房地產(chǎn)市場調(diào)研報告4

淄博房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

一宏觀經(jīng)濟(jì)分析1.淄博市概況

淄博市位于山東中部，南依泰沂山麓，北瀕九曲黃河，西鄰省會濟(jì)南，東接濰坊、青島，是國務(wù)院批準(zhǔn)的山東半島經(jīng)濟(jì)開放區(qū)城市，是具有地方立法權(quán)的“較大的市”。地處暖溫帶，屬半溫潤，半干旱的大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫11.9～13.1°C，年平均降水量550～800毫米。全市南北最大縱距151公里，東西最大橫距87公里。地勢特征為南高北低。最高海拔1108.3米，最低海拔5米。地理適中，交通發(fā)達(dá)，是溝通中原地區(qū)和山東半島的咽喉要道，是山東省重要的交通樞紐城市，山東省五大旅游區(qū)和八大旅游城市之一，全市總面積5938平方公里，占山東省總面積的3.79%。其中，市區(qū)面積2961平方公里。地理

轄區(qū)：張店、博山、淄川、周村、臨淄五個區(qū)和桓臺、沂源、高青三

縣，5個城區(qū)各相距20公里左右。特色：組群式城市，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展。

城區(qū)面積：張店城區(qū)：面積20平方公里。臨淄城區(qū)：面積19.8平方公里。博山城區(qū)：面積7.81平方公里。淄川城區(qū)：面積15.5平方公里。周村城區(qū)：面積約7.39平方公里。

行政區(qū)劃淄博是山東省的重要工業(yè)城市，以重工業(yè)為主體，門類齊全，大中小企業(yè)相結(jié)合，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展格局，具備較好的工業(yè)基礎(chǔ)，主要產(chǎn)業(yè)有石油化工、醫(yī)藥、建材、冶金、電力、機(jī)電、煤炭、陶瓷、紡織、絲綢、塑料等35個行業(yè)。張店：淄博市最大的城區(qū)，市委市政府所在地，淄博市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、

交通中心。臨淄：淄博石油化工基地，有國家大型化工企業(yè)齊魯石化。博山：淄博陶瓷、機(jī)械工業(yè)基地。淄川：淄博建材、煤炭生產(chǎn)基地。周村：淄博絲綢、紡織工業(yè)基地。桓臺：農(nóng)業(yè)基地，中國北方第一個畝產(chǎn)糧食和每畝收入過千元的縣。高青、沂源：分別是是全國棉花、水果生產(chǎn)百強(qiáng)縣。

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

淄博歷史悠久。距今七千年至四千年之間，生活在淄博地區(qū)的遠(yuǎn)古先民在勞動、生息、繁衍中創(chuàng)造了北辛文化、大汶口文化、龍山文化，譜寫了新石器文化的篇章。春秋戰(zhàn)國時期“春秋五霸之首，戰(zhàn)國七雄之冠”的齊國都城設(shè)立于淄博長達(dá)800年之久。文物古跡眾多，文化燦爛。

1945年8月成立淄博特區(qū)，設(shè)專員公署，隸屬魯中行政區(qū)，此為淄博成為政區(qū)名稱之始，9月淄博特區(qū)撤銷。1946年1月二次成立，7月又撤銷。1948年3月，淄博全境解放，8月成立淄博特區(qū)，隸屬魯中南行政區(qū)，專署機(jī)關(guān)駐博山。1949年7月，淄博特區(qū)與華東財政經(jīng)濟(jì)辦事處工礦部合并，成立淄博工礦特區(qū)。1950年5月，淄博工礦特區(qū)與清河專區(qū)合并成立淄博專區(qū)。1955年3月，淄博工礦特區(qū)改為淄博市，為省轄市，市級機(jī)關(guān)駐博山。1959年1月淄博市與惠民專區(qū)合并組建淄博專區(qū)，淄博市改為專區(qū)轄市。1961年1月淄博市與惠民專區(qū)分設(shè)，恢復(fù)為省轄市。市級機(jī)關(guān)由博山遷到張店。

歷史沿革

淄博是山東省重要的交通樞紐城市，已成為溝通中原地區(qū)和山東半島的咽喉要道，是省政府確定的大物流中心。鐵路：淄博市內(nèi)鐵路總長558公里，東西有膠濟(jì)線貫通；南有辛泰線直通魯中山區(qū)與京滬線相接，淄八線連接市區(qū)南部；北有淄東線直達(dá)勝利油田。干線與相連的支線共同組成了以張店為中心的縱橫交錯的鐵路網(wǎng)，共有大小火車站36個，密度居全省之首。公路：淄博公路密度達(dá)百平方公里53.4公里，全市高級次高級路面達(dá)2487公里，市政府駐地到各區(qū)縣基本由二級以上公路相連接。濟(jì)青、濱博高速公路、309國道橫貫全市，另有25條公路干線通向全國各地。交通港口：距青島港210公里，煙臺港380公里，來往交通方便。機(jī)場：距濟(jì)南機(jī)場90公里，距青島機(jī)場210公里。

交通樞紐的重要位置和交通設(shè)施的完善進(jìn)一步加強(qiáng)了淄博市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)，推動了對外交流，對淄博市近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展提供了必要的硬件設(shè)施。

淄博歷史悠久，文化燦爛，具有豐富的旅游業(yè)資源。淄博是中華民族古老文明的一處發(fā)祥地，經(jīng)歷了北辛文化，大汶口文化，龍山文化三個階段。西周建立后，姜尚封齊，開創(chuàng)“泱泱大風(fēng)”的齊國文化。作為齊國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心長達(dá)數(shù)百年，被譽(yù)為“海內(nèi)名都”，至西漢前期仍“鉅于長安”，在先秦的歷史舞臺上具有舉足輕重的地位。悠久的歷史，為淄博遺留了大量的文物古跡，臨淄故城及其周圍地帶文物古跡浩

繁，被譽(yù)為“地下博物館”。清代文壇大家蒲松齡和他的巨著《聊齋志異》以其博大精深的文化內(nèi)涵越來越受到國內(nèi)外的關(guān)注，其故居淄川區(qū)蒲家莊，也成為一個聊齋文化旅游區(qū)。

旅游資源旅游格局：一個中心、五條環(huán)線

東部臨淄是齊文化旅游區(qū)，是國家級歷史文化名城，有古車博物館，齊國歷史博物館位于齊國故城遺址之上，東周殉馬坑是齊景公的殉葬品。姜太公祠、管仲墓、晏嬰墓、田齊王陵等一大批旅游景點(diǎn)構(gòu)成了齊文化旅游的豐富內(nèi)涵。中部淄川是聊齋旅游區(qū)，是蒲松齡先生故居地，蒲松齡當(dāng)年汲水煮茶的“滿井”，現(xiàn)稱柳泉，“柳泉”二字已經(jīng)成為代表淄博市的一個符號。南部的博山和沂源是自然景觀旅游區(qū)。南部山區(qū)的開元溶洞大氣磅礴、瑰麗奇特，被專家譽(yù)為“山東第一洞”，精美別致、石花資源異常豐富的九天洞被譽(yù)為“中國第一石花洞”。景區(qū)內(nèi)齊長城遺址、石海、孟姜女泉等景點(diǎn)都在秀美浩蕩中滲透和張揚(yáng)著歷史的滄桑和厚重。北部桓臺、高青是湖泊民俗旅游區(qū)，一派北國江南的水鄉(xiāng)景色。西部周村是古商城旅游區(qū)，古商城建筑格局錯落有致，匾額和招牌豐富多彩而且富有古文化韻味，洋溢著濃厚的古商業(yè)氣息；張店是全市的政治文化中心，也是旅游接待、餐飲、購物、娛樂中心。蘊(yùn)藏深厚的齊齊文化，使淄淄博成為一個個名副其實(shí)的的積淀深厚的的文化旅游之之都。2001年，，淄博被國家家旅游局正式式命名為“中國優(yōu)秀旅旅游城市”。。淄博市政府在在未來十年的的發(fā)展總體規(guī)規(guī)劃中確定，，在未來十十年將進(jìn)一步擴(kuò)大中中心區(qū)域規(guī)模模，提高中心心城市的輻射射能力，并規(guī)劃建設(shè)設(shè)新城區(qū)100平方公里里，產(chǎn)業(yè)區(qū)460平方公公里，休閑度度假區(qū)30平平方公里，為為今后建設(shè)面面積600平平方公里以上上，人口超過200萬的中心心城區(qū)創(chuàng)造條件，完完善次中心城城區(qū)建設(shè)，其其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與中心城區(qū)區(qū)錯位發(fā)展和和功能互補(bǔ)，，為淄博發(fā)展展成新興中心心城市創(chuàng)造基基礎(chǔ)條件。未來城市規(guī)劃劃概述截止2005年底淄博市市人口出生率率為9.82‰，死亡率率為5.96‰，人口自自然增長率為為3.86‰‰。年末全市總戶戶數(shù)為136.31萬戶戶，總?cè)丝跒?16.77萬萬人；市轄區(qū)區(qū)人口達(dá)275.65萬萬人。人口由圖中可看出出，淄博市近近年人口逐步步上升。近年年來，城市化發(fā)展背景下的的城鎮(zhèn)建設(shè)是是我國房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的重要要推動因素，，從淄博的未未來城市規(guī)劃劃來看，城市市化進(jìn)程在加加快，未來較較長一段時間間淄博的房地地產(chǎn)發(fā)展比較較有潛力的，，城市化的背景景對本項(xiàng)目的的開發(fā)是有利的。。一宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析1.2淄淄博市市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r淄博市國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)一直保持持著快速發(fā)展展，2005年全全市完成生產(chǎn)產(chǎn)總值1430.95億億元（現(xiàn)價）），比上年凈增增283.89億元，按按可比價格計計算，比上年年增長17.1%，增速比上年提提高0.1個個百分點(diǎn)，創(chuàng)創(chuàng)十年來的新新高。第一產(chǎn)業(yè)增加加值58.68億元，增增長6.8%，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值955.78億億元，增長21.2%，，第三產(chǎn)業(yè)增增加值416.49億元元，增長10.7%。三三次產(chǎn)業(yè)占國國民生產(chǎn)總值值的比重分別別為4.1%，66.8%，29.1%。（2004年年為4.7%，65.1%，30.2%））國內(nèi)生產(chǎn)總值值/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)從圖中可以看看出，淄博市市的國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值保持快快速增長，從從2000～～2005年年，全市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值從從642.2億元增長到到1430.95億元，，增長了122.8%，，GDP產(chǎn)值在在2003年年超過了1000億元。。從2004年年開始GDP增長幅度達(dá)達(dá)到17%以以上，2005年比比上年又增加加一個百分點(diǎn)點(diǎn)，創(chuàng)GDP增幅新高。。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面面：第二產(chǎn)業(yè)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)濟(jì)中占主導(dǎo)，，第三產(chǎn)業(yè)所所占比例較低低，說明淄博博市的經(jīng)濟(jì)支支柱產(chǎn)業(yè)是工工業(yè)，城市屬屬于工業(yè)化城市性性質(zhì)。目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)高速速發(fā)展的同時時不斷優(yōu)化，，第一產(chǎn)業(yè)的的國內(nèi)生產(chǎn)總總值中所占的的比例逐步下下降，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，，第三產(chǎn)業(yè)增增幅比例比較較平穩(wěn)，而且三種產(chǎn)業(yè)業(yè)一直在逐年年調(diào)整中。淄博市正處在在經(jīng)濟(jì)發(fā)展周周期的高速發(fā)發(fā)展階段，預(yù)預(yù)計一定階階段內(nèi)將持續(xù)續(xù)高速增長。。第二產(chǎn)業(yè)是淄淄博市的傳統(tǒng)統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，雄厚的產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)奠定了了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的基礎(chǔ)，工業(yè)業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)發(fā)展，主導(dǎo)地地位顯著增強(qiáng)強(qiáng)，2005年工工業(yè)生產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率達(dá)到78.1%，保證了經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的穩(wěn)定性性。淄博市近年來來招商引資力力度加大，對對外貿(mào)易加強(qiáng)強(qiáng)，外資利用用和地理位置置在山東省的的重要性和優(yōu)優(yōu)越性使其城城市發(fā)展?jié)摿αΦ靡猿浞职l(fā)發(fā)揮。淄博市企業(yè)宏宏觀景氣良好好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展展前景廣闊。。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)發(fā)展使得地方方財政收入大大幅度提高，，地方財政收入入從2000年的16.62億元增增長到2005年64.13億元，，幅度驚人。。【點(diǎn)評】當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)性矛盾相對對比較明顯、、第一產(chǎn)業(yè)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的絕絕對數(shù)是最大大的，第二產(chǎn)業(yè)在全全市經(jīng)濟(jì)中占占主導(dǎo)，而第第三產(chǎn)業(yè)所占占比例較低，，相比全國的三三產(chǎn)占GDP的比重40.7%這一數(shù)據(jù)，淄博的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所占的比比重是不足的的，說明淄淄博市在發(fā)展展三產(chǎn)方面大大有可為。目前三種產(chǎn)業(yè)業(yè)一直在逐年年調(diào)整中?！军c(diǎn)評】進(jìn)出口貿(mào)易淄博近年來進(jìn)進(jìn)出口貿(mào)易增增長較為迅速速，對外貿(mào)易易在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)業(yè)方面的優(yōu)勢勢和商業(yè)的發(fā)達(dá)極極大地促進(jìn)了了對外貿(mào)易的的發(fā)展。2005年全全年進(jìn)出口總總值達(dá)到31.35億美美元，比上年年增長17.7%。其中中出口20.17億美元元，比上年增增長39%，，增幅高出全全省平均水平平10.1個個百分點(diǎn)。國國企出口下降降，三資企業(yè)業(yè)出口增長28%，占全全市出口總額額的比重達(dá)52.3%。。非國有企業(yè)出出口的高速增增長成為拉動動全市出口增增長的主要因因素。2005年年出口市場構(gòu)構(gòu)成有六大出口市場場，分別為：美美國、歐盟、、東南亞、韓韓國、日本和和香港，其出出口額占全市市出口總額的的72%。2005年進(jìn)進(jìn)口總額11.18億美美元出口主要集中中在一般性貿(mào)貿(mào)易出口，增長大大高高于加工貿(mào)易易出口增幅，，全年一般貿(mào)貿(mào)易出口額116327萬美元，，占全市出口口總額的比重重達(dá)57.7%，增增速達(dá)52.9%，增增速領(lǐng)先于加加工貿(mào)易出口口29.1個個百分點(diǎn)。各各重點(diǎn)行業(yè)均均實(shí)現(xiàn)了全面面增長，其中中紡織品出口口增長32.3%、機(jī)電電產(chǎn)品出口增增長49.2%、石油化化工產(chǎn)品出口口增長53.4%，建材材行業(yè)出口增增長114.4%。淄博市對外資資的利用始終終保持上升勢勢頭。2005年年全年新批準(zhǔn)準(zhǔn)外商投資企企業(yè)193家家。吸收外商投資資合同外資同同比增長25.6%，實(shí)實(shí)際使用外資資同比增長13.9%。。實(shí)際外商直接接投資合同外外資和實(shí)際使使用外資分別別比上年增長長22.9%和3.1%。充分利用外資資對提高就業(yè)業(yè)率起到一定定作用,同時時可吸引外來來人員就業(yè)。。這種情況況也從側(cè)面提提高了總體購購買能力，在在一定程度度上對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)具有促促進(jìn)作用。外資利用2005年消消費(fèi)品市場繁繁榮活躍。全年社會消費(fèi)費(fèi)品零售總額額達(dá)430.94億元,比上年增長長15.9%城鄉(xiāng)消費(fèi)市場場同步發(fā)展。。全年農(nóng)村市市場零售額增增長16%，，城市市場零零售額增長15.9%；；各行業(yè)零售額額都保持增長長,批發(fā)零售貿(mào)貿(mào)易業(yè)零售額額增速保持領(lǐng)領(lǐng)先地位。批發(fā)零售貿(mào)貿(mào)易業(yè)增長23.7%、、餐飲業(yè)增長長14.7%、其他行業(yè)業(yè)增長21.9%；社會消費(fèi)品零零售總額的穩(wěn)穩(wěn)步增長，反反映出淄博人人民消費(fèi)水平平逐漸提高，，消費(fèi)觀念正正在逐漸轉(zhuǎn)化化中，居民消消費(fèi)方向正從從“需要”向向“有效需要要”轉(zhuǎn)化，購購買力、購買買欲望逐步提提升。社會消費(fèi)品零零售總額淄博工業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)業(yè)技術(shù)成熟，，已經(jīng)形成成成熟的工業(yè)技技術(shù)力量和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，從從而使得在崗崗職工的平均均工資得到了了大幅度提高高。2005年末末全市在崗職職工人數(shù)為54.74萬萬人；在崗崗職工平均工工資為17166元元，比上年增增長17.61%。2005年在崗崗職工平均工工資比2000年增加了了約2倍，每年均保持2位數(shù)的平均均增長幅度。在崗職工平均均工資張店區(qū)是淄博博市的中心城城區(qū)，全市政政治、經(jīng)濟(jì)、、文化、金融融、科技和流流通中心。全全區(qū)總面積244.2平平方公里，人口75.26萬，城市市化水平達(dá)82.49%。1955年年4月張店區(qū)區(qū)正式成立，，為淄博市轄轄區(qū)之一?，F(xiàn)現(xiàn)轄7個鎮(zhèn)、、6個街道辦辦事處，113個行政村村、75個城城市社區(qū)居委委會。張店立體化交通網(wǎng)絡(luò)便捷捷，空運(yùn)、海海運(yùn)和鐵路公公路運(yùn)輸便利利。轄區(qū)內(nèi)礦產(chǎn)產(chǎn)資源種類繁繁多，儲量豐豐富。煤炭、、鋁土、粘土土、石灰?guī)r、、陶土等礦種種儲量大、分分布廣、品位位高，在山東東省占有重要要地位。張店工業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)雄厚，是全全國重要的工工業(yè)基地，近近年來張店加加快改造提升升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，，大力發(fā)展壯壯大科技工業(yè)業(yè)，加快工業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)布局、、產(chǎn)業(yè)和所有有制結(jié)構(gòu)調(diào)整整，初步形成成了以建材、、機(jī)械、輕紡紡、化工為支支柱，電子信信息、精細(xì)化化工、新材料料等高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)導(dǎo)的工業(yè)體系系。張店區(qū)概況1994年張張店跨入全省省首批小康區(qū)區(qū)縣行列，服服務(wù)業(yè)繁榮發(fā)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢勢由第二產(chǎn)業(yè)業(yè)推進(jìn)型向第第三產(chǎn)業(yè)推進(jìn)進(jìn)型轉(zhuǎn)變，突突出繁榮發(fā)展展服務(wù)業(yè)，擴(kuò)張規(guī)模，，提升檔次，，著力打造魯魯中商貿(mào)中心心。全區(qū)共有有各類商品交交易市場81處，其中年年交易額過億億元市場10處，市場營營業(yè)面積超過過170萬平平方米，市場場攤位容量達(dá)達(dá)2.5萬個個，形成了中中央商務(wù)區(qū)、、家居裝飾市市場群、專業(yè)業(yè)批發(fā)市場群群等三大商業(yè)業(yè)中心，服務(wù)務(wù)業(yè)發(fā)展進(jìn)入入了擴(kuò)張規(guī)模模、提升檔次次、豐富業(yè)態(tài)態(tài)的新階段，，魯中商貿(mào)中心心的地位日益益確立。2005年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會消費(fèi)品品零售總額居居全省縣市區(qū)區(qū)之首。張店區(qū)經(jīng)濟(jì)概概況張店區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展張店作為淄博博市經(jīng)濟(jì)、政政治、文化中中心，經(jīng)濟(jì)迅迅猛發(fā)展，國國內(nèi)生產(chǎn)總值值、人均財政政收入、引進(jìn)進(jìn)內(nèi)外資金、、出口創(chuàng)匯、、固定資產(chǎn)投投資、居民純純收入等對項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位位居淄博市前前列，是淄博博市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展最快、最具具發(fā)展活力的的區(qū)域之一。。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)代表了城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r，張店產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)經(jīng)趨向合理化化，城市化特征日日趨明顯，第一產(chǎn)業(yè)的的比例在逐漸漸下降，第二二產(chǎn)業(yè)始終保保持穩(wěn)定，第第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展展較快，而且且第三產(chǎn)業(yè)所所占比例在逐逐年增加。目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)與張店處處于淄博城市市群中心的地地位相符合，，淄博市政府府確立張店作作為魯中大物物流中心的中中心也對張店店的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的日益合理理化有極大幫幫助。一宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析1.3淄淄博城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃特特點(diǎn)國家重要的的石油化工工基地，歷史文化名名城山東省中心心城市之一一魯中地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、科技技、信息中中心城市性質(zhì)城市布局為為“組群式式”城市結(jié)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)城區(qū)間間橫向經(jīng)濟(jì)濟(jì)聯(lián)系，促促進(jìn)各城區(qū)區(qū)的合理分分工、協(xié)作作。提高市市域城鎮(zhèn)體體系的中心心強(qiáng)度，協(xié)協(xié)調(diào)和促進(jìn)進(jìn)五個城區(qū)區(qū)的共同發(fā)發(fā)展，強(qiáng)化中心城城區(qū)張店的的中心地位位和作用，，增強(qiáng)并完完善其市級級商務(wù)、服服務(wù)職能，提高整個個城市的對對外輻射力力。以一個中心（（張店城區(qū)區(qū)）、四個個副中心（（其它四個個城區(qū)）共同形成淄淄博市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系的復(fù)復(fù)合中心。。市域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系發(fā)展展主軸以市市域內(nèi)主要要聯(lián)系道路路為依托呈呈“十”字字型。確確立優(yōu)先發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)點(diǎn)城鎮(zhèn)，適適當(dāng)分擔(dān)城城區(qū)部分專專業(yè)職能，，控制城區(qū)區(qū)無限蔓延延趨勢，并并形成小區(qū)區(qū)域范圍次次級中心，，帶動區(qū)域域城鎮(zhèn)化的的均衡發(fā)展展。城鎮(zhèn)體系發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略第一等級：中心城區(qū)區(qū)——張店店淄博市中心心城區(qū)，全全市政治、、經(jīng)濟(jì)、文文化中心，，交通、通通訊樞紐，，高高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)基基地。第二等級：副中心城城區(qū)——博博山、淄川川、臨淄、、周村博山城區(qū)：：機(jī)電、陶陶瓷、琉璃璃及新材料料工業(yè)基地地，風(fēng)景名名勝區(qū)。淄川城區(qū)：：以建材為為主的原材材料工業(yè)基基地，商貿(mào)貿(mào)中心。臨淄城區(qū)：：國家重要要的石油化化工基地，，歷史文化化名城。周村城區(qū)：：絲綢、輕輕紡工業(yè)基基地，商貿(mào)貿(mào)名城。第三等級：縣城鎮(zhèn)———桓臺臺縣城、高高青縣城、、沂源縣城城縣域政治、、經(jīng)濟(jì)、文文化中心。。張店、博山山、淄川、、臨淄、周周村五個城城區(qū)用地相相對獨(dú)立、城區(qū)之間間以大片綠綠地、農(nóng)田田及部分村村鎮(zhèn)相隔離離，城市布局結(jié)結(jié)構(gòu)為“組組群式”。城區(qū)之間間以便捷的的道路交通通系統(tǒng)相聯(lián)聯(lián)系。規(guī)劃劃兩條區(qū)間間快速路與與高速公路路一起構(gòu)成成淄博市““井”字形形通暢的快快速交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，以強(qiáng)化中心城城區(qū)和四個個副中心城城區(qū)的交通通聯(lián)系。張店作為中中心城區(qū)的的地位不斷斷強(qiáng)化，張店城區(qū)建建設(shè)優(yōu)先發(fā)發(fā)展衛(wèi)生教教育科研設(shè)設(shè)計等公共共設(shè)施，優(yōu)優(yōu)選區(qū)位集中建設(shè)商商務(wù)區(qū)，形形成發(fā)達(dá)的的高層次的的第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代代化基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，使張張店成為在在全省有突突出地位、、輻射全市市及周邊地地區(qū)的開放放型、多功功能的現(xiàn)代代化中心城城區(qū)。市高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)及博山山、淄川、、臨淄、周周村的外向向型工業(yè)加加工區(qū)，均均納入城市市總體規(guī)劃劃，統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃管理。。博山作為地地處山區(qū)的的省級風(fēng)景景旅游城區(qū)區(qū)，重點(diǎn)加強(qiáng)強(qiáng)的是景區(qū)區(qū)道路建設(shè)設(shè)，控制區(qū)區(qū)建設(shè)規(guī)模模，避免盲盲目擴(kuò)大用用地，城區(qū)區(qū)路網(wǎng)及用用地結(jié)構(gòu)相相對自由，，保持城區(qū)區(qū)用地形態(tài)態(tài)與“山””、“水””等自然要要素的緊密密結(jié)合。臨淄城區(qū)突突出歷史文文化名城的的特色。控制北部部用地的性性質(zhì)及建筑筑的高度與與造型，保護(hù)齊國故故都格局。。淄川城區(qū)充充分分揮服服裝城的優(yōu)優(yōu)勢，提高高商貿(mào)、市市場用地的的比例，使使之成為有有特色的現(xiàn)現(xiàn)代化商貿(mào)貿(mào)城區(qū)。周村城區(qū)作作為距市中中心較近且且相對較小小的城區(qū)，，用地布局局注重自身身的完整性性,形成舒舒適方便的的城市生活活空間,大大型公共共設(shè)施盡量量利用中心心城區(qū)。由一個占主主導(dǎo)地位的的中心片區(qū)區(qū)和四個邊邊緣片區(qū)組組成。用地主要發(fā)發(fā)展方向?yàn)闉橄蛭?、向向北。中心片區(qū)與與邊緣片區(qū)區(qū)之間以綠綠化帶相分分離，以完完善的道路路網(wǎng)相聯(lián)系系。中心片區(qū)：：由魏北路路西八路和和南部的昌昌國路、東東部的淄東東鐵路所圍圍合的地區(qū)區(qū)。重點(diǎn)加加強(qiáng)各類公公共設(shè)施和和基礎(chǔ)設(shè)施施的建設(shè)，，實(shí)行舊城城改造，調(diào)調(diào)整工業(yè)用用地布局，，減少工業(yè)業(yè)用地比例例，強(qiáng)化各各種城區(qū)職職能。南定片區(qū)：：工業(yè)發(fā)展展以挖潛改改造為主，，限制用地地規(guī)模的擴(kuò)擴(kuò)大，加強(qiáng)強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施施和生活服服務(wù)設(shè)施的的建設(shè)，改改善生活和和投資環(huán)境境。北部高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)片區(qū)區(qū)：以發(fā)展展高科技、、高效益益工業(yè)為主主，達(dá)到到高起點(diǎn)、、高標(biāo)準(zhǔn)、、倉儲為主主。馬尚片區(qū)：：在原有基基礎(chǔ)上擴(kuò)建建，逐步與與中心片區(qū)區(qū)相連，以以發(fā)展居住住、文教科科研、倉儲儲為主。東部化工片片區(qū)：用地地基本為山山坡劣地，，加強(qiáng)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)，主要發(fā)發(fā)展以化工工為主導(dǎo)的的二、三類類工業(yè)。張店城區(qū)用用地主要規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)居住用地：新增和改改建的居住住用地規(guī)劃劃分為八個個片區(qū)，王王舍居住片片區(qū)、南南營北營居居住片區(qū)、、蓮池居住住片區(qū)、魏魏家莊--潘莊居住住片區(qū)、自自行車廠北北居住片區(qū)區(qū)、冢子坡坡--九級級塔居住片片區(qū)、杜科科-喬莊居居住片區(qū)、、馬尚居住住片區(qū)。在在王舍居住住片區(qū)和自自行車廠北北居住片區(qū)區(qū)內(nèi)適當(dāng)安安排高層住住宅，其它它居住片區(qū)區(qū)以多層為為主。行政辦公用用地：在西七路路以東、桑桑北路以北北新建市級級行政辦公公中心，保保留原人民民路行政辦辦公用地；；在城區(qū)西西八路以東東新村路與與共青團(tuán)路路之間新建建區(qū)級行政政辦公中心心，原興學(xué)學(xué)街行政辦辦公用地隨隨舊城改建建；在柳泉泉路與開發(fā)發(fā)區(qū)中路交交叉口西北北部新建開開發(fā)區(qū)行政政辦公中心心。商業(yè)金融用用地：在中心路路以西、西西五路以東東、新村路路以北、共共青團(tuán)路以以南，依托托現(xiàn)有商業(yè)業(yè)帶、商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、大大型商場等等商業(yè)設(shè)施施，逐步建建成全市的的中心商務(wù)務(wù)區(qū)。文化娛樂用用地：在西五路以以東、商場場西路與新新村西路之之間，結(jié)合合博物館、、展覽館，，建設(shè)市級級文化中心心。（項(xiàng)目所在在區(qū)域）張店區(qū)至2010年年遠(yuǎn)景規(guī)劃劃用地特點(diǎn)點(diǎn)體育用地：在西八路路以西、魏魏北路建設(shè)設(shè)市級體育育中心；充充實(shí)完善現(xiàn)現(xiàn)有區(qū)體育育中心和山山東鋁廠體體育設(shè)施，，在城區(qū)的的西部和北北部規(guī)劃各各建一處片片區(qū)性體育育中心。醫(yī)療衛(wèi)生用用地：遠(yuǎn)景到2010年年，除廠礦礦、企事業(yè)業(yè)單位的醫(yī)醫(yī)院及衛(wèi)生生所外，城城區(qū)共有醫(yī)醫(yī)院15所所，其中高高級醫(yī)院6所，區(qū)級級醫(yī)院4所所，片區(qū)性性醫(yī)院5所所。教育科研用用地：除保留原原教育科研研用地外，，在西八路路以西集中中增加教育育科研設(shè)計計用地。工業(yè)用地：形成六大大工業(yè)區(qū)，，其中一類類工業(yè)區(qū)二二個，一是是北部高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)，，二是將原城區(qū)內(nèi)內(nèi)老化工區(qū)區(qū)搬遷改建建為居住區(qū)區(qū)；二、三類工工業(yè)區(qū)四個個；南定鋁鋁業(yè)工業(yè)區(qū)區(qū)、東北部部鋼鐵工業(yè)業(yè)區(qū)、東部部新化工工工業(yè)區(qū)、北北部建材紡紡織工業(yè)區(qū)區(qū)。對四寶寶山周圍的的水泥廠進(jìn)進(jìn)行限產(chǎn)，，適當(dāng)時機(jī)機(jī)搬遷。倉儲用地：：形成五個個倉儲區(qū)：：南定倉儲儲區(qū)、鐵路路貨站倉儲儲區(qū)、馬尚尚倉儲區(qū)、、中心路北北端倉儲區(qū)區(qū)、東部化化工倉儲區(qū)區(qū)。道路廣場用用地：規(guī)劃劃路網(wǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)為方格網(wǎng)網(wǎng)狀，同時時按區(qū)域交交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)規(guī)劃選定城城區(qū)外環(huán)路路走向，科科學(xué)合理組組織過境交交通。綠化用地：突出張店店城區(qū)的綠綠化特色，，形成點(diǎn)、、線、面相相結(jié)合的綠綠地系統(tǒng)。?！包c(diǎn)”是是指分散于于城區(qū)內(nèi)的的小型公共共綠地；““線”是指指規(guī)劃的““五縱三橫橫”綠化帶帶，“五縱縱”為西八八路、西七七路、西五路、澇淄河--東二路和和豬龍河--柳泉路路綠化帶；；“三橫””為魏北路路、潘北路路和昌國路路綠帶；““面”是指指11處市市、區(qū)級公公園，即：：人民公園園、植物園園、良種場場公園、青青年公園、、兒童公園園、西郊公公園、馬尚尚公園、濱濱河公園、、南營公園園、閆家橋橋公園和冢冢子坡公園園。張店區(qū)城區(qū)區(qū)規(guī)劃概念念圖一宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析2.淄博房房地產(chǎn)市場場分析淄博近幾年年房地產(chǎn)市市場變化明明顯。2003年年是淄博房房地產(chǎn)發(fā)展展最快的一一年，住宅、、商鋪、寫寫字樓無論論從市場供供應(yīng)量還是是從投廣頻頻次都堪稱稱淄博歷年年之最，2005年年，淄博市市完成房地地產(chǎn)投資75.05億元，增長31.3%，，增幅比上上年回落25.9個個百分點(diǎn)。。固定資產(chǎn)和和房地產(chǎn)開開發(fā)投資自2000年以來，，淄博市固固定資產(chǎn)投投資基本處處于高速增增長態(tài)勢，，固定資產(chǎn)產(chǎn)年投資平平均增幅達(dá)達(dá)到了32.32%,房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資年平均增增幅達(dá)到了了48.6%，兩者者同步協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展。至至2002年，房地地產(chǎn)開發(fā)增增幅呈現(xiàn)跳跳躍性增長長，跳躍性性增長勢頭頭一直保持持到2003年，2004年年、2005年房地地產(chǎn)開發(fā)投投資占固定定資產(chǎn)投資資的增長幅幅度同比其其他年份速速度已經(jīng)有有所回落而而趨向平穩(wěn)穩(wěn)。究其原因，，主要是受受國家宏觀觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控控的影響，，和全國各各大城市的的情況基本本相同，但但是盡管如如此，從總總量上看，，兩者的幅幅度依然是是比較快的的，這說明淄博市市的房地產(chǎn)產(chǎn)后市依然然看好，發(fā)發(fā)展勢頭是是趨良性化化的。淄博固定資資產(chǎn)投資與與房地產(chǎn)開開發(fā)投資處處于增長態(tài)態(tài)勢，2002出現(xiàn)現(xiàn)增長高峰峰，2003年開始始增長幅度度有所回落落。GDP增幅幅低于固定定資產(chǎn)投資資增幅和房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增幅幅，但是比比例并不大大，說明淄博市市的固定資資產(chǎn)投資和和房地產(chǎn)投投資對GDP的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率是趨向向合理化的的，并沒有達(dá)到到產(chǎn)生房地地產(chǎn)泡沫的的危險程度度。2005年年淄博市房房地產(chǎn)投資資占GDP的比重在在5%左右右，與其它較發(fā)發(fā)達(dá)城市的的發(fā)展水平平相比相對對較低,說說明淄博市市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展有很大空空間，房地地產(chǎn)發(fā)展前前景廣闊。。從“GDP、房地地產(chǎn)投資、、固定資產(chǎn)產(chǎn)投資投資資增長幅度度”對比圖圖中，可以以看出，固固定資產(chǎn)投投資與房地地產(chǎn)開發(fā)增增幅始終高高于GDP增幅，但但是從2003年開開始已經(jīng)呈呈現(xiàn)出穩(wěn)定定發(fā)展的趨趨勢。淄博商品房房施工面積積和銷售額額保持穩(wěn)定定增長，2003年年開始增長長幅度呈現(xiàn)現(xiàn)波動狀況況，反映出出房地產(chǎn)市市場目前的的整體形式比比較嚴(yán)峻，，市場消化化存量資源源的周期加加長，加上上新樓盤的的推盤量依依舊在增加加，導(dǎo)致銷銷售瓶頸出出現(xiàn)，市場場消化量不不足，房屋屋空置率增增加。開發(fā)發(fā)風(fēng)險加大大。商品房施工工與銷售額額個人住房消消費(fèi)額和增增長幅度時時間節(jié)點(diǎn)準(zhǔn)準(zhǔn)星在2003年，，2003年年之前是個個人住房消消費(fèi)的一個個高速增長長期，居民用于于住房消費(fèi)費(fèi)的額度高高速增長。。2003年年之后開始始下降，下下降幅度很很大。究其原因，，一是受到到國家宏觀觀調(diào)控的影影響，二是是受市場價價格的抗性性影響，其其中必然隱隱含產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)的不合合理。但是是房地產(chǎn)施施工面積依依舊保持了了較大增長長，這將造造成市場消消費(fèi)的疲軟軟，直接后后果是市場場的不確定定性因素導(dǎo)導(dǎo)致消費(fèi)者者持幣觀望望的心態(tài)加加劇，房房屋的空置置率增加，，給建成項(xiàng)項(xiàng)目、在開開發(fā)項(xiàng)目和和潛在開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的盤盤量去化造造成威脅。。樓盤名稱類別位置開發(fā)商價格（元/平方米)建筑規(guī)模（平方米）景觀馨園普通住宅共青團(tuán)西路西五路路口張店區(qū)房管局經(jīng)營維修開發(fā)中心均價:290055000鑫盛·城市風(fēng)景普通住宅共青團(tuán)西路121號淄博鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司325087500風(fēng)景世家普通住宅華光路與西四路交匯處（第2商圈，97-130）山東鴻嘉置業(yè)有限公司起價:2400

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住宅:270032000江南豪庭普通住宅世紀(jì)路以西淄博華川置業(yè)有限公司2500600000風(fēng)景華庭商業(yè)地產(chǎn)華光路62號山東鴻嘉置業(yè)有限公司400034280天府明珠普通住宅張店區(qū)柳泉路西港淄博天府置業(yè)有限公司270026000國際馨居商住兩用張店區(qū)柳泉路53號淄博金磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅:3000

商鋪:420035148瑞豐苑普通住宅區(qū)聯(lián)通路以北，西四路北段以西山東省創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)有限公司240080000淄博市目前前部分在售售樓盤匯總總淄博鑫盛房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司開發(fā)，純純住宅項(xiàng)目目，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)二級級資質(zhì)，有有品牌號召召力項(xiàng)目位于共共青團(tuán)路與與西五路交交匯處西，，屬市區(qū)中中心，原變變壓器廠舊舊城改造項(xiàng)項(xiàng)目，占地地41畝畝，，總總建建筑筑面面8.75萬萬㎡㎡，，地地上上7.65萬萬㎡㎡，，建建設(shè)設(shè)工工期期為為2年年。綠化化率率高高達(dá)達(dá)45％％。。由由兩個個22層層國國際際公公寓寓（（一一室室一一廳廳或或兩兩室室一一廳廳））三三個個13層層和和四四個個18層層小小高高層層住住宅宅圍圍合合而而成成，，北北側(cè)側(cè)為為國國際際公公寓寓，，南南側(cè)側(cè)為為住住宅宅群群體體。戶戶型型設(shè)設(shè)計計分分為為兩兩室室兩兩廳廳、、三三室室兩兩廳廳等等，，主流流戶戶型型面面積積集集中中在在80～～110㎡㎡左左右右，大大部部分分設(shè)設(shè)計計為為雙雙衛(wèi)衛(wèi)，，成成為為該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的賣賣點(diǎn)和和創(chuàng)創(chuàng)新新點(diǎn)點(diǎn)。。本案案參參照照性性個個案案樣樣本本鑫盛盛··城城市市風(fēng)風(fēng)景景項(xiàng)目目分分兩兩期期開開發(fā)發(fā)，，一一期期3萬萬㎡㎡，，產(chǎn)產(chǎn)品品有有底底商商和和住住宅宅。。建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格上上是是簡簡潔潔的的現(xiàn)現(xiàn)代代風(fēng)風(fēng)格格，，全全明明設(shè)設(shè)計計、、動動靜靜分分區(qū)區(qū)、、空空間間緊緊湊湊。。外外立立面面采采用用高高級級面面磚磚，，頂頂部部構(gòu)構(gòu)架架采采用用涂涂料料，，玻玻璃璃采采用用雙雙層層隔隔熱熱玻玻璃璃。。小小區(qū)區(qū)中中央央綠綠地地景景觀觀是是社社區(qū)區(qū)景景觀觀的的主主構(gòu)構(gòu)架架，，中中心心綠綠地地以以湖湖邊邊休休閑閑親親水水平平臺臺為為中中心心，，木木棧棧林林蔭蔭道道、、緩緩跑跑小小徑徑串串聯(lián)聯(lián)其其內(nèi)內(nèi)。。采采用用底底部部架架空空的的設(shè)設(shè)計計手手法法提提高高綠綠化化率率，，彌彌補(bǔ)補(bǔ)了了高高層層住住宅宅綠綠化化率率低低的的缺缺陷陷。。住住宅宅的的立立面面提提倡倡時時代代感感和和藝藝術(shù)術(shù)感感，，融融地地域域文文化化與與時時代代于于一一體體，，突突出出個個性性，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)識識別別感感和和歸歸屬屬感感。。售售樓樓處處包包裝裝完完備備到到位位，，銷銷售售人人員員素素質(zhì)質(zhì)較較高高。。樓樓盤盤賣賣點(diǎn)點(diǎn)挖挖掘掘有有深深度度，，專專業(yè)業(yè)化化痕痕跡跡明明顯顯。。以以上上對對產(chǎn)產(chǎn)品品去去化化會會有有很很大大幫幫助助。?？偨ㄖ娣e（平方米）容積率一期總套數(shù)綠地率建筑密度主力面(平方米)一期樓座數(shù)層數(shù)均價(元/平方米)一期交房日期8.75萬2.9325845%25%95-136513層、18層32502007年6月由張張店店區(qū)區(qū)房房管管局局經(jīng)經(jīng)營營維維修修開開發(fā)發(fā)中中心心開開發(fā)發(fā)，，為為高高層層商商住住兩兩用用樓樓，，占地地面面積積約約1.2萬萬平平方方米米，，拆拆遷遷面面積積2萬萬平平方方米米，，總總建建筑筑面面積積5.5萬萬平平方方米米，小小戶戶型型設(shè)設(shè)計計。。同同時時計計劃劃投投資資改改造造西西五五路路綠綠化化帶帶，，將將其其打打造造成成為為西西五五路路上上的的一一條條水水景景大大道道。。規(guī)規(guī)劃劃采采用用弧弧型型設(shè)設(shè)計計，，從從配配套套設(shè)設(shè)施施、、建建筑筑設(shè)設(shè)施施、、園園林林設(shè)設(shè)計計等等各各個個層層面面營營造造小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境。。通通過過功功能能、、采采光光、、通通風(fēng)風(fēng)等等角角度度，，營營造造健健康康環(huán)環(huán)境境，，選選用用環(huán)環(huán)保保節(jié)節(jié)能能材材料料。。景觀觀馨馨園園項(xiàng)目目分分三三期期建建設(shè)設(shè)。。首期期開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目北北側(cè)側(cè)兩兩棟棟，，均均為為17層層（（包包括括地地下下車車庫庫、、會會所所、、主主入入口口、、中中央央綠綠地地）），，二二、、三三期期開開發(fā)發(fā)剩剩余余三三座座17層層住住宅宅樓樓及及地地下下車車庫庫。道路路規(guī)劃劃實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人車車分流流，地地塊西西北角角為車車行入入口，，車行行道路路貼近近共青青團(tuán)路路西側(cè)側(cè)向南南進(jìn)入入地下下車庫庫。項(xiàng)項(xiàng)目位位于小小西湖湖邊，，環(huán)境境較好好，樓樓盤外外立面面現(xiàn)代代，建建筑單單體設(shè)設(shè)計簡簡潔明明快。。-總建筑面積（平方米）住宅套數(shù)主力戶型(平方米)住宅起價（元/平方米）住宅均價(元/平方米)商鋪面積（平方米）商鋪層數(shù)商鋪價格(元/平方米)項(xiàng)目一期交房日期5.5萬350套96.9988.28100.242620（6層以下）290060-90275002007年初鑫盛··城市市風(fēng)景景和景景觀鑫鑫園相相鄰，，與本案案基本本位于于相同同的地地理位位置上上，都注注重產(chǎn)產(chǎn)品環(huán)環(huán)境的的塑造造，加加之可可利用用的毗毗連小小西湖湖公園園的環(huán)環(huán)境牌牌，產(chǎn)產(chǎn)品的的競爭爭力較較高。。兩項(xiàng)目目均為為板式式框架架結(jié)構(gòu)構(gòu)的小小高層層住宅宅，外外立面面現(xiàn)代代，配配套齊齊全。。綜合合考慮慮各種種因素素，這這種設(shè)設(shè)計風(fēng)風(fēng)格也也代表表了未未來該該地段段住宅宅產(chǎn)品品設(shè)計計的一一種趨趨勢。。屬于于本區(qū)域范范圍內(nèi)內(nèi)老城城區(qū)住住宅產(chǎn)產(chǎn)品升升級換換代的的典型型。據(jù)了解解，本本案正正西已已經(jīng)平平整完完畢的的用地地屬于于原淄淄博電電視機(jī)機(jī)廠廠廠房用用地，，與城城市風(fēng)風(fēng)景項(xiàng)項(xiàng)目和和本項(xiàng)項(xiàng)目一一樣，，都屬屬于工工業(yè)用用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為商商業(yè)、、住宅宅用地地性質(zhì)質(zhì)。產(chǎn)品價價格在在2900～3300元元/平平方米米左右右，景景觀馨馨園6層層以下下面積積在2620元元/平平方米米，這這一價價格體體系代代表了了本地地段同同品質(zhì)質(zhì)住宅宅產(chǎn)品品的價價格區(qū)區(qū)間。。住宅戶戶型設(shè)設(shè)計采采用的的相對對小戶戶型，，主力力面積積控制制在80～～120平平方米米，面面積體體系的的建立立主要要是從從控制制單位位總價價的角角度出出發(fā)，，目標(biāo)消消費(fèi)群群體更更多傾傾向定定位在在中低低端，，產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)比比較合合理。。戶型設(shè)設(shè)計比比較方方正，，充分分發(fā)揮揮了小小高層層住宅宅戶型型設(shè)計計的特特點(diǎn)和和優(yōu)勢勢，實(shí)實(shí)用性性較強(qiáng)強(qiáng)，可可滿足足人們們對生生活水水平提提高的的要求求，產(chǎn)產(chǎn)品均均好性性比較較突出出。產(chǎn)品推推廣理理念挖挖掘和和銷售售現(xiàn)場場營銷銷管理理比較較正規(guī)規(guī)，銷銷售人人員比比較專專業(yè)。?！军c(diǎn)評評】中岳房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)，位位于西西六路路與共共青團(tuán)團(tuán)西路路交叉叉路口口，項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)結(jié)合在在西六六路北北段（（人人民西西路——共青青團(tuán)路路）的的齊賽賽電腦腦城，，主要要配置置電腦腦、電電腦配配件專專賣店店等，，結(jié)合合西六六路南南段（（共共青團(tuán)團(tuán)路——新村村路）），主主要配配置休休閑娛娛樂項(xiàng)項(xiàng)目，，形成成電子子科技技、休休閑娛娛樂一一條街街?？偯娣e積約6萬平平方米米，總投資資1.2億億元，，集商商鋪辦辦公、、餐飲飲、公公寓于于一體體。主主營國國內(nèi)外外中高高檔品品牌電電腦、、數(shù)碼碼音響響及相相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)品。。2005年7月18日日投入入使用用，力力圖增增強(qiáng)中中心城城區(qū)高高科技技電子子商務(wù)務(wù)競爭爭力，，為周邊商商業(yè)帶帶來商商機(jī)。。中關(guān)村村科技技城總建筑面積（平方米）商鋪面積（平方米）商鋪層數(shù)商鋪價格（元/平方米）項(xiàng)目交房日期6萬60-9027500元/㎡2005年7月QQ玲玲瓏邸邸淄博中中岳房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司開發(fā)發(fā)，多多層住住宅，，已經(jīng)經(jīng)交房房。項(xiàng)項(xiàng)目位位于北北西六六路一一號，，產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)為為精巧巧小戶戶型公公寓，周邊邊鄰齊齊賽電電腦科科技城城、中中關(guān)村村科技技城，，目前前已是是現(xiàn)房房。銷銷售理理念是是以小小戶型型公寓寓同比比寫字字樓公公寓，，貸款款年限限長，，月供供少，，租金金回報報率高高。即即住宅宅的投投入，，寫字字樓的的高租租金回回報主力戶型（平方米）住宅起價（元/平方米）項(xiàng)目交房日期40—5224002006年4月（現(xiàn)房）樣本位位于西西六路路，中中關(guān)村村科技技城產(chǎn)產(chǎn)品代代表了了該地地段專專類市市場的的情況況，開開業(yè)時時間不不長，，目前前仍在在招商商租賃賃階段段，寫寫字樓樓、公公寓租租金按按套內(nèi)內(nèi)面積積計算算為20元/平方方米/月。。底商按按位置置好壞壞從20元元/平平方米米/月月到30元元/平平方米米月不不等，，柜臺臺租金金在10～～20元/平方方米/月左左右，，物業(yè)業(yè)管理理費(fèi)用用1元元/平平方米米/月月，跟跟進(jìn)免免數(shù)月月租金金的優(yōu)優(yōu)惠。。中關(guān)村村科技技城的的建設(shè)設(shè)依托托主要要是齊齊賽科科技市市場的的多年年經(jīng)營營形成成的西西六路路是淄淄博IT產(chǎn)產(chǎn)品聚聚集地地這一一已經(jīng)經(jīng)在人人們心心中形形成的的習(xí)慣慣性思思維。。市場場底商商是獨(dú)獨(dú)立店店面，，與2層以以上的的垂直直交通通采用用的是是戶外外電動動扶梯梯，人人流導(dǎo)導(dǎo)向性性比較較好。。內(nèi)部部裝修修較差差，目目前商商家聚聚集很很不充充分，，商業(yè)業(yè)旺場場需假假以時時日。。玲瓏邸邸屬現(xiàn)現(xiàn)房物物業(yè)，，產(chǎn)品品為小小戶型型公寓寓類。。面向向中低低端客客戶和和投資資客戶戶，價價格在在2400元左左右。。這一一價格格基本本代表表了該該地段段住宅宅物業(yè)業(yè)的價價格水水平。?！军c(diǎn)評評】開發(fā)商商淄博博匯澤澤房地地產(chǎn)開開發(fā)有有限公公司，，發(fā)展展商是是山東東金寶寶島置置業(yè)有有限公公司，，金寶寶島置置業(yè)有有限公公司由由臺灣灣、加加拿大大、澳澳大利利亞投投資，，于2003年年9月月成立立，是是臺灣匯匯澤集集團(tuán)在在淄博博市投資資的第第二家家獨(dú)資資企業(yè)業(yè)?？傉嫉氐?.35公頃頃，總總建面面逾15萬萬平方方米，，基地地南北北寬320米，，東西西最寬寬101米米，綠化率率45%，，項(xiàng)目共共分三三期投投入，第一一期工工程鄰鄰柳泉泉路，，面寬寬43米，，鄰商商品街街面寬寬76米，，總高高49.9米，，總建建筑面面37958平平方米米，集集營業(yè)業(yè)辦公公、旅旅宿居居住多多重機(jī)機(jī)能為為一體體，項(xiàng)項(xiàng)目外外立面面形如如巨船船，凸凸顯海海洋風(fēng)風(fēng)情。。金寶島島大廈廈二期60000平方方米左左右，二、、三期期工程程為連連體建建筑。。二期期業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃：大大型超超市、、精品品商鋪鋪、小小型劇劇院、、兒童童游戲戲場、、迪廳廳、空空中花花園餐餐廳、、小吃吃街；；三期期業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃：五五星級級酒店店、大大型型百貨貨公司司、購購物中中心、、休閑閑游樂樂場、、精品品店。。項(xiàng)目目定位位于成成為淄淄博中中心購購物圈圈的商商務(wù)地地標(biāo)性性建筑筑。一一期工工程進(jìn)進(jìn)度已已進(jìn)入外外部裝裝修階階段。。一期業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃國國際名名品店店,寫寫字字樓和和SOHO商務(wù)務(wù)公寓寓及空空中花花園別別墅。。商鋪面面積6000余余平方方米，柳泉泉路與與商業(yè)業(yè)街外外街商商鋪三三層連連體，，8米米南洋洋風(fēng)情情步行行街外外街三三層連連體商商鋪，，建面面從84.8到到116.1平平方米米不等等;1～～3層層內(nèi)街街連動動式綜綜合商商鋪規(guī)規(guī)劃4米寬寬購物物休閑閑街，，每層層兩部部自動動手扶扶梯；；4～～7層層寫字字樓每每層鏤鏤空251平方方米中中央采采光井井，四四部垂垂直電電梯；；9～～10層SOHO公公寓，，層高高挑高高4米米；11～～12層為為270平平方米米以上毫宅宅10套，，進(jìn)戶戶挑空空兩層層樓，，客廳廳層高高達(dá)7米，，360度度無遮遮擋視視野。?？偨娣e(m2)一期業(yè)態(tài)類型主力面積（平方米）商鋪價格(m2)公寓均價(m2)一期交房日期商鋪內(nèi)鋪SOHO公寓豪宅15萬1-3層：繁華商鋪4-7層：精品寫字樓8-10層：SOHU商務(wù)公寓11層：豪宅從85.18到339.37從10.42到39.73從34.8到125.49從269.83到597.881500047002006年10月【點(diǎn)評評】金寶島島大廈廈位于于淄博博市的的黃金金地段段，東東至柳柳泉路路，南南臨新新村西西路。。北到到商品品街。。十余余路公公交車車往來來頻繁繁，形形成了了密集集的交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，屬于于成熟熟商圈圈里的的高端端產(chǎn)品品。規(guī)劃有有寫字字樓、、SOHO公寓寓、商商鋪、、大面面積豪豪宅、、以及及后期期的星星級酒酒店、、大型型百貨貨公司司、購購物中中心、、休閑閑游樂樂場等等，各各類產(chǎn)產(chǎn)品配配比齊齊全，，產(chǎn)品品是按按照地地區(qū)中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)來規(guī)規(guī)劃和和建設(shè)設(shè)的。。由于該該項(xiàng)目目得天天獨(dú)厚厚的地地理位位置和和大規(guī)規(guī)模的的規(guī)劃劃手筆筆，從從而造造成樓樓盤價價格相相對較較高。。目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體體的鎖鎖定是是高端端消費(fèi)費(fèi)群體體和商商務(wù)需需求性性消費(fèi)費(fèi)群體體。售樓處處檔次次較高高，銷銷售人人員素素質(zhì)較較好、、整體體感覺覺比較較清新新、舒舒適。。與其其項(xiàng)目目的定定位比比較適適合，，在一一定程程度上上提升升了消消費(fèi)者者對樓樓盤價價值的的認(rèn)同同。淄博麗麗江置置業(yè)有有限公公司開開發(fā)，，為高高層商商住兩兩用樓樓，正正對人人民公公園，，毗鄰鄰淄博博網(wǎng)通通大廈廈、淄淄博市市少年年宮。。周邊有有三聯(lián)聯(lián)、金金帝購購物廣廣場、、王府府井購購物廣廣場、、銀座座商城城等大大型購購物場場所，，坐擁淄淄博中中心大大道柳柳泉路路，附附近有有人民民路、、共青青團(tuán)西西路、、中心心路、、美食食街、、步行行街等等淄博博主干干道，，35、、123、、127、、51、89路路等公公交車車，交交通便便利。。項(xiàng)目18層層，屬屬商住住兩用用高層層樓盤盤。其中1－4層為為商業(yè)業(yè)部分分，5-7層為為商務(wù)務(wù)套間間，在在5層層還配配有面面積達(dá)達(dá)4000米的的空中中花園園，有有各種種休閑閑娛樂樂健身身設(shè)施施。18層層為國國際化化標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)大型型會議議中心心，設(shè)設(shè)垂直直客梯梯，戶戶型共共有8種，，各戶型型面積積在90－－190平平方米米不等等，建筑筑上采采用框框架結(jié)結(jié)構(gòu)，，自由由組合合，樓樓層超超高達(dá)達(dá)3.5米米；外外墻采采用6＋9＋6雙鋼鋼化中中空透透藍(lán)綠綠鍍膜膜玻璃璃，具具有極極好的的觀景景及采采光效效果。。麗江··爵士士同城城總建筑面積（平方米）住宅套數(shù)主力戶型（平方米）住宅起價(m2)獨(dú)立商鋪數(shù)量獨(dú)立商鋪層數(shù)商鋪價格(m2)車位價格（元/個）項(xiàng)目一期交房日期4.5萬8890－190308015213800800002006年5月海泉帝帝景淄博瑞瑞景房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司開發(fā)發(fā)，位位于張張店區(qū)區(qū)柳泉泉路中中段，，西鄰鄰人民民公園園。處處于核核心商商圈中中心位位置，，生活活配套套齊全全，交交通四四通八八達(dá)。。總建筑面面積71000多平平方米米，綠綠化率率為41.5%，容容積率率為4.5，共共30層。。地下一一至二二層為為停車車場，，240多多個車車位，，地上一一至四四層為為國際際購物物廣場場，五五層以以上為為2棟棟30層景景觀高高檔住住宅，，住宅宅層高高2.9米米。由兩座座高層層塔樓樓和高高檔購購物中中心的的裙房房組成成，首層層大堂堂、電電梯間間，利利用裙裙房的的屋面面布置置了4000平平方米米屋頂頂花園園；兩兩座塔塔樓交交錯布布置，，豐富富了立立面，，滿足足日照照及防防火要要求。。采暖方方式為為地暖暖，外外墻采采用了了外墻墻外保保溫設(shè)設(shè)計，，使用用加氣氣砼砌砌塊，，輕體體板材材；窗窗戶采采用靜靜電噴噴涂、、斷橋橋隔熱熱鋁合合金窗窗、雙雙層中中空鋼鋼化玻玻璃；；節(jié)能能、節(jié)節(jié)水方方面采采用分分質(zhì)供供水、、節(jié)水水型坐坐便器器等。?？偨ㄖ娣e（平方米）容積率總套數(shù)綠地率主力面積（平方米）層數(shù)每層戶數(shù)均價（元/平方米）交房日期7.1萬4.530041.5%64、98、155、19230層2梯4戶37002006年12月兩樣本本的位位置僅僅相隔隔一個個中國國網(wǎng)通通大廈廈，距距離不不足100米，，都屬于于商鋪鋪與公公寓結(jié)結(jié)合的的新建建建筑筑，位位于淄淄博中中心商商圈范范圍，，面向向人民民公園園，屬屬于黃黃金地地段。。其價價格體體系代代表了了中心心商圈圈新建建物業(yè)業(yè)的價價格特特征。。兩樣本本的功能定定位幾幾乎一一模一一樣，看好好地段段特性性規(guī)劃劃產(chǎn)品品的意意圖非非常明明顯。。價格格策略略的制制定更更多體體現(xiàn)在在對產(chǎn)產(chǎn)品建建筑形形式的的優(yōu)勢勢上，，相對對來說說，海海泉帝帝景在在建筑筑氣勢勢上比比麗江江·爵爵士同同城公公寓更更大氣氣一些些，因因此價價格也也略高高一籌籌，公公寓部部分兩兩項(xiàng)目目不約約而同同地傾傾向大大戶型型。說說明發(fā)發(fā)展商商對中中心商商圈可可以帶帶來的的產(chǎn)品品去化化有充充分的的信心心。中心商商圈帶帶來的的好處處是不不言而而喻的的，好好地段段用一一塊少少一塊塊，地段具具有先先天的的不可可復(fù)制制性。。因此兩兩樣本本的參參照性性因素素更多多體現(xiàn)現(xiàn)在掌掌握中中心商商圈的的價格格特征征?！军c(diǎn)評評】淄博華華都置置業(yè)發(fā)發(fā)展有有限公公司開開發(fā)，，是一一座由由18層層酒店店式商商務(wù)公公寓、、三層層沿街街商業(yè)業(yè)鋪面面和28層層智能能化專專業(yè)寫寫字樓樓組合合而成成的綜綜合性性商務(wù)務(wù)房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。。地處有有“淄淄博第第一黃黃金商商圈””之稱稱的公公認(rèn)的的商業(yè)業(yè)核心心地段段，2005年年11月16日日開盤盤，商商務(wù)公公寓銷銷售率率達(dá)60%。。項(xiàng)目目所在在地匯匯聚了了淄博博最為為成熟熟的商商業(yè)形形態(tài)和和最為為密集集的金金融機(jī)機(jī)構(gòu)。。華都都名城城商務(wù)務(wù)型地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目定定位具具備先先天完完善的的商業(yè)業(yè)和金金融配配套的的優(yōu)勢勢。華都名名城項(xiàng)目確確立把把沿街街的三三層商商業(yè)鋪鋪面打打造成成淄博最最大的的通訊訊港，，成為為魯中中通訊訊航母母。定位基基礎(chǔ)是是項(xiàng)目目方圓圓500米米內(nèi)，，擁有有網(wǎng)通通、移移動、、聯(lián)通通等通通訊行行業(yè)龍龍頭大大戶的的營業(yè)業(yè)廳，，又聚聚集了了各種種品牌牌手機(jī)機(jī)、小小靈通通、電電話等等通訊訊設(shè)備備及配配件銷銷售專專賣店店，以以及相相關(guān)通通訊行行業(yè)、、通訊訊設(shè)備備的售售后服服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)也也遍布布于此此。所所有與與通訊訊行業(yè)業(yè)相關(guān)關(guān)的網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)、、賣場場、專專賣店店、售售后服服務(wù)站站、維維修部部等等等，林林林總總總，，鋪鋪鋪相接接、店店店相相鄰，，其龐龐大的的規(guī)模模和成成熟的的商業(yè)業(yè)氛圍圍在整整個山山東省省亦屬屬罕見見?，F(xiàn)現(xiàn)在首首層招招商已已告成成功，，摩托托羅拉拉、索索尼、、諾基基亞、、三星星、等等全球球知名名商家家都將將入住住。二二層已已被淄淄博通通訊行行業(yè)的的一位位大鱷鱷全部部承包包，5年之之內(nèi)擁擁有完完全的的經(jīng)營營權(quán)。。項(xiàng)目目面向向的是是整個個通訊訊行業(yè)業(yè)，做做通訊訊行業(yè)業(yè)的大大而全全。東塔5－－28層層為智能能化專業(yè)業(yè)寫字樓樓商務(wù)大大廈，挑挑高8.4米寫寫字樓大大堂，三三部直達(dá)達(dá)電梯。?？偨ㄖ娣e(m2)沿街商鋪主力面積(m2)

層數(shù)公寓場內(nèi)商鋪均價(元/m2)沿街商鋪均價（元/m2)商鋪類型商務(wù)公寓沿街商鋪寫字樓主力面積(m2)均價(元/平方米)6萬2001832832-5433003100元-3400元500016000玻璃間隔20-30m2/鋪【點(diǎn)評】】該項(xiàng)目是是中心商商圈的一一個定位位差異化化的項(xiàng)目目，主題題定位通通訊產(chǎn)品品市場，，屬于專專業(yè)市場場范疇。走專業(yè)業(yè)化、品品牌化和和集約化化道路，，錯位經(jīng)經(jīng)營為主主要手段段，從售售樓處獲獲得的信信息是商商鋪出售售情況比比較理想想。公寓均為為32～～54平平方米的的小戶型型，單位位總價控控制在20萬元元以內(nèi)，門