酒店式公寓運(yùn)營(yíng)模式以鴻威海怡軒為例

一、酒店運(yùn)作模式探討1確定本項(xiàng)目酒店經(jīng)營(yíng)的背景條件1、良好的準(zhǔn)酒店物業(yè)規(guī)劃；2、鴻威多元化發(fā)展的需要；3、大梅沙片區(qū)旅游、度假、會(huì)議功能不斷增強(qiáng)；4、區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)蓬勃發(fā)展；5、良好的景觀資源；6、A棟作為住宅銷售在目前的市場(chǎng)情況下遇阻；7、客戶購(gòu)買后有后續(xù)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的需要2項(xiàng)目物業(yè)模式A棟B棟整棟或部分保留已經(jīng)作為酒店服務(wù)式住宅發(fā)售提供基本的物業(yè)管理服務(wù)及個(gè)性增值酒店式服務(wù)存在多種可能運(yùn)營(yíng)路徑3本項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)方案的制訂需考慮滿足兩個(gè)主體的需求：1、開發(fā)商的需求：實(shí)現(xiàn)銷售，回籠現(xiàn)金！2、購(gòu)房客戶（已購(gòu)客戶/擬購(gòu)客戶）的需求：（1）已購(gòu)客戶：在使用物業(yè)時(shí)所需的酒店式服務(wù)，以及物業(yè)空置時(shí)的管理和維護(hù)（包括房屋代租服務(wù)）；（2）擬購(gòu)客戶：投資類客戶的委托經(jīng)營(yíng)服務(wù)需求。4面積戶數(shù)戶型房型套數(shù)套數(shù)比例A棟8709.14m2154套豪華湖景房11071.4%豪華湖景套房（1房）3019.4%豪華湖景套房行政海景套房（2房）149%B棟7236.79m2132套豪華湖景房10277.2%豪華湖景套房1914.3%豪華湖景套房行政海景套房（2房）118.3%A、B棟戶型比較從A、B兩棟的戶型配比可以看出，B棟的戶數(shù)少且標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)量較多，便于未來的酒店經(jīng)營(yíng)，可減輕未來經(jīng)營(yíng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。5A、B棟配套比較項(xiàng)目未來的酒店配套均將通過改造B棟裙樓商業(yè)完成，故在交通組織上須考慮到未來的人流組織，從這一角度考慮，B棟更為適宜做酒店。酒店功能配套6B棟分層套數(shù)樓層套數(shù)備注2F14根據(jù)B棟各層單位數(shù)量的分布情況，為了便于管理，用于經(jīng)營(yíng)的房間應(yīng)盡量集中，如選擇2－5F共72套，合計(jì)3889.41平米，或選擇3－6F共81套，合計(jì)4378.44平米等方式。3F184F205F206F237F238F14有7套2房7根據(jù)大梅沙區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的經(jīng)營(yíng)案例，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的模式不外乎以酒店經(jīng)營(yíng)形式和提供代租管服務(wù)的物業(yè)管理形式兩個(gè)方向可選。本方案主要對(duì)以酒店經(jīng)營(yíng)形式（共4種方案）和代租管形式（1種方案）的可行性路徑進(jìn)行論證，最終確定能夠滿足上述兩個(gè)主體需求的優(yōu)化方案。后附《鴻威·海怡軒運(yùn)營(yíng)模式比較表》8B棟酒店產(chǎn)權(quán)式酒店方案一：整棟全部保留，公司保留產(chǎn)權(quán)，作為酒店經(jīng)營(yíng)；方案二：部分單位保留產(chǎn)權(quán)，其余銷售，可接受業(yè)主代租管，作為酒店經(jīng)營(yíng)；方案三：整棟銷售并提供返租，業(yè)主與公司成立的酒店管理子公司簽定返租協(xié)議；方案四：限定部分單位銷售帶返租（根據(jù)酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模需要確定套數(shù)）上述方案一、三宜引進(jìn)外來酒店管理公司全權(quán)管理，方案二、四宜自己組建團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)；同時(shí)均需投入資金興建酒店經(jīng)營(yíng)所需硬件設(shè)施如噴淋、內(nèi)線、會(huì)議室等。酒店經(jīng)營(yíng)方案（方案一~四）9四種方案評(píng)估方案名稱優(yōu)勢(shì)存在的問題方案一：整棟保留做酒店產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，便于全權(quán)委托給外來酒店管理公司或自己經(jīng)營(yíng)公司不能回收資金經(jīng)營(yíng)壓力大方案二：部分保留做酒店能回收部分資金資金壓力小產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營(yíng)壓力較大方案三：整棟做產(chǎn)權(quán)式酒店，返租促進(jìn)項(xiàng)目銷售政策風(fēng)險(xiǎn)高返租金額高，稅收高經(jīng)營(yíng)壓力大返租現(xiàn)金給付問題與A棟的銷售協(xié)調(diào)問題方案四：部分做產(chǎn)權(quán)式酒店返租只能解決少部分單位的銷售問題返租金額、經(jīng)營(yíng)壓力稍小政策風(fēng)險(xiǎn)有經(jīng)營(yíng)壓力較大返租現(xiàn)金給付問題稅收高與A棟的銷售協(xié)調(diào)問題10二、五種方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算與評(píng)估11方案一：B棟整棟保留作為酒店經(jīng)營(yíng)12方案一：

B棟整體保留作為酒店經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算如引入品牌酒店管理公司全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)注：平均出租率、平均房?jī)r(jià)及GOP預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)均為與華僑城酒店管理公司溝通后提供。因項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地，不能取得酒店?duì)I業(yè)執(zhí)照，故需成立會(huì)所管理公司以會(huì)所方式經(jīng)營(yíng)酒店。13B棟全部銷售后收益與作為酒店經(jīng)營(yíng)收益對(duì)比B棟住宅可售面積7236.79m2×16000元/m2＝115,788,640元B作為酒店經(jīng)營(yíng)的年利潤(rùn)5,528,655元。年收益率：5,528,655/115,788,640=4.77%由此可見，B棟整體若作為酒店經(jīng)營(yíng)雖可以作為公司經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的一部分，但資金回籠速度很慢。14方案二：B棟部分保留作為酒店經(jīng)營(yíng)15方案二（1）：

B棟保留81套作為酒店經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)測(cè)算如公司保留81套（3－6層）產(chǎn)權(quán)，因酒店管理公司僅接受整棟經(jīng)營(yíng)，因此只能由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。測(cè)算方式一（按酒店管理公司提供的測(cè)算方法）：16B棟81套單位如銷售之收益與作為酒店經(jīng)營(yíng)收益對(duì)比B棟住宅可售面積4378.44m2×16000元/m2＝70,055,040元B作為酒店經(jīng)營(yíng)的年利潤(rùn)1,170，774元。年收益率：1,459，854/70,055,040=1.67%由此可見，B棟保留81套作為酒店經(jīng)營(yíng)可以作為公司經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的一部分，但鑒于自己經(jīng)營(yíng)收益有限，資金回籠速度較慢。如酒店經(jīng)營(yíng)狀況不理想，保留單位后續(xù)依然可銷售。17其余205套單位均按照16000元/平米單價(jià)銷售測(cè)算公司可回籠銷售金額為1.85億元（15945.93－4378.44）×16000＝185，079，840元占項(xiàng)目整體銷售金額（如可售面積15945.93平米全部銷售）的72.5％。18測(cè)算方式二

（按物業(yè)管理公司的計(jì)算形式）19由上表可見，以81套公寓作為酒店經(jīng)營(yíng)測(cè)算（暫不計(jì)算接受業(yè)主委托），若日入住率達(dá)到30%時(shí)，首年贏利90萬元；若入住率為40％，首年贏利為152萬元；第三年后若無經(jīng)營(yíng)開辦費(fèi)用分?jǐn)?，贏利為179.5萬元，與銷售收入相比年收益率為2.56％。若日入住率達(dá)60％，首年贏利達(dá)275萬元，第三年后若無經(jīng)營(yíng)開辦費(fèi)用分?jǐn)?，贏利增至302.5萬元。20如保留81套單位外，B棟其余單位有20套接受業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)21如上表可見，另外20套如接受業(yè)主委托納入經(jīng)營(yíng)體系，經(jīng)營(yíng)成本按增加25％計(jì)算（經(jīng)營(yíng)開辦費(fèi)因已在81套測(cè)算中分?jǐn)?，此測(cè)算不分?jǐn)偅?，日入住率達(dá)40％，年度贏利為10.8萬元，如日入住率達(dá)60％，年度贏利為23萬元。以101套的經(jīng)營(yíng)規(guī)模來計(jì)算，日入住率達(dá)40％，不分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)開辦費(fèi)年度贏利為190.3萬元。若其余51套均接受業(yè)主委托納入經(jīng)營(yíng)體系，以132套的經(jīng)營(yíng)規(guī)模計(jì)算，日入住率達(dá)40％，不分?jǐn)傞_辦費(fèi)年度贏利為211萬元。注：上述測(cè)算按假定的平均房?jī)r(jià)220元/日測(cè)算。后附方案二經(jīng)濟(jì)測(cè)算表22若平均房?jī)r(jià)為220元/日，采用業(yè)主得60％的收入分成模式，業(yè)主收益測(cè)算若出租率為40％，月收益為1028元。注：如果業(yè)主自用，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)50元/天的基本服務(wù)費(fèi)，每年享有10天的免費(fèi)入住權(quán)。23若平均房?jī)r(jià)為320元/日，采用業(yè)主得60％的收入分成模式，業(yè)主收益測(cè)算若出租率為40％，月收益為1748元。注：如果業(yè)主自用，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)50元/天的基本服務(wù)費(fèi)，每年享有10天的免費(fèi)入住權(quán)。24假設(shè)公司保留50套(50套單位的分布見下頁(yè))的產(chǎn)權(quán)，由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。測(cè)算方式一（按酒店管理公司提供的測(cè)算方法）：方案二（2）：

若B棟保留50套作為酒店經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)25B棟分層套數(shù)樓層套數(shù)備注2F14根據(jù)戶型分布和景觀條件，3－5F較適合酒店經(jīng)營(yíng)。高樓層銷售價(jià)格較高，用于銷售已回籠資金。除3、4樓38套外，在5樓再選取12套（504－510，514－518，均為單房，有部分海景）單位納入酒店經(jīng)營(yíng)。3F184F205F206F237F238F14有7套2房，經(jīng)營(yíng)壓力大26B棟50套單位如銷售后收益與作為酒店經(jīng)營(yíng)收益對(duì)比B棟住宅可售面積2649.05m2×16000元/m2＝42,384,800元B作為酒店經(jīng)營(yíng)的年利潤(rùn)722,700元。年收益率：722700/42384800=1.7%由此可見，B棟保留50套作為酒店經(jīng)營(yíng)可以作為公司經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的一部分，但自己經(jīng)營(yíng)時(shí)物業(yè)收益較低，資金回籠速度較慢。如酒店經(jīng)營(yíng)狀況不理想，保留單位后續(xù)依然可銷售。27B棟3－5樓中選取50套單位（面積合計(jì)2649.05平米）如按均價(jià)16000元/平米銷售，總銷售額為42,384,800元。項(xiàng)目其余236套單位均銷售則公司可回籠資金21,275萬元。（15945.93－2649.05）×16000＝212,750,080元占項(xiàng)目整體銷售金額（如可售面積15945.93平米全部銷售）的83.4％。28測(cè)算方式二

（按物業(yè)管理公司的計(jì)算形式）29由上表可見，以50套公寓作為酒店經(jīng)營(yíng)測(cè)算（暫不計(jì)算接受業(yè)主委托），若日入住率達(dá)到30%時(shí)，首年贏利19萬元；若入住率為40％，首年贏利為57萬元；第三年后若無經(jīng)營(yíng)開辦費(fèi)用分?jǐn)?，贏利為84.5萬元，與銷售收入相比年收益率為2％。若日入住率達(dá)60％，首年贏利達(dá)134萬元，第三年后若無經(jīng)營(yíng)開辦費(fèi)用分?jǐn)?，贏利增至161.5萬元。30如保留50套單位外，B棟其余單位有30套接受業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)31如上表可見，另外有30套如接受業(yè)主委托納入經(jīng)營(yíng)體系，（經(jīng)營(yíng)開辦費(fèi)因已在50套測(cè)算中分?jǐn)偅藴y(cè)算不分?jǐn)偅?，日入住率達(dá)40％，年度贏利為31.5萬元，如日入住率達(dá)60％，年度贏利為49萬元。以80套的經(jīng)營(yíng)規(guī)模來計(jì)算，日入住率達(dá)40％，不分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)開辦費(fèi)年度贏利為116.3萬元。若其余82套均接受業(yè)主委托納入經(jīng)營(yíng)體系，以132套的經(jīng)營(yíng)規(guī)模計(jì)算，日入住率達(dá)40％，不分?jǐn)傞_辦費(fèi)年度贏利為154萬元。后附方案二經(jīng)濟(jì)測(cè)算表32方案三：B棟整棟作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷售（帶返租）33方案三：整棟帶返租經(jīng)濟(jì)測(cè)算由左表可以看出，若B棟整體帶返租，按6％的回報(bào)率算，每年需支付的回報(bào)額為803萬元。若帶返租由公司成立的會(huì)所管理公司與業(yè)主簽定委托協(xié)議后交由外來酒店管理公司全權(quán)委托管理，最少需簽定協(xié)議期限為8年，8年累計(jì)回報(bào)金額高達(dá)6426萬元。若自己經(jīng)營(yíng)則與業(yè)主簽定3年委托協(xié)議，3年累計(jì)回報(bào)金額2410萬元。實(shí)收均價(jià)為15170元/平米。盡管售價(jià)較高，同時(shí)須支付高額的增值稅和企業(yè)所得稅。附方案三詳細(xì)經(jīng)濟(jì)測(cè)算表34以B棟整體三年返租作為酒店經(jīng)營(yíng)測(cè)算以物業(yè)管理公司自己組建團(tuán)隊(duì)，第一年邀請(qǐng)酒店管理公司顧問，第二、三年自己經(jīng)營(yíng)，平均房?jī)r(jià)267元/天，平均入住率35.23％靜態(tài)測(cè)算，第一年贏利約為149萬元，第二、三年贏利均為201萬元，三年合計(jì)551萬元。三年后返租期滿，業(yè)主將收回經(jīng)營(yíng)權(quán)，具有完全的房產(chǎn)處分權(quán)利，B棟酒店的完整的經(jīng)營(yíng)權(quán)將不存在；3年后經(jīng)營(yíng)權(quán)收歸小業(yè)主后，本項(xiàng)目依然保持原有的酒店式服務(wù)，整體項(xiàng)目性質(zhì)轉(zhuǎn)化為酒店式公寓；酒店式公寓繼續(xù)由會(huì)所管理公司進(jìn)行管理，接收客戶的委托經(jīng)營(yíng)，委托期可以一年為單位，委托期內(nèi)制定一定的利潤(rùn)分成比例根據(jù)當(dāng)年酒店的收益狀況與客戶進(jìn)行利潤(rùn)分配；35抽取B棟中間樓層的504單位（49.03平米）進(jìn)行測(cè)算首付4成367055元貸款54萬元20年月供系數(shù)75.4720年月供4075元6％的年回報(bào)業(yè)主每月月供后盈余460元5.5％的年回報(bào)業(yè)主每月月供后盈余82元5%的年回報(bào)業(yè)主每月月供需自己出296元由此可見，5.5％的回報(bào)率，業(yè)主返租金額能抵扣月供還略有盈余。6％的回報(bào)率盈余460元。36目前市場(chǎng)上其他投資產(chǎn)品銀行一年期定期存款利率為4.14％，三年期定期存款利率為5.4％。2008年財(cái)政部發(fā)行的第一期憑證式國(guó)債，3年底票面年利率5.74％。2008年財(cái)政部發(fā)行的第二期記賬式國(guó)債，15年期票面年利率4.16％。2008年財(cái)政部發(fā)行的第三期記賬式國(guó)債，15年期票面年利率4.07％。統(tǒng)計(jì)工行2008年9月16日前到期的54支理財(cái)產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)，其中36支理財(cái)產(chǎn)品收益率為2.39－5.5％，4支率收益為5.51－10％，14支收益率高于10％。37產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式運(yùn)營(yíng)圖發(fā)展商投資者會(huì)所管理公司酒店經(jīng)營(yíng)公司銷售產(chǎn)權(quán)發(fā)展商子公司管理酒店事務(wù)委托經(jīng)營(yíng)出租經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)關(guān)系流程回報(bào)流程返租回報(bào)通過組建會(huì)所管理公司的形式，將本項(xiàng)目酒店返租銷售執(zhí)行主體由“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皶?huì)所管理公司”，規(guī)避國(guó)家政策法規(guī)壁壘。（會(huì)所管理公司如營(yíng)業(yè)種類中有“住宿”項(xiàng)目可開具服務(wù)業(yè)發(fā)票。）38注：

會(huì)所管理公司支付給業(yè)主的返租款可以租金的形式支付，即業(yè)主把房子租賃給會(huì)所管理公司，業(yè)主把租賃合同在租賃管理所備案后，取得租賃發(fā)票（業(yè)主需支付一定金額的稅金）提供給會(huì)所管理公司取得返租款。39方案四：B棟部分作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷售（帶返租）40方案四：部分帶返租經(jīng)濟(jì)測(cè)算假設(shè)B棟中81套以產(chǎn)權(quán)式酒店形式銷售后，會(huì)所管理公司與業(yè)主簽定委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議后經(jīng)營(yíng)。因套數(shù)較少，且從公司支付返租金額的年限考慮，建議由物業(yè)管理公司自己組建的酒店管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)。提供3年的委托經(jīng)營(yíng)期，解決很多客戶前3年出租的壓力，保證其前三年的收益。3年后根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行客戶洽談，制定新的經(jīng)營(yíng)方案及回報(bào)計(jì)劃、或轉(zhuǎn)入提供酒店式服務(wù)的住宅。41假設(shè)平均房?jī)r(jià)220元每晚計(jì)算以5.5％的年回報(bào)81套單位年返租金額4455063元，公司需年補(bǔ)貼255萬元，3年累計(jì)需補(bǔ)貼765萬元。42假設(shè)平均房?jī)r(jià)320元每晚計(jì)算以5.5％的年回報(bào)81套單位年返租金額4455063元，公司需年補(bǔ)貼137萬元，3年累計(jì)需補(bǔ)貼411萬元。43方案四評(píng)估：1、開發(fā)商所需返租補(bǔ)貼相對(duì)較少。2、因返租套數(shù)僅81套，不到項(xiàng)目總套數(shù)的28％，對(duì)緩解銷售壓力作用有限。3、通常，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售價(jià)格高于一般住宅產(chǎn)品25－50%，而作為本項(xiàng)目而言，帶返租的產(chǎn)權(quán)式酒店單位銷售價(jià)格與普通公寓價(jià)格如何協(xié)調(diào)將成為一個(gè)必需解決的問題。如B棟帶返租售價(jià)18500元/平米，扣除3年5.5％年回報(bào)后，實(shí)際售價(jià)為15448元/平米，則A棟價(jià)格需做相應(yīng)調(diào)整至16000元（A棟整體均價(jià)比B棟整體均價(jià)高約500元/平米）。44方案五：作為住宅銷售，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整售價(jià)，入伙后提供酒店式公寓服務(wù)（包括增值服務(wù)、代租管）45方案五經(jīng)濟(jì)測(cè)算

以15000元/平米均價(jià)銷售

如作為住宅以15000元/平米均價(jià)銷售，項(xiàng)目總銷售金額2.39億元，扣除增值稅、所得稅、會(huì)所分?jǐn)偝杀竞髢衾麧?rùn)為2641萬元，稅后銷售利潤(rùn)率11.04%。(附利潤(rùn)測(cè)算表一)注：15000元/平米為全家居形式的銷售價(jià)格，此時(shí)毛坯銷售均價(jià)為12000元/平米。46如銷售均價(jià)為16000元/平米，項(xiàng)目總銷售額2.55億元，扣除增值稅、所得稅、會(huì)所分?jǐn)偝杀竞髢衾蕿?508萬元，稅后銷售利潤(rùn)率13.75%。(附利潤(rùn)測(cè)算表二)注：16000元/平米為全家居形式的銷售價(jià)格，此時(shí)毛坯銷售均價(jià)為13000元/平米。以16000元/平米均價(jià)銷售47后續(xù)經(jīng)營(yíng)