2015年天津房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：禁止行為考試試卷

2015年天津房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：禁止行為考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、資本化率是的倒數(shù)。A：毛租金乘數(shù)B：潛在毛租金乘數(shù)C：有效毛收入乘數(shù)D：凈收益乘數(shù)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、不屬于宏觀經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)的是。A：充分就業(yè)B：消費(fèi)質(zhì)量C：價(jià)格穩(wěn)定D：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、年利率是10%，存款額為1000元，計(jì)息周期是2年，按單利計(jì)息方式算出的利息為（）元。200120012102104、房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)，在于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多，并且_。A.難以把握B.難以準(zhǔn)確量化C.難以把握和準(zhǔn)確量化D.難以把握和難以數(shù)據(jù)化5、__,建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，使得拆遷估價(jià)問(wèn)題有了參考依據(jù)。2003年1月1日2004年1月1日2004年12月1日2003年12月1日6、某居住區(qū)住宅用地面積17.8h,建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900、21600；16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080、14040；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080、8640,則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為層。（2006年試題）A：7.9B：11.9C：12.1D：19.0E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元由2時(shí)，需求量為100萬(wàn)m2,當(dāng)價(jià)格為1000元/m?時(shí)，需求量為90萬(wàn)m2,則需求價(jià)格彈性為.【2003年考題】A：10B：9C：0.9D：0.1E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤(pán)的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是__。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法9、損失補(bǔ)償應(yīng)該以保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失發(fā)生為前提，即有損失發(fā)生則有損失補(bǔ)償，無(wú)損失則無(wú)補(bǔ)償。損失補(bǔ)償金額不受到—的限制。A.實(shí)際損失B.保險(xiǎn)合同C.保險(xiǎn)利益D.保險(xiǎn)標(biāo)的10、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2,年景收益率為480萬(wàn)元，自開(kāi)工到建成的開(kāi)發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，一直報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為一萬(wàn)元。A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.0911、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，無(wú)償取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。A：市、縣人民政府B：市、縣人民政府土地管理部門(mén)C：市、縣人民政府建設(shè)管理部門(mén)D：市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章12、我國(guó)國(guó)有土地占全國(guó)土地調(diào)查總面積的_。A.37.14%B.46.18%C.53.17%D.61.58%13、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為5000m2,房地總價(jià)值為2600萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為600萬(wàn)元.某人購(gòu)買(mǎi)了其中200m2,該部分的房地價(jià)值為182萬(wàn)元.假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為。A：4%B：7%C：17%D：30%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、—招標(biāo)方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊、要求有專(zhuān)門(mén)經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項(xiàng)目。A.私下B.公正C.公開(kāi)D.邀請(qǐng)15、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大，較正常情況多投入150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元.假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%,則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為.【2007年考題】A：1838.00萬(wàn)元B：1844.55萬(wàn)元C：1845.87萬(wàn)元D：1850.00萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、我國(guó)1949年以前的土地和房產(chǎn)都是以為基礎(chǔ)的。A：私有制B：公有制C：國(guó)有制D：社會(huì)制E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章17、在現(xiàn)今社會(huì)，房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，慣例上也是用貨幣形式來(lái)償付，但也可以用實(shí)物、—等其他形式來(lái)償付。A.勞務(wù)B.工資C.貸款D.高貸18、用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)，當(dāng)—時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。FNPV大于國(guó)家規(guī)定值FNPV達(dá)到企業(yè)可以接受的水平FNPVN0FNPV<019、自治州、自治縣的自治條例和單行條例，報(bào)批準(zhǔn)后生效。A：全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)B：國(guó)務(wù)院C：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)D：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、是指會(huì)計(jì)信息所反映的特定單位，也稱(chēng)為會(huì)計(jì)實(shí)體、會(huì)計(jì)個(gè)體。A：會(huì)計(jì)主體B：持續(xù)經(jīng)營(yíng)C：會(huì)計(jì)分期D：貨幣計(jì)量E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、物業(yè)使用人和業(yè)主在權(quán)利上的最大區(qū)別是。A：物業(yè)使用人有對(duì)物業(yè)的最終處置權(quán)B：物業(yè)使用人沒(méi)有對(duì)物業(yè)的最終處置權(quán)C：業(yè)主沒(méi)有對(duì)物業(yè)的最終處置權(quán)D：以上三項(xiàng)均不對(duì)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的。A：長(zhǎng)期趨勢(shì)B：后期利潤(rùn)C(jī)：權(quán)益D：供給和需求E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、在房地產(chǎn)交易中往往需繳納一些稅費(fèi)，包括_。①營(yíng)業(yè)稅；②土地增值稅；③交易手續(xù)費(fèi)；④契稅；⑤補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；⑥印花稅A.①③④⑤⑥B.①②④⑤⑥C.①②③④⑤D.①②③④⑤⑥24、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2,成交日期為2005年1月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為一元/m2。29382982C.3329D.337925、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式有等。A：銷(xiāo)售、出租B：出租、營(yíng)業(yè)C：銷(xiāo)售、營(yíng)業(yè)D：銷(xiāo)售、出租、營(yíng)業(yè)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有等。A：意外破壞的損毀B：市場(chǎng)供給的過(guò)量C：建筑設(shè)計(jì)的缺陷D：人們消費(fèi)觀念的改變E：周?chē)h(huán)境條件惡化2、在的情況下，采用市場(chǎng)提取法求取資本化率r要用到（）。A.試錯(cuò)法B.移動(dòng)平均法C.曲線擬合法D.線形內(nèi)插法E.指數(shù)修勻法3、在具體的房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守普遍適用的技術(shù)性原則，即普適技術(shù)性原則，主要有_。A.客觀原則B.合法原則C.最高最佳使用原則D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則E.替代原則4、法的分類(lèi)中，按法設(shè)立和適用范圍分為。A：國(guó)內(nèi)法B：國(guó)際法C：實(shí)體法D：程序法E：普通法5、在下列情況下，職工可以提取住房公積金。A：購(gòu)買(mǎi)商業(yè)門(mén)市B：大修自住住房C：償還購(gòu)房貸款本息時(shí)D：房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時(shí)E：職工喪失繳存條件6、目前，國(guó)家收回建設(shè)用地使用權(quán)的原因可能是。A：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿而收回B：因公共利益的需要而提前收回C：因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回D：因土地使用者履行土地使用權(quán)出讓合同而收回E：司法機(jī)關(guān)決定收回建設(shè)用地使用權(quán)7、引起建筑物折舊的因素包括。A：地震B(yǎng)：電梯數(shù)量不夠C：酸雨D：?jiǎn)涡械繣：門(mén)窗的自然破損8、商業(yè)銀行的外部組織形式包括。A：?jiǎn)卧y行制B：總分行制C：混合銀行制D：集團(tuán)銀行制E：連鎖銀行制9、如果同一地區(qū)的某一類(lèi)型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以較大幅度上漲，那么該類(lèi)型物業(yè)的出租需求就會(huì)。A：減少B：增加C：不變D：同步遞減E：借款合同10、房地產(chǎn)評(píng)估員的考試、認(rèn)證工作由—負(fù)責(zé)。A.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和人事主管部門(mén)B.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)C.省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)和直轄市人事主管部門(mén)D.省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)11、2002年3月某人以4.5萬(wàn)元的預(yù)付款訂購(gòu)了一套售價(jià)為30萬(wàn)元的期房，2003年3月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到33.6萬(wàn)元，則其預(yù)付款的收益率為_(kāi)。12%13.4%80%125%12、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同表現(xiàn)在。A：生產(chǎn)成本不同B：交換價(jià)值不同C：市場(chǎng)性質(zhì)不同D：價(jià)格形成時(shí)間不同E：供求變化不同13、國(guó)有土地所有權(quán)由代表國(guó)家行使。A：國(guó)務(wù)院B：國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)C：市、縣人民政府D：市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、凈收益每年不變的公式的作用有。A：直接用于測(cè)算價(jià)格B：用于測(cè)算類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格C：用于不同期限價(jià)格之間的換算D：用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低E：用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整15、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，表述錯(cuò)誤的是。A：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，原則上每年舉行1次B：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，原則上每?jī)赡昱e行1次C：考試時(shí)間定于每年的第二季度D：考試時(shí)間定于每年的第三季度E：考試成績(jī)實(shí)行兩年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理16、在眾多的不確定性因素中，找出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判斷其對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度，是分析的目的.（2002年試題）A：盈虧平衡B：敏感性C：風(fēng)險(xiǎn)D：概率E：借款合同17、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為_(kāi)。A.聯(lián)合代理B.買(mǎi)方代理C.獨(dú)家代理D.賣(mài)方代理E.雙重代理18、我國(guó)住房公積金制度實(shí)行的利率政策是_。A.低存低貸B.低存高貸C.高存低貸D.高存高貸19、下列屬于普通股股東權(quán)利的有_。A.有限的表決權(quán)B.股票的轉(zhuǎn)讓權(quán)C.對(duì)公司剩余財(cái)產(chǎn)的分配權(quán)D.對(duì)公司事務(wù)的質(zhì)詢權(quán)E.要求贖回權(quán)20、運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是_。A.房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期升高或下降B.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且市場(chǎng)升或下降的波動(dòng)幅度大致相等D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近21、收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括。A：人員工資B：辦公費(fèi)用C：抵押貸款還本付息D：保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅E：企業(yè)管理費(fèi)及利潤(rùn)22、是指以債權(quán)人的合法權(quán)利因債務(wù)人不履行法定或約定的義務(wù)而受到的損失為保險(xiǎn)標(biāo)的，由債權(quán)人就債務(wù)人的信用向保險(xiǎn)人投保的保險(xiǎn)。A：財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)B：責(zé)任保險(xiǎn)C：信用保險(xiǎn)D：保證保險(xiǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、某城市政府為修建環(huán)城高速公路，委托銀行組成承銷(xiāo)團(tuán)，面向社會(huì)發(fā)行期限為20年的建設(shè)債券。該債券種類(lèi)屬于。A：金融債券B：長(zhǎng)期債券C：公募債券D：公債券E：抵押債券24、根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，下列事項(xiàng)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。A：選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員B：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人C：制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約D：監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施E：籌集和使用建筑物及