高層+疊拼+售樓處居住區(qū)規(guī)劃設計方案

村地塊項目方案設計戶型落位

01

前期分析區(qū)位分析Location

analysis

02

規(guī)劃策略控規(guī)解讀Interpretation

of推盤邏輯Push

logic

05

產品設計產品策略Product

Strategy產品展示Product

demonstration配套分析Matching

analysis交通分析Traffic

analysis周邊現狀Status

quo

of

the

baseSWOT分析SWOT

analysisregulatory

planning解題思路Problem

solvingstrategie解題策略Problem

solvingstrategies市場分析market

analysis

03

規(guī)劃設計總圖展示General

show06

立面策略風格意向Style

intention立面意向Facade

intention

04

示范區(qū)打造示范區(qū)總平General

layout

of

demonstration

areaLocation

of

house

type

示范區(qū)立面

Elevation

of流線分析

demonstration

areaStreamline

analysis日照分析Sunshine

analysis地庫平面Basement

plan

01基礎分析區(qū)位分析Location

analysis配套分析Matching

analysis交通分析Traffic

analysis周邊現狀Status

quo

of

the

baseSWOT分析SWOT

analysisYUEQING

IMPRESSION柳市印象實力YUEQING

IMPRESSION柳市印象和諧YUEQING

IMPRESSION柳市印象文化1柳市鎮(zhèn)北白象鎮(zhèn)翁垟街道樂成街道城南街道

區(qū)位分析Location

analysis5.7KM3.5KM1天羅山頂

蘇呂工作區(qū)

柳州客運中心

柳州鎮(zhèn)政府

柳州市稅務分局

柳州市海關大樓

SITE

黃華樞紐項目位于溫州市樂清市柳市鎮(zhèn)，屬于鎮(zhèn)區(qū)核心地段，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆Ａ墟?zhèn)隨著重大項目建設逐步落地，居住價值得到進一步凸顯。

區(qū)位分析Location

analysis11231453

21

類型教育資源

配套設置1.精益中學2.柳市鎮(zhèn)第一中學3.柳市小學1.樂清市第三人民醫(yī)院2.體育館（規(guī)劃中）生活配套景觀配套3.現代廣場4.體育館5.恒隆廣場1.西凰嶼生態(tài)公園2.2KMSITE

配套分析Matching

analysis電器城大道1SITE交通環(huán)境較好，地塊北面靠近溪橋路，距離南面主干道中心大道約200米，整體路網四通八達交通分析

Traffic

analysis1南側：民房西側：長江路，空地東側：體育館（規(guī)劃），山

北側：溪橋路，民房

SITE地塊現狀

地塊周邊多為民房，城市界面

較差；臨靠大道，交通便利

周邊現狀Status

quo

of

the

base11.地塊東側的體育館目前規(guī)劃中，預計下半年開工，修建后，板塊能級得以提升，地塊周邊形象面拉升1.地塊周邊廟宇距離近且影響面較大（天王殿）；威脅THREATS機會OPPORTUNITIES優(yōu)勢STRENGYTHS劣勢WEAKNESSES1.上坤新隆·云溪風華、上坤&津西博遠地塊、瑞鑫·卓越城三個項目即將入市，體量共計約33萬方，未來競爭壓力大；2.市場容量不高，地塊體量較大，去化周期拉長；（外部因素）

1.地塊方正，便于排布；

2.地塊交通環(huán)境較好，整體路網四

通八達；

3.地塊周邊有一定配套基礎；（內部因素）SWOT分析

SWOT

analysis

02規(guī)劃策略控規(guī)解讀Interpretation

ofregulatory

planning解題思路Problem

solvingstrategie解題策略Problem

solvingstrategies市場分析market

analysis推盤邏輯Push

logic2

用地面積74493.62㎡容積率

2.5建筑密度

27%

建筑限高14≤H≤54計容面積186234.05㎡項目位置：樂清市柳市鎮(zhèn)浹底村，東為18米規(guī)劃道

路；南為12米規(guī)劃路；西為24米規(guī)劃道

路；北為40米規(guī)劃道路。

地塊設計

用地面積74493.62㎡，容積率2.5，

條件：

計容建筑面積186234.05㎡，建筑密

度27%，綠化率35%，建筑限高54米，

商住用地性質

備注：

（1）住宅建筑高度14米以上，建筑高度54

米以下且住宅層數不小于4層

（2）其中養(yǎng)老助殘服務用房建筑面積≥800

㎡；社區(qū)衛(wèi)生服務用房建筑面積≥150㎡；

3000㎡≤商業(yè)建筑面積≤4000㎡；社區(qū)文化

服務中心建筑面積≥500㎡；（合計約4450

㎡）

（3）車行出入口方位：地塊東側、南側、

西側項目地塊幼兒園柳市新民農貿市場

西凰嶼生態(tài)公園樂清市第三

人民醫(yī)院

碧桂園桃李

東方苑

體育中心（規(guī)劃中）天王殿項目位于樂清市柳市鎮(zhèn)浹底村，位于新風路南側和長江路東側，用地面積7.45公頃。

控規(guī)解讀

Interpretation

ofregulatory

planning2沿路商業(yè)價值較好，內部最差，地塊東北角商業(yè)價值最優(yōu)，后期可服務本小區(qū)與天王殿游客。

幼兒園

碧桂園桃李

東方苑

體育中心（規(guī)劃中）

天王殿

西凰嶼生態(tài)公園

樂清市第三

人民醫(yī)院

控規(guī)解讀

Interpretation

of

regulatory

planning商業(yè)價值由高到低2地塊中心居住價值最好，緊鄰地塊周邊無優(yōu)質景觀

幼兒園

碧桂園桃李

東方苑

體育中心（規(guī)劃中）

天王殿

西凰嶼生態(tài)公園

樂清市第三

人民醫(yī)院

控規(guī)解讀

Interpretation

of

regulatory

planning居住價值由高到低解

題

思

路方案思考如何在該板塊實現產品溢價如何樹立新鴻樂清輕奢宅配新標桿推盤+解題優(yōu)化總圖布局及產品功能，實現全方位溢價打造大尺度中心景觀長廊2用地較為方正周邊資源有限利用自身資源

打造極致中央大花園核心資源樓王體系樓棟錯位視野最佳落位最優(yōu)化全方位溢價

極致面寬

極致內求中央景觀

解題策略Problem

solving

strategies2

全18F排布樓棟密集，邏輯欠缺

資源利用不足

18F+11F排布

滿容條件下三面寬11F產品力不足

日照不過

全18F排布

資源利用充足

空間秩序感強局部樓棟超面寬

√

解題策略Problem

solving

strategies只有這些還不夠

回歸客群客戶價值如何體現H

OW

T

O

R

E

F

L

E

C

T

C

U

S

TO

M

E

RVALUE2

碧桂園·桃李東方苑容

積

率：2.50建筑類型：高層樓盤風格：現代簡約建筑風格115㎡

3室2廳2衛(wèi)140㎡

4室2廳2衛(wèi)190㎡

4室2廳2衛(wèi)市場分析Market

analysis2瑞鑫·卓越城容

積

率：2.50建筑類型：高層樓盤風格：現代建筑風格89㎡2+1室2廳2衛(wèi)99㎡

3室2廳2衛(wèi)128㎡

4室2廳2衛(wèi)市場分析Market

analysis2

旭信·雍尚園容

積

率：2.50建筑類型：高層樓盤風格：現代中式建筑風格104㎡2+1室2廳2衛(wèi)128㎡3+1室2廳2衛(wèi)138㎡

4室2廳2衛(wèi)市場分析Market

analysis21地緣剛需型客戶

便捷·舒適FASHION·COMFORTABLE

教育·配套QNAUITY·COST-EFFECTIVE主城自住型客戶3

品質·前景INFRASTRUCTURES·CONVENIEN

T高端投資客戶4·客戶人群·區(qū)域發(fā)展下帶來的外來務工客戶、

經商客戶（新柳市人）交通便利、品質生活看中地段、價格、品質等；鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住品質較差、剛需居住需求、結婚需求等·區(qū)域前景

區(qū)域前景可期，“四個柳市”建設

逐步兌現是置業(yè)的首要因素301010客群總結

主要客戶人群：

——訴求：改善型，自住型為主

外來客戶+地緣自住客戶

購買動機：2新柳市客戶

教育·舒適EDUCATION·COMFORTABLE50推盤邏輯

Push

logic2客群分析

客戶

目標客群?

一般為名下無房或擁有一套住宅物業(yè)；?

25-40歲的中青年群體，一般家庭成員3-4個；?

主要看重地段、價格、品質等；?

鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住品質較差、剛需居住需求、結婚需求是其換房的主要因素。推盤邏輯

Push

logic2客群理解

認知上

?輕奢不僅停留在物件上

BEYOND

OBJECT

?

摒棄‘傳統(tǒng)居所’思維

THINKING

?

追求純粹的細節(jié)感知

DETAIL推盤邏輯

Push

logic2客群理解

心理上

?現代時尚的審美品味

TASTE

?美學文化的情感需求

EMOTION

?文化理念的社會認同

RECOGNITION推盤邏輯

Push

logic

縱

深

式

的

景

觀

紐

帶景觀紐帶

文

化

型

的

圈

層

核

心示范

區(qū)

科

技

型

的

智

慧

空

間戶型設計

價

值

感

的

建

筑

立

面立面設計

花

園

式

的

居

住

場

所總圖空間

03規(guī)劃設計總圖展示General

show戶型落位Location

of

house

type流線分析Streamline

analysis日照分析Sunshine

analysis地庫平面Basement

plan250M75M整

體

策

略

SPACE

DESIGN大面寬策略WIDE

VIEW塔樓盡量沿基地周邊布置

打造極致化面寬產品，優(yōu)于市場現有產品，結合場地資源打造獨特觀景產品景觀資源最大化Form

a

good

atrium

space

to

maximize

the

visual

distance

and

landscape

quality

of

each

house,appreciate

the

Atrium

within,

the

appearance

of

therive

核心配套軟硬件設施齊全

極致景觀長廊超大尺度，共享空間

私密級小組團私密性，少數人的專屬空間3方案一總平面圖

MASTER

PLAN

總圖特點

PRODUCTS

ADVANTAGES

內部景觀利用最優(yōu)

面寬極致化

產品力最優(yōu)

花園尺度最優(yōu)

示范區(qū)展示面佳

地庫經濟性最優(yōu)高層錯躍社區(qū)衛(wèi)生服務用房社區(qū)文化服務中心其中其中地下機動車位非人防車位人防車位扣除贈送住宅非機動車停車位商業(yè)及物業(yè)用房非機動車停車位3

方案一經濟技術指標Technical

and

economic

indicators

溫州柳市鎮(zhèn)浹底村經濟技術指標地塊濟技術指標表(方案一)

項目

總用地面積

總建筑面積

可售比

計容建筑面積

住宅建筑面積

其中

商業(yè)

幼兒園

配套用房

養(yǎng)老助殘服務用房其中

體育健身場地

物管用房

消控室

開閉所

配電房

風井、排煙井

公共文化設施用房

非計容建筑面積

架空層面積

地庫主體范圍面積（S1)

非機動車庫面積

其中

普通車庫面積

人防區(qū)車庫面積

非地庫主體范圍塔樓投影面積

高層

洋房

全地下面積（S)

容積率

建筑密度

建筑占地面積

住宅

商業(yè)以及

配套

綠地率

住宅總戶數

總人數

建筑層數

機動車停車位

地面機動車位其中

其中

單車位指標其中

未扣除贈送

非機動車停車位其中

數量

74493.62248339.45

73.09%186234.05177517.29

137037.3

40480.0

4000.000

0.000

4716.76

800.00

150.00

500.00

0.00

1310.00

80.00

150.00

1350.00

200.00

176.76

62105.4

0

62105.4

5826.00

44439.40

11840.00

0.00

0.00

0

62105.40

2.50

23.71%

17665

11665

6000

35.00%

1473

4714

1-18F

1674

0

1674

1362

312

37.1

37.1

37.10

2913

54

2859

單位

備注（填寫概念方案版與投前版數值差異原因)

㎡

規(guī)劃條件

㎡

總建筑面積=計容建筑面積+非計容建筑面積

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

3000㎡≤S≤4000㎡

㎡

㎡

㎡

規(guī)劃條件，（地上計容住宅總建筑面積的2‰配置養(yǎng)老用房且≥300㎡）

㎡

規(guī)劃條件

㎡

規(guī)劃條件

㎡

不少于0.3㎡/套配建室內場地或不少于0.9㎡/套配建室外場地

㎡

地上總計容的7‰配置

㎡

估算

㎡

估算

㎡

估算

㎡

估算

㎡

住宅總套數，不少于0.12㎡/套配建，且應不少于50㎡

㎡

非計容面積=地上非計容面積+S1

㎡

㎡

㎡

2.0㎡/個

㎡

㎡

地面總建筑面積的7%

㎡

S2*0.7

㎡

高層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7

㎡

多層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7

㎡

S=S1+S2*0.7

R≤2.5

%

≤27%（住宅建筑凈密度≤22%)

㎡

㎡

㎡

%

≥35%

戶

人

3.2人/戶

層

限高54M,(14M≤住宅建筑高度≤54M且≥4層）

個

個

個

個

個

（S1-扣減面積）/地下車位數

集團限額要求備注：扣減面積=贈送業(yè)主的面積+特殊㎡/個

設備房面積特殊設備房：除常規(guī)的水池水泵房，變配電房及發(fā)電機房外，特殊條件或

地域要求情況而設的設備房；㎡/個

S1/地下車位數

個

個

個3圖例：

95戶型

108戶型

125戶型

140戶型

160戶型

商業(yè)及配套

配電房

產品類型高層/小高層

要求面積段（㎡）

95（2+1房2廳2衛(wèi)）

108（3房2廳2衛(wèi)）125（3+1房2廳2衛(wèi)）140（3+1房2廳2衛(wèi)）

160（4房2廳3衛(wèi))

戶數

96

356

737

248

361473

戶數比

6.5%

24.2%

50.0%

16.8%

2.4%100.0%

戶型落位Location

of

house

type3圖例：

流線分析

Streamline

analysis城市道路消防車流線消防出入口回車場登高場地3

日照分析

Sunshine

analysis日照滿足大寒日2小時要求

圖例：

0小時

1小時

2小時

3小時

4小時

5小時

6小時3目前示范區(qū)下方用于停車，為滿足一層地庫要求。地庫平面

Basement

plan3方案二總平面圖

MASTER

PLAN

總圖特點

PRODUCTS

ADVANTAGES

內部景觀利用較優(yōu)

面寬極致化

產品差異化

花園尺度較優(yōu)

地庫經濟性較優(yōu)高層錯躍幼兒園配套用房其中地下機動車位非人防車位人防車位扣除贈送3

方案二經濟技術指標Technical

and

economic

indicators

溫州柳市鎮(zhèn)浹底村經濟技術指標地塊濟技術指標表(方案二)

備注（填寫概念方案版與投前版數值差異原因)規(guī)劃條件總建筑面積=計容建筑面積+非計容建筑面積3000㎡≤S≤4000㎡規(guī)劃條件，（地上計容住宅總建筑面積的2‰配置養(yǎng)老用房且≥300㎡）規(guī)劃條件規(guī)劃條件不少于0.3㎡/套配建室內場地或不少于0.9㎡/套配建室外場地地上總計容的7‰配置估算估算估算估算住宅總套數，不少于0.12㎡/套配建，且應不少于50㎡非計容面積=地上非計容面積+S12.0㎡/個地面總建筑面積的7%S2*0.7高層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7多層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7S=S1+S2*0.7R≤2.5≤27%（住宅建筑凈密度≤22%)≥35%3.2人/戶限高54M,(14M≤住宅建筑高度≤54M且≥4層）（S1-扣減面積）/地下車位數

集團限額要求備注：扣減面積=贈送業(yè)主的面積+特殊設備房面積特殊設備房：除常規(guī)的水池水泵房，變配電房及發(fā)電機房外，特殊條件或地域要求情況而設的設備房；S1/地下車位數

項目

總用地面積

總建筑面積

可售比

計容建筑面積

住宅建筑面積

其中

商業(yè)其中

養(yǎng)老助殘服務用房

社區(qū)衛(wèi)生服務用房

社區(qū)文化服務中心

體育健身場地

物管用房

消控室

開閉所

配電房

風井、排煙井

公共文化設施用房

非計容建筑面積

架空層面積

地庫主體范圍面積（S1)

非機動車庫面積

其中

普通車庫面積

人防區(qū)車庫面積

非地庫主體范圍塔樓投影面積

高層

洋房

全地下面積（S)

容積率

建筑密度

建筑占地面積

其

住宅

中

商業(yè)以及配套

綠地率

住宅總戶數

總人數

建筑層數

機動車停車位

地面機動車位其中

其中

單車位指標其中

未扣除贈送

非機動車停車位

住宅非機動車停車位

其中

商業(yè)及物業(yè)用房非機動

數量

74493.62249563.75

72.73%186234.05177512.43

145312.4

32200.0

4000.000

0.000

4721.62

800.00

150.00

500.00

0.00

1310.00

80.00

150.00

1350.00

200.00

181.62

63329.7

0

63329.7

5996.00

45493.70

11840.00

0.00

0.00

0

63329.70

2.50

23.71%

17665

11665

6000

35.00%

1514

4844

1-18F

1707

0

1707

1395

312

37.1

37.1

37.10

2998

0

2998

單位

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

%

㎡

㎡

㎡

%

戶

人

層

個

個

個

個

個㎡/個㎡/個

個

個

個

產品類型高層/小高層要求面積段（㎡）

95

108

125

140

160

戶數

96

504

684

230

01514

戶數比

6.3%

33.3%

45.2%

15.2%

0.0%100.0%3方案三總平面圖

MASTER

PLAN

總圖特點

PRODUCTS

ADVANTAGES

示范區(qū)位于街角

內部景觀利用最優(yōu)

面寬極致化

產品力最優(yōu)

花園尺度最優(yōu)

地庫經濟性最優(yōu)高層錯躍幼兒園配套用房其中地下機動車位非人防車位人防車位扣除贈送住宅非機動車停車位商業(yè)及物業(yè)用房非機動車停車位3

方案三經濟技術指標Technical

and

economic

indicators

溫州柳市鎮(zhèn)浹底村經濟技術指標地塊濟技術指標表(方案三)

項目

總用地面積

總建筑面積

可售比

計容建筑面積

住宅建筑面積

其中

商業(yè)其中

養(yǎng)老助殘服務用房

社區(qū)衛(wèi)生服務用房

社區(qū)文化服務中心

體育健身場地

物管用房

消控室

開閉所

配電房

風井、排煙井

公共文化設施用房

非計容建筑面積

架空層面積

地庫主體范圍面積（S1)

非機動車庫面積

其中

普通車庫面積

人防區(qū)車庫面積

非地庫主體范圍塔樓投影面積

高層

洋房

全地下面積（S)

容積率

建筑密度

建筑占地面積

其

住宅

中

商業(yè)以及配套

綠地率

住宅總戶數

總人數

建筑層數

機動車停車位

地面機動車位其中

其中

單車位指標其中

未扣除贈送

非機動車停車位其中

數量

74493.62248339.45

73.09%186234.05177517.29

137037.3

40480.0

4000.000

0.000

4716.76

800.00

150.00

500.00

0.00

1310.00

80.00

150.00

1350.00

200.00

176.76

62105.4

0

62105.4

5826.00

44439.40

11840.00

0.00

0.00

0

62105.40

2.50

23.71%

17665

11665

6000

35.00%

1473

4714

1-18F

1674

0

1674

1362

312

37.1

37.1

37.10

2913

54

2859

單位

備注（填寫概念方案版與投前版數值差異原因)

㎡

規(guī)劃條件

㎡

總建筑面積=計容建筑面積+非計容建筑面積

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

3000㎡≤S≤4000㎡

㎡

㎡

㎡

規(guī)劃條件，（地上計容住宅總建筑面積的2‰配置養(yǎng)老用房且≥300㎡）

㎡

規(guī)劃條件

㎡

規(guī)劃條件

㎡

不少于0.3㎡/套配建室內場地或不少于0.9㎡/套配建室外場地

㎡

地上總計容的7‰配置

㎡

估算

㎡

估算

㎡

估算

㎡

估算

㎡

住宅總套數，不少于0.12㎡/套配建，且應不少于50㎡

㎡

非計容面積=地上非計容面積+S1

㎡

㎡

㎡

2.0㎡/個

㎡

㎡

地面總建筑面積的7%

㎡

S2*0.7

㎡

高層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7

㎡

多層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7

㎡

S=S1+S2*0.7

R≤2.5

%

≤27%（住宅建筑凈密度≤22%)

㎡

㎡

㎡

%

≥35%

戶

人

3.2人/戶

層

限高54M,(14M≤住宅建筑高度≤54M且≥4層）

個

個

個

個

個

（S1-扣減面積）/地下車位數

集團限額要求備注：扣減面積=贈送業(yè)主的面積+特殊㎡/個

設備房面積特殊設備房：除常規(guī)的水池水泵房，變配電房及發(fā)電機房外，特殊條件或

地域要求情況而設的設備房；㎡/個

S1/地下車位數

個

個

個

產品類型高層/小高

層要求面積段（㎡）

95

108

125

140

160

戶數

96

356

737

248

361473

戶數比

6.5%

24.2%

50.0%

16.8%

2.4%100.0%

04示范區(qū)打造示范區(qū)總平General

layout

ofdemonstration

area示范區(qū)立面Elevation

ofdemonstration

area示范區(qū)選址分析321SITE1234561234567精神堡壘沿街廣場入口廣場停車場商業(yè)售樓處后場庭院

742M示范區(qū)總圖-SITEPLAN

展示區(qū)用地面積：5000平

示范區(qū)建筑面積：1600平

230M36M策略一：用足展示面，營造街角廣場和入口廣場，體現項目品質感和展示性示范區(qū)動線分析12345人行流線車行流線

6

7策略二：示范區(qū)建筑采用大面寬，大廣場，營造簡潔大氣，識別性