旅游房地產(chǎn)項目策劃案例范本資料

紅樹林休閑(xiūxián)度假村策劃案策劃人：指導(dǎo)老師：第一頁，共63頁。項目(xiàngmù)目錄項目(xiàngmù)定位項目(xiàngmù)規(guī)劃建議可行性分析

項目整合推廣策劃

4123項目基本情況介紹第二頁，共63頁。項目(xiàngmù)基本情況介紹項目名稱項目(xiàngmù)選址項目選址(xuǎnzhǐ)理由是對項目的基本情況進(jìn)行的簡單介紹，使大家對它有初步的了解項目基本情況第三頁，共63頁。一、項目基本情況(qíngkuàng)介紹項目名稱項目(xiàngmù)選址項目(xiàngmù)選址理由第四頁，共63頁。項目名稱：紅樹林生態(tài)(shēngtài)休閑度假村項目選址(xuǎnzhǐ)：東寨港紅樹林東寨港國家級自然保護(hù)區(qū)的三級規(guī)劃功能區(qū)內(nèi)，核心區(qū)域位如圖所示第五頁，共63頁。項目選址(xuǎnzhǐ)理由：資源優(yōu)勢：1、項目所在區(qū)位于海南省?？谑袞|寨港紅樹林自然保護(hù)區(qū)外圍。東寨港素有“一港四河、四河滿綠”之說。是演州河，三江河（又稱羅雅河），演豐東河、西河和眾多小溪的入?？?。具有獨特的淡、海水景觀及豐富的水產(chǎn)品。2、區(qū)內(nèi)擁有全國最大面積(miànjī)的紅樹林自然保護(hù)區(qū)，紅樹林占地面積(miànjī)達(dá)1578.2平方米，有紅樹植17科33種。保護(hù)區(qū)內(nèi)統(tǒng)計有鳥類185種，區(qū)內(nèi)的昆蟲以蝶類較具特色，有6科27種。另有魚類記錄103種，其中大多具有較高經(jīng)濟(jì)價值，如鰻鱺、石斑魚、鱸鯛魚等。還有大型底棲動物92種。第六頁，共63頁。項目選址(xuǎnzhǐ)理由：區(qū)位優(yōu)勢：1、項目位于?？谂c文昌市的交界處，即海南島東線濱海景觀線，未來必將成為海南國際旅游島重點建設(shè)項目，海文高速(ɡāosù)的建設(shè)和旅游4號線的開通，縮短了度假村與?？贑BD的交通時間，增強了紅樹林的可達(dá)性。2、紅樹林位于美蘭機(jī)場附近，是島外游客進(jìn)入?？诘囊淮箝T戶，隨著海南島國際旅游島形象的樹立，紅樹林因其獨特的自然風(fēng)景必將吸引大批慕名而來的游客，依托與紅樹林而建的度假村成為其出行首選。第七頁，共63頁。項目主題(zhǔtí)定位項目(xiàngmù)功能定位項目名稱定位(dìngwèi)123二、項目定位項目消費群體定位4項目形象定位5第八頁，共63頁。項目主題(zhǔtí)定位 鑒于項目所處區(qū)域特殊的旅游價值,本度假村擬將主題定位為“閑生活、慢呼吸、靜思考”。 以期將海南人閑適(xiánshì)的生活態(tài)度融入到度假村的每一個角落，讓游客在輕松、愉悅的狀態(tài)下感受海南人特有的慢節(jié)奏，伴著柔柔的清風(fēng)，聽著脆脆的鳥鳴，融化在紅樹林的綠波中，和著那份對生命的感動，慢慢呼吸，靜靜思考。。。第九頁，共63頁。項目(xiàngmù)功能定位在功能定位上，本項目定位為：A、風(fēng)景面呈條狀分布的茶座B、海南(hǎinán)特色小吃街（重點突出紅樹林的海鮮，及淡水產(chǎn)品）C、紅樹林觀光游（特色親子游、菠蘿島、垂釣）D、紅樹林科普知識回廊第十頁，共63頁。項目名稱定位(dìngwèi)利用紅樹林奇景(qíjǐnɡ)，打造產(chǎn)品唯一性，增加吸引力揭示項目“生態(tài)，休閑，度假”主題。第十一頁，共63頁。項目消費群體(qúntǐ)定位以中青年國內(nèi)游客為主，具體為：1、渴望短暫逃離快節(jié)奏強壓力的上班族2、文藝工作者（希望捕捉紅樹林美景變化的攝影愛好者，作家等）3、希望讓孩子親近自然，了解紅樹林知識的受過高等教育的家庭4、學(xué)生旅行族5、單純(dānchún)住宿需要的人第十二頁，共63頁。項目(xiàngmù)形象定位 鑒于紅樹林度假村所處地理位置，我們度假村將形象設(shè)定為原生態(tài)旅游度假村。 在與紅樹林自然環(huán)境(huánjìng)最大融合的前提下，在不破壞原有生態(tài)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，合理開發(fā)利用其現(xiàn)有資源，讓更多的人通過切身領(lǐng)略紅樹林帶給的震撼心靈的美，從而激發(fā)其內(nèi)心自覺保護(hù)紅樹林的欲望。我們是紅樹林自然保護(hù)區(qū)的利用者、受益人，但同時我們更是紅樹林原生態(tài)環(huán)境(huánjìng)的守護(hù)者和宣傳者。美好的資源需要大家的共享與珍惜，這是我們的宗旨。第十三頁，共63頁。三、項目規(guī)劃(guīhuà)建議項目總體規(guī)劃項目規(guī)劃建議主體功能區(qū)規(guī)劃第十四頁，共63頁。規(guī)劃(guīhuà)原則項目(xiàngmù)位置規(guī)劃(guīhuà)目標(biāo)規(guī)劃思路1234項目總體規(guī)劃第十五頁，共63頁。（1）項目(xiàngmù)位置：項目區(qū)的具體位置及范圍介紹：根據(jù)2000年海南東寨港國家級自然保護(hù)區(qū)的功能區(qū)的三級規(guī)劃，結(jié)合度假村自身各項服務(wù)觀光和最大限度合理開發(fā)紅樹林獨特旅游價值的需要，在不干擾紅樹林自身生態(tài)系統(tǒng)的前提下，擬將度假村修建在III級保護(hù)區(qū)即實驗區(qū)的生態(tài)旅游小區(qū)的臨水地帶，以期(yǐqī)給游客營造最佳原生態(tài)體驗。第十六頁，共63頁。（2）規(guī)劃(guīhuà)目標(biāo)：建立完善的垃圾處理系統(tǒng)，實現(xiàn)度假村與紅樹林最大限度的契合。實現(xiàn)度假村“休閑、娛樂、宣傳“三大功能的有機(jī)(yǒujī)結(jié)合，同時加大紅樹林特色資源的挖潛及與海南文化的融合，力爭做到以最佳及最全面的視角向游客凸顯紅樹林的美，并借助于度假村優(yōu)越的地理位置及全面建設(shè)海南國際旅游島的東風(fēng)，力圖將度假村打造成為海口航空出入口上的第一張名片，打造成為?？诼糜沃飞系碾y忘序曲，完成紅樹林資源的全民共享。攜手紅樹林，全面提高演豐鎮(zhèn)的區(qū)域吸引力，從而提高經(jīng)濟(jì)收益，實現(xiàn)提供AA工作崗位的目標(biāo)，以此達(dá)到與演豐鎮(zhèn)的和諧共同發(fā)展。第十七頁，共63頁。（3）規(guī)劃(guīhuà)原則保護(hù)(bǎohù)與開發(fā)相結(jié)合原生態(tài)的同時凸出特色第十八頁，共63頁。（4）規(guī)劃(guīhuà)思路整個度假村項目預(yù)計6年內(nèi)完工，分三期逐步完善。第一期：2013年至2015年完成度假村主體居住區(qū)（客房及員工宿舍樓的建設(shè)）、地下車場及特色小吃街的建設(shè)。第二期：2016年至2017完成紅樹林景觀回廊的修建、紅樹林泛舟線路的建立及親子游項目的開發(fā)。第三期：2018年進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，保障(bǎozhàng)游客的舒適安全，全面加大度假村的宣傳第十九頁，共63頁。主體(zhǔtǐ)功能區(qū)規(guī)劃特色小吃坊規(guī)劃(guīhuà)紅樹林主體(zhǔtǐ)景觀道規(guī)劃親子游規(guī)劃紅樹林栽種區(qū)自由劃船碼頭員工宿舍第二十頁，共63頁。經(jīng)濟(jì)(jīngjì)環(huán)境分析政策分析市場分析城市條件分析優(yōu)勢劣勢(lièshì)機(jī)會威脅項目(xiàngmù)投資環(huán)境分析01項目自身情況分析02項目SWOT分析項目概況分析選址條件分析旅游資源分析03可行性分析第二十一頁，共63頁。1.項目(xiàngmù)投資環(huán)境分析

經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：經(jīng)濟(jì)狀況(zhuàngkuàng)如何，將影響著當(dāng)?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析主要指分析生產(chǎn)總值、財政收入、三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、居民消費水平等。對外經(jīng)濟(jì)(jīngjì)旅游業(yè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)金融農(nóng)業(yè)居民消費水平第二十二頁，共63頁。經(jīng)濟(jì)(jīngjì)環(huán)境分析：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：2011年?？谌耆袑崿F(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值712.75億元，按可比價計算，比上年增長12.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值48.16億元，增長6.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值177.91億元，增長13.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值486.68億元，增長12.4%。三次產(chǎn)業(yè)所占比重由上年的6.4∶23.9∶69.7調(diào)整(tiáozhěng)為6.8∶25.0∶68.2。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為3.4%、26.2%和70.4%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值34404元，比上年增長9.5%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生明顯變化，說明在國家日益趨緊的宏觀調(diào)控下，?？谑薪?jīng)濟(jì)運行質(zhì)態(tài)良好，抵御風(fēng)險的能力增強。第二十三頁，共63頁。經(jīng)濟(jì)環(huán)境(huánjìng)分析：工業(yè)：工業(yè)生產(chǎn)較快增長。全年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值539.33億元，比上年增長14.7%。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值504.25億元，增長15.6%。其中輕工業(yè)產(chǎn)值222.92億元，增長12.8%；重工業(yè)產(chǎn)值281.34億元，增長17%。工業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到17.5%，直接(zhíjiē)拉動GDP增長2.2個百分點。對外經(jīng)濟(jì)：據(jù)?？诤ｊP(guān)統(tǒng)計，2011年?？谑型赓Q(mào)進(jìn)出口總值39.4億美元，比上年下降0.3%。外商投資企業(yè)為進(jìn)出口主力。外商投資企業(yè)進(jìn)出口21.9億美元，占同期進(jìn)出口的55.7%。歐盟為第一大貿(mào)易伙伴，對歐盟進(jìn)出口為11.4億美元，增長39.8%。以一般貿(mào)易為主，完成進(jìn)出口29.3億美元，增長0.8%，占同期海口市進(jìn)出口總值的74.4%。第二十四頁，共63頁。1.項目投資(tóuzī)環(huán)境分析

政策分析2009年，國務(wù)院41號文件《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》賦予了旅游產(chǎn)業(yè)新的定位，即要成為“國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”；國務(wù)院44號文件《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，則將海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。2010年《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》將?？趪业刭|(zhì)公園、?？趪覞竦?shīdì)公園列入全省17個重點旅游景區(qū)和度假區(qū)之列。第二十五頁，共63頁。經(jīng)濟(jì)(jīngjì)環(huán)境分析：金融：金融服務(wù)功能不斷(bùduàn)增強。2011年末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣各項存款余額2354.12億元，比年初增加115.19億元，比年初增長5.1%，其中，個人人民幣存款余額847.69億元，比年初增加84.65億元，比年初增長11.1%；單位人民幣存款余額1364.45億元，比年初增加1.49億元，比年初增長0.1%。本外幣貸款余額2461.19億元，比年初增加523.57億元，比年初增長27%。其中，中長期貸款余額1950.58億元，比年初增加388.61億元，比年初增長24.9%；短期貸款余額345.54億元，比年初增加54.58億元，比年初增長18.8%。第二十六頁，共63頁。經(jīng)濟(jì)環(huán)境(huánjìng)分析：農(nóng)業(yè)：2011年?？谵r(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定。全年實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值76.8億元，比上年增長(zēngzhǎng)6.6%。其中農(nóng)業(yè)產(chǎn)值30.8億元，增長(zēngzhǎng)4.5%；林業(yè)產(chǎn)值6.0億元，增長(zēngzhǎng)11.6%；牧業(yè)產(chǎn)值29.8億元，增長(zēngzhǎng)8.3%；漁業(yè)產(chǎn)值6.2億元，增長(zēngzhǎng)1.9%。全年農(nóng)作物總播種面積73.6千公頃，比上年下降4.9%。其中糧食作物播種面積35.4千公頃，比上年下降11.1%；油料播種面積3.7千公頃，下降14.1%；蔬菜種植面積24.8千公頃，增長(zēngzhǎng)8.3%；花卉苗木面積2.6千公頃，增長(zēngzhǎng)17.3%。全年糧食總產(chǎn)量為12.3萬噸，比上年增長(zēngzhǎng)3.5%。全年肉產(chǎn)量為10萬噸，比上年增長(zēngzhǎng)7.4%；蛋產(chǎn)量為0.7萬噸，比上年增長(zēngzhǎng)7.9%。全市水產(chǎn)品總產(chǎn)量4.9萬噸，比上年增長(zēngzhǎng)2.8%。其中養(yǎng)殖產(chǎn)量2.7萬噸，捕撈產(chǎn)量2.2萬噸。第二十七頁，共63頁。經(jīng)濟(jì)(jīngjì)環(huán)境分析：旅游業(yè)：旅游接待能力進(jìn)一步增強。2011年全年共接待國內(nèi)外過夜游客845.84萬人次，比上年增長14.9%，其中，接待入境游客14.68萬人次，增長10.5%；接待過夜國內(nèi)游客831.16萬人次，增長15.0%。人均(rénjūn)逗留天數(shù)1.36天/人，延長0.02天；旅游總收入83.02億元，增長15.2%。居民消費水平：隨著居民收入的增長以及擴(kuò)大內(nèi)需、增加居民消費等一系列政策的推動，2011年?？谑谐鞘芯用袢司?rénjūn)消費支出為14344元，同比增長15.7%，增幅同比提高9.5個百分點，扣除物價上漲因素影響，實際增長9.8個百分點，實際增幅同比提高7.9個百分點。第二十八頁，共63頁。政策(zhèngcè)分析（一）國家和有關(guān)(yǒuguān)部門批準(zhǔn)、授予的政策便利國際國內(nèi)游客出入境政策對海南旅游重點項目專項扶持政策航權(quán)開放政策靈活的融資政策開放的旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策第二十九頁，共63頁。政策(zhèngcè)分析（二）海南省頒布(bānbù)和制定的政策海南省人大通過地方立法權(quán)頒布推進(jìn)系列的地方旅游法規(guī)省委、省政府制定促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和相關(guān)規(guī)范性文件各旅游管理部門和行業(yè)組織制定旅游發(fā)展，旅游管理和旅游服務(wù)的行業(yè)制度、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)`第三十頁，共63頁。政策(zhèngcè)分析1234推進(jìn)(tuījìn)旅游國際化的有關(guān)政策發(fā)展國際性旅游(lǚyóu)的通行規(guī)則有關(guān)國際化旅游管理和服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)旅游國際化的運作慣例（三）參照國際上旅游發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的政策第三十一頁，共63頁。1.項目投資(tóuzī)環(huán)境分析

市場分析單個旅游(lǚyóu)房地產(chǎn)項目的開發(fā)離不開當(dāng)?shù)芈糜?lǚyóu)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r這個大的環(huán)境，若大的旅游(lǚyóu)房地產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，必定有利于單個房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。第三十二頁，共63頁。

目的：分析市場，以了解掌握近期?？诼糜畏康禺a(chǎn)的情況，從而得出我們對于整個?？诼糜畏康禺a(chǎn)市場的整體認(rèn)識和理論結(jié)論。以對本項目做出更為(ɡènɡwéi)準(zhǔn)確、有效的定位。

在國際旅游島的大環(huán)境下，作為省會的海口市，目前，正在大力籌建旅游房地產(chǎn)項目，完善各項基礎(chǔ)設(shè)施，旅游房地產(chǎn)市場活躍。?？谑新糜?lǚyóu)房地產(chǎn)市場概況第三十三頁，共63頁。1.項目(xiàngmù)投資環(huán)境分析

城市條件分析城市是旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的載體，城市條件如何將會直接影響到當(dāng)?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響到項目的開發(fā)建設(shè)。對項目所在城市的條件進(jìn)行分析，最基本的分析內(nèi)容有：地理位置、城市面積、人口狀況、城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)、交通條件和城市建設(shè)等等第三十四頁，共63頁。城市(chéngshì)條件分析城市歷史文化分析(fēnxī):有始建于洪武年間（1368—1398年）的古代軍事遺址——明代海南衛(wèi)所在地城門樓的府城鼓樓，為紀(jì)念明代瓊籍名賢王佐而建于1567年的西天廟，為紀(jì)念為維護(hù)祖國統(tǒng)一、促進(jìn)民族團(tuán)結(jié)的歷史名人冼英而始建于1583年的冼太夫人廟，為紀(jì)念明代瓊籍清官海瑞而始建于1589年的海瑞墓園，為傳播文化、培養(yǎng)海南子弟而始建于1710年的瓊臺書院，為紀(jì)念被貶謫來海南島、傳播文化推動海南文化發(fā)展和交流的唐代名臣李德裕和宋代名臣李綱、李光、胡銓、趙鼎而始建于1889年的“五公祠”，為抵御外侮而于1891年建成、與天津大沽口、上海吳凇口、廣州虎門炮臺并稱中國清末四大炮臺的秀英炮臺等歷史古跡；有始建于1919年的中共瓊崖黨、政、軍主要領(lǐng)導(dǎo)人馮白駒出生地的馮白駒故居，有1926年6月召開的中共瓊崖第一次代表大會舊址，為紀(jì)念中國民主革命先行者孫中山而始建于1926年的中山紀(jì)念堂，為紀(jì)念長期堅持瓊島革命斗爭和英勇渡海作戰(zhàn)解放海南犧牲的2萬多烈士而建于1951年的海南革命烈士紀(jì)念碑，為紀(jì)念第二次國共合作時期瓊崖紅軍改編為抗日獨立隊而始建于1952年的云龍改編舊址，為紀(jì)念解放海南渡海作戰(zhàn)英雄烈士而建于1957年的金牛嶺烈士陵園，為紀(jì)念土地革命戰(zhàn)爭時期赴瓊指導(dǎo)武裝斗爭而英勇就義的中共廣東省軍委書記李碩勛而建于1986年的李碩勛烈士紀(jì)念亭等革命名勝。2007年3月，國務(wù)院批復(fù)同意將?？谑辛袨閲覛v史文化名城。第三十五頁，共63頁。城市(chéngshì)條件分析地理位置?？谑械靥幒Ｄ蠉u北部，北瀕瓊州海峽，隔18海里與廣東省海安鎮(zhèn)相望；東面與文昌市相鄰；南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。?？谑袞|起大致坡鎮(zhèn)老村，西至西秀鎮(zhèn)撥南村，兩端相距60.6公里；南起大坡鎮(zhèn)五車上村，北至大海，兩端相距62.5公里。全市土地面積2304.84平方公里。區(qū)域面積?？谑谐鞘嘘懙?lùdì)規(guī)劃總面積2304.84平方公里，海域面積830平方公里，海岸線131公里，[2]分設(shè)瓊山、秀英、龍華、美蘭四個區(qū)。城市建成區(qū)面積３３．６４平方公里。人口情況根據(jù)《海口市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報》[3]的數(shù)據(jù)顯示，常住人口為204.6189萬人。其中，漢族人口為2000173人，占總?cè)丝诘?7.75%；各少數(shù)民族人口為46016人，占總?cè)丝诘?.25%；具有大學(xué)（指大專以上）程度的348321人；具有高中（含中專）程度的436069人；具有初中程度的730950人；具有小學(xué)程度的336623人。以上各種受教育程度的人包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生。第三十六頁，共63頁。城市條件(tiáojiàn)分析交通情況?？谑鞋F(xiàn)有龍昆路、人民大道、白龍路、丘海路等南北向主干道，濱海大道、南海大道、海秀大道、海府路等東西向主干道，交錯貫通全市連成城市地面交通網(wǎng)絡(luò)，并聯(lián)接全島高速公路。全市有東站、西站、南站、新港站和省際客運站等５個長途客運站，開通省內(nèi)線路７０多條，聯(lián)結(jié)省內(nèi)１８個市縣城及５０多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，日發(fā)車近１０００班次；開通省際線路３０多條，通往廣東、廣西、湖南、湖北、福建、江西、安徽、重慶等３０多個城市，日發(fā)車５０多班次。?？谑鞋F(xiàn)有海口秀英港、?？谛赂蹆蓚€主要港口，萬噸泊位２個、千噸泊位１８個，開通?？诘綇V州、北海、湛江、海安和越南下龍灣等城市的定期客運航線，以及通往新加坡、香港、深圳等城市的不定期客運航線；貨運可直接通往國內(nèi)沿海(yánhǎi)沿江各主要城市，并可通往新加坡、日本和香港等國家與地區(qū)。投資４５億元開工建設(shè)橫渡瓊州海峽的粵海鐵路通道，加快火車通過輪渡從大陸直達(dá)海南；投資６．６億元建造橫跨海甸河的世紀(jì)大橋，有利和方便海甸島與中心市區(qū)的聯(lián)系；投資１．４億元建造橫跨南渡江的瓊州大橋，便捷?？谑信c海文高等級公路的聯(lián)接。第三十七頁，共63頁。城市條件(tiáojiàn)分析氣候條件?？谑械靥?dìchǔ)低緯度熱帶北緣，屬于季風(fēng)性熱帶氣候，日照時間長，輻射能量大，年平均日照時數(shù)２２２５小時，輻射量為１２２千卡／平方厘米；年平均氣溫２３．８℃，最高平均氣溫２８．０℃，最低平均氣溫１８．８℃，年無霜期３４６天；年平均降水量１６９１毫米，日降雨量在０．１毫米以上，雨日１５０天；年平均蒸發(fā)量１８４７毫米，干燥度１．０８度，平均相對濕度８５％。常年以東北風(fēng)和東風(fēng)為主，年平均風(fēng)速３．３米／秒。冬季時有強寒流侵襲，帶來短時陣寒；５—１１月，時有熱帶氣旋影響。第三十八頁，共63頁。城市(chéngshì)條件分析城市規(guī)劃:《海南國際旅游島?？诮ㄔO(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（2010-2020年）》明確?？诘陌l(fā)展定位為“一地、兩市、三中心”?！耙坏亍保菏澜缫涣鞯亩际行蓍e目的地。按照國際通行的休閑旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)旅游要素轉(zhuǎn)型升級，全面提升服務(wù)管理水平，把?？诮ㄔO(shè)成為集休閑度假、商貿(mào)會展、康體娛樂、文化體育、購物觀光為一體的世界一流的都市休閑目的地。“兩市”：全國旅游業(yè)改革創(chuàng)新示范市，內(nèi)涵(nèihán)是創(chuàng)造性地貫徹國家賦予的政策，大膽探索，先行先試，使?？谠诼糜螛I(yè)及相關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的改革開放和科學(xué)發(fā)展方面走在全國前列；全國綠色低碳城市，低碳理念貫穿于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城市建設(shè)各個領(lǐng)域，探索建立綠色低碳發(fā)展模式。“三中心”：國際旅游島建設(shè)綜合服務(wù)中心，圍繞國際旅游島建設(shè)，放大中心城市功能，強化公共服務(wù)能力，提升城市管理水平，完善社會綜合配套體系，加大人才引進(jìn)和科技投入，成為企業(yè)總部聚集地，為南海資源開發(fā)和國際旅游島建設(shè)提供智力支撐和綜合保障。區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，立足全省，輻射環(huán)北部灣，改造提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，積極發(fā)展新型業(yè)態(tài)，大力推進(jìn)現(xiàn)代物流、金融保險、文化體育、中介服務(wù)等產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，建設(shè)國際購物中心，引領(lǐng)區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展；區(qū)域經(jīng)貿(mào)文化交流中心，內(nèi)涵(nèihán)是引領(lǐng)全省經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展，多方位開展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、文化交流活動，使海口成為環(huán)北部灣、泛珠三角和中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)等區(qū)域經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和文化交流的重要窗口。第三十九頁，共63頁。2、項目自身情況(qíngkuàng)分析

項目概況分析海南省?？谑忻捞m區(qū)演豐鎮(zhèn)是著名的革命老區(qū)和僑鄉(xiāng)。該項目位于海口市東寨港，那里景觀資源豐富，并且具有良好的區(qū)位。氣候氣象條件分析?？谑械靥?dìchǔ)低緯度熱帶北緣，屬于季風(fēng)性熱帶氣候，日照時間長，輻射能量大，年平均日照時數(shù)2225小時，輻射量為122千卡／平方厘米；年平均氣溫23.8℃，最高平均氣溫28.0℃，最低平均氣溫18.8℃，年無霜期346天；年平均降水量1691毫米，日降雨量在0.1毫米以上，雨日150天；年平均蒸發(fā)量1847毫米，干燥度1.08度，平均相對濕度85％。常年以東北風(fēng)和東風(fēng)為主，年平均風(fēng)速3.3米／秒。分析可知：被譽為“陽光之都”的?？?，是一個外出旅游的好去處。該項目位于?？谑?，必為出行，度假，養(yǎng)老的不二選擇。第四十頁，共63頁。2、項目自身(zìshēn)情況分析

旅游資源分析紅樹林該項目毗鄰被譽為“海上森林公園”的?？谑袞|寨港紅樹林自然保護(hù)區(qū)。這里的紅樹林生長良好，叢林(cónglín)茂密。紅樹林是熱帶海岸的重要標(biāo)志之一，能防浪護(hù)岸，又是魚蝦繁衍棲息的理想場所，具有重要經(jīng)濟(jì)價值、藥用價值和觀賞價值。野菠蘿島東寨港紅樹林保護(hù)區(qū)內(nèi)還有一處野菠蘿島，島上環(huán)境幽美，修有觀光小道。野菠蘿樹學(xué)名叫露兜樹，為露兜科熱帶小喬木，屬紅樹族譜，是一種野生固沙植物。它的果實像菠蘿，但卻堅硬無比，幾乎無法食用，因此當(dāng)?shù)厝税阉鼈兘幸安ぬ}，島因樹而得其名。

第四十一頁，共63頁。2、項目自身情況(qíngkuàng)分析

田園風(fēng)光碧波粼粼的東寨灣畔零星的落著與世無爭的村居，田間的蔬菜園地青翠欲滴，農(nóng)家犬“辛勤”地追逐著翩翩起舞的蝴蝶，勤勞的莊稼人在地里默默地耕耘。落暮時分，倦鳥飛還，柴扉初掩，炊煙裊裊。人文資源分析“海底村莊”是世界上最大的陸地沉陷地震(dìzhèn)遺址，地震(dìzhèn)發(fā)生在明萬歷年間（1605年），72個村莊沉入海底，形成如今的東寨港，退潮時，古村莊遺跡一目了然，吸引了大批的研究人員和游客慕名而來。第四十二頁，共63頁。3、ｓｗｏｔ分析(fēnxī)

劣勢(lièshì)風(fēng)險(fēngxiǎn)優(yōu)勢機(jī)會第四十三頁，共63頁。優(yōu)勢(yōushì)區(qū)位(qūwèi) 地理(dìlǐ)產(chǎn)品

人文配套

市場第四十四頁，共63頁。優(yōu)勢(yōushì)區(qū)位優(yōu)勢：該項目分布在風(fēng)景秀麗的東寨港風(fēng)景區(qū)和美蘭國際機(jī)場附近，緊靠著?？谑兄行?，交通十分便捷,屬?？谑薪紖^(qū)的“半小時”經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。同時，該項目位于?？谂c文昌市的交界處，即海南島東線濱海景觀線，未來必將成為海南國際旅游島重點建設(shè)項目，海文高速的建設(shè)和旅游4號線的開通，縮短了度假村與?？贑BD的交通時間，增強了紅樹林的可達(dá)性。地理優(yōu)勢：該項目所在的區(qū)內(nèi)有被譽為“海上森林公園”的紅樹林、世界地質(zhì)奇觀“海底村莊(cūnzhuāng)”，世界稀有鳥類及豐富海鮮水產(chǎn)以及環(huán)境幽美的野菠蘿島。同時，東寨港有“一港四河、四河滿綠”之說。其東有演州河，南有三江河（又稱東寨港紅樹林保護(hù)區(qū)風(fēng)景照羅雅河），西有演豐東河、西河，四條河流匯入東寨港后流入大海。這些河流每年有7億立方米的量注入東寨港。紅樹種子憑借“胎生”的獨特繁殖方式，隨波逐流地在水上漂泊，一遇到海灘就扎根生長發(fā)育，蔚然成林。第四十五頁，共63頁。優(yōu)勢(yōushì)產(chǎn)品優(yōu)勢（1）獨特(dútè)的風(fēng)景面呈條狀分布的茶座（2）彰顯海南特色的小吃街，匯集海南各省市的特色小吃，絕對美味，絕對正宗。同時，還有膏蟹、蝦、泥蚶、石斑魚、牡蠣和黃蟮等多種名優(yōu)海鮮。（3）獨特(dútè)的紅樹林科普知識回廊，讓您欣賞美景的同時，了解豐富的紅樹林文化。人文環(huán)境：該項目位于海南省?？谑忻捞m區(qū)演豐鎮(zhèn)，演豐鎮(zhèn)是海南省十大特色旅游小鎮(zhèn)之一，是具有典型亞熱帶特色的風(fēng)情小鎮(zhèn)，是中國最美的海南八大海岸線之一，有“區(qū)片聯(lián)創(chuàng)”文明生態(tài)村組成的—“?？卩l(xiāng)村主題公園”第四十六頁，共63頁。優(yōu)勢(yōushì)配套設(shè)施（1）項目西部5公里處的占地3000畝的美蘭高爾夫球場（2）項目西部6公里處的高校連片的海南大學(xué)城（3）根據(jù)《海南國際旅游島?？谑新糜伟l(fā)展總體規(guī)劃（2011-2020年）提出的，在演豐鎮(zhèn)建醫(yī)療救援(jiùyuán)中心、游客服務(wù)中心、露營地。市場優(yōu)勢：基于國際旅游島建設(shè)這個大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，作為省會，號稱“陽光之都”的?？谑?，正在大力完善和建設(shè)旅游房地產(chǎn)項目，因此具有良好的市場大環(huán)境。第四十七頁，共63頁。劣勢(lièshì)產(chǎn)品單一化，難以(nányǐ)滿足游客多層次、多方式消費的需求缺乏形象：項目地處城市邊沿，周邊建筑(jiànzhù)以民房居多，整體形象較差配套不足：周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，購物場所缺乏第四十八頁，共63頁。機(jī)會(jīhuì)海南省正在籌建國際旅游島，作為(zuòwéi)省會的?？谑姓谕晟乒苍O(shè)施，同時正在大力開設(shè)旅游項目，來?？诼糜蔚挠慰捅貙⒃絹碓蕉啵@必將為本項目擴(kuò)大客戶群。對于本項目而言是個很好的市場機(jī)會第四十九頁，共63頁。威脅(wēixié)在演豐鎮(zhèn)已經(jīng)(yǐjing)有一個紅樹林度假村，同質(zhì)化嚴(yán)重，使該項目在開發(fā)和發(fā)展上存在威脅。第五十頁，共63頁。項目整合推廣(tuī