孫百臣主編《應(yīng)用寫作》第十章可行性報告 演示文稿

第十章編制可行性研究報告[教學(xué)目標(biāo)]●知識點

1.可行性研究報告的概念、種類、特點、作用；

2.可行性研究報告的格式、體式?！窦寄茳c

1.理解、并能解釋可行性研究報告的定義、特點；

2.掌握可行性研究報告的寫作技能。[案例導(dǎo)入]可行性研究報告的編制長期以來，戶外廣告一直被固定的廣告牌和路燈廣告、燈箱、車身廣告、候車亭廣告壟斷著，自行車廣告車籃的出現(xiàn)，將徹底改變這種局面。把幾千只到幾萬只、幾十萬只廣告車籃免費裝在自行車上，就等于在幾千輛、幾萬輛甚至幾十萬輛自行車上全部安裝了流動的立體廣告牌。這種廣告宣傳轟動大、普及廣、投入少、時效長。請為某廣告公司擬寫一份利用自行車車籃做廣告的可行性研究報告。

在市場經(jīng)濟時代，無論是項目的業(yè)主，還是項目的承包商或承包企業(yè)，在進行各種項目的決策時，都必須要經(jīng)過項目的可行性研究與論證，同時，項目的貸款銀行與政府的經(jīng)濟與環(huán)境保護部門等，在對項目作出相應(yīng)的決策時，也要進行項目的可行性研究工作。任何一個項目的實施，都始于可行性研究。一個項目的實施方案，到底是否可行，只有通過對項目有關(guān)經(jīng)濟、社會等方面的條件和情況進行調(diào)查、研究分析，對各種可能的技術(shù)方案進行比較論證，并對項目完成后的經(jīng)濟和社會效益進行預(yù)測和評價，以此來確定項目投資的是否合理，在此基礎(chǔ)上才能做出決策。編制項目可行性研究報告，是項目投資決策中必不可少的一個重要環(huán)節(jié)。第一節(jié)什么是可行性研究報告

[學(xué)習(xí)目標(biāo)]1.可行性研究報告的定義、種類；

2.可行性研究報告的特點、作用。[理論知識]一、可行性研究報告的定義可行性研究報告，又稱可行性分析報告，是在制定某一建設(shè)、生產(chǎn)、經(jīng)營或科研項目之前，對該項目實施的可能性、有效性、技術(shù)方案及技術(shù)政策進行具體、深入、細致的技術(shù)論證和經(jīng)濟評價，以求確定和完成一個在技術(shù)上合理、經(jīng)濟上合算的最優(yōu)方案的書面報告。二、可行性研究報告的種類（一）按經(jīng)濟活動的對象來劃分，可行性研究報告有科技類可行性研究報告、生產(chǎn)類可行性研究報告、經(jīng)營類可行性研究報告

1.科技類可行性研究報告科技類可行性研究報告，包括高科技開發(fā)項目、技術(shù)引進項目可行性研究報告等。

2.生產(chǎn)類可行性研究報告生產(chǎn)類可行性研究報告，包括開發(fā)新產(chǎn)品、建設(shè)項目的可行性研究報告等。

3.經(jīng)營類可行性研究報告經(jīng)營類可行性研究報告，包括獨立經(jīng)營可行性研究報告、合資經(jīng)營可行性研究報告、合作經(jīng)營可行性研究報告等。（二）按內(nèi)容來劃分，可行性研究報告有政策可行性研究報告、建設(shè)項目可行性研究報告等。

（三）按項目的規(guī)模來劃分，可行性研究報告有一般可行性研究報告、大中型項目可行性研究報告等?？尚行匝芯繄蟾娴奶攸c（一）科學(xué)性可行性研究報告的寫作，必須依據(jù)科學(xué)的理論，大量準確的文獻、資料來論證擬建項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上的可行性、合理性，所以科學(xué)性是其基本特點。（二）系統(tǒng)性可行性研究報告，是一個全面的系統(tǒng)工程，必須對影響擬建項目的各種因素進行綜合分析。分析的方法既要有動態(tài)的，也要有靜態(tài)的；既要進行定性分析，更要進行定量分析；不但要有宏觀分析，而且還要有微觀分析。分析，不但要從技術(shù)的角度出發(fā)，而且還要從效益的角度考察，最后還必須從整個社會的角度來綜合考慮。（三）論證性可行性研究報告，在項目正式開始前，要從技術(shù)、經(jīng)濟、社會效益等角度對項目進行綜合分析，論證必須要有說服力，邏輯嚴密。論證的充分與否，直接關(guān)系到項目的能否通過。四、可行性研究報告的作用（一）為投資項目提供決策依據(jù)任何一個項目是否可行，成功率大小，經(jīng)濟效益和社會效果如何，人們都要從經(jīng)濟、技術(shù)、生產(chǎn)等各個方面進行具體的調(diào)查、研究、分析、論證，確定有利和不利的因素，根據(jù)其成果撰寫可行性研究報告，為決策者提供決策的依據(jù)和決策的選擇。（二）為主管部門審批項目提供依據(jù)企業(yè)項目立項，只有進行可行性研究，向上級主管部門提交可行性研究報告，上級主管部門才能予以審批，并下發(fā)審批設(shè)計任務(wù)書。（三）為相關(guān)部門的投資和管理提供依據(jù)可行性研究報告，是企業(yè)決策與經(jīng)營管理部門經(jīng)營管理之間的中介，銀行和其它金融機構(gòu)根據(jù)可行性研究報告的項目論證，方可對企業(yè)投資，并對投資進行科學(xué)管理及有效監(jiān)督。第二節(jié)怎么寫可行性研究報告

[學(xué)習(xí)目標(biāo)][知識點]1.明確可行性研究報告的格式規(guī)范；

2.明確可行性研究報告正文的結(jié)構(gòu)規(guī)范。[技能點]1.掌握可行性研究報告的寫作技能；

2.能夠?qū)懗鲆话愕目尚行匝芯繄蟾?。[例文研讀]

例文：經(jīng)營類可行性研究報告的例文小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告第一章

投資環(huán)境分析一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景

2004年12月3日，上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上，還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期看好，一致認同住交會主辦方所預(yù)言的“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。

二、荊州房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)

2004年6月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房自2000年年底荊州政府取消福利分房制度以來，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外，戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強

2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，比上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。（摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》）2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8.5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》）以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民，為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預(yù)示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠。

5、同類物業(yè)的市場情況荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品市場的說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、荊州房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行列，增加了市場的需求量在銀行按揭政策的支持下，這些消費者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群的數(shù)量，有效地刺激了房地產(chǎn)市場。第二章

項目概況一、建設(shè)地址“新風(fēng)小區(qū)”二期工程——“城南春天”項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格的景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預(yù)計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。

二、項目規(guī)?！靶嘛L(fēng)小區(qū)”項目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積22000平方米。本項目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004年度房地產(chǎn)開發(fā)計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米。總套數(shù)為636套，入住人口約2000人。

三、總體規(guī)劃設(shè)計理念

1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；

2、適應(yīng)大學(xué)城、開發(fā)區(qū)高知人士的需求，創(chuàng)造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

四、總體規(guī)劃構(gòu)思本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點，結(jié)合本地區(qū)實際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設(shè)計。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計齊全，規(guī)劃建設(shè)5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站，以及健身房等娛樂休閑設(shè)施。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個小區(qū)地形成矩形狀，在南環(huán)路上設(shè)入口廣場，其余路段設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡(luò)。

2、建筑單體設(shè)計小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間距保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設(shè)置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場地。小區(qū)住宅單體定位為公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設(shè)施，同時具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚的特點。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強烈的可識別性。

3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計整體環(huán)境景觀設(shè)計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。設(shè)計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。根據(jù)組團分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團的景觀設(shè)計以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化，使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。

五、物業(yè)管理優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項目聘請浙江省知名的萬家物業(yè)公司進行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。本項目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設(shè)有兩個側(cè)門，供車輛出入。小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。第三章

項目市場分析與整合營銷一、項目市場分析

1、地段環(huán)境優(yōu)越本項目位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格的景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預(yù)計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現(xiàn)本項目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。

2、周邊生活設(shè)施配套完善本項目周邊的生活設(shè)施配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市；新風(fēng)菜場、金豐園菜場；農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。

3、園林景觀設(shè)計突出本項目對荊州住宅市場的園林景觀設(shè)計進行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設(shè)計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。

4、教育配套優(yōu)勢顯著自古以來，人們就非?？粗丨h(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對未來居住環(huán)境的關(guān)注，對未來鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會，人們在生活的壓力之下，更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤的10%—20%。本項目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢極為顯著。隨著長江大學(xué)的成立，高級職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。

5、建筑施工品質(zhì)過硬本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行“品牌第一、信譽至上”的原則，對施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評。一期現(xiàn)房達到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟效益。

6、市場供求關(guān)系良好本項目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)項目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費群體，使本項目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。

7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大本項目所處的城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，屬省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級臺商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高?？平虄?yōu)勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機，作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，本項目前景十分看好。

二、一期現(xiàn)房整合營銷我公司通過對一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。

2003年3月，本項目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司是一家從事房地產(chǎn)營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發(fā)商長線合作，擁有8年的實戰(zhàn)經(jīng)驗，48個樓盤成功策劃、營銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成銷售任務(wù)，曾年銷售10萬余平米，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售，迅速售罄，被發(fā)展商譽為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司自接手本項目后，對產(chǎn)品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手時未售出的186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。2005年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。事實證明，本項目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司，對產(chǎn)品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目的銷售進度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。據(jù)此進度預(yù)計，一期186套現(xiàn)房將于2005年4月實現(xiàn)100%售罄，實現(xiàn)資金全部回籠。

三、“城南春天”價格定位現(xiàn)階段本項目的同類物業(yè)“荊州花園”、“順馳太陽城”、“翰林苑”等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對之廣為接受并希望擁有。另一方面，如上所述，本項目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機。從2005年1月我公司對市場同類產(chǎn)品的價格調(diào)查（見下表）可以看出，目前市場同類產(chǎn)品的銷售均價皆在1400元/m2以上。樓盤名稱起價（元/m2）均價（元/m2

）備注荊州花園13801550僅剩10余套順馳·太陽城16161750翰林苑14481460觀邸14281750與上表所列同類產(chǎn)品相比，“城南春天”在園林景觀設(shè)計、教育配套、產(chǎn)品品質(zhì)等方面具有顯著優(yōu)勢。如園林景觀設(shè)計方面，“順馳·太陽城”無中心花園廣場，其他項目的設(shè)計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設(shè)計進行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設(shè)計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。根據(jù)消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。目前，我公司根據(jù)項目自身的特點，結(jié)合市場同類產(chǎn)品的價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/m2。預(yù)計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。

四、“城南春天”整合營銷武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司在對一期現(xiàn)房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊?！俺悄洗禾臁鄙形撮_盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在一期基礎(chǔ)上的改進已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預(yù)訂客戶已達100人。預(yù)計開盤后，產(chǎn)品銷售將勢如破竹，實現(xiàn)更快的資金回籠與資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)?！俺悄洗禾臁痹诋a(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標(biāo)消費群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。

1、案名：“新風(fēng)小區(qū)”二期·城南春天以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受?！俺悄洗禾臁痹⒁舛诋a(chǎn)品不僅是對一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個荊州帶來了春天般的新意。

2、推廣主題：春天里的書香院落“春天”點題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計優(yōu)勢；“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢——教育配套，并深深契合。

3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計優(yōu)勢；也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵?！懊穲@、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢，也深得目標(biāo)消費群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的喜愛。

4、主打廣告語：（1）2005荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前）、（2）領(lǐng)舞城南新生活（開盤后，暫定）以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。主打廣告語的設(shè)計表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強烈的刺激。

5、賣點提煉：（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區(qū)門口。黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。（2）優(yōu)越性價比，體貼生活多樣選擇的空間。超值起價，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)暴。精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留……省錢、省時、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。（3）完美設(shè)計，成就大家風(fēng)范。100畝宏大規(guī)模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，時尚車庫，給你更多生活空間。綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。（4）完善配套，實現(xiàn)愛家之人的夢想。金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑場所舉步即至；江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。（5）“五心”級物管，感受心的呵護。家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷地巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項人性化家政服務(wù)。讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。第四章

投資計劃及經(jīng)濟分析一、前期工程情況

1、土地出讓手續(xù)全部完善；

2、地質(zhì)勘察已全部結(jié)束；

3、建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙已設(shè)計完成。

二、投資計劃及建設(shè)周期本項目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請見下表：項目占地（m2）建筑面積（m2）總投資（萬元）備注住宅31146.74708036747.00說明：上述土地不包括道路代征地。商業(yè)用房6968.8596591146.00公建1538成本攤?cè)胱≌盃I業(yè)用房合計38116.00820007893.00三、建設(shè)周期及資金來源計劃本公司將對“城南春天”項目分兩階段進行滾動式開發(fā)。第一階段開發(fā)總建面約41000平方米，其中臨南環(huán)路商業(yè)用房總建面約7600平方米，住宅總建面約33400平方米，合計需投入資金4100萬元。資金來源計劃：（1）公司土地投入款1096萬元（出讓土地評估價）已付；（2）在本項目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，“新風(fēng)小區(qū)”一期待售近90套現(xiàn)房正在熱銷中，預(yù)計于2005年4月全部售罄，實現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1300萬元；（3）在本項目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，“新風(fēng)小區(qū)”一期靠近南環(huán)路臨街商業(yè)用房（一至二層）約7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預(yù)計于2005年8月全部售罄，實現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1672萬元；（4）銀行部門貸款支持第一階段項目中的工程款約2000萬元；（5）根據(jù)與施工單位簽訂的合同規(guī)定，本項目“城南春天”第一、二階段工程全部竣工驗收后，支付總工程款的80%左右，因此可余一部分工程款的支付資金；（6）第一階段開發(fā)建設(shè)的同時，代理銷售公司進行強有力度的房產(chǎn)預(yù)售，將促使資金快速回籠。預(yù)計本項目第一階段將于2005年2月開工，5月開始預(yù)售，8月至少實現(xiàn)銷售收入2000萬元（第一階段全部6348萬元的30%）。至此第二階段項目開工。綜上所述，本項目將使資金的靈活周轉(zhuǎn)，與項目的順利開發(fā)建設(shè)環(huán)環(huán)相扣，實現(xiàn)整體良性循環(huán)。本項目計劃至多在二年半內(nèi)順利完成兩個階段的全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。

四、經(jīng)濟分析本項目的成本、利潤，由住宅、商業(yè)用房、架空層（車庫、儲藏室）三部分組成，且架空層成本已攤?cè)胱≌虡I(yè)用房成本中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：

1、住宅（商品房），測算成本為人民幣953，預(yù)計盈利3165萬元。如下表：面積（m2）單位成本（元/m2）總成本（萬元）銷售均價（元/m2）銷售收入（萬元）利潤（萬元）708039536747140099123165說明：具體明細見附表（1）

2、商業(yè)用房由臨街一至二層組成，測算成本為人民幣1187元/m2，預(yù)計盈利978萬元，如下表：面積（m2）單位成本（元/m2）總成本（萬元）銷售均價（元/m2）銷售收入（萬元）利潤（萬元）96591187114722002125978說明：具體明細見附表（2）

3、架空層（車庫、儲藏室），因其成本已攤?cè)胱≌?、商業(yè)用房成本中，故其銷售收入均為利潤，即人民幣822萬元，如下表：項目面積（m2）銷售價（元/m2）銷售收入（萬元）備注儲藏室4620650300車

庫45001160522合

計9120822

4、由上述經(jīng)濟分析得出，本項目綜合經(jīng)濟效益分析如下表：項目面積（m2）總投入（元/m2）總收入（萬元）利潤（萬元）住

宅70803674799123165商業(yè)用房965911472125978車

庫4500522522儲藏室4620300300合

計895927894128594965附表（1）

住宅成本分析項目數(shù)量每平方米攤銷（元/m2）金額（萬元）備注建筑面積708土地款200200城市配套費4040土地規(guī)劃設(shè)計費10.2410.24中心會所14.9214.92綠化廣場22.3822.38配電設(shè)施8.548.54道路1515土建費、水電安裝500500開發(fā)管理費41.441.4不可預(yù)見費用20.720.7按銷售收入3%計稅金79.879.8按銷售收入1.5%合計925.986747.385按銷售收入5.7%

附表（2）

商業(yè)用房成本分析

項目數(shù)量每平方米攤銷（元/m2）金額（萬元）備注建筑面積9659土地款200193.18城市配套費4038.636土地規(guī)劃設(shè)計費10.249.8908中心會所14.9214.4112綠化廣場22.3821.6168配電設(shè)施8.548.2488道路1514.4885物業(yè)管理設(shè)施51.7649.995土建費、水電安裝600579.54開發(fā)管理費6663.7494不可預(yù)見費用3331.8747按銷售收入3%計稅金125.4121.1239按銷售收入1.5%合計1187.241146.7551。按銷售收入5.7%[文體規(guī)范]

一、可行性研究報告的格式可行性研究報告的格式，由標(biāo)題、正文、附件三部分組成。

(一)標(biāo)題可行性研究報告的標(biāo)題，由事由（包括項目的名稱）加文種組成。例如《小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告》。（二）正文正文是可行性研究報告的基本內(nèi)容，通常分為總論、主體、結(jié)論三個部分。

1.總論總論即導(dǎo)語部分，對整個報告的內(nèi)容進行全面扼要的介紹。主要包括：項目的背景說明、項目實施的目的與意義和必要性、項目的投資規(guī)模、政策依據(jù)以及經(jīng)濟效益和社會效益的預(yù)測，還需要寫明項目實施的總負責(zé)人、可行性研究的技術(shù)、經(jīng)濟負責(zé)人等。在許多情況下，項目的評估、審批、貸款以及對合作者的吸引，其成敗在一定程度上取決于總論寫作質(zhì)量的好壞。

2.主體主體部分是對支撐項目依據(jù)的表述，要圍因素、法律因素、經(jīng)濟因素、社會活動因素、文化因素、氣候地理因素、消費需求量、消費結(jié)構(gòu)、供給情況、自我生產(chǎn)能力、競爭對手情況、銷售渠道等）的調(diào)查，運用大量的數(shù)據(jù)材料，以系統(tǒng)分析為主要方法來進行論證。這一部分要寫得有說服力，清楚地說明投資人所關(guān)心和需要明確答復(fù)的問題。譬如項目實施的主客觀條件有哪些？什么時機實施項目最佳？項目在實施過程中可能遇到什么問題，是否能解決，怎樣解決？項目實施后會獲得什么樣的經(jīng)濟效益等等。按照慣例，主體部分，一般應(yīng)包括下列內(nèi)容：（1）市場情況與企業(yè)規(guī)模市場情況與企業(yè)規(guī)模包括現(xiàn)有生產(chǎn)能力，指其他企業(yè)或本企業(yè)生產(chǎn)同類產(chǎn)品的能力。產(chǎn)品市場需求，指市場對準備投產(chǎn)的產(chǎn)品的需求趨勢。項目擬建規(guī)模，指預(yù)計項目投產(chǎn)實施所應(yīng)具備的生產(chǎn)能力。市場銷售預(yù)測，指預(yù)測投產(chǎn)產(chǎn)品的未來銷售價格、產(chǎn)品競爭能力和市場占有份額。（2）資源與原料及協(xié)作條件資源與原料及協(xié)作條件的分析，目的是論證項目建設(shè)的外在情況和條件是否成熟。它包括：能源，即項目投產(chǎn)所需要的能源能否得到滿足。原材料，即項目上馬所需要的原材料是本地的、外地的，還是需要進口的，其數(shù)量能否滿足生產(chǎn)需要，這直接關(guān)系生產(chǎn)的成本?；A(chǔ)設(shè)施，指滿足需要的交通運輸、通訊等條件。公用設(shè)施，指企業(yè)生存可供利用的社會條件，如學(xué)校、住宅、生活必需品的市場供應(yīng)情況。（3）廠址選擇方案指選定廠址的理由，如地理位置對項目的影響、因特殊需要對氣象、水文、地質(zhì)、地形的要求等。（4）項目技術(shù)方案。項目技術(shù)方案包括項目的設(shè)備來源、采用的技術(shù)、產(chǎn)品的生產(chǎn)方法、工藝流程、輔助設(shè)施、對原有固定資產(chǎn)的利用情況等。（5）工廠管理機構(gòu)和員工方案論證該項目所需要設(shè)置的組織機構(gòu)、人員專業(yè)要求和數(shù)量要求。

（6）環(huán)保方案對現(xiàn)有的環(huán)境狀況分析后，要說明項目實施后給環(huán)境帶來的影響、企業(yè)要采取的控制手段。（7）資金籌措即對項目所需的投資數(shù)額要進行估算，包括對需要墊付流動資金的估算、現(xiàn)金流量分析、資金來源及資金成本分析，以確定是財政撥款、銀行貸款，還是單位自籌，并列出項目所需資金的使用進度。（8）財務(wù)分析對投資方案的現(xiàn)金流量、投資回收期、投資報酬率、凈現(xiàn)值及現(xiàn)值指數(shù)進行分析對可能的盈虧情況作預(yù)測分析。（9）項目實施計劃和進度方案項目實施計劃和進度方案包括設(shè)計方案、工程和材料數(shù)量、勘測、設(shè)計和施工安排等。要注意將該方案涉及到的問題逐一分析清楚。

3.結(jié)論作為全篇內(nèi)容的概括和總結(jié)，作者在這部分要對論證的項目，表明自己的態(tài)度，對重點問題及關(guān)鍵性內(nèi)容要提出意見。（三）附件附件主要包括：項目建議書和批準書、調(diào)查論證材料、統(tǒng)計圖表、設(shè)計圖紙等。附件，補充說明正文，避免在正文中出現(xiàn)過多的說明而影響正文的表達，要與正文敘述的內(nèi)容保持一致。二、可行性研究報告的寫法（一）內(nèi)容要真實、完整可行性研究報告，涉及的內(nèi)容以及反映情況的數(shù)據(jù)，必須要絕對真實可靠，不允許有任何的偏差及失誤?？尚行匝芯繄蟾嬷兴\用的資料、數(shù)據(jù)，都要經(jīng)過反復(fù)核實，以確保內(nèi)容的真實性。報告的基本內(nèi)容要完整，應(yīng)盡可能多地占有數(shù)據(jù)資料，避免粗制濫造，產(chǎn)生危害。（二）論證要嚴密、充分要使可行性研究報告具有論證性，作者就必須做到運用系統(tǒng)的分析方法，圍繞影響項目的各種因素進行全面、系統(tǒng)地分析，既要作宏觀的分析，又要作微觀的分析，還要運用大量的數(shù)據(jù)、資料論證項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上的可行性。行文要環(huán)環(huán)相扣，邏輯嚴密，論述充分。（三）條理要清晰、語言要簡明可行性研究報告的篇幅較長，涉及的問題很多，作者在寫作時，必須條理清晰，語言簡明。將重點放在項目實施的必要性和可行性的說明與論證上，對各個問題的闡述，分清主次和詳略，說明問題要簡明扼要，有理有力。[導(dǎo)入案例的寫作例文]自行車廣告車籃推廣實施可行性研究報告方智文我們現(xiàn)在對戶外廣告冠之以“新媒體”。事實上，戶外廣告是現(xiàn)存的廣告形式之一，它是人類想像力的溯源。長期以來，戶外廣告一直被固定廣告牌和路燈廣告、燈箱、車身廣告、候車亭廣告壟斷著，自行車廣告車籃的出現(xiàn)，將徹底改變這種局面。把幾千只到幾萬只、幾十萬只廣告車籃免費裝在自行車上，就等于在幾千輛、幾萬輛甚至幾十萬輛自行車上全部安裝了流動的立體廣告牌；把幾千只、幾萬只、幾十萬只廣告車籃贈送給騎車人，就等于幾千人、幾萬人甚至幾十萬人，一年365天，天天穿梭在大街小巷，走入千家萬戶，自愿為您宣傳。它突破了傳統(tǒng)廣告媒體，電視報刊、廣播、雜志及其他戶外媒體的局限性，是目前唯一沒有盲點的廣告媒體，一次投入宣傳時間達3年以上，轟動大、普及廣、投入少、時效長。這一新穎、奇特的創(chuàng)意徹底改變了人們對以往戶外廣告的傳統(tǒng)認識和思維方式，一舉打破了戶外廣告原有的格局，它的出現(xiàn)標(biāo)志著一種最具震撼力的廣告媒體的誕生，它是一次真正意義上戶外廣告的革命。一、產(chǎn)品介紹

1．車籃材料采用進口工程塑料制造，抗沖擊、耐腐蝕、耐高溫、耐低寒；廣告印刷色彩鮮艷，正常情況下不掉色、不褪色。

2．車籃和廣告為一體，可根據(jù)戶外需要使用各種顏色和圖案的廣告車籃。通過免費贈送或安裝在自行車上達到廣告的目的，廣告價格在所有媒體中最低（見后附價格比較表）。

3．本產(chǎn)品帶有活動提手和掛鉤，既能固定在自行車的龍頭上進行廣告發(fā)布，也可以掛在自行車后尾架上隨時提上提下，還可以把廣告提籃贈送給非騎車人。二、產(chǎn)品特點

1．公益性（略）

2．經(jīng)濟性（略）

3．持久性（略）

4．強制性（略）

5．機動性（略）三、車籃廣告和其他廣告媒體相比的經(jīng)濟性一只車籃廣告面積為0.25平方米，4只為1平方米，才100多元錢，車籃的平均壽命為3年以上；而現(xiàn)在一個1平方米的路燈廣告燈箱一年的廣告費就是1000元左右，就這一點來看，車籃廣告有很大的經(jīng)濟性。如果一次免費發(fā)放10000只車籃，費用才25萬元。一個企業(yè)如果讓10000人為自己企業(yè)舉著廣告牌在大街小巷宣傳，那么就算每人每天發(fā)25元的工資，10000人一天就是25