房地產(chǎn)相關(guān)知識講座

房地產(chǎn)相關(guān)知識講座目錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識二、房地產(chǎn)開發(fā)流程三、標(biāo)桿公司—萬科基礎(chǔ)知識

全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。一、現(xiàn)行土地制度全部土地都為社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）二、土地分類類別代號類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場等城市對外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設(shè)施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地

國有土地使用權(quán)出讓國家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)

土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。

只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

國有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式

國有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年三、土地出讓方式國有土地使用權(quán)1.出讓方式2.劃拔方式（1）招標(biāo)（2）拍賣（3）掛牌（4）協(xié)議3.承租方式

出讓流程

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案

公布出讓計(jì)劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實(shí)施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)

申請及資格審查(6)(10)(9)招標(biāo)

招標(biāo)方式指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請，通過各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。

招標(biāo)流程評標(biāo)出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人開標(biāo)評標(biāo)小組確定中標(biāo)人對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。拍賣

拍賣方式按照指定時間、地點(diǎn)，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人）。

拍賣流程（一）主持人點(diǎn)算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；

（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度，沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

（四）主持人報(bào)出起叫價；

（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報(bào)價；

（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。

掛牌

掛牌方式出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報(bào)價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。

掛牌流程接受新報(bào)價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報(bào)價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報(bào)價，且報(bào)價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報(bào)價的，出價最高者為競得人；報(bào)價相同的，先提交報(bào)價單者為競得人，但報(bào)價低于底價者除外；

（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報(bào)價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

協(xié)議

協(xié)議方式指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。

劃拔

劃拔方式指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。出讓方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機(jī)關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用(補(bǔ)償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制四、土地出讓適用范圍

建筑用地面積

總建筑面積

建筑密度（建筑覆蓋率）

容積率

建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀

和大小由建筑紅線加以控制。

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積

率越大,土地利用程度越高。

用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地

率和建筑密集程度。

用地紅線

道路紅線

經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。

道路用地和建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度

根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線

建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新

城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境。

房屋層數(shù)

層高

建筑高度

房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半

地下室，其室內(nèi)層高在以上（不含）的，計(jì)算自然層數(shù)。

層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個高度就叫層

高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出

口小間等不計(jì)入建筑高度。

建筑間距

兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、

消防安全等方面的因素綜合考慮確定。

低層建筑

多層建筑

小高層建筑（非規(guī)范性）

高層建筑

高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。

高度大于24米的建筑。中高層為七至九層，高層住宅為十層及以上。

介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。

點(diǎn)式（塔式）建筑

指建筑平面外廓基本成矩

形,其長邊與短邊之比小

于2的建筑。

板式建筑

指建筑平面外廓基本成矩

形,其長邊與短邊之比大

于或等于2的建筑,并且短

邊長度小于或等于16米。公寓式建筑：一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房。還有一部分設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小洋樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完善。一般為高收入者購買。Townhouse：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)會住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。商住住宅：是soho（家居辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。酒店式公寓：是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式服務(wù)，公寓的管理”。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。

復(fù)式

躍式

錯層

一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間等。

一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。木結(jié)構(gòu)：以木材為主的結(jié)構(gòu)形式。冬暖夏涼，居住舒適，健康環(huán)保穩(wěn)定性高，隔聲性能好建造工期短，成本低磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是鋼筋混凝土和磚木建造，如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，柱是用鋼筋單混凝土建造。整體性好，耐火和耐久較好，取材方便，建造成本低抗震一般、自重大、耗磚多7層以下、層高較小、空間小、投資小的住宅和辦公建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造。鋼筋混凝土柱、梁用鋼接連成整體組成

空間框架適應(yīng)性強(qiáng)、抗震性能好、耐久年限長多層到高層，甚至超高層鋼結(jié)構(gòu)自重較輕、鋼結(jié)構(gòu)工作的可靠性較高鋼材的抗振（震）性、抗沖擊性好可以準(zhǔn)確快速地裝配鋼結(jié)構(gòu)工期較短鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造，包括懸索結(jié)構(gòu)。開發(fā)流程商品房銷售許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五證件解釋《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！秶型恋厥褂米C》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。證件解釋《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一?！渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報(bào)告

本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進(jìn)行判斷需要提交文件為:項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告開發(fā)商立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告涉及部門分別為:計(jì)委規(guī)劃局建委立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表市政府征地批復(fù)用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件審定設(shè)計(jì)方案通知書立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收辦理《國有土地使用證》:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)辦理土地出讓手續(xù)申請審定設(shè)計(jì)方案通知書土地評估報(bào)告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲?jì)設(shè)計(jì)方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》或原用地單位的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》、國有土地權(quán)屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項(xiàng)目方案滿足市場需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T意見建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批報(bào)表審定設(shè)計(jì)方案建筑工程施工設(shè)計(jì)圖紙工程檔案登記證明按審定設(shè)計(jì)方案要求取得的協(xié)議通知書立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊(duì),開發(fā)建設(shè)1.施工隊(duì)招標(biāo)2.領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《建筑工程施工許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：建筑工程施工許可申請表一式兩份《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查通知書經(jīng)過備案的施工合同監(jiān)理單位中標(biāo)通知書項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明年度施工計(jì)劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證質(zhì)量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑證統(tǒng)計(jì)局登記通知立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.建設(shè)項(xiàng)目2.工程驗(yàn)收之前取得的所有證辦理《商品房銷售（預(yù)售）許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：年度施工計(jì)劃施工合同地名辦批復(fù)物業(yè)管理公約批復(fù)臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預(yù)售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達(dá)35%以上的證明材料銷售（預(yù)售）商品房面積測量報(bào)告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面圖市政府征地的批復(fù)銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡介等標(biāo)桿公司—萬科客戶研究產(chǎn)品系列核心理念土地屬性項(xiàng)目價值品類細(xì)分位置交通配套字母代稱中文名稱城市住宅金色系列GOLDEN都市.時尚生活市區(qū)或新城區(qū)發(fā)達(dá)生活配套完善便捷的城市生活G1商務(wù)住宅G2城市改善G3城市棲居城郊住宅城花系列CITY山水.悠然生活市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣便利規(guī)劃有完善的生活配套舒適居住(第一居所)C城郊改善郊區(qū)住宅四季系列TOWN大城.豐盛生活郊區(qū)或衛(wèi)星城不便利不完善低價格T1郊區(qū)棲居舒適居住(第二居所)T2郊區(qū)享受高檔住宅高檔系列TOP墅庭.高尚生活市區(qū)或郊區(qū)，擁有稀缺資源便捷對配套無要求占有稀缺資源TOP1城市豪宅TOP2郊區(qū)豪宅產(chǎn)品系列

城市住宅（GOLDEN系列）——都市·時尚生活

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