海南文昌首席SOHO商務(wù)廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

文昌首席SOHO商務(wù)廣場項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告2008年12月20日1----------------------------------------------------------前言：

海南文昌市政府有意向邀請(qǐng)開發(fā)商在文昌市內(nèi)建設(shè)一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，我們海南公司通過一定渠道了解到該意向，并開始研究文昌市是否需要寫字樓？文昌市是否存在寫字樓的需求？應(yīng)該建何種類型的寫字樓？等等問題。我們帶著這些問題，對(duì)該設(shè)想作了可行性分析(初稿)，并將根據(jù)公司的意向來完善本報(bào)告。2----------------------------------------------------------文昌市宏觀經(jīng)濟(jì)研究第一部分：GDP分析三產(chǎn)比重分析固定資產(chǎn)投資及增速分析人口分析旅游產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)業(yè)分析酒店業(yè)規(guī)模分析3----------------------------------------------------------GDP分析文昌市GDP連續(xù)多年保持穩(wěn)定、高速增長，特別是2008年前三季度GDP為61.84億元，同比增長13.5％，遠(yuǎn)高于國家的平均增速。受全球金融危機(jī)的影響，文昌的GDP增速在年底會(huì)有輕微影響，但由于航天城項(xiàng)目啟動(dòng)和東環(huán)鐵路建設(shè)的推動(dòng)作用，文昌經(jīng)濟(jì)也將迎來一輪新的增長周期。4----------------------------------------------------------三產(chǎn)比重分析（一）：文昌三大產(chǎn)業(yè)的比重比例大致為49%:20%:31%。很明顯第二產(chǎn)業(yè)增加值的比重過低。通常情況下，GDP以及第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率對(duì)寫字樓市場的發(fā)展有著直接而明顯的影響，這兩項(xiàng)指標(biāo)越高，則寫字樓市場的發(fā)展空間就越大。5----------------------------------------------------------三產(chǎn)比重分析（二）：

●第三產(chǎn)業(yè)劃分:傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代營利性服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代非營利性服務(wù)業(yè)●寫字樓的市場主體：營利性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

文昌以旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融保險(xiǎn)業(yè)為主體的營利性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)近年來增速較快，占第三產(chǎn)業(yè)的比重也在逐步提高。但仍處于較低水平。6----------------------------------------------------------固定資產(chǎn)投資及增速分析：文昌近些年來固定資產(chǎn)投資同比增長速度在2006年和2007年上半年減緩后，受房地產(chǎn)和建筑業(yè)的拉動(dòng)，在2007年下半年開始又繼續(xù)高速增長。7----------------------------------------------------------人口分析：1、文昌從2006年開始人口增長率已經(jīng)接近普通城市增長速度。2、受航天城建設(shè)和旅游地產(chǎn)開發(fā)的影響，文昌新市區(qū)（清瀾開發(fā)區(qū)）常住人口將快速增長。8----------------------------------------------------------旅游產(chǎn)業(yè)分析：文昌從2004年開始旅游接待人數(shù)保持穩(wěn)定增長，近兩年來增速都在15%以上，其中2008年上半年旅游接待人數(shù)達(dá)86.21萬人次，旅游收入4.24億元。文昌旅游產(chǎn)業(yè)潛力巨大，由此，旅游業(yè)也將帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。9----------------------------------------------------------房地產(chǎn)業(yè)分析－房地產(chǎn)投資額：1、文昌2005年以前房地產(chǎn)投資集中于老城區(qū)、小規(guī)模、低水平的開發(fā)，以及居民自建房。概括分析：2、2006年投資額4.4億元，2007年投資額3.7億元；2008上半年2.88億元。相對(duì)于其它城市來說，文昌的房地產(chǎn)投資額偏少，從2005年開始算是文昌房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。并且文昌房地產(chǎn)的投向集中于住宅。10----------------------------------------------------------房地產(chǎn)業(yè)分析－開發(fā)規(guī)模（一）：四大板塊文城老市區(qū)板塊清瀾開發(fā)區(qū)板塊高隆灣板塊銅鼓嶺旅游區(qū)板塊11----------------------------------------------------------房地產(chǎn)業(yè)分析－開發(fā)規(guī)模（二）：項(xiàng)目數(shù)量和開發(fā)面積在原來的基礎(chǔ)上，本次報(bào)告新增了一個(gè)銅鼓嶺旅游區(qū)板塊該板塊開發(fā)簡介：西靠航天城發(fā)射基地，以開發(fā)中高檔濱海旅游度假公寓、酒店和休閑娛樂為主。由華隆投資集團(tuán)和文昌市人民政府合作共同開發(fā)。文昌目前樓盤開發(fā)規(guī)模：近20個(gè)，正在開工建設(shè)面積近60萬平米。12----------------------------------------------------------房地產(chǎn)業(yè)分析－開發(fā)規(guī)模（三）：板塊分布樓盤板塊名稱項(xiàng)目名稱體量建筑類型售價(jià)高隆灣板塊白金海岸、森海灣、椰海尚品130萬方，其中已經(jīng)開發(fā)近一半。酒店式公寓、多層/高層住宅、少量別墅4500-7000元/平米清瀾開發(fā)區(qū)板塊天海紫貝、碧海城、金山美域、清瀾別院67萬方，主要是碧海城規(guī)劃有55萬方，剩余近45萬方未開發(fā)。小高層公寓和規(guī)劃酒店3800元/平米文城老市區(qū)板塊文華園、億嘉廣場、怡喜園、月亮城、海岸金城開發(fā)近20萬方多層和小高層住宅3300元/平米銅鼓嶺旅游區(qū)板塊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中13----------------------------------------------------------房地產(chǎn)業(yè)分析－金融危機(jī)下的文昌樓市2008全球金融危機(jī)文昌的樓市特征：（1）整體的市場需求也有一定程度萎縮，但在12月份市場整體有所好轉(zhuǎn)。（2）各項(xiàng)目可售住房供應(yīng)速度減緩，土地供應(yīng)量也降低，本在年前推出的土地延后。（3）不同地段、不同建筑品質(zhì)的樓盤銷售業(yè)績差異化明顯，具有海景賣點(diǎn)的毛坯或簡裝住房依然受歡迎，老市區(qū)和新舊城交叉口的樓盤銷售不大理想。（4）島外客戶對(duì)文昌的認(rèn)同感增強(qiáng)，但由于受全球性金融危機(jī)、個(gè)人收入水平降低和整個(gè)國內(nèi)樓市降價(jià)潮的影響，島外客戶的觀望心態(tài)也頗濃。14----------------------------------------------------------文昌酒店業(yè)規(guī)模：目前，在文昌市區(qū)，三星級(jí)酒店共3家，五星級(jí)酒店只有1家，民營小賓館80余家。高隆灣旅游區(qū)有1家（白金海岸海航產(chǎn)權(quán)式酒店），未評(píng)星級(jí)。清瀾開發(fā)區(qū)還缺少高檔酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)。15----------------------------------------------------------第二部分：文昌城市規(guī)劃及寫字樓市場現(xiàn)狀十一五規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路文昌市區(qū)發(fā)展規(guī)劃寫字樓市場現(xiàn)狀市場小結(jié)16----------------------------------------------------------文昌市十一五規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路（1）實(shí)施“大企業(yè)進(jìn)入、大項(xiàng)目帶動(dòng)”戰(zhàn)略；（2）強(qiáng)力推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)；（3）大力發(fā)展七大支柱產(chǎn)業(yè)：即：特色農(nóng)業(yè)、資源型加工工業(yè)、航天產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、能源業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)寫字樓物業(yè)的潛在需求17----------------------------------------------------------文昌市區(qū)發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展方向：以清瀾開發(fā)區(qū)為主體的南部新市區(qū)為城市首要發(fā)展方向，城市東部航天城次之，城市向東、向南拓展，鞏固城北老市區(qū)的發(fā)展。18----------------------------------------------------------文昌辦公樓市場現(xiàn)狀：（1）市場中辦公樓數(shù)量十分有限，集中在老城區(qū)，基本上為品質(zhì)較差多層商住樓，或商場辦公連在一起的混合式物業(yè)。（2）由于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)欠發(fā)達(dá)，中小型企業(yè)對(duì)辦公的需求質(zhì)量并不高。（3）本地就業(yè)人員已經(jīng)習(xí)慣于老市區(qū)偏利的交通和完善的配套設(shè)施。（4）整個(gè)市區(qū)至今沒有專業(yè)的寫字樓供應(yīng)，而這與城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的日趨發(fā)展是完全不相匹配的。19----------------------------------------------------------市場小結(jié)（一）：1、宏觀經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定、但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，第二、三產(chǎn)業(yè)比重有待提高；2、快速發(fā)展的旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、外貿(mào)物流、中介服務(wù)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)能給寫字樓項(xiàng)目帶來實(shí)際的需求；3、受航天城發(fā)射場和航天主題公園項(xiàng)目的推動(dòng)作用，有適宜地段、良好自然景觀的地產(chǎn)項(xiàng)目仍將受到島外購房者的青睞；4、一定量在冊(cè)登記企業(yè)數(shù)量和寫字樓市場的空白點(diǎn)帶有一定的利潤誘惑感。20----------------------------------------------------------市場小結(jié)（二）：但是純寫字樓項(xiàng)目的銷售有無問題？因此，我們?cè)谒伎家粋€(gè)新的問題：有沒有一種既能分得文昌寫字樓市場這塊蛋糕，而又回避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的辦法？企業(yè)有寫字樓的需求，他們會(huì)來租，但并不意味著他們會(huì)來購買？有21----------------------------------------------------------第三部分：項(xiàng)目研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位原因分析項(xiàng)目選址地價(jià)建議投資開發(fā)方式和時(shí)間項(xiàng)目建筑類型商業(yè)定位目標(biāo)客戶群分析樣板房參考22----------------------------------------------------------項(xiàng)目定位：

建造一個(gè)集SOHO寫字樓、SOHO酒店式公寓（產(chǎn)權(quán)式酒店）附帶配套商業(yè)的綜合性中高檔商務(wù)廣場。海南文昌首席SOHO商務(wù)廣場一個(gè)融合工作、休閑生活享受的RBD休閑商務(wù)主題公館23----------------------------------------------------------定位理由（一）：SOHO概念：是英文[Small

OfficeHomeOffice]的頭一個(gè)字母的拼寫，就是[單獨(dú)辦公、家里辦公]的意思。音譯是“蘇豪”[蘇活]，SOHO是人對(duì)自由職業(yè)者的另一種稱謂，同時(shí)亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式。

采用SOHO概念的初衷：SOHO是小型辦公的代表，最為典型的是北京潘石屹先生的SOHO系列項(xiàng)目。我們將此概念運(yùn)用到文昌，有以下幾點(diǎn)理由：1、SOHO戶型可以從40-150平米不等，戶型可自由分割，具有很大的靈活性；2、SOHO寫字樓實(shí)際上是公寓和辦公的擦邊球，這樣對(duì)今后銷售就有很大的調(diào)整余地，避免出現(xiàn)寫字樓滯銷問題；3、SOHO實(shí)際上是后寫字樓時(shí)代的產(chǎn)物，對(duì)于文昌這樣一個(gè)寫字樓市場空白，習(xí)慣于在老市區(qū)低層次住房辦公的中小企業(yè)來說，相對(duì)于純寫字樓更容易接受這一概念；4、小戶型、低總價(jià)的SOHO產(chǎn)品更能貼近島外購房者的投資或居住度假需求。24----------------------------------------------------------定位理由（二）：SOHO寫字樓：因文昌市政府要求，必須有一定體量的寫字樓物業(yè)配置；但樓層上下部的戶型設(shè)計(jì)要錯(cuò)開。SOHO酒店式公寓：可以采用SOHO產(chǎn)權(quán)式酒店的形式推出市場，作為對(duì)

SOHO寫字樓的商業(yè)配套，并彌補(bǔ)文昌星級(jí)酒店短缺的現(xiàn)象。裙樓及底商配套商業(yè)中心：根據(jù)寫字樓的商業(yè)配套要求配備。項(xiàng)目亮點(diǎn)：在SOHO的基礎(chǔ)上增加了一個(gè)概念度假25----------------------------------------------------------項(xiàng)目選址：考慮到本案實(shí)際上已經(jīng)側(cè)重于住宅的物業(yè)開發(fā)，文昌市政府也偏向于在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造等因素，擬選擇清瀾開發(fā)區(qū)距離市政府1.5公里范圍內(nèi)的土地。26----------------------------------------------------------地價(jià)建議：文昌市內(nèi)目前地價(jià)文城老市區(qū)清瀾開發(fā)區(qū)高隆灣旅游區(qū)45-80萬元/畝

50-60萬元/畝

52-65萬元/畝要求以不高于38萬元/畝取得土地，土地規(guī)模在25-50畝之間。土地投資額在950萬元－1900萬元之間。27----------------------------------------------------------投資方式和時(shí)間：投資方式：獨(dú)立開發(fā)或合作開發(fā)。投資時(shí)間：在2009年上半年與市政府簽訂投資合作協(xié)議，并在三年內(nèi)開發(fā)完畢。28----------------------------------------------------------項(xiàng)目建筑類型：建筑類型：1棟19層板式SOHO寫字樓和2-3棟SOHO酒店式公寓。其中寫字樓1-3層為商業(yè)，4-14層為小戶型45-90平米，15-19層為敞開式。SOHO酒店式公寓選擇一棟精裝修，通過售后返租委托酒店經(jīng)營，其余的毛坯。29----------------------------------------------------------商業(yè)定位：以餐飲、休閑娛樂為主力的業(yè)態(tài)布局。銀行咖啡廳休閑餐飲便利店票務(wù)中心1F風(fēng)味中餐廳西餐廳娛樂會(huì)所溫泉館2F3F品味生活館SOHO美食館悠閑生活館項(xiàng)目分層主題與業(yè)態(tài)組合30----------------------------------------------------------目標(biāo)客戶群分析：市場上存在的主要客群島外有度假、養(yǎng)老、投資需求的購房者，主要為浙江、北京、上海、東北、山西等省市客戶；市內(nèi)有高品質(zhì)辦公需求的中小企業(yè)和高收入職員；公司老客戶及老客戶的聯(lián)動(dòng)銷售客戶島內(nèi)外短線投機(jī)者本項(xiàng)目可提供的產(chǎn)品是什么？SOHO寫字樓SOHO酒店式公寓小戶型、低總價(jià)室內(nèi)高品質(zhì)SOHO概念酒店管理公司統(tǒng)一管理意味著舒適便利的居住環(huán)境穩(wěn)定的投資收益經(jīng)濟(jì)的居住、辦公成本31----------------------------------------------------------樣板房參考－SOHO寫字樓：32----------------------------------------------------------樣板房參考－SOHO酒店式公寓：33----------------------------------------------------------第四部分：財(cái)務(wù)分析指標(biāo)假設(shè)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)利潤測(cè)算表34----------------------------------------------------------財(cái)務(wù)分析－測(cè)算指標(biāo)：1、土地征用面積：35畝（23333平米）2、容積率：2.53、建筑面積58300平米其中：SOHO寫字樓15000平米

SOHO產(chǎn)權(quán)式酒店14000平米

SOHO酒店式公寓及裙樓等29300平米4、建筑密度：15%測(cè)算指標(biāo)：35----------------------------------------------------------財(cái)務(wù)分析－產(chǎn)品銷售定價(jià)：1、SOHO寫字樓4400元/平米2、SOHO產(chǎn)權(quán)式酒店5200元/平米

3、SOHO酒店式公寓4000元/平米4、底商5000元/平米36--------------------