深圳城市更新(舊改)操作流程整理-20150829

舊改基礎(chǔ)分享（上）2015.08.31舊改——城市更新三舊改造：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊容積率可調(diào)基礎(chǔ)投資大開發(fā)周期長規(guī)劃有彈性與前瞻性各區(qū)自治政策復(fù)雜調(diào)整頻繁操作難度大利益方眾多談判成本高信息不對稱不公開一事一議成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜按建面計(jì)算土地成本返還面積多不可銷售體量大區(qū)位條件優(yōu)溢價(jià)高城市更新（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）城市更新分類及特點(diǎn)綜合整治類功能改變類拆除重建類不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能,改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計(jì)劃的規(guī)定實(shí)施相關(guān)政府機(jī)構(gòu)市領(lǐng)導(dǎo)小組：市查違辦和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全市統(tǒng)籌和重大事項(xiàng)決策主管部門：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會及其派出機(jī)構(gòu)（如國土委第一直屬管理局），具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督區(qū)政府及其相關(guān)職能部門：如區(qū)城市更新辦,組織研究，計(jì)劃的受理、審查及申報(bào)；組織專項(xiàng)規(guī)劃編制、初審和申報(bào)，確認(rèn)改造實(shí)施主體；第一部分：拆除重建類城市更新基本概念拆除重建類城市更新條件：符合基礎(chǔ)設(shè)施亟待完善/環(huán)境惡劣/存在重大安全隱患/現(xiàn)狀明顯不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展等情形之一，且通過綜合整治或者功能改變難以有效改造的按實(shí)施主體分類：1、權(quán)利主體自行實(shí)施，單一權(quán)利主體自行實(shí)施，或者多個(gè)權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一個(gè)權(quán)利主體后由其實(shí)施。2、市場主體單獨(dú)實(shí)施，權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利主體的單一市場主體后由其實(shí)施。3、合作實(shí)施，城中村改造項(xiàng)目中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位可以與單一市場主體通過簽訂改造合作協(xié)議合作實(shí)施。4、政府組織實(shí)施，政府通過公開方式確定項(xiàng)目實(shí)施主體，或者由政府城市更新實(shí)施機(jī)構(gòu)直接實(shí)施基本概念城市更新單元拆除重建城市更新單元：為拆除重建活動(dòng)劃定的相對成片區(qū)域基本單位：落實(shí)目標(biāo)和責(zé)任的基本管理單位多個(gè)項(xiàng)目：一個(gè)城市更新單元可包含一個(gè)或多個(gè)更新項(xiàng)目流程：四大階段第一階段：報(bào)計(jì)劃第二階段：報(bào)規(guī)劃第三階段：確定實(shí)施主體第四階段：取得土地使用出讓合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證第一階段：申報(bào)城市更新單元計(jì)劃前提全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃中劃定的拆除重建類城市更新單元，未劃入單元的且滿足條件的自行擬定更新單元確定申報(bào)主體，由其組織展開申報(bào)：權(quán)利主體（如村委會等）/權(quán)利主體委托的單一市場主體（個(gè)人或企業(yè)）/市、區(qū)政府相關(guān)部門改造意愿征集：單一權(quán)利主體同意；2/3面積、數(shù)量，多地塊的4/5面積；申報(bào)材料準(zhǔn)備：申報(bào)表/更新單元范圍圖紙/現(xiàn)狀權(quán)屬/建筑物信息/改造意愿書/照片；審批過程：區(qū)更新辦核對資料（5個(gè)工作日）——區(qū)更新辦資格認(rèn)定、核查、綜合判斷（20個(gè)工作日）——報(bào)送主管部門，審查資料，按批次統(tǒng)籌形成更新計(jì)劃草案，并公示不少于10天——報(bào)市政府審批——審批通過后5個(gè)工作日內(nèi)公示流程第一階段：申報(bào)城市更新單元計(jì)劃流程第一階段目的與成功標(biāo)志第二階段：申報(bào)城市更新單元規(guī)劃(通常需耗費(fèi)1~2年)流程準(zhǔn)備工作：申請核查土地及建筑物信息申報(bào)主體向主管部門申請核查單元內(nèi)土地及建筑物信息，主管部門20個(gè)工作日內(nèi)將結(jié)果函復(fù)申報(bào)主體，并形成地塊和建筑物信息匯總編制規(guī)劃方案并報(bào)批：申報(bào)主體委托具備相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制城市更新單元規(guī)劃方案，報(bào)送主管部門；在更新單元計(jì)劃公告之日起一年內(nèi)完成，逾期未完成的，主管部門可以按有關(guān)程序進(jìn)行更新單元計(jì)劃清理，將該城市更新單元調(diào)出計(jì)劃主管部門審查：申報(bào)材料符合內(nèi)容和技術(shù)要求的，主管部門向區(qū)更新辦征求規(guī)劃目標(biāo)及方向、配建責(zé)任、實(shí)施分期等方面意見意見，涉及產(chǎn)業(yè)的應(yīng)征求市產(chǎn)業(yè)部門關(guān)于產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)定位等方面意見，對應(yīng)機(jī)構(gòu)10個(gè)工作日內(nèi)書面回復(fù)主管部門；草案公示：主管部門收到相關(guān)部門意見10個(gè)工作日內(nèi)，形成草案，并公示不少于30天，公示結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)推動(dòng)審議，涉及改變法定圖則強(qiáng)制性內(nèi)容的還應(yīng)報(bào)市政府批準(zhǔn)單元規(guī)劃公示：經(jīng)批準(zhǔn)后，主管部門5個(gè)工作日內(nèi)在本部門網(wǎng)站上就規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行公告，并將相關(guān)內(nèi)容函告區(qū)城市更新職能部門，更新單元規(guī)劃的批準(zhǔn)視為已完成法定圖則相應(yīng)內(nèi)容的編制和修改，是相關(guān)行政許可的依據(jù)第二階段：城市更新單元規(guī)劃流程第二階段成果第三階段：確定單一實(shí)施主體流程區(qū)政府組織制定更新單元實(shí)施方案，并落實(shí)實(shí)施包括更新單元內(nèi)項(xiàng)目基本情況、進(jìn)度安排、單一主體形成指導(dǎo)方案、搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案、搬遷及建筑物拆除進(jìn)度安排、監(jiān)管措施等相關(guān)內(nèi)容形成單一主體：1、權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價(jià)入股成立或者加入公司。2、權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。3、權(quán)利主體的房地產(chǎn)被收購方收購4、合作項(xiàng)目，市場單一主體還需與村委簽訂合作協(xié)議5、舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目，區(qū)政府公開選擇市場主體，市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷協(xié)議后形成單一主體實(shí)施主體資格認(rèn)證：單一主體向區(qū)城市更新職能部門申請實(shí)施主體資格確認(rèn)，區(qū)政府城市更新職能部門10個(gè)工作日內(nèi)完成審查，并進(jìn)行不少于7天的公示，發(fā)放實(shí)施主體確認(rèn)文件項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議：區(qū)城市更新職能部門與實(shí)施主體簽訂，明確公建配套義務(wù)、搬遷義務(wù)、進(jìn)度安排及時(shí)限、資金監(jiān)管等事項(xiàng)注：搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議相關(guān)1、搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定內(nèi)容：補(bǔ)償方式/補(bǔ)償金額和支付期限/回遷房屋的面積、地點(diǎn)和登記價(jià)格/搬遷期限/過渡方式和過渡期限/協(xié)議生效的時(shí)間和條件等相關(guān)事項(xiàng)。2、應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中約定相應(yīng)房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受，并在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書注銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書及注銷房地產(chǎn)權(quán)屬證書委托書；沒有房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件及房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受的聲明書3、公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行公證/搬遷人報(bào)區(qū)城市更新職能部門備案第三階段：確定單一實(shí)施主體第二階段主要成果：通過收購/搬遷協(xié)議等形式形成單一主體確定單一實(shí)施主體第四階段：建筑物拆遷并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑物拆除搬遷人被確認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施主體并在區(qū)政府的組織和監(jiān)督下完成建筑物拆除，并及時(shí)向區(qū)城市更新職能部門申請就建筑物拆除情況進(jìn)行確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證書登記注銷：建筑物拆除后，搬遷人向房地產(chǎn)登記部門申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的注銷登記申請建設(shè)用地審批：建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷工作完成后，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)持實(shí)施主體確認(rèn)文件、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議、相關(guān)土地權(quán)屬證明文件等材料，就城市更新單元規(guī)劃確定由實(shí)施主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的用地及地下空間，向主管部門申請建設(shè)用地審批交地價(jià)，取得土地使用權(quán)出讓合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證：主管部門在批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)用地后與實(shí)施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù)地價(jià)計(jì)收1、拆除重建類城市更新項(xiàng)目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)2、拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項(xiàng)目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià)。3、拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項(xiàng)目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原土地用途及剩余期