經(jīng)濟(jì)型酒店選址要求、經(jīng)營回報(bào)及典型案例

經(jīng)濟(jì)型酒店選址要求、經(jīng)營回報(bào)及典型案例經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店概述：主力提供居住與簡單商務(wù)功能經(jīng)濟(jì)型酒店：砍掉傳統(tǒng)星級(jí)酒店中如大型餐飲、桑拿、浴池、KTV等投入與營運(yùn)成本高但利用率低的配套設(shè)施，集中精力經(jīng)營客房，成為專業(yè)的住宿場所。目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型旅館的主要代表有錦江之星、如家快捷等，主要客群為背包客、旅行團(tuán)和部分商務(wù)人員?？头吭O(shè)計(jì)：簡潔、干凈引進(jìn)品牌經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的優(yōu)點(diǎn)——降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)1、直接分享其品牌的信譽(yù)度與資源（旅行社等方面）；2、全程指導(dǎo)酒店的裝修及后續(xù)經(jīng)營，獲取較成熟的管理經(jīng)驗(yàn)；經(jīng)濟(jì)酒店相比星級(jí)酒店成本小，成本回收期快經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回報(bào)率平均在10%左右，最高可達(dá)25%。行業(yè)統(tǒng)計(jì)得出的一般規(guī)律：

入住率達(dá)到50%，就可達(dá)到盈虧平衡。入住率90%左右，一般可以獲得15%的利潤回報(bào)率。經(jīng)濟(jì)型酒店成本回收期預(yù)估：假設(shè)一間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)型酒店，120間房，平均房價(jià)200元/日，年銷售收入約700萬元，凈利潤約為110萬元。經(jīng)濟(jì)型酒店的前期投入：每間客房的裝修費(fèi)用在5萬元左右（包括空調(diào)、洗涑潔具、衛(wèi)星電視、寬帶上網(wǎng)等設(shè)施。）則120間客房的裝修費(fèi)用總共為600萬元左右。則成本回收期為5年以內(nèi)。城市客棧透露，“我們的投資回報(bào)一般控制在3.5-4.5年”；如家透露“總部要求在3年內(nèi)收回成本”。預(yù)測市場上的經(jīng)濟(jì)型酒店投資成本回收多在3-4年左右。經(jīng)濟(jì)型酒店選址注重：交通、人流與長期合理價(jià)位的租約

以如家的選址要求為例一、地理位置1、位于中心城市的市級(jí)、區(qū)級(jí)或其他城市的市級(jí)商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會(huì)展中心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)。2、鄰近火車站、碼頭、長途汽車站、公路高速客運(yùn)中心區(qū)域。3、鄰近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心、市郊結(jié)合部、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、汽車終點(diǎn)站、大型停車場附近區(qū)域。4、鄰近城市知名的大學(xué)或在校學(xué)生數(shù)量在20000人以上的教育區(qū)。5、具有良好的可見性，最好是“金角銀邊”（十字路口），最好有一定的廣告位。6、最好鄰近城市某個(gè)標(biāo)志建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項(xiàng)目。二、交通條件1、交通條件是選址需要考慮的首要條件，一般以地鐵站附近為上佳條件，因?yàn)榈罔F的覆蓋面廣、客流量大。2、在沒有地鐵的地區(qū)或城市中，在選址點(diǎn)的300米方圓內(nèi)有5條以上能通達(dá)商業(yè)中心、機(jī)場、車站、碼頭的公交站線為好。3、鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧道、高架、城市環(huán)線，車流大，具有可停留性。4、交通流動(dòng)性好，進(jìn)出口便利寬敞，快速路無隔離帶路窄，最好不是單行線、有良好的可視性和可進(jìn)入性。三、市政規(guī)劃情況1、在確定選址之前，必須咨詢潛在地點(diǎn)的區(qū)域建筑規(guī)劃，了解和掌握哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。2、選址所在位置一定要在紅線內(nèi)，在合同經(jīng)營期內(nèi)，無動(dòng)遷可能。3、選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是否有對(duì)賓館經(jīng)營有利的市政規(guī)劃（如未來的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行政中心、交通干線建設(shè)，未來是否成為臨街店等）。四、以特許加盟方式合作五、房屋租賃1、房屋租賃價(jià)格合理，潛在的位置優(yōu)勢，租賃期不低于10年。2、房屋性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地或可改變?yōu)樵撚猛尽?、產(chǎn)權(quán)清晰，出租人是房屋或土地的產(chǎn)權(quán)人；房屋結(jié)構(gòu)完好，布局合理，有較高的出房率。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)酒店案例——如家

以提供干凈溫馨的住宿為主2002年建立于北京，主要投資方為攜程旅行服務(wù)公司與首都旅游集團(tuán)。發(fā)展迅速，目前國內(nèi)有92間直營店、20家特許經(jīng)營酒店及6家市場聯(lián)盟店酒店定位：提供居住為主大堂客房客房衛(wèi)生間以位于一級(jí)城市一級(jí)地段的酒店為例。酒店建筑面積3600平方米，100間客房，年平均出租率85％，平均房價(jià)170元，特許如家5年為期的參考收益：項(xiàng)目

主要費(fèi)用

年均銷售收入

100間客房*85%*170元*365天=527.43萬元

年均經(jīng)營毛利潤率（假設(shè)）

55%

年均經(jīng)營毛利潤

527.43萬元*55%=290.08萬元

一次性品牌特許費(fèi)（按5年攤銷）30萬元/5年=6萬元

裝潢裝修費(fèi)（按10年攤銷）

350萬元/10年=35萬元

設(shè)備購置費(fèi)（按5年攤銷）

100萬元/5年=20萬

特許主要費(fèi)用（市場支持、服務(wù)費(fèi)）

527.43萬元*3%+527.43萬元*3%=31.65萬元

房產(chǎn)年均折舊費(fèi)

100萬元/年（或3600平米*0.765元*365天=100萬元

營業(yè)利潤

290.08萬元-6萬元-35萬元-20萬元-31.65萬元-100萬=97.44萬元

營業(yè)所得稅金

97.44萬元*33%=32.15萬元

稅后利潤

97.44萬元-32.15萬元=65.28萬元

年投資收益率

65.28萬元/(350萬元+100萬元)=15%國內(nèi)經(jīng)濟(jì)酒店案例——如家

如家酒店模擬收益

投資直營店：投資改造、自主經(jīng)營，獨(dú)立掛牌。

“如家快捷酒店”“如家和美酒店”特許經(jīng)營店：外派管理者，推廣經(jīng)營理念，獨(dú)立掛牌。

“如家快捷酒店”“如家商務(wù)酒店”委托管理店：外派管理者，推廣經(jīng)營理念，聯(lián)合掛牌。

“如家酒店連鎖”市場聯(lián)盟店：提供銷售平臺(tái)，提供管理服務(wù)，聯(lián)合掛牌。

“如家酒店連鎖”國內(nèi)經(jīng)濟(jì)酒店案例——如家

如家連鎖酒店的經(jīng)營模式錦江之星隸屬錦江國際集團(tuán)，是中國第一家致力于經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店專業(yè)公司，也是中國目前規(guī)模最大的經(jīng)濟(jì)型酒店管理公司。截止2005年底，錦江之星已擁有連鎖旅館110家。錦江之星擁有近50000個(gè)?？蜁?huì)員，會(huì)員入住占總?cè)胱〉谋嚷食^30％，散客比率超過80％。

標(biāo)準(zhǔn)房二類城市140-200之間，北京上海地區(qū)約在300-400左右國內(nèi)經(jīng)濟(jì)酒店案例——錦江之星

發(fā)展早，預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)成熟大堂客房餐廳茶餐廳（一）收購

由錦江之星投資購買現(xiàn)有物業(yè)，并投資將其改造成錦江之星旅館。要求：

（1）出讓方必須擁有產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)；

（2）房屋或土地可用于商業(yè)服務(wù)業(yè)的用途；

（3）能獲得建設(shè)錦江之星旅館的立項(xiàng)批準(zhǔn)。

（二）租賃

由錦江之星租賃現(xiàn)有物業(yè)，并投資將其改造成錦江之星旅館。要求：

（1）出租人應(yīng)擁有房屋或土地的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰；

（2）租賃價(jià)格合理，租賃期一般為20年；

（3）房屋可用于商業(yè)服務(wù)業(yè)或可改變?yōu)樵撚猛荆?/p>

（4）能獲得建設(shè)錦江之星旅館的立項(xiàng)批準(zhǔn)。

（三）加盟

由業(yè)主自己投資按照錦江之星的要求將其擁有的物業(yè)改造后加盟錦江之星。加盟要求：

（1）加盟者有適合長期經(jīng)營物業(yè)的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)；

（2）承認(rèn)加盟章程、按期繳納費(fèi)用；

（3）同意按照錦江之星統(tǒng)一的硬件標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修改造；

（4）服從錦江之星旅館公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，保持統(tǒng)一的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)酒店案例——錦江之星

合作方式：收購/租賃/加盟國內(nèi)經(jīng)濟(jì)酒店案例——城市客棧

依托華僑城旅游資源，定位較高端的商務(wù)型經(jīng)濟(jì)酒店“城市客?！笔侨A僑城國際酒店管理公司開發(fā)的經(jīng)濟(jì)型主題精品酒店品牌。以商務(wù)客人與旅游客人為主要目標(biāo)群體。擁有新僑店、歡樂谷店、世界之窗店、竹子林店。標(biāo)準(zhǔn)房398元/間，豪華房438元/間，定位在同類產(chǎn)品中很高。提供的免費(fèi)服務(wù)：精美早餐

24小時(shí)熱水

中央空調(diào)

有線電視

寬帶上網(wǎng)

叫醒服務(wù)

貴重物品及行李寄存其他配套服務(wù)：理療按摩室美容美發(fā)室餐廳走廊客房客房國內(nèi)經(jīng)濟(jì)酒店案例——7-DAY

裝修風(fēng)格年輕明快，會(huì)員制、優(yōu)惠卡價(jià)格更經(jīng)濟(jì)７天連鎖酒店集團(tuán)（7DaysInnGroup）創(chuàng)建于2005年3月，由美國風(fēng)險(xiǎn)投資基金和實(shí)業(yè)投資共同組建的外資連鎖酒店集團(tuán)。已在廣州、深圳等華南中心城市擁有酒店近20家。其中在深圳擁有7家連鎖店。門市價(jià)會(huì)員價(jià)合作卡公司卡經(jīng)濟(jì)房——137137——大床房178157157150雙床房198177177170商務(wù)大床房198177177170大堂商務(wù)大床房洗手間國外經(jīng)濟(jì)酒店案例——速8

全球最大的經(jīng)濟(jì)連鎖酒店，近年在中國發(fā)展迅速美國勝騰酒店集團(tuán)經(jīng)營管理。目前速8在全國的58個(gè)城市，已經(jīng)擁有110家開業(yè)或已經(jīng)簽約的酒店；其中32家酒店在中國的17個(gè)城市已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營。深圳梅林凱豐路速8速8中國樣板房設(shè)計(jì)位于建設(shè)中的地鐵4號(hào)線中康站，緊鄰風(fēng)景秀麗的蓮花山，距皇崗口岸僅有6公里，深圳國際機(jī)場只需30分鐘車程。64間寬敞舒適的客房。客房設(shè)施：免費(fèi)寬帶上網(wǎng)、國內(nèi)國際直撥電話、數(shù)字有線電視、獨(dú)立溫控系統(tǒng)、大堂吧透明玻璃穹頂國外經(jīng)濟(jì)酒店案例——深圳朋悅梅林速8酒店

位于未來地鐵4號(hào)線中康站附近

大堂上網(wǎng)區(qū)客房洗手間國外經(jīng)濟(jì)酒店案例——格林豪泰

高性價(jià)比：四星級(jí)配備/180-300元/間的收費(fèi)格林豪泰(GreenTreeInn)酒店管理有限公司是由美國股東和其他若干跨國集團(tuán)的股東聯(lián)手創(chuàng)辦。定位于商務(wù)型酒店。主要目標(biāo)客戶是商務(wù)人士和旅游白領(lǐng)。強(qiáng)調(diào)高品味和高性價(jià)。酒店規(guī)?？头恳话阍?0-300間。目標(biāo)：大力發(fā)展直營及加盟連鎖店，力爭在3-5年內(nèi)，使開業(yè)酒店達(dá)到200家。客房深圳東門店房型前臺(tái)現(xiàn)付價(jià)床的大小標(biāo)準(zhǔn)單床房RMB239+1.8M\床or1.5M\床標(biāo)準(zhǔn)雙床房RMB239+1.2M\床*2豪華單床房RMB259+1.8M\床豪華雙床房RMB259+1.2M\床*2小套房單床房RMB279+1.5M\床小套房雙床房RMB279+1.2M\床*2大廳國外經(jīng)濟(jì)酒店案例——格林豪泰

加盟條件擁有至少4000平米以上的物業(yè)，建筑物寬度進(jìn)深在15-18米之間，框架結(jié)構(gòu)，要有電梯梯位，獨(dú)幢建筑為佳?；A(chǔ)設(shè)施情況：水－用水額度不低于3000噸/月，電－用電不低于400KVA，有煤氣或天然氣管道可以接入，排污納入市政排污管網(wǎng)，有化糞池，通訊－最好留有總機(jī)或一定的直線電話，有線電視，供暖（北方地區(qū)）等設(shè)施到位。物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰，不能是銀行抵押物業(yè)。500萬以上的資金規(guī)模（不含房屋成本）房屋可以自有和租賃，租賃期要在15年以上物業(yè)周邊有一定的空地，出路通暢并可停車。水、電、氣、排污、通訊等設(shè)施到位。國外經(jīng)濟(jì)酒店案例——格林豪泰

選址要求（1）地理位置A、靠近大型工業(yè)區(qū)、商貿(mào)中心、展覽中心、文教區(qū)、大型娛樂場所等區(qū)域。B、鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，城市入口處、飛機(jī)場、火車站、汽車站、碼頭、地鐵出口、大型停車場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。（2）交通條件交通流動(dòng)性好，進(jìn)出口便利寬敞，快速路無隔離帶路窄，最好不是單行線、有良好的可視性和可進(jìn)入性。在選址附近有三條以上通達(dá)商業(yè)中心、火車站、汽車站的公交站線。（3）周邊配套設(shè)施比較齊全（如餐館、銀行、便利店等）國外經(jīng)濟(jì)酒店案例——格林豪泰

加盟方案加盟方案：即酒店為總部授權(quán)，加盟商投資，加盟商通過注冊新的公司與總部品牌對(duì)接。（1）費(fèi)用：30萬+房間數(shù)*1000元；權(quán)益金：3.5%-6%，(根據(jù)入住率浮動(dòng)，按每月營業(yè)額計(jì)提)。（2）加盟合同期限為15年，15年以后免費(fèi)續(xù)簽。所有加盟酒店的硬件和軟件標(biāo)準(zhǔn)必須按照品牌統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。酒店改造裝修由公司總部提供一整套標(biāo)準(zhǔn)，包括供應(yīng)商名錄，工程部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、解答、監(jiān)督、審核，加盟業(yè)主按照標(biāo)準(zhǔn)自行裝修。酒店人員由總部人事部協(xié)助招聘，并由培訓(xùn)部負(fù)責(zé)培訓(xùn)。酒店總經(jīng)理由總部外派，薪水根據(jù)