時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目年度總結(jié)和計(jì)劃版

2010年項(xiàng)目營(yíng)銷工作總結(jié)和工作計(jì)劃上海中鐵·中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)

2011年1月目錄contents

第一章項(xiàng)目介紹項(xiàng)目概況/產(chǎn)品概況/價(jià)值點(diǎn)/市場(chǎng)動(dòng)態(tài)第二章工作總結(jié)目標(biāo)解讀/困難與挑戰(zhàn)/思考及應(yīng)對(duì)/年度工作小結(jié)第三章工作計(jì)劃目標(biāo)解讀/困難與挑戰(zhàn)/思考及應(yīng)對(duì)/年度工作計(jì)劃第一章項(xiàng)目介紹1.項(xiàng)目概況2.產(chǎn)品概況3.價(jià)值點(diǎn)4.市場(chǎng)動(dòng)態(tài)中鐵登陸上海的強(qiáng)勢(shì)之作

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中鐵·中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)位居北上海?金中環(huán)

位于市北高新技術(shù)服務(wù)園區(qū)核心區(qū)域；踞中環(huán)西北緊鄰中環(huán)高架及南北高架；大寧商圈輻射區(qū)域?！镏协h(huán)時(shí)代廣場(chǎng)1號(hào)線、7號(hào)線雙軌道樞紐直達(dá)人民廣場(chǎng)；距離大寧商圈僅5分鐘車程；距離1號(hào)線汶水路地鐵約步行5分鐘。交通便利雙軌交站直抵市中心項(xiàng)目概況產(chǎn)品概況價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)7號(hào)樓：酒店SOHO辦公商業(yè)6號(hào)樓：LOFT辦公5號(hào)樓：LOFT辦公1號(hào)樓：甲級(jí)辦公商業(yè)2號(hào)樓：甲級(jí)辦公商業(yè)3號(hào)樓：甲級(jí)辦公商業(yè)4號(hào)樓：甲級(jí)辦公項(xiàng)目數(shù)量總用地面積（㎡）51848.6容積率2.8地上建筑面積（㎡）145784建筑限高（M）78用地屬性商辦用地項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)物業(yè)類型樓號(hào)與面積SOHO辦公LOFT辦公甲級(jí)辦公裙房商業(yè)酒店面積小計(jì)1號(hào)樓

243566117

304732號(hào)樓

147913247

180383號(hào)樓

105971280

118774號(hào)樓

29188

291885/6號(hào)樓

28343

283437號(hào)樓8443

39411452226744面積小計(jì)844328343789321458514522144825項(xiàng)目各產(chǎn)品面積指標(biāo)項(xiàng)目概況產(chǎn)品概況價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)城市綜合體

|價(jià)值靈魂

24小時(shí)·鏈接全球資源城市·未來(lái)項(xiàng)目概況產(chǎn)品概況價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)【高峰時(shí)代——甲級(jí)辦公】

企業(yè)實(shí)力象征//世界500強(qiáng)總部基地綠色生態(tài)、高科技辦公空間上海中環(huán)核心區(qū)域，國(guó)際甲級(jí)寫字樓，國(guó)際頂級(jí)企業(yè)商務(wù)辦公首選地；用高科技智能化識(shí)別管理系統(tǒng)；國(guó)際智能化辦公平臺(tái)，信息時(shí)代全球化同步辦公。項(xiàng)目概況產(chǎn)品概況價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)一層價(jià)格，兩層空間//關(guān)鍵詞：超值上海絕版LOFT，買一層得兩層以一層的價(jià)格，產(chǎn)生1＋1＞2的復(fù)合效應(yīng)，多維立體空間，使商務(wù)生活不再一層不變。挑高5.4米，大開(kāi)間8.4米，戶型方正通透，空間上下靈活，可根據(jù)面積需求度身定造，使工作、休息兩相宜，從此擺脫朝九晚五的束縛，真正享受無(wú)拘無(wú)束的生活?！灸Φ菚r(shí)代——百變LOFT】

項(xiàng)目概況產(chǎn)品概況價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)【摩登時(shí)代——精裝SOHO】50㎡精裝//輕松投資大寧輻射區(qū)，精裝小戶型。

自用？投資？輕輕松松當(dāng)業(yè)主。辦公？居??？快快樂(lè)樂(lè)地享受。小投入，大收獲，讓您的業(yè)主夢(mèng)提前再提前。

3.5米層高，戶型通透，先進(jìn)的地源熱泵系統(tǒng)，帶來(lái)自然和諧的新風(fēng)。項(xiàng)目概況產(chǎn)品概況價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)【酒店——HOTEL】

星級(jí)酒店//世界級(jí)人性化服務(wù)高星級(jí)品牌酒店，擁有數(shù)百間豪華房。以星級(jí)酒店管理和世界級(jí)全新的定制服務(wù)，醇正頂級(jí)奢華禮遇，迎合世界高端商務(wù)人群的需求。引地源熱泵系統(tǒng)入樓，節(jié)能、環(huán)保、恒溫、恒濕……

踏進(jìn)酒店，賓至如歸。項(xiàng)目概況產(chǎn)品概況價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)【克拉時(shí)代——商業(yè)】24小時(shí)高品質(zhì)生活方式全力打造大型高端商業(yè)街區(qū)品牌旗艦店、高檔餐飲將在此匯集……一流購(gòu)物環(huán)境，全新的經(jīng)營(yíng)理念，完善的服務(wù)體系，體驗(yàn)多元化、多層次的時(shí)尚與流行。項(xiàng)目概況產(chǎn)品概況價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)中鐵·中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)完整價(jià)值點(diǎn)排序企業(yè)品牌產(chǎn)品品質(zhì)項(xiàng)目形象地段價(jià)值★★★★★★★★★★★★★★★項(xiàng)目定位★★★項(xiàng)目概況產(chǎn)品概況價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)祥騰財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：共和新路中環(huán)線立交橋西北角共和新路3088弄占地面積：27392㎡容積率：2.75總建筑面積：75452㎡(其中辦公樓約40000㎡，商業(yè)約15000㎡)辦公樓面積段：100-1000㎡總戶數(shù)：343綠化率：25%物業(yè)類型：辦公樓交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝修開(kāi)發(fā)商：上海中冶祥騰投資有限公司代理商：世聯(lián)地產(chǎn)工程進(jìn)度：現(xiàn)房1、祥騰財(cái)富廣場(chǎng)--項(xiàng)目情況項(xiàng)目概況市場(chǎng)動(dòng)態(tài)價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品概況2010年1-12月，祥騰財(cái)富廣場(chǎng)銷售主要以辦公樓為主，截至12月辦公樓已經(jīng)基本接近售罄，僅余極少量進(jìn)入銷售尾聲。全年辦公樓交易均價(jià)保持在25000元/㎡，目前其辦公樓產(chǎn)品的二手房?jī)r(jià)格大概在26000-28000元/㎡左右。目前祥騰財(cái)富廣場(chǎng)還有約1.5萬(wàn)㎡商業(yè)在售,只租不售，租金尚未確定。1、祥騰財(cái)富廣場(chǎng)--銷售情況項(xiàng)目概況市場(chǎng)動(dòng)態(tài)價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品概況樓盤名稱日期報(bào)紙名稱版面廣告規(guī)格尺寸大小廣告顏色廣告費(fèi)單價(jià)范圍(元)祥騰財(cái)富廣場(chǎng)2010-4-13新民晚報(bào)A1半版周三至周五16.5*23彩色12000050000-50000祥騰財(cái)富廣場(chǎng)2010-4-10上海樓市25內(nèi)頁(yè)28.5*21彩色4200050000-50000祥騰財(cái)富廣場(chǎng)2010-3-31新民晚報(bào)B32整版周三至周五34*23彩色21000050000-50000祥騰財(cái)富廣場(chǎng)2010-3-24新民晚報(bào)B16整版周三至周五34*23彩色21000050000-50000祥騰財(cái)富廣場(chǎng)2010-3-12新聞晨報(bào)晨C21晨報(bào)半版周四至周五16.5*23.5彩色10500050000-50000祥騰財(cái)富廣場(chǎng)2010-3-11新聞晚報(bào)晚A32晚報(bào)A疊底版半版周三至周五16.5*23.5彩色11000050000-50000祥騰財(cái)富廣場(chǎng)2010-3-4新民晚報(bào)A16半版周三至周五16.5*23彩色12000050000-50000祥騰財(cái)富廣場(chǎng)2010-1-14新聞晚報(bào)晚B16整版周三至周五34*23彩500001、祥騰財(cái)富廣場(chǎng)--推廣情況項(xiàng)目概況市場(chǎng)動(dòng)態(tài)價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品概況項(xiàng)目概況市場(chǎng)動(dòng)態(tài)價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品概況項(xiàng)目位置：寶山共康路5號(hào)共和新路5000弄占地面積：82000㎡容積率：1.46總建筑面積：120000㎡總戶數(shù)：337綠化率：25%物業(yè)類型：辦公樓、酒店式公寓交付標(biāo)準(zhǔn)：簡(jiǎn)單裝修開(kāi)發(fā)商：上海綠地康和有限公司投資商：綠地集團(tuán)工程進(jìn)度：封頂綠地風(fēng)尚天地2、綠地風(fēng)尚天地--項(xiàng)目情況項(xiàng)目概況市場(chǎng)動(dòng)態(tài)價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品概況

綠地風(fēng)尚天地最新一次開(kāi)盤時(shí)間為2010年12月，目前在售的主要分為辦公樓和商業(yè)。

12月該項(xiàng)目辦公樓總共成交4330㎡，實(shí)際交易均價(jià)保持在18465元/㎡，其中最高成交單價(jià)在20000元/㎡，最低單價(jià)也在17000元/㎡以上。商業(yè)物業(yè)整個(gè)12月共成交7345㎡，實(shí)際交易均價(jià)保持在30825元/㎡，其中最高成交單價(jià)達(dá)到了52000元/㎡，最低單價(jià)則基本與交易均價(jià)持平。目前酒店式公寓還尚未開(kāi)始銷售，何時(shí)推出尚無(wú)確切時(shí)間節(jié)點(diǎn)。2、綠地風(fēng)尚天地--銷售情況項(xiàng)目概況市場(chǎng)動(dòng)態(tài)價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品概況樓盤名稱日期報(bào)紙名稱版面廣告規(guī)格尺寸大小廣告顏色廣告費(fèi)單價(jià)范圍(元)綠地風(fēng)尚天地2010-11-24新聞晨報(bào)晨A32晨報(bào)A1整版封底周一周二33.5*23.5彩色28500020000-27000綠地風(fēng)尚天地2010-9-16新聞晨報(bào)晨A32晨報(bào)封底半版周四至周五16.5*25彩色16720030000-80000廣告合計(jì)

2次

452200

2、綠地風(fēng)尚天地--推廣情況項(xiàng)目概況市場(chǎng)動(dòng)態(tài)價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品概況項(xiàng)目位置：閘北共和新路2991號(hào)占地面積：29387㎡容積率：0.97總建筑面積：28500㎡物業(yè)類型：辦公樓面積段：73-150㎡綠化率：35%交付標(biāo)準(zhǔn)：簡(jiǎn)單裝修開(kāi)發(fā)商：上海北方城市發(fā)展投資有限公司物業(yè)顧問(wèn)：戴德梁行工程進(jìn)度：外立面完成3、贏領(lǐng)（和源企業(yè)廣場(chǎng)）--項(xiàng)目情況項(xiàng)目概況市場(chǎng)動(dòng)態(tài)價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品概況

贏領(lǐng)項(xiàng)目最新一次開(kāi)盤銷售在2010年4月，銷售物業(yè)主要是辦公樓，截至目前共推出231套。從半年度的交易情況來(lái)看，2010年下半年贏領(lǐng)項(xiàng)目辦公樓總共成交面積為5431㎡，實(shí)際交易均價(jià)為30260元/㎡。目前根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該項(xiàng)目尚有203套處于可售狀態(tài)。3、贏領(lǐng)（和源企業(yè)廣場(chǎng)）--銷售情況項(xiàng)目概況市場(chǎng)動(dòng)態(tài)價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品概況和源企業(yè)廣場(chǎng)日期報(bào)紙名稱版面廣告規(guī)格尺寸大小廣告顏色廣告費(fèi)單價(jià)范圍(元)2010-12-2新民晚報(bào)B21半版周三至周五16.5*23彩色10800029000-300002010-11-26新民晚報(bào)A16封底半版周三至周五16.5*23彩色16000029000-300002010-11-19新聞晨報(bào)晨C39晨報(bào)整版A2疊B疊?？B周三周五33.5*23.58彩色20000029000-300002010-11-18新民晚報(bào)B25半版周三至周五16.5*23彩色10800029000-300002010-10-28新聞晚報(bào)晚B14晚報(bào)B疊全版周三至周五33.5*23.5彩色10000029000-300002010-10-15新聞晚報(bào)晚A2-05晚報(bào)A2半版周三至周五16.5*24.5彩色10900029000-300002010-9-29新聞晚報(bào)晚A19晚報(bào)A疊全版周三至周五33.5*23.5彩300002010-5-20租售情報(bào)59全版28.5*21彩色4200029000-300002010-5-20第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)B4整版周三至周五48*34.6彩色25800029000-300002010-4-23新聞晨報(bào)晨A42晨報(bào)整版周四至周五33.5*23.5彩色20000029000-300002010-4-23新聞晚報(bào)晚A4晚報(bào)A疊半版周三至周五16.5*23.5彩色8200029000-300002010-4-23新民晚報(bào)B30整版周三至周五34*23彩色21000029000-300002010-4-15新聞晨報(bào)晨A42晨報(bào)整版周四至周五33.5*23.5彩色20000030000-300002010-4-15新民晚報(bào)B19整版周三至周五34*23彩色21000030000-300002010-4-12其他0免費(fèi)廣告0*0黑白030000-300003、贏領(lǐng)（和源企業(yè)廣場(chǎng)）--推廣情況項(xiàng)目概況市場(chǎng)動(dòng)態(tài)價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品概況項(xiàng)目概況市場(chǎng)動(dòng)態(tài)價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品概況第二章工作總結(jié)1.目標(biāo)解讀2.困難與挑戰(zhàn)3.思考及應(yīng)對(duì)4.年度工作小結(jié)2010年目標(biāo)解讀：品牌層面，形象初建完成年度中鐵置業(yè)品牌在上海至長(zhǎng)三角區(qū)域的形象導(dǎo)入；營(yíng)銷層面，大局開(kāi)端

2010年順利完成年合同金額5個(gè)億，完成項(xiàng)目總體形象的推廣及提升；共贏層面，相互輝映

在實(shí)現(xiàn)自身銷售目標(biāo)的基礎(chǔ)上，與市北高新技術(shù)服務(wù)園區(qū)的形象提升形成良性互動(dòng)。目標(biāo)解讀困難與挑戰(zhàn)思考及應(yīng)對(duì)年度工作小結(jié)項(xiàng)目使命背負(fù)著中鐵置業(yè)品牌在上海至長(zhǎng)三角形象導(dǎo)入的品牌使命；背負(fù)著要打造市北國(guó)際級(jí)復(fù)合商務(wù)新領(lǐng)袖的產(chǎn)品使命；背負(fù)著與閘北區(qū)政府聯(lián)動(dòng)打造區(qū)域地標(biāo)的形象使命。項(xiàng)目站位項(xiàng)目必須以全新的理念來(lái)全方位占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)，以具有顛覆威力的產(chǎn)品力及相關(guān)訴求成為上?，F(xiàn)代商圈金腰帶－－中環(huán)的商務(wù)旗艦。營(yíng)銷目標(biāo)順利完成2010年合同金額5個(gè)億；既保證利潤(rùn)空間，又滿足銷售速度；在市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“高效益、高效應(yīng)、高效率”的“三高”推廣目標(biāo)。占據(jù)高點(diǎn)，以中環(huán)新地標(biāo)的操盤高度掌控全盤目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作小結(jié)困難與挑戰(zhàn)目標(biāo)解讀困難與挑戰(zhàn)思考及應(yīng)對(duì)年度工作小結(jié)1、房地產(chǎn)調(diào)控，投資客撤離市場(chǎng)2、中鐵置業(yè)首次進(jìn)入上海市場(chǎng)，品牌影響力弱4、時(shí)間緊，任務(wù)重5、來(lái)電來(lái)訪客戶數(shù)量少3、區(qū)域同類產(chǎn)品較多，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較為激烈產(chǎn)品面營(yíng)銷面市場(chǎng)面項(xiàng)目遇到的五大困難與挑戰(zhàn)：目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作小結(jié)王子光總：張學(xué)軍總：項(xiàng)目的產(chǎn)品很好，只要擴(kuò)大宣傳推廣，找準(zhǔn)有效客群，靈活運(yùn)用好正確的營(yíng)銷手段，就一定能夠轟動(dòng)市場(chǎng)。這個(gè)是中鐵置業(yè)進(jìn)駐上海的首個(gè)項(xiàng)目，一定要做好，成為上海的標(biāo)桿項(xiàng)目。困難與挑戰(zhàn)目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作小結(jié)困難一：市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)對(duì)措施：積極面對(duì)市場(chǎng)調(diào)控，分析調(diào)控原因和目標(biāo)客群，增加相關(guān)銷售說(shuō)辭和宣傳手冊(cè)應(yīng)對(duì)，轉(zhuǎn)換客戶思想，引導(dǎo)客戶購(gòu)買方向。困難與挑戰(zhàn)目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作小結(jié)困難二：品牌影響力弱應(yīng)對(duì)措施：增加中鐵置業(yè)品牌宣傳推廣力度，制作相關(guān)品牌宣傳片，在項(xiàng)目售展中心布置品牌宣傳墻，初步形成中鐵置業(yè)品牌形象導(dǎo)入。將品牌宣傳和項(xiàng)目宣傳相結(jié)合，給予客戶直觀的認(rèn)知。困難與挑戰(zhàn)目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作小結(jié)困難三：區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈應(yīng)對(duì)措施：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和分析，了解競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售狀況和推廣手段，并充分運(yùn)用項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)和價(jià)格杠桿，強(qiáng)化品牌、規(guī)模、地段、景觀、品質(zhì)、投資價(jià)值等幾大賣點(diǎn)演繹，深化項(xiàng)目利益點(diǎn)，突出產(chǎn)品力，吸引客戶成交。困難與挑戰(zhàn)目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作小結(jié)困難四：時(shí)間緊，任務(wù)重應(yīng)對(duì)措施：通過(guò)各種營(yíng)銷手段，如渠道營(yíng)銷等方式，在短時(shí)間內(nèi)，確定有效客戶人群，通過(guò)來(lái)訪客戶的梳理，針對(duì)有效目標(biāo)人群的特性，增強(qiáng)口碑宣傳，通過(guò)區(qū)域內(nèi)此群體的社會(huì)聯(lián)系、社會(huì)屬性相近的特點(diǎn)，吸引更多的客戶成交。困難與挑戰(zhàn)目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作小結(jié)困難五：客戶數(shù)量少應(yīng)對(duì)措施：加大宣傳推廣力度，在保持原有的推廣深度的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大宣傳廣度，通過(guò)各種媒體的組合，形成立體式的推廣方式，吸引了大量的有效客戶來(lái)訪來(lái)電。困難與挑戰(zhàn)1、順利圓滿完成了年度銷售指標(biāo)目標(biāo)解讀年度工作小結(jié)思考及應(yīng)對(duì)困難與挑戰(zhàn)2010年8月16日，銷售團(tuán)隊(duì)正式入駐項(xiàng)目售展中心。

2010年8月29日，項(xiàng)目售展中心正式公開(kāi)面市。

2010年9月1日，正式舉辦“日進(jìn)斗金”活動(dòng)，征集意向客戶。截止2011年1月5日，中鐵·中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)共取得如下成果：來(lái)電累積717組來(lái)人累積912組回訪累積900組繳納日進(jìn)斗金意向金客戶累積284組目標(biāo)解讀年度工作小結(jié)思考及應(yīng)對(duì)困難與挑戰(zhàn)2010年12月10日，項(xiàng)目取得5#、6#、7#預(yù)售許可證。

2010年12月15日，正式收取房屋定金。

2010年12月17日，開(kāi)始簽署第一份房屋預(yù)售合同。截止2011年1月5日，中鐵·中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)共取得如下成果：繳納大定累積133套；累積大定合同金額：243640229.3元；簽訂合同累計(jì)114套；合同面積9545.76平米；合同金額225429059元；實(shí)際回款金額86068551.68元；2010年總計(jì)大定合同金額：普通客戶合同金額（243640229.3）+大客戶合同金額（357440867）=601081096.3元順利完成2010年年度銷售目標(biāo)！目標(biāo)解讀年度工作小結(jié)思考及應(yīng)對(duì)困難與挑戰(zhàn)2、初步建立市場(chǎng)影響力從項(xiàng)目首次對(duì)外宣傳，到項(xiàng)目售展中心公開(kāi)，再到項(xiàng)目公開(kāi)銷售，在這段時(shí)間里，初步建立了項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)乃至上海市范圍內(nèi)一定的知名度和影響力。目標(biāo)解讀年度工作小結(jié)思考及應(yīng)對(duì)困難與挑戰(zhàn)3、成功的運(yùn)用了圈層營(yíng)銷我們通過(guò)來(lái)訪客戶的梳理，針對(duì)有效目標(biāo)人群的特性，增強(qiáng)口碑宣傳，通過(guò)區(qū)域內(nèi)此群體的社會(huì)聯(lián)系、社會(huì)屬性相近的特點(diǎn)，吸引更多的客戶成交。目標(biāo)解讀年度工作小結(jié)思考及應(yīng)對(duì)困難與挑戰(zhàn)我們通過(guò)尋找資金較為雄厚的單位或個(gè)人，推銷項(xiàng)目產(chǎn)品，在短時(shí)間內(nèi)快速去化房源，回籠資金。4、成功的找尋了大客戶目標(biāo)解讀年度工作小結(jié)思考及應(yīng)對(duì)困難與挑戰(zhàn)2010年大客戶銷售狀況：1、定金1000萬(wàn)元整；2、大定套數(shù)122套；3、大定面積14006.21平方米；總計(jì)合同金額：357440867元。5、品牌形象導(dǎo)入不完善由于種種原因，中鐵置業(yè)品牌宣傳的時(shí)間較短，力度不足以完成在上海至長(zhǎng)三角區(qū)域的形象導(dǎo)入，在2011年的宣傳里，將作為重點(diǎn)進(jìn)行推廣，早日發(fā)揮中鐵置業(yè)品牌的影響力。目標(biāo)解讀年度工作小結(jié)思考及應(yīng)對(duì)困難與挑戰(zhàn)第三章工作計(jì)劃1.目標(biāo)解讀2.困難與挑戰(zhàn)3.思考及應(yīng)對(duì)4.年度工作計(jì)劃Ⅰ鞏固和提升中鐵置業(yè)在上海區(qū)域乃至長(zhǎng)三角區(qū)域的品牌形象；2011年目標(biāo)解讀：目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作計(jì)劃順利完成2011年合同金額10個(gè)億；Ⅱ困難與挑戰(zhàn)目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作計(jì)劃

總體推盤原則：

整體項(xiàng)目總銷約30億，原定期房銷售15億，現(xiàn)房銷售15億。追求價(jià)值最大化，將升值空間較大的物業(yè)留至后期銷售。2010年已完成期房銷售5億，2011年將完成期房銷售10億。優(yōu)先去化2010年剩余的LOFT、SOHO產(chǎn)品。項(xiàng)目剩余的產(chǎn)品中，商鋪的升值空間較大，酒店的升值空間較小。項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品中的4號(hào)樓面積分割較小，利于去化銷售。2011年推盤原則：困難與挑戰(zhàn)2011年項(xiàng)目推盤計(jì)劃：產(chǎn)品類型時(shí)間套數(shù)銷售金額（萬(wàn)元）剩余的LOFT/SOHO1-3月61套LOFT88套SOHO32000酒店3-8月1套商鋪8-12月17套390004號(hào)樓部分辦公樓3-12月部分目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作計(jì)劃2011年1-3月，銷售去化剩余的LOFT/SOHO，共計(jì)銷售金額約3.2億；

2011年3月起，先銷售升值空間較小的酒店，如在2011年8月前無(wú)法順利去化酒店，加推商鋪面市；

2011年3月起，同時(shí)正式銷售寫字樓4號(hào)樓。困難與挑戰(zhàn)預(yù)計(jì)2011年所可能遇到的四大困難與挑戰(zhàn)：困難與挑戰(zhàn)目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作計(jì)劃

市場(chǎng)：2011年的市場(chǎng)調(diào)控預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加強(qiáng)，各種控制政策（如物業(yè)稅）將出臺(tái)應(yīng)用。

客戶：2010年的意向客戶與2011年的產(chǎn)品客戶相似度很低，無(wú)法通過(guò)前期積累的客戶去化其他產(chǎn)品，需要重新積蓄客戶。

推廣：2010年的產(chǎn)品特性與2011年產(chǎn)品特性不一，營(yíng)銷推廣方式需變化，重新梳理客戶特性，制定推廣計(jì)劃。

產(chǎn)品：項(xiàng)目的酒店、商鋪、大部分的寫字樓面積分割較大，可購(gòu)買的客戶數(shù)量較少，去化速度較慢。困難與挑戰(zhàn)目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作計(jì)劃產(chǎn)品詳情：

房源位置：5號(hào)樓、7號(hào)樓（部分）剩余房源銷售時(shí)間：2011年1-3月7號(hào)樓：SOHO5號(hào)樓：LOFTLOFT/SOHO

優(yōu)勢(shì)：數(shù)量不多，通過(guò)2010年的銷售去化，已積累了部分意向客戶，擁有一定的市場(chǎng)知名度。劣勢(shì)：剩余的產(chǎn)品朝向較差，價(jià)格較高。

客群：已登記客戶的親朋好友（口碑效應(yīng)）、暫未購(gòu)買的意向客戶（引導(dǎo)轉(zhuǎn)換）、后續(xù)通過(guò)宣傳推廣的來(lái)訪客戶（宣傳引導(dǎo)）。營(yíng)銷方式：在2010年摩登時(shí)代成功熱銷的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化品牌宣傳，引發(fā)全城關(guān)注，同時(shí)，在品牌的基礎(chǔ)上，對(duì)高峰時(shí)代的景觀、品質(zhì)保障、投資價(jià)值等幾大賣點(diǎn)演繹，深化項(xiàng)目利益點(diǎn)，突出產(chǎn)品力。目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作計(jì)劃產(chǎn)品詳情：LOFT/SOHO困難與挑戰(zhàn)目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作計(jì)劃

房源位置：7號(hào)樓4-11層銷售時(shí)間：2011年3-8月

銷售體量：

17201.94㎡（另：地下3000㎡）7號(hào)樓：酒店酒店困難與挑戰(zhàn)產(chǎn)品詳情：

優(yōu)勢(shì)：依托整體項(xiàng)目及市北工業(yè)園區(qū)的良好氛圍，未來(lái)前景較好。劣勢(shì)：只有一張產(chǎn)證，需整體出售，可售客戶數(shù)量較少。

客群：大客戶（大型投資機(jī)構(gòu)）。營(yíng)銷方式：通過(guò)中介公司介紹或通過(guò)主流媒體宣傳吸引。目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作計(jì)劃酒店困難與挑戰(zhàn)產(chǎn)品詳情：目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作計(jì)劃

房源位置：1#、2#、3#、7#的部分銷售時(shí)間：2011年8-12月銷售體量：

16022.03㎡商鋪7號(hào)樓：商鋪1號(hào)樓：商鋪2號(hào)樓：商鋪3號(hào)樓：商鋪困難與挑戰(zhàn)產(chǎn)品詳情：

優(yōu)勢(shì)：依托整體項(xiàng)目及市北工業(yè)園區(qū)的良好氛圍，周邊競(jìng)爭(zhēng)力小，升值空間較大。劣勢(shì)：只有一張產(chǎn)證，需整體出售，可售客戶數(shù)量較少。面積分割較大，去化較慢?？腿海篴、大客戶（大型投資機(jī)構(gòu)或商會(huì)，如溫州商會(huì)等）。

b、區(qū)域投資客、銀行等。營(yíng)銷方式：

a類客戶

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通過(guò)中介公司介紹或通過(guò)主流媒體宣傳吸引。

b類客戶

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區(qū)域宣傳吸引。目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作計(jì)劃商鋪困難與挑戰(zhàn)產(chǎn)品詳情：

銷售時(shí)間：2011年3-12月銷售體量：28400.43㎡寫字樓——4號(hào)樓目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作計(jì)劃4號(hào)樓：辦公樓困難與挑戰(zhàn)產(chǎn)品詳情：寫字樓——4號(hào)樓目標(biāo)解讀思考及應(yīng)對(duì)年度工作計(jì)劃

優(yōu)勢(shì)：?jiǎn)卧娣e分割較小，利于零散去化。劣勢(shì)：位置較差，形象較差，配套一般?？腿海篴、被擠出一線CBD的客戶。