房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策講座

房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策余華均中國注冊會計師資深財稅隱患顧問財稅規(guī)范高級顧問財稅隱患實踐顧問1/12/20231房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策提綱一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中存在的主要問題二、廣州地稅稽查部門曝光房企稅收違法問題三、廣州房地產(chǎn)行業(yè)稅收隱患及規(guī)范探討（一）營業(yè)稅（二）土地增值稅（三）房產(chǎn)稅（四）土地使用稅（五）印花稅（六）企業(yè)所得稅（七）個人所得稅1/12/20232房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅制問題一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中存在的主要問題

（六方面）我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上逐步形成的。在現(xiàn)行的稅制中，房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域涉及的稅項主要有營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地點用稅、企業(yè)所得、個人所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅（已停征）等10多類。隨著經(jīng)濟體制的改革的深入及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾；同時，由于不同稅種出臺的時間不同，造成不同稅種之間的沖突。1．稅種設(shè)置存在缺陷我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制構(gòu)成一個明顯的特點，是在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負重。在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，僅稅種就多達8種。有的地方還重復(fù)征稅，如契稅、營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅、城市維護建設(shè)稅、土地使用稅、耕地點用稅等。收費就更多，各個地方也參差不齊，多達80～150種，這無形中增加了建房成本，也助長了不正之風(fēng)。而在房地產(chǎn)保有階段，課稅較少，且稅收優(yōu)惠范圍大。吸有城市房產(chǎn)稅和少量的城鎮(zhèn)土地使用稅，而且還是在一次減除原值10%～30%之后征收。1/12/20233房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅制問題這種設(shè)置的消極影響有：（1）土地閑置、浪費現(xiàn)象嚴重。土地保有階段課稅少、稅負輕，在流通時則多個稅種同時課征。這相當于給了土地保有者無息貸款，即只要土地是否進入流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣的效果無異于鼓勵了土地保有，由土地保有者以低成本長期持有土地，等待土地價格的上漲；并且為了能夠在適當?shù)臅r機及時出手土地，往往對土地只進行簡單的開發(fā)，以空地或低利用率的方式保有，不利于土地作為有限資源的合理利用。（2）進入市場流通的土地要承受過高的稅負，這樣抑制了土地的流動和下常的市場交易，從而助長了土地的隱性流動，逃稅現(xiàn)象因而增多，從總量上減少了國家的稅收收入。更為嚴重的是，它直接阻礙了大量劃撥存量土地進入市場的進程，減少土地的有效供給，更加激發(fā)土地價格上漲。（3）在房地產(chǎn)保有階段發(fā)生價值自然增值部分，由于沒有有效的稅收調(diào)控機制，使政府沒能充分參與增加價值的分配，而是任由其流向房地產(chǎn)的實際保有者，導(dǎo)致炸泛濫，拉大了貧富差距。中國目前沒有對閑置土地和荒蕪?fù)恋氐膯栴}明確立法，難以通過法律形式對其加以規(guī)范和促進其合理利用，反而對其保有者在土地使用稅等反面給予稅收減免。這樣不利于解決土地利用率低下和閑置、荒蕪的狀況。從國際房地產(chǎn)稅收體系設(shè)置來看，大多數(shù)國家均對本國居民納稅人在國內(nèi)外擁有的房地產(chǎn)征稅。而中國對本國居民的海外房地產(chǎn)的納稅問題，目前尚無法可依，使國家喪失了對納稅人的此部分財產(chǎn)課稅的權(quán)利，不僅影響國家的財政收入，也使國家的稅收主權(quán)遭受侵害。1/12/20234房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅制問題2．征稅范圍過窄中國現(xiàn)行的土地使用稅和房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，把廣大農(nóng)村的一些應(yīng)納稅對象排除在征稅范圍之外?，F(xiàn)行的土地使用稅和房產(chǎn)稅均把國家機關(guān)、人民團體、軍隊、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位的自用房地產(chǎn)以及個人所有非經(jīng)營用的房地產(chǎn)等列為免稅對象?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅主要依據(jù)1998年頒布實的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。經(jīng)過改革開發(fā)20余年的發(fā)展，中國當年的制度和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與條例制訂時相比已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。（1）轉(zhuǎn)軌時期伴隨著工業(yè)化的進程，農(nóng)村城市化程度不斷提高，一些地區(qū)已具備了城市的功能，尤其是在以濟發(fā)達地區(qū)，擺脫了計劃經(jīng)濟的農(nóng)村，房產(chǎn)規(guī)模急劇擴大，經(jīng)營用房快速膨脹，完全可以作為國家稅收的穩(wěn)定稅源。（2）隨著中國事業(yè)機構(gòu)管理體制的改革，不屬于提供社會公共產(chǎn)品的事業(yè)單位將逐步市場化和企業(yè)化，由于其性持已屬于企業(yè)，因此它必須承擔納稅義務(wù)。（3）中國的住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。高收入階層通常選擇面積大、地段好、各種服務(wù)設(shè)施齊全的住房，因而享受了更多的社會公共服務(wù)。對居民自用住房完全免稅，不僅是國家放棄了調(diào)節(jié)收入分配的重要手段，還違背了多受益者多納稅的公平原則。1/12/20235房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅制問題3．計稅依據(jù)不甚合理中國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)的從量課征方式，是否能隨課稅對象的價值上升而上升，具有稅額不足且缺乏彈性的缺點。不能發(fā)揮土地使用稅調(diào)節(jié)土地級差收入的能力，無法對土地閑置現(xiàn)象和土地投機行為起到應(yīng)有的作用。中國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為按房產(chǎn)計稅價值征稅的從價計征按房產(chǎn)租金收入征稅的從租的計征。從價計征的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減出10%～30%后的余值乘以1.2%的稅率計算繳納。而這咱折余價值依據(jù)的是歷史成本，并不反映房產(chǎn)的市場價值。通常而言，先建成的房產(chǎn)成本低于后建成的房產(chǎn)，以其歷史成本為課稅依據(jù)，勢必將先建成的房產(chǎn)稅負轉(zhuǎn)嫁給了后建成的房產(chǎn)。這使得兩塊本來市場價值相當，能帶給其實際占用者相似收益的房產(chǎn)，因為歷史成本的不同而承擔不同的負擔，有違公平原則。同時，由于房產(chǎn)市場價值通常都高于其歷史成本，這使得房產(chǎn)一旦出售，就要按較高的計稅依據(jù)計算應(yīng)納稅額，加重該房產(chǎn)擁有者的稅收負擔，以至阻礙房產(chǎn)的交易。從租計征的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的租金收入（包括貨幣收入和實物收入）生意經(jīng)12%的稅率計算繳納。房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認，因此，與按歷史成本計稅的從價計征相比，從租計征的稅負明顯高于前者。除了房產(chǎn)稅，出租房屋還要繳納營業(yè)稅、土地使用稅、所得稅等其他稅費，使得房屋出租這一行為的綜合稅負非常高，從而導(dǎo)致大量隱性市場的偷漏稅交易。1/12/20236房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅制問題

4．內(nèi)外資企業(yè)適用稅制不同當前中國對內(nèi)外資企業(yè)和個人實行不同的稅收制度，具體表現(xiàn)在如下幾個方面：

（1）所得稅制不同內(nèi)資企業(yè)適用《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》；外資企業(yè)適用《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》。兩部法律對兩類企業(yè)在課稅項目、稅收優(yōu)惠等多方面存在差異。

（2）房地產(chǎn)保有制不同對中國國內(nèi)的企業(yè)、單位和個人征收城填土地使用稅、房產(chǎn)稅；對外商投資企業(yè)、外籍公司、華僑、港澳臺同胞征收土地使用費和城市房地產(chǎn)稅。對中國國內(nèi)的企業(yè)、單位和個人占用耕地征收耕地占用稅，但對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不征收。

（3）城市維護建設(shè)稅和教育費附加的征收不同城建稅和教育費附加是國家對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅（簡稱“三稅”）的單位和個人就其實際繳納的“三稅”稅額計稅依據(jù)而征收的稅種，但對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不征收。實行內(nèi)外有別的兩套稅制，中國在改革開發(fā)初期，對于中國的經(jīng)濟騰飛和與世界經(jīng)濟的接軌起到了深遠的積極作用。但隨著局勢的變化，這樣的稅收體系逐漸暴露出許多弊端，它不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同，更使得國家的宏觀調(diào)控意圖能以同時貫徹。1/12/20237房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅制問題

5．行政事業(yè)性收費過多

各地的行政收費不同程度地存在如下現(xiàn)象：（1）市政建設(shè)多重復(fù)收費，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設(shè)配套費、單向性的配套設(shè)施建設(shè)費，有的地方還要以實物向有關(guān)部門提供居委會、派出所、中小學(xué)校舍等設(shè)施，類似的配套設(shè)施費用往往占繳納費的70%～80%。（2）征地費與土地使用費重疊。（3）對土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計征。（4）某些管理費重復(fù)收取，部分收費項目不合理。

1/12/20238房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅制問題6．稅收征管的配套措施不完善中國目前的財產(chǎn)登記制度不健全，尤其是私有財產(chǎn)登記制度，嚴重影響了稅收征管的力度，致使不少稅源流失，更出現(xiàn)化公有財產(chǎn)為么有財產(chǎn)的非法行為。同時，與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)稅收評稅政策不健全。以市場價值為計稅依據(jù)是稅制改革的必然趨勢，這需要定期對房地產(chǎn)進行評估，即對評估機構(gòu)和評估人員提出了較高的要求。以稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)、評估人員的情況難以適應(yīng)稅收征管的需要。1/12/20239房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—十大稅收違法手段房地產(chǎn)行業(yè)成為稅收違法行為的“重災(zāi)區(qū)”。2005年，廣州地稅稽查部門對全市260多戶房地產(chǎn)企業(yè)進行了檢查，其中發(fā)現(xiàn)稅收違法問題的有160多戶，查補入庫稅款達1.3億元，占了全年專項檢查查補入庫金額的七成多。廣州地稅開展了以清理漏登漏管戶、房地產(chǎn)行業(yè)等為主要內(nèi)容的稅收專項檢查行動。對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)檢查還延伸與之相關(guān)聯(lián)的企業(yè)，包括建筑安裝企業(yè)和個人、房地產(chǎn)銷售公司、中介公司等。房地產(chǎn)行業(yè)主要存在以下十種稅收違法手段：廣州市地稅稽查部門有關(guān)負責人說，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現(xiàn)較快的增長態(tài)勢，市場運行也比較平穩(wěn)、健康和理性。但在專項檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程復(fù)雜，資金投入與收益間隔長，財務(wù)核算和賬務(wù)處理涉及的違法手段花樣繁多，目前房地產(chǎn)行業(yè)主要存在以下十種稅收違法手段：1/12/202310房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—十大稅收違法手段

手段一：瞞報或少報預(yù)收售樓收入。房地產(chǎn)企業(yè)通常采取會計核算上的確認銷售與稅法上規(guī)定納稅義務(wù)時間不一致而自行延期申報；或者以是否領(lǐng)取售房許可證為由，對收到的售樓訂金采取不入賬等手段隱瞞銷售收入。某房地產(chǎn)企業(yè)將已竣工并投入使用的房產(chǎn)一直掛帳在“在建工程”科目，以是否取得房產(chǎn)證為由，不按時記入“固定資產(chǎn)”科目，從而延遲申報納稅。該企業(yè)被要求補繳城市房地產(chǎn)稅849萬元，加收滯納金116萬元。1/12/202311房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—十大稅收違法手段手段二：利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來避繳稅款。例如關(guān)聯(lián)之間轉(zhuǎn)移資金、集團內(nèi)部購房優(yōu)惠價交易等。某外資房地產(chǎn)企業(yè)存在境外售樓收入、將部分商鋪的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給外方等行為，但是沒有足額申報納稅，多年累計被查補地方稅費8000多萬元。

1/12/202312房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—十大稅收違法手段

手段三：財務(wù)和會計核算比較混亂，導(dǎo)致了成本和企業(yè)所得稅無法準確核算，尤其是轉(zhuǎn)包建筑環(huán)節(jié)支付的建筑費用和人工等成本核算。有房產(chǎn)企業(yè)將建筑成本中的“利息”和“管理費”項目一直掛帳在“在建工程”科目，沒有按工程項目和完工進度及時分配結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”科目，少計了房產(chǎn)原值，從而少計了稅款。

1/12/202313房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—十大稅收違法手段手段四：有掛靠關(guān)系的房地產(chǎn)企業(yè)之間應(yīng)繳是否繳稅費現(xiàn)象。包括被掛靠企業(yè)向掛靠方收取的代扣繳稅費是否按規(guī)定時間申報等。廣州地稅稽查部門組成聯(lián)合專案組對廣州某大型房地產(chǎn)集團總部及其下屬公司、關(guān)聯(lián)公司共34戶企業(yè)實施了專案檢查，目前查出該集團涉稅違法問題企業(yè)有26戶。1/12/202314房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—十大稅收違法手段手段五：企業(yè)合作建房不按規(guī)定申報納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)，換取部分土地使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房，有意延誤納稅義務(wù)發(fā)生時間。

1/12/202315房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—十大稅收違法手段手段六：回遷房部分是否按銷售不動產(chǎn)繳納相關(guān)稅費。手段七：將自行開發(fā)的房產(chǎn)分給投資方部分是否按規(guī)定申報繳納稅費。手段八：以房產(chǎn)物業(yè)抵償勞務(wù)款是否作收入申報納稅。手段九：對連續(xù)滾動開發(fā)的項目，不劃分成本負擔對象，模糊應(yīng)納稅所得額。手段十：房地產(chǎn)開發(fā)商將收到的銀行按揭掛往來賬，隱匿收入，不繳或少繳稅款。

1/12/202316房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討三、廣州房地產(chǎn)行業(yè)稅收隱患及規(guī)范探討一、營業(yè)稅

1、采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象2、采用“還本”方式銷售商品房時，扣除“還本”的收入再申報納稅。3、銀行按揭款收入有否申報納稅，有否掛于往來帳如“其他應(yīng)付款”不作預(yù)收帳款申報納稅。

4、以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。

5、開發(fā)商以房產(chǎn)補償給拆遷戶的，是否按規(guī)定申報繳納計征營業(yè)稅。

1/12/202317房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討三、廣州房地產(chǎn)行業(yè)稅收隱患及規(guī)范探討一、營業(yè)稅6、以房產(chǎn)作為利潤分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。

7、房產(chǎn)公司在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用如管道煤氣開戶費等有否申報納稅。

8、將房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，有否視同銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報納稅。

9、開發(fā)商將是否售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報納稅。

10、開發(fā)商聘請境外企業(yè)進行設(shè)計、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務(wù)，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒有經(jīng)營機構(gòu)，又沒有代理人的情況下，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營業(yè)稅。1/12/202318房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討三、廣州房地產(chǎn)行業(yè)稅收隱患及規(guī)范探討一、營業(yè)稅11、因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、利息收入是否并入營業(yè)額中申報納稅。12、銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的房屋價格是否合理。13、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。14、納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。15、企業(yè)以房屋對外投資入股，在轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時有否申報納稅。1/12/202319房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討三、廣州房地產(chǎn)行業(yè)稅收隱患及規(guī)范探討一、營業(yè)稅16、以不動產(chǎn)投資入股取得固定收入，不承擔風(fēng)險的，是否按“租賃業(yè)”申報營業(yè)稅。17、以無形資產(chǎn)投資入股后又轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時有否申報納稅18、拍賣、被拍賣應(yīng)稅的無形資產(chǎn)，有否申報納稅。19、以應(yīng)稅的無形資產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不共擔投資風(fēng)險，其取得的實物或其他（包括取得固定利潤）補償收入有否申報納稅。20、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)收取的價外費用（如培訓(xùn)費、辦證費等）有否申報納稅。

1/12/202320房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討三、廣州房地產(chǎn)行業(yè)稅收隱患及規(guī)范探討一、營業(yè)稅21.

有否將主營收入、副營收入、營業(yè)外收入（包括各種形式的財政返還在內(nèi)）、投資收益等全部按規(guī)定入賬并進行申報納稅。

22.

有否存在故意壓低售價轉(zhuǎn)移收入的行。

23.

是否存在將已實現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認收入的情況。

24.有否分解售房款收入，將部分款項開具收款收據(jù)，隱匿收入。

25.有否在境外銷售境內(nèi)房產(chǎn)，隱匿銷售收入。

1/12/202321房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討三、廣州房地產(chǎn)行業(yè)稅收隱患及規(guī)范探討一、營業(yè)稅26.

對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，是否存在不按權(quán)責發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。

27.有否將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報。

28.有否私建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入。

29.有否在產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用的情況下，預(yù)收款不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅。

30.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、以房抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，有否按視同銷售申報納稅。

1/12/202322房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討三、廣州房地產(chǎn)行業(yè)稅收隱患及規(guī)范探討一、營業(yè)稅

31.有否將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對外出售不計收入。

32.有否整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入。即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬。

33.有否在按揭銷售時，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫搿岸唐诮杩睢钡瓤颇俊?/p>

34.有否在售后返租業(yè)務(wù)中，以沖減租金后實際收取的款項計收入。

35.有否在舊城改造中，在拆除居民住房后，補償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入沒有合并收入計算繳納所得稅。

1/12/202323房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討三、廣州房地產(chǎn)行業(yè)稅收隱患及規(guī)范探討一、營業(yè)稅

36.有否以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以搬遷補償費抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不記收入。

37.在以房換地、以地換房業(yè)務(wù)中，有否按非貨幣交易準則進行處理。

38.有否與村委會聯(lián)建商品房，隱匿收入。

39.在采取包銷方式時，有否按包銷合同約定的收款時間、金額確認收入。

40.

取得的預(yù)售房款收入有否按規(guī)定申報預(yù)繳企業(yè)所得稅。1/12/202324房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討【分析】營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常接觸最頻繁的稅種，也是存在問題最多的一個稅種，此次檢查內(nèi)容中涉及到的上述40個方向，均是房地產(chǎn)企業(yè)存在問題最多的地方，其中提醒大家注意的是價外費用的處理，連續(xù)幾年被列為檢查的重點內(nèi)容，要特別注意管道煤氣開戶費等價外費用是否進行了申報納稅。

另外，此次房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅的稽查內(nèi)容對比往年增加了"各種房產(chǎn)出租收入是否按規(guī)定申報納稅"，這是因為開發(fā)商大量隱瞞各種房產(chǎn)出租收入（包括將自行開發(fā)的商品房出租或是將項目底商出租取得租金收入等），存在大量的偷漏稅行為，為此提醒大家仔細檢查各項出租收入是否已經(jīng)按規(guī)定申報納稅。

對比過往幾年的房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)稅稽查內(nèi)容，此次稅收專項檢查涉及到對"還本"方式銷售、轉(zhuǎn)讓在建項目、以無形資產(chǎn)投資入股后又轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)的檢查，對支付給境外企業(yè)的費用代扣代繳營業(yè)稅的檢查和拍賣、被拍賣應(yīng)稅的無形資產(chǎn)是否繳納營業(yè)稅也是否列入檢查內(nèi)容。這并不意味著稅務(wù)機關(guān)對這些項目將不會檢查，事實證明房地產(chǎn)企業(yè)在這方面的問題還比較多，大家還是要注意上述事項的正確稅務(wù)處理。1/12/202325房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討

二、土地增值稅

檢查轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入是否按規(guī)定繳納土地增值稅的情況。重點檢查：

1、竣工清算項目是否按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，竣工清算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅務(wù)機關(guān)匯算清繳。

2、申報計征土地增值稅的收入額是否包括貨幣收入、實物收入、其他收入等全部收入。1/12/202326房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討二、土地增值稅3、申報的扣除項目是否符合稅法規(guī)定，其中：

（1）、納稅人在已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的，這部分土地的拆遷補償費又做重復(fù)扣除

（2）、納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，作為開發(fā)間接費用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除

（3）、在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，計入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否已作為房地產(chǎn)開發(fā)成本計算扣除，而在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除時又重復(fù)計算1/12/202327房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討二、土地增值稅（4）、房地產(chǎn)開發(fā)費用，是否在“利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%”以內(nèi)計算扣除。

凡不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按“（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%”以內(nèi)計算扣除。

（5）、在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時，對已計入管理費用的印花稅是否重復(fù)扣除。

（6）、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是否按《細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計算的金額之加計20%的扣除。

4、增值額的計算，適用稅率、應(yīng)納稅額是否正確。

5、對普通標準住宅的界定是否符合要求。1/12/202328房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討二、土地增值稅（4）、房地產(chǎn)開發(fā)費用，是否在“利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%”以內(nèi)計算扣除。

凡不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按“（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%”以內(nèi)計算扣除。

（5）、在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時，對已計入管理費用的印花稅是否重復(fù)扣除。

（6）、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是否按《細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計算的金額之加計20%的扣除。

4、增值額的計算，適用稅率、應(yīng)納稅額是否正確。

5、對普通標準住宅的界定是否符合要求。1/12/202329房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討二、土地增值稅【分析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了注意上述問題外，對以“開發(fā)小區(qū)”為計稅單位的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，對“開發(fā)小區(qū)”內(nèi)的別墅、公寓、辦公寫字樓、賓館飯店、非普通標準住宅等其他房地產(chǎn)，應(yīng)分別按單位工程（棟號）計算繳納土增稅。1/12/202330房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討三、房產(chǎn)稅1、有否將生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，是否按規(guī)定申報納稅。

2、免稅房產(chǎn)改變用途轉(zhuǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申報納稅。

3、新建的房屋應(yīng)從建成或使用的次月起計算繳稅，檢查時應(yīng)注意：（1）、自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后，有否長期掛“在建工程”帳，既不辦理竣工結(jié)算，也是否申報繳納房產(chǎn)稅。（2）、固定資產(chǎn)是否入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實際使用的房產(chǎn)是否按時繳納了房產(chǎn)稅。（3）企業(yè)新建房產(chǎn)是否驗收，但已交付使用，是否僅就轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)帳部份繳納了房產(chǎn)稅，而對留在“在建工程”帳的部分是否申報納稅。1/12/202331房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討三、房產(chǎn)稅4、已辦房改手續(xù)的職工住宅，固定資產(chǎn)帳是否改變、仍提固定資產(chǎn)折舊的，有否繳納了房產(chǎn)稅。

5、新建辦公樓、招待所，有否把內(nèi)部照明設(shè)施裝修工程另設(shè)帳核算，是否并入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

6、企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。

7、有否將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨計算價值的配套設(shè)施（如暖氣、下水管等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅；

8、對原有房屋進行改建、擴建后，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計繳了房產(chǎn)稅；

9、對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計繳房產(chǎn)稅。

1/12/202332房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討三、房產(chǎn)稅【分析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了注意上述九情況外，還應(yīng)注意以下的細節(jié)：

1）、自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后，不能長期掛"在建工程"帳，既不辦理竣工結(jié)算，也不申報繳納房產(chǎn)稅；

2）、固定資產(chǎn)是否入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實際使用的房產(chǎn)應(yīng)及時繳納房產(chǎn)稅；

3）、新建辦公樓、招待所，有否把內(nèi)部照明設(shè)施裝修工程另設(shè)帳核算，是否并入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

4）、不能將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨計算價值的配套設(shè)施（如暖氣、下水管等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅；

5）、對原有房屋進行改建、擴建后，作為固定資產(chǎn)核算的部分應(yīng)按規(guī)定增加房屋原值，計繳了房產(chǎn)稅。1/12/202333房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討四、土地使用稅【分析】

1、已征用是否開發(fā)的土地是否也按規(guī)定申報繳納土地使用稅

2、是否銷售的商品房占用的土地是否繳納土地使用稅

1/12/202334房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討五、印花稅【分析】

下列行為是否按規(guī)定貼花

1、購銷合同2、建筑安裝工程承包合同3、財產(chǎn)租賃合同4、借款合同5、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)6、房產(chǎn)公司的資金帳簿1/12/202335房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討六、企業(yè)所得稅（一）應(yīng)稅收入檢查要點：

1、開發(fā)產(chǎn)品出售后是否嚴格按照稅法規(guī)定的六大原則確認收入的實現(xiàn)。

2、發(fā)生下列行為是否按照稅法規(guī)定確認收入和利潤：

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個人的非貨幣資產(chǎn)。

1/12/202336房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討六、企業(yè)所得稅（一）應(yīng)稅收入檢查要點：3、代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，是否按照完工百分比法確認收入的實現(xiàn)。

4、代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價確認收入。

5、客戶放棄的購房定金有否及時轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入。

6、商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務(wù)收入。

1/12/202337房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討六、企業(yè)所得稅（二）稅前扣除項目檢查要點：

1、是否準確區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有無人為加大投資概算，有否虛列、重列有關(guān)的成本、費用。

2、土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費是否按成本對象進行歸集，是否將成本對象完工后實際發(fā)生的費用全部計入當期銷售成本。

3、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個房產(chǎn)開發(fā)項目，其發(fā)生的成本、費用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無匯雜其他是否結(jié)轉(zhuǎn)收入項目的成本、費用；有無多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。

4、為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修計提的維修基金余額是否作納稅調(diào)整。1/12/202338房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討六、企業(yè)所得稅（二）稅前扣除項目檢查要點：

5、是否將非本期的費用計入當期費用，成本對象建造過程中發(fā)生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產(chǎn)損失直接稅前扣除。

6、是否將結(jié)轉(zhuǎn)入銷售收入的預(yù)收款所涉及到的營業(yè)稅及附稅一并結(jié)轉(zhuǎn)到當期銷售稅金，有否重復(fù)列支稅金。

7、“廣告費”、“業(yè)務(wù)宣傳費”、“壞帳損失”、“業(yè)務(wù)招待費”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況。

8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。1/12/202339房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討六、企業(yè)所得稅（二）稅前扣除項目檢查要點：9、有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出，如債權(quán)擔保等原因承擔連帶責任而履行的賠償，企業(yè)負責人的個人消費、代扣個人所得稅等等。

10、各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調(diào)整。

11、實行計稅工資的企業(yè)，是否按月人均工資標準進行稅前扣除；工資費用實行工效掛鉤的企業(yè)，工資計提是否符合有關(guān)部門批準的比例。當年按規(guī)定計提的工資是否發(fā)放完畢的，余額是否已調(diào)增應(yīng)稅所得。

12、納稅人計提的以前年度應(yīng)提是否提、應(yīng)攤是否攤的費用是否已作納稅調(diào)整。

1/12/202340房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討六、企業(yè)所得稅（二）稅前扣除項目檢查要點：

13、捐贈的扣除是否符合稅法規(guī)定，有否將納稅人直接向受贈人的捐贈、非公益、救濟性捐贈以及各種贊助支出在稅前扣除，虧損企業(yè)的公益救濟性捐贈是否作納稅調(diào)整。

14、是否按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計提了折舊。

15、為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。

16、納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。

1/12/202341房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討六、企業(yè)所得稅（二）稅前扣除項目檢查要點：17、納稅人對租入的固定資產(chǎn)的改良支出，是否在租賃期內(nèi)平均分攤計入所屬年度費用。

18、納稅人自有的固定資產(chǎn)改良支出，是否按稅法有關(guān)規(guī)定進行稅務(wù)處理。

19、有否將購建“固定資產(chǎn)”等資本性支出在直接在稅前扣除。

20、有否將無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出直接在稅前扣除。

21、災(zāi)害事故損失的賠償有否從實際損失中扣除后才在稅前列支。1/12/202342房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討六、企業(yè)所得稅（二）稅前扣除項目檢查要點：22、固定資產(chǎn)清理、待處理財產(chǎn)損益清理后的凈收益是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入帳戶，企業(yè)的各項財產(chǎn)損失是否報批的，是否按規(guī)定作納稅調(diào)減。

23、投資收益中屬于稅后利潤的聯(lián)營企業(yè)分回利潤和股息收益（利息、紅利），在投資企業(yè)所得稅稅率高于接受投資企業(yè)所得稅稅率的情況下，有否計算補繳企業(yè)所得稅。

24、以前年度損益調(diào)整事項是否計入以前年度所得計繳所得稅的，是否已做納稅調(diào)整。1/12/202343房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討六、企業(yè)所得稅（二）稅前扣除項目檢查要點：

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知國稅發(fā)[2006]31號

1/12/202344房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討六、企業(yè)所得稅（二）稅前扣除項目檢查要點：

1/12/202345企業(yè)所得稅扣除項目1）公益性捐贈支出：在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分；2）稅金：除所得稅及允許抵扣的增值稅；

補交以前年度的稅費及不得抵扣的增值稅？3）財產(chǎn)損失：批準扣除4）支付的工資薪金：據(jù)實扣除5）福利費（發(fā)生的按14％）、工會經(jīng)費（撥繳的按2％）、教育經(jīng)費（發(fā)生的按2.5％、可結(jié)轉(zhuǎn)）6）基本保險（含住房公積金）：按省政府規(guī)定扣除7）補充保險：補充醫(yī)保據(jù)實、補充養(yǎng)老（4％）8）利息支出：按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分1/12/202346企業(yè)所得稅扣除項目9）匯兌損失：準于扣除10）業(yè)務(wù)招待費：按照發(fā)生額的60％扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰新規(guī)定企業(yè)有利、國家有利？11）廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費：不超過當年銷售（營業(yè)）收入15％的部分，可結(jié)轉(zhuǎn)12）合理的勞動保護支出：準予扣除13）非廣告性質(zhì)支出的贊助支出：不得扣除14）各項資產(chǎn)減值準備：不得扣除1/12/202347資產(chǎn)的稅務(wù)處理（一）固定資產(chǎn)1、定義取消了具體數(shù)額2、凈殘值只規(guī)定：一經(jīng)確定，不得變更3、部分折舊年限變更：飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；電子設(shè)備，為3年4、已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出（會計入帳？）：按預(yù)計尚可使用年限分期攤銷5、租入固定資產(chǎn)的改建支出（會計入帳？）：按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷1/12/202348資產(chǎn)的稅務(wù)處理6：固定資產(chǎn)的大修理支出：同時符合下列條件的支出：（一）修理支出達到取得固定資產(chǎn)時的計稅基礎(chǔ)50％以上；（二）修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上。按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷。（鼓勵支出費用化）1/12/202349資產(chǎn)的稅務(wù)處理（二）無形資產(chǎn)1、自行開發(fā)的無形資產(chǎn)：以開發(fā)過程中符合資本化條件后至達到預(yù)定用途前發(fā)生的支出為計稅基礎(chǔ)（與會計準則的規(guī)定協(xié)調(diào)）2、外購商譽的支出：在企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓或者清算時，準予扣除。3、無形資產(chǎn)的攤銷年限不得低于10年，作為投資或者受讓的無形資產(chǎn)，有關(guān)法律規(guī)定或者合同約定了使用年限的，可以按照規(guī)定或者約定的使用年限分期攤銷。外購的軟件不得低于2年

1/12/202350資產(chǎn)的稅務(wù)處理（三）投資資產(chǎn)：1、持有期間不得扣除（稅法第十四條）2、轉(zhuǎn)讓及處置時，準予扣除（條例第七十一條）（四）存貨：取消后進先出法（條例第七十三條）（五）開辦費：從支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年

（條例第七十條）1/12/202351房地產(chǎn)行業(yè)財稅隱患與對策—稅收隱患及規(guī)范探討七、個人所得稅

扣繳義務(wù)人是否如實填寫《扣繳個人所得稅報告表》，按時申報或按時解繳所代扣的稅款。

【工資、薪金方面】漏洞及對策

1、是否按照居民納稅人和非居民納稅人確認標準的規(guī)定確認應(yīng)代扣代繳稅款的行為，少扣繳個人所得稅。

2、對工資、薪金、獎金、實物、有價證券等發(fā)放已達到應(yīng)納稅標準的是否按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

3、是否將工資、薪金所得與勞務(wù)報酬所得相混淆，少扣繳個人所得稅。

4、個人取得