中信雙流華陽(yáng)項(xiàng)目3000畝整體定位報(bào)告

中信雙流華陽(yáng)項(xiàng)目整體定位報(bào)告成都勝友地產(chǎn)顧問(wèn)前言就占地3000畝的中信雙流華陽(yáng)項(xiàng)目而言：首先必須尋找項(xiàng)目的發(fā)展方向，才能更好的進(jìn)行下一步的工作；站立在城市發(fā)展的高度上，明確區(qū)域及項(xiàng)目的發(fā)展方向；結(jié)合成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況，形成項(xiàng)目的整體定位基于整體定位的總體開(kāi)發(fā)策略目錄報(bào)告思路脈絡(luò)【成都城市向南發(fā)展及板塊發(fā)展方向】【項(xiàng)目的發(fā)展方向初判】【成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況解讀及啟示】【項(xiàng)目整體定位，發(fā)展戰(zhàn)略及競(jìng)爭(zhēng)策略】【項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)理念及規(guī)劃建議】【分組團(tuán)化產(chǎn)品規(guī)劃方向】【項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算】成都城市向南發(fā)展及區(qū)域發(fā)展方向PRAT1：第一節(jié)成都城市向南發(fā)展的歷史成都城市向南發(fā)展的歷史“啃老”的成都，尋求向南發(fā)展的方向天府之城成都有著非常悠久的歷史，而外地人往往針對(duì)成都的印象最深的還是三國(guó)之蜀國(guó)、武侯祠、青羊?qū)m等。成都市政府在以建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際化大都市的發(fā)展要求下，逐步向南發(fā)展，而民眾口中也出現(xiàn)了“北亂南富、東窮西貴”的說(shuō)法。天府廣場(chǎng)錦江賓館岷山飯店匯日央擴(kuò)城市之星成都市政府仁恒置地廣場(chǎng)美美力誠(chéng)百貨索菲特萬(wàn)達(dá)酒店人民南路一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路來(lái)福士廣場(chǎng)@世界玉林片區(qū)紫荊、桐梓林片區(qū)棕北、棕南片區(qū)商鼎國(guó)際東方新希望凱賓斯基酒店國(guó)航中心仁和春天火車南站成都的首個(gè)CBD核心區(qū)：南一環(huán)為界，以政務(wù)功能（成都市政府）為核心的，覆蓋高端寫字樓、酒店、高端商場(chǎng)三大產(chǎn)業(yè)形態(tài)的中央商務(wù)區(qū)。價(jià)格擠壓出來(lái)的生活片區(qū)：南二環(huán)為界，由于一環(huán)路內(nèi)住宅價(jià)格的擠壓，逐步形成玉林、棕北、棕南居住片區(qū)，但經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的演變，這一片區(qū)顯的越來(lái)越來(lái)低端。全新規(guī)劃化的高端商務(wù)生活區(qū)：南三環(huán)火車南站為界，在政府的全新規(guī)劃下，以高端寫字樓、酒店等產(chǎn)業(yè)形態(tài)為核心，全面形成紫荊、桐梓林高端生活片區(qū)。由此奠定了成都“南富”的說(shuō)法。成都城市向南發(fā)展的歷史“國(guó)際城南”的發(fā)展，勢(shì)不可擋

2001-2010年，成都市政府耗費(fèi)10年的時(shí)間和心血，按照現(xiàn)代化大都市建設(shè)的要求，逐步建成人民南路南延線區(qū)域，成為一個(gè)現(xiàn)代化的城市副中心。成都市政府的南遷、眾多實(shí)力發(fā)展商入駐、地鐵一號(hào)線等城市級(jí)交通體系的完善、樹(shù)立了民眾對(duì)“國(guó)際城南”的信心。成都城市向南發(fā)展的歷史成都的第二個(gè)CBD核心區(qū)：以政務(wù)功能（成都市新政府）為核心的，覆蓋金融、文化、會(huì)展、科技、旅游五大產(chǎn)業(yè)功能的中央商務(wù)區(qū)。圍繞第二個(gè)CBD核心區(qū)的涵蓋商業(yè)配套、景觀資源的中高端居住生活區(qū)以及高端寫字樓群落。圍繞第二個(gè)CBD核心區(qū)的產(chǎn)業(yè)：高新孵化園、高新軟件園，金融城，會(huì)展產(chǎn)業(yè)，旅游產(chǎn)業(yè)迅速推動(dòng)國(guó)際城南的發(fā)展。人民南路南延線火車南站三環(huán)路繞城高速成都新市政府高新區(qū)管委會(huì)特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)茂業(yè)中心金融城高新孵化園譽(yù)峰城南一號(hào)歌劇院世紀(jì)城世豪廣場(chǎng)鳳凰城第一個(gè)CBD核心區(qū)天府鷺洲保利心語(yǔ)雍湖灣高新軟件園拉德方斯廣場(chǎng)新益州公園棕櫚泉國(guó)際中心香年廣場(chǎng)新希望國(guó)際凱旋廣場(chǎng)蜀都中心老華陽(yáng)板塊海洋樂(lè)園成都城市向南發(fā)展的歷史第一節(jié)：成都城市向南發(fā)展的歷史小結(jié)：成都向南發(fā)展的趨勢(shì)，勢(shì)不可擋。目前成都向南已經(jīng)形成第二個(gè)CBD核心區(qū)，而相比第一個(gè)CBD核心區(qū)以政務(wù)功能為主的形態(tài)，第二個(gè)CBD核心區(qū)的構(gòu)成更為豐富，除政務(wù)功能為核心之外，同時(shí)覆蓋了金融、文化、會(huì)展、科技、旅游五大產(chǎn)業(yè)功能；在CBD核心區(qū)周邊形成了眾多的中高端住宅片區(qū)，起到滿足居住功能和提升區(qū)域形象的作用。成都城市向南發(fā)展的歷史第二節(jié)成都城市向南發(fā)展的未來(lái)成都城市向南發(fā)展的未來(lái)“天府新區(qū)”的規(guī)劃，呼之欲出2010年，在目前南延線區(qū)域建設(shè)的基礎(chǔ)上，政府規(guī)劃出覆蓋100平方公里的天府新區(qū)，從成都雙流縣華陽(yáng)鎮(zhèn)直到眉山市仁壽縣，成為近10年內(nèi)，政府重點(diǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)域。天府新區(qū)將成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)一個(gè)核心區(qū)，是成都大產(chǎn)業(yè)、大項(xiàng)目的聚集地，是政府新辦公區(qū)與金融服務(wù)區(qū)。天府新區(qū)的建設(shè)可能會(huì)成為繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)和重慶兩江新區(qū)后第四個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，在帶動(dòng)成都現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展。天府新區(qū)的規(guī)劃目前已上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面。但是作為天府新城起始端的老華陽(yáng)板塊，基本上成為了受到第2個(gè)CBD核心區(qū)的房?jī)r(jià)擠壓而形成的住宅片區(qū)，在經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展之后，情況與玉林、棕北、棕南片區(qū)大致相似。而且在沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃下，板塊內(nèi)各項(xiàng)目零散開(kāi)發(fā)，品質(zhì)感較差，長(zhǎng)期處于價(jià)格戰(zhàn)，板塊難以形成影響力。天府廣場(chǎng)成都市政府二環(huán)路三環(huán)路繞城高速第一個(gè)CBD核心區(qū)受價(jià)格擠壓后的玉林、棕北、棕南生活區(qū)全新規(guī)劃的紫荊、桐梓林高端生活區(qū)成都新市政府第二個(gè)CBD核心區(qū)以世紀(jì)城為代表的高端產(chǎn)業(yè)、居住板塊大源組團(tuán)高端生活區(qū)高端寫字樓群落老華陽(yáng)板塊，聚集了諸如大城際、城南晶座、棕櫚南岸、左岸花都、水印城等小項(xiàng)目，片區(qū)檔次、形象不高人民南路南延線末端成都城市向南發(fā)展的未來(lái)因此雙流再向南發(fā)展的規(guī)劃一定不能再按照老華陽(yáng)板塊的模式，走零散開(kāi)發(fā)的路線，必須明確區(qū)域的發(fā)展方向，并在此規(guī)劃下，統(tǒng)一區(qū)域的整體建設(shè)！成都城市向南發(fā)展的未來(lái)雙流：成都向南發(fā)展的第三個(gè)CBD核心區(qū)！成都城市向南發(fā)展的未來(lái)第三個(gè)CBD核心區(qū)建設(shè)的可能性：1、省市政府的高度重視和支持天府新城，是省市政府未來(lái)10年內(nèi)重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。在未來(lái)的建設(shè)和開(kāi)發(fā)周期內(nèi)肯定會(huì)受到省市政府的高端重視和支持。成都城市向南發(fā)展的未來(lái)2、土地價(jià)值極高目前在第二個(gè)CBD核心區(qū)內(nèi)，再也沒(méi)有土地供應(yīng)，而成都向南發(fā)展的熱點(diǎn)慢慢往雙流區(qū)域轉(zhuǎn)移。相對(duì)低廉的土地價(jià)格會(huì)吸引眾多開(kāi)發(fā)商的入駐。

成都城市向南發(fā)展的未來(lái)3、區(qū)域發(fā)展具備良好的基礎(chǔ)：路網(wǎng)結(jié)構(gòu)完善，使整個(gè)區(qū)域與成都市區(qū)、雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)全面接軌錦江、麓湖形成巨大的生態(tài)自然景觀優(yōu)勢(shì)南湖夢(mèng)幻島、極地海洋世界等項(xiàng)目相繼落成帶來(lái)巨大的人氣、商氣

成都城市向南發(fā)展的未來(lái)4、發(fā)展現(xiàn)狀及前景良好：南湖、麓山等高端復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)呈現(xiàn)國(guó)際五項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中心已經(jīng)建成中信項(xiàng)目規(guī)劃中，麓湖的規(guī)劃正式完成傳媒集團(tuán)美食嘉年華項(xiàng)目規(guī)劃中天府軟件外包總部基地規(guī)劃建設(shè)中路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的完善，直達(dá)雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，將形成巨大的對(duì)外貿(mào)易產(chǎn)業(yè)

成都新市政府第二個(gè)CBD核心區(qū)繞城高速天府大道南延線老華陽(yáng)板塊世紀(jì)城南湖國(guó)際社區(qū)夢(mèng)幻島極地海洋世界麓山國(guó)際社區(qū)麓山高爾夫中信項(xiàng)目麓湖項(xiàng)目國(guó)際五項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中心美食嘉年華天府軟件外包總部基地成都城市向南發(fā)展的未來(lái)雙流的規(guī)劃發(fā)展方向：成都向南發(fā)展的未來(lái)，成都第三個(gè)CBD核心區(qū)第一個(gè)CBD核心區(qū)老成都第二個(gè)CBD核心區(qū)新成都繞城高速三環(huán)路第三個(gè)CBD核心區(qū)成都向南發(fā)展的未來(lái)第二節(jié)：成都城市向南發(fā)展的未來(lái)小結(jié)：第三節(jié)區(qū)域發(fā)展方向南湖國(guó)際社區(qū)夢(mèng)幻島極地海洋世界麓山國(guó)際社區(qū)麓山高爾夫中信項(xiàng)目麓湖項(xiàng)目國(guó)際五項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中心美食嘉年華天府軟件外包總部基地天府大道南延線中信、麓湖、麓山、南湖板塊按照雙流未來(lái)的規(guī)劃方向，至此，已經(jīng)形成以中信項(xiàng)目、麓湖項(xiàng)目、南湖項(xiàng)目、麓山項(xiàng)目為代表的新城市版塊。新城市板塊的功能定位和發(fā)展方向：成都第三個(gè)CBD的核心起步區(qū)區(qū)域發(fā)展方向成都第三個(gè)CBD的核心起步區(qū)的意義：1、以響應(yīng)省市城府的號(hào)召，以城市發(fā)展的高度為基礎(chǔ)，全面引爆成都向南發(fā)展的未來(lái)。區(qū)域發(fā)展方向2、全面實(shí)現(xiàn)雙流與成都城區(qū)在城市功能、產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域上的無(wú)縫對(duì)接，將形成城市發(fā)展史上又一制高點(diǎn)。區(qū)域發(fā)展方向第三個(gè)CBD的核心起步區(qū)所具備的優(yōu)勢(shì)：天時(shí)、地利、人和天時(shí)：1、成都城市向南發(fā)展的趨勢(shì)，勢(shì)不可擋，核心起步區(qū)的規(guī)劃建設(shè)必會(huì)得到省市政府、雙流政府的大力支持；2、南湖夢(mèng)幻島、極地海洋世界等旅游項(xiàng)目的落成，南湖國(guó)際社區(qū)、麓山國(guó)際社區(qū)的熱銷所帶來(lái)的巨大人氣和商氣。區(qū)域發(fā)展方向地利：1、路網(wǎng)交通的完善，全面實(shí)現(xiàn)與成都主城區(qū)以及雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)的無(wú)縫對(duì)接；2、板塊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，周邊配套齊全，生活氛圍已逐步成熟：國(guó)際五項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中心、美食嘉年華、雙流成熟生活圈等。第三個(gè)CBD核心區(qū)成都向南發(fā)展的未來(lái)第一個(gè)CBD核心區(qū)老成都第二個(gè)CBD核心區(qū)新成都繞城高速三環(huán)路天府大道站華路元華路紅星路南延線區(qū)域發(fā)展方向3、巨大的生態(tài)景觀資源，符合成都現(xiàn)代化田園城市建設(shè)的要求：一河：錦江三湖：南湖湖區(qū)、麓湖湖區(qū)、中信湖區(qū)五公園：市政公園、云頂山公園、百物園、體育公園、主題公園南湖國(guó)際社區(qū)夢(mèng)幻島極地海洋世界麓山國(guó)際社區(qū)麓山高爾夫中信項(xiàng)目麓湖項(xiàng)目錦江市政公園云頂山公園2000余畝百物園1500畝體育公園中信主題公園區(qū)域發(fā)展方向4、南湖、麓山已經(jīng)部分呈現(xiàn)，中信、麓湖項(xiàng)目范圍內(nèi)土地情況、交通狀況良好，為未來(lái)的建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。中信項(xiàng)目土地及遠(yuǎn)處的南湖的建筑已通車的華牧路區(qū)域發(fā)展方向人和：1、成都向南發(fā)展的趨勢(shì)受到社會(huì)等各方面的認(rèn)同和支持。區(qū)域發(fā)展方向2、受到城市外擴(kuò)的擠壓、主戰(zhàn)場(chǎng)土地資源的限制，眾多品牌開(kāi)發(fā)商繼續(xù)向南，尋找新的發(fā)展機(jī)會(huì)，存在巨大的市場(chǎng)容量。區(qū)域發(fā)展方向南湖國(guó)際社區(qū)麓山國(guó)際社區(qū)中信項(xiàng)目麓湖項(xiàng)目天府大道南延線新鴻基悅城萬(wàn)科海悅匯城恒大名都和泓半山建發(fā)淺水灣佳兆業(yè)項(xiàng)目新鴻基、新世界地產(chǎn)、萬(wàn)科、恒大、森宇、萬(wàn)華地產(chǎn)等實(shí)力開(kāi)發(fā)商已紛紛搶灘該板塊。河畔新世界區(qū)域發(fā)展方向第三個(gè)CBD核心起步區(qū)的發(fā)展方向：一個(gè)以一河、三湖、五公園巨大生態(tài)自然景觀為基礎(chǔ)，全面覆蓋旅游、商業(yè)、商務(wù)、辦公、國(guó)際貿(mào)易、文化、高端居住等多種產(chǎn)業(yè)功能的中央商務(wù)區(qū)。打破以政務(wù)為核心的第一個(gè)、第二個(gè)CBD核心區(qū)的模式，全面符合成都現(xiàn)代化田園城市的發(fā)展要求。第三節(jié)：區(qū)域發(fā)展方向小結(jié)：成都城市向南發(fā)展的趨勢(shì)，勢(shì)不可擋。成都城市向南發(fā)展已形成兩個(gè)CBD核心區(qū)。作為天府新區(qū)起步區(qū)的雙流，所具備的巨大優(yōu)勢(shì)，注定將成為成都的第三個(gè)CBD核心區(qū)。項(xiàng)目所在的區(qū)域已形成四大房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成的新城市版塊，成為成都第三個(gè)CBD的核心起步區(qū)。Part1：成都城市向南發(fā)展及區(qū)域發(fā)展方向總結(jié)：項(xiàng)目發(fā)展方向初判PRAT2：項(xiàng)目基本情況分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地塊位于城南板塊人民南路延線上，緊鄰成都高新技術(shù)開(kāi)發(fā)南區(qū)和雙流華陽(yáng)鎮(zhèn)，處于成都的第三個(gè)CBD核心起步區(qū)內(nèi)。區(qū)域以巨大的原生態(tài)景觀資源為基礎(chǔ)，覆蓋旅游、商業(yè)、商務(wù)、辦公、國(guó)際貿(mào)易、文化、高端居住等多種產(chǎn)業(yè)功能。為成都市政府重點(diǎn)打造區(qū)域?！?.區(qū)位優(yōu)勢(shì)】第二個(gè)CBD核心區(qū)新成都第三個(gè)CBD核心起步區(qū)中信、麓湖、南湖、麓山板塊夢(mèng)幻島游樂(lè)園宗地位置海洋樂(lè)園歌劇院伊藤洋華堂歐尚華陽(yáng)客運(yùn)中心家樂(lè)福市政府辦公區(qū)極地海洋世界茂業(yè)中心成都海關(guān)成都金融城【2.配套優(yōu)勢(shì)】國(guó)際五項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中心美食嘉年華購(gòu)物中心旅游項(xiàng)目公園高新軟件園高新孵化園產(chǎn)業(yè)園區(qū)教育機(jī)構(gòu)醫(yī)療機(jī)構(gòu)南湖國(guó)際社區(qū)麓山國(guó)際社區(qū)大源高端居住片區(qū)交通樞紐高端居住社區(qū)政務(wù)機(jī)構(gòu)配套優(yōu)勢(shì)：以高科技、金融、會(huì)展產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)為支撐，區(qū)域內(nèi)聚集眾多高端居住項(xiàng)目，規(guī)劃出大量教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、購(gòu)物中心、公園，同時(shí)以巨大的生態(tài)景觀資源為依托，聚集大量旅游項(xiàng)目，對(duì)區(qū)域的發(fā)展和形象提升作用明顯。項(xiàng)目基本情況分析【3.交通便利】交通便利：地鐵：1號(hào)線（1期工程投入使用）、5號(hào)線、6號(hào)線（規(guī)劃中）。項(xiàng)目基本情況分析地鐵5號(hào)線本案公路地鐵交通中轉(zhuǎn)站華陽(yáng)客運(yùn)中心元華路站華路天府大道紅星路延線地鐵1號(hào)線地鐵6號(hào)線華牧路公路：天府大道南延線、元華路（劍南大道）、站華路（益州大道）、紅星路南延線、華牧路。交通中轉(zhuǎn)站：華陽(yáng)客運(yùn)中心。【4.產(chǎn)業(yè)規(guī)劃】項(xiàng)目基本情況分析入駐企業(yè)名單：英特爾IBM諾基亞摩托羅拉華維阿爾卡特產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：成都高新區(qū)1991年被批準(zhǔn)為首批國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，由南部園區(qū)和西部園區(qū)兩部分構(gòu)成，初步形成了電子信息、生物制藥和精密機(jī)械制造三大產(chǎn)業(yè)，吸引大量高管、海歸人士和高級(jí)科技人才匯聚于此，文化和科技基因的融合，注定這里將成為高知識(shí)、高智力的城市財(cái)智精英階層聚居地。【5.項(xiàng)目四至】項(xiàng)目基本情況分析項(xiàng)目四至：本案北側(cè)臨南湖國(guó)際社區(qū)，西側(cè)臨河畔新世界、心怡紫晶城項(xiàng)目，南側(cè)臨成都現(xiàn)代五項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中心，東側(cè)臨雙流公興鎮(zhèn)。四至環(huán)境不良影響較小，地塊邊界清晰方正，道路通達(dá)性較好。NSWE北面：南湖國(guó)際社區(qū)西面：河畔新世界、心怡紫晶城南面：現(xiàn)代五項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中心東面：雙流公興鎮(zhèn)華陽(yáng)鎮(zhèn)南湖河畔新世界心怡紫晶城現(xiàn)代五項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中心公興鎮(zhèn)本案【6.地塊現(xiàn)狀】項(xiàng)目基本情況分析地塊現(xiàn)狀：本案地塊內(nèi)部基本平整，無(wú)大型附著物，并無(wú)嚴(yán)重的不良影響因素，利于項(xiàng)目的未來(lái)規(guī)劃建設(shè)。規(guī)劃中，南區(qū)將形成一個(gè)占地約600畝的湖區(qū)和集中綠化，目前已在北區(qū)土地中開(kāi)始修建排水渠。華牧路向西華牧路向東北區(qū)南區(qū)【7.項(xiàng)目控規(guī)條件】項(xiàng)目基本情況分析項(xiàng)目住宅用地：畝北區(qū)：畝南區(qū)：畝配套服務(wù)設(shè)施用地：畝商業(yè)金融用地：畝文化娛樂(lè)用地：畝行政辦公用地：72畝容積率：≥住宅總建筑面積：約735萬(wàn)方建筑密度：無(wú)限制條件限高：無(wú)限制條件樓面地價(jià)：約300萬(wàn)/畝，約1287元/平米鑒于項(xiàng)目的占地規(guī)模和各種控制指標(biāo)，項(xiàng)目的規(guī)劃打造方向判定為：城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目【8.對(duì)于項(xiàng)目的企業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略】項(xiàng)目基本情況分析中信——城市發(fā)展的推動(dòng)者！對(duì)于項(xiàng)目的中信開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略！——不是立足房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是立足城市！——不是立足房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，而是一座新城的開(kāi)發(fā)！——不是完全追求市場(chǎng)利潤(rùn)的做法，而是利潤(rùn)和品牌的雙贏！中信，只有主動(dòng)承擔(dān)起城市運(yùn)營(yíng)商的責(zé)任，才可能創(chuàng)造出成都向南發(fā)展的未來(lái)！而對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，只是順勢(shì)而為，水到渠成的事。很明顯，中信不只是賣房子的！而是在未來(lái)10年的時(shí)間甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，中信要建設(shè)的、推動(dòng)的、銷售的，是一個(gè)符合現(xiàn)代化、國(guó)際化大都市建設(shè)要求的新城。項(xiàng)目發(fā)展方向的初判根據(jù)對(duì)成都城市向南發(fā)展的歷史的研究和對(duì)未來(lái)的研判，雙流將成為成都的第三個(gè)CBD，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒊蔀榈谌齻€(gè)CBD的核心起步區(qū)，前面覆蓋旅游、商業(yè)、商務(wù)、辦公、國(guó)際貿(mào)易、文化、高端居住等多種產(chǎn)業(yè)功能。地塊資質(zhì)優(yōu)越，內(nèi)外部景觀資源豐富，對(duì)高品質(zhì)的住宅定位支撐巨大，且具有規(guī)劃大型城市級(jí)公建的優(yōu)勢(shì)條件本項(xiàng)目區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套較為齊全，交通條件便利，占地規(guī)模巨大，各種控制條件沒(méi)有過(guò)多的限制，且內(nèi)外部景觀資源豐富，具備規(guī)劃大型城市級(jí)公建的優(yōu)勢(shì)條件。因此項(xiàng)目的規(guī)劃打造方向判定為：城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域是成都第三個(gè)CBD的核心起步區(qū)，全面覆蓋旅游、商業(yè)、商務(wù)、辦公、國(guó)際貿(mào)易、文化、高端居住等多種產(chǎn)業(yè)功能。對(duì)于項(xiàng)目的企業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略本項(xiàng)目作為中信地產(chǎn)未來(lái)10年間甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)在成都的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，目的在于建設(shè)一座符合現(xiàn)代化、國(guó)際化大都市建設(shè)要求的新城，需要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和品牌的雙贏就項(xiàng)目的區(qū)域?qū)傩?、地塊本體及開(kāi)發(fā)目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展方向進(jìn)行初判項(xiàng)目發(fā)展方向的初判結(jié)合上訴的分析，因此中信項(xiàng)目絕對(duì)不能走一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的零散開(kāi)發(fā)、簡(jiǎn)單重復(fù)、只追求市場(chǎng)利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)路線，而應(yīng)該是有明確的發(fā)展方向：具備成都第三個(gè)CBD核心起步區(qū)引擎作用的城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目完成對(duì)項(xiàng)目發(fā)展方向的初步判斷之后，我們需要明確的幾個(gè)問(wèn)題：1、怎么才能具備成都第三個(gè)CBD核心起步區(qū)引擎作用？2、在與區(qū)域甚至全成都的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，項(xiàng)目應(yīng)該以何種形象來(lái)贏取競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的發(fā)展方向的要求？面對(duì)上訴問(wèn)題，我們需要對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況進(jìn)行全面解讀，并得到一定的啟示！成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)概況解讀及啟示PRAT3：第一節(jié)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)概況成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況成都土地交易市場(chǎng)總體趨勢(shì)平穩(wěn)數(shù)據(jù)來(lái)源：2006-2010年，成都市國(guó)土局土地供應(yīng)成交情況統(tǒng)計(jì)2008年，受地震和全球經(jīng)濟(jì)的影響，成都土地市場(chǎng)供應(yīng)、成交量較06/07年萎縮明顯，09年土地市場(chǎng)的供應(yīng)成交量較08年出現(xiàn)回暖，但由于宏觀政策對(duì)于開(kāi)發(fā)商拿地資金條件的限制，10年的供應(yīng)、成交量有小幅下降，“新國(guó)八條”頒布之后，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)會(huì)有一段時(shí)間的降溫。成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康有序,潛力巨大數(shù)據(jù)來(lái)源：2000-2009年《成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》2000-2009年：成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年平均增長(zhǎng)率：32.83%成都市商品房銷售額年平均增長(zhǎng)率：47.24%成都市商品房銷售面積年平均增長(zhǎng)率：31.59%連續(xù)4年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積排名全國(guó)第三2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額：億元2009年商品房銷售面積：萬(wàn)平米2009年商品房銷售額：1329億元2009年商品房銷售均價(jià)：元/㎡成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況成都，泛亞地區(qū)投資巨頭表演的舞臺(tái)泛亞地區(qū)發(fā)展商：香港：九龍倉(cāng)、新鴻基、和記黃埔、合景泰富、新世界地產(chǎn)、中渝置地、新鴻基、信和置業(yè)、嘉里集團(tuán)、華人置業(yè)、瑞安地產(chǎn)、恒基兆業(yè)……新加坡：吉寶、新加坡置地、凱德置地、盛吉利地產(chǎn)、遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)……大型央企巨頭、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)、國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商：中信、招商、保利、中海、華潤(rùn)、中鐵、中糧、萬(wàn)科、龍湖、萬(wàn)達(dá)、花樣年、濱江、世茂、復(fù)地、富力、浩林、遠(yuǎn)大、恒大……成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況第三節(jié)成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示成都知名城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目在全成都的范圍內(nèi)，我們選取了保利公園198、華僑城、華潤(rùn)二十四城、南湖國(guó)際社區(qū)、麓山國(guó)際社區(qū)、麓湖項(xiàng)目6個(gè)城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析，并從中得到啟示。成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示南湖國(guó)際社區(qū)華僑城華潤(rùn)二十四城繞城高速三環(huán)路麓湖保利公園198麓山國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目名稱定位產(chǎn)品類型占地（畝）建面萬(wàn)平米核心配套客群定位保利公園198國(guó)際文化生態(tài)住區(qū)別墅多層高層6500220高爾夫球場(chǎng)、2250畝全亞洲最大的郁金香主題公園、金蘋果幼兒園、五星級(jí)酒店以成都大城北區(qū)域的私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員、企業(yè)單位管理層及員工為主并覆蓋全成都區(qū)域的客戶華僑城中國(guó)西南·中央歡樂(lè)區(qū)（現(xiàn)代主題公園·都市娛樂(lè)商業(yè)·高尚人文社區(qū)）別墅多層高層3055122歡樂(lè)谷（中國(guó)娛樂(lè)第一品牌），主題商業(yè)街區(qū)，五星級(jí)酒店以成都大城北區(qū)域的私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員、企業(yè)單位管理層及員工為主并覆蓋全成都區(qū)域的客戶華潤(rùn)二十四城主城中心1050畝國(guó)際都會(huì)生活高層多層1050263萬(wàn)象城（中國(guó)商業(yè)第一品牌）、中央公園、五星級(jí)酒店、華潤(rùn)藝術(shù)中心以成都城東區(qū)域的政府公務(wù)員、企業(yè)單位管理層及員工為主，并覆蓋全成都區(qū)域的客戶南湖國(guó)際社區(qū)世界級(jí)城市湖居典范全系電梯高層產(chǎn)品6000150南湖夢(mèng)幻島游樂(lè)園、五星級(jí)酒店、湖濱原味歐洲街以成都城南區(qū)域的政府公務(wù)員、企業(yè)單位管理層及員工、周邊郊縣、二級(jí)城市客戶為主，并覆蓋全成都區(qū)域的客戶麓山國(guó)際社區(qū)中國(guó)高端低密度住區(qū)別墅多層高層4300100高爾夫球場(chǎng)、光亞學(xué)校等教育資源、麓鎮(zhèn)特色商業(yè)街區(qū)客群定位覆蓋成都全城、二級(jí)城市、國(guó)內(nèi)外的成功人士麓湖還未亮相別墅多層高層1.5萬(wàn)（50%綠化用地、50%住宅用地）＜300湖區(qū)、風(fēng)情商業(yè)街、五星級(jí)酒店、超甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)與麓山類似樓盤概況成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示項(xiàng)目名稱功能形態(tài)及發(fā)展方向保利公園198作為成都城市北部最大的地產(chǎn)項(xiàng)目之一，該項(xiàng)目將依托于項(xiàng)目區(qū)域公園眾多的優(yōu)越自然條件和項(xiàng)目自身?yè)碛械某蠊珗@，著力打造城市公園地產(chǎn)的典范，引領(lǐng)蜀龍路片區(qū)高尚生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)，代言城市公園地產(chǎn)發(fā)展的方向。

華僑城建成后將成為充分體現(xiàn)現(xiàn)代居住和成都地方居住文化特色并具備豐富生活情趣的高尚居住社區(qū)和城市娛樂(lè)商業(yè)綜合區(qū)。華潤(rùn)二十四城在城市核心區(qū)域形成以萬(wàn)象城為核心,集甲級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店、中央公園、文化產(chǎn)業(yè)、國(guó)際教育體系和高品質(zhì)住宅為一體的大型國(guó)際都市綜合體。

南湖國(guó)際社區(qū)以夢(mèng)幻島娛樂(lè)公園、巨大湖景優(yōu)勢(shì)、湖濱原味歐洲街為依托的高端居住社區(qū)，建成之后，將成為國(guó)際城南區(qū)域令人向往的生活目的地。麓山國(guó)際社區(qū)在以高爾夫球場(chǎng)、麓鎮(zhèn)特色商業(yè)街區(qū)及其他配套資源為依托，形成了國(guó)際城南無(wú)可比擬的生活領(lǐng)地，帶動(dòng)麓山板塊迅速崛起，成為中國(guó)西南高端人居板塊，成為全中國(guó)高端居住的名片。麓湖（未開(kāi)售）與麓湖片區(qū)內(nèi)的其他項(xiàng)目一起構(gòu)成一個(gè)全新的“麓湖新城”，建成之后將全面形成一個(gè)融合麓湖總部經(jīng)濟(jì)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)、休閑旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)、高端住宅區(qū)三大板塊的大型頂級(jí)城市新城。樓盤功能形態(tài)及發(fā)展方向成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示除了上訴6個(gè)成都的城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，還有一個(gè)項(xiàng)目不得不提：世紀(jì)城項(xiàng)目成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示第二個(gè)CBD核心區(qū)成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示世紀(jì)城項(xiàng)目世紀(jì)城項(xiàng)目第三個(gè)CBD核心起步區(qū)本案在成都第二個(gè)CBD核心中，世紀(jì)城項(xiàng)目由于巨大的產(chǎn)業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值，在前面推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和高端居住方面做出了突出的貢獻(xiàn)，并成為第二個(gè)CBD核心區(qū)發(fā)展的巨大引擎。也成為現(xiàn)代化大都市的一張城市名片。市政府也將地鐵1號(hào)線一期工程的終點(diǎn)站設(shè)計(jì)在世紀(jì)城。那么對(duì)于具備成都第三個(gè)CBD核心起步區(qū)引擎作用的中信項(xiàng)目，分析世紀(jì)城項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，有著十分重要的參考意義。成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示世紀(jì)城項(xiàng)目概況：占地1504畝，分為國(guó)際會(huì)議區(qū)、展館區(qū)、酒店及文化設(shè)施區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)住宅區(qū)五大部分，總建筑面積約180萬(wàn)平方米，其建設(shè)規(guī)模、配套設(shè)施都處于國(guó)際一流水平。新世紀(jì)會(huì)展中心全面帶動(dòng)成都會(huì)展產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全面提升了成都的城市面貌，并使成都獲得全國(guó)最佳會(huì)展城市的稱號(hào)。成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示酒店集群全面覆蓋酒店、會(huì)議、商務(wù)功能，是成都市涉外的一張名片。成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示西蜀廊橋世紀(jì)城不僅是一座充滿現(xiàn)代氣息的小城，同樣也蘊(yùn)涵著濃郁的人文內(nèi)涵。在世紀(jì)城的酒店區(qū)域，將建成一座充滿川西民居風(fēng)格的“西蜀廊橋”小鎮(zhèn)，這里的每棟建筑都最大限度的體現(xiàn)了淳樸厚重的川西民居建筑風(fēng)格。小鎮(zhèn)一半在室外，沿河而立，仿佛川西的水鄉(xiāng)，另一半則在室內(nèi)，成為“世紀(jì)城天堂大飯店”的大堂。

成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示天鵝湖小區(qū)炫麗的外立面，巨大的空中花園，讓成都房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起一場(chǎng)軒然大波。在2005年，天鵝湖小區(qū)開(kāi)售均價(jià)便達(dá)到5500元/㎡，并以一張效果圖迅速完成住宅的銷售。而在世紀(jì)城的巨大影響力下，目前天鵝湖小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格直逼萬(wàn)元大關(guān)。成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示小結(jié)：成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示：1、以巨大的規(guī)模、原生態(tài)的景觀資源作為依托。例如：南湖國(guó)際社區(qū)的湖區(qū)景觀、麓湖新城的湖區(qū)景觀小結(jié)：成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示：2、以具備巨大產(chǎn)業(yè)價(jià)值的城市公建為基礎(chǔ)，全面推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如：世紀(jì)城的新世紀(jì)會(huì)展中心小結(jié)：成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示：3、以具備中國(guó)影響力的城市公建保持項(xiàng)目巨大的影響力和號(hào)召力例如：保利公園198的具有全亞洲最大規(guī)模的郁金香公園華僑城的具有中國(guó)娛樂(lè)第一品牌之稱的歡樂(lè)谷華潤(rùn)二十四城的具有中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌之稱的萬(wàn)象城小結(jié)：成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示：4、以極具符號(hào)感的城市公建提升項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次例如：麓山國(guó)際社區(qū)、保利公園198的高爾夫球場(chǎng)各項(xiàng)目的五星級(jí)酒店、酒店集群華潤(rùn)二十四城的中央公園小結(jié)：成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示：5、以區(qū)域公建和社區(qū)配套滿足社區(qū)業(yè)主需求，在銷售過(guò)程中樹(shù)立客戶的信心例如：麓山國(guó)際社區(qū)的教育機(jī)構(gòu)、麓鎮(zhèn)特色商業(yè)街區(qū)保利公園198的金蘋果幼兒園、社區(qū)商業(yè)、酒店特色商業(yè)街小結(jié)：成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示：6、以全系產(chǎn)品規(guī)劃覆蓋所有購(gòu)房群體的需求，以創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)吸引客戶的關(guān)注度例如：麓山國(guó)際社區(qū)的全系產(chǎn)品體系：獨(dú)棟別墅、疊拼別墅、多層洋房、電梯高層世紀(jì)城天鵝湖小區(qū)炫麗的外立面以及巨大的空中花園第三節(jié)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況城南、雙流區(qū)域：成都房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)成都房產(chǎn)114網(wǎng)站公布信息統(tǒng)計(jì)整理2009年成都商品房成交量分區(qū)域占比2010年成都商品房成交量分區(qū)域占比根據(jù)今年來(lái)成都商品房成交數(shù)據(jù)分析，城南、雙流區(qū)域的房?jī)r(jià)、成交量占比的增速比其他區(qū)域更快。價(jià)格：除城中區(qū)域外的第一成交量：各區(qū)域中占比第一區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域供需情況：總體趨于平衡，存在較大的市場(chǎng)容量數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)成都房產(chǎn)114網(wǎng)站公布信息統(tǒng)計(jì)整理2009年，區(qū)域商品房平均供銷比達(dá)到，市場(chǎng)陷入瘋狂的狀態(tài)。2010年，區(qū)域商品房平均供銷比為，基本保持供銷平衡。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況藍(lán)光公館1881合景泰富譽(yù)峰中海城南1號(hào)華潤(rùn)鳳凰城復(fù)地雍湖灣世豪廣場(chǎng)建發(fā)天府鷺洲保利心語(yǔ)花園Icon英郡南湖國(guó)際社區(qū)新鴻基悅城萬(wàn)科海悅匯城恒大名都麓山國(guó)際本案繞城高速三環(huán)路人民南路延線心怡紫晶城河畔新世界南延線區(qū)域：品牌開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地南延線區(qū)域內(nèi)已聚集九龍倉(cāng)、合景泰富、新世界地產(chǎn)、保利、中海、華潤(rùn)、復(fù)地、建發(fā)、恒大、藍(lán)光等國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商。南延線區(qū)域成為兵家必爭(zhēng)之地。但目前南延線再無(wú)可供應(yīng)的土地資源，眾多開(kāi)發(fā)商把目光轉(zhuǎn)向更南邊的雙流華陽(yáng)區(qū)域。小結(jié)：對(duì)于成都房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況研究的啟示成都雙流華陽(yáng)地塊：中信地產(chǎn)入駐成都的嶄新機(jī)會(huì)中信地產(chǎn)入駐成都，在主戰(zhàn)場(chǎng)的本項(xiàng)目，將是中信地產(chǎn)在成都的嶄新機(jī)會(huì)。中國(guó)中信集團(tuán)無(wú)比巨大的實(shí)力支撐，中信金融體系全面入駐成都成都城市發(fā)展勢(shì)頭迅猛；房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，潛力巨大在此基礎(chǔ)上，中信地產(chǎn)入駐成都千載難逢，而且云棲谷、未來(lái)城都取得了良好的業(yè)績(jī)?cè)诔啥挤康禺a(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)城南、雙流區(qū)域，即將出現(xiàn)中信地產(chǎn)的身影第四節(jié)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局天府新城范圍示意圖站南組團(tuán)會(huì)展板塊大源組團(tuán)南湖、麓山板塊區(qū)域內(nèi)逐步形成4個(gè)競(jìng)爭(zhēng)板塊和組團(tuán)：站南組團(tuán)：以火車南站以南的區(qū)域?yàn)橹?，組團(tuán)內(nèi)聚集了和黃南城都匯、藍(lán)光1881、半島城邦、禮頓山、城市春天等項(xiàng)目，以宜家、歐尚作為核心配套，區(qū)域內(nèi)的生活中心。會(huì)展板塊：以會(huì)展中心為核心的區(qū)域，板塊內(nèi)集中了ICON英郡、大魔方等項(xiàng)目，同時(shí)還包括海洋世界、大型酒店集群、影劇院等旅游、商務(wù)產(chǎn)業(yè)。大源組團(tuán)：以成都伊藤洋華堂旗艦店為核心的區(qū)域，組團(tuán)內(nèi)聚集了保利心語(yǔ)花園、城南一號(hào)、鳳凰城、世豪廣場(chǎng)、雍湖灣、天府鷺洲等項(xiàng)目，是目前成都市炙手可熱的置業(yè)板塊。南湖、麓山板塊：以南湖和麓山為核心的板塊，屬于雙流縣華陽(yáng)的范圍內(nèi)，聚集了南湖國(guó)際社區(qū)、麓山國(guó)際社區(qū)、蔚藍(lán)卡地亞、麓湖等高端住宅小區(qū)，也是本項(xiàng)目所在區(qū)域。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示藍(lán)光公館1881合景泰富譽(yù)峰中海城南1號(hào)華潤(rùn)鳳凰城復(fù)地雍湖灣世豪廣場(chǎng)建發(fā)天府鷺洲保利心語(yǔ)花園Icon英郡南湖國(guó)際社區(qū)新鴻基悅城萬(wàn)科海悅匯城恒大名都麓山國(guó)際本案繞城高速三環(huán)路人民南路延線心怡紫晶城河畔新世界板塊項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)占地（畝）建面萬(wàn)平米站南組團(tuán)藍(lán)光1881電梯豪宅6021.9會(huì)展板塊譽(yù)峰精裝電梯豪宅28035城南一號(hào)電梯豪宅22742大源組團(tuán)保利心語(yǔ)花園高層別墅20057.9建發(fā)天府鷺洲高層13427.1鳳凰城高層中大戶型為主27070世豪廣場(chǎng)高層中小戶型為主14770復(fù)地雍湖灣別墅高層9623南湖、麓山板塊新鴻基悅城高層創(chuàng)意戶型24060海悅匯城高層精裝小戶型15646恒大名都高層中小戶型為主8034樓盤概況區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示板塊項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)站南組團(tuán)藍(lán)光1881純電梯豪宅社區(qū)，周邊配套齊全。會(huì)展板塊譽(yù)峰純電梯豪宅社區(qū)，豪華精裝修，創(chuàng)意戶型設(shè)計(jì)。中海城南一號(hào)400米超寬樓間距，中庭景觀優(yōu)勢(shì)。大源組團(tuán)保利心語(yǔ)花園法式公園、會(huì)所、商業(yè)街建發(fā)天府鷺洲戶型超大贈(zèng)送空間鳳凰城會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館世豪廣場(chǎng)伊藤洋華堂旗艦店復(fù)地雍湖灣湖景公園，景觀優(yōu)勢(shì)南湖、麓山板塊新鴻基悅城創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)海悅匯城戶型超大可變空間、精裝修恒大名都超高性價(jià)比核心賣點(diǎn)對(duì)比區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示板塊項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)客群定位站南組團(tuán)藍(lán)光1881電梯豪宅以區(qū)域內(nèi)的私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位高管為主，覆蓋全成都范圍會(huì)展板塊譽(yù)峰精裝電梯豪宅全成都范圍內(nèi)的成功人士、業(yè)內(nèi)人士，國(guó)內(nèi)外成功人士城南一號(hào)電梯豪宅以區(qū)域內(nèi)政府、企事業(yè)單位高管為主，覆蓋全成都范圍大源組團(tuán)保利心語(yǔ)花園高層別墅以區(qū)域內(nèi)的政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主，覆蓋全成都范圍建發(fā)天府鷺洲高層以區(qū)域內(nèi)政府一般公務(wù)員、企業(yè)一般職員為主鳳凰城高層中大戶型為主以區(qū)域內(nèi)政府中層管理干部、企事業(yè)單位中層管理者為主，覆蓋全成都范圍世豪廣場(chǎng)高層中小戶型為主以區(qū)域內(nèi)政府一般公務(wù)員、企業(yè)一般職員為主復(fù)地雍湖灣別墅高層以區(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)主、政府高管、企事業(yè)單位高管為主，電梯產(chǎn)品符合剛性需求的客戶南湖、麓山板塊新鴻基悅城高層創(chuàng)意戶型以區(qū)域內(nèi)政府、企事業(yè)單位高管為主，少量新鴻基的品牌支持者和外籍人士海悅匯城高層精裝小戶型以區(qū)域內(nèi)政府一般公務(wù)員、企業(yè)一般職員為主恒大名都高層中小戶型為主以區(qū)域內(nèi)政府一般公務(wù)員、一般企業(yè)職員、周邊郊縣剛需客戶為主客群定位分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示雖然各項(xiàng)目的規(guī)模不大，甚至產(chǎn)品設(shè)計(jì)有缺陷，但都擁有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

來(lái)吸引項(xiàng)目的目標(biāo)客群。小結(jié)：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示：小結(jié)：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示：1、高端豪宅類產(chǎn)品通過(guò)大面積的景觀、較好的規(guī)劃、高品質(zhì)的產(chǎn)品覆蓋目標(biāo)客群需求。例如：譽(yù)峰，豪裝標(biāo)準(zhǔn)，天際游泳池中海城南一號(hào)，400米超寬樓間距2、一般類項(xiàng)目利用超大的贈(zèng)送空間吸引客戶，并且充分利用容積率指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)巨大的市場(chǎng)利潤(rùn)。例如：一般類項(xiàng)目：萬(wàn)科海悅匯城，精裝修，超大可變空間恒大名都，精裝修，超高性價(jià)比世豪廣場(chǎng)，伊藤洋華堂旗艦店帶來(lái)的生活便利性小結(jié)：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示：成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況總結(jié)：成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康有序，潛力巨大。城南、雙流區(qū)域已成為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。成都雙流華陽(yáng)項(xiàng)目成為中信地產(chǎn)進(jìn)入成都的嶄新機(jī)會(huì)。Part3：成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況解讀及啟示：成都市城市級(jí)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目解讀及啟示：以具備中國(guó)的高度、巨大產(chǎn)業(yè)價(jià)值、巨大影響力的城市公建保證項(xiàng)目的影響力和號(hào)召力。以全系產(chǎn)品覆蓋所有購(gòu)房群體的需求。以區(qū)域公建、社區(qū)配套滿足業(yè)主的生活需求，并在銷售周期內(nèi)樹(shù)立客戶信心。Part3：成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況解讀及啟示：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的解讀及啟示：豪宅類項(xiàng)目以大規(guī)模的景觀、較好的規(guī)劃、高品質(zhì)的產(chǎn)品吸引目標(biāo)客戶。中低端項(xiàng)目利用超大的贈(zèng)送空間吸引客戶，并且充分利用容積率指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)巨大的市場(chǎng)利潤(rùn)。Part3：成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況解讀及啟示：項(xiàng)目整體定位，發(fā)展戰(zhàn)略及競(jìng)爭(zhēng)策略PRAT4：第一節(jié)項(xiàng)目整體定位在綜合項(xiàng)目發(fā)展方向初判、成都市大型城市級(jí)復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目及區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示，對(duì)于中信成都雙流華陽(yáng)項(xiàng)目提出整體定位。一座今天的未來(lái)新城中信國(guó)際新城項(xiàng)目整體定位中信國(guó)際新城是什么？中信國(guó)際新城旅游、休閑的最佳國(guó)度居住的理想空間天府新區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)功能豐富、高品質(zhì)、產(chǎn)品多樣、富有活力的現(xiàn)代化、國(guó)際性的生態(tài)新城。成都第三個(gè)CBD核心起步區(qū)的巨大引擎商務(wù)、辦公的首選之地35項(xiàng)目整體定位第二節(jié)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)“怎么才能具備成都第三個(gè)CBD核心起步區(qū)引擎作用”問(wèn)題的回答。結(jié)合整體定位和對(duì)第二個(gè)CBD核心區(qū)引擎的世紀(jì)城的啟示提出項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略：1、項(xiàng)目的發(fā)展必須站立在城市級(jí)發(fā)展的高度上。第一個(gè)CBD核心區(qū)老成都第二個(gè)CBD核心區(qū)新成都繞城高速三環(huán)路第三個(gè)CBD核心區(qū)成都向南發(fā)展的未來(lái)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略2、項(xiàng)目的發(fā)展必須遵循生態(tài)的原則，建立原生態(tài)的景觀優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略3、項(xiàng)目的發(fā)展必須以擁有中國(guó)甚至世界高度的，具備巨大產(chǎn)業(yè)價(jià)值兼顧推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展作用，吸取成都?xì)v史文化底蘊(yùn)的城市公建為基礎(chǔ)，保證項(xiàng)目巨大的影響力和號(hào)召力。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略4、項(xiàng)目的發(fā)展必須按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律，設(shè)計(jì)區(qū)域公建、社區(qū)配套和全系的產(chǎn)品，符合目標(biāo)客群的需求，并能夠極大的提升區(qū)域生活居住的品質(zhì)和形象。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略5、項(xiàng)目的發(fā)展必須聚集中信、政府全部的優(yōu)勢(shì)資源，以保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成都第三個(gè)CBD核心起步區(qū)的引擎作用。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略6、為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，以及在持續(xù)10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的開(kāi)發(fā)和銷售周期內(nèi)，能夠利于不敗的地位，項(xiàng)目的發(fā)展必須采取專業(yè)的開(kāi)發(fā)模式和營(yíng)銷手段。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略通過(guò)項(xiàng)目發(fā)展的戰(zhàn)略，最終形成中信雙流華陽(yáng)項(xiàng)目的初步構(gòu)架：城市公建區(qū)域公建社區(qū)配套全系產(chǎn)品中信國(guó)際新城第三節(jié)項(xiàng)目目標(biāo)客群定位所有房地產(chǎn)的消費(fèi)人群社會(huì)成功人士行業(yè)成功人士企業(yè)成功人士經(jīng)濟(jì)成功人士專業(yè)成功人士接近成功人士滿足現(xiàn)狀的人自我沉醉的人有成功方向的人客群定位社會(huì)成功人士這類成功人士，一般定義為公眾名人。

他們?cè)诟髯灶I(lǐng)域取得空前成功，乃至他們領(lǐng)域外的大多數(shù)人都認(rèn)同他們。具備空前的跨界影響力。他們?cè)谝獾氖钦握J(rèn)同、道德認(rèn)同。他們以操縱國(guó)家資源、社會(huì)資源為目標(biāo)。追求的是精神領(lǐng)域的財(cái)富。他們的消費(fèi)沒(méi)有任何價(jià)值，也不需要消費(fèi)。他們更樂(lè)意于慈善事業(yè)。這類人諸如：李嘉誠(chéng)、張藝謀、張朝陽(yáng)、任志強(qiáng)、樊建川……研究?jī)r(jià)值：這類人群毫無(wú)研究?jī)r(jià)值。（由于此類客戶已不存在購(gòu)買力的問(wèn)題，商品不能增加此類客戶的附加值，不能激起此類客戶購(gòu)買欲望，因此此類客戶沒(méi)有重要的調(diào)研價(jià)值。）客群定位行業(yè)成功人士這類成功人士，一般定義為行業(yè)領(lǐng)袖。

他們?cè)谌?nèi)影響力極大，影響力涉及整個(gè)行業(yè)。他們對(duì)行業(yè)、對(duì)事業(yè)的發(fā)展充滿欲望。對(duì)于消費(fèi)，是隨意的，不受任何拘束。這類人諸如：潘石屹（房產(chǎn)）、柳傳志（IT）、牛根生（乳業(yè)）……研究?jī)r(jià)值： 這類人為頂級(jí)別墅的研究對(duì)象?？腿憾ㄎ黄髽I(yè)成功人士這類成功人士，一般為企業(yè)老總級(jí)人物。他們的企業(yè)是成功的，但是在行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生不了重要的影響。他們自信、專業(yè)、富裕，在企業(yè)內(nèi)部盡享尊重。但是除了圈內(nèi)人士很少有其他人知曉，他們最重要的影響力都在企業(yè)內(nèi)部。他們內(nèi)心追求社會(huì)認(rèn)同，追求企業(yè)更好的發(fā)展。他們是社會(huì)主要消費(fèi)群目標(biāo)。消費(fèi)對(duì)于他們沒(méi)有任何問(wèn)題。他們希望房產(chǎn)的消費(fèi)最好能具備交際的功能。這類人諸如，一般成功企業(yè)的老總……研究?jī)r(jià)值： 這類人為豪宅系產(chǎn)品研究對(duì)象（別墅、洋房、高層頂級(jí)豪宅）?？腿憾ㄎ唤?jīng)濟(jì)成功人士這類成功人士，一般定義為經(jīng)濟(jì)極其富裕人士。他們的生意完全不出名，沒(méi)有什么社會(huì)地位，經(jīng)濟(jì)上卻完全不成問(wèn)題。他們沒(méi)有專業(yè)樂(lè)趣，沒(méi)有圈層樂(lè)趣。希望通過(guò)消費(fèi)昂貴的，有品牌知名度的商品帶來(lái)地位。他們的消費(fèi)行為，包括買房都存在一定跟風(fēng)性。這類人諸如，一些利潤(rùn)率極高的私營(yíng)業(yè)主……研究?jī)r(jià)值： 這類人為豪宅系產(chǎn)品研究對(duì)象（別墅、洋房、高層頂級(jí)豪宅）?？腿憾ㄎ粚I(yè)成功人士這類成功人士，一般定義為專業(yè)內(nèi)的翹楚。

他們錢不多；他們之中擁有企業(yè)的人，企業(yè)發(fā)展也比較一般。他們?cè)趯I(yè)內(nèi)影響巨大，樂(lè)趣完全來(lái)源于他們的專業(yè)。希望通過(guò)住宅來(lái)強(qiáng)調(diào)自己的個(gè)性，強(qiáng)調(diào)自身的識(shí)別感。這類人諸如，藝術(shù)、文化、廣告、律師、醫(yī)生等行業(yè)頂尖從業(yè)人員……研究?jī)r(jià)值： 這類人為高端住宅產(chǎn)品研究對(duì)象?？腿憾ㄎ唤咏晒θ耸窟@類人距離成功只有一步之遙，他們擁有強(qiáng)烈的成功欲望，并且朝著成功一直奮斗著。他們有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有清晰的職業(yè)規(guī)劃。他們有能力買更好的住房，但卻在購(gòu)買產(chǎn)品上有所保留。希望住宅在滿足自我居住需求的同時(shí)，也可以突出自身的識(shí)別感。這類人諸如，大型企業(yè)的中層干部，中小型企業(yè)的高管。研究?jī)r(jià)值：

這類人為高端但不奢侈的住宅產(chǎn)品研究對(duì)象?？腿憾ㄎ蛔晕姨兆淼娜诉@類人在企業(yè)里有個(gè)一官半職，有著一定的基礎(chǔ)，有車有房。

他們目前所取得成就，令他們覺(jué)得高人一等。他們擁有的財(cái)富也令他們覺(jué)得其他人會(huì)對(duì)他們刮目相看。他們覺(jué)得，住宅就是提升他們自我身價(jià)的道具。這類人，擁有稍有檔次的車和品牌開(kāi)發(fā)商的房子。研究?jī)r(jià)值：

這類人為品質(zhì)較好的品牌開(kāi)發(fā)商住宅產(chǎn)品研究對(duì)象?？腿憾ㄎ皇裁词怯谐晒Ψ较虻娜诉@類人有著明確的人生規(guī)劃，卻暫時(shí)不知道如何實(shí)現(xiàn)，還處于“一事無(wú)成”的狀態(tài)。

他們?nèi)蕴幱谧晕彝晟茒^斗的階段，在經(jīng)濟(jì)和時(shí)間上均受到相當(dāng)?shù)闹萍s。購(gòu)房目的多數(shù)為剛性需求，在同等檔次的產(chǎn)品下仍會(huì)注意品質(zhì)的選擇。這類人，一般定義為企業(yè)普通白領(lǐng)、小企業(yè)剛剛起步的創(chuàng)始人研究?jī)r(jià)值：

這類人為品質(zhì)較好的剛需類住宅產(chǎn)品研究對(duì)象?？腿憾ㄎ粷M足現(xiàn)狀的人能擁有一處房產(chǎn)已經(jīng)能讓他們感到最大的滿足。成功的定義，對(duì)他們來(lái)說(shuō)就是在城市擁有一套房子?？梢宰屗麄冋嬲蔀槌鞘械囊环葑?。這類人，對(duì)于房屋，基本沒(méi)有選擇的余地。性價(jià)比是他們關(guān)注的最大話題。對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)者是缺乏研究?jī)r(jià)值的?？腿憾ㄎ坏谒墓?jié)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)“項(xiàng)目應(yīng)該以何種形象來(lái)贏取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)”問(wèn)題的回答。1、與南延線區(qū)域項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略就南延線區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目而言,強(qiáng)化中信品牌、本案規(guī)模、景觀優(yōu)勢(shì)、社會(huì)公建的功能、產(chǎn)品品質(zhì)。本項(xiàng)目絕對(duì)處于絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者地位藍(lán)光公館1881合景泰富譽(yù)峰中海城南1號(hào)華潤(rùn)鳳凰城復(fù)地雍湖灣世豪廣場(chǎng)建發(fā)天府鷺洲保利心語(yǔ)花園Icon英郡南湖國(guó)際社區(qū)新鴻基悅城萬(wàn)科海悅匯城恒大名都麓山國(guó)際本案繞城高速三環(huán)路人民南路延線心怡紫晶城河畔新世界2、與板塊內(nèi)項(xiàng)目相比：競(jìng)爭(zhēng)與合作。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略中信項(xiàng)目麓湖項(xiàng)目天府大道南延線南湖國(guó)際社區(qū)麓山國(guó)際社區(qū)中信、麓湖、麓山、南湖板塊成都第三個(gè)CBD的核心起步區(qū)就第三個(gè)CBD的核心起步區(qū)中的四個(gè)項(xiàng)目,

本項(xiàng)目在占地規(guī)模、景觀資源等方面都不具備絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，因此應(yīng)該與其他項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)功能上或者其他方面進(jìn)行互補(bǔ)，共同推進(jìn)成都第三個(gè)CBD核心區(qū)的發(fā)展。借勢(shì)：在營(yíng)銷上，借助南湖和麓山的熱銷所帶來(lái)的人氣，促進(jìn)本項(xiàng)目的銷售。競(jìng)爭(zhēng)：憑借的是項(xiàng)目獨(dú)特的城市公建以及產(chǎn)品的品質(zhì)和創(chuàng)新設(shè)計(jì)。在與板塊內(nèi)的項(xiàng)目相比較時(shí)，本項(xiàng)目絕對(duì)適宜采取競(jìng)合策略3、與成都市范圍內(nèi)其他大型項(xiàng)目的合作。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略就成都市范圍內(nèi)其他大型項(xiàng)目，由于區(qū)域的分隔，不存在巨大的競(jìng)爭(zhēng)。更多的應(yīng)該站立在成都城市發(fā)展的角度上，對(duì)其他項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)功能上的補(bǔ)缺，共同合作，極大的推動(dòng)成都城市發(fā)展。華僑城華潤(rùn)二十四城繞城高速三環(huán)路保利公園198本案在與成都市范圍內(nèi)的項(xiàng)目相比較時(shí)，本項(xiàng)目絕對(duì)適宜采取合作與補(bǔ)缺的策略項(xiàng)目整體定位：中信國(guó)際新城，一座今天的未來(lái)新城。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：具備成都第三個(gè)CBD核心起步區(qū)引擎作用的城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目客群定位：

以所有房地產(chǎn)消費(fèi)人群作為項(xiàng)目的目標(biāo)客群。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略：與南延線區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的地位。與板塊內(nèi)項(xiàng)目的相比：競(jìng)合策略。

與成都市范圍內(nèi)其他大型項(xiàng)目相比：合作與補(bǔ)缺策略。Part4：項(xiàng)目整體定位，發(fā)展戰(zhàn)略及競(jìng)爭(zhēng)策略總結(jié)：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)理念及規(guī)劃建議PRAT5：第一節(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念開(kāi)發(fā)理念在深入研究成都城市的發(fā)展方向，綜合國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是成都大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)提煉總結(jié)出一套完整的“價(jià)值先行的總體規(guī)劃理念”。對(duì)此項(xiàng)目，提出對(duì)3000畝規(guī)模土地進(jìn)行整體規(guī)劃分步實(shí)施的思路。復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值構(gòu)成體系市場(chǎng)價(jià)值專業(yè)價(jià)值區(qū)域價(jià)值城市價(jià)值社會(huì)價(jià)值專業(yè)價(jià)值：在業(yè)內(nèi)產(chǎn)生極大的沖擊力，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)品成為業(yè)界的范本，成為其他項(xiàng)目競(jìng)相模仿的對(duì)象。市場(chǎng)價(jià)值：能經(jīng)受市場(chǎng)考驗(yàn)，產(chǎn)品本身具有一定價(jià)值，對(duì)于業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主來(lái)說(shuō)極具影響。而對(duì)非業(yè)主沒(méi)有任何貢獻(xiàn)。區(qū)域價(jià)值：項(xiàng)目對(duì)于區(qū)域的發(fā)展有著明顯的推動(dòng)作用，成為區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)的模板，生活的中心。城市價(jià)值：項(xiàng)目對(duì)于城市的發(fā)展起著推動(dòng)作用；對(duì)于城市板塊的功能化有明確界定；擁有城市級(jí)的公建項(xiàng)目，能夠成為城市目的地。社會(huì)價(jià)值：全社會(huì)范圍內(nèi)都擁有極大的跨界影響力，對(duì)社會(huì)意識(shí)形態(tài)，對(duì)社會(huì)觀念都產(chǎn)生巨大的沖擊。開(kāi)發(fā)理念價(jià)值先行的總體開(kāi)發(fā)理念思路1：關(guān)于城市公建項(xiàng)目的設(shè)想為了實(shí)現(xiàn)成都第三個(gè)CBD核心起步區(qū)引擎作用，以及在未來(lái)與其他項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和區(qū)域合作中起到巨大貢獻(xiàn)，全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的社會(huì)價(jià)值和城市價(jià)值，引進(jìn)滿足城市需求且具有巨大產(chǎn)業(yè)功能的城市公建：中國(guó)首個(gè)青少年成年基地和戲曲主題公園。彰顯中信集團(tuán)的社會(huì)責(zé)任感和城市責(zé)任感。以站立在中國(guó)高度甚至世界高度之上的超五星級(jí)酒店形成成都第三個(gè)CBD核心起步區(qū)的地標(biāo)，中信項(xiàng)目發(fā)展的引擎，在全面提升項(xiàng)目品質(zhì)的基礎(chǔ)上，增加項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)價(jià)值和湖區(qū)的商業(yè)價(jià)值。開(kāi)發(fā)理念思路2：關(guān)于區(qū)域公建項(xiàng)目的設(shè)想作為一個(gè)占地3000畝，總規(guī)劃建筑面積達(dá)到700萬(wàn)平米的大城市綜合體，為了全面實(shí)現(xiàn)其區(qū)域價(jià)值，必須引進(jìn)大型賣場(chǎng)、中型醫(yī)療結(jié)構(gòu)、教育機(jī)構(gòu)，建設(shè)體育運(yùn)動(dòng)中心、特色商業(yè)街區(qū)等產(chǎn)業(yè)形態(tài)，為城市公建提供配套、滿足社區(qū)業(yè)主居住和生活需求之外，形成整個(gè)城市片區(qū)的生活中心。開(kāi)發(fā)理念思路3：關(guān)于社區(qū)配套的設(shè)想作為一個(gè)占地3000畝，總規(guī)劃建筑面積達(dá)到700萬(wàn)平米的大城市綜合體，未來(lái)的居住人口預(yù)計(jì)將超過(guò)20萬(wàn)人，為了滿足社區(qū)業(yè)主日常生活需求，建設(shè)高檔會(huì)所、社區(qū)底商（包含小型購(gòu)物超市、干洗店、發(fā)廊、美容院等），形成20萬(wàn)人居住的城市小鎮(zhèn)。開(kāi)發(fā)理念思路4：關(guān)于開(kāi)發(fā)模式的設(shè)想一個(gè)占地3000余畝，總規(guī)劃建筑體量達(dá)到735萬(wàn)平米的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，在大約接近10年左右的持續(xù)開(kāi)發(fā)和銷售周期內(nèi)，如果要保持在市場(chǎng)上的不敗業(yè)績(jī)，那么在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上更要有獨(dú)到的、完善的產(chǎn)品體系、獨(dú)特的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，且為了滿足利潤(rùn)最大化的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，因此在綜合已有成功案例示范的，國(guó)內(nèi)外較為先進(jìn)的別墅PUD開(kāi)發(fā)模式和傳統(tǒng)分期開(kāi)發(fā)模式之后，本項(xiàng)目采取了復(fù)合型的PUD開(kāi)發(fā)模式，以贏得市場(chǎng)的持續(xù)考驗(yàn)。開(kāi)發(fā)理念社會(huì)價(jià)值城市價(jià)值區(qū)域價(jià)值專業(yè)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值如果以上4個(gè)思路得以實(shí)施，項(xiàng)目將形成一個(gè)城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目完整的價(jià)值體系完善的產(chǎn)品體系和社區(qū)配套復(fù)合型PUD開(kāi)發(fā)模式利用區(qū)域公建形成城市片區(qū)生活中心全新的社會(huì)資源：成長(zhǎng)基地和戲曲公園城市的名片、地標(biāo)：超五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)理念第二節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議經(jīng)過(guò)我們對(duì)成都所有的以開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)修建的具有一定形象力的城市公建進(jìn)行了分析，我們認(rèn)為還沒(méi)有任何一個(gè)城市公建項(xiàng)目完全具備社會(huì)價(jià)值。比如：成都?xì)g樂(lè)谷

-----成為了成都對(duì)外交流的窗口，提升了成都的城市形象，但是其輻射力范圍僅僅覆蓋了成都及四川省內(nèi)的二級(jí)城市，不如深圳歡樂(lè)谷全國(guó)影響力；華潤(rùn)萬(wàn)象城

-----中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌第一，可是以購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)功能為主的商業(yè)綜合體，其輻射范圍也僅僅是覆蓋了一個(gè)城市的區(qū)域或者其他區(qū)域而已。1、如何實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值？成都還沒(méi)有一個(gè)完全具備社會(huì)價(jià)值的城市公建項(xiàng)目在成都，僅有一些在政府主導(dǎo)下，具有成都城市文化符號(hào)的旅游項(xiàng)目能夠在全中國(guó)產(chǎn)生一定的影響力，但也不完全具備社會(huì)價(jià)值。例如：成都寬窄巷子、錦里但這些項(xiàng)目也僅僅具備城市會(huì)客廳的功能，是外地游客來(lái)訪要去的地方。項(xiàng)目規(guī)劃建議成都為什么沒(méi)有具備社會(huì)價(jià)值的城市公建？經(jīng)過(guò)分析，我們認(rèn)為在成都的開(kāi)發(fā)商往往是急功近利，缺乏一定的城市責(zé)任感，更多考慮的是城市公建能夠帶來(lái)多大的經(jīng)濟(jì)利益，能夠?yàn)樽约喉?xiàng)目的房?jī)r(jià)提升做出多大貢獻(xiàn)。項(xiàng)目規(guī)劃建議那么我們?cè)賹⒀酃鈹U(kuò)大到全中國(guó)的范圍，尋找具備一定社會(huì)價(jià)值的城市公建項(xiàng)目深圳歡樂(lè)谷上海新天地香港迪斯尼三亞鳳凰島項(xiàng)目規(guī)劃建議經(jīng)過(guò)我們的分析：以上城市公建的特征：主要是以旅游、休閑、渡假等功能為主，具備全中國(guó)廣泛的知名度。為房地產(chǎn)項(xiàng)目本身或者周邊項(xiàng)目帶來(lái)的價(jià)值：提升人氣，非業(yè)主的關(guān)注度，擴(kuò)大房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響力，對(duì)于價(jià)格的提升做出巨大貢獻(xiàn)。例如：上海新天地成為外地游客必到之地，而新天地旁的翠湖天地，銷售價(jià)格達(dá)到驚人的14萬(wàn)/㎡項(xiàng)目規(guī)劃建議可是，上訴具備社會(huì)價(jià)值的城市公建，也是以?shī)蕵?lè)、休閑、渡假功能而出名，還未達(dá)到一定的社會(huì)高度。對(duì)于具備社會(huì)高度的城市公建理解：以響應(yīng)政府號(hào)召為指導(dǎo)思想，能夠推動(dòng)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步，提高民眾素質(zhì)、就某一社會(huì)產(chǎn)業(yè)形態(tài)（比如農(nóng)業(yè)、工業(yè)、教育科技產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)）的發(fā)展做出突出貢獻(xiàn)的城市公建形態(tài)。項(xiàng)目規(guī)劃建議1999年在墨西哥誕生了全世界一座面向兒童設(shè)計(jì)的職場(chǎng)體驗(yàn)公園。公園內(nèi)的設(shè)施有實(shí)物3分之2大小，形成一座小型城市。

孩子們可以體驗(yàn)自己喜愛(ài)的職業(yè)，在享樂(lè)之中學(xué)習(xí)社會(huì)、認(rèn)識(shí)社會(huì)。為孩子們提供了銀行店員、醫(yī)生、模特兒、新聞?dòng)浾摺⑾绬T等約70種職業(yè)。2006年Kidzania落戶日本，2007年落戶印度尼西亞。在全世界范圍內(nèi)受到社會(huì)各界的歡迎。Kidzania介紹：而在全世界內(nèi)，能夠具備上訴高度的社會(huì)公建，我們選取了墨西哥的全世界第一家青少年職業(yè)體驗(yàn)主題公園Kidzania項(xiàng)目規(guī)劃建議“Do都城”少兒社會(huì)體驗(yàn)館位于杭州錢江新城市民中心的青少年教育發(fā)展基地，是國(guó)內(nèi)首家、場(chǎng)館規(guī)模亞洲最大的少年兒童體驗(yàn)類教育場(chǎng)館。政府牽頭，杭州醫(yī)院、學(xué)校、公安局等眾多機(jī)構(gòu)合作，對(duì)相關(guān)工作的職能及過(guò)程進(jìn)行指導(dǎo)。兒童可以像大人一樣，在安全互動(dòng)的環(huán)境中嘗試各項(xiàng)工作，體驗(yàn)真實(shí)的社會(huì)活動(dòng)，理解通過(guò)勞動(dòng)取得報(bào)酬的生存道理，DO都城介紹：而在全過(guò)范圍內(nèi)，也有類似的青少年職業(yè)體驗(yàn)館：項(xiàng)目規(guī)劃建議上海科技館的建設(shè)是以上海市政府牽頭，由中信泰富主力投資修建的，以提升上海市民素質(zhì)為指導(dǎo)思想的大型城市公建。上海科技館自2001年開(kāi)館以來(lái)，每年接待的參觀人數(shù)達(dá)到了驚人的200萬(wàn)人次，并呈上升趨勢(shì)。每年僅門票一項(xiàng)便有億的收入。上?？萍拣^現(xiàn)已成為整個(gè)長(zhǎng)江三角洲區(qū)域少兒科普教育基地以及外來(lái)游客必到的熱門景點(diǎn)。2010年更是獲得了中國(guó)5A級(jí)景區(qū)稱號(hào)。上?？萍拣^介紹：而在全國(guó)范圍內(nèi)，能夠具備上訴高度的社會(huì)公建，我們選取了上?？萍拣^進(jìn)行重點(diǎn)分析：項(xiàng)目規(guī)劃建議這兩種城市共建形態(tài)都在促進(jìn)兒童啟蒙教育方面起到了巨大的作用。開(kāi)館多年以后，都保持著巨大影響力和運(yùn)營(yíng)能力，受到社會(huì)各界的歡迎。項(xiàng)目規(guī)劃建議因此，對(duì)于成都來(lái)說(shuō)，建設(shè)一個(gè)全國(guó)青少年成長(zhǎng)基地的城市公建是符合政府和社會(huì)各界的迫切要求的。項(xiàng)目規(guī)劃建議城市公建建議1：中國(guó)首個(gè)青少年成長(zhǎng)基地中國(guó)首個(gè)以青少年為主體，集科技體驗(yàn)、職業(yè)發(fā)展規(guī)劃、藝術(shù)表演、能力拓展于一體的成長(zhǎng)基地。其目的在于中國(guó)西部甚至全中國(guó)的青少年兒童成長(zhǎng)圣地。規(guī)模建議：占地191畝左右,總建筑面積10萬(wàn)平米（包括館區(qū)和辦公樓）經(jīng)營(yíng)管理：與專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司合作，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)

門票收益，展覽展示活動(dòng)收益，政府及社會(huì)各界的支持項(xiàng)目規(guī)劃建議主要場(chǎng)館：展覽體驗(yàn)館、青少年藝術(shù)畫廊、青少年表演劇場(chǎng)、

青少年團(tuán)隊(duì)協(xié)作拓展場(chǎng)館、青少年職業(yè)體驗(yàn)館中國(guó)首個(gè)青少年成長(zhǎng)基地科技展覽體驗(yàn)館藝術(shù)畫廊小型劇場(chǎng)職業(yè)體驗(yàn)館團(tuán)隊(duì)能力協(xié)作拓展場(chǎng)館商業(yè)街中國(guó)首個(gè)青少年成長(zhǎng)基地主要場(chǎng)館構(gòu)成：展覽體驗(yàn)館：展覽的內(nèi)容與上海科技館類似，摘取部分相對(duì)管理運(yùn)營(yíng)較為簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。青少年藝術(shù)畫廊：展覽青少年繪畫作品。青少年表演劇場(chǎng)：青少年現(xiàn)場(chǎng)表演以及小型活動(dòng)舉辦?，F(xiàn)場(chǎng)容納100-150人的私人劇場(chǎng)。團(tuán)隊(duì)協(xié)作拓展場(chǎng)館：青少年團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力拓展，如軍事訓(xùn)練等。青少年職業(yè)體驗(yàn)館：體驗(yàn)內(nèi)容類似于Kidzania和“DO都城”，讓青少年體驗(yàn)各種職業(yè)，形成對(duì)青少年兒童對(duì)社會(huì)的啟蒙教育。中國(guó)首個(gè)青少年成長(zhǎng)基地規(guī)劃對(duì)于社會(huì)的價(jià)值：項(xiàng)目規(guī)劃建議為國(guó)內(nèi)教育體制的創(chuàng)新和改革尋找全新的模式；激發(fā)青少年兒童科學(xué)技術(shù)的興趣，提升青少年兒童對(duì)職業(yè)發(fā)展的興趣；全面提升西部甚至全中國(guó)青少年的思維能力，從而提升全社會(huì)國(guó)民素質(zhì)。中國(guó)首個(gè)青少年成長(zhǎng)基地規(guī)劃對(duì)于城市的價(jià)值：中國(guó)青少年成長(zhǎng)基地南湖夢(mèng)幻島游樂(lè)園極地海洋世界成都大魔方中國(guó)西部最大演藝中心成都歌劇院成都海洋世界項(xiàng)目規(guī)劃建議形成成都旅游主軸上的第六個(gè)大型旅游項(xiàng)目，全面促進(jìn)成都旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；全面促進(jìn)成都兒童教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)成都城市形象提升做出貢獻(xiàn)；成為城市對(duì)外交流的窗口。

中國(guó)首個(gè)青少年成長(zhǎng)基地規(guī)劃對(duì)于中信地產(chǎn)和政府的價(jià)值：建造中國(guó)首個(gè)青少年成長(zhǎng)基地相比一般的游樂(lè)渡假類項(xiàng)目（例如成都?xì)g樂(lè)谷）的吸納能力更強(qiáng)，影響力輻射范圍更寬，站立的社會(huì)高度更高，對(duì)政府的政績(jī)提升有巨大的貢獻(xiàn)，且彰顯了中信集團(tuán)和中信地產(chǎn)的社會(huì)責(zé)任感和城市責(zé)任感。而且在青少年成長(zhǎng)基地的建設(shè)過(guò)程中，中信強(qiáng)大企業(yè)實(shí)力以及相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，必然會(huì)獲得政府巨大的支持，并尋找到一種不通過(guò)土地拍賣獲取土地的模式。項(xiàng)目規(guī)劃建議關(guān)于中國(guó)首個(gè)青少年成長(zhǎng)基地的小結(jié)：經(jīng)過(guò)對(duì)成都乃至中國(guó)所有知名城市公建的功能形態(tài)進(jìn)行研究之后，建議規(guī)劃全國(guó)青少年成長(zhǎng)基地，其價(jià)值在于：1、對(duì)社會(huì)的價(jià)值：

為國(guó)內(nèi)教育體制的創(chuàng)新和改革尋找全新的模式；激發(fā)青少年兒童科學(xué)技術(shù)的興趣，提升青少年兒童對(duì)職業(yè)發(fā)展的興趣；全面提升西部甚至全中國(guó)青少年的思維能力，從而提升全社會(huì)國(guó)民素質(zhì)2、對(duì)城市的價(jià)值：

形成成都旅游主軸上的第六個(gè)大型旅游項(xiàng)目，全面促進(jìn)成都旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；全面促進(jìn)成都兒童教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)成都城市形象提升做出貢獻(xiàn)；成為城市對(duì)外交流的窗口。對(duì)于社會(huì)和城市的價(jià)值更多的是彰顯中信集團(tuán)的城市責(zé)任感和社會(huì)責(zé)任感；同時(shí)也為政府的政績(jī)提升做出貢獻(xiàn)，從而獲得政府的支持，獲取更多土地的開(kāi)發(fā)權(quán)。項(xiàng)目規(guī)劃建議2、社會(huì)價(jià)值的另一種實(shí)現(xiàn)方式：成都?xì)v史悠久，有“天府之國(guó)”、“蜀中江南”的美稱。2001年出土的金沙遺址，已經(jīng)將成都建城歷史從公元前311年提前到了公元前611年，超過(guò)了蘇州，成為中國(guó)未變遺址最長(zhǎng)久的城市。金沙遺址、杜甫草堂、青羊?qū)m、武侯祠、都江堰、青城山……無(wú)不顯示出成都的歷史文明。在成都向現(xiàn)代化大都市發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)于歷史文化的傳承同樣重要。項(xiàng)目規(guī)劃建議川劇是中國(guó)戲曲寶庫(kù)中的一顆明珠，而成都是戲劇之鄉(xiāng)，理應(yīng)擁有一座屬于戲曲的主題公園。建立這樣的主題公園，目的在于宣揚(yáng)歷史文化，并形成四川乃至整個(gè)西南地區(qū)公眾旅游的目的地。戲曲主題公園包括：演藝場(chǎng)地、戲曲博覽館、戲曲長(zhǎng)廊、其他戲曲的交流場(chǎng)館。參考：上海，紹興戲曲藝術(shù)主題公園（中國(guó)首個(gè)）北京，豐臺(tái)萬(wàn)芳亭戲曲公園西安，戲曲大觀園項(xiàng)目規(guī)劃建議城市公建建議2：成都戲曲主題公園中國(guó)西部首個(gè)以戲曲表演、文化展覽、戲曲交流為主題的公園。目的在于傳承歷史傳統(tǒng)文化，為宣揚(yáng)和繼承中國(guó)戲曲瑰寶做出巨大貢獻(xiàn)。同時(shí)兼具巨大的商業(yè)價(jià)值。運(yùn)營(yíng)方式：展覽展示活動(dòng)收益，特色商業(yè)街區(qū)運(yùn)營(yíng)收益規(guī)模建議：占地50畝左右（包含演藝場(chǎng)地、戲曲藝術(shù)長(zhǎng)廊、特色商業(yè)街）項(xiàng)目規(guī)劃建議成都戲曲主題公園規(guī)劃對(duì)于社會(huì)的價(jià)值：保持現(xiàn)代人對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化的關(guān)注度；對(duì)民眾進(jìn)行中國(guó)傳統(tǒng)文化的再教育；保持傳承歷史文化瑰寶的優(yōu)良傳統(tǒng)。項(xiàng)目規(guī)劃建議與中國(guó)西部科技館一起形成旅游體系，全面促進(jìn)城市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為城市對(duì)外交流的名片。并且與區(qū)域內(nèi)其他的公園做到功能性的互補(bǔ)，構(gòu)建成都第三個(gè)CBD核心起步區(qū)的景觀體系。成都戲曲主題公園規(guī)劃對(duì)于城市的價(jià)值：項(xiàng)目規(guī)劃建議與成都其他歷史悠久的文化旅游景點(diǎn)（成都寬展巷子、錦里、武侯祠等）一起對(duì)巴蜀悠久歷史文化的繼承和發(fā)揚(yáng)做出突出貢獻(xiàn)。成都戲曲主題公園規(guī)劃對(duì)于城市的價(jià)值：項(xiàng)目規(guī)劃建議成都戲曲主題公園規(guī)劃對(duì)于中信地產(chǎn)和政府的價(jià)值：與中國(guó)首個(gè)青少年成長(zhǎng)基地的功能類似，彰顯中信集團(tuán)的社會(huì)責(zé)任感和城市責(zé)任感，也是獲得政府的支持、獲取更多土地的方式。項(xiàng)目規(guī)劃建議關(guān)于成都戲曲主題公園小結(jié)：經(jīng)過(guò)對(duì)城市建設(shè)要求和成都?xì)v史文化研究之后，建議規(guī)劃以成都戲曲主題公園，其價(jià)值在于：1、對(duì)社會(huì)的價(jià)值：

保持現(xiàn)代人對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化的關(guān)注度；對(duì)民眾進(jìn)行中國(guó)傳統(tǒng)文化的再教育；保持傳承歷史文化瑰寶的優(yōu)良傳統(tǒng)。2、對(duì)城市的價(jià)值：

與中國(guó)首個(gè)青少年成長(zhǎng)基地一起形成旅游體系；成為城市對(duì)外交流的窗口；對(duì)巴蜀悠久歷史文化的繼承和發(fā)揚(yáng)起到巨大作用。與中國(guó)首個(gè)青少年成長(zhǎng)基地類似，社會(huì)和城市價(jià)值更多的是為了獲取政府的支持，從而獲得更多的土地。項(xiàng)目規(guī)劃建議就項(xiàng)目南區(qū)的湖區(qū)，我們進(jìn)行了對(duì)中國(guó)知名的湖泊和成都的湖泊進(jìn)行了深入的研究：例如：中國(guó)知名的湖：西湖------文化湖白蛇傳、梁祝的故事千百年傳承，造就了西湖美麗的傳說(shuō)，也成為西湖聞名世界的原因。西湖3、城市價(jià)值最大化的方法：項(xiàng)目規(guī)劃建議鄱陽(yáng)湖、洞庭湖-----生態(tài)湖作為中國(guó)五大淡水湖之中的鄱陽(yáng)湖、洞庭湖，為維持長(zhǎng)江流域的生態(tài)狀況，國(guó)家特設(shè)了兩大生態(tài)自然保護(hù)區(qū)，保護(hù)瀕臨滅絕的動(dòng)植物。鄱陽(yáng)湖自然保護(hù)區(qū)洞庭湖自然保護(hù)區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃建議太湖-----水產(chǎn)湖作為全中國(guó)第二大的淡水湖，太湖一直以豐富的水產(chǎn)品而聞名，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”的美稱。太湖三白（白魚(yú)、白蝦、銀魚(yú)）、太湖蟹無(wú)疑都是聞名全國(guó)的美食。太湖珍珠也不僅僅是裝飾品，同時(shí)也是中成藥的重要組成成分。項(xiàng)目規(guī)劃建議北湖-----娛樂(lè)湖成都的北湖逐步成為農(nóng)家樂(lè)的集中地，成都人吃喝玩樂(lè)的目的地。成都知名的湖：項(xiàng)目規(guī)劃建議東湖-----社區(qū)湖曾經(jīng)繁華一時(shí)的東湖，正逐步成為華潤(rùn)翡翠城項(xiàng)目的社區(qū)湖。項(xiàng)目規(guī)劃建議南湖-----旅游湖夢(mèng)幻島的落成，讓南湖逐步成為一個(gè)旅游湖，但到夜晚，依托于湖景的商業(yè)街人煙稀少，缺乏商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目規(guī)劃建議犀湖----配套湖規(guī)劃中，位于成都沙西線，據(jù)悉是作為周邊社區(qū)配套的景觀湖。項(xiàng)目規(guī)劃建議麓湖----私人湖規(guī)劃中，位于第三個(gè)CBD核心起步區(qū)內(nèi)，據(jù)悉是作為整個(gè)項(xiàng)目的景觀湖以及別墅業(yè)主私人碼頭使用。項(xiàng)目規(guī)劃建議經(jīng)過(guò)研究，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)知名的湖泊、成都知名的湖泊除了景觀效果外，功能上較為單一：杭州西湖------文化湖洞庭湖、鄱陽(yáng)湖------生態(tài)湖無(wú)錫太湖------水產(chǎn)湖成都北湖------娛樂(lè)湖成都東湖------社區(qū)湖成都南湖

------旅游湖成都犀湖------配套湖成都麓湖------私人湖項(xiàng)目規(guī)劃建議在此基礎(chǔ)上，我們針對(duì)湖泊的功能提出了一個(gè)全新的概念：商業(yè)湖定義：以大面積的湖區(qū)景觀為依托，通過(guò)建造極具產(chǎn)業(yè)價(jià)值的城市公建形成核心，與湖岸的其他商業(yè)部分形成聯(lián)動(dòng)，形成除景觀之外兼顧巨大商業(yè)價(jià)值的湖泊。項(xiàng)目規(guī)劃建議對(duì)于中信南區(qū)地塊商業(yè)湖的具體建議：湖面上規(guī)劃具有中國(guó)原創(chuàng)高度的、極具商業(yè)價(jià)值的、具備城市地標(biāo)功能的超五星級(jí)酒店，并在湖岸邊修建風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，與酒店一起全面實(shí)現(xiàn)湖區(qū)的商業(yè)價(jià)值，做到除景觀價(jià)值之外的功能升級(jí)。項(xiàng)目規(guī)劃建議為什么在定義中信商業(yè)湖時(shí)，需要建立一個(gè)地標(biāo)？到底什么是地標(biāo)？項(xiàng)目規(guī)劃建議地標(biāo)是指某地方具有獨(dú)特地利位置的建筑物或者自然物，游客或其他一般人可以看到地標(biāo)而能夠識(shí)別自己身在何方，具有北斗星的作用。比如：上海東方明珠、北京天安門、成都天府廣場(chǎng)、春熙路項(xiàng)目規(guī)劃建議地標(biāo)所覆蓋的含義：1、建筑本身并不重要，重要的是能夠給城市帶來(lái)改變，能夠提升城市形象，能夠給區(qū)域帶來(lái)活力。項(xiàng)目規(guī)劃建議2、地標(biāo)應(yīng)該是融合于城市之中，可以成為一個(gè)區(qū)域、一個(gè)城市的標(biāo)簽，成為城市里的一道風(fēng)景線。項(xiàng)目規(guī)劃建議3、地標(biāo)應(yīng)該是一座城市人民心中的精神堡壘。比如：紐約的自由女神像項(xiàng)目規(guī)劃建議4、地標(biāo)應(yīng)該是人們進(jìn)行各種活動(dòng)首先想到的聚集地點(diǎn)、活動(dòng)中心，能夠滿足人們商務(wù)、愛(ài)情、聚會(huì)、娛樂(lè)等各種活動(dòng)需求，而不是一個(gè)與大眾相割裂，僅有漂亮外觀的高層建筑。項(xiàng)目規(guī)劃建議因此在對(duì)中信項(xiàng)目湖區(qū)的規(guī)劃中，我們提出了必須要有一個(gè)地標(biāo)，來(lái)帶動(dòng)湖區(qū)的人氣和商業(yè)，帶動(dòng)湖岸邊的商業(yè)街同時(shí)發(fā)展建立湖區(qū)巨大的商業(yè)價(jià)值。所以我們需要地標(biāo)！項(xiàng)目規(guī)劃建議我們需要什么樣的地標(biāo)？我們認(rèn)為一個(gè)區(qū)域或者一個(gè)城市的地標(biāo)形態(tài)的表達(dá)：不等于建筑高度不等于巨大的體量規(guī)模不等于富有極大專業(yè)價(jià)值的建筑形態(tài)項(xiàng)目規(guī)劃建議我們需要的地標(biāo)應(yīng)該是一個(gè)具有明確識(shí)別性，并兼具一定社會(huì)功能，同時(shí)具有巨大傳播價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的建筑。它的規(guī)劃最為重要的功能是成為中信項(xiàng)目湖區(qū)的商業(yè)核心，讓湖泊具備景觀價(jià)值之外，兼顧巨大的商業(yè)價(jià)值。因此，我們選取了具有超炫建筑立面及獨(dú)特建筑形態(tài)的超五星酒店。如，郵輪狀、半島形態(tài)等。項(xiàng)目規(guī)劃建議中國(guó)首個(gè)青少年成長(zhǎng)基地成都戲曲主題公園沿湖商業(yè)街超五星級(jí)酒店建造的位置：位于南區(qū)湖中央或岸邊，形成人景交融、人景互動(dòng)的景觀意境；項(xiàng)目規(guī)劃建議為實(shí)現(xiàn)地標(biāo)的功能，帶動(dòng)商業(yè)湖的發(fā)展，中信項(xiàng)目超五星級(jí)酒店在與一般超五星級(jí)酒店在功能側(cè)重點(diǎn)上有所不用。功能住宿餐飲娛樂(lè)會(huì)議其他中信項(xiàng)目的超五星級(jí)酒店側(cè)重點(diǎn)會(huì)在餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議和其他的功能上，相比一般酒店的住宿功能會(huì)有一定的減弱。超五星級(jí)酒店功能定位：項(xiàng)目規(guī)劃建議酒店涵蓋的功能：酒店客房、會(huì)議廳、高端餐飲、游泳池、露天酒吧、商務(wù)會(huì)所、KTV、SPA、健身會(huì)館、小型影院、全球知名的秀場(chǎng)（兼顧世界知名奢侈品發(fā)布會(huì)場(chǎng)）、小型直升機(jī)停機(jī)坪、成都頂級(jí)電玩城等項(xiàng)目規(guī)劃建議以超炫建筑立面和獨(dú)特建筑形態(tài)地標(biāo)感和傳播性的建議：1、形態(tài)上，郵輪酒店，類似海洋綠洲號(hào)（全球最大的郵輪）；

或者半島湖心酒店項(xiàng)目規(guī)劃建議麗茲卡爾頓希爾頓圣達(dá)特2、經(jīng)營(yíng)管理上，邀請(qǐng)世界頂尖酒店管理集團(tuán)，為項(xiàng)目制造高端的標(biāo)簽，如同譽(yù)峰的W酒店一樣，為項(xiàng)目具備更大的傳播點(diǎn)，擴(kuò)大非業(yè)主的提及率世界知名酒店管理集團(tuán)：麗茲卡爾頓、希爾頓、圣達(dá)特等項(xiàng)目規(guī)劃建議3、酒店的其他亮點(diǎn)規(guī)劃：在湖邊設(shè)計(jì)酒店接待點(diǎn)，客戶可搭乘小型游艇登上酒店，彰顯客戶身份。也可選擇乘車通過(guò)景觀道路或橋登上酒店；項(xiàng)目規(guī)劃建議在這樣的規(guī)劃下，會(huì)形成以超五星級(jí)酒店為核心的（商業(yè)）湖景公園中國(guó)首個(gè)青少年成長(zhǎng)基地成都戲曲主題公園酒店酒店岸上接待點(diǎn)沿湖商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃建議站立在中國(guó)原創(chuàng)的高度之上，成為成都的“城市名片”，全面提升成都的城市氣質(zhì)，形成成都的地標(biāo)。以超五星酒店為核心的（商業(yè)）湖景公園對(duì)于城市的價(jià)值：項(xiàng)目規(guī)劃建議與南湖進(jìn)行功能互補(bǔ)。南湖的夢(mèng)幻島白天人氣旺盛，但是一到夜晚人煙稀少，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有霓虹、沒(méi)有喧鬧的夜生活。如果酒店和商業(yè)街區(qū)得以實(shí)現(xiàn)，將形成白天屬于南湖，夜晚屬于中信的局面。以超五星酒店為核心的（商業(yè)）湖景公園對(duì)于區(qū)域的價(jià)值：項(xiàng)目規(guī)劃建議與麓湖進(jìn)行功能互補(bǔ)。麓湖的規(guī)劃更多的是面向麓湖的高端別墅業(yè)主。而超五星級(jí)酒店、商業(yè)湖將全面完善區(qū)域政府接待功能、企業(yè)商務(wù)接待功能、會(huì)議功能，滿足旅游人士需求以超五星酒店為核心的（商業(yè)）湖景公園對(duì)于區(qū)域的價(jià)值：項(xiàng)目規(guī)劃建議巨大的景觀價(jià)值，勢(shì)必會(huì)形成成都第三個(gè)CBD核心起步區(qū)的景觀符號(hào)以超五星酒店為核心的（商業(yè)）湖景公園對(duì)于區(qū)域的價(jià)值：項(xiàng)目規(guī)劃建議關(guān)于商業(yè)湖小結(jié)：經(jīng)過(guò)對(duì)中國(guó)知名和成都知名的湖泊進(jìn)行功能分析之后，建議規(guī)劃以中國(guó)原創(chuàng)的超五星酒店為核心的（商業(yè)）湖景公園：1、對(duì)城市的價(jià)值：

成為成都的“城市名片”；城市價(jià)值最大化，提升城市的氣質(zhì)；形成成都向南發(fā)展的地標(biāo)。2、對(duì)區(qū)域的價(jià)值：

形成區(qū)域的地標(biāo)和景觀符號(hào)，全面提升區(qū)域的形象；與南湖、麓湖進(jìn)行功能性的互補(bǔ)。對(duì)城市和區(qū)域的價(jià)值也是中信品牌巨大實(shí)力的體現(xiàn)，超五星酒店為核心的（商業(yè)）湖景公園的規(guī)劃也會(huì)獲得政府的支持，從而獲取更多的土地。項(xiàng)目規(guī)劃建議規(guī)劃三大城市公建（中國(guó)首個(gè)青少年成長(zhǎng)基地、成都戲曲主題公園、以超五星級(jí)酒店為核心的（商業(yè)）湖景公園）對(duì)于項(xiàng)目本身的價(jià)值：對(duì)項(xiàng)目成為成都第三個(gè)CBD核心起步區(qū)引擎起到至關(guān)重要的作用。

正如：新世紀(jì)會(huì)展中心對(duì)于世紀(jì)城項(xiàng)目的價(jià)值。項(xiàng)目規(guī)劃建議三大城市公建對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)值：業(yè)主客戶普通市民對(duì)于一個(gè)大盤來(lái)說(shuō)，除了規(guī)模巨大、滿足業(yè)主功能之外，非業(yè)主的提及率、傳播率、到達(dá)率越高，而且在亮相、銷售、建成之后的過(guò)程中，項(xiàng)目都能夠保持巨大的傳播價(jià)值，讓城市范圍內(nèi)甚至國(guó)家范圍內(nèi)的民眾喜聞樂(lè)道，那么這個(gè)項(xiàng)目就會(huì)成為真正意義上的名盤。非業(yè)主圈層房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目傳播價(jià)值模型項(xiàng)目規(guī)劃建議三大城市公建對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)值：從上面的分析以及三大城市公建具備的功能看來(lái)，三大城市公建的規(guī)劃和建成勢(shì)必會(huì)：讓項(xiàng)目的非業(yè)主提及率急速擴(kuò)大，形成項(xiàng)目強(qiáng)大的氣場(chǎng)；讓項(xiàng)目的非業(yè)主到訪率急劇上升，形成項(xiàng)目巨大的人流。項(xiàng)目規(guī)劃建議三大城市公建對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)值：三大城市公建的規(guī)劃和建成勢(shì)必會(huì)為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的商氣和人氣，加速地塊從生地向熟地轉(zhuǎn)變的過(guò)程，極大的提升地塊的價(jià)值。項(xiàng)目規(guī)劃建議三大城市公建對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)值：三大城市公建的規(guī)劃，均是站立在一定的高度之上，形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并且與區(qū)域內(nèi)、成都范圍內(nèi)的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目做到功能上的互補(bǔ)，全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略。中國(guó)首個(gè)青少年成長(zhǎng)基地：站立在中國(guó)的高度之上；成都戲曲主題公園：中國(guó)西部原創(chuàng)；以超五星級(jí)酒店為核心的商業(yè)湖：中國(guó)原創(chuàng)；項(xiàng)目規(guī)劃建議6、關(guān)于區(qū)域價(jià)值體系的規(guī)劃與建設(shè)：區(qū)域公建：大型商業(yè)綜合體（含大型購(gòu)物中心），教育、醫(yī)療資源配套，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，特色商業(yè)街區(qū)等。定義：滿足社區(qū)業(yè)主及周邊區(qū)域居民居住需求和生活需求的公共性設(shè)施。

運(yùn)營(yíng)方式：資產(chǎn)部分持有，部分銷售、出租帶來(lái)巨大的收益。項(xiàng)目規(guī)劃建議規(guī)劃意義：對(duì)區(qū)域的貢獻(xiàn)：完善區(qū)域配套體系，推動(dòng)區(qū)域的居住成熟度。對(duì)項(xiàng)目自身的貢獻(xiàn)：A樹(shù)立客戶購(gòu)買的信心；B為社區(qū)業(yè)主提供便利的生活條件。可行性分析對(duì)于一個(gè)大型城市級(jí)地產(chǎn)項(xiàng)目，區(qū)域公建是必須存在的，故不作過(guò)多描述。項(xiàng)目規(guī)劃建議7、關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值體系和專業(yè)價(jià)值體系的規(guī)劃與建設(shè)：市場(chǎng)價(jià)值體系：社區(qū)配套和全系產(chǎn)品任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都必須具有滿足社區(qū)業(yè)主居住和生活功能的