金益德陽光花園四期項(xiàng)目全程策劃代理建議書20100428課件

金益德·陽光花園四期工程全程籌劃代理建議書0目錄1、賽睿參謀全程效勞內(nèi)容2、賽睿參謀對(duì)本工程的理解和建議3、賽睿參謀商務(wù)合作建議4、賽睿參謀資質(zhì)5、賽睿參謀實(shí)戰(zhàn)案例11、賽睿參謀全程效勞內(nèi)容1、金益德工程屬于綜合性開發(fā)，鑒于工程規(guī)模并不大，所以需要合理考慮不同開發(fā)元素的協(xié)調(diào)問題；2、鑒于工程在營銷方面的需求，需要對(duì)產(chǎn)品做出準(zhǔn)確的判斷，既可以解決銷售問題，又能夠恰當(dāng)解決招商乃至未來的經(jīng)營管理問題。工程整體開發(fā)策略2商業(yè)局部工作內(nèi)容市場調(diào)研定位策劃商業(yè)規(guī)劃招商營銷消費(fèi)調(diào)查主題定位檔次/形象定位定位策劃業(yè)態(tài)組合/比例招商/銷售策略制定商業(yè)規(guī)劃規(guī)模建議交通/動(dòng)線鋪位分割商業(yè)布局及品牌組合品牌招商銷售執(zhí)行投資調(diào)查競爭調(diào)查功能設(shè)施建議商家深訪3產(chǎn)品功能定位租售價(jià)格定位目標(biāo)商戶定位經(jīng)營者研究投資計(jì)劃投資分析理想租售價(jià)格范圍租售價(jià)格彈性區(qū)間最佳租售價(jià)格范圍商鋪投資群體研究投資群體經(jīng)營群體開發(fā)組合及比例調(diào)查研究體系經(jīng)營者研究競爭者分析經(jīng)營者習(xí)慣經(jīng)營者特征經(jīng)營者心理經(jīng)營者期望宏觀環(huán)境分析為項(xiàng)目定位提供依據(jù)：檔次定位群體定位業(yè)態(tài)組合比例租售價(jià)格定位〔1〕調(diào)查研究體系4初步市場定位商業(yè)檔次定位科學(xué)劃分各種業(yè)態(tài)工程適合的行業(yè)比例消費(fèi)者調(diào)研——定量研究區(qū)域人口統(tǒng)計(jì)特征、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及模式工程所在區(qū)域人口的消費(fèi)特征本工程消費(fèi)群分層及消費(fèi)特征目標(biāo)行業(yè)的消費(fèi)群分層、消費(fèi)特征及開展趨向市場調(diào)研7初步招商意向；合理的鋪位劃分；合理的租售價(jià)格；從經(jīng)營角度進(jìn)行行業(yè)劃分。代表商家深訪——綜合研究選擇區(qū)域局部有代表性的，以及未來可能進(jìn)駐的商家，包括有：運(yùn)營商、專賣店、餐飲、娛樂商，對(duì)其進(jìn)行綜合狀況調(diào)查：店鋪面積規(guī)模，店鋪?zhàn)赓I狀況，店鋪?zhàn)饨?、售價(jià)情況，商家選鋪決策體系、未來開店方案及商品價(jià)格水平等；上述選定商家對(duì)本工程商業(yè)的態(tài)度、傾向、方案；上述選定商家對(duì)本工程的認(rèn)可度、傾向、需求方式等。市場調(diào)研8綜合評(píng)價(jià)市場，發(fā)現(xiàn)市場空白細(xì)致分析市場，尋求市場時(shí)機(jī)綜合考量利弊，選擇市場切入點(diǎn)客觀評(píng)價(jià)開展，防止現(xiàn)有錯(cuò)誤缺陷競爭市場研究——綜合研究周邊地區(qū)競爭工程的實(shí)力強(qiáng)弱市場策略及未來開展趨向目標(biāo)行業(yè)主要競爭者的實(shí)力強(qiáng)弱主要競爭者市場策略及未來開展趨向目標(biāo)行業(yè)替代產(chǎn)品的競爭威脅市場調(diào)研9商業(yè)地產(chǎn)商圈模型研究思路區(qū)域范圍內(nèi)主要競爭工程研究研究商業(yè)設(shè)施所在城市與區(qū)域內(nèi)主要競爭工程之間的商圈范圍，了解研究城市商圈的大致輪廓。都市圈城市研究研究商業(yè)設(shè)施所在區(qū)域與周邊區(qū)域之間的商圈范圍，了解區(qū)域之間的相互影響力。商業(yè)設(shè)施研究研究商業(yè)設(shè)施主要競爭對(duì)手及周邊城市居民消費(fèi)行為，確定其商圈所影響到的區(qū)域。商業(yè)設(shè)施所在區(qū)域的商圈范圍及特征確定最終商業(yè)設(shè)施的商圈范圍及特點(diǎn)10〔2〕產(chǎn)品籌劃流程幾種可能的初步方案提出各種方案的市場分析驗(yàn)證方案重新評(píng)估目標(biāo)方案確定動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案修正最終方案確定針對(duì)本工程地塊的初步判斷11工程自身建筑規(guī)劃條件競爭市場、商業(yè)供給特點(diǎn)消費(fèi)市場現(xiàn)狀及趨勢工程商業(yè)主題定位對(duì)應(yīng)商家經(jīng)營需求初步判斷商業(yè)業(yè)態(tài)劃分主力商家建議內(nèi)部動(dòng)線及交通鋪位分割建議商業(yè)布局建筑調(diào)整建議商業(yè)工程開發(fā)類型規(guī)模判斷商業(yè)內(nèi)容的開發(fā)類型、規(guī)模決策是重要決策工程地現(xiàn)狀建筑評(píng)估篩選12組合規(guī)模商業(yè)規(guī)模決策后的補(bǔ)充開發(fā)元素市場需求功能互動(dòng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)組合標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)設(shè)施地理位置酒店文化氣氛住宅降低風(fēng)險(xiǎn)辦公商務(wù)商務(wù)開展類型、可承受規(guī)模市場需求剩余局部組合物業(yè)存有空間先確定？？？交通設(shè)施停車交通？功能拉升13工程定位地域環(huán)境和工程建筑適應(yīng)性

區(qū)域消費(fèi)市場需求現(xiàn)狀及趨勢區(qū)域交通支撐性區(qū)域物流、商業(yè)設(shè)施供給現(xiàn)狀及趨勢(3)、定位方法14工程定位市場調(diào)研業(yè)態(tài)研究財(cái)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)分析宏觀環(huán)境分析工程地段環(huán)境調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研工程潛在需求分析/工程潛在競爭分析工程所處區(qū)位特征分析工程周邊商圈調(diào)研工程商圈范圍預(yù)測商圈內(nèi)消費(fèi)者/商戶分析

各種業(yè)態(tài)形式分析本錢構(gòu)成及標(biāo)準(zhǔn)租金及出售使用權(quán)收入預(yù)估現(xiàn)金流量預(yù)測動(dòng)態(tài)指標(biāo)測算〔NPV/IRR/動(dòng)靜態(tài)投資回報(bào)期〕工程形象定位〔品牌形象/名稱〕工程主題定位〔差異性與適應(yīng)性分析〕工程產(chǎn)品及功能定位〔物流、經(jīng)營業(yè)種與業(yè)態(tài)組合，及酒店、寫字樓、住宅定位〕目標(biāo)客戶細(xì)分工程建筑規(guī)劃初步建議15方案財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本工程商業(yè)方案財(cái)務(wù)評(píng)估投資收益分析投資風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)可行性分析贏利能力分析本錢/效益分析財(cái)務(wù)比率敏感性分析資金流分析盈虧平衡分析16營銷推廣籌劃平面籌劃強(qiáng)勢情景營銷公關(guān)活動(dòng)目標(biāo)市場分析目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場研究(4)、營銷推廣籌劃17銷售招商執(zhí)行資源整合整合品牌，拉升區(qū)域價(jià)值恰當(dāng)推盤，獲得最大收益公關(guān)推廣專業(yè)化銷售

(5)、銷售招商執(zhí)行18運(yùn)營管理物業(yè)管理

招商營銷管理商業(yè)管理資產(chǎn)管理(6)、商業(yè)管理參謀192、賽睿參謀對(duì)本工程的理解和建議

陽光花園四期商住綜合樓位于德州市中心城區(qū)，市區(qū)南北主干道湖濱南大道與新華路交匯處。該地段是德州市的核心商圈，距德州市目前的商業(yè)龍頭企業(yè)德州百貨大樓僅400米，距市區(qū)東西主干道東風(fēng)路也僅300米。當(dāng)前方案：建筑層數(shù)：地下兩層、地上二十三層綠化率:40.1%

地下層建筑面積：

地上層建筑面積：

20〔1〕、德州房地產(chǎn)市場環(huán)境2021年1-6月，山東德州市商品房成交量持續(xù)上升，商品房市場運(yùn)行良好。1至6月，城區(qū)新建商品房銷售面積出現(xiàn)逐月上升現(xiàn)象，5、6月份呈放量增長態(tài)勢，兩個(gè)月的銷量占半年銷量的六成。從成交結(jié)構(gòu)看，住宅和商鋪是主要成交類型，寫字樓類型幾乎為零，公寓好于寫字樓，但規(guī)模有限。以上說明德州商務(wù)市場根底薄弱。住宅價(jià)格主要集中在3000-4000元/平方米區(qū)間。德州市1-6月份房地產(chǎn)銷售情況比照〔萬平方米〕217月商品住房銷售1040套，占1-7月總銷量的三成，同比增長89.45%，比6月環(huán)比增加11.32%。1-7月，城區(qū)住房二級(jí)市場持續(xù)火爆，二手房共成交3098套，成交金額8.41億元，其中住宅成交2926套，同比增長86.25%，7月二手住房成交大幅度上揚(yáng)，達(dá)596套，同比增長1.9倍，環(huán)比增加58.93%，也創(chuàng)下今年新高。德州市2021年1-6月份商品房銷售情況〔萬平方米〕22〔2〕、德州商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境德州商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1〕、德州百貨大樓、銀座、澳德樂MALL，總計(jì)規(guī)模近40萬平方米的購物中心業(yè)態(tài)占據(jù)德州中高端消費(fèi)市場90%以上的比重，其中德州百貨在傳統(tǒng)商業(yè)中心居壟斷地位，澳德樂MALL以國際上郊區(qū)購物中心的開發(fā)模式強(qiáng)化購物、休閑娛樂、餐飲業(yè)態(tài)組合，在開發(fā)區(qū)搭建了良好的平臺(tái)，銀座尚處在市場整適宜應(yīng)的階段。

2〕、以城隍廟步行商業(yè)街為核心的火車站傳統(tǒng)商圈，吸引中低端消費(fèi)，并形成輻射德州周邊的批發(fā)市場，整體檔次低，缺乏良好的商業(yè)環(huán)境。3〕、住宅社區(qū)周邊的配套小型商業(yè)成為德州商業(yè)地產(chǎn)重要的組成局部，為居民提供便利性消費(fèi)，并與社區(qū)互動(dòng)開展。

23德州百貨位于市區(qū)最繁華的商業(yè)中心，北鄰風(fēng)景秀麗的德州中心廣場。地下家電、超市，1-5層純百貨業(yè)態(tài)。營業(yè)面積6萬平方米，商場外觀造型新穎、規(guī)模宏大、內(nèi)部設(shè)施先進(jìn)、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美。周邊商業(yè)較多，人氣較旺。24銀座商場位于市區(qū)北部，濱湖中大道與大學(xué)西路交界處，交通便利。1層超市，2-4層百貨業(yè)態(tài)。貨品檔次較德州百貨低，人流量小。周邊商業(yè)及住宅較少，人氣較差。25澳德樂MALL澳德樂MALL位于德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)104國道以南，交通便利。由北京中華建規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，澳大利亞澳力美國際、廈門市亞大公貿(mào)和德州百貨大樓〔集團(tuán)〕有限責(zé)任公司共同投資興建?？偨ㄖ娣e23萬平方米，內(nèi)設(shè)三大共享空間，60部滾梯，48部客貨梯，14部觀光電梯，可提供2000多個(gè)停車位。集餐飲、娛樂、休閑、健身、購物為一體。提供一站式消費(fèi)。26城隍廟步行街位于解放中大道與東方紅西路交界處。以服裝類商鋪居多，餐飲及其他較少。人流較多，貨品檔次中等偏低。東西街長約200米，典型小型步行街商業(yè)。27〔3〕、金益德工程可能的開發(fā)方向老城生活居住區(qū)，人口較多緊鄰市內(nèi)主干道湖濱南大道，交通方便距離德州百貨商圈500米工程所在區(qū)域解析28競爭能力銷售回款招商可行性管理可行性方向1：商場+公寓+寫字樓商場與德百等競爭缺乏競爭力地上商業(yè)銷售面積很難超過40%招商難度大商業(yè)管理面臨問題方向2：超市+商業(yè)街+公寓與德百能夠形成錯(cuò)位，有競爭力地上商業(yè)銷售面積可以達(dá)到85%招商可行商業(yè)管理簡單易行方向3：小單體商業(yè)+超市+商業(yè)街+公寓與德百能夠形成錯(cuò)位，有競爭力地上商業(yè)銷售面積可以達(dá)到70%招商可行商業(yè)管理有一定復(fù)雜性，但可實(shí)行工程可能的開展方向比照29問題前期工程調(diào)研、定位工作缺乏，目的不夠明確對(duì)工程的最終用戶-經(jīng)營商家的要求了解缺乏對(duì)投資人的行為方式、投資偏好、投資實(shí)力等了解有待深入建議對(duì)消費(fèi)市場、經(jīng)營商家、周邊競爭商業(yè)工程進(jìn)行補(bǔ)充性調(diào)研，找商業(yè)突破點(diǎn)在可行的范圍內(nèi)，對(duì)工程商業(yè)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行合理規(guī)劃，來滿足后期商家經(jīng)營的需求，保證工程的可用性充分了解目標(biāo)投資人的規(guī)模、特點(diǎn)、需求，對(duì)出售局部鋪位進(jìn)行合理的再分割，使之更加符合投資人的購置需求30房地產(chǎn)成功突破速度的驅(qū)動(dòng)因素物業(yè)價(jià)格客戶量銷售速度實(shí)現(xiàn)的收益高少慢大低多快小實(shí)現(xiàn)銷售速度在于有足夠的客戶量，但客戶的數(shù)量隨物業(yè)價(jià)格的上漲而呈減少趨勢，導(dǎo)致實(shí)現(xiàn)價(jià)格和銷售速度存在一定矛盾，而投資回報(bào)也成為大型商業(yè)工程銷售的重要砝碼。當(dāng)銷售速度成為主要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)時(shí)，那么要對(duì)客戶層面進(jìn)行選擇和平衡，以保證客戶的質(zhì)量和數(shù)量同時(shí)滿足目標(biāo)要求。〔4〕、金益德工程商鋪營銷關(guān)鍵31確定商業(yè)投資客層面的模式與住宅、公寓、寫字樓相比，商業(yè)具有投資價(jià)值高，由于單位體量跨度較大，且具有投資與經(jīng)營的雙重功能，其在目標(biāo)客戶的定位上具有更大的空間，也面臨著更多的選擇，主要模式如下：選擇模式目標(biāo)客戶群小型純投資客具有一定閑散儲(chǔ)蓄的普通人群，對(duì)商業(yè)投資充滿好奇，卻又對(duì)商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)十分敏感，價(jià)格承受能力低大型純投資客專業(yè)的投資人、投資機(jī)構(gòu)、基金、銀行，他們對(duì)商業(yè)投資十分熟悉，法律意識(shí)強(qiáng)，成交所需時(shí)間較長，價(jià)格承受能力強(qiáng)投資自用型投資經(jīng)營客經(jīng)過長時(shí)間資本積累的經(jīng)營商戶，對(duì)商業(yè)地段敏感，投資價(jià)格承受能力較強(qiáng)根底性客戶偶然性客戶重點(diǎn)客戶32投資客最傾向投資的商業(yè)面積確定主推單位面積，保證銷售速度對(duì)于受眾面最廣的中小投資客而言，在確定投資上限后，對(duì)于商鋪單位體量的承受能力也同樣存在一定的界限33控制投資總價(jià)，保證銷售速度10~40萬40~80萬80~150萬150~200萬200~250萬250~300萬＞300萬重點(diǎn)客戶群邊緣客戶群根底客戶群偶然客戶群34解析3個(gè)商業(yè)大盤，看多項(xiàng)因素對(duì)商業(yè)大盤營銷的推動(dòng)國美第一商街濰坊立偉國際珠寶廣場SOGO南館35國美第一商街商業(yè)根底：集住宅、商業(yè)于一體的大型居住社區(qū)，居住面積近百萬平米。所在位置：朝青板塊租售模式售后自營銷售操作未與代理行合作銷售均價(jià)13，800元/㎡商業(yè)體量14萬㎡36造勢不遺余力攜手媒體推介會(huì)明星代言商鋪沙龍37占地面積86532平方米，總建筑面積近10.6萬平方米，賽睿參謀于2021年11月18日受濰坊立偉置業(yè)股份的委托全程籌劃代理該工程，結(jié)合該工程特殊的市場環(huán)境把工程定位為集珠寶批發(fā)商業(yè)街區(qū)、酒店、集中商業(yè)和住宅于一體的綜合體，并于2021年5月10日奠基，2021年5月25日首次內(nèi)部認(rèn)購成功銷售30%，為開發(fā)商以小搏大創(chuàng)造了資金條件，2021年10月30日開盤，成功銷售80%。立偉國際珠寶廣場382021年12月-2021年3月賽睿參謀經(jīng)過嚴(yán)密的調(diào)研，給予該工程準(zhǔn)確的定位及營銷方案的制作，為后期工程的銷售打下了良好的根底。2021年4月-2021年5月銷售籌備時(shí)期，經(jīng)過緊張的銷售籌備工作后于2021年5月30開始第一次內(nèi)部認(rèn)購，并于5天內(nèi)取得了30%的銷售量，為開發(fā)商資金鏈提供了重要保證。2021年5月10日成功為該工程籌劃舉辦了奠基儀式，使工程在短期內(nèi)到達(dá)了良好的知名度與美譽(yù)度。2021年10月31日成功為該工程籌劃舉辦了火爆開盤儀式，開盤后幾日內(nèi)工程累計(jì)銷售量近70%。39租售模式售后自營+售后2年18%返租銷售操作獨(dú)家代理、全程參與銷售均價(jià)4500元/㎡商業(yè)體量4萬㎡40SOGO南館商業(yè)根底：SOGO7年成熟經(jīng)營，國際知名百貨，年近20億營業(yè)額保障。所在位置：宣武核心商圈租售模式小單元分割產(chǎn)權(quán)銷售20年包租，按月返利8.5%，銀行全程擔(dān)保。銷售操作未與代理行合作銷售均價(jià)40，000元/㎡商業(yè)體量4.5萬㎡41項(xiàng)目國美第一城濰坊立偉國際珠寶廣場莊勝廣場南館已售體量1萬㎡2.8萬㎡1.6萬㎡出售比例7.1%70%36%銷售額1.9億1.3億6.5億持續(xù)時(shí)間7個(gè)月6個(gè)月5個(gè)月最終銷售情況比照42國美第一城百萬平米大型社區(qū)造勢不遺余力立偉國際快速銷售回款穩(wěn)扎穩(wěn)打兌現(xiàn)承諾SOGO南館每年20億營業(yè)額成熟商業(yè)、0度風(fēng)險(xiǎn)售后自營售后返租售后返租獨(dú)家代理，全程參與未與代理行合作未與代理行合作43商業(yè)樓盤快速營銷的根底模式1、商業(yè)根底，信心樹立2、售后返租，推進(jìn)銷售3、兌現(xiàn)承諾，注重保障充分挖掘區(qū)域商業(yè)潛力，沒有根底，創(chuàng)造根底比起售后自營，返還回報(bào)，將使受眾層面更加廣泛快速兌現(xiàn)承諾，實(shí)現(xiàn)銀行擔(dān)保、回購等多重保障4、專業(yè)代理，全程參與洞察市場，適應(yīng)市場，以保證對(duì)全局策略的完善與把控44銷售價(jià)格〓商業(yè)核心競爭力CoreCompetence本體價(jià)值市場價(jià)值本錢價(jià)值復(fù)合價(jià)值潛能充分挖掘成功推向市場最根本的最穩(wěn)定的競爭因素45商業(yè)主題業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境產(chǎn)品設(shè)計(jì)3142——商業(yè)核心競爭力模式優(yōu)秀的人文景觀規(guī)劃與完善的商業(yè)硬件設(shè)施鮮明的商業(yè)主題，在尚未成熟的區(qū)域內(nèi)，提升商業(yè)價(jià)值合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃直接影響整體租金水平，并關(guān)系著最終的價(jià)格制定〔主動(dòng)〕〔主動(dòng)〕〔主動(dòng)〕〔被動(dòng)〕46銷售目標(biāo)解析整體租售策略整體營銷策略〔5〕、金益德工程現(xiàn)狀方案的銷售策略47銷售目標(biāo)解析整體租售策略整體營銷策略48租售比例——負(fù)一層全部自持引進(jìn)有影響力的品牌生活超市作為主力店，增加人流量，聚集人氣，同時(shí)吸引投資者。租售比例——一層自持和銷售各50%地上一層為本項(xiàng)目商業(yè)主要展示樓層，對(duì)其進(jìn)行長期自持，實(shí)現(xiàn)良性經(jīng)營管理，保證本項(xiàng)目良好商業(yè)形象，提升整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)出售部分價(jià)格應(yīng)相當(dāng)可觀。租售比例——二到四層70%出售，其余自持地上二到四層是本項(xiàng)目商業(yè)銷售的主要樓層，通過對(duì)其銷售的整體營銷，實(shí)現(xiàn)銷售利益的迅速回收和最大化。租售比例——五層全部自持地上五層是本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最低的樓層，這部分的自持不會(huì)對(duì)整體收益有太大的影響，同時(shí)通過對(duì)其他商業(yè)價(jià)值較高的樓層的銷售，實(shí)現(xiàn)銷售利益的最大化。租售比例建議由于本工程周邊商業(yè)氣氛相對(duì)成熟，過大面積的銷售，不僅不能使工程市場價(jià)值到達(dá)最大化，而且加大了銷售的難度與壓力49商業(yè)樓一層臨街商業(yè)形象展示性良好商業(yè)價(jià)值高銷售價(jià)格高適于具有一定實(shí)力的投資自營客戶售后自營50商業(yè)樓二到四層非臨街商業(yè)商業(yè)價(jià)值較一層低銷售價(jià)格較一層低適于投資非自營客戶售后轉(zhuǎn)租形象展示性稍差51解決方式：開發(fā)方統(tǒng)一招商管理，定期向業(yè)主返還回報(bào)實(shí)現(xiàn)方式——售后返租商鋪銷售后投資客將經(jīng)營權(quán)委托給商業(yè)管理公司，開發(fā)商采取銀行擔(dān)保5年左右，固定返還10年8%回報(bào)的形式進(jìn)行售后返租，并承諾無條件原價(jià)回購商鋪。大型商業(yè)產(chǎn)權(quán)分散出讓經(jīng)營權(quán)出讓投資型小業(yè)主商業(yè)管理公司成立業(yè)主委員會(huì)，限定托管年限確保業(yè)主報(bào)資回報(bào)5210年回報(bào)年限、回報(bào)率8%、銀行擔(dān)保、原價(jià)回購……商業(yè)銷售的根本條件求速.求變使投資者快速取得回報(bào)利潤返租形式的變革購置時(shí)一次性支付三年8%投資回報(bào)53銷售價(jià)格銷售價(jià)格計(jì)算公式：根底售價(jià)=租金*365/投資回報(bào)率8%銷售價(jià)格計(jì)算公式說明：由于本工程各物業(yè)各樓層間因其特質(zhì)不同，而采取了不同的租售策略，因而，價(jià)格隨之有所不同租金價(jià)格54銷售目標(biāo)解析整體租售策略整體營銷策略55銷售實(shí)施原那么因時(shí)制宜、因地制宜創(chuàng)造商業(yè)利潤最大化56商業(yè)大盤售前三大要素一個(gè)專業(yè)、過硬的商業(yè)銷售、籌劃班底一個(gè)專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司一套完整的售后返租保障體系57商業(yè)規(guī)劃示意方案2號(hào)住宅樓調(diào)整到地塊西北角，根據(jù)市政規(guī)劃亦可將兩個(gè)公寓樓合為一棟。地塊南區(qū)改為封閉式3-4層商業(yè)街區(qū)，鋪鋪獨(dú)立，2-4樓由外部連廊連接。地塊北區(qū)1-5層保存原來規(guī)劃設(shè)計(jì)。南區(qū)與北區(qū)每層樓中間由通道相連。北區(qū)南區(qū)58商業(yè)規(guī)劃調(diào)整比照調(diào)整前調(diào)整后建筑面積7.5萬平米7.5萬平米商業(yè)可售面積1.28萬平米1.62萬平米商業(yè)持有面積2.1萬平米1.77萬平米銷售難度高低注：各面積計(jì)算按照前面租售比例計(jì)算得到，其中調(diào)整后街區(qū)局部按100%出售計(jì)算。591〕、效勞內(nèi)容及階段成果3、賽睿參謀商務(wù)合作建議601、工程市場調(diào)查針對(duì)區(qū)域周邊進(jìn)行工程消費(fèi)者調(diào)查、零售商調(diào)查及競爭市場調(diào)查，為工程咨詢方案〔定位、主題\開發(fā)組合、市場策略等〕提出基于市場的數(shù)據(jù)依據(jù)。2、工程定位籌劃依據(jù)對(duì)宏觀市場的分析，參照市場調(diào)查的結(jié)果，進(jìn)行本工程的市場定位；進(jìn)行商圈分析，對(duì)工程的市場空間等進(jìn)行預(yù)測；結(jié)合市場調(diào)查的結(jié)果及經(jīng)驗(yàn)，提出適合工程的開發(fā)組合方案；對(duì)工程文化主題進(jìn)行深度籌劃，打造工程競爭力；對(duì)工程的本錢、收益進(jìn)行預(yù)測，建立財(cái)務(wù)模型，對(duì)工程進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)并最終確定方案。3、營銷籌劃結(jié)合咨詢籌劃成果以及工程開發(fā)方案，進(jìn)行工程的招商以及銷售籌劃。4、銷售和招商執(zhí)行按照工程的招商以及銷售籌劃方案，組織團(tuán)隊(duì)進(jìn)行工程的銷售和招商執(zhí)行。5、運(yùn)營管理商業(yè)管理參謀效勞、商業(yè)管理參謀〔排管理人員〕、商業(yè)管理612〕、工作進(jìn)度預(yù)估62工程流程及操作時(shí)間市場調(diào)查5周產(chǎn)品籌劃5周營銷籌劃產(chǎn)品籌劃定案后開始銷售招商執(zhí)行營銷籌劃定案后開始運(yùn)營管理開業(yè)、經(jīng)營期633〕、合作報(bào)價(jià)64項(xiàng)目工作內(nèi)容時(shí)間周期費(fèi)用方式費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1市場調(diào)查5個(gè)工作周顧問費(fèi)大約50萬2產(chǎn)品規(guī)劃5個(gè)工作周3營銷策劃及銷售招商執(zhí)行產(chǎn)品策劃定案后開始月費(fèi)+傭金+溢價(jià)分成在沒有傭金收入前，每月支付10萬左右的月費(fèi)（最終從傭金中扣除）商業(yè)銷售傭金比例2.8%,溢價(jià)分成比例3:7商鋪招商傭金1.5個(gè)月租金效勞內(nèi)容、效勞周期、合作費(fèi)用說明65賽睿參謀：以商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)效勞為核心競爭力的房地產(chǎn)綜合效勞商！賽睿參謀已經(jīng)成功籌劃全世界單體最大的金源新燕莎MALL，并為金源新燕莎MALL融資，截止2021年年底，總計(jì)效勞面積達(dá)695萬平方米，為泰國正大集團(tuán)、山東魯能集團(tuán)、中遠(yuǎn)集團(tuán)、華遠(yuǎn)集團(tuán)、北京新燕莎投資集團(tuán)、北京當(dāng)代集團(tuán)等知名企業(yè)提供了專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)、綜合地產(chǎn)效勞，在國內(nèi)成功打造了以商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)效勞為核心競爭力的房地產(chǎn)綜合效勞商的品牌。賽睿參謀推行咨詢籌劃、招商營銷、商業(yè)管理和金融效勞“四位一體〞的效勞模式，為中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供全方位的智力、資源、管理、專業(yè)的效勞。另外受美國瑞美商業(yè)管理公司的委托在中國進(jìn)行“瑞美購物中心〞、“瑞美OUTLETS〞的連鎖經(jīng)營。

4、賽睿參謀資質(zhì)66易鋪網(wǎng)：全球最大的中文商鋪門戶網(wǎng)站！易鋪網(wǎng)2003年5月創(chuàng)立，并于2003年7月18日開通，立體化鎖定商業(yè)地產(chǎn)市場。經(jīng)過七年多的努力，易鋪網(wǎng)已經(jīng)成為全球最大的中文商鋪門戶網(wǎng)站,投資者用戶、經(jīng)營商戶用戶、商鋪交易用戶、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、專業(yè)人士用戶、論壇用戶達(dá)100萬，在所有中國商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站中訪問量長期排名第一。67截止2021年，賽睿參謀已經(jīng)為山東魯能集團(tuán)、北京新燕莎投資集團(tuán)、泰國正大集團(tuán)、中遠(yuǎn)集團(tuán)、北京華遠(yuǎn)集團(tuán)、北京當(dāng)代集團(tuán)、新加坡金陛投資、天津東泰投資等國內(nèi)外知名企業(yè)提供了累積695萬平方米房地產(chǎn)的專業(yè)全程效勞，充分積累了商業(yè)地產(chǎn)咨詢籌劃、招商營銷和商業(yè)管理的深刻教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)。

68賽睿參謀優(yōu)勢：1、賽睿參謀經(jīng)過長期實(shí)踐，在商業(yè)房地產(chǎn)、綜合地產(chǎn)開發(fā)、招商營銷、商業(yè)管理、投資所牽涉到的各核心環(huán)節(jié)所打造出的理論制高點(diǎn)；2、賽睿團(tuán)隊(duì)在商業(yè)地產(chǎn)、綜合地產(chǎn)工程開發(fā)、定位、招商、營銷、管理方面深刻的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；3、依托實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以及眾多的國內(nèi)外品牌商家資源，積累了賽睿參謀在招商方面的優(yōu)勢；4、賽睿參謀與北京新燕莎〔控股〕集團(tuán)建立的戰(zhàn)略合作框架：專業(yè)參謀機(jī)構(gòu)+專業(yè)商業(yè)管理運(yùn)營商+零售商團(tuán)隊(duì)；5、行業(yè)門戶網(wǎng)站易鋪網(wǎng)，搭建了良好的商鋪投資者、商戶資源平臺(tái)，為賽睿經(jīng)紀(jì)全面拓展商鋪營銷市場奠定了優(yōu)勢；6、和國際商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)建立了長期合作關(guān)系。6970◆河南鶴壁正陽商業(yè)廣場工程全程代理〔18萬平方米，執(zhí)行中〕；◆天潤置地集團(tuán)清河商業(yè)中心工程全程參謀效勞；◆天津天一MALL咨詢工程〔中國第一家室內(nèi)娛樂主題SHOPPINGMALL〕；◆濰坊立偉國際珠寶廣場工程全程代理〔11萬平方米〕；◆西安海星未來城商業(yè)工程參謀及融資〔7萬平方米〕；◆揚(yáng)州國際珠寶城商業(yè)工程全程咨詢籌劃〔20萬平方米〕；◆山東魯能集團(tuán)濟(jì)南商業(yè)工程〔4萬+10萬平方米〕；◆鄭州新天地商業(yè)工程全程咨詢籌劃及招商營銷代理〔9萬平方米〕；◆黑龍江黑河市華富購物中心工程全程籌劃及招商營銷代理〔5萬平方米〕；◆中遠(yuǎn)集團(tuán)大紅門商業(yè)工程〔遠(yuǎn)洋自然)咨詢籌劃(4萬平方米〕；◆吉林隆基房地產(chǎn)新城商業(yè)工程全程咨詢〔〕；賽睿參謀效勞工程71◆北京南中軸路商業(yè)工程全程咨詢〔18.5萬平方米〕；◆山東淄博王府井廣場商業(yè)管理參謀〔3.2萬平方米〕；◆北京金源MALL最大主力租戶，北京新燕莎集團(tuán)成功融資，引進(jìn)戰(zhàn)略投資商銅鑼灣百貨；◆廊坊文化藝術(shù)中心商業(yè)工程全程咨詢〔6.8萬平方米〕；◆北京金源時(shí)代購物中心最大主力租戶，北京新燕莎集團(tuán)(18.2萬平方米)工程咨詢；◆北京孫河MALL，華威中心市場咨詢〔17萬平方米〕；◆安徽合肥光大·新天地工程市場調(diào)查；◆呼和浩特東欣商業(yè)區(qū)工程全程咨詢〔19萬平方米，商業(yè)為主體〕；◆北京華遠(yuǎn)尚都國際商業(yè)市場定位〔4萬平方米〕。賽睿參謀效勞工程72山東魯能集團(tuán)濟(jì)南領(lǐng)秀城商業(yè)規(guī)劃、籌劃領(lǐng)秀城工程位于山東濟(jì)南市南二環(huán)南側(cè),占地5000多畝,開發(fā)規(guī)模300多萬平方米,其中商業(yè)面積20萬平方米。賽睿參謀于2005年1月成為山東魯能集團(tuán)領(lǐng)秀城工程的商業(yè)參謀，2005年7月成為山東魯能置業(yè)集團(tuán)的商業(yè)戰(zhàn)略合作企業(yè)，為魯能集團(tuán)開發(fā)工程的商業(yè)提供全程效勞。賽睿參謀典型工程73天津天一MALL，規(guī)模81萬平方米〔商業(yè)20萬平方米〕

天一MALL工程位于天津市東麗開發(fā)區(qū)北側(cè)，天津市區(qū)與濱海新區(qū)之間，距離市區(qū)約25公里，距離濱海新區(qū)約35公里，占地面積89萬平方米，規(guī)劃建設(shè)面積81萬平方米。賽睿參謀于2005年10月30日接受天津東泰世紀(jì)投資委托，負(fù)責(zé)工程全程咨詢籌劃工作。2005年11月為工程引入加拿大555集團(tuán)投資。74西安海星未來城7萬平方米商業(yè)定位、規(guī)劃、融資西安海星未來城工程由西安海星集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，總面積２５萬平方米，其中商業(yè)面積６．７萬平方米。賽睿參謀于2005年９月成為海星集團(tuán)未來城城工程的商業(yè)參謀，為工程提供了全程定位、規(guī)劃、招商等效勞。２００７年７月協(xié)助完成新加坡豐樹投資對(duì)工程整體收購。75金源新燕莎MALL

，規(guī)模18萬平方米金源時(shí)代購物中心(金源ShoppingMall)位于北京海淀區(qū)中關(guān)村中心區(qū)西沿線。北京新燕莎控股集團(tuán)在金源時(shí)代購物心中租賃了18.2萬平方米面積，開設(shè)大型購物中心，成為金源時(shí)代購物中心最大的主力租戶，打造新燕莎集團(tuán)“中國大型購物中心領(lǐng)先管理運(yùn)營商〞的行業(yè)制高點(diǎn)。賽睿參謀于2003年10月接受新燕莎集團(tuán)委托，對(duì)其18.2萬平米的金源新燕莎購物中心進(jìn)行咨詢參謀效勞，為工程有針對(duì)性的引入了銅鑼灣集團(tuán)戰(zhàn)略投資，同時(shí)針對(duì)金源新燕莎購物中心提出了12大風(fēng)險(xiǎn)因素和具體的解決方案。76賽睿經(jīng)紀(jì)典型全程代理案例1、2004年，全程代理鄭州新天地工程，工程總體規(guī)模30萬平方米，其中商業(yè)面積7萬平方米，2005年順利引入國際寬屏立體電影品牌加拿大IMAX公司，并成功營銷，實(shí)現(xiàn)近6億的商鋪銷售回款；2、2005年，全程代理黑河華富商城工程，工程規(guī)模5萬平方米，取得了3個(gè)月3億銷售回款的銷售嘉績；3、2005年，全程代理安徽松芝·曼哈頓國際廣場，工程整體規(guī)模近9萬平方米，其中住宅建筑面積43878m2，商業(yè)建筑面積42793m2，2006年6月住宅售罄，2007年5月商業(yè)成功招商完成并開業(yè)；4、2021年11月，全程代理山東濰坊立偉國際珠寶廣場，工程整體規(guī)模近11萬平方米，2021年5月10日工程奠基，2021年5月25日首次內(nèi)部認(rèn)購成功銷售30%，為開發(fā)商以小搏大創(chuàng)造了資金條件，2021年10月30日正式開盤，成功銷售80%。771、2003年，為北京新燕莎集團(tuán)引入戰(zhàn)略投資商深圳銅鑼灣集團(tuán)；2、為鄭州新天地工程引入加拿大巨幕影院IMAX和美國PRAMEOUTLETS；3、為沈陽新上海廣場引入加拿大巨幕影院IMAX和美國PRAMEOUTLETS；4、2005年，為鞍山時(shí)代公社—銅鑼灣廣場引入了家樂福、銅鑼灣和華納影城三大主力商家；5、2005年，為北京大龍王府井廣場引入日本INVENTS基金，對(duì)工程公司進(jìn)行90%股權(quán)收購6、為哈爾濱福順尚都商業(yè)中心引入投資商，新加坡凱德置地，對(duì)9萬平方米商業(yè)中心進(jìn)行收購7、為西安海星未來城引入投資商，新加坡豐樹投資，對(duì)7萬平方米商業(yè)中心進(jìn)行收購賽睿經(jīng)紀(jì)典型招商融資案例78由國內(nèi)外專業(yè)人士組成的專家團(tuán)隊(duì)：1、傅承子博士原加拿大555集團(tuán)遠(yuǎn)東區(qū)負(fù)責(zé)人；2、劉耀東先生國際購物中心協(xié)會(huì)亞洲區(qū)聯(lián)絡(luò)人；3、陳智先生銅鑼灣集團(tuán)總裁；4、萬文英女士原燕莎購物中心總經(jīng)理；5、何磐光先生上海恒隆廣場總裁；6、王辛民先生北京賽特集團(tuán)原董事長。賽睿參謀行業(yè)資源79賽睿參謀與多家國際投資機(jī)構(gòu)建立了良好的合作關(guān)系：1、華銀投資：有可能成為中國首之REIT；2、日本INVENTIS基金；3、美國西盟地產(chǎn)；4、美國GGP地產(chǎn)公司；5、美國托曼地產(chǎn)投資信托賽睿參謀投資機(jī)構(gòu)資源80賽睿資源為推動(dòng)國內(nèi)外品牌商家與中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間有效的信息互通，提供直接互動(dòng)的交流時(shí)機(jī)，易鋪網(wǎng)定期舉辦“中國商業(yè)地產(chǎn)招商論壇〞，首屆招商論壇由“易鋪網(wǎng)〞、賽睿參謀和安家雜志主辦，北京青年報(bào)媒體協(xié)辦，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟等單位支持，于2004年8月31日—9月1日在北京隆重舉行，期間共有60多家國內(nèi)外品牌商家代表，與300位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商代表到會(huì)。中國商業(yè)地產(chǎn)招商論壇易鋪網(wǎng)和賽睿參謀針對(duì)廣闊經(jīng)營商戶市場擴(kuò)張過程中對(duì)招商信息及專業(yè)平臺(tái)的需要，特別發(fā)起成立了會(huì)員規(guī)模龐大的“中國經(jīng)營商戶聯(lián)盟〞，實(shí)現(xiàn)廣闊經(jīng)營商戶和商業(yè)地產(chǎn)工程的全方位對(duì)接。易鋪網(wǎng)?中國經(jīng)營商戶聯(lián)盟易鋪網(wǎng)中國商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，已成為國內(nèi)最專業(yè)的商鋪投資經(jīng)營理財(cái)工具。易鋪網(wǎng)不斷創(chuàng)造新的專業(yè)價(jià)值，全力助推中國商業(yè)房地產(chǎn)的開展。81強(qiáng)大的商家資源保證招商的快速實(shí)現(xiàn)賽睿參謀在長期的商業(yè)工程運(yùn)作中，同國內(nèi)國際的知名品牌商家均建立了良好的溝通渠道和合作關(guān)系，能夠準(zhǔn)確把握商家需求。此外，賽睿參謀以易鋪網(wǎng)為平臺(tái)，聚合國內(nèi)國際的品牌商家，成立了“中國經(jīng)營商戶聯(lián)盟〞，對(duì)國內(nèi)外中小品牌商家資源形成了有效整合。依托賽睿參謀的資源平臺(tái)，本工程招商工作將能夠快速完成。商家資源82美國聯(lián)邦百貨法國老佛爺韓國樂天百貨西爾斯梅西百貨五月百貨德國Karstadt瑪莎百貨久光百貨莎莎百貨韓國新世界百貨西武百貨仁和春天百貨FOXTOWN購物中心與百貨專業(yè)店與專賣店超市與家居建材娛樂體驗(yàn)餐飲文化與商務(wù)社區(qū)商業(yè)、效勞業(yè)電訊及金融吉之島遠(yuǎn)東百貨美美百貨連卡佛百貨83購物中心與百貨專業(yè)店與專賣店超市與家居建材娛樂體驗(yàn)餐飲文化與商務(wù)社區(qū)商業(yè)、效勞業(yè)電訊及金融上海恒隆廣場上海梅龍鎮(zhèn)廣場燕莎OUTLETS燕莎購物中心銅鑼灣百貨賽特購物中心中信泰富新世界百貨北京華聯(lián)太平洋百貨伊勢丹百貨崇光百貨百盛百貨王府井百貨84購物中心與百貨專業(yè)店與專賣店超市與家居建材娛樂體驗(yàn)餐飲文化與商務(wù)社區(qū)商業(yè)、效勞業(yè)電訊及金融路易威登古琦登喜路迪奧萬寶龍杰尼亞卡地亞SalvatoreFerragamoHugoBossFENDIKENZOLIU·JO東北虎皮草范思哲寶姿ESPRIT歐萊雅SHE’S85Bestbuy百思買國美電器蘇寧電器永樂電器迪卡儂運(yùn)動(dòng)100NOVO寶盛道吉寶島眼鏡雪亮眼鏡奔馳展廳皇家雪蘭莪施華洛世奇傲勝亞歷山大飾品ZIPPO打火機(jī)海盜船周大福周大生購物中心與百貨專業(yè)店與專賣店超市與家居建材娛樂體驗(yàn)餐飲文化與商務(wù)社區(qū)商業(yè)、效勞業(yè)電訊及金融86購物中心與百貨專業(yè)店與專賣店超市與家居建材娛樂體驗(yàn)餐飲文化與商務(wù)社區(qū)商業(yè)、效勞業(yè)電訊及金融百安居宜家樂華梅蘭HomeDepot家得寶東方家園香港皇朝家私沃爾瑪家樂福麥德隆法寶超市TESCO樂購易初蓮花大潤發(fā)易買得STAPLES〔辦公用品〕OFFICEDEPOT87購物中心與百貨專業(yè)店與專賣店超市與家居建材娛樂體驗(yàn)餐飲文化與商務(wù)社區(qū)商業(yè)、效勞業(yè)電訊及金融華潤萬家歐尚超市好又多量販萬客隆世紀(jì)聯(lián)華伊藤洋華堂屈臣氏萬寧物美聯(lián)華快客可的便利店7-1188購物中心與百貨專業(yè)店與專賣店超市與家居建材娛樂體驗(yàn)餐飲文化與商務(wù)社區(qū)商業(yè)、效勞業(yè)電訊及金融華納兄弟國際聯(lián)合影院IMAX華納威秀保利博納安樂電影星美傳媒韓國希杰韓國好麗友中影院線嘉禾影院大連海昌集團(tuán)深圳華僑城集團(tuán)錢柜KTV麥樂迪KTV糖果KTV89購物中心與百貨專業(yè)店與專賣店超市與家居建材娛樂體驗(yàn)餐飲文化與商務(wù)社區(qū)商業(yè)、效勞業(yè)電訊及金融玩具反斗城華強(qiáng)方特美國神秘奇趣世界激光搏擊索尼探夢全動(dòng)漫游戲主題商場瘋狂家族俱樂部愛兒瑪兒童娛樂城陳露國際溜冰俱樂部冠軍冰場中體倍力青鳥健身青鳥瑜伽寶力豪健身浩沙健與美健身良子亞歷山大會(huì)館瑪花纖體90星期五餐廳爵士肉扒西餐廳“蘭特伯爵〞德國餐廳元綠回轉(zhuǎn)壽司薩拉伯爾王品牛排塔可鐘墨西哥風(fēng)情餐廳百勝集團(tuán)麥當(dāng)勞頂新集團(tuán)米斯特比薩賽百味星巴克百怡咖啡哈根達(dá)斯美國31種風(fēng)味冰淇凌加拿大優(yōu)根芙絲購物中心與百貨專業(yè)店與專賣店超市與家居建材娛樂體驗(yàn)餐飲文化與商務(wù)社區(qū)商業(yè)、效勞業(yè)電訊及金融91購物中心與百貨專業(yè)店與專賣店超市與家居建材娛樂體驗(yàn)餐飲文化與商務(wù)社區(qū)商業(yè)、效勞業(yè)電訊及金融水果撈愛上鮮果凱絲貝恩開心哈利〔美國〕全聚德東來順順峰餐飲俏江南小南國錦江國際鷺鷺酒家金山城渝信川菜王子廚房面愛面吉野家仙蹤林綠茵閣92購物中心與百貨專業(yè)店與專賣店超市與家居建材娛樂體驗(yàn)餐飲文化與商務(wù)社區(qū)商業(yè)、效勞業(yè)電訊及金融貝塔斯曼思考樂書局紙老虎書局FAB紅黃藍(lán)兒童潛能教育新東方英語瘋狂英語戴爾英語環(huán)球國際英語學(xué)校萬豪酒店香格里拉酒店洲際酒店凱悅酒店香港CCA酒店速8酒店(速伯艾特〕法國雅高集團(tuán)宜必思酒店美國戴斯酒店如家酒店連鎖93購物中心與百貨專業(yè)店與專賣店超市與家居建材娛樂體驗(yàn)餐飲文化與商務(wù)社區(qū)商業(yè)、效勞業(yè)電訊及金融福奈特洗衣伊爾薩洗衣佳美口腔慈濟(jì)體檢麗時(shí)美發(fā)思妍麗審美美容美發(fā)柯達(dá)快印店金考快印金象大藥房國大藥房LUCKYCHAINSTORE自然美永和大王永和豆?jié){迪亞天天美國特福萊專業(yè)汽車美容酷迪寵物用品94購物中心與百貨專業(yè)店與專賣店超市與家居建材娛樂體驗(yàn)餐飲文化與商務(wù)社區(qū)商業(yè)、效勞業(yè)電訊及金融中國移動(dòng)通訊中國聯(lián)通中國電信中國網(wǎng)通中復(fù)電訊金飛鴻電訊迪信通協(xié)亨專賣華夏證券中國銀行建設(shè)銀行工商銀行匯豐銀行招商銀行華夏銀行交通銀行農(nóng)業(yè)銀行光大銀行955、賽睿參謀實(shí)戰(zhàn)案例1〕天津天一MALL

工程位于天津東麗區(qū)，占地89萬平方米，可開發(fā)建筑面積81萬平方米，屬于物流用地。2005年11月1日，賽睿參謀接受天津東泰世紀(jì)投資委托進(jìn)行工程的全程籌劃及品牌商招商。2005年12月，促成加拿大555集團(tuán)和工程達(dá)成戰(zhàn)略合作；2007年5月，促成瑞典宜家進(jìn)駐該工程。目前，該工程成功實(shí)現(xiàn)一級(jí)開發(fā)的目標(biāo)，分地塊出售工程后獲利超過15億。96巴馬丹拿兩稿設(shè)計(jì)方案賽睿參謀建議并被采納的方案972〕金源新燕莎MALL

金源時(shí)代購物中心(金源ShoppingMall)位于北京海淀區(qū)中關(guān)村中心區(qū)西沿線。北京新燕莎控股集團(tuán)在金源時(shí)代購物心中租賃了18.2萬平方米面積，開設(shè)大型購物中心，成為金源時(shí)代購物中心最大的主力租戶，打造新燕莎集團(tuán)“中國大型購物中心領(lǐng)先管理運(yùn)營商〞的行業(yè)制高點(diǎn)。

賽睿參謀于2003年10月接受新燕莎集團(tuán)委托，對(duì)其18.2萬平米的金源新燕莎購物中心進(jìn)行咨詢參謀效勞，為工程有針對(duì)性的引入了銅鑼灣集團(tuán)戰(zhàn)略投資，同時(shí)針對(duì)金源新燕莎購物中心提出了12大風(fēng)險(xiǎn)因素和具體的解決方案。98前期定位對(duì)工程主要風(fēng)險(xiǎn)及解決方案的研究編號(hào)風(fēng)險(xiǎn)解決方案1市場培育風(fēng)險(xiǎn)（國內(nèi)第一個(gè)MALL商業(yè)模式項(xiàng)目開業(yè)，需要培育市場）中國第一MALL，事件營銷，業(yè)內(nèi)知名度傳播，消費(fèi)市場知名度傳播2統(tǒng)一經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)（金源MALL采取批租模式，主力商各自為政的松散管理，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營產(chǎn)生影響）優(yōu)選方案為整個(gè)金源MALL由燕莎和金源合作管理，但鑒于金源和各主力商合同原因，最終強(qiáng)化金源新燕莎MALL的品牌3強(qiáng)勢競爭風(fēng)險(xiǎn)（北京西北角多個(gè)項(xiàng)目）良好解決招商的前提下，快速開業(yè)4招商組合風(fēng)險(xiǎn)（居然之家及流行快車）在連接帶