無錫某地塊開發(fā)可行性分析課件

零、宏觀市場背景北上廣商品住宅成交逐漸回升，成交量高于同比；成交需求平均面積在110-120㎡之間，以改善性剛需為主北上廣2011年底至今商品住宅成交數(shù)據(jù)北上廣2011年底至今商品住宅成交單套平均面積1.一線城市房產(chǎn)成交特征零、宏觀市場背景北上廣商品住宅成交逐漸回升，成交量高于同比；1“十八大”之后，中央對房產(chǎn)調(diào)控力度暫緩；開發(fā)企業(yè)逐漸從寒冬中調(diào)整過來；房地產(chǎn)業(yè)仍舊是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；壓抑的房產(chǎn)需求急需釋放。零、宏觀市場背景2.市場背景200820092010201120122013房地產(chǎn)市場在2013年將會小幅上漲“十八大”之后，中央對房產(chǎn)調(diào)控力度暫緩；零、宏觀市場背景2.2零、宏觀市場背景2.市場背景“十八大”之后，新型城鎮(zhèn)化的思路得到鞏固新型城鎮(zhèn)化農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；城市基建設(shè)施和住房問題亟待解決；二、三線城市地價相對低廉，政策寬松；房地產(chǎn)企業(yè)向二、三線城市布局突圍零、宏觀市場背景2.市場背景“十八大”之后，新型城鎮(zhèn)化的思路3總綱一、江陰市城市環(huán)境分析二、江陰市城南區(qū)域環(huán)境分析三、產(chǎn)品發(fā)展研究四、經(jīng)濟(jì)測算總綱一、江陰市城市環(huán)境分析41.城市背景分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析3.房地產(chǎn)市場分析一、江陰市城市環(huán)境分析——報告框架1.城市背景分析一、江陰市城市環(huán)境分析——報告框架5一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析競爭力可持續(xù)發(fā)展居民收入居民滿意度區(qū)域影響力教育治安環(huán)境貧困與失業(yè)指數(shù)居民福利其他總分

100%15%15%15%10%5%8%5%7%12%8%太倉市19.61091091091091010江陰市29.561091091010981010昆山市39.541010109910109810常熟市119.2791081010999109溧陽市796.4276775596662012年前連續(xù)9年位居全國百強(qiáng)縣之首上市公司數(shù)量太倉市3江陰市30昆山市4常熟市9溧陽市0江陰市在全國有著非常強(qiáng)的城市影響力，以及城市發(fā)展動力一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析競爭力可持續(xù)發(fā)展居民收6一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析江陰市是長江下游集水、公、鐵于一體，江、河、湖、海聯(lián)運(yùn)及換裝的重要中樞型港口城市；35km長江深水“黃金水道”全國第5個億噸級內(nèi)河港口；江陰大部分上市公司均屬于港口依賴性行業(yè)；江陰為長江下游核心港口城市，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析江陰市是長江下游集水、7一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析江陰仍以第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱，百強(qiáng)企業(yè)占產(chǎn)值60%以上，社會經(jīng)濟(jì)組織形式以企業(yè)為主一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析江陰仍以第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)8一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析人民路步行街沃爾瑪樂天瑪特大潤發(fā)麥德龍家樂福大潤發(fā)萬達(dá)廣場江陰城市商業(yè)分布呈現(xiàn)“多中心單核式”布局，除步行街以外，商業(yè)核心基本都是國際品牌購物中心，千篇一律一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析人民路步行街沃爾瑪樂天9一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析GDP人口排名昆山市2,530.072.41江陰市2,320.0120.92常熟市1,720.0106.03太倉市867.547.04溧陽市503.878.75在長江下游重要5縣中，江陰人口眾多，消費(fèi)潛力大在5縣中，江陰人均GDP第二，僅次于外來人口居多的昆山市，而人口總數(shù)卻位居第一，江陰消費(fèi)潛力巨大。一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析GDP人口排名昆山市210一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析江陰人口年齡構(gòu)成年齡段人口[人]比例上升比例0-1417397810.91%-7.59%15-64127248879.79%6.29%>651483639.30%1.30%江陰市人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)步入老齡化社會階段，老年人消費(fèi)需求會極速增加人口年齡結(jié)構(gòu)類型劃分人口類型65歲及以上人口比例年輕型<4%成年型4%-7%老年型>7%一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析江陰人口年齡構(gòu)成年齡段11一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析城南鄉(xiāng)村鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化城北企業(yè)辦公外地臨港新城產(chǎn)業(yè)人口舊城區(qū)住房改善江陰市人口遷移方向，城南為未來重要人口遷居區(qū)一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析城南鄉(xiāng)村鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化城北12一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析江陰每10萬人口中各學(xué)歷層次人群數(shù)量江陰市人口總量增長緩慢，但人口素質(zhì)和層次有明顯提高一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析江陰每10萬人口中各學(xué)13一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析江陰城鎮(zhèn)人口實(shí)際消費(fèi)支出能力較大，且增長較快恩格爾系數(shù)>59貧窮50-59溫飽40-50小康30-40富裕<30最富裕江陰居民生活水平已經(jīng)步入富裕階段，居民消費(fèi)品向中高端方向發(fā)展一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析江陰城鎮(zhèn)人口實(shí)際消費(fèi)支14一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析批發(fā)零售[億元]住宿餐飲[億元]其他2011419.328.52010357.8223.562009302.3837.997.752008254.0332.576.742007207.1126.142.93江陰居民消費(fèi)主要集中在批發(fā)零售，金銀珠寶和通訊器材類消費(fèi)增長加快零售營業(yè)額增速比較金銀珠寶39.50%通訊器材37.90%體育娛樂用品28.50%石油及制品27.40%汽車類21.30%一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析批發(fā)零售[億元]住宿餐15一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析GDP增幅<4%4~5%5~8%>8%12%房地產(chǎn)發(fā)展周期萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展人均GDP0~800$800~4000$4000~8000$8000~20000$23000$房地產(chǎn)發(fā)展速度啟動期高速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期城市化率<30%30~50%50~90%>90%62%城市化速度初步城市化低速發(fā)展期高速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期江陰城市化速度落后于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚有很大空間江陰城市化進(jìn)度規(guī)劃200651.8%201058.2%202069.0%江陰市一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析GDP增幅<4%4~16一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析臨港新城板塊：均價：酒店式公寓、寫字樓8000-9500元/㎡多層9000-11000元/㎡公寓7000-8000元/㎡商業(yè)9000-10000元/㎡城西板塊：主要核心為萬達(dá)廣場均價：酒店式公寓、寫字樓7000-9500元/㎡公寓7000-9000元/㎡商業(yè)15000-50000元/㎡城北板塊：均價：寫字樓11000-12000元/㎡公寓11000-13000元/㎡商業(yè)25000-35000元/㎡城東板塊：均價：公寓6500-7000元/㎡商業(yè)9000-15000元/㎡城南板塊：均價：別墅15000-22000元/㎡公寓9000-11000元/㎡商業(yè)20000-30000元/㎡城中板塊：均價：寫字樓11000-180000元/㎡本案萬達(dá)廣場家樂福、麥德龍大潤發(fā)沃爾瑪汽車總站一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析臨港新城板塊：城西板17一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析案名體量[萬㎡]容積率業(yè)態(tài)面積[㎡]主力面積價格[元/㎡]套數(shù)長江國際381.6高層70-2107000-80001812小高層70-25010000-12000257洋房80-16012000-14000328別墅220-35017500-1900046商鋪310-33018000-186008長晟豪生環(huán)球公寓7.94.3酒店式公寓60-1209800-14000394江陰萬達(dá)廣場553.5高層90-17090-1707800-88001070酒店式公寓38-6438-647000-85001360商鋪77-10716000-50000466寫字樓56-66-374摩爾服務(wù)公寓3.11.8高層52-1087600-8500222商鋪45-29220000-2500066江陰酒店式公寓主要集中在城西，城西也為高層公寓集中供應(yīng)區(qū)一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析案名體量[萬㎡]容積18一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析案名體量[萬㎡]容積率業(yè)態(tài)面積[㎡]價格[元/㎡]套數(shù)中央金座1.182.8寫字樓180-60016000-1700036凱悅國際金融中心4.12.8寫字樓100-26017500-18000229城中目前在售兩座寫字樓，定位中端一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析案名體量[萬㎡]容積19案名體量[萬㎡]容積率業(yè)態(tài)面積[㎡]價格[元/㎡]套數(shù)御香山8.623高層160-2708500-12500155寫字樓55-10010000-1400078商鋪20-8033000-3500040嘉年華城市廣場13.52.6寫字樓40-33010000400商鋪20-80020600253一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析城北定位城市客廳，高端商業(yè)、辦公、商務(wù)住宅集中區(qū)案名體量[萬㎡]容積率業(yè)態(tài)面積[㎡]價格[元/㎡]套數(shù)御香山20案名體量[萬㎡]容積率業(yè)態(tài)面積[㎡]價格[元/㎡]套數(shù)蟠龍灣28.671.5別墅270-41011800-1580074洋房220-3008000-900012高層80-2105900-6400130酒店式公寓80-1007500-8500110商鋪144-21611000-15000106上海花園洋房7.280.5別墅250-60016000-35000217玫瑰莊園13.11別墅470--洋房300--酒店式公寓77-1269500-980036商鋪102-137622000-250003一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析城東為別墅集中區(qū)，別墅均價在15000元/㎡以上案名體量[萬㎡]容積率業(yè)態(tài)面積[㎡]價格[元/㎡]套數(shù)蟠龍灣21一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析城南占據(jù)車站、家樂福、麥德龍三大城市核心，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭最旺案名體量[萬㎡]容積率業(yè)態(tài)面積[㎡]價格[元/㎡]套數(shù)總部壹號4.85.49酒店式公寓60-1208000-9500120寫字樓50-4208000-9000461翰庭12.642高層90-2108400-9600408小高層90-1307800-880049商鋪2陽光假日花園461.4-1.6高層60-1808800-96001359別墅280-54015000-2200076商鋪40-30019000-2100042鸚鵡之城61.5商鋪15-46011000-47000244寫字樓60-2459500-11000224朝宗原筑14.31.6高層140-28011500-14000438別墅-52商鋪260-290-12梅園5.82高層120-1507800-9300342小高層140-1808500-990026商鋪137-21320000-2500018一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析城南占據(jù)車站、家樂福22一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰分區(qū)功能定位主要業(yè)態(tài)城中板塊舊城區(qū)舊住宅、商業(yè)街城北板塊商務(wù)辦公寫字樓、集中商業(yè)中心臨港板塊產(chǎn)業(yè)新區(qū)普通住宅、商業(yè)住宅城南板塊城市新生活中心大型成片住區(qū)、商業(yè)中心城西板塊普通住區(qū)分散式住區(qū)、萬達(dá)廣場城東板塊別墅區(qū)別墅毗陵路地塊屬城南板塊，緊靠汽車總站，是江陰未來新的城市中心一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰分區(qū)功能定位主要23一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析毗陵路地塊宜開發(fā)高端住宅和商業(yè)中心根據(jù)江陰房地產(chǎn)業(yè)態(tài)區(qū)域分布特征分析一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析毗陵路地塊宜開發(fā)高端24一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年江陰土地出讓建筑規(guī)劃面積統(tǒng)計江陰2012土地成交面積較2011年有所增長，住宅用地成交量激增，商業(yè)用地成交急速萎縮一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年25一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年江陰公寓供求均價走勢江陰公寓2012年第四季度價格小幅上揚(yáng)，成交高于同比一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年26公寓月均成交面積[㎡]2010162,352201187,683201294,160供應(yīng)面積[㎡]成交面積[㎡]存量[㎡]571004339420181768025一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰公寓2012年月均成交約10萬㎡，目前存量177萬㎡，去化需要18個月公寓月均成交面積[㎡]2010162,352201187,627一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年江陰別墅供求均價走勢江陰別墅2010-2012年價格持續(xù)走高，成交仍低于2010年末水平，目前市場仍有23萬㎡存量一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年28別墅月均成交面積[㎡]201029,429201117,662201217,229供應(yīng)面積[㎡]成交面積[㎡]存量[㎡]971878737379234499一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰別墅2012年月均成交約1.7萬㎡，目前存量23萬㎡，去化需要個14月別墅月均成交面積[㎡]201029,429201117,6629一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年江陰商業(yè)供求均價走勢江陰商業(yè)價格整體上漲2011年末至今集中供應(yīng)，成交同比有所上升，目前市場存量32萬㎡一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年30商業(yè)月均成交面積[㎡]201033,704201125,712201224,539供應(yīng)面積[㎡]成交面積[㎡]存量[㎡]1280857958382322475一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰商業(yè)2012年月均成交約2.5萬㎡，目前存量32萬㎡，去化需要個13月商業(yè)月均成交面積[㎡]201033,704201125,7131一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析自2011年第四季度開始，江陰辦公供應(yīng)大幅增加，去化量卻很微弱，市場存量很大一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析自2011年第四季度32供應(yīng)面積[㎡]成交面積[㎡]存量[㎡]322016112,714209,302月均成交面積[㎡]20104,44520113,19620122,990一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰商業(yè)2012年月均成交約3000㎡，目前存量21萬㎡，去化需要個6年時間，市場難以容納新增供應(yīng)供應(yīng)面積[㎡]成交面積[㎡]存量[㎡]322016112,733一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰整體房產(chǎn)市場存量商業(yè)、住宅合理，但辦公面積供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求，市場消化能力不夠。江陰市場每年的第三到第四季度為成交高峰期。一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰整體房產(chǎn)市場存量34一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年江陰公寓成交單套面積江陰公寓成交單套平均面積在主要分布在130㎡左右，以改善性居住為主一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年35一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年江陰別墅成交單套面積江陰別墅成交單套面積在270㎡以上，主要分布在300-350㎡之間一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年36一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰商業(yè)單鋪成交面積一直高于100㎡，相比江陰商業(yè)單價，可知江陰零售商業(yè)市場繁榮一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰商業(yè)單鋪成交面積37一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析小結(jié)1.由于城鎮(zhèn)化、改善居住、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素，江陰未來5-10年房地產(chǎn)仍有很大需求；2.江陰市商業(yè)較為發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)市場活躍；3.江陰住房戶型面積需求偏大；4.未來城南房地產(chǎn)市場為集中供應(yīng)和需求區(qū)域，將成為江陰市新城市中心。一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析小結(jié)381.區(qū)域認(rèn)知2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析——報告框架1.區(qū)域認(rèn)知二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析——報告框架391.區(qū)域認(rèn)知二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析聚居住宅商業(yè)交通市政梅園、南門、毗陵路一帶新住區(qū)密集家樂福、麥德龍……客運(yùn)總站、毗陵路，1、2號線，芙蓉大道距離市中心最近，要塞中學(xué)、要塞幼兒園……江陰·南門印象1.區(qū)域認(rèn)知二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析聚居住宅商業(yè)交通市政梅園401.區(qū)域認(rèn)知二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析朝宗原筑，美國賴特風(fēng)格，多國建筑特征翰庭，新古典主義風(fēng)格鸚鵡之城，現(xiàn)代ArtDeco風(fēng)格香雪海梅園，現(xiàn)代中式風(fēng)格江陰人崇尚海派文化，在現(xiàn)代建筑風(fēng)格中體現(xiàn)多國風(fēng)格混融的特征1.區(qū)域認(rèn)知二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析朝宗原筑，美國賴特風(fēng)格，411.區(qū)域認(rèn)知二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析規(guī)劃1.區(qū)域認(rèn)知二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析規(guī)劃42案名套數(shù)入住率居住人數(shù)水墨江南52100%156翰庭45770%960新梅置業(yè)待開發(fā)項目（預(yù)估）50080%1200朝宗原筑49080%1176梅園36880%883陽光假日143575%3229南方花苑120100%360天朝花都1275100%3825南都苑127095%3620天新嘉苑960100%2880麗島華都177590%4793銀都花苑55085%1403幸?；ǘ?3190%1434永安新村2106100%6318總計322352.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析僅毗陵路兩側(cè)區(qū)域現(xiàn)居住人口已達(dá)到3-3.5萬人，未來城南區(qū)域可達(dá)5萬人案名套數(shù)入住率居住人數(shù)水墨江南52100%156翰庭457743二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析按人口推定商圈商業(yè)面積比例在1.0-1.2之間毗陵路為江陰重要商業(yè)中心，設(shè)定人口與商業(yè)面積比例為1.2城南區(qū)域能夠支撐起商業(yè)面積：3.5-6.5萬㎡目前城南商業(yè)配套較多的為鸚鵡之城和陽光城市商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)商住比例外向型5%-11%中間型2%-5%內(nèi)向型<2%住宅面積[萬㎡]商業(yè)面積[萬㎡]商住比例鸚鵡之城1.8陽光假日4425%麥德龍0.71其他1<2%總計5.5未來城南商業(yè)競爭較為激烈未來弘基毗陵路地塊區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要競爭對手為鸚鵡之城、麥德龍和陽光假日配套商業(yè)，目前區(qū)域商業(yè)容納量為1-2萬㎡2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析按人口推定商圈商業(yè)面積比例在1.0-44二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析用途總套數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)去化率銷售總面積(M2)成交總價(萬元)成交均價(元/M2)鸚鵡之城商業(yè)46829517363%18399.723532.412789.6梅園小高層住宅2681831%1268.71217.39595.1高層住宅3424230012%6032.45265.48728.5商業(yè)1861233%932.21607.117239.2朝宗原筑高層住宅43815427435%27994.633123.811832.2翰庭小高層住宅49381178%4375.73629.98295.6高層住宅40810330525%14798.313118.38864.7陽光假日商業(yè)3427779%4556.78821.019358.2高層住宅9278947410%10618.29344.68800.6區(qū)域內(nèi)樓盤平均去化率低于30%；商業(yè)去化率相對較高，高層去化量最大，但是去化率較低，唯獨(dú)朝宗原筑高層住宅去化超過35%二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析用途總套數(shù)已售45建筑形態(tài)戶型[㎡]套數(shù)陽光假日花園別墅280-54010%高層605%8720%9330%1335%14325%150-1805%翰庭高層9940%14340%1785%2105%小高層13010%朝宗原筑高層14020%16540%17010%18520%28010%二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析城南區(qū)域住宅房型結(jié)構(gòu)以80㎡，90㎡，140㎡面積段成交最多，且戶型面積需求呈現(xiàn)減小趨勢建筑形態(tài)戶型[㎡]套數(shù)陽光假日花園別墅280-54010%高46江陰酒店式公寓戶型較集中，主力面積集中在55-70㎡從供應(yīng)來看，江陰市場目前酒店式公寓面積跨度集中在49-90平米間，主力戶型的面積多集中在55-70平米內(nèi)；在售項目中僅戴斯國際（85套）、總部壹號（126套）會有部分挑高式酒店式公寓，挑高戶型的備案面積與項目平層戶型基本一致；二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析江陰酒店式公寓戶型較集中，主力面積集中在55-70㎡從供應(yīng)來47二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析江陰南門新增未來競品項目一覽用途體量[萬㎡]容積率樓面價[元/㎡]商業(yè)面積[萬㎡]金安置業(yè)待開發(fā)項目商住12.7<1.538990.8新梅置業(yè)待開發(fā)項目商住11.02--順嘉置業(yè)待開發(fā)項目居住8.51.85217.7-弘建一品商住10.82.26681.20.55案名體量[萬㎡]總部壹號4.8翰庭12.64陽光假日花園46鸚鵡之城6朝宗原筑14.3梅園5.8區(qū)域目前存量超過60萬㎡，2013-2014年或新增超過45萬㎡，區(qū)域內(nèi)將面臨激烈競爭二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析江陰南門新增未48二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析南門印象未來1-2年市場存量或?qū)⒄紦?jù)江陰市的80%左右，區(qū)域競爭壓力非常大；目前為江陰市城市化高峰期，必須盡快開發(fā)；南門區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量較大且相對集中，對商業(yè)進(jìn)行合理定位才能獲取經(jīng)營成功；二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析南門印象未來149二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析朝宗原筑客戶置業(yè)目的構(gòu)成朝宗原筑客戶職業(yè)構(gòu)成朝宗原筑為區(qū)域目前最高端樓盤，客戶主要為企業(yè)高管和公務(wù)員，多為改善性需求2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析朝宗原筑客戶置業(yè)目的構(gòu)成朝宗原筑客戶50二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析陽光假日花園客戶置業(yè)目的構(gòu)成陽光假日花園客戶職業(yè)構(gòu)成陽光假日花園為目前區(qū)域體量最大的普通樓盤，客戶主要為公務(wù)員和城鎮(zhèn)化人口，首置婚房居多2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析陽光假日花園客戶置業(yè)目的構(gòu)成陽光假日51二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析高端客戶中端客戶基本客戶20%,主要為江陰市上市企業(yè)高管和小企業(yè)主，需求面積多在150㎡以上，改善性居住或投資30%,主要為江陰市公務(wù)員和企業(yè)中層管理人員，需求面積多在110-150㎡之間，改善性居住或首置婚房40%,主要為年輕白領(lǐng)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民子女，需求面積多在85-110㎡之間，首置婚房居多區(qū)域內(nèi)客戶基本構(gòu)成機(jī)緣性客戶<10%,主要為外地在江陰經(jīng)商客戶，需求面積主要在60-100㎡之間，投資為主2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析高端客戶中端客戶基本客戶20%,主要521.地塊認(rèn)知2.項目定位3.產(chǎn)品排布4.業(yè)態(tài)配比三、產(chǎn)品發(fā)展研究——報告框架1.地塊認(rèn)知三、產(chǎn)品發(fā)展研究——報告框架531.地塊認(rèn)知三、產(chǎn)品發(fā)展研究14#13#14號地塊東部皮弄路地塊現(xiàn)狀地塊西側(cè)待出讓土地現(xiàn)狀14號地塊東部要塞中學(xué)北側(cè)金安置業(yè)待開發(fā)項目南側(cè)祥福運(yùn)輸發(fā)展有限公司1.地塊認(rèn)知三、產(chǎn)品發(fā)展研究14#13#14號地塊東部皮弄路541.地塊認(rèn)知三、產(chǎn)品發(fā)展研究用地指標(biāo)分析用地性質(zhì)用地面積容積率建筑面積13#居住99473.42.5248683.514#商住56446.72.7152406.1總計155920.1401089.5如果用足容積率，全部建筑面積40萬㎡，在江陰市將成為與長江國際、萬達(dá)廣場、陽光假日花園齊名的超級樓盤1.地塊認(rèn)知三、產(chǎn)品發(fā)展研究用地指標(biāo)分析用地性質(zhì)用地面積容積551.地塊認(rèn)知三、產(chǎn)品發(fā)展研究S[優(yōu)勢]1.凈地，開發(fā)難度減?。?.地塊緊鄰毗陵路、澄南路、芙蓉大道，交通便利；3.南向無高層建筑，視野開闊，有水系，對住宅有利；4.項目體量較大，影響力強(qiáng)。W[劣勢]1.芙蓉大道北側(cè)，南門一帶，本項目對市中心輻射力弱于北邊樓盤；2.地塊向南輻射力受到高速公路阻隔；3.地塊本身平坦，無地勢，無水系，營造景觀有難度。O[機(jī)遇]1.城南片區(qū)為江陰未來幾年人口遷居主要聚居區(qū)，對本項目住宅發(fā)展有利；2.目前為江陰城市化高速發(fā)展期；3.毗陵路一線有車站、家樂福、麥德龍等，規(guī)劃多條輕軌交匯于附近。T[威脅]1.區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)面積暴增，江陰市場容量有限，銷售壓力較大；2.江陰有萬達(dá)廣場、人民路步行街、大潤發(fā)、家樂福、樂天瑪特、沃爾瑪?shù)?，商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈；毗陵路地塊SWOT分析1.地塊認(rèn)知三、產(chǎn)品發(fā)展研究S[優(yōu)勢]W[劣勢]O[機(jī)遇]T562.項目定位三、產(chǎn)品發(fā)展研究依托自身優(yōu)勢樹立高端形象占領(lǐng)全城高度1.大盤優(yōu)勢；2.區(qū)位靠近市中心，是南門印象中心地帶；3.弘基成熟的商業(yè)經(jīng)驗和經(jīng)營理念；4.地塊本身所具備的優(yōu)勢。1.以“全天候”商業(yè)定位，真正打造江陰購物、辦公、居住一體化的城市新生活中心；2.全方位立體建筑國際化品質(zhì)生活載體；1.將客戶層級定位為高端；2.將商業(yè)打造為弘基商業(yè)旗艦；3.采用優(yōu)秀設(shè)計、建筑、招商運(yùn)營團(tuán)隊；4.超脫區(qū)域競爭。2.項目定位三、產(chǎn)品發(fā)展研究依托自身優(yōu)勢樹立高端形象占領(lǐng)全城572.項目定位三、產(chǎn)品發(fā)展研究打造高端商務(wù)宜居新生活社區(qū)高端商務(wù)最便利的交通，國際化的商業(yè)服務(wù)，高端人才聚集宜居社區(qū)最優(yōu)的社區(qū)環(huán)境營造，最優(yōu)的住宅功能設(shè)計，最優(yōu)的居住需求配置新生活中心集工作、居住、娛樂、休閑、購物于一體的全功能社區(qū)，享受真正的國際化時尚生活2.項目定位三、產(chǎn)品發(fā)展研究打造高端商務(wù)宜居新生活社區(qū)高端商582.項目定位三、產(chǎn)品發(fā)展研究1.23-35歲城市白領(lǐng)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化人口；2.公務(wù)員、企業(yè)中層管理高級公務(wù)員、企業(yè)高層、小私營業(yè)主投資客戶主力客群爭取客群偶得客群1.首置婚房；2.改善性居住改善性居住兼投資；投資客戶分類置業(yè)目的1.85-100㎡，110-150㎡；2.70-90萬，90-130萬需求1.>150㎡；2.150-500萬1.60-90㎡；2.60-100萬2.項目定位三、產(chǎn)品發(fā)展研究1.23-35歲城市白領(lǐng)，周邊鄉(xiāng)593.業(yè)態(tài)配比三、產(chǎn)品發(fā)展研究13#地塊產(chǎn)品配比總建筑面積[㎡]建筑形態(tài)業(yè)態(tài)配比戶型[㎡]戶型配比配比面積[㎡]戶型套數(shù)248683.5小高層15%14075%27976.920018025%9325.652高層85%8010%21138.12649035%73983.382214030%63414.34531705%10569.06218010%21138.11172105%10569.0502805%10569.038總計

100%

248683.520593.業(yè)態(tài)配比三、產(chǎn)品發(fā)展研究13#地塊產(chǎn)品配比總建筑面積[㎡60三、產(chǎn)品發(fā)展研究按照一般外向型商住面積配比比例，商業(yè)面積一般占住宅面積5%-11%。本項目考慮到區(qū)域商業(yè)容量，及市場去化時間因素，設(shè)為5%，約2萬㎡；目前江陰市場辦公存量極大，年僅去化不到4萬㎡，并且城南并非典型辦公消費(fèi)市場，所以本項目14#地塊產(chǎn)品定位為酒店式公寓和商鋪。3.業(yè)態(tài)配比三、產(chǎn)品發(fā)展研究按照一般外向型商住面積配比比例，商業(yè)面積一般6114#地塊產(chǎn)品配比總建筑面積[㎡]建筑形態(tài)戶型[㎡]戶型配比配比面積[㎡]戶型套數(shù)152406.1酒店式公寓6080%105924.8817658020%26481.22331商鋪20000三、產(chǎn)品發(fā)展研究3.業(yè)態(tài)配比14#地塊產(chǎn)品配比總建筑面積[㎡]建筑形態(tài)戶型[㎡]戶型配比62三、產(chǎn)品發(fā)展研究4.產(chǎn)品排布14#13#高層小高層酒店式公寓商業(yè)1.小高層設(shè)置于地塊南側(cè)，不遮擋北部高層光線視線；2.采用兩梯四戶設(shè)計，提升品質(zhì)；3.采用“甲板”陽臺設(shè)計，增加附贈面積，商業(yè)置于14#地塊西北角，便于利用社區(qū)人氣，毗陵路車流；4.外立面采用ArtDeco風(fēng)格。13#三、產(chǎn)品發(fā)展研究4.產(chǎn)品排布14#13#高層小高層酒店式公寓631.價格定位2.經(jīng)濟(jì)測算四、經(jīng)濟(jì)測算——報告框架1.價格定位四、經(jīng)濟(jì)測算——報告框架64四、經(jīng)濟(jì)測算1.價格定位比較內(nèi)容比較因子權(quán)重類比A：梅園類比B：朝宗原筑類比C：翰庭類比D：陽光假日擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段資源市政交通10%1.10.111.10.111.10.110.90.09地塊自然環(huán)境10%1.10.111.20.1210.11.10.11周邊市政配套10%1.10.111.20.121.10.110.90.09區(qū)域知名度10%1.10.111.10.1110.110.1投資價值10%0.90.091.10.110.90.090.90.09項目可提升價值建筑風(fēng)格5%0.90.0451.10.0550.90.0450.90.045單體戶型設(shè)計5%10.051.20.0610.0510.05設(shè)備、材質(zhì)檔次2%0.90.0181.50.0310.0210.02建筑規(guī)模5%0.80.040.90.0450.90.04510.05空間布局和環(huán)藝設(shè)計5%0.90.0451.50.07510.0510.05小區(qū)配套5%0.90.0450.90.0450.80.040.90.045物業(yè)管理3%10.031.50.04510.030.90.027發(fā)展商品牌和實(shí)力5%0.80.041.10.0550.90.0450.90.045價值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素區(qū)域規(guī)劃潛力10%0.90.0910.110.10.90.09政策方面5%0.90.04510.0510.0510.05合計100%

0.978

1.13

0.985

0.952當(dāng)前售價[元/㎡]

8728

11832

8864

8800毗陵路項高層公寓售價[元/㎡]9400采用市場比較法可知本項目高層公寓定價在9400元/㎡左右四、經(jīng)濟(jì)測算1.價格定位比較內(nèi)容比較因子權(quán)重類比A：梅園類65比較內(nèi)容比較因子權(quán)重類比A：梅園類比B：翰庭擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段資源市政交通10%1.10.111.10.11地塊自然環(huán)境10%1.10.1110.1周邊市政配套10%1.10.111.10.11區(qū)域知名度10%1.10.1110.1投資價值10%0.90.090.90.09項目可提升價值建筑風(fēng)格5%0.90.0450.90.045單體戶型設(shè)計5%10.0510.05設(shè)備、材質(zhì)檔次2%0.90.01810.02建筑規(guī)模5%0.80.040.90.045空間布局和環(huán)藝設(shè)計5%0.90.04510.05小區(qū)配套5%0.90.0450.80.04物業(yè)管理3%10.0310.03發(fā)展商品牌和實(shí)力5%0.80.040.90.045價值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素區(qū)域規(guī)劃潛力10%0.90.0910.1政策方面5%0.90.04510.05合計100%

0.978

0.985當(dāng)前售價[元/㎡]

9595.1

8295.6毗陵路項小高層公寓售價[元/㎡]9100四、經(jīng)濟(jì)測算1.價格定位本項目小高層公寓定價在9100元/㎡左右比較內(nèi)容比較因子權(quán)重類比A：梅園類比B：翰庭擬合程度比較系66四、經(jīng)濟(jì)測算1.價格定位比較內(nèi)容比較因子權(quán)重類比A：梅園類比B：鸚鵡之城類比C：陽光假日花園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段資源市政交通10%1.10.1110.10.90.09地塊自然環(huán)境10%1.10.1110.11.10.11周邊市政配套10%1.10.1110.10.90.09區(qū)域知名度10%1.10.1110.110.1投資價值10%0.90.091.50.150.90.09項目可提升價值建筑風(fēng)格5%0.90.04510.050.90.045單體戶型設(shè)計5%10.0510.0510.05設(shè)備、材質(zhì)檔次5%0.90.04510.0510.05建筑規(guī)模5%0.80.041.50.07510.05空間布局和環(huán)藝設(shè)計5%0.90.04510.0510.05物業(yè)管理5%10.051.50.0750.90.045發(fā)展商品牌和實(shí)力5%0.80.041.50.0750.90.045價值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素區(qū)域規(guī)劃潛力10%0.90.091.20.120.90.09政策方面5%0.90.0451.20.0610.05合計100%

0.98

1.155

0.955當(dāng)前售價[元/㎡]

22000

24000

20000毗陵路項目商鋪售價[元/㎡]22000本項目商鋪定價在22000元/㎡左右四、經(jīng)濟(jì)測算1.價格定位比較內(nèi)容比較因子權(quán)重類比A：梅園類67比較內(nèi)容比較因子權(quán)重類比A：總部壹號類比B：長晟豪生環(huán)球公寓類比C：萬達(dá)廣場擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段資源市政交通10%0.80.081.30.1310.1地塊自然環(huán)境10%1.10.1110.10.90.09周邊市政配套10%0.80.081.30.130.80.08區(qū)域知名度10%0.70.070.90.0910.1投資價值10%1.10.111.10.1110.1項目可提升價值建筑風(fēng)格5%10.0510.0510.05單體戶型設(shè)計5%10.0510.0510.05設(shè)備、材質(zhì)檔次2%10.020.90.01810.02建筑規(guī)模5%0.80.040.90.04510.05空間布局和環(huán)藝設(shè)計5%0.80.0410.0510.05小區(qū)配套5%0.80.040.90.0451.10.055物業(yè)管理3%0.80.02410.0310.03發(fā)展商品牌和實(shí)力5%0.80.040.90.0451.20.06價值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素區(qū)域規(guī)劃潛力10%10.11.20.120.90.09政策方面5%10.0510.051.10.055合計100%

0.904

1.063

0.98當(dāng)前售價[元/㎡]

8500

11832

8864毗陵路項目酒店式公寓售價[元/㎡]9859四、經(jīng)濟(jì)測算1.價格定位本項目酒店式公寓定價在9800元/㎡左右比較內(nèi)容比較因子權(quán)重類比A：總部壹號類比B：長晟豪生環(huán)球公68四、經(jīng)濟(jì)測算2.經(jīng)濟(jì)測算四、經(jīng)濟(jì)測算2.經(jīng)濟(jì)測算69零、宏觀市場背景北上廣商品住宅成交逐漸回升，成交量高于同比；成交需求平均面積在110-120㎡之間，以改善性剛需為主北上廣2011年底至今商品住宅成交數(shù)據(jù)北上廣2011年底至今商品住宅成交單套平均面積1.一線城市房產(chǎn)成交特征零、宏觀市場背景北上廣商品住宅成交逐漸回升，成交量高于同比；70“十八大”之后，中央對房產(chǎn)調(diào)控力度暫緩；開發(fā)企業(yè)逐漸從寒冬中調(diào)整過來；房地產(chǎn)業(yè)仍舊是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；壓抑的房產(chǎn)需求急需釋放。零、宏觀市場背景2.市場背景200820092010201120122013房地產(chǎn)市場在2013年將會小幅上漲“十八大”之后，中央對房產(chǎn)調(diào)控力度暫緩；零、宏觀市場背景2.71零、宏觀市場背景2.市場背景“十八大”之后，新型城鎮(zhèn)化的思路得到鞏固新型城鎮(zhèn)化農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；城市基建設(shè)施和住房問題亟待解決；二、三線城市地價相對低廉，政策寬松；房地產(chǎn)企業(yè)向二、三線城市布局突圍零、宏觀市場背景2.市場背景“十八大”之后，新型城鎮(zhèn)化的思路72總綱一、江陰市城市環(huán)境分析二、江陰市城南區(qū)域環(huán)境分析三、產(chǎn)品發(fā)展研究四、經(jīng)濟(jì)測算總綱一、江陰市城市環(huán)境分析731.城市背景分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析3.房地產(chǎn)市場分析一、江陰市城市環(huán)境分析——報告框架1.城市背景分析一、江陰市城市環(huán)境分析——報告框架74一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析競爭力可持續(xù)發(fā)展居民收入居民滿意度區(qū)域影響力教育治安環(huán)境貧困與失業(yè)指數(shù)居民福利其他總分

100%15%15%15%10%5%8%5%7%12%8%太倉市19.61091091091091010江陰市29.561091091010981010昆山市39.541010109910109810常熟市119.2791081010999109溧陽市796.4276775596662012年前連續(xù)9年位居全國百強(qiáng)縣之首上市公司數(shù)量太倉市3江陰市30昆山市4常熟市9溧陽市0江陰市在全國有著非常強(qiáng)的城市影響力，以及城市發(fā)展動力一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析競爭力可持續(xù)發(fā)展居民收75一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析江陰市是長江下游集水、公、鐵于一體，江、河、湖、海聯(lián)運(yùn)及換裝的重要中樞型港口城市；35km長江深水“黃金水道”全國第5個億噸級內(nèi)河港口；江陰大部分上市公司均屬于港口依賴性行業(yè)；江陰為長江下游核心港口城市，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析江陰市是長江下游集水、76一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析江陰仍以第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱，百強(qiáng)企業(yè)占產(chǎn)值60%以上，社會經(jīng)濟(jì)組織形式以企業(yè)為主一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析江陰仍以第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)77一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析人民路步行街沃爾瑪樂天瑪特大潤發(fā)麥德龍家樂福大潤發(fā)萬達(dá)廣場江陰城市商業(yè)分布呈現(xiàn)“多中心單核式”布局，除步行街以外，商業(yè)核心基本都是國際品牌購物中心，千篇一律一、江陰市城市環(huán)境分析1.城市背景分析人民路步行街沃爾瑪樂天78一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析GDP人口排名昆山市2,530.072.41江陰市2,320.0120.92常熟市1,720.0106.03太倉市867.547.04溧陽市503.878.75在長江下游重要5縣中，江陰人口眾多，消費(fèi)潛力大在5縣中，江陰人均GDP第二，僅次于外來人口居多的昆山市，而人口總數(shù)卻位居第一，江陰消費(fèi)潛力巨大。一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析GDP人口排名昆山市279一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析江陰人口年齡構(gòu)成年齡段人口[人]比例上升比例0-1417397810.91%-7.59%15-64127248879.79%6.29%>651483639.30%1.30%江陰市人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)步入老齡化社會階段，老年人消費(fèi)需求會極速增加人口年齡結(jié)構(gòu)類型劃分人口類型65歲及以上人口比例年輕型<4%成年型4%-7%老年型>7%一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析江陰人口年齡構(gòu)成年齡段80一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析城南鄉(xiāng)村鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化城北企業(yè)辦公外地臨港新城產(chǎn)業(yè)人口舊城區(qū)住房改善江陰市人口遷移方向，城南為未來重要人口遷居區(qū)一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析城南鄉(xiāng)村鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化城北81一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析江陰每10萬人口中各學(xué)歷層次人群數(shù)量江陰市人口總量增長緩慢，但人口素質(zhì)和層次有明顯提高一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析江陰每10萬人口中各學(xué)82一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析江陰城鎮(zhèn)人口實(shí)際消費(fèi)支出能力較大，且增長較快恩格爾系數(shù)>59貧窮50-59溫飽40-50小康30-40富裕<30最富裕江陰居民生活水平已經(jīng)步入富裕階段，居民消費(fèi)品向中高端方向發(fā)展一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析江陰城鎮(zhèn)人口實(shí)際消費(fèi)支83一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析批發(fā)零售[億元]住宿餐飲[億元]其他2011419.328.52010357.8223.562009302.3837.997.752008254.0332.576.742007207.1126.142.93江陰居民消費(fèi)主要集中在批發(fā)零售，金銀珠寶和通訊器材類消費(fèi)增長加快零售營業(yè)額增速比較金銀珠寶39.50%通訊器材37.90%體育娛樂用品28.50%石油及制品27.40%汽車類21.30%一、江陰市城市環(huán)境分析2.城市經(jīng)濟(jì)分析批發(fā)零售[億元]住宿餐84一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析GDP增幅<4%4~5%5~8%>8%12%房地產(chǎn)發(fā)展周期萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展人均GDP0~800$800~4000$4000~8000$8000~20000$23000$房地產(chǎn)發(fā)展速度啟動期高速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期城市化率<30%30~50%50~90%>90%62%城市化速度初步城市化低速發(fā)展期高速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期江陰城市化速度落后于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚有很大空間江陰城市化進(jìn)度規(guī)劃200651.8%201058.2%202069.0%江陰市一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析GDP增幅<4%4~85一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析臨港新城板塊：均價：酒店式公寓、寫字樓8000-9500元/㎡多層9000-11000元/㎡公寓7000-8000元/㎡商業(yè)9000-10000元/㎡城西板塊：主要核心為萬達(dá)廣場均價：酒店式公寓、寫字樓7000-9500元/㎡公寓7000-9000元/㎡商業(yè)15000-50000元/㎡城北板塊：均價：寫字樓11000-12000元/㎡公寓11000-13000元/㎡商業(yè)25000-35000元/㎡城東板塊：均價：公寓6500-7000元/㎡商業(yè)9000-15000元/㎡城南板塊：均價：別墅15000-22000元/㎡公寓9000-11000元/㎡商業(yè)20000-30000元/㎡城中板塊：均價：寫字樓11000-180000元/㎡本案萬達(dá)廣場家樂福、麥德龍大潤發(fā)沃爾瑪汽車總站一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析臨港新城板塊：城西板86一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析案名體量[萬㎡]容積率業(yè)態(tài)面積[㎡]主力面積價格[元/㎡]套數(shù)長江國際381.6高層70-2107000-80001812小高層70-25010000-12000257洋房80-16012000-14000328別墅220-35017500-1900046商鋪310-33018000-186008長晟豪生環(huán)球公寓7.94.3酒店式公寓60-1209800-14000394江陰萬達(dá)廣場553.5高層90-17090-1707800-88001070酒店式公寓38-6438-647000-85001360商鋪77-10716000-50000466寫字樓56-66-374摩爾服務(wù)公寓3.11.8高層52-1087600-8500222商鋪45-29220000-2500066江陰酒店式公寓主要集中在城西，城西也為高層公寓集中供應(yīng)區(qū)一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析案名體量[萬㎡]容積87一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析案名體量[萬㎡]容積率業(yè)態(tài)面積[㎡]價格[元/㎡]套數(shù)中央金座1.182.8寫字樓180-60016000-1700036凱悅國際金融中心4.12.8寫字樓100-26017500-18000229城中目前在售兩座寫字樓，定位中端一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析案名體量[萬㎡]容積88案名體量[萬㎡]容積率業(yè)態(tài)面積[㎡]價格[元/㎡]套數(shù)御香山8.623高層160-2708500-12500155寫字樓55-10010000-1400078商鋪20-8033000-3500040嘉年華城市廣場13.52.6寫字樓40-33010000400商鋪20-80020600253一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析城北定位城市客廳，高端商業(yè)、辦公、商務(wù)住宅集中區(qū)案名體量[萬㎡]容積率業(yè)態(tài)面積[㎡]價格[元/㎡]套數(shù)御香山89案名體量[萬㎡]容積率業(yè)態(tài)面積[㎡]價格[元/㎡]套數(shù)蟠龍灣28.671.5別墅270-41011800-1580074洋房220-3008000-900012高層80-2105900-6400130酒店式公寓80-1007500-8500110商鋪144-21611000-15000106上海花園洋房7.280.5別墅250-60016000-35000217玫瑰莊園13.11別墅470--洋房300--酒店式公寓77-1269500-980036商鋪102-137622000-250003一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析城東為別墅集中區(qū)，別墅均價在15000元/㎡以上案名體量[萬㎡]容積率業(yè)態(tài)面積[㎡]價格[元/㎡]套數(shù)蟠龍灣90一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析城南占據(jù)車站、家樂福、麥德龍三大城市核心，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭最旺案名體量[萬㎡]容積率業(yè)態(tài)面積[㎡]價格[元/㎡]套數(shù)總部壹號4.85.49酒店式公寓60-1208000-9500120寫字樓50-4208000-9000461翰庭12.642高層90-2108400-9600408小高層90-1307800-880049商鋪2陽光假日花園461.4-1.6高層60-1808800-96001359別墅280-54015000-2200076商鋪40-30019000-2100042鸚鵡之城61.5商鋪15-46011000-47000244寫字樓60-2459500-11000224朝宗原筑14.31.6高層140-28011500-14000438別墅-52商鋪260-290-12梅園5.82高層120-1507800-9300342小高層140-1808500-990026商鋪137-21320000-2500018一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析城南占據(jù)車站、家樂福91一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰分區(qū)功能定位主要業(yè)態(tài)城中板塊舊城區(qū)舊住宅、商業(yè)街城北板塊商務(wù)辦公寫字樓、集中商業(yè)中心臨港板塊產(chǎn)業(yè)新區(qū)普通住宅、商業(yè)住宅城南板塊城市新生活中心大型成片住區(qū)、商業(yè)中心城西板塊普通住區(qū)分散式住區(qū)、萬達(dá)廣場城東板塊別墅區(qū)別墅毗陵路地塊屬城南板塊，緊靠汽車總站，是江陰未來新的城市中心一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰分區(qū)功能定位主要92一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析毗陵路地塊宜開發(fā)高端住宅和商業(yè)中心根據(jù)江陰房地產(chǎn)業(yè)態(tài)區(qū)域分布特征分析一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析毗陵路地塊宜開發(fā)高端93一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年江陰土地出讓建筑規(guī)劃面積統(tǒng)計江陰2012土地成交面積較2011年有所增長，住宅用地成交量激增，商業(yè)用地成交急速萎縮一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年94一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年江陰公寓供求均價走勢江陰公寓2012年第四季度價格小幅上揚(yáng)，成交高于同比一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年95公寓月均成交面積[㎡]2010162,352201187,683201294,160供應(yīng)面積[㎡]成交面積[㎡]存量[㎡]571004339420181768025一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰公寓2012年月均成交約10萬㎡，目前存量177萬㎡，去化需要18個月公寓月均成交面積[㎡]2010162,352201187,696一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年江陰別墅供求均價走勢江陰別墅2010-2012年價格持續(xù)走高，成交仍低于2010年末水平，目前市場仍有23萬㎡存量一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年97別墅月均成交面積[㎡]201029,429201117,662201217,229供應(yīng)面積[㎡]成交面積[㎡]存量[㎡]971878737379234499一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰別墅2012年月均成交約1.7萬㎡，目前存量23萬㎡，去化需要個14月別墅月均成交面積[㎡]201029,429201117,6698一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年江陰商業(yè)供求均價走勢江陰商業(yè)價格整體上漲2011年末至今集中供應(yīng)，成交同比有所上升，目前市場存量32萬㎡一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年99商業(yè)月均成交面積[㎡]201033,704201125,712201224,539供應(yīng)面積[㎡]成交面積[㎡]存量[㎡]1280857958382322475一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰商業(yè)2012年月均成交約2.5萬㎡，目前存量32萬㎡，去化需要個13月商業(yè)月均成交面積[㎡]201033,704201125,71100一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析自2011年第四季度開始，江陰辦公供應(yīng)大幅增加，去化量卻很微弱，市場存量很大一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析自2011年第四季度101供應(yīng)面積[㎡]成交面積[㎡]存量[㎡]322016112,714209,302月均成交面積[㎡]20104,44520113,19620122,990一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰商業(yè)2012年月均成交約3000㎡，目前存量21萬㎡，去化需要個6年時間，市場難以容納新增供應(yīng)供應(yīng)面積[㎡]成交面積[㎡]存量[㎡]322016112,7102一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰整體房產(chǎn)市場存量商業(yè)、住宅合理，但辦公面積供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求，市場消化能力不夠。江陰市場每年的第三到第四季度為成交高峰期。一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰整體房產(chǎn)市場存量103一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年江陰公寓成交單套面積江陰公寓成交單套平均面積在主要分布在130㎡左右，以改善性居住為主一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年104一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年江陰別墅成交單套面積江陰別墅成交單套面積在270㎡以上，主要分布在300-350㎡之間一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析2010-2012年105一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰商業(yè)單鋪成交面積一直高于100㎡，相比江陰商業(yè)單價，可知江陰零售商業(yè)市場繁榮一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析江陰商業(yè)單鋪成交面積106一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析小結(jié)1.由于城鎮(zhèn)化、改善居住、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素，江陰未來5-10年房地產(chǎn)仍有很大需求；2.江陰市商業(yè)較為發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)市場活躍；3.江陰住房戶型面積需求偏大；4.未來城南房地產(chǎn)市場為集中供應(yīng)和需求區(qū)域，將成為江陰市新城市中心。一、江陰市城市環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場分析小結(jié)1071.區(qū)域認(rèn)知2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析——報告框架1.區(qū)域認(rèn)知二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析——報告框架1081.區(qū)域認(rèn)知二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析聚居住宅商業(yè)交通市政梅園、南門、毗陵路一帶新住區(qū)密集家樂福、麥德龍……客運(yùn)總站、毗陵路，1、2號線，芙蓉大道距離市中心最近，要塞中學(xué)、要塞幼兒園……江陰·南門印象1.區(qū)域認(rèn)知二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析聚居住宅商業(yè)交通市政梅園1091.區(qū)域認(rèn)知二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析朝宗原筑，美國賴特風(fēng)格，多國建筑特征翰庭，新古典主義風(fēng)格鸚鵡之城，現(xiàn)代ArtDeco風(fēng)格香雪海梅園，現(xiàn)代中式風(fēng)格江陰人崇尚海派文化，在現(xiàn)代建筑風(fēng)格中體現(xiàn)多國風(fēng)格混融的特征1.區(qū)域認(rèn)知二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析朝宗原筑，美國賴特風(fēng)格，1101.區(qū)域認(rèn)知二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析規(guī)劃1.區(qū)域認(rèn)知二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析規(guī)劃111案名套數(shù)入住率居住人數(shù)水墨江南52100%156翰庭45770%960新梅置業(yè)待開發(fā)項目（預(yù)估）50080%1200朝宗原筑49080%1176梅園36880%883陽光假日143575%3229南方花苑120100%360天朝花都1275100%3825南都苑127095%3620天新嘉苑960100%2880麗島華都177590%4793銀都花苑55085%1403幸?；ǘ?3190%1434永安新村2106100%6318總計322352.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析僅毗陵路兩側(cè)區(qū)域現(xiàn)居住人口已達(dá)到3-3.5萬人，未來城南區(qū)域可達(dá)5萬人案名套數(shù)入住率居住人數(shù)水墨江南52100%156翰庭4577112二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析按人口推定商圈商業(yè)面積比例在1.0-1.2之間毗陵路為江陰重要商業(yè)中心，設(shè)定人口與商業(yè)面積比例為1.2城南區(qū)域能夠支撐起商業(yè)面積：3.5-6.5萬㎡目前城南商業(yè)配套較多的為鸚鵡之城和陽光城市商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)商住比例外向型5%-11%中間型2%-5%內(nèi)向型<2%住宅面積[萬㎡]商業(yè)面積[萬㎡]商住比例鸚鵡之城1.8陽光假日4425%麥德龍0.71其他1<2%總計5.5未來城南商業(yè)競爭較為激烈未來弘基毗陵路地塊區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要競爭對手為鸚鵡之城、麥德龍和陽光假日配套商業(yè)，目前區(qū)域商業(yè)容納量為1-2萬㎡2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析按人口推定商圈商業(yè)面積比例在1.0-113二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析用途總套數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)去化率銷售總面積(M2)成交總價(萬元)成交均價(元/M2)鸚鵡之城商業(yè)46829517363%18399.723532.412789.6梅園小高層住宅2681831%1268.71217.39595.1高層住宅3424230012%6032.45265.48728.5商業(yè)1861233%932.21607.117239.2朝宗原筑高層住宅43815427435%27994.633123.811832.2翰庭小高層住宅49381178%4375.73629.98295.6高層住宅40810330525%14798.313118.38864.7陽光假日商業(yè)3427779%4556.78821.019358.2高層住宅9278947410%10618.29344.68800.6區(qū)域內(nèi)樓盤平均去化率低于30%；商業(yè)去化率相對較高，高層去化量最大，但是去化率較低，唯獨(dú)朝宗原筑高層住宅去化超過35%二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析用途總套數(shù)已售114建筑形態(tài)戶型[㎡]套數(shù)陽光假日花園別墅280-54010%高層605%8720%9330%1335%14325%150-1805%翰庭高層9940%14340%1785%2105%小高層13010%朝宗原筑高層14020%16540%17010%18520%28010%二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析城南區(qū)域住宅房型結(jié)構(gòu)以80㎡，90㎡，140㎡面積段成交最多，且戶型面積需求呈現(xiàn)減小趨勢建筑形態(tài)戶型[㎡]套數(shù)陽光假日花園別墅280-54010%高115江陰酒店式公寓戶型較集中，主力面積集中在55-70㎡從供應(yīng)來看，江陰市場目前酒店式公寓面積跨度集中在49-90平米間，主力戶型的面積多集中在55-70平米內(nèi)；在售項目中僅戴斯國際（85套）、總部壹號（126套）會有部分挑高式酒店式公寓，挑高戶型的備案面積與項目平層戶型基本一致；二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析江陰酒店式公寓戶型較集中，主力面積集中在55-70㎡從供應(yīng)來116二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析江陰南門新增未來競品項目一覽用途體量[萬㎡]容積率樓面價[元/㎡]商業(yè)面積[萬㎡]金安置業(yè)待開發(fā)項目商住12.7<1.538990.8新梅置業(yè)待開發(fā)項目商住11.02--順嘉置業(yè)待開發(fā)項目居住8.51.85217.7-弘建一品商住10.82.26681.20.55案名體量[萬㎡]總部壹號4.8翰庭12.64陽光假日花園46鸚鵡之城6朝宗原筑14.3梅園5.8區(qū)域目前存量超過60萬㎡，2013-2014年或新增超過45萬㎡，區(qū)域內(nèi)將面臨激烈競爭二、江陰市南區(qū)域環(huán)境分析2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析江陰南門新增未117二