店鋪選址及商圈調(diào)查分析

第四章店鋪開發(fā)4－1、分店開發(fā)概述4－2、選址及商圈的調(diào)查4－3、店鋪設(shè)計(jì)1/14/202314－2店鋪選址與商圈調(diào)查一、店址選擇的程序確認(rèn)前提條件——制定標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)區(qū)域選擇落實(shí)最佳結(jié)合地點(diǎn)選定具體地點(diǎn)1/14/20232二、超市店址選擇應(yīng)考慮的因素1、城市商業(yè)條件城市類型城市設(shè)施交通條件城市規(guī)劃消費(fèi)者因素城市的商業(yè)屬性1/14/202332、店鋪位置條件(1)商業(yè)性質(zhì)(2)人口數(shù)及住戶數(shù)(3)競(jìng)爭(zhēng)店數(shù)(4)客流狀況(5)道路狀況(6)附近店的狀況(7)場(chǎng)地條件(8)法律條件(9)租金(10)必要的停車條件(11)投資的最高限額。(12)員工配置1/14/20234選址條件商業(yè)環(huán)境因素城市結(jié)構(gòu)因素城市特點(diǎn)，如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)、歷史沿革、自然環(huán)境、風(fēng)土人情、文化氛圍等城市規(guī)劃，如土地征用規(guī)劃、市政設(shè)施規(guī)劃等城市公共設(shè)施現(xiàn)狀交通條件，包括公路、鐵路狀況，車站設(shè)施及交通主管部門等消費(fèi)結(jié)構(gòu)因素人口現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)，包括人口密度、人員構(gòu)成、人口布局、人口的未來增減人均收入、消費(fèi)水平生活方式、消費(fèi)習(xí)慣、追求的生活方式、休閑及購物傾向等商業(yè)結(jié)構(gòu)因素城市的商業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)的集中化程度及趨向，如商業(yè)街、購物中心等行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，如地區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)、地區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店鋪選址因素位置條件鄰近條件，包括附近的商業(yè)情況、道路情況、交通情況等用地條件，包括地理環(huán)境、法規(guī)條件等相對(duì)條件與競(jìng)爭(zhēng)店的競(jìng)爭(zhēng)及互補(bǔ)效應(yīng)潛力條件商圈與購買力，包括購買頻率、購買時(shí)間、采購距離等商店選址應(yīng)考慮的因素1/14/20235三、商圈調(diào)查珠三角經(jīng)濟(jì)圈1/14/202361/14/202371/14/20238俄國(guó)勢(shì)力范圍日本勢(shì)力范圍英國(guó)勢(shì)力范圍法國(guó)勢(shì)力范圍美國(guó)勢(shì)力范圍葡萄牙勢(shì)力范圍德國(guó)勢(shì)力范圍1/14/202391、商圈的定義“零售市場(chǎng)的空間領(lǐng)域”。通常是指商店有效吸引顧客優(yōu)先選擇到本店購物的消費(fèi)者分布的地域范圍商店的營(yíng)銷輻射范圍1/14/2023101/14/2023112、商圈的構(gòu)成商圈是由核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈三個(gè)部分構(gòu)成核心商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的55%—70%，是離商店最近，顧客密度最高的區(qū)域。次級(jí)商圈的顧客占到商店顧客的15%—25%，位于核心商圈的外圍，顧客較為分散；邊緣商業(yè)圈包括了所有余下來的顧客，顧客最為分散，占顧客總數(shù)的5%—10%。1/14/2023123、商圈的形狀商圈并非都是同心圓模式，其規(guī)模與形式是由商店類型、規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者情況、交通條件等因素決定的。1/14/2023134、商圈設(shè)定一般以商店地點(diǎn)為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍設(shè)定。這僅作為原則性的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)。美國(guó)以以距離遠(yuǎn)近離劃定商圈大小日本以時(shí)間的多少來設(shè)定的商圈大小商圈設(shè)定時(shí)，須考慮商店的業(yè)態(tài)、商品特性、交通狀況、競(jìng)爭(zhēng)店鋪、店鋪規(guī)模等因素。店鋪越大，商圈也就越大1/14/202314商圈測(cè)定的因素外部因素量的方面人口數(shù)、人口密度、家庭數(shù)流動(dòng)人口數(shù)、客流規(guī)律零售業(yè)銷售額、營(yíng)業(yè)面積大型店?duì)顩r交通裝備及交通量質(zhì)的方面年齡、職業(yè)、家庭人口構(gòu)成收入水平、消費(fèi)水平就業(yè)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃、城市間關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)店、互補(bǔ)店的地區(qū)分布市政設(shè)施、商業(yè)街的規(guī)模內(nèi)部因素主體方面店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)商品配置、樓層構(gòu)成及配置吸引顧客的設(shè)施狀況，如停車場(chǎng)銷售促進(jìn)、營(yíng)銷及其組織活動(dòng)狀況附加因素文化、公共設(shè)施的有無商圈測(cè)定的因素1/14/2023155、商圈的意義一旦商圈設(shè)定就可以進(jìn)行針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查掌握消費(fèi)需求情況合理規(guī)劃物流系統(tǒng)制訂相應(yīng)的促銷策略、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策和相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。1/14/2023166、商圈設(shè)定的方法（1）直接詢問法對(duì)來店顧客調(diào)查。將客戶地址標(biāo)在地圖上，然后把地圖外圍連成一封閉曲線。（2）間接調(diào)查法通過發(fā)票、登記車牌等查出顧客地址標(biāo)在地圖上，然后把地圖外圍連成一封閉曲線。（3）經(jīng)驗(yàn)法上海市對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查，顧客能夠接受的日常購買距離為：500米以下占53.8%，500～800米占34.1%，800—1000米占8.8%，1000米以上占3.4%。（4）類推法通過現(xiàn)存的商圈來類推擬開分店的商圈范圍（5）數(shù)學(xué)法（原理后述）雷利法則、哈夫法則1/14/202317數(shù)學(xué)法原理在國(guó)內(nèi)外，劃定商圈的方法通常用：雷利零售吸引力法則（Reilly’sLawofRetailGravity）法則認(rèn)為，兩城市從中間地帶吸引顧客的數(shù)量同兩城市的人口數(shù)量成正比，與兩城市距中間地段的距離成反比。該法則的出發(fā)點(diǎn)是確定一個(gè)在兩城市間的無差異點(diǎn)，在這一點(diǎn)上顧客無論到哪方購物均是一樣的。它表明，城市人口越多，商業(yè)越發(fā)達(dá)，對(duì)顧客的吸引力越大，商圈也越大。1/14/202318公式如下：式中：BA為城市ａ從中間地帶吸引來的銷量；BB為城市ｂ從中間地帶吸引來的銷量；PA為城市ａ的人口；PB為城市ｂ的人口；DA為城市ａ到中間地點(diǎn)的距離；DB為城市ｂ到中間地點(diǎn)的距離。AB1/14/202319保羅·堪維斯（PaulConverse）對(duì)雷利零售吸引力法則進(jìn)行了修正，確定在O點(diǎn)為兩城市之間的顧客可能到任何一個(gè)城市購物的分界點(diǎn)，提出了如下計(jì)算公式：DAO=

AB1/14/202320式中：ｄ為城市ａ與城市ｂ之間的距離PA為城市ａ的人口；PB為城市ｂ的人口；DAO為從分界點(diǎn)到城市ａ的距離。該法則雖然簡(jiǎn)便易行，不失為確定商圈的一種有效方法，但未考慮交通時(shí)間和商店吸引顧客的能力。1/14/202321問題討論根據(jù)商圈理論與原理,兩個(gè)商場(chǎng)布局應(yīng)該是有一定距離,而實(shí)際社會(huì)上為什么往往商場(chǎng)集中在一塊?1/14/202322哈夫法則（Haff’slawofshoperattraction）哈夫的概率模型從消費(fèi)者的立場(chǎng)出發(fā)，認(rèn)為消費(fèi)者利用某商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營(yíng)業(yè)面積，以及為購物所消耗的必要時(shí)間及其該設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。j商店?duì)I業(yè)面積從i地區(qū)到j(luò)商店的時(shí)間i地區(qū)的消費(fèi)者數(shù)量i地區(qū)消費(fèi)者光顧j商業(yè)設(shè)施的概率i地區(qū)消費(fèi)者光顧j商業(yè)設(shè)施的人數(shù)隨交通工具不同而變化的參數(shù)1/14/202323案例：某超市考慮三個(gè)選址地點(diǎn)。在這1、2、3三個(gè)位置，日用品的總營(yíng)業(yè)面積分別為60平方米、90平方米、150平方米。潛在顧客群的住所距離這1、2、3三個(gè)位置分別為7分鐘、10分鐘、15分鐘。通過調(diào)研，顧客對(duì)出行時(shí)間的重視程度為2。因此在位置1顧客購買的可能性為43.9％；位置2為32.2%;位置3為23.9％；假如有200名顧客居住在該位置1有7分鐘路程的地方，那么，88人（200×43.9％）會(huì)前往該地區(qū)購買商品。1/14/202324四、商圈分析與評(píng)估1、商圈分析的內(nèi)容在商圈劃定之后，接著就要對(duì)商圈進(jìn)行調(diào)查分析商圈分析的內(nèi)容一般包括：①人口規(guī)模與特點(diǎn)②貨源供應(yīng)等情況③經(jīng)濟(jì)情況④競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)⑤營(yíng)業(yè)收入估算1/14/202325案例：市場(chǎng)占有率法計(jì)算商圈銷售（營(yíng)業(yè)）收入例：假設(shè)某超市核心商圈內(nèi)常住居民食雜品的購買量每月為：1000元×1000戶=100萬元；次級(jí)商圈：1000元×2000戶＝200萬元；邊緣商圈：l000元×3000戶=300萬元；另商圈內(nèi)流動(dòng)顧客群食雜品的購買量每月為120萬元；商圈內(nèi)企事業(yè)單位食雜品的購買量每月為180萬元。該超市的市場(chǎng)占有率：核心商圈為30%；次級(jí)商圈為10%；邊緣商圈為5%；企事業(yè)單位為10%；流動(dòng)顧客群為10%。1/14/202326由上述數(shù)據(jù)可推算出各類銷售額及總銷售額如下：核心商圈：100萬元×30%=30萬元次級(jí)商圈：200萬元×10%=20萬元邊緣商圈：300萬元×5%=15萬元企事業(yè)單位：180萬元×10%=18萬元流動(dòng)顧客群：120萬元×10%=12萬元總銷售額：30萬元+20萬元+15萬元+18萬元+12萬元＝95萬元1/14/2023272、投資評(píng)估通過商圈調(diào)查估算出店鋪的營(yíng)業(yè)額，與投資額相比較,評(píng)估出投資狀況是否值得投資。（1）開店投資預(yù)估（2）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估固定費(fèi)用變動(dòng)費(fèi)用（3）進(jìn)行盈虧平衡分析1/14/202328盈虧平衡分析實(shí)際凈利潤(rùn)=稅前利潤(rùn)-分擔(dān)總部費(fèi)用①稅前利潤(rùn)=銷售毛利-變動(dòng)費(fèi)用-固定費(fèi)用銷售毛利=銷售收入-銷貨成本銷售毛利率＝（銷售收入-銷貨成本）/銷售收入令稅前利潤(rùn)=銷售毛利-變動(dòng)費(fèi)用-固定費(fèi)用=0得：銷售毛利率-變動(dòng)費(fèi)用率=固定費(fèi)用/盈虧點(diǎn)銷售額除盈虧平衡銷售額（營(yíng)業(yè)收入）1/14/202329②盈虧點(diǎn)銷售額（營(yíng)業(yè)收入）=固定費(fèi)用/（銷售毛利率-變動(dòng)費(fèi)用率）③經(jīng)營(yíng)安全率=（1-盈虧點(diǎn)銷售額/預(yù)期銷售額）×100%安全率為30%以上為優(yōu)秀店，證明預(yù)期銷售額遠(yuǎn)大于盈虧點(diǎn)安全率為20-30%為優(yōu)良店，證明預(yù)期銷售額較大于盈虧點(diǎn)安全率10-20%為一般店，證明預(yù)期銷售額稍大于盈虧點(diǎn)安全率＜10%為不良店，證明預(yù)期銷售額接近于盈虧點(diǎn)銷售毛利銷售額（量）金額變動(dòng)成本固定成本經(jīng)營(yíng)成本1/14/202330例：某連鎖公司擬在A市開發(fā)一大型綜合超市門店，預(yù)計(jì)商圈內(nèi)消費(fèi)者有100000居民，在商圈內(nèi)購物的概率為90%，消費(fèi)居民戶月采購額估計(jì)平均為100元/月，該連鎖公司平均市場(chǎng)占有率為20%，平均銷售毛利率為10%，變動(dòng)費(fèi)用率為6%，該新開超市門店月固定費(fèi)用50000元。問：1、該新開超市門店月營(yíng)業(yè)額估算為多少？2、該新開超市門店月盈虧平衡點(diǎn)銷售額（營(yíng)業(yè)額）為多少？經(jīng)營(yíng)安全率是多少？安全與否？1/14/202331解：1、商圈內(nèi)預(yù)計(jì)月銷售額=商圈內(nèi)消費(fèi)者數(shù)目×在本商圈內(nèi)購物的概率×消費(fèi)者月采購額=100，000×90%×100=9，000，000（元）2、新開分店的月預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額（收入）=商圈內(nèi)預(yù)計(jì)月銷售額×分店市場(chǎng)占用率=9，000，000×20%=1，800，000（元）3、新開分店的月盈虧平衡點(diǎn)銷售額（營(yíng)業(yè)額）=固定費(fèi)用/（銷售毛利率—變動(dòng)費(fèi)用率）=50000/（10%—6%）=1，250，000（元）4、經(jīng)營(yíng)安全率=（1—月盈虧平衡點(diǎn)銷售額/預(yù)期銷售額）×100%=（1—1250000/1800000）×100%=30.5%經(jīng)營(yíng)安全率30.5%>30%，說明預(yù)期銷售額遠(yuǎn)大于盈虧平衡點(diǎn)銷售額，該分店為優(yōu)良店。1/14/202332五、詳細(xì)的店址選擇評(píng)估報(bào)告1、店址選擇的市場(chǎng)評(píng)估程序2、店址選擇市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容1/14/2023331、店址選擇的市場(chǎng)評(píng)估程序搜集各項(xiàng)資料搜集消費(fèi)者資料開車實(shí)地勘察區(qū)域?qū)ο笤L談對(duì)既有店面經(jīng)營(yíng)加以分析可能據(jù)點(diǎn)的開發(fā)計(jì)劃營(yíng)業(yè)額與投資成本預(yù)測(cè)評(píng)估報(bào)告成文提交1/14/2023342、店址市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告撰寫商圈調(diào)查報(bào)告法律事物報(bào)告財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)報(bào)告租金損益平衡分析前稅單租稅費(fèi)政策新建店的投資情況1/14/202335作業(yè)：1、店鋪開發(fā)的業(yè)務(wù)流程請(qǐng)以圖形表示出來。2、分店開發(fā)選址應(yīng)考慮的因素有哪些？3、商圈的含義？及分為哪三個(gè)層次，并以圖表示。4、長(zhǎng)沙、湘潭、株州三市的人口分別為100萬、60萬、50萬。距離為：長(zhǎng)——潭47KM、長(zhǎng)——株41KM、株—