貨幣政策仍將保持（11月CPI同比增長0.6%，首次轉(zhuǎn)為增長），加息、限制貸款等緊縮性貨幣政策最快也將在今年二季度出臺(tái)。即使貨幣政策收緊，對(duì)市場產(chǎn)生影響可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，從緊的貨幣政策才會(huì)發(fā)揮作用，而且貨幣政策的收緊（加息、縮緊銀根）是一步步的，效果也需要慢慢釋放。212.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—市場判斷3.從目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)實(shí)和政策意圖來看，2010年將是中國房地產(chǎn)市場的調(diào)理之年。2010年初的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出與2007年類似的高位運(yùn)行態(tài)勢，但其中兩個(gè)差別卻更具決定性。首先是宏觀經(jīng)濟(jì)需求發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場對(duì)2009中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，在擴(kuò)內(nèi)需、拉投資兩方面均發(fā)揮了支柱作用，而在2010年中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)撃芾^續(xù)保持期待；然后是房地產(chǎn)自身供求關(guān)系發(fā)生了變化，由于2009房地產(chǎn)成交持續(xù)放量，在年底各地普遍出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，或可說房地產(chǎn)率先走過了去庫存周期、解決產(chǎn)能過剩問題。所以并不存在整體性打壓房地產(chǎn)市場的可能，而為謀求房地產(chǎn)市場在2010年的穩(wěn)定發(fā)展，管理市場預(yù)期、治理開發(fā)流程的需求更為迫切。

222.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—市場判斷基本判斷1.寬松的貨幣政策將至少維持到今年上半年2.房地產(chǎn)總體將處于“價(jià)滯量縮”狀態(tài)3.房價(jià)往往滯后于貨幣政策和成交量

4.為抵御通脹購房者對(duì)住房保值增值的預(yù)期

5.開發(fā)企業(yè)失去快速推盤回籠資金壓力

232.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—