不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素課件

不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素（居民收入）小組成員：熊驥華、林煉、戰(zhàn)威、湛柱標(biāo)目錄1、前言2、經(jīng)濟(jì)因素——經(jīng)濟(jì)發(fā)展3、經(jīng)濟(jì)因素——利率4、經(jīng)濟(jì)因素——物價(jià)5、經(jīng)濟(jì)因素——匯率6、經(jīng)濟(jì)因素——居民收入7、小結(jié)前言在現(xiàn)實(shí)中，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平及其變動(dòng)，是由眾多影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素共同作用的結(jié)果。其中有些影響因素是可以量化的。例如，不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素、自身因素，它們可以在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)直接加以考慮或者予以調(diào)整。但是大量的影響因素是不能量化的。例如，經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政策因素等，對(duì)于不能量化的影響因素，則在估價(jià)時(shí)不能通過(guò)修正、調(diào)整等方法予以考慮。如果在估價(jià)時(shí)不考慮那些不可量化的影響因素，勢(shì)必影響評(píng)估的結(jié)果。因此，對(duì)于不可量化的影響因素，就要求估價(jià)人員總體把握，從總體上給予考慮。當(dāng)然，這就需要估價(jià)人員全面認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素。前言不同的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向不盡相同不同的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度不盡相同不同的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素，與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系不盡相同有些不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無(wú)關(guān)大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素難以用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來(lái)描述經(jīng)濟(jì)因素——利率首先，從開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的角度來(lái)看，利率升降會(huì)提高或者降低不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資成本，從而使不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲或者下降。其次，從不動(dòng)產(chǎn)需求的角度來(lái)看，由于多數(shù)購(gòu)房者都需要借助于貸款，所以利率升降會(huì)減輕或加重購(gòu)房者的還貸壓力，從而增加或減少不動(dòng)產(chǎn)的需求，進(jìn)而影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。最后，從不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，因此利率升降會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下降或者上升。綜合來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與利率呈負(fù)相關(guān)。經(jīng)濟(jì)因素——匯率匯率波動(dòng)會(huì)影響國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)的投資收益。當(dāng)一國(guó)的貨幣相對(duì)于他國(guó)的貨幣升值時(shí)（匯率上升），會(huì)吸引更多的外國(guó)投資者產(chǎn)生對(duì)本國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的需求，即便不動(dòng)產(chǎn)不升值，由于兌換成了相對(duì)升值貨幣，相對(duì)于國(guó)際交易來(lái)說(shuō)也會(huì)獲得較好的投資收益。再加上不動(dòng)產(chǎn)具有保值增值性，因此，匯率上升會(huì)引起對(duì)本國(guó)不動(dòng)產(chǎn)需求的增加，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上升。經(jīng)濟(jì)因素——居民收入居民收入放在最后來(lái)講，是因?yàn)樗梢哉f(shuō)是最貼切我們生活的一種因素。居民的實(shí)際收入是影響他們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有效需求的關(guān)鍵因素，決定著他們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支付能力和償還能力。居民收入的真正增加將會(huì)對(duì)生活水平的提高有相應(yīng)的要求，對(duì)居住與活動(dòng)需要的空間也會(huì)提出更高的要求，從而促使對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求增加，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲；至于它對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響的程度，要看收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小而定。所謂居民收入水平，是指用貨幣或相當(dāng)于貨幣的形式表示的居民所具有的財(cái)產(chǎn)水平。收入水平的高低主要受有效收入因素和平均物價(jià)水平的影響。平均物價(jià)水平越高，則居民的實(shí)際收入水平就越低。收入越高，居民的收入水平越高；反之，收入越低，居民的收入水平越低。居民收入調(diào)查分析

城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入是衡量人民生活水平的基本指標(biāo)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)居民收入特別是城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入有深遠(yuǎn)的影響。我國(guó)城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入從2001年的6859.6元逐年增長(zhǎng)，呈上升態(tài)勢(shì)，到2010年已經(jīng)增長(zhǎng)到19109元，可見(jiàn)，城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增長(zhǎng)的。從表可以看出，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入是反映全國(guó)居民收入的重要指標(biāo)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的生活水平提高，進(jìn)而城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入也逐漸攀升?？偨Y(jié)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額與城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入存在長(zhǎng)期的均衡關(guān)系。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，任何一個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)通過(guò)行業(yè)部門(mén)相互之間的關(guān)系，必然會(huì)影響波及其他行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的影響力對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有巨大的促進(jìn)作用，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)有很多，在房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下快速發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)