市場與競爭分析課件

市場與競品分析易居中國出品第一章.南京市市場動態(tài)分析南京品牌開發(fā)商動態(tài)萬科聯(lián)合京投置地9.22億投得北京房山長陽鎮(zhèn)地塊

12月20日，北京市土地整理儲備中心發(fā)布公告稱，北京京投置地房地產(chǎn)有限公和北京萬科企業(yè)有限公司聯(lián)合體以9.216億元的總價投得北京房山長陽鎮(zhèn)地塊，折合樓面地價6312元/平方米。 該地塊招標(biāo)底價為6.35億元，折合樓面價為4349元/平方米。最高報價為9.42億，萬科再度與京投置地組成聯(lián)合體報出了9.216億元，折合樓面價6312元/平方米。龍湖地產(chǎn)34.8億中標(biāo)北京大興兩地塊

12月23日，北京市土地中心掛出公告稱，重慶龍湖擊退保利北京、首創(chuàng)聯(lián)合體以348089萬元競得北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套6號及7號0505-053、0505-062地塊。 該項目位于大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)，位于生物醫(yī)藥基地東配套區(qū)中部，南六環(huán)南側(cè)，京開高速西側(cè)，距大興核心區(qū)約5公里，距規(guī)劃大興第二機(jī)場約20公里。項目西側(cè)為天堂河，自然環(huán)境良好。 項目土地面積為250425平方米，規(guī)劃建筑面積為462946平方米，土地性質(zhì)為住宅混合公建用地。南京城建動態(tài)青奧城明年下半年開建 “十二五”期間，河西新城建設(shè)將以“六城兩中心”為主，“六城”是臺灣名品城、金融城、綠博城、青奧城、海峽城、南部生態(tài)城，“兩中心”是博覽中心和南京市行政中心。 未來，一大批金融機(jī)構(gòu)將在河西新城聚集，學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施也將逐步完善，其中新兒童醫(yī)院已定址建在青奧村旁。目前青奧村的規(guī)劃設(shè)計基本完成，預(yù)計明年下半年開建。河西新城江山大街的兩側(cè)將崛起一座“綠色青奧城”：這里將使用電動汽車、天然氣汽車等綠色交通工具；所有樓宇都裝上太陽能和風(fēng)力發(fā)電機(jī)，還將使用地?zé)岷徒茉?，實現(xiàn)房屋恒溫恒濕。目前，青奧村內(nèi)的幾大項目已陸續(xù)啟動。南京土地成交分析2010年12月，南京土地拍賣全部結(jié)束，全年共成交地塊59幅，成交總面積約441.23萬平方米，成交總額554.99億元，均超過去年403.44萬平方米的總成交面積和250.65億元的成交總額。其中，河西板塊用地的容積率均≤3，依靠快速的區(qū)域發(fā)展，該地塊樓面地價均達(dá)到約11000元/㎡。

南京住宅成交情況截至2010年12月末，全年南京商品房住宅成交剛剛突破4.9萬套，而2009年全年的成交數(shù)據(jù)高達(dá)9.93套，2010年比2009年少賣了一半的房子。

2010年初樓市雖有大漲之勢，但迅速被調(diào)控壓制。伴隨“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控新政”的到來，南京樓市乃至全國樓市都起了大變化。2010年4月17日，國務(wù)院出臺“新國十條”，并首次將高房價納入地方政府問責(zé)，在此之后，市場立時急轉(zhuǎn)直下。南京樓市觀望迅即堆積。2010年9月，二次調(diào)控又再度突襲。各大城市的限購等政策讓樓市迅速降溫。相比2009年，2010年新政以后的樓市出現(xiàn)了一定范圍的觀望氛圍。房價漲速變緩，對很多樓市投資客的信心是一個打擊。而許多開發(fā)企業(yè)紛紛制定了保守的價格策略，這一特點一直延續(xù)到了目前。第二章.江北板塊市場動態(tài)分析2010年南京市有112家樓盤價格較年初第一次報價上漲，全市平均漲幅約12%，其中江北漲幅達(dá)27.69%，是南京市區(qū)各大板塊中漲幅最高的。數(shù)據(jù)顯示，截至12月中旬，南京12月住宅銷售均價已接近1.43萬元/平方米。南京市區(qū)的8個傳統(tǒng)板塊中，江北以27.69%的漲幅位列第一。受調(diào)34家江北樓盤，1月份的總體均價為5829元/平方米，而到12月中旬的均價則漲至每平方米7443元。較低的基礎(chǔ)價格，使得六合的樓盤漲幅都比較大，也為江北“登頂”立下了汗馬功勞。在前二十名樓盤漲幅榜中，有6家來自六合，3家來自浦口。而來自六合的鑫龍花苑和榮盛龍湖半島更是分別以66.67%和64.52%包攬了“冠亞軍”。旭日愛上城、天潤城、明發(fā)濱江新城、大華錦繡華城等幾家知名度較高的浦口橋北大盤的漲幅均在10%-20%。江北樓盤動態(tài)江北區(qū)二手房——均價4500元/每平方米，漲幅超過江南江北的二手房主要有這樣幾個特點：第一、建成年限新。房屋狀況較好，戶型設(shè)計新；第二、手續(xù)較為齊全。第三、毛坯房居多，入住率低。江北現(xiàn)有二手房受目前交通、市政配套設(shè)施不完善所限，入住率較低。大學(xué)城一帶入住率最高，自住和出租達(dá)九成以上。高檔別墅和公寓洋房入住率相對更低；另外，目前，相對于江南主城區(qū)來看，江北的房價相對較低，現(xiàn)在的江北二手房出售者多為第一批在江北投資者。雖然總價值仍低于江南，但漲幅達(dá)30%以上，超過了江南。高收入群體——購房享受清新空氣

2009年至今的江北購房者類型較多：投資者、低收入人群及高收入人群均有。一些高收入人群為了享受新鮮的空氣，充足的陽光，廣闊的空間來江北購買別墅以及其他高檔大戶型住房。這是江北購房的又一大特點。

江北房產(chǎn)——將成最具升值潛力區(qū)域

目前，供需雙方力量對比來看，求購方會逐漸增多。分析原因，其一，市委市政府提出了“北躍”發(fā)展思路和城市規(guī)劃戰(zhàn)略，“北國水城”和“科技創(chuàng)新城”將成為“北躍”戰(zhàn)略支撐點，這些思想和理念再一次提升了市民對江北的期望值；其二，230平方公里“大太陽島”概念的提出，以及一系列跨江通道工程的開工，更增強(qiáng)了市民在江北投資置業(yè)的信心。可以預(yù)測的是，江北將成為哈市最具投資升值潛力的區(qū)域。滁州城建動態(tài)作為全市2010年60項重點建設(shè)項目之一的市建筑勘察設(shè)計院科研設(shè)計綜合樓工程，在市委、市政府的統(tǒng)籌安排下，通過多方共同努力，于2010年12月30日上午框架主體封頂，按照新的施工進(jìn)度，該工程將于2011年7月25日竣工。滁州政策變動滁州房地產(chǎn)交易契稅調(diào)整——非唯一住房契稅調(diào)至4%此次契稅調(diào)整后，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，則按1%稅率征收契稅。2010年10月1日前所購房仍享原政策此次契稅調(diào)整對于在今年10月1日（含當(dāng)日，下同）前簽訂購房合同的滁州居民，只要在今年12月31日前辦理申報納稅手續(xù)的，仍然享受原優(yōu)惠政策。逾期則按新政策執(zhí)行。也就是說，只要材料齊全，房子還沒有交付使用的購房者可以提前申報住房契稅。以購買90平米、房價為4000元/平米的房屋為例，如果購房者在10月1日前簽訂購房合同，在12月31日前申報納稅，無論是否屬購買家庭“唯一”住房的，則需要繳納的契稅稅率仍為1％，即應(yīng)繳3600元；如果購房者購買的這套房屋不是家庭唯一住房，且在2011年申報納稅，則其需要繳納的契稅稅率為4％，即應(yīng)繳14400元。財政部門認(rèn)為，此次調(diào)整旨在保證居民基本居住需求，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投機(jī)性購房。在新政和契稅提高的雙重影響下，住宅房產(chǎn)投資門檻日漸拉高。為穩(wěn)定房價，調(diào)整后，投資客成為主要打擊對象滁州土地成交分析2010年12月，滁州土地拍賣全部結(jié)束，其中，豐樂大道與西澗路之間，明光路南側(cè)備受關(guān)注，容積率均≤2.5左右，規(guī)劃用地性質(zhì)上，多數(shù)用于居住用地，，依靠快速的區(qū)域發(fā)展，該地塊樓面地價有所漲幅，但是并不明顯，均價約2800元/㎡。滁州住宅成交分析截止今年8月底滁州市新建商品房可售房屋3767套，面積為34.22萬平方米，其中住宅2253套，面積為22.92萬平方米，可售房屋總套數(shù)較去年同期上漲69.61%。隨著周邊風(fēng)景區(qū)的不斷開發(fā)、利用，交通道路的規(guī)劃，新政策和生活理念的提出，與去年同期相比，成交套數(shù)有所提高;價格上，1-8月商品住房成交均價走勢較平穩(wěn)，8月成交均價為3580元/平方米，環(huán)比上漲3.38%，同比上漲0.1%，與去年同期相比差距不大。

第四章.南京地區(qū)個案分析恒大金碧天下南京恒大金碧天下是由恒大開發(fā)，溧水地區(qū)的大盤之一，地處永陽鎮(zhèn)，寧杭高速與寧常高速之間。交通狀況：臥龍大道、常溧公路，此外項目緊鄰寧杭高速、沿江高速，距祿口機(jī)場約15分鐘車程，通過已經(jīng)開通的寧杭二期，項目至市區(qū)不到30分鐘車程。項目概況：項目坐落于臥龍湖風(fēng)景區(qū)，緊靠3000多畝臥龍湖水面，項目占地1477畝，總建筑面積約103萬平米，綜合容積率1.05，綠化率高達(dá)45％。物業(yè)類型豐富，獨聯(lián)別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、小高層、華府小高層、高層等。恒大金碧天下物業(yè)管理公司，小高物業(yè)費1.5元/平米疊加、聯(lián)排2元/平米、雙拼2.5元/平米、獨棟3元/平。項目園林景觀采用經(jīng)典的歐式皇家園林風(fēng)格。享受珠江鎮(zhèn)成熟的配套；約3800平米社區(qū)幼兒園、近7000平米超大規(guī)模社區(qū)中心，金浦假日百貨、金浦購物中心、蘇果社區(qū)店、農(nóng)貿(mào)市場等。市場分析：項目均價約5000元/㎡；市場接受程度上看，自開盤以來，入網(wǎng)總套數(shù)2350套，成交比例80.01%，已累計銷售1678套，297637.18平方米。主要賣點：品牌賣點強(qiáng)，尊貴、休閑、浪漫、高品位生活的歐式園林景觀規(guī)劃，是溧水最大的招商引資項目，項目首期開發(fā)近50萬平米，是南京“南郊板塊”最大的開發(fā)項目之一。天潤城南京天潤城是由蘇寧環(huán)球集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，浦口區(qū)沿江街道京新628號，是蘇寧環(huán)球在江北板塊的又一大盤。交通狀況：它北依浦洲路，東臨南浦路，緊鄰寶塔山和大橋北路，多條公交線路，距長江濱岸1公里，鄰近東南大學(xué)、南京大學(xué)、南京工業(yè)大學(xué)江浦學(xué)院和高新區(qū)。項目概況：天潤城占地4000多畝，規(guī)劃總建筑面積360萬平方米。綜合容積率1.5，綠化率高達(dá)42％。物業(yè)類型上說有小高層、高層兩種，清江花苑物業(yè)、江鴻物業(yè)、蘇寧環(huán)球物業(yè)一起經(jīng)營，多層0.8元/平米、小高1.3元/平米，項目園林景觀采用有形的綠化物圍成“四合院”的形式，依照自然地貌,以貫穿小區(qū)的天然河流為基礎(chǔ)進(jìn)行了梳理整和,建有水上平臺,人工緩坡,河邊步行小路,自然之中見人工,真正創(chuàng)建了一個建筑與自然環(huán)境互相增色的時尚住宅小區(qū)。項目東側(cè)配有商業(yè)、娛樂、生活、服務(wù)等配套設(shè)施，南京工業(yè)大學(xué)浦江學(xué)院，東大浦口校區(qū)等高校群立。市場分析：項目均價約7700-8000元/㎡；市場接受程度上看，自開盤以來，入網(wǎng)總套數(shù)24534套，成交比例93.53%，已累計銷售20289套，1835581.1平方米。主要賣點：依托蘇寧環(huán)球集團(tuán)雄厚的資金實力，自身的整體設(shè)計非常完美，居住區(qū)推行江北首創(chuàng)的“新街坊”式的居住理念，以有形的綠化物圍成“四合院”的形式，周邊名校群立。中鐵江佑鉑庭該項目位于南京市浦口區(qū)新浦路105號，西至新浦路，北至光明路，東至迎江路，南至康華路。交通狀況：交通便利，長江隧道第1站、地鐵一號西延線珠江東站浦集線、浦賽線、漢江線、603路項目概況：該項目占地面積10萬㎡，總建筑面積約21萬

㎡，綠化率約38%

，容積率2.2

，得房率82

%左右。18棟高層建筑拔地而起，70-195平米幸福空間燃情待放。

約3800平米社區(qū)幼兒園、近7000平米超大規(guī)模社區(qū)配套一城盡現(xiàn)，鑄就等量齊觀的國際都會生活，周邊學(xué)校有南京工業(yè)大學(xué)江浦校區(qū)、社區(qū)幼兒園；商業(yè)配套有金浦假日百貨、金浦購物中心、蘇果社區(qū)店、農(nóng)貿(mào)市場等

市場分析：項目均價約8200元/㎡；市場接受程度上看，自開盤以來，入網(wǎng)總套數(shù)479套，成交比例84.61%，已累計銷售444套，45772.41平方米。主要賣點：戶型賣點，地鐵一號沿線的建立，帶來方便的交通，優(yōu)越的區(qū)域地理位置，日趨完善的綜合性規(guī)劃。第五章.滁州地區(qū)個案分析宇業(yè)天逸華府該項目位于瑯琊區(qū)新政務(wù)中心對面，由宇和地產(chǎn)在滁州地區(qū)開發(fā)的又一新高層商品房。交通狀況：地處滁州新的政務(wù)新區(qū)中心，距離新的政府大樓僅數(shù)百米，地理位置優(yōu)勢較強(qiáng)，地勢平坦，后期開發(fā)和改善的可能性比較大項目概況：天逸華府總占地面積約478畝，總建筑面積達(dá)百萬平方米，綠化率30%，容積率：2.5%。天逸華府分二期建設(shè)，分別為一期桂園，二期杏園和竹園。無優(yōu)惠，定金在簽署合同前都可以退，定金八萬。售樓處在滁州市中都大道與同樂路交叉口生活配套設(shè)施齊全，毗鄰滁州中學(xué)高中部、初中部、實驗小學(xué)，周圍體育中心、公園、醫(yī)院等配套設(shè)施完善，榮耀滁城，夢想所在。

市場分析：一、二期已基本售罄，三期18/19/21號樓開盤在售面積在89-130㎡之間。發(fā)能國際城

該項目位于瑯琊區(qū)新政務(wù)中心對面，由宇和地產(chǎn)在滁州地區(qū)開發(fā)的又一新高層商品房。發(fā)能地產(chǎn)戰(zhàn)略合作物業(yè)公司，一流品質(zhì)的服務(wù)。交通狀況：地處滁州新的政務(wù)新區(qū)中心，距離新的政府大樓僅數(shù)百米，地理位置優(yōu)勢較強(qiáng)，地勢平坦，后期開發(fā)和改善的可能性比較大項目概況：發(fā)能國際城總占地約310畝，總建約65萬平米，項目建成后將可容納4880余戶業(yè)主居住，并同時為小區(qū)住戶提供2700余個地下機(jī)動車位及約1萬個非機(jī)動車位，小區(qū)實行人車分流。綠化率：39%、容積率：2.4%。項目經(jīng)典戶型86-143平米，從兩房到四房，歐陸風(fēng)情園林景觀組團(tuán)，多維風(fēng)情生活體驗；各個景觀節(jié)點充分演繹浪漫、典雅的國際品質(zhì)生活。生活配套設(shè)施齊全，約3000平米名流會所、泳池、約2000平米商業(yè)、