南京升龍匯金中心項(xiàng)目前期定位報(bào)告

2013南京升龍匯金中心項(xiàng)目前期定位報(bào)告升龍項(xiàng)目處于河西板塊核心，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，如何讓客戶認(rèn)同項(xiàng)目核心價(jià)值？區(qū)位價(jià)值配套價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值交通價(jià)值規(guī)劃價(jià)值規(guī)模價(jià)值發(fā)展機(jī)遇規(guī)劃價(jià)值項(xiàng)目四大價(jià)值體系區(qū)位價(jià)值Q1：如何構(gòu)建項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系？?jī)r(jià)值體系----可以從區(qū)位、交通、配套、產(chǎn)品四大方面構(gòu)建項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系。

配套價(jià)值形象價(jià)值品牌價(jià)值價(jià)值體系構(gòu)建老城區(qū)發(fā)展飽和，南京的明天在哪里？河西城市中心2011年12月15日，南京市委召開(kāi)常委會(huì)會(huì)議，研究《加快河西現(xiàn)代化、建成城市新中心千日行動(dòng)計(jì)劃》及《關(guān)于進(jìn)一步加快河西新城開(kāi)發(fā)建設(shè)的若干意見(jiàn)》等工作。會(huì)議指出，南京市第十三次黨代會(huì)明確提出，將河西新城區(qū)建成現(xiàn)代化城市新中心，這是從南京發(fā)展全局做出的重大戰(zhàn)略部署。南京市第十三次黨代會(huì)明確，要把河西新城區(qū)建設(shè)作為今后3年城市建設(shè)的重中之重，全力組織實(shí)施“加快河西現(xiàn)代化、建成城市新中心”。加快河西新城建設(shè)是辦好2014年青奧會(huì)的重要保障，河西新城是展示現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志和窗口，提升南京城市形象和功能品質(zhì)必須加快建設(shè)河西新城。目前河西經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，已經(jīng)初具規(guī)模，擁有發(fā)展為現(xiàn)代化城市新中心的一系列高端配套基建（奧體展館、奧體館、明基醫(yī)院……），隨著2014年青奧會(huì)的舉辦，將引爆區(qū)域高速發(fā)展為華東地區(qū)現(xiàn)代化城市新中心、南京新形象展示區(qū)域。城市重心向西推進(jìn)，十年發(fā)展已初具規(guī)模，將成為未來(lái)南京新中心。規(guī)劃價(jià)值戰(zhàn)略全局發(fā)展，城市一路向西河西新城處于初期階段，受政府新中心規(guī)劃和青奧會(huì)驅(qū)動(dòng)，河西板塊沿江東中路由北向南發(fā)展，“兩點(diǎn)一線”輻射區(qū)域發(fā)展。江東門(mén)區(qū)域中心奧體城市新中心中央商務(wù)區(qū)1、由“北向南”發(fā)展北部區(qū)域由于靠近城市老主城區(qū)，規(guī)劃起步早，發(fā)展相對(duì)成熟，處于發(fā)展的中后期階段；南部區(qū)域發(fā)展由2010.2.11日南京青奧會(huì)申請(qǐng)成功，建設(shè)奧體城市新中心規(guī)劃開(kāi)始提上日程，發(fā)展相對(duì)較晚，目前處于發(fā)展初級(jí)階段，但受“政府城市新中心打造規(guī)劃”和“青奧會(huì)”雙因素驅(qū)動(dòng)發(fā)展，發(fā)展后勁充足、空間廣闊。2、由“兩點(diǎn)一線”輻射區(qū)域發(fā)展兩點(diǎn)：北部—江東門(mén)區(qū)域中心，主要由萬(wàn)達(dá)商業(yè)商務(wù)中心組成，發(fā)展處于中后期成熟階段；南部—奧體城市新中心，主要由眾多高端城市綜合體、展覽中心、奧體中心等組成，發(fā)展處于起步發(fā)展階段；一線：江東中路—道路兩旁規(guī)劃發(fā)展為城市新商業(yè)商務(wù)區(qū)，由北向南逐步發(fā)展。規(guī)劃價(jià)值城市中心兩點(diǎn)一線，由北向南根據(jù)南京總體城市規(guī)劃，河西新城規(guī)劃定位為商務(wù)、商貿(mào)、文體三大功能為主的城市副中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風(fēng)貌為特色的城市西部休閑游覽地。通過(guò)建設(shè)，完善中部、提升北部、啟動(dòng)南部，形成河西較為完善的道路框架，引導(dǎo)商務(wù)商業(yè)及房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，規(guī)劃人口規(guī)模達(dá)到55萬(wàn)人，其中北部33萬(wàn)人，中部19萬(wàn)人，南部3萬(wàn)人左右。河西CBD區(qū)域，位于南京河西新城的核心區(qū)域，以“三區(qū)一軸一核”作為建設(shè)目標(biāo)（商務(wù)區(qū)、商貿(mào)區(qū)、旅游展覽區(qū)、商務(wù)綠軸以及中央公園），將實(shí)現(xiàn)承載現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的核心城市功能區(qū)，并建設(shè)形成一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心。55萬(wàn)人口的河西新城規(guī)劃和河西CBD的建設(shè)，將帶領(lǐng)河西新城成為有產(chǎn)業(yè)支持、有人口支撐，承載未來(lái)南京主城區(qū)功能與人口疏散功能的真正城市副中心。根據(jù)南京總體城市規(guī)劃，河西新城規(guī)劃定位為商務(wù)、商貿(mào)、文體三大功能為主的城市副中心。規(guī)劃價(jià)值三大功能，城市副中心河西CBD華東第2大中央商務(wù)區(qū)河西CBD河西大街中央公園2號(hào)線江東中路奧體大街華新麗華華泰證券奧體中心夢(mèng)都大街廬山路202252319678214321河西CBD北延段一期在建未開(kāi)工25241號(hào)線完工河西CBD一期序號(hào)項(xiàng)目名稱占地(㎡)建筑面積(㎡)上市年份物業(yè)形態(tài)現(xiàn)狀1新地中心44,899220,0002010.6商業(yè)/酒店式公寓/寫(xiě)字樓/酒店完工2嘉業(yè)國(guó)際城33,000250,0002010.2商業(yè)/酒店式公寓/寫(xiě)字樓完工3紫金西區(qū)中央13,52774,4002005.5商業(yè)/酒店式公寓/寫(xiě)字樓完工4東渡新銳大廈12,48770,0002005.12商業(yè)/酒店式公寓/寫(xiě)字樓完工5聯(lián)強(qiáng)國(guó)際大廈12,80090,0002007.9商業(yè)/酒店式公寓/寫(xiě)字樓完工6宋都奧體名座3,44888,0002004.4商業(yè)/酒店式公寓/寫(xiě)字樓/完工7中泰國(guó)際廣場(chǎng)8,070220,0002006.5商業(yè)/酒店式公寓/寫(xiě)字樓/酒店完工8金奧大廈29,851200,0002011.4商業(yè)/酒店式公寓/寫(xiě)字樓在建19華新麗華278,236560,000待售商業(yè)/酒店式公寓/住宅/酒店在建20華泰證券45,383158,843待售商業(yè)/寫(xiě)字樓在建21新城大廈25,000180,000不售政府辦公完工22仁恒國(guó)際公寓27,638110,0002007.7酒店式公寓完工23歐洲城136,000340,0002007.10商業(yè)/酒店式公寓/住宅完工24紫鑫中華廣場(chǎng)173,333520,0002004.11商住/公寓/別墅完工25雨潤(rùn)國(guó)際中心36,000180,0002011.4商業(yè)/商住/寫(xiě)字樓在建總計(jì)879,6723,261,243趨于成熟，配套完善商業(yè)商務(wù)高度密集，一站式商務(wù)休閑公園序號(hào)項(xiàng)目名稱占地(㎡)建筑面積(㎡)上市年份物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目現(xiàn)狀9新鴻基項(xiàng)目26303380000未定商業(yè)/寫(xiě)字樓在建10國(guó)睿大廈—十四所軍工企業(yè)總部1321485509不對(duì)外商業(yè)/寫(xiě)字樓完工11江蘇新華報(bào)業(yè)2164386571不對(duì)外新聞辦公在建12南京報(bào)業(yè)集團(tuán)20141107417不對(duì)外寫(xiě)字樓/綠地在建13農(nóng)村信用社1613678664不對(duì)外商業(yè)/寫(xiě)字樓/市政配套在建14國(guó)泰君安19607104572不對(duì)外商業(yè)/寫(xiě)字樓/住宅/娛樂(lè)/綠地在建15中國(guó)聯(lián)通1310752426不對(duì)外郵電辦公在建16中國(guó)移動(dòng)1332364950不對(duì)外郵電辦公在建17交通銀行南京分行1429650034不對(duì)外商業(yè)/寫(xiě)字樓在建18蘇寧置業(yè)28789218320未定商業(yè)/寫(xiě)字樓/住宅在建26金融城一期（省保監(jiān)局/銀監(jiān)局）————不對(duì)外市政單位在建27南京世界貿(mào)易中心（美國(guó)富頓）31454333193未定商業(yè)/寫(xiě)字樓/酒店/酒店式公寓在建28河西國(guó)資集團(tuán)————不對(duì)外國(guó)企單位在建29奧美傳媒大廈16261176534不對(duì)外奧美廣告辦公樓在建30金融城二期80000700000未定商業(yè)/寫(xiě)字樓/酒店待建31升龍匯金中心13291610880002013寫(xiě)字樓/商業(yè)/酒店/酒店式公寓待建總計(jì)4208873146190河西CBD南延段二期河西大街未開(kāi)工江東中路中央公園南京國(guó)際博覽中心171615281413122611101892號(hào)線1號(hào)線完工在建2729江山大道30本案31河西CBD二期項(xiàng)目均處于在建或者待建狀態(tài)，大多數(shù)項(xiàng)目以總部自用為主。河西CBD二期企業(yè)定向開(kāi)發(fā)，配套逐步發(fā)展金融政務(wù)商務(wù)建筑群，產(chǎn)業(yè)鏈輻射長(zhǎng)三角河西CBD三期本案1期2期3期本案河西CBD一期、二期南端，三期首排，未來(lái)商務(wù)重心南移，河西中央商務(wù)區(qū)中點(diǎn)核心區(qū)位；河西核心功能區(qū)南北中軸線交匯處，絕版地段僅此一處，未來(lái)升值潛力巨大。兩軸中心，“河西中央商務(wù)區(qū)區(qū)位—河西CBD3期首排區(qū)位”雙重價(jià)值。項(xiàng)目地處河西CBD二期和三期的銜接位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代。對(duì)升龍而言，區(qū)位未來(lái)的發(fā)展是項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)的核心！2期的延續(xù)，3期的首排板塊兩軸交匯，河西CBD核心河西未來(lái)發(fā)展4大機(jī)遇未來(lái)發(fā)展機(jī)遇機(jī)遇NO.1—亞青會(huì)、青奧會(huì)助推板塊發(fā)展作為國(guó)際重大賽事2013年亞青會(huì)、2014年青奧會(huì)將帶來(lái)巨大機(jī)遇，不僅對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到促進(jìn)作用，同時(shí)可有效帶動(dòng)板塊內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展。機(jī)遇NO.2—地鐵網(wǎng)路完善促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。機(jī)遇NO.3—市政府搬遷項(xiàng)目周邊，政務(wù)商務(wù)一體化發(fā)展。機(jī)遇NO.4—CBD二期亟待完善，龐大產(chǎn)業(yè)鏈輻射長(zhǎng)三角河西CBD二期集合20多座金融、政務(wù)、商務(wù)建筑群，上下游產(chǎn)業(yè)鏈高度發(fā)達(dá)，行業(yè)覆蓋面涉及廣泛，完成華東第二大中央商務(wù)區(qū)角色轉(zhuǎn)變，影響力必將輻射長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。南京的明天在河西，河西的明天在哪里？交通價(jià)值項(xiàng)目交通條件優(yōu)越，并臨近地鐵線路，進(jìn)一步提升本項(xiàng)目輻射能力。項(xiàng)目四至：西北—江東南路東北—江山大街西南—友誼路東南—廬山路沿線主要干道：江東中路（南北貫穿河西板塊）江山大街（東西連接長(zhǎng)江兩岸）項(xiàng)目規(guī)劃道路：2條規(guī)劃道路連通整體項(xiàng)目地塊重要交通線路：地鐵2號(hào)線（油坊橋—經(jīng)天路）地鐵1號(hào)線西沿線（規(guī)劃中，2015年前通車(chē)）地鐵7號(hào)線（規(guī)劃中，2019年底通車(chē)）地鐵12號(hào)線（規(guī)劃中，2015年通車(chē)）江東南路江東中路江山大街友誼路廬山路地鐵2號(hào)線浦口、江北南京南站祿口機(jī)場(chǎng)新街口三橋高速繞城高速地鐵12號(hào)線地鐵7號(hào)線網(wǎng)羅城區(qū)，連接華東第一地段，第一稀缺地鐵1號(hào)線西沿線交通價(jià)值本案南京地鐵1號(hào)線西延線在2010年1月開(kāi)工，計(jì)劃于2015年前建成通車(chē)。南京地鐵一號(hào)線西延過(guò)江線東起一號(hào)線奧體中心站，西至浦口區(qū)城西路，線路全長(zhǎng)14.4km，全部為地下線，設(shè)車(chē)站8座，停車(chē)場(chǎng)1處，主變電1座，途經(jīng)建鄴、浦口兩區(qū)。南京地鐵12號(hào)線是條過(guò)江線路，南起高鐵南京南站，過(guò)江后到達(dá)浦口西南部的橋林新城黃里站。這一項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資120億元，主要服務(wù)從南京南站至橋林新城的客流，將成為與安徽對(duì)接的城際軌道交通S3線的一部分。這條地鐵線大大拉近了江北和主城的距離，方便了沿線居民的出行。通過(guò)這條地鐵線，江北的居民可以方便地到南京南站這一換乘樞紐站，無(wú)論是乘坐京滬高鐵，還是轉(zhuǎn)機(jī)場(chǎng)輕軌線至機(jī)場(chǎng)，或者是搭乘地鐵1號(hào)線和3號(hào)線到老城區(qū)，都會(huì)非常方便。為配合2014年在南京舉辦的青奧會(huì)，地鐵3號(hào)線、1號(hào)線西延線、4號(hào)線江南段和機(jī)場(chǎng)輕軌建設(shè)將全面提速，力爭(zhēng)青奧會(huì)前建成通車(chē)。其中1號(hào)線西延線、3號(hào)線已經(jīng)開(kāi)建，未來(lái)本項(xiàng)目將有地鐵2號(hào)線、1號(hào)線西延線、7號(hào)線、12號(hào)線四條地鐵線路經(jīng)過(guò)，項(xiàng)目升值潛力巨大。四線匯聚，地鐵經(jīng)濟(jì)第一便捷，第一通達(dá)南京河西新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)指揮部對(duì)“南京河西新城快速公交工程項(xiàng)目”進(jìn)行了首次環(huán)評(píng)公示。公示中顯示，線路始自?shī)W體東，終至河西南部地區(qū)，線路全長(zhǎng)約7.83km，設(shè)計(jì)速度約70km/h。環(huán)評(píng)顯示，本工程沿江東中路、江東南路、紅河路進(jìn)行鋪設(shè)，正是之前所說(shuō)的有軌電車(chē)。這一有軌電車(chē)項(xiàng)目區(qū)別于老式有軌電車(chē)，將成為河西新城的一道風(fēng)景線，并引入最新的技術(shù)，運(yùn)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公交車(chē)。該項(xiàng)目將爭(zhēng)取于2014年青奧前建成，以方便河西南部地區(qū)居民換乘地鐵。河西新城建有軌電車(chē)，江東路一線貫通，本案位于有軌電車(chē)線路之上，連接河西南北暢達(dá)無(wú)阻。本案河西新城快速公交示意圖交通價(jià)值現(xiàn)代捷運(yùn)，科技河西第一動(dòng)脈，第一效率配套價(jià)值建鄴區(qū)政府已落座河西CBD二期，未來(lái)南京市政府也將搬遷至本項(xiàng)目南側(cè)地塊，政要部門(mén)的遷入將極大帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升及物業(yè)發(fā)展。2012年12月16日消息：據(jù)消息稱，南京市委已通過(guò)決議，明年四套班子均搬遷到河西，新市政府將建在靠三橋的江邊。政府用行動(dòng)支持河西南片開(kāi)發(fā)和跨江發(fā)展。果真如此，將大大促進(jìn)新區(qū)形成推動(dòng)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)。對(duì)河西以及河西南部、江北新城將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的作用力！配套價(jià)值青奧會(huì)主場(chǎng)地，“三點(diǎn)一線”全面助推區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展價(jià)值提升。南京奧體中心——位于南京河西新城區(qū)中心區(qū)域，總占地面積1345畝，總建筑面積約40萬(wàn)平米。主要建筑為“四場(chǎng)館一中心”，其中包括體育場(chǎng)（含訓(xùn)練場(chǎng)）、體育館、游泳館、網(wǎng)球中心、體育科技中心。她是十運(yùn)會(huì)的主會(huì)場(chǎng)，也將是2013亞青會(huì)和2014青奧會(huì)的主會(huì)場(chǎng)。南京國(guó)際會(huì)展中心——由展覽中心、會(huì)議中心及酒店和配套設(shè)施組成，總建規(guī)模約36萬(wàn)平方米,分兩期建設(shè)。建成后的會(huì)展中心是繼奧體中心后河西的又一標(biāo)志性建筑，作為第四屆世界城市論壇的主會(huì)場(chǎng)，國(guó)際化的會(huì)務(wù)、酒店配套,將使地塊價(jià)值得到進(jìn)一步提升。青奧村——占地約250畝，居住設(shè)施為青奧村公寓，建筑面積15.45萬(wàn)平方米，擁有客房3995間，床位5187張。與奧體中心等青奧會(huì)主要場(chǎng)館設(shè)施相鄰，交通便捷。青奧村公寓將分為居住區(qū)、廣場(chǎng)區(qū)和運(yùn)行區(qū)三大區(qū)域。居住區(qū)主要有公寓、餐廳、居民中心、體育信息中心、商務(wù)中心、綜合診所、宗教禮拜場(chǎng)所、設(shè)施中心、村民交往中心等，周邊配有互聯(lián)網(wǎng)中心、咖啡館、綜合商店、媒體分中心、娛樂(lè)中心及餐廳、銀行、郵局等。大型國(guó)際賽事資源配套全球稀有，南京唯一配套價(jià)值南京醫(yī)科大學(xué)附屬明基醫(yī)院選址于南京市河西新城區(qū)，于2008年5月12日正式開(kāi)業(yè)。河西新區(qū)為市政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，明基集團(tuán)因時(shí)制宜，選擇河西新區(qū)600畝地塊營(yíng)建醫(yī)院?；刂苓呌械罔F一號(hào)線（明基醫(yī)院中勝站）、二號(hào)線（明基醫(yī)院中和村站）通過(guò)，臨近奧體中心，符合南京都市整體規(guī)劃，切合民眾的需求。首期規(guī)劃床位1,500張，綜合二、三期發(fā)展至3,000床的綜合性現(xiàn)代化醫(yī)院。昨天——新街口CBD、鼓樓CBD今天——南京轉(zhuǎn)型，河西折桂南京首席CBD核心誰(shuí)人問(wèn)鼎？規(guī)模價(jià)值A(chǔ)BC百萬(wàn)平米商務(wù)綜合體，南京第一大體量商務(wù)標(biāo)桿。地塊方正，已達(dá)三通一平。項(xiàng)目分A、B、C三個(gè)區(qū)。其中規(guī)劃超高層寫(xiě)字樓4棟，高層寫(xiě)字樓1棟；SOHO精裝公寓1棟，精裝商務(wù)公寓2棟。規(guī)劃價(jià)值精裝修SOHO公寓，精致戶型，每三層設(shè)置奢侈空間景觀休憩平臺(tái)，人性化設(shè)計(jì)規(guī)劃河西首例。規(guī)劃價(jià)值18米開(kāi)間精裝大堂，挑高9.6米，500㎡以上奢華空間，舒適入住尊貴體驗(yàn)，CBD住區(qū)珍品價(jià)值盡顯。規(guī)劃價(jià)值近32萬(wàn)地下建筑面積，地下三層6300余個(gè)停車(chē)位，三大地塊雙線連通，充分滿足商業(yè)、辦公、居住客戶的泊車(chē)需求。近70000㎡商業(yè)配套規(guī)劃，高端商業(yè)定位，多種商業(yè)業(yè)態(tài)云集，與高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)領(lǐng)地自成一體，實(shí)現(xiàn)樓上辦公樓下購(gòu)物的完美體驗(yàn)。配套價(jià)值全球十大高端酒店之一——萬(wàn)豪酒店入駐匯金中心，為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升再添一筆。配套價(jià)值300米超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓云間雙塔商務(wù)平臺(tái)，5棟寫(xiě)字樓及1棟SOHO公寓，最大商務(wù)綜合體奢華配套，河西CBD代表作，南京未來(lái)第一CBD中心。形象價(jià)值形象價(jià)值22000㎡中央綠地下沉式廣場(chǎng)，50米寬幅江山大街地上綠化，2000米CBD中央綠軸，360°外圍街區(qū)景觀帶：四重景觀價(jià)值，河西CBD唯一私享定制風(fēng)景。匯金中心外圍街區(qū)景觀帶中央商務(wù)區(qū)景觀中軸線江山大街地上綠化中央綠地下沉式廣場(chǎng)形象價(jià)值擁有國(guó)際設(shè)計(jì)水平的劉榮廣伍振民建筑師事務(wù)所(香港)有限公司執(zhí)筆本案建筑規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)，一流規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，國(guó)際現(xiàn)代時(shí)尚建筑風(fēng)格。品牌價(jià)值上海升龍投資集團(tuán)有限公司創(chuàng)辦于風(fēng)云變幻的世紀(jì)之交，公司總部位于上海市浦東新區(qū)東亞銀行大廈。經(jīng)過(guò)10年的努力，升龍集團(tuán)走遍香港、上海、南京、天津、福州、廈門(mén)、鄭州、洛陽(yáng)、武漢……直至海外。以建設(shè)城市未來(lái)為使命，進(jìn)行多元化產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，物業(yè)涵蓋超高層寫(xiě)字樓、都市綜合體、高檔住宅、五星級(jí)酒店等。以城市運(yùn)營(yíng)商的姿態(tài)，滿載十余座城池的榮耀，1200億投資實(shí)力，3000萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)體量創(chuàng)造了無(wú)數(shù)城市地標(biāo)，運(yùn)用成熟完善的升龍模式，布局中國(guó)。集團(tuán)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)管理酒店管理銀行投資10年升龍銳意進(jìn)取，9大城市輻射全國(guó)，18個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，1200億投資實(shí)力，3000萬(wàn)㎡開(kāi)發(fā)體量，現(xiàn)代化城市運(yùn)營(yíng)商，所到之處必繁華！區(qū)位價(jià)值交通價(jià)值配套價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值第一、唯一的提煉為項(xiàng)目注入強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，同致行要做的是賣(mài)點(diǎn)的整合及形象的升華，在后期項(xiàng)目推廣中將按時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃性的推出。從而實(shí)現(xiàn)客戶的廣泛認(rèn)同，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的完美營(yíng)銷(xiāo)?；陧?xiàng)目自身所擁有的四大價(jià)值體系支撐，項(xiàng)目已擁有成為區(qū)域商業(yè)商務(wù)價(jià)值發(fā)展的領(lǐng)頭羊的地位，必將占領(lǐng)區(qū)域商務(wù)發(fā)展的第一地標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及品牌價(jià)值的提升！價(jià)值總結(jié)

SOWT分析S（優(yōu)勢(shì)）大型體育賽事帶來(lái)發(fā)展良機(jī)河西新城發(fā)展帶來(lái)契機(jī)區(qū)域市場(chǎng)走向成熟，價(jià)值空間體現(xiàn)O（機(jī)會(huì)）地塊周邊人氣不足生活配套缺乏W（劣勢(shì)）房地產(chǎn)現(xiàn)階段受調(diào)控影響嚴(yán)重，市場(chǎng)觀望氛圍濃重未來(lái)區(qū)域內(nèi)多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目入市，后期競(jìng)爭(zhēng)激烈T（威脅）河西新城唯一在售百萬(wàn)平米商務(wù)綜合體緊臨主干道，多條地鐵線路在此匯聚，路網(wǎng)通達(dá)，交通便利河西CBD核心區(qū)位，項(xiàng)目規(guī)劃充分合理，奠定南京首席CBD發(fā)展地位商務(wù)配套完善，發(fā)展?jié)摿κ愫侠戆l(fā)揮地理優(yōu)勢(shì)；將項(xiàng)目形象最大化，把握高端品質(zhì)形象推廣，將優(yōu)勢(shì)和資源進(jìn)行整合；搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)，搶先占領(lǐng)高端商務(wù)市場(chǎng)，充分展示投資優(yōu)勢(shì)；抓住目前的投資氛圍，工程進(jìn)度加快；整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，分析有效需求特征和本項(xiàng)目的客觀威脅來(lái)源，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，規(guī)避客觀威脅，揚(yáng)長(zhǎng)避短，化不利為有利。城市副中心→河西CBD→南京未來(lái)第一商務(wù)核心我們的客戶在哪里？投資需求客戶商住需求客戶項(xiàng)目投資屬性應(yīng)作為推廣強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)，吸引廣泛客戶群體。居住需求客戶河西新城在城市發(fā)展中的地位項(xiàng)目自身地塊以及區(qū)位、交通、條件決定的項(xiàng)目屬性限購(gòu)令為南京市非住宅市場(chǎng)帶來(lái)的投資客戶資源基于項(xiàng)目自身屬性的理解，結(jié)合宏觀層面現(xiàn)狀分析，項(xiàng)目客戶定位除滿足周邊商務(wù)人群的居住需求外外更應(yīng)強(qiáng)調(diào)其投資價(jià)值，以吸引更為廣泛的投資客戶。客群定位灰色投資者企業(yè)投資者創(chuàng)業(yè)投資者普通投資者目前區(qū)域內(nèi)的投資客戶基本可以分為四大類灰色投資者主要以政府公務(wù)員和事業(yè)單位員工為主，收入來(lái)源比較穩(wěn)定，且或多或少帶有一些灰色傾向；企業(yè)投資者主要為目前區(qū)域及周邊的企業(yè)的中高層管理者和技術(shù)人員為主，他們一般具有比較開(kāi)闊的事業(yè)，對(duì)價(jià)值的追求比較先進(jìn)；普通投資者是快速成長(zhǎng)型普通職員和其他客戶，他們成長(zhǎng)過(guò)度期基本在3-4年，既要基于生活狀態(tài)變化而產(chǎn)生需求；創(chuàng)業(yè)投資者得益于近年城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)生活有特殊的追求，他們包括私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體戶；目標(biāo)受眾群體分析客群定位目標(biāo)群體主要集中于河西新城、城中板塊企業(yè)單位中高層管理人員，如大型國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)及外資企業(yè)等。置業(yè)區(qū)域他們的置業(yè)區(qū)域以河西新城具有突出價(jià)值的產(chǎn)品為主。置業(yè)驅(qū)動(dòng)基于工作原因購(gòu)買(mǎi)一套居住物業(yè)，一般帶有明顯的投資期望；關(guān)注點(diǎn)：投資價(jià)值/未來(lái)發(fā)展/交通便捷/環(huán)境宜居。置業(yè)特征多集中在河西、城中，一般月收入在10000元以上，且有住房補(bǔ)貼。居住區(qū)域河西、城中或在市區(qū)其它區(qū)域已經(jīng)擁有物業(yè)，有足夠的資本進(jìn)行一次性付款。目標(biāo)客戶第一類：企業(yè)投資者關(guān)注中小戶型客戶主要來(lái)源于建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)的各大企業(yè)，其中中高層管理人員、技術(shù)人員的置業(yè)能力成長(zhǎng)較快，且多為首次置業(yè)，面積需求在40-60㎡

，120-140㎡之間或高形象樓盤(pán)；企業(yè)中高層經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，價(jià)格接受度較高，關(guān)注環(huán)境、配套和品牌；客群定位目標(biāo)客戶第二類：普通投資者普通投資者主要包括了河西、城中的中青年客戶，主要從事金融、保險(xiǎn)等行業(yè)，擁有一定經(jīng)濟(jì)能力，擁有私家車(chē)比例較大，注重產(chǎn)品的使用功能，對(duì)附加值、產(chǎn)品形象和整體素質(zhì)的關(guān)注度較大。置業(yè)區(qū)域河西新城高品質(zhì)、高性價(jià)比的項(xiàng)目是他們的首選置業(yè)驅(qū)動(dòng)工作原因/未來(lái)發(fā)展/交通便捷/小區(qū)氛圍/生活配套/附加價(jià)值置業(yè)特征集中在河西、城中，一般月收入在5000元以上，經(jīng)過(guò)3-4年積累或家庭資助；結(jié)婚、生子帶來(lái)的功能需求為主要驅(qū)動(dòng)力；外地或鄭籍，發(fā)展不固定，基于家庭和投資；變化趨勢(shì)早期未考慮過(guò)河西置業(yè)，但隨著河西配套完善及對(duì)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可，購(gòu)房需求與日俱增，河西新城發(fā)展?jié)摿胺績(jī)r(jià)高速飛漲，也是促成該部分客戶置業(yè)東區(qū)的因素。職業(yè)高端客戶屬于城市中的成長(zhǎng)階層，他們是理性和感性兼?zhèn)涞目蛻?；中小戶型客戶普遍為有一定?jīng)濟(jì)實(shí)力的青年群體，對(duì)產(chǎn)品素質(zhì)要求高，關(guān)注形象、附加值和配套面積，60-90的2房和90-120的3房；中大戶型經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，重點(diǎn)關(guān)注氛圍、規(guī)模、品牌等?？腿憾ㄎ缓游鞴δ芸蛻艉游?、城中改善型客戶地市客戶置業(yè)區(qū)域青睞于交通便利、環(huán)境宜居的河西新城置業(yè)驅(qū)動(dòng)高端配套/交通便利/環(huán)境宜居/投資潛力大置業(yè)特征他們初次置業(yè)的需求的戶型面積側(cè)重120平米以內(nèi)的功能型2、3房變化趨勢(shì)投資傾向具有較強(qiáng)溢價(jià)能力的小戶型；自住傾向規(guī)模大，環(huán)境好的中大戶型；目標(biāo)客戶第三類：灰色投資者政府公務(wù)員及事業(yè)單位高層的置業(yè)區(qū)域集中在河西新城，他們大多數(shù)以投資兼自住為置業(yè)目的，且多為二次以上置業(yè)者。國(guó)土、金融、公安等部門(mén)的灰色收入占有一定比重，醫(yī)生和老師也屬于此列；事業(yè)單位員工和公務(wù)員中的中青年群體多為二次以上置業(yè)，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力，關(guān)注環(huán)境、配套和大社區(qū)，面積戶型以小3房，中3房；群體中工作不到5年的中低階層大多面臨結(jié)婚生子，迫切需要總價(jià)不高的中小戶型，2房70-90，3房100-120；投資需求：該類人群是需求成長(zhǎng)最快的人群，一般2-3年，已經(jīng)具有理財(cái)傾向低總價(jià)高競(jìng)爭(zhēng)力的公寓和住宅；客群定位置業(yè)人群多為郊縣及地市外來(lái)移民置業(yè)驅(qū)動(dòng)對(duì)片區(qū)高度認(rèn)可，多次置業(yè)，追求尊崇感置業(yè)特征自住型客戶主要需求130左右3房或140以上四房。家庭結(jié)構(gòu)豐富，一次性購(gòu)買(mǎi)，家庭居住。事業(yè)上升期，不能占用過(guò)大的運(yùn)作資金。給子女買(mǎi)房，主力需求90左右小三房或80左右兩房變化趨勢(shì)隨著城市化進(jìn)程的加速，私企主和個(gè)體戶也成為了快速成長(zhǎng)的中高端客戶，目前河西新城的中小戶型3、4房成交客戶中不乏此類客戶。預(yù)計(jì)此類客戶將成為河西高端客戶的重要組成部分目標(biāo)客戶第四類：創(chuàng)業(yè)投資者企業(yè)主：他們多從事建材、物料、煤礦等，具備一定的基礎(chǔ)和穩(wěn)定的收益，自住關(guān)注140以上4房，看重項(xiàng)目品質(zhì)及居住的尊榮感；給子女買(mǎi)房看重未來(lái)發(fā)展和產(chǎn)品價(jià)值，側(cè)重中小面積2、3房；個(gè)體戶：多為自營(yíng)街鋪的個(gè)體老板，需求130平米左右大3和更大面積的4房，主要看重性價(jià)比和產(chǎn)品附加值；投資需求：通脹預(yù)期下，企業(yè)主分散投資需求具有挖掘可能。私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶（自營(yíng)街鋪、生意人）：區(qū)域分布特征明顯，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，接受城市化的欲望強(qiáng)烈，是項(xiàng)目重要客戶?？腿憾ㄎ贿\(yùn)籌帷幄。項(xiàng)目總體定位戰(zhàn)略及營(yíng)銷(xiāo)思路叁定位思考升龍要打造一個(gè)什么樣的項(xiàng)目？這個(gè)項(xiàng)目能夠?yàn)槟暇?lái)什么？項(xiàng)目整體定位的價(jià)值提煉——定位思考市政配套資源、商業(yè)配套資源商務(wù)辦公配套資源獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位可識(shí)別性……升龍匯金中心項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)物業(yè)服務(wù)資源整合辦公附加值……建筑風(fēng)格創(chuàng)新商業(yè)價(jià)值創(chuàng)新商務(wù)氛圍的營(yíng)造強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作……區(qū)域價(jià)值提升未來(lái)市場(chǎng)地位創(chuàng)新商務(wù)辦公方式……初級(jí)層面價(jià)值基礎(chǔ)層面價(jià)值中級(jí)層面價(jià)值高級(jí)層面價(jià)值以項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值作為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的生命線；借助初級(jí)層面價(jià)值的硬件、軟件支持；在提升與創(chuàng)新中級(jí)層面價(jià)值的基礎(chǔ)上；重點(diǎn)建立與傳播項(xiàng)目高級(jí)層面價(jià)值！屬性定位Ourcan項(xiàng)目發(fā)展空間的突破Customer'sserve

客戶對(duì)項(xiàng)目的需求要因Corevalue

項(xiàng)目發(fā)展保持堅(jiān)韌的態(tài)度O——我們能夠創(chuàng)造什么？C——客戶需要什么認(rèn)同理由？C——項(xiàng)目具備怎樣的核心價(jià)值？OCC分析O（Ourcan）C（Customer'sserve）C（Corevalue）項(xiàng)目發(fā)展空間的突破客戶對(duì)項(xiàng)目的需求要因項(xiàng)目發(fā)展保持堅(jiān)韌的態(tài)度□創(chuàng)造商務(wù)、居住、購(gòu)物新模式□提升南京城市商務(wù)辦公、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物、居住價(jià)值□多元化物業(yè)形態(tài)的革新與發(fā)展□建造特色與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的全新作品□整合現(xiàn)有項(xiàng)目資源……□在南京城市找到并明確自我的定位□作為商業(yè)投資，順應(yīng)消費(fèi)格局的演變及消費(fèi)潛力的延伸□獲取城市榮耀的印證或標(biāo)識(shí)□占領(lǐng)南京城市的發(fā)展性城市資源□獨(dú)特的總部經(jīng)濟(jì)特色……□南京城市絕無(wú)僅有的產(chǎn)品□特色的總部經(jīng)濟(jì)建筑群體□南京城市最具投資價(jià)值的絕品之作□南京城市最具特色的首席物業(yè)……南京首席百萬(wàn)平米商務(wù)價(jià)值聚合體屬性定位充分依靠區(qū)域規(guī)劃發(fā)展帶動(dòng)——項(xiàng)目做為“南京首席百萬(wàn)平米商務(wù)價(jià)值綜合體”，具備整合區(qū)域“領(lǐng)袖級(jí)”綜合體的特質(zhì)，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目整體的發(fā)展價(jià)值，項(xiàng)目亦具備4種發(fā)展功能購(gòu)物功能餐飲功能娛樂(lè)功能文化功能體驗(yàn)功能產(chǎn)品功能居住功能景觀功能會(huì)所功能投資功能商務(wù)公寓主題商業(yè)國(guó)際街區(qū)企業(yè)中心體驗(yàn)功能休閑功能美食功能表演功能資訊功能辦公功能商務(wù)功能社交功能金融功能會(huì)議功能功能定位市場(chǎng)占位最先進(jìn)入市場(chǎng)壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)老大第二個(gè)進(jìn)入市場(chǎng)改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的創(chuàng)新和價(jià)值挑戰(zhàn)者較晚進(jìn)入市場(chǎng)搭便車(chē)，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者追隨者非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者較晚進(jìn)入市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)縫隙目標(biāo)明確，挖掘客戶創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者南京中心南京國(guó)際金融中心綠地紫峰大廈新地中心德基廣場(chǎng)南京世貿(mào)中心√以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的身份進(jìn)入市場(chǎng)——形象定位南京新中心·世界500強(qiáng)企業(yè)總部基地結(jié)合市場(chǎng)因素、項(xiàng)目產(chǎn)品解讀、項(xiàng)目整體價(jià)值提煉、市場(chǎng)占位，作為“南京首席百萬(wàn)平米商務(wù)價(jià)值綜合體”，具備整合區(qū)域發(fā)展價(jià)值的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，我們認(rèn)為項(xiàng)目整體的形象定位是

1）高端寫(xiě)字樓——提升項(xiàng)目品質(zhì)，完善城市配套功能及投資功能的產(chǎn)品服務(wù)于南京市大中型企業(yè)自用辦公及南京城市高端階層的投資需求；

2）STREEMALL街區(qū)商業(yè)——外向型主題化商業(yè)為主，配套式商業(yè)為輔，將風(fēng)情化商業(yè)進(jìn)行時(shí)代性演繹配套式商業(yè)：生活商業(yè)街區(qū)，滿足各組團(tuán)商務(wù)客群的日常生活需求；外向型商業(yè)：以風(fēng)情化餐飲、休閑業(yè)態(tài)為主體，傳統(tǒng)消費(fèi)與時(shí)尚元素相結(jié)合；3）大型集中式商業(yè)——提升項(xiàng)目品質(zhì)，以滿足區(qū)域消費(fèi)功能為主導(dǎo)方向發(fā)展大型集中式商業(yè)，區(qū)域功能性配套設(shè)施，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、觀光、文化于一體，滿足區(qū)域城市功能需要；4）SOHO公寓——投資功能性產(chǎn)品5）商務(wù)公寓——商務(wù)產(chǎn)品功能性配套，滿足高端居住品質(zhì)要求6）酒店——提升項(xiàng)目品質(zhì)，完成城市配套功能外向型發(fā)展，完善河西板塊城市配套。產(chǎn)品定位高檔

形象推廣高檔中檔中高檔中低檔低檔高檔產(chǎn)品定位中高檔符合項(xiàng)目市場(chǎng)需求，并有利于經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售；

產(chǎn)品形象推廣高端化，通過(guò)對(duì)概念塑造及產(chǎn)品包裝提升物業(yè)形象?；趨^(qū)域需求及項(xiàng)目屬性定位，項(xiàng)目整體產(chǎn)品定位為高檔，形象定位為高檔?？蛻舳ㄎ恢懈邫n市場(chǎng)定位價(jià)格定位交易情況研判銷(xiāo)售速度或周期進(jìn)行修正，調(diào)差系數(shù)控制在合理的范圍：1%。區(qū)域因素項(xiàng)目地段片區(qū)商業(yè)環(huán)境交通便捷狀況周邊污染區(qū)域發(fā)展前景片區(qū)自然環(huán)境

產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃情況物業(yè)規(guī)模整體規(guī)劃外立面形象園林設(shè)計(jì)及小區(qū)綠化產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修檔次商業(yè)配套、車(chē)位噪音影響物業(yè)管理

市場(chǎng)宣傳推廣市場(chǎng)比較法項(xiàng)目定價(jià)價(jià)格定位原理C區(qū)A棟SOHO公寓價(jià)格定位根據(jù)項(xiàng)目的推廣利用及項(xiàng)目在市場(chǎng)的影響與認(rèn)知度做出調(diào)整p項(xiàng)目綜合

=∑P修正A*tn＝20500元/㎡(p項(xiàng)目修正A——比較A樓盤(pán)價(jià)格，tn——各樓盤(pán)相應(yīng)權(quán)重)p項(xiàng)目修正A=PA*A1*A2***An(p項(xiàng)目修正A——比較A樓盤(pán)價(jià)格，An——樓盤(pán)A各比較價(jià)格系數(shù))項(xiàng)目整體均價(jià)制訂體系綜上所述,在本項(xiàng)目的品質(zhì)、規(guī)模、配套條件、交房標(biāo)準(zhǔn)、交通等質(zhì)素的綜合評(píng)定條件下，結(jié)合與項(xiàng)目周樓盤(pán)合理競(jìng)爭(zhēng)力，本項(xiàng)目的首批公寓產(chǎn)品均價(jià)水平可達(dá)到20500元/㎡。項(xiàng)目金潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)樂(lè)基廣場(chǎng)首創(chuàng)天邁廣場(chǎng)雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)價(jià)格24000元/㎡25000元/㎡14500元/㎡27000元/㎡（預(yù)計(jì)）系數(shù)25%25%45%5%價(jià)格定位價(jià)格定位通過(guò)以上項(xiàng)目各類系數(shù)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)分析，綜合本項(xiàng)目的品質(zhì)、規(guī)模、配套條件、交房標(biāo)準(zhǔn)、交通等質(zhì)素的綜合評(píng)定條件下，結(jié)合與項(xiàng)目周樓盤(pán)合理競(jìng)爭(zhēng)力，我司認(rèn)為本項(xiàng)目以20500元/㎡的公寓產(chǎn)品均價(jià)，在同區(qū)域市場(chǎng)各項(xiàng)目綜合素質(zhì)中最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，通過(guò)良好的營(yíng)銷(xiāo)策劃、超強(qiáng)的項(xiàng)目展示策略及最具優(yōu)化的產(chǎn)品線組合，提升客戶的感知價(jià)值；找到愿意支付更高價(jià)格的客戶（市場(chǎng)細(xì)分）將會(huì)帶來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格一定的上漲空間，在價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的前提下提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格的5-10%，即：最終實(shí)現(xiàn)22000元/㎡均價(jià)價(jià)格定位交易情況研判銷(xiāo)售速度或周期進(jìn)行修正，調(diào)差系數(shù)控制在合理的范圍：1%。區(qū)域因素項(xiàng)目地段片區(qū)商業(yè)環(huán)境交通便捷狀況周邊污染區(qū)域發(fā)展前景片區(qū)自然環(huán)境

產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃情況物業(yè)規(guī)模整體規(guī)劃外立面形象城市景觀產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修檔次商業(yè)配套、車(chē)位噪音影響物業(yè)管理

市場(chǎng)宣傳推廣市場(chǎng)比較法項(xiàng)目定價(jià)價(jià)格定位原理C區(qū)D棟寫(xiě)字樓價(jià)格定位根據(jù)項(xiàng)目的推廣利用及項(xiàng)目在市場(chǎng)的影響與認(rèn)知度做出調(diào)整p項(xiàng)目修正A=PA*A1*A2***An(p項(xiàng)目修正A——比較A樓盤(pán)價(jià)格，An——樓盤(pán)A各比較價(jià)格系數(shù))項(xiàng)目整體均價(jià)制訂體系由于項(xiàng)目片區(qū)寫(xiě)字樓無(wú)在售項(xiàng)目,寫(xiě)字樓價(jià)格定位無(wú)類比項(xiàng)目。本項(xiàng)目在基于產(chǎn)品創(chuàng)新、配套條件、交房標(biāo)準(zhǔn)等前提條件下，結(jié)合南京寫(xiě)字樓整體均價(jià)，本項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)將著重參考新地中心2期，本項(xiàng)目公共部位裝修、產(chǎn)品創(chuàng)新、交房標(biāo)準(zhǔn)要略低于新地中心，因此，本項(xiàng)目首批寫(xiě)字樓產(chǎn)品均價(jià)水平可達(dá)到18000元/㎡。項(xiàng)目新地中心2期世貿(mào)中心雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)價(jià)格24000元/㎡（預(yù)）30000元/㎡（預(yù)）27000元/㎡（預(yù)）系數(shù)60%15%25%價(jià)格定位決勝千里。項(xiàng)目2013年?duì)I銷(xiāo)策略與執(zhí)行肆作為南京規(guī)模最大、最具影響力的樓盤(pán)，首期如何引爆市場(chǎng)、建立項(xiàng)目品牌形象？大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)一——在大盤(pán)打造過(guò)程中，區(qū)域價(jià)值是核心價(jià)值，板塊之爭(zhēng)強(qiáng)于項(xiàng)目之爭(zhēng)，單一樓盤(pán)價(jià)值很難超越區(qū)域價(jià)值，如何克服客戶對(duì)區(qū)域的陌生感是大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵點(diǎn)，強(qiáng)化項(xiàng)目中心化（基于城市發(fā)展的大思維挖掘區(qū)域價(jià)值），著重從城市未來(lái)、發(fā)展?jié)摿Α⒊鞘行碌脑鲩L(zhǎng)極三個(gè)方面進(jìn)行事件營(yíng)銷(xiāo)城市未來(lái)——發(fā)展?jié)摿Α鞘行碌脑鲩L(zhǎng)極——事件營(yíng)銷(xiāo)同致行啟示：有針對(duì)性的對(duì)區(qū)域價(jià)值及板塊未來(lái)發(fā)展進(jìn)行造勢(shì)，可結(jié)合媒體、官方、輿論領(lǐng)袖等進(jìn)行事件營(yíng)銷(xiāo)！營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)二——大盤(pán)價(jià)值需要不斷釋放，從區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、配套價(jià)值、服務(wù)價(jià)值最終形成項(xiàng)目的品牌競(jìng)爭(zhēng)力同致行啟示：大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)在于“脈沖式”的釋放，最終形成項(xiàng)目獨(dú)有的品牌競(jìng)爭(zhēng)力，利于企業(yè)和項(xiàng)目品牌的形成配套價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值區(qū)域價(jià)值服務(wù)價(jià)值品牌競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)三——大盤(pán)因?yàn)轶w量巨大，如何實(shí)行合理價(jià)格策略及合理的安排推售節(jié)奏是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)局順利及實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必要條件同致行啟示：大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)在于可持續(xù)發(fā)展，營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略牽一發(fā)而動(dòng)全身，所以營(yíng)銷(xiāo)模式上需“守正出奇”，建立在財(cái)務(wù)目標(biāo)基礎(chǔ)上制定合理的推售節(jié)奏及價(jià)格策略！價(jià)格策略低開(kāi)高走的價(jià)格策略，現(xiàn)金流和利潤(rùn)型產(chǎn)品分別定價(jià)；項(xiàng)目增值為導(dǎo)向的價(jià)格制定策略；策略精準(zhǔn)節(jié)奏合理推售節(jié)奏首期產(chǎn)品必須是市場(chǎng)主流需求產(chǎn)品，樹(shù)立項(xiàng)目形象及保證首期熱銷(xiāo)；分期產(chǎn)品推售需根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶演變制定，整體推售線需要形成上揚(yáng)型的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；大盤(pán)的推售需要形成集中蓄客、集中開(kāi)盤(pán)，保證分期開(kāi)盤(pán)基本售罄；營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)四——大盤(pán)開(kāi)發(fā)要立足主流客戶群體，并且客戶群體要復(fù)合化，同時(shí)宣傳的主流客戶群體要對(duì)其他客戶群具有吸引和涵蓋性同致行啟示：新城區(qū)大盤(pán)的客戶群體包括區(qū)域內(nèi)人群、相鄰區(qū)域人群、外地人群，建立在主流客群基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的市場(chǎng)細(xì)分。主流市場(chǎng)OR細(xì)分市場(chǎng)隨著區(qū)域的逐步發(fā)展，項(xiàng)目的主流市場(chǎng)也在發(fā)生不同程度的改變，前期可把握主流客戶，后期隨著區(qū)域及項(xiàng)目成熟，可進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)五——項(xiàng)目啟動(dòng)需要確定啟動(dòng)區(qū)、示范區(qū)、樣板展示區(qū)、銷(xiāo)售體驗(yàn)區(qū)，形成規(guī)模氣勢(shì)、品質(zhì)體驗(yàn)、服務(wù)展示等良好的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)力。高調(diào)亮相

產(chǎn)品體驗(yàn)同致行啟示：大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)在于其高規(guī)格的營(yíng)銷(xiāo)中心、高標(biāo)準(zhǔn)的展示示范區(qū)、高品質(zhì)硬軟件服務(wù)方能給客戶一種“震撼”、“嘆為觀止”的感覺(jué)。品質(zhì)展示營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)六——大盤(pán)項(xiàng)目推售方式中多采用爆破式入市，集中推出大批量產(chǎn)品，展示其規(guī)模氣勢(shì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生震撼感，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)緊張、熱烈、有序的選房容易激發(fā)客戶的購(gòu)房熱情及形成搶購(gòu)的從眾心理集中營(yíng)銷(xiāo)前期形象建立，引發(fā)認(rèn)同集中排號(hào)，最大化續(xù)集客戶根據(jù)排號(hào)情況是否加推房源引發(fā)興趣開(kāi)盤(pán)奠定基礎(chǔ)集中開(kāi)盤(pán)，形成市場(chǎng)搶購(gòu)形成熱銷(xiāo)瘋狂造勢(shì)積極轉(zhuǎn)換未成交客戶同致行啟示：大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)在于其強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)氣場(chǎng)，通過(guò)集中排號(hào)、集中選房、集中宣傳，最大化形成項(xiàng)目熱銷(xiāo)及傳播力度。營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)七——知名企業(yè)通常首先建立的是企業(yè)品牌，而對(duì)于升龍集團(tuán)而言，首入南京市場(chǎng)，首先要建立項(xiàng)目品牌，而項(xiàng)目的良性運(yùn)作通常會(huì)對(duì)企業(yè)品牌形成強(qiáng)大的增值效應(yīng)同致行啟示：為保證項(xiàng)目的開(kāi)局成功及可持續(xù)發(fā)展，大盤(pán)務(wù)必重視項(xiàng)目品牌及企業(yè)品牌的建設(shè)，本項(xiàng)目由于企業(yè)品牌尚未被市場(chǎng)認(rèn)知，須有針對(duì)性的對(duì)企業(yè)品牌形成強(qiáng)勢(shì)宣傳。VS企業(yè)品牌項(xiàng)目品牌良性互動(dòng)、互為結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)八——對(duì)于大盤(pán)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)來(lái)講，物業(yè)類型豐富、規(guī)模較大，項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際上是一場(chǎng)運(yùn)籌帷幄的“縱深發(fā)展戰(zhàn)”，而非“規(guī)模攻堅(jiān)戰(zhàn)”，必須建立全局意識(shí)，不因某一階段低谷而影響大局，如何制定項(xiàng)目的總體營(yíng)銷(xiāo)策略？

根據(jù)同致行多年的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，營(yíng)銷(xiāo)的完美操作，不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單認(rèn)為只是在于中前期，即項(xiàng)目完美入市取得一個(gè)不錯(cuò)的開(kāi)門(mén)紅，而還在于項(xiàng)目的中后期，因?yàn)橄乱浑A段還有大量的物業(yè)待售，且項(xiàng)目的前期的熱銷(xiāo)可能往往只是在進(jìn)行現(xiàn)金流回款的，利潤(rùn)大多需要靠后期產(chǎn)品的成功銷(xiāo)售進(jìn)行兌現(xiàn)。

前期大規(guī)模推廣的亮相起勢(shì)后，完成一定量的銷(xiāo)售并不困難，但是，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，所亮的“相”有沒(méi)有持續(xù)力？前期產(chǎn)品規(guī)劃的合理性如何？大盤(pán)價(jià)值兌現(xiàn)過(guò)程中的客戶滿意度如何？?jī)r(jià)格走勢(shì)如何判斷？面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的變化如何調(diào)整等等，到了這時(shí)候，大盤(pán)操作才算是真正開(kāi)始了——風(fēng)雨總在開(kāi)盤(pán)后！時(shí)間軸市場(chǎng)關(guān)注度及功效軸缺乏項(xiàng)目熱點(diǎn)和品牌深化，項(xiàng)目陷入市場(chǎng)低潮強(qiáng)銷(xiāo)階段首次開(kāi)盤(pán)階段持續(xù)熱銷(xiāo)階段尾盤(pán)階段高舉快打，大量營(yíng)銷(xiāo)投入，極易形成開(kāi)門(mén)紅。一旦勢(shì)不在手，銷(xiāo)售狀況下滑嚴(yán)重，而此時(shí)項(xiàng)目還會(huì)有大量的存貨。營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)推售策略總綱整體開(kāi)發(fā)·分批推售小批量·多頻次集中開(kāi)盤(pán)·逐步加推推售原則必須保證項(xiàng)目在市場(chǎng)高端形象與調(diào)性必須保證一期營(yíng)銷(xiāo)推廣的力度必須保證打造細(xì)節(jié)品質(zhì)給予項(xiàng)目形象支撐必須保證可賦予推售產(chǎn)品一定升值空間必須保證有較強(qiáng)實(shí)體樣板間展示效果必須保證一期產(chǎn)品符合市場(chǎng)主流需求項(xiàng)目一期首批房源推售原則——一期首批產(chǎn)品價(jià)格要略低于周邊項(xiàng)目，營(yíng)造項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即熱銷(xiāo)的局面；一期推售產(chǎn)品必須要有強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)推廣措施，確保項(xiàng)目在市場(chǎng)上的話語(yǔ)權(quán)；一期推售產(chǎn)品主力面積段為市場(chǎng)主流需求，滿足集團(tuán)現(xiàn)金流需求；一期產(chǎn)品分批次推售，集中開(kāi)盤(pán)，減輕銷(xiāo)售壓力，利用營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)及氛圍逼定客戶快速成交；一期首批產(chǎn)品價(jià)格要略低，為二批產(chǎn)品需預(yù)留價(jià)格提升空間。同致行觀點(diǎn)：產(chǎn)品決定形象，形象決定價(jià)值，價(jià)值實(shí)現(xiàn)價(jià)格！核心思考：能夠?qū)崿F(xiàn)一期市場(chǎng)運(yùn)作成功的關(guān)鍵在哪？推售順序AD項(xiàng)目2013年整體可售產(chǎn)品約為64815.22㎡，分二批推售，推售節(jié)奏如圖示：1期首批——

C區(qū)A棟：3F-6F、10F-11F、14F-15F、18F-20F、23F-24F、28F-29F（共15層）C區(qū)D棟：2F-4F、7F-10F、13F-16F、20F-22F（共14層）推售面積：38416.54㎡1期二批——

C區(qū)A棟：7F-9F、12F-13F、16F-17F、21F-22F、25F-27F（共12層）C區(qū)D棟：5F-6F、11F-12F、17F-19F、23F（共8層）推售面積：26398.68㎡推售策略高、中、低區(qū)產(chǎn)品搭配推售，為后期產(chǎn)品預(yù)留升值空間。首批A/D棟產(chǎn)品選擇偏重于中低區(qū)，便于快速消化；二批A/D棟產(chǎn)品偏重于中高區(qū)，提升一期利潤(rùn)空間。批次樓棟樓層標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)房源量產(chǎn)品面積套數(shù)面積（小計(jì)）一期首批C區(qū)A棟3F-6F、10F-11F、14F-15F、18F-20F、23F-24F、28F-29F（共15層）1296.862233054.671508200.548.931205871.689.68605380.8C區(qū)D棟2F-4F、7F-10F、13F-16F、20F-22F（共14層）1354.55------------18963.64一期三批C區(qū)A棟7F-9F、12F-13F、16F-17F、21F-22F、25F-27F（共12層）1296.862226454.671206560.448.93964697.2889.68484304.64C區(qū)D棟5F-6F、11F-12F、17F-19F、23F（共8層）1354.55------------10836.36合計(jì)

64815.22“一個(gè)中心、四大基本點(diǎn)”以客戶為中心，拓展、活動(dòng)、推廣、銷(xiāo)售執(zhí)行為基本點(diǎn)，四條線并行，最大化吸納客戶拓展線推廣線活動(dòng)線銷(xiāo)售線策略執(zhí)行總綱營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)媒體推廣客戶拓展堅(jiān)持以“客戶”中心的營(yíng)銷(xiāo)策略方針！以大面積、高強(qiáng)度的媒體覆蓋率最大限度提升項(xiàng)目知名度，促進(jìn)來(lái)電，增大客戶基數(shù)；以多樣化、多渠道的客戶拓展大量獲取外圍客群資料，增大客戶基數(shù)；以頻繁的營(yíng)銷(xiāo)、暖場(chǎng)活動(dòng)挖掘維護(hù)前期老客戶，同時(shí)吸引新客戶到訪，增大客戶基數(shù)；以營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)SP配合、逼定手段促進(jìn)客戶下定，提高銷(xiāo)售殺客能力，促進(jìn)客戶成交基數(shù)；寬窄結(jié)合，質(zhì)量齊抓，兵貴神速以大眾媒體為主，擴(kuò)大項(xiàng)目在南京市場(chǎng)的知名度，保證穩(wěn)定高效的來(lái)電來(lái)訪；以窄眾媒體為輔，針對(duì)性的滲透項(xiàng)目目標(biāo)客戶群，保證客戶的有效性；銷(xiāo)售執(zhí)行最大化吸納“客戶”為中心的營(yíng)銷(xiāo)策略方針策略思路123營(yíng)銷(xiāo)推廣的核心問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)推廣階段劃分活動(dòng)策略展示策略客戶策略推廣策略456營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題——如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力、升龍品牌成功進(jìn)駐、銷(xiāo)售工作的順利開(kāi)展？問(wèn)題一：新項(xiàng)目的入市，面對(duì)原有的市場(chǎng)格局，項(xiàng)目形象如何建立？問(wèn)題二：一流房企眾多，如何突破，擠進(jìn)前列？問(wèn)題三：如何將強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目產(chǎn)品的銷(xiāo)售上？

營(yíng)銷(xiāo)核心市場(chǎng)影響力

營(yíng)銷(xiāo)核心如何建立市場(chǎng)影響力？明星造勢(shì)、活動(dòng)贊助、圈層聯(lián)誼、名人講座…事件營(yíng)銷(xiāo)必須保持的堅(jiān)韌態(tài)度和原則——高規(guī)格組織事件、活動(dòng)，寧缺毋濫事件必須與當(dāng)期主力產(chǎn)品的目標(biāo)客戶興趣點(diǎn)相一致事件中必須涵蓋項(xiàng)目推售信息，但產(chǎn)品細(xì)節(jié)不宜過(guò)度體現(xiàn)產(chǎn)品信息應(yīng)引發(fā)客戶主動(dòng)或偶然關(guān)注，而不能填鴨式輸出事件營(yíng)銷(xiāo)必須與大規(guī)模的媒體傳播同步進(jìn)行，最大化實(shí)現(xiàn)事件穿透力，最終實(shí)現(xiàn)不僅輻射目標(biāo)客戶，還需形成社會(huì)廣泛傳播

營(yíng)銷(xiāo)核心事件營(yíng)銷(xiāo)：制造社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)事件；短時(shí)間內(nèi)占據(jù)社會(huì)輿論的焦點(diǎn)；順勢(shì)帶動(dòng)項(xiàng)目信息的傳遞；最終使項(xiàng)目性項(xiàng)目的樹(shù)立和信息的傳遞。事件營(yíng)銷(xiāo)——制造社會(huì)熱點(diǎn)話題，迅速提升知名度，成功建立市場(chǎng)影響力

營(yíng)銷(xiāo)核心河西CBD核心，首席百萬(wàn)平米商務(wù)中心強(qiáng)勢(shì)開(kāi)篇，不同凡響事件制造——借勢(shì)青運(yùn)會(huì)賽事或明星宣傳。青運(yùn)會(huì)：舉辦時(shí)間8月16-24日，當(dāng)前社會(huì)及官方關(guān)注事件，話題焦點(diǎn)，可有效借勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功入市并形成強(qiáng)大的影響力?！段沂歉枋帧?，當(dāng)今最受歡迎的一檔娛樂(lè)節(jié)目，瞬間匯聚了觀眾的眼球，影響力大，觀眾群體多，參與的歌手多為歌壇名宿，深受愛(ài)戴，形象良好。

營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)6月7月時(shí)間軸線7月1日售房部對(duì)外開(kāi)放9月15日A/D棟首批房源公開(kāi)認(rèn)籌8月9月10月11月12月11月3日A/D棟首批房源開(kāi)盤(pán)11月24日A/D棟二批房源公開(kāi)認(rèn)籌12月15日A/D棟二批房源開(kāi)盤(pán)9月1日一期首批產(chǎn)品推介會(huì)8月11日升龍·匯金卡全城啟動(dòng)造勢(shì)：品牌建立階段起勢(shì)：公開(kāi)認(rèn)籌階段乘勢(shì)：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)階段2013年推廣思路推廣主題首次進(jìn)入南京市場(chǎng)，前期主要以樹(shù)立品牌及項(xiàng)目形象為主認(rèn)籌階段，適當(dāng)增加項(xiàng)目產(chǎn)品信息，及認(rèn)籌策略達(dá)到認(rèn)籌信息的有效釋放。主題：河西CBD核心，首席百萬(wàn)方商務(wù)領(lǐng)地營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)1、一期首批產(chǎn)品推介會(huì)2、一期首批認(rèn)籌活動(dòng)；3、紅酒+紅酒品鑒；4、售樓部樣板間對(duì)外開(kāi)放；媒體組合主題：主題：1、大事件系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)2、升龍匯金卡全城啟動(dòng)1、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)；2、二批產(chǎn)品加推認(rèn)籌；3、奢侈品鑒賞會(huì)；4、二批產(chǎn)品加推開(kāi)盤(pán)主流：報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、廣播、地鐵廣告、外展點(diǎn)；輔助：微博、短信、DM夾報(bào)、電影院廣告、樓宇液晶主流：報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、廣播、外展點(diǎn)輔助：地鐵廣告、短信、樓宇液晶開(kāi)盤(pán)期間以大量信息釋放，整合媒體渠道，有效傳達(dá)開(kāi)盤(pán)信息，支撐開(kāi)盤(pán)工作的順利開(kāi)展10月27日售房部樣板間對(duì)外開(kāi)放主流：報(bào)紙（軟文）、網(wǎng)絡(luò)（論壇/軟文炒作）、戶外（增加5塊）、電臺(tái)地鐵廣告輔助：微博、電影院貼片、短信、樓宇液晶、外展點(diǎn)事件營(yíng)銷(xiāo)1——明星造勢(shì)娛樂(lè)圈明星或觀眾熱捧的娛樂(lè)節(jié)目，名人效應(yīng)，高端時(shí)尚，同時(shí)也符合項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的特點(diǎn)，與項(xiàng)目有效結(jié)合，順勢(shì)傳達(dá)升龍品牌及項(xiàng)目信息，借助名人效應(yīng)，迅速提升項(xiàng)目自身的市場(chǎng)知名度?！段沂歉枋帧?，當(dāng)今最受歡迎的一檔娛樂(lè)節(jié)目，瞬間匯聚了觀眾的眼球，影響力大，觀眾群體多，參與的歌手多為歌壇名宿，深受愛(ài)戴，形象良好。借助其強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力，可迅速在南京市場(chǎng)引起轟動(dòng)，短時(shí)間內(nèi)樹(shù)立企業(yè)品牌及項(xiàng)目形象。

營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)我是歌手——南京首場(chǎng)演唱會(huì)暨南京升龍·匯金中心盛大公開(kāi)核心思路：項(xiàng)目首次進(jìn)入南京市場(chǎng)，需要一個(gè)爆炸性的事件才可將品牌及項(xiàng)目信息有效的傳達(dá)出去。而借助當(dāng)今最火的娛樂(lè)節(jié)目則是最有效且便捷的辦法。操作方式：在項(xiàng)目附近的南京博覽中心舉行大型歌友會(huì)，邀請(qǐng)《我是歌手》中最受歡迎，話題最多的歌手如黃綺珊、羽泉等，足以引起社會(huì)的強(qiáng)勢(shì)關(guān)注。推廣方式：以新聞媒體發(fā)布、戶外廣告、地鐵廣告、網(wǎng)站等媒體形式釋放信息?？蛻魻I(yíng)銷(xiāo)：從前期演唱會(huì)信息的釋放到演唱會(huì)現(xiàn)場(chǎng)等，時(shí)刻加注“南京升龍·匯金中心獨(dú)家贊助”字樣。首次登臺(tái)大爆點(diǎn)迅速性影響力

營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)《我是歌手》活動(dòng)操作執(zhí)行1:1、活動(dòng)主題：大演唱，微傳遞注冊(cè)項(xiàng)目官方微博“南京升龍·匯金中心”發(fā)布活動(dòng)信息，進(jìn)行微博互動(dòng)。微博關(guān)注項(xiàng)目官方微博并轉(zhuǎn)發(fā)或短息轉(zhuǎn)發(fā)10次“南京升龍·匯金中心，獨(dú)家贊助《我是歌手》首次南京演唱會(huì)于8月xx日盛大開(kāi)幕”，即可活動(dòng)由升龍·匯金中心提供的歌手簽名專輯一張；項(xiàng)目官方微博

營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)《我是歌手》活動(dòng)操作執(zhí)行2:2、活動(dòng)主題：全城大搜索集LOGO贏大獎(jiǎng)活動(dòng)形式：在全城的出街渠道中搜索“升龍匯金中心LOGO”和“我是歌手”集齊紙質(zhì)10個(gè)，或者帶有“升龍廣場(chǎng)LOGO”和“我是歌手”的渠道照片20幅，即可到升龍匯金中心提供的演唱會(huì)門(mén)票一張活動(dòng)目的：通過(guò)全城大搜索，強(qiáng)化“升龍匯金中心”這一案名在市場(chǎng)上的認(rèn)知度及形象，利用獎(jiǎng)品進(jìn)行刺激，引起普通市民及潛在客戶的興趣推廣方式：網(wǎng)絡(luò)+戶外+地鐵廣告+液晶屏幕廣告+報(bào)廣附帶信息+短信推廣+窄眾渠道附帶信息

營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)《我是歌手》活動(dòng)操作執(zhí)行3:活動(dòng)形式：在全城的出街渠道中搜索“升龍匯金中心LOGO”和“我是歌手”集齊紙質(zhì)1，或者帶有“升龍廣場(chǎng)LOGO”和“我是歌手”的渠道照片，以及微博轉(zhuǎn)發(fā)信息，在演唱會(huì)開(kāi)始前一天最多者，前三名可獲得與歌手零距離接觸并合影，同時(shí)可以獲得手全系列專輯一套?；顒?dòng)目的：進(jìn)一步動(dòng)員全城的力量，傳播項(xiàng)目信息，以此大獎(jiǎng)贏得社會(huì)的大力關(guān)注。推廣方式：網(wǎng)絡(luò)+戶外+地鐵廣告+液晶屏幕廣告+報(bào)廣附帶信息+短信推廣+窄眾渠道附帶信息。3、活動(dòng)主題：歌手零距離

營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)《我是歌手》活動(dòng)操作執(zhí)行4:活動(dòng)形式：匯聚之前的社會(huì)關(guān)注度在這一刻達(dá)到活動(dòng)的高潮，演唱會(huì)盛大開(kāi)幕。地點(diǎn)選擇在南京博覽中心，河西區(qū)，據(jù)項(xiàng)目近。活動(dòng)目的：進(jìn)一步動(dòng)員全城的力量，傳播項(xiàng)目信息，以此大獎(jiǎng)贏得社會(huì)的大力關(guān)注。推廣方式：網(wǎng)絡(luò)直播+電視直播+微博直播+現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目背景+紅毯?；顒?dòng)時(shí)間：項(xiàng)目開(kāi)始認(rèn)籌前4、活動(dòng)主題：《我是歌手》大型演唱會(huì)暨南京升龍·匯金中心盛大公開(kāi)

營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)《我是歌手》活動(dòng)操作執(zhí)行4:4、活動(dòng)主題：《我是歌手》新唱片發(fā)布會(huì)活動(dòng)形式：為避免前期火爆的社會(huì)影響力的下降，后組織歌手新唱片的發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)歌手再次光臨，現(xiàn)場(chǎng)簽發(fā)唱片，到場(chǎng)者均可得到。活動(dòng)目的：持續(xù)前期的市場(chǎng)影響力，再次將市場(chǎng)的關(guān)注度聚集到升龍匯金中心，在開(kāi)盤(pán)前保持一定的市場(chǎng)關(guān)注度和知名度。推廣方式：網(wǎng)絡(luò)+戶外+地鐵廣告+液晶屏幕廣告+報(bào)廣附帶信息+短信推廣+窄眾渠道?；顒?dòng)時(shí)間：項(xiàng)目開(kāi)始認(rèn)籌后開(kāi)盤(pán)前

營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)活動(dòng)核心思路事件營(yíng)銷(xiāo)為主：入市之初，便以大型事件活動(dòng)為主，形成系列性、延續(xù)性的活動(dòng)，上市之初便形成強(qiáng)大的市場(chǎng)關(guān)注度和影響力。通過(guò)事件營(yíng)銷(xiāo)擴(kuò)大活動(dòng)影響力，提升項(xiàng)目形象及客戶認(rèn)可度。媒體介入：借助媒體力量，擴(kuò)大社會(huì)輿論影響，并結(jié)合媒體自身客戶資源，進(jìn)行圈層聯(lián)動(dòng)活動(dòng)。結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，安排公關(guān)活動(dòng)，在節(jié)點(diǎn)前為銷(xiāo)售工作造勢(shì)；公關(guān)活動(dòng)和促銷(xiāo)活動(dòng)相結(jié)合；以客戶福利性、體驗(yàn)性、參與性較強(qiáng)的活動(dòng)為主；大型活動(dòng)場(chǎng)地則可選擇在知名酒店或大型場(chǎng)館舉行，線下小活動(dòng)則可在現(xiàn)場(chǎng)舉行。

活動(dòng)策略7月9月11月12月項(xiàng)目認(rèn)籌期第二階段：順勢(shì)而為篇活動(dòng)一：認(rèn)籌活動(dòng)；活動(dòng)二：紅酒晚宴；活動(dòng)三：雪茄品鑒會(huì)；活動(dòng)四：產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)活動(dòng)；

活動(dòng)策略活動(dòng)二：升龍匯金中心紅酒晚宴活動(dòng)目的：跨界圈層建立，客戶積累執(zhí)行時(shí)間：2013年9月活動(dòng)地點(diǎn):高級(jí)酒店或會(huì)所目標(biāo)客群：前期認(rèn)籌客戶及老帶新客戶（已認(rèn)籌客戶可帶2組新客戶參加）活動(dòng)媒介：電話預(yù)約、致函邀請(qǐng)與頂級(jí)葡萄酒俱樂(lè)部合作開(kāi)展高檔葡萄酒品鑒晚宴活動(dòng)，回饋認(rèn)籌客戶，促進(jìn)老帶新，跨界建立客戶圈層。

活動(dòng)策略與金融、名車(chē)等行業(yè)聯(lián)誼舉辦雪茄品鑒活動(dòng)，跨界建立外圈層客戶群體，同時(shí)維護(hù)，挖掘內(nèi)圈層客戶活動(dòng)三：升龍匯金中心雪茄品鑒會(huì)活動(dòng)目的：跨界圈層建立，客戶積累活動(dòng)時(shí)間：2013年10月活動(dòng)地點(diǎn):高級(jí)酒店或會(huì)所目標(biāo)客群：商界精英、銀行VIP客戶、名車(chē)客戶、跨界圈層客戶活動(dòng)媒介：短信預(yù)約、電話邀約、致函邀請(qǐng)

活動(dòng)策略活動(dòng)四：升龍匯金中心首期產(chǎn)品推介會(huì)活動(dòng)目的：首期開(kāi)盤(pán)前的客戶篩選和產(chǎn)品說(shuō)明執(zhí)行時(shí)間：2013年10月活動(dòng)地點(diǎn):高級(jí)酒店或會(huì)所目標(biāo)客群：前期認(rèn)籌客戶及老帶新客戶（已認(rèn)籌客戶可帶2組新客戶參加）活動(dòng)媒介：電話、短信預(yù)約通過(guò)此次產(chǎn)品推介會(huì)，把之前的認(rèn)籌客戶及意向客戶再次匯集在一起，進(jìn)行統(tǒng)一的集中的摸底排查，在正式開(kāi)盤(pán)前有效把握客戶信息，同時(shí)也竟可能的促成客戶成交，使開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售任務(wù)最大化完成。

活動(dòng)策略7月9月11月12月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期第三階段：乘勢(shì)追擊篇活動(dòng)一：開(kāi)盤(pán)活動(dòng)；活動(dòng)二：樣板間開(kāi)放活動(dòng)；活動(dòng)三：奢飾品鑒賞會(huì)；

活動(dòng)策略活動(dòng)一：升龍匯金中心首期產(chǎn)品盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng)目的：開(kāi)盤(pán)造勢(shì)，以現(xiàn)場(chǎng)氛圍促成成交執(zhí)行時(shí)間：2013年11月活動(dòng)地點(diǎn):高級(jí)酒店或現(xiàn)場(chǎng)（屆時(shí)現(xiàn)場(chǎng)條件允許時(shí)）目標(biāo)客群：前期認(rèn)籌客戶活動(dòng)媒介：電話、短信預(yù)約通過(guò)此次產(chǎn)品推介會(huì)，把之前的認(rèn)籌客戶及意向客戶再次匯集在一起，進(jìn)行統(tǒng)一的集中的摸底排查，在正式開(kāi)盤(pán)前有效把握客戶信息，同時(shí)也竟可能的促成客戶成交，使開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售任務(wù)最大化完成。

活動(dòng)策略活動(dòng)二：升龍匯金中心樣板間開(kāi)放活動(dòng)活動(dòng)目的：深化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以實(shí)景博得客戶認(rèn)可，在開(kāi)盤(pán)后再次擠壓客戶執(zhí)行時(shí)間：2013年11月活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)目標(biāo)客群：前期意向客戶活動(dòng)媒介：電話、短信預(yù)約通過(guò)樣板間的展示，再次對(duì)前期未成交的意向客戶進(jìn)行擠壓，降低意向客戶的流失率，同時(shí)也通過(guò)樣板間開(kāi)放信息的釋放，匯集新的客戶資源。

活動(dòng)策略活動(dòng)三：升龍匯金中心奢侈品鑒賞會(huì)活動(dòng)目的：通過(guò)圈層活動(dòng)，再次獲取新的客戶資源執(zhí)行時(shí)間：2013年11月活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)目標(biāo)客群：奢侈品會(huì)員、項(xiàng)目前期意向客戶活動(dòng)媒介：電話、短信預(yù)約通過(guò)圈層活動(dòng)的開(kāi)展，重新獲取新客戶資源，為項(xiàng)目產(chǎn)品的后續(xù)銷(xiāo)售填充活力，同時(shí)為后期產(chǎn)品的加推積累客戶。

活動(dòng)策略7月9月11月12月項(xiàng)目銷(xiāo)售期第四階段：再續(xù)升勢(shì)篇活動(dòng)一：產(chǎn)品加推活動(dòng)；活動(dòng)二：年末大型客戶聯(lián)誼晚會(huì)；

活動(dòng)策略活動(dòng)一：升龍匯金中心年末臻品加推活動(dòng)目的：在前期推出房源去化的基礎(chǔ)上，趁機(jī)再次加推，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售任務(wù)執(zhí)行時(shí)間：2013年12月活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)目標(biāo)客群：前期意向客戶活動(dòng)媒介：電話、短信預(yù)約經(jīng)過(guò)近一個(gè)月的消化周期，項(xiàng)目首期推出的產(chǎn)品也已大量去化，因此趁此市場(chǎng)熱度在強(qiáng)勢(shì)加推，成功鎖定項(xiàng)目的意向客群，同時(shí)也促成年度銷(xiāo)售任務(wù)的完成。

活動(dòng)策略活動(dòng)二：升龍匯金中心年末大型客戶聯(lián)誼晚會(huì)活動(dòng)目的：回饋客戶，維系客戶關(guān)系執(zhí)行時(shí)間：2013年12月活動(dòng)地點(diǎn)：高端酒店目標(biāo)客群：已成交客戶活動(dòng)媒介：電話、短信預(yù)約趁年末之際，對(duì)前期成交客戶進(jìn)行大力回饋，建立良好的客戶關(guān)系，為項(xiàng)目后期的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

活動(dòng)策略展示思路——項(xiàng)目展示主要圍繞外展點(diǎn)、售房部、樣板間展示區(qū)域?yàn)橹?，打造高品質(zhì)的展示面，增加客戶的體驗(yàn)感，提升客戶的心理預(yù)期。售房部廣場(chǎng)售房部樣板間售房部?jī)?nèi)場(chǎng)看房通道樣板間展示線外展點(diǎn)地點(diǎn)選擇展示配套

展示策略外展點(diǎn)——在項(xiàng)目周邊目前條件不佳的情況下，組織在城區(qū)內(nèi)人流密集處開(kāi)展外展點(diǎn)，便于項(xiàng)目迅速傳遞信息及匯集客源，短期內(nèi)提升項(xiàng)目的知名度，利于項(xiàng)目后期銷(xiāo)售工作的開(kāi)展。外展點(diǎn)地點(diǎn)：新街口新城市廣場(chǎng)華潤(rùn)蘇果展位面積：50-60㎡租期：7-8月現(xiàn)場(chǎng)物料：接待桌椅、項(xiàng)目背景板、戶型單體、看房車(chē)、展棚、飲水機(jī)、項(xiàng)目宣傳冊(cè)、DM單、來(lái)訪登記本

展示策略售房部展示——通過(guò)對(duì)售房部硬件、軟件、外圍包裝等方面進(jìn)行重點(diǎn)打造，以實(shí)景展示讓客戶切身感受到項(xiàng)目的高端品質(zhì)，提升客戶心理價(jià)位。硬件展示外圍展示軟件展示（服務(wù)）售房部銷(xiāo)售道具細(xì)節(jié)包裝科技產(chǎn)品、視聽(tīng)室的設(shè)置門(mén)前廣場(chǎng)設(shè)置休閑桌椅、小品工地形象五星級(jí)服務(wù)體驗(yàn)

展示策略

展示策略外圍展示/精神堡壘——樹(shù)立項(xiàng)目的名稱，便于引導(dǎo)客戶及宣傳項(xiàng)目信息。20米砥柱導(dǎo)視箭頭+銷(xiāo)售熱線項(xiàng)目案名項(xiàng)目LOGO2米3米12米4米1米精神堡壘制作要點(diǎn)建議：規(guī)格：高20米，寬3米；制作要求：雙面長(zhǎng)方體，主要展示面為金水路沿線；內(nèi)置燈，突出項(xiàng)目LOGO及項(xiàng)目案名，滿足夜間宣傳的需要；設(shè)計(jì)要求：主要突出項(xiàng)目LOGO、案名、售房部導(dǎo)視及輔助設(shè)計(jì)元素；建筑要求：牢固、耐用、抗風(fēng)壓力大，內(nèi)置燈易換。砥柱規(guī)格：水泥基座，米色花崗巖包面

展示策略可在售樓部廣場(chǎng)增設(shè)萬(wàn)國(guó)旗或Logo旗，形成一道獨(dú)特的風(fēng)景。外圍展示/萬(wàn)國(guó)旗/休閑小品——利用萬(wàn)國(guó)旗凸顯項(xiàng)目高端形象，休閑區(qū)的小品增添廣場(chǎng)氛圍?！臼蹣遣繌V場(chǎng)】售樓部廣場(chǎng)休閑區(qū)增設(shè)休閑桌椅，供周邊居民休閑用，增強(qiáng)售樓部品質(zhì)。

展示策略項(xiàng)目入口LOGO墻，增強(qiáng)項(xiàng)目的品質(zhì)感。外圍展示/LOGO墻/樓頂發(fā)光字——利用項(xiàng)目LOGO墻，增強(qiáng)項(xiàng)目的品質(zhì)感；售樓部樓頂發(fā)光字，具有良好的昭示性及宣傳性。售樓部樓頂霓虹發(fā)光字，醒目，昭示性墻，有效對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳?！緮?shù)字投影沙盤(pán)】摒棄單調(diào)的沙盤(pán)講解，利用動(dòng)態(tài)投影屏幕全方位介紹項(xiàng)目，營(yíng)造立體的視覺(jué)效果。硬件展示/科技售樓部——通過(guò)數(shù)字化投影沙盤(pán)凸顯項(xiàng)目稀缺和客戶的尊貴感

展示策略硬件展示/售房部?jī)?nèi)部及銷(xiāo)售道具等細(xì)節(jié)處精心包裝，展示項(xiàng)目的品質(zhì)感。高品質(zhì)的銷(xiāo)售道具展示參考圖片資料架窗簾參考圖片溫馨提示牌展架參考圖片洽談桌裝飾參考圖片參考圖片

展示策略

展示策略硬件展示/影音室——通過(guò)項(xiàng)目的影響資料為客戶進(jìn)行品牌灌輸及產(chǎn)品展示，以及未來(lái)前景的勾勒。影音室：舒適的座椅；立體式環(huán)繞音響；寬大的屏幕；與項(xiàng)目產(chǎn)品一直的裝修。

展示策略軟件展示/水吧服務(wù)——為客戶提供多樣的飲品（茶、橙汁、咖啡、檸檬水），營(yíng)造一種輕松愜意的談判環(huán)境，真切感受項(xiàng)目的服務(wù)。

展示策略保安換崗要求：一天內(nèi)每隔3個(gè)小時(shí)進(jìn)行保安換崗展示，展示管理有術(shù)、安全可靠的物管形象；接待要求：客戶到訪，有迎賓接待引領(lǐng)，客戶看樣板間有專人接待及服務(wù)，以體現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)客戶體貼入微的服務(wù)；專業(yè)團(tuán)隊(duì)：統(tǒng)一的服飾，良好的服務(wù)態(tài)度，細(xì)致的服務(wù)方法。軟件展示/星級(jí)服務(wù)展示——通過(guò)置業(yè)顧問(wèn)、保安、吧臺(tái)服務(wù)等人人員的形象禮儀、行為規(guī)范、服飾統(tǒng)一等打造星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

展示策略統(tǒng)一制服、安全帽的建筑工人，不僅保證作業(yè)安全，而且有效提升企業(yè)注重品質(zhì)及施工安全的形象工地使用鐵質(zhì)手腳架，保證施工質(zhì)量；樓體外網(wǎng)使用新的網(wǎng)，營(yíng)造工地整潔、安全的形象【工地展示】軟件展示/工地及工人形象——通過(guò)項(xiàng)目的影響資料為客戶進(jìn)行品牌灌輸及產(chǎn)品展示，以及未來(lái)前景的勾勒。

展示策略樣板間展示思路——根據(jù)每棟樓產(chǎn)品特性的不同，進(jìn)行不同風(fēng)格的裝修和展示，從而突出產(chǎn)品的特點(diǎn)，有效的引導(dǎo)客戶。大堂入戶大堂樣板間樣板間樣板間/大廳及內(nèi)部裝修（B/C棟）——根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，B、C棟主要以居住性公寓為主，因此建議大堂設(shè)計(jì)為300-400㎡，挑高9.6米。外立面：LOW-E玻璃幕墻電梯品牌：進(jìn)口三菱電梯標(biāo)準(zhǔn)：1350kg電梯智能化：分層群控大堂門(mén)禁：有大堂挑高：9.6米大堂面積：300-400㎡大堂地面：大理石大堂墻面：干掛石材大堂屋頂：金屬板吊頂，高級(jí)吊燈中央空調(diào)：美國(guó)約克公共地面：架空地板，高級(jí)地毯公共墻面：干掛石材公共屋頂：石膏吊頂入戶門(mén)：不銹鋼+玻璃門(mén)內(nèi)部地面：架空地板，高級(jí)地毯內(nèi)部墻面：高級(jí)壁紙內(nèi)部屋頂：輕鋼龍骨石膏板衛(wèi)生間潔具：美國(guó)科勒衛(wèi)生間地面：大理石衛(wèi)生間墻面：大理石大堂侯梯間公共走廊洗手間坐便

展示策略樣板間/大廳及內(nèi)部裝修（A/D棟）——根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，A、D棟主要以小型公寓及辦公型為主，因此建議大堂設(shè)計(jì)為400-500㎡大面積，挑高9.6米。外立面：LOW-E玻璃幕墻電梯品牌：進(jìn)口三菱電梯標(biāo)準(zhǔn)：1350kg電梯智能化：分層群控大堂門(mén)禁：有大堂挑高：9.6米大堂面積：300-400㎡大堂地面：大理石大堂墻面：干掛石材大堂屋頂：金屬板吊頂，高級(jí)吊燈中央空調(diào)：美國(guó)約克公共地面：架空地板，高級(jí)地毯公共墻面：干掛石材公共屋頂：石膏吊頂入戶門(mén)：不銹鋼+玻璃門(mén)內(nèi)部地面：架空地板，高級(jí)地毯內(nèi)部墻面：高級(jí)壁紙內(nèi)部屋頂：輕鋼龍骨石膏板衛(wèi)生間潔具：美國(guó)科勒衛(wèi)生間地面：大理石衛(wèi)生間墻面：大理石電梯間分層指引大堂墻面大堂地面侯梯間

展示策略樣板間/A棟小戶型公寓——A棟主要以40-60㎡的小戶型公寓為主，客戶購(gòu)買(mǎi)多作為單身公寓使用，以年輕人居多，因此建議裝修風(fēng)格以現(xiàn)代為主，充滿時(shí)尚氣息。小戶型展示應(yīng)該注重廚房及衛(wèi)生間；小戶型裝修風(fēng)格：現(xiàn)代、時(shí)尚廚房裝修標(biāo)準(zhǔn)：頂棚：集成吊燈地面：高檔地磚墻面：高檔墻面櫥柜：國(guó)內(nèi)一線品牌整體櫥柜水龍頭/水槽：moen冰箱：西門(mén)子灶具/油煙機(jī)：方太衛(wèi)生間裝修標(biāo)準(zhǔn)：頂棚：鋁扣板集成吊頂?shù)孛妫悍浪卮u墻面：防水墻磚熱水器：史密斯?jié)嵕撸嚎评?/p>

展示策略樣板間/D棟辦公型公寓——D棟為純寫(xiě)字樓產(chǎn)品，在推廣是以辦公為主，因此在樣板間裝修時(shí)，以辦公的形式進(jìn)行裝修，以便引導(dǎo)客戶。

展示策略裝修風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約、科技感強(qiáng)裝修標(biāo)準(zhǔn)：電梯：三菱載重1350kg大堂墻面：鏡面墻體大堂地面：大理石空調(diào)：約克中央空調(diào)外立面：LOW-E雙層玻璃衛(wèi)生間裝修標(biāo)準(zhǔn)：地面：地磚墻面：墻磚熱水器：史密斯?jié)嵕撸篢OTO客戶策略核心思路走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)：項(xiàng)目自身體量龐大，當(dāng)前的銷(xiāo)售任務(wù)嚴(yán)重，對(duì)于客戶的積累速度有較高的要求。因此，常規(guī)的客戶發(fā)展策略已經(jīng)無(wú)法滿足項(xiàng)目銷(xiāo)售工作的正常要求，需要采用常規(guī)手段與非常過(guò)手段的有效結(jié)合，即“走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的客戶策略。媒體支撐：結(jié)合媒體渠道的有效推廣及外展點(diǎn)的投入，組織相關(guān)人員進(jìn)行專項(xiàng)的客戶拓展活動(dòng)，主動(dòng)出擊，深挖資源。結(jié)合大型事件的社會(huì)影響力，成功匯聚客源；特殊圈層活動(dòng)的開(kāi)展，有效深入到項(xiàng)目的意向客群中；專業(yè)外拓團(tuán)隊(duì)的成立，主動(dòng)出擊；項(xiàng)目客戶組織的建立，維系客戶關(guān)系，深入發(fā)展“老帶新”的營(yíng)銷(xiāo)作用。

客戶策略廣泛撒網(wǎng)精確至導(dǎo)效應(yīng)擴(kuò)散第一網(wǎng)：利用大事件的社會(huì)影響力成功樹(shù)立項(xiàng)目形象及品牌，同時(shí)獲得意向客戶的關(guān)注；第二網(wǎng)：利用報(bào)廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信等傳統(tǒng)媒介，廣泛發(fā)布消息，形成強(qiáng)大的信息知曉度；1、對(duì)目標(biāo)客群進(jìn)行深耕，深挖式的一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)，采取對(duì)點(diǎn)上門(mén)拜訪，直郵等方式，并采用圈層內(nèi)部的交流會(huì)，產(chǎn)品推薦會(huì)等告知客戶。2、根據(jù)客戶切身需求組織開(kāi)展相應(yīng)的圈層活動(dòng)，使高端客戶產(chǎn)生共鳴，贏得客戶認(rèn)可。3、在活動(dòng)場(chǎng)合適時(shí)推介項(xiàng)目產(chǎn)品。利用前期積累客戶資源進(jìn)行宣傳，擴(kuò)大影響力，同時(shí)通過(guò)準(zhǔn)客戶聚集效應(yīng)，提升項(xiàng)目認(rèn)知度。吸引眼球廣泛造勢(shì)挖掘意向客戶促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)客戶聚集效應(yīng)客戶策略推廣三步走

客戶策略客戶拓展——坐銷(xiāo)、直銷(xiāo)結(jié)合，走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)。利用項(xiàng)目外展點(diǎn)和外拓團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)高端客戶拓展內(nèi)外聯(lián)動(dòng)，點(diǎn)線結(jié)合通過(guò)事件、活動(dòng)等營(yíng)銷(xiāo)方式，拓展客戶圈層，針對(duì)圈層客戶進(jìn)行細(xì)分。正式銷(xiāo)售前制定拓展計(jì)劃，提前與客戶接觸，獲取客戶意向，進(jìn)行前期