地產(chǎn)智庫2013年漳州房地產(chǎn)市場總結與預判課件

2013年漳州房地產(chǎn)市場年終總結廈門中原2014年1月7日市政規(guī)劃及政策面Part1漳州正逐步推進城市建設，以“田園都市，生態(tài)之城”為發(fā)展定位，建設“水城、綠城、歷史文化名城”。2013年漳州城市規(guī)劃漳州市區(qū)規(guī)劃八大公園綠地力爭建成國家森林城市《漳州市國家森林城市建設總體規(guī)劃》（以下簡稱總規(guī)）通過專家評審?？傄?guī)提出“九龍江畔秀閩南田園都市，博平嶺下繪海西森林漳州”的建設理念。空間布局為“一芯、兩屏、三網(wǎng)、八城、多點”。力爭通過10年時間，把漳州建設成為宜居、宜業(yè)、宜商、宜游的國家森林城市。漳州打造海西“水城”未來行動三年計劃漳州中心城區(qū)“水城”建設近期（2013-2015）行動計劃，未來三年，我市將綜合整治城市外江、內河，重點開展河道清淤、引水工程、水上交通、滯洪區(qū)公園、水系連通等五個方面的工程，打造“水安全保證、水循環(huán)正常、水環(huán)境良好、水文化豐富、水景觀優(yōu)美、水經(jīng)濟繁榮”的海西水城。圓山新城正式納入漳州市區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃從2013年5月17日起，凡在九湖、顏厝、程溪三鎮(zhèn)和榜山鎮(zhèn)，屬于圓山新城范圍區(qū)域內的一切建設行為，全部由漳州市政府統(tǒng)一依法實施管理。漳中心城區(qū)面積686平方公里擬形成18個居住片區(qū)《漳州市城市總體規(guī)劃（2012-2030）》（草案）提出規(guī)劃層次包括明確市域、規(guī)劃區(qū)、中心城區(qū)三個層次。其中，市域范圍為市轄二區(qū)一市八縣，總面積12880平方公里，規(guī)劃重點為城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。中心城區(qū)范圍包括薌城區(qū)、龍文區(qū)、漳州臺商投資區(qū)、龍海的九湖鎮(zhèn)和顏厝鎮(zhèn)的全部、南靖靖城鎮(zhèn)的部分用地，總面積686平方公里。其中規(guī)劃城市建設用地約175平方公里。規(guī)劃重點為城市用地布局規(guī)劃。市政規(guī)劃漳州樓市調控寥若星辰，除實行全國統(tǒng)一限貸政策外，無其他調控手段公積金貸款方面采取較為寬松的貸款環(huán)境2013年漳州政策面調控趨緊，限購限貸升級政策平穩(wěn)，公積金信貸放松廈漳政策對比，政策天平明顯傾斜，漳州樓市調控政策優(yōu)勢明顯，在廈門嚴控背景下，漳州有望拉動部分客源回流2013年廈漳政策對比土地市場Part22013年漳州市區(qū)土地成交全年住宅用地成交量達151.6萬㎡，在經(jīng)歷兩年蟄伏之后，成交量大幅增加，萬科、海投等知名開發(fā)商進駐，將推動漳州房地產(chǎn)市場較快發(fā)展。2013年，漳州市區(qū)商品住宅土地成交49.5萬㎡，總建達151.6萬㎡，相比2012年19.2萬㎡，同比上漲689%。2013年住宅成交總建占所有商品房土地的96%，今年住宅用地可謂高比重、高總量，在反映政府推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，陸續(xù)有開發(fā)商進駐，拿地積極，對漳州房地產(chǎn)市場發(fā)展充滿信心。2013年，漳州全市商品房土地成交占地面積51.9萬㎡，成交總建達157.7萬㎡，相比2012年60.6萬㎡，同比上漲160%。在經(jīng)歷兩年走低之后，今年土地市場強勢反彈，預示政府以及開發(fā)商對后世表現(xiàn)樂觀。2013年漳州市區(qū)土地成交全年住宅成交樓面價2003元/㎡，同比大幅上漲，商品房和商住土地成交樓面價不相伯仲，住宅市場有待進一步挖掘。2013年，漳州市區(qū)商品房成交樓面價為1964元/㎡，同比上漲37.7%，住宅成交樓面價2003元/㎡，同比上漲98%。與廈門住宅價格遠高于整體商品房成交價格相比，漳州市區(qū)商品房與住宅成交樓面積不相伯仲，住宅市場有待進一步挖掘。2013年漳州市區(qū)土地成交今年住宅用地零流拍，品牌開發(fā)商進駐以及土地質素是主因。導致2008年和2012年高流拍率原因在于地塊質素較差，市場存量較大，開發(fā)商缺乏拿地欲望。2013年，共出讓7宗住宅用地，均獲得成交。對比往年流拍情況，2008年和2012年住宅流拍率分別50%和40%，在出讓宗數(shù)較少又流拍的情況下，年度住宅市場不被看好，同時多局限于本地開發(fā)商競爭，在區(qū)域存量較大，去化周期長的情況下，拿地欲望不高。漳州市區(qū)住宅土地流拍情況出讓宗數(shù)成交宗數(shù)流拍率20086350%2009770%201010100%2011880%20125340%2013770%2013年漳州全市供銷前兩年供銷嚴重失衡，存量積壓，市場壓力較大今年全國政策面波動較大情況下，漳州整體成交穩(wěn)中有升，受政策波動較小由于網(wǎng)站升級，供應數(shù)據(jù)暫時缺失，同時成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計僅限市區(qū)、招商開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)。2013年整體成交走勢平穩(wěn)，臨近年終經(jīng)歷一波翹尾行情，全年成交量為212.5萬㎡。供應井噴成交穩(wěn)中有升2013年漳州全市成交量由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失部分縣市，所以今年成交數(shù)據(jù)有明顯下滑，總成交212.5萬方，但從市場監(jiān)控看，今年整體成交量比往年應有明顯上漲由于網(wǎng)站升級，2013年統(tǒng)計成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計僅限市區(qū)、招商開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)。2013年總成交量212.5萬方，由于統(tǒng)計缺失，導致數(shù)據(jù)下滑，但實際成交應有明顯上漲2011年2012年2013年281.0萬方260.1萬方212.5萬方2013年漳州全市價格走勢全市年平均成交均價為6727元/㎡，漳州開發(fā)區(qū)拉動較大由于網(wǎng)站升級，成交價格統(tǒng)計范圍僅限市區(qū)、招商開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)，由于這些區(qū)域整體價格較高，所以走勢有明顯波動。2013年價格呈穩(wěn)固上行趨勢，全年成交均價6727元/㎡。2013年漳州市區(qū)成交量2013年總成交量91.0萬方，同比下滑17%，雖有多個樓盤熱銷，但受困于整個區(qū)域樓盤品質參差不齊，需求受限，整體銷量有待進一步提升2013年總成交量91.0萬方，同比下滑17%，總成交套數(shù)8872套，同比下滑16%。年度有多個樓盤熱銷，但多集中在配套設施完善，樓盤品質較好項目，如融信瀾園、欣隆盛世外灘等項目，區(qū)域整體品質有待提升。2011年2012年2013年122.5萬方109.8萬方91.0萬方2013年漳州市區(qū)成交均價2013年住宅成交均價6655元/㎡，同比上漲7.7%，價格呈穩(wěn)固上漲趨勢2013年價格呈穩(wěn)固上行趨勢，全年成交均價6655元/㎡，同比上漲7.7%，從3月份開始，整體價格就有一個較大幅度拉升，個別項目單價破萬，隨著品牌開發(fā)商名盤效應逐步加強，區(qū)域價格未來拉升潛力大。2013年漳州市區(qū)成交面積段剛需、首改并駕