設(shè)備管理房屋及設(shè)備設(shè)施管理二

第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理版權(quán)所有：山東省青年管理干部學(xué)院第一節(jié)房屋及設(shè)備設(shè)施管理概述第二節(jié)房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施第三節(jié)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理第四節(jié)房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制第五節(jié)幾種典型設(shè)備設(shè)施的管理第一節(jié)房屋及設(shè)備設(shè)施管理概述一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分二、房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求三、房屋及設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分（一）房屋的種類和基本組成部分1．房屋種類的劃分按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重。按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑。按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其它用途。2．房屋的基本組成部分結(jié)構(gòu)部分——基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等裝修部分——門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等設(shè)施設(shè)備部分——水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備（如消防、避雷、電梯）等項(xiàng)目（二）設(shè)備設(shè)施的種類和組成供配電：變壓器、配電柜和線路、發(fā)電機(jī)、公共照明消防：報(bào)警系統(tǒng)、消防控制中心、消防水泵、消火栓、噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)空調(diào)：中央空調(diào)、局部空調(diào)、混和空調(diào)采暖：熱水供暖、蒸汽供暖、熱風(fēng)供暖給排水：水泵、水箱水池、閥門和管網(wǎng)、沙井和化糞池電梯：載人電梯、載貨電梯、手扶電梯、雜物電梯電迅和智能化系統(tǒng)：電話、有線衛(wèi)星電視、閉路電視監(jiān)控、對(duì)講報(bào)警、公共信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)專線接入、周界防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)、車場(chǎng)管理系統(tǒng)二、房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求（一）基本要求做好房屋及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作。開展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)備設(shè)施狀態(tài)。（二）評(píng)價(jià)參考主要指標(biāo)1．房屋完好率、危房率（1）房屋完好率——是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和，占房屋總建筑面積的百分比。（2）危房房率——是指危危險(xiǎn)房房屋的的建筑筑面積積占房房屋總總建筑筑面積積的百百分比比。房屋的的完損損等級(jí)級(jí)分為為以下下5類：完好房房基本完完好房房一般損損壞房房嚴(yán)重?fù)p損壞房房危險(xiǎn)房房2．設(shè)備備設(shè)施施完好好率設(shè)備設(shè)設(shè)施完完好率率——是指完完好設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施數(shù)數(shù)量占占全部部設(shè)備備設(shè)施施數(shù)量量的百百分比比。三、房房屋及及設(shè)備備設(shè)施施管理理的內(nèi)內(nèi)容與與方法法（一））使用用管理理通過物物業(yè)使使用說說明書書、業(yè)業(yè)主公公約及及物業(yè)業(yè)管理理單位位展開開的其其他宣宣傳溝溝通工工作；；物業(yè)管管理單單位應(yīng)應(yīng)認(rèn)真真做好好房屋屋及設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施的的維修修保養(yǎng)養(yǎng)、巡巡視檢檢查工工作。。（二））維修修保養(yǎng)養(yǎng)對(duì)房屋屋和設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施進(jìn)進(jìn)行的的定期期檢查查、維維護(hù)、、清潔潔及潤(rùn)潤(rùn)滑；；損耗耗或故故障時(shí)時(shí)的維維修；；必要要情況況下專專業(yè)測(cè)測(cè)試；；無法法修理理或無無修理理價(jià)值值時(shí)的的更新新以及及材料料、結(jié)結(jié)構(gòu)和和設(shè)計(jì)計(jì)方面面的改改善等等。（三））安全全管理理通過安安全教教育使使員工工和業(yè)業(yè)主、、物業(yè)業(yè)使用用人了了解安安全防防護(hù)知知識(shí)和和安全全管理理規(guī)定定。建立健健全各各類安安全管管理制制度并并嚴(yán)格格遵守守。提供必必要的的安全全和防防護(hù)裝裝置裝裝備。。（四））技術(shù)術(shù)檔案案資料料管理理加強(qiáng)管管理，，妥善善保管管，避避免遺遺失，，確保保物業(yè)業(yè)管理理檔案案資料料的完完整性性。（五））采購(gòu)購(gòu)和零零備件件管理理加強(qiáng)計(jì)計(jì)劃采采購(gòu)；；對(duì)不設(shè)設(shè)庫存存的零零部件件，建建立起起暢通通的采采購(gòu)和和供應(yīng)應(yīng)渠道道；嚴(yán)把采采購(gòu)質(zhì)質(zhì)量關(guān)關(guān)；妥善保保管設(shè)設(shè)備供供應(yīng)商商或安安裝單單位采采購(gòu)文文件。。（六））工量量具和和維修修用設(shè)設(shè)備的的管理理（七））外包包管理理將某類類設(shè)備備設(shè)施施的管管理全全部外外包給給專業(yè)業(yè)公司司；將某類類維修修（通通常是是大中中修））、改改造、、更新新工程程進(jìn)行行外包包。（八））技術(shù)術(shù)支持持責(zé)任到到人，，建立立健全全使用用、保保養(yǎng)制制度，，定期期進(jìn)行行校驗(yàn)驗(yàn)對(duì)個(gè)別別具體體問題題尋求求外界界的幫幫助，，以聘聘請(qǐng)技技術(shù)專專家擔(dān)擔(dān)任顧顧問的的方式式進(jìn)行行第二節(jié)節(jié)房房屋屋及設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施維維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計(jì)計(jì)劃與與實(shí)施施一、房房屋及及設(shè)備備設(shè)施施維修修養(yǎng)護(hù)護(hù)計(jì)劃劃的制制定二、房房屋及及設(shè)備備設(shè)施施維修修養(yǎng)護(hù)護(hù)計(jì)劃劃的實(shí)實(shí)施三、運(yùn)運(yùn)行和和使用用者的的責(zé)任任和配配合四、維維修保保養(yǎng)人人員職職責(zé)五、月月、季季度檢檢查六、半半年檢檢查和和書面面報(bào)告告七、更更換材材料、、設(shè)備備的供供應(yīng)八、安安全工工作一、房房屋及及設(shè)備備設(shè)施施維修修養(yǎng)護(hù)護(hù)計(jì)劃劃的制制定（一一））制制定定房房屋屋及及設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施維維修修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)計(jì)計(jì)劃劃的的基基本本方方法法1．維維修修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)的的方方式式與與類類別別（1）維維修修方方式式a．預(yù)預(yù)防防性性維維修修———為了了降降低低故故障障率率或或防防止止房房屋屋及及設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施性性能能劣劣化化，，按按事事先先規(guī)規(guī)定定的的修修理理計(jì)計(jì)劃劃和和技技術(shù)術(shù)要要求求進(jìn)進(jìn)行行的的維維修修活活動(dòng)動(dòng)，，稱稱為為預(yù)預(yù)防防性性維維修修。。幾種種方方式式：：計(jì)劃劃性性預(yù)預(yù)防防維維修修（（定定期期維維修修））：：周周期期性性特特點(diǎn)點(diǎn)狀態(tài)態(tài)監(jiān)監(jiān)測(cè)測(cè)下下的的預(yù)預(yù)防防維維修修：：以以設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施技技術(shù)術(shù)狀狀態(tài)態(tài)為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，按按實(shí)實(shí)際際需需要要進(jìn)進(jìn)行行修修理理的的預(yù)預(yù)防防維維修修方方式式。。改善善性性的的預(yù)預(yù)防防維維修修：：消消除除設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施先先天天性性缺缺陷陷或或陳陳舊舊老老化化引引起起的的功功能能不不足足、、頻頻發(fā)發(fā)故故障障，，對(duì)對(duì)設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施局局部部結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)和和零零件件設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)加加以以改改造造。。b．事事后后維維修修———是對(duì)對(duì)一一些些目目標(biāo)標(biāo)和和項(xiàng)項(xiàng)目目，，不不將將其其列列入入預(yù)預(yù)防防維維修修計(jì)計(jì)劃劃，，而而在在其其發(fā)發(fā)生生故故障障或或性性能能降降低低到到不不能能滿滿足足使使用用要要求求時(shí)時(shí)再再進(jìn)進(jìn)行行修修理理。。c．緊緊急急搶搶修修———是對(duì)對(duì)意意外外事事件件引引發(fā)發(fā)的的故故障障進(jìn)進(jìn)行行的的緊緊急急修修理理，，這這類類意意外外事事件件是是偶偶然然發(fā)發(fā)生生的的，，往往往往不不具具有有預(yù)預(yù)見見性性，，難難以以進(jìn)進(jìn)行行事事前前準(zhǔn)準(zhǔn)備備。。（2）修修理理類類別別大修修中修修小修修（3）修修理理周周期期和和修修理理周周期期結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)修理理周周期期對(duì)已已在在使使用用的的設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施，，指指兩兩次次相相鄰鄰大大修修理理之之間間的的間間隔隔時(shí)時(shí)間間；；對(duì)新新設(shè)設(shè)備備，，指指開開始始使使用用到到第第一一次次大大修修理理之之間間的的間間隔隔時(shí)時(shí)間間。。修理理間間隔隔期期：：指兩兩次次相相鄰鄰計(jì)計(jì)劃劃修修理理之之間間的的工工作作時(shí)時(shí)間間。。修理理周周期期結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：指在在一一個(gè)個(gè)修修理理周周期期內(nèi)內(nèi)應(yīng)應(yīng)采采取取的的各各種種修修理理方方式式的的次次數(shù)數(shù)和和排排列列順順序序。。2．維維修修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)計(jì)計(jì)劃劃的的種種類類（1）按按時(shí)時(shí)間間進(jìn)進(jìn)度度編編制制的的計(jì)計(jì)劃劃年度度維維修修保保養(yǎng)養(yǎng)計(jì)計(jì)劃劃季度度維維修修保保養(yǎng)養(yǎng)計(jì)計(jì)劃劃月維修保保養(yǎng)計(jì)劃劃（2）按修理理類別編編制的計(jì)計(jì)劃如房屋維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)計(jì)劃、、空調(diào)系系統(tǒng)維修修保養(yǎng)計(jì)計(jì)劃、消消防系統(tǒng)統(tǒng)維修保保養(yǎng)計(jì)劃劃等。3．維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃的編制制依據(jù)房屋及設(shè)設(shè)備設(shè)施施的修理理周期與與修理間間隔期房屋及設(shè)設(shè)備設(shè)施施的使用用要求和和管理目目標(biāo)安全與環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)的要求求房屋及設(shè)設(shè)備設(shè)施施的技術(shù)術(shù)狀態(tài)4．編制維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)計(jì)劃時(shí)時(shí)應(yīng)考慮慮的問題題物業(yè)使用用或運(yùn)行行急需的的、影響響其它系系統(tǒng)使用用的、關(guān)關(guān)鍵性的的設(shè)備設(shè)設(shè)施應(yīng)重重點(diǎn)提前前安排修修理；應(yīng)考慮到到維修保保養(yǎng)工作作量的平平衡，使使全年工工作能均均衡地進(jìn)進(jìn)行；應(yīng)充分考考慮維修修前的準(zhǔn)準(zhǔn)備時(shí)間間和維修修保養(yǎng)工工作時(shí)間間；應(yīng)切實(shí)考考慮企業(yè)業(yè)資源和和能力能能否保障障各項(xiàng)目目的維修修保養(yǎng)；；計(jì)劃最后后確定前前，資金金一定要要落實(shí)；；制訂計(jì)劃劃時(shí)應(yīng)該該包括必必要的工工作程序序和檢驗(yàn)驗(yàn)程序，，使計(jì)劃劃具有可可操作性性和可驗(yàn)驗(yàn)證性；；對(duì)物業(yè)使使用或運(yùn)運(yùn)行有較較大影響響的關(guān)鍵鍵設(shè)備，，應(yīng)盡可可能安排排在非高高峰期檢檢修。5．維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃的編制制明確目標(biāo)收集材料計(jì)劃草案論證計(jì)劃確定，履行必要的批準(zhǔn)手續(xù)，一般還要向業(yè)主進(jìn)行必要的解釋或說明執(zhí)行計(jì)劃：根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整計(jì)劃的可執(zhí)行性和驗(yàn)證辦法以往運(yùn)行記錄技術(shù)狀況診斷技術(shù)檔案資料計(jì)劃草案編寫技術(shù)可行性分析資源的滿足情況資金的落實(shí)情況能否滿足需求6．維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃的內(nèi)容容房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃維修養(yǎng)護(hù)的對(duì)象：名稱、位置、狀態(tài)、范圍維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任人：人員構(gòu)成、分工和責(zé)權(quán)維修養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)：包括養(yǎng)護(hù)的頻次和時(shí)間間隔維修養(yǎng)護(hù)的方法：包括必要的程序和規(guī)程維修養(yǎng)護(hù)效果的驗(yàn)證：包括驗(yàn)證的方法、記錄等二、房屋屋及設(shè)備備設(shè)施維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)計(jì)劃的的實(shí)施（一）修修前預(yù)檢檢（二）修修前資料料準(zhǔn)備（三）修修前工藝藝準(zhǔn)備（四）其其他準(zhǔn)備備（五）組組織實(shí)施施：質(zhì)量量的控制制、進(jìn)度度的控制制、成本本的控制制（六）驗(yàn)驗(yàn)收和存存檔三、運(yùn)行行和使用用者的責(zé)責(zé)任和配配合指定負(fù)責(zé)責(zé)消防系系統(tǒng)運(yùn)行行的責(zé)任任人2～3人運(yùn)行責(zé)任任人應(yīng)對(duì)對(duì)維修保保養(yǎng)記錄錄和報(bào)告告進(jìn)行審審查和簽簽字確認(rèn)認(rèn)運(yùn)行責(zé)任任人的職職責(zé)四、維修修保養(yǎng)人人員職責(zé)責(zé)應(yīng)由有有消防防設(shè)施施調(diào)試試維修修保養(yǎng)養(yǎng)資格格和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的工程程技術(shù)術(shù)人員員擔(dān)任任。進(jìn)入現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)5個(gè)工作作日內(nèi)內(nèi)提供供所保保養(yǎng)設(shè)設(shè)備的的現(xiàn)狀狀報(bào)告告，并并對(duì)存存在問問題提提出解解決方方案。。提交月月、季季、年年度保保養(yǎng)計(jì)計(jì)劃，，經(jīng)審審核批批準(zhǔn)后后實(shí)施施。按照計(jì)計(jì)劃對(duì)對(duì)建筑筑消防防設(shè)施施進(jìn)行行定期期檢查查、維維修和和保養(yǎng)養(yǎng)。每月不不少于于二次次到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)做做一般般性檢檢查并并記錄錄。實(shí)行24小時(shí)值值班制制度，，對(duì)消消防設(shè)設(shè)施出出現(xiàn)的的故障障及時(shí)時(shí)修復(fù)復(fù)。接到運(yùn)運(yùn)行人人員通通知，，應(yīng)在在4小時(shí)內(nèi)內(nèi)解決決一般般故障障，2小時(shí)內(nèi)內(nèi)解決決嚴(yán)重重故障障。五、月月、季季度檢檢查（一））每月月檢查查1．消火火栓系系統(tǒng)2．自動(dòng)動(dòng)噴淋淋系統(tǒng)統(tǒng)3．自動(dòng)動(dòng)報(bào)警警系統(tǒng)統(tǒng)4．防排排煙系系統(tǒng)5．氣體體滅火火系統(tǒng)統(tǒng)6．聯(lián)動(dòng)動(dòng)系統(tǒng)統(tǒng)（二））季度度檢查查原始始記錄錄必須須由參參加維維修保保養(yǎng)的的運(yùn)行行責(zé)任任人人人員簽簽字。。（三））季度度檢查查結(jié)果果和處處理意意見一一式二二份，，由運(yùn)運(yùn)行責(zé)責(zé)任人人和維維修保保養(yǎng)人人員簽簽字后后各執(zhí)執(zhí)一份份。六、半半年檢檢查和和書面面報(bào)告告消防設(shè)設(shè)施各各系統(tǒng)統(tǒng)的運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)情情況；；半年維維修保保養(yǎng)和和檢查查記錄錄：消防設(shè)設(shè)施各各系統(tǒng)統(tǒng)穩(wěn)定定性和和可靠靠性的的分析析；保證消消防設(shè)設(shè)施正正常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)的的建議議。七、更更換材材料、、設(shè)備備的供供應(yīng)維修保保養(yǎng)中中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)需更更換的的材料料、設(shè)設(shè)備經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)后領(lǐng)領(lǐng)用或或采購(gòu)購(gòu)。定期檢檢查需需要重重新灌灌裝的的滅火火劑由由運(yùn)行行責(zé)任任人負(fù)負(fù)責(zé)。。八、安安全工工作采取嚴(yán)嚴(yán)格、、科學(xué)學(xué)的安安全防防護(hù)措措施，，確保保操作作者安安全和和第三三者的的安全全。在動(dòng)力力設(shè)備備、易易燃易易爆和和貴重重的設(shè)設(shè)備中中進(jìn)行行維修修保養(yǎng)養(yǎng)時(shí)應(yīng)應(yīng)向運(yùn)運(yùn)行責(zé)責(zé)任人人提出出安全全保護(hù)護(hù)措施施。在有毒毒有害害環(huán)境境中施施工，，應(yīng)按按有關(guān)關(guān)規(guī)定定提供供相應(yīng)應(yīng)的防防護(hù)措措施。。第三節(jié)節(jié)共共用用設(shè)備備設(shè)施施的運(yùn)運(yùn)行管管理一、制制訂合合理的的運(yùn)行行計(jì)劃劃二、配備合合格的運(yùn)行行管理人員員三、提供良良好的工作作環(huán)境四、建立健健全必要的的規(guī)章制度度五、設(shè)備設(shè)設(shè)施的狀態(tài)態(tài)管理六、節(jié)能管管理一、制訂合合理的運(yùn)行行計(jì)劃包括開關(guān)機(jī)機(jī)時(shí)間和維維護(hù)保養(yǎng)時(shí)時(shí)間，使用用的條件和和要求等。。二、配備合合格的運(yùn)行行管理人員員對(duì)職工進(jìn)行行多層次的的培訓(xùn)。安裝必要的的防腐蝕、、防潮、防防塵、防震震裝置，配配備必要的的測(cè)量、保保險(xiǎn)、安全全用儀器裝裝置，有良良好的照明明和通風(fēng)等等。三、提供良良好的工作作環(huán)境實(shí)行定人、、定機(jī)和憑憑證操作設(shè)設(shè)備制度可在運(yùn)行中中實(shí)行交接接班制度和和值班巡視視記錄制度度操作人員必必須遵守設(shè)設(shè)備設(shè)施操操作和運(yùn)行行規(guī)程四、建立健健全必要的的規(guī)章制度度五、設(shè)備設(shè)設(shè)施的狀態(tài)態(tài)管理（一）設(shè)備備的檢查日常檢查：：操作人員員每天對(duì)設(shè)設(shè)備進(jìn)行的的檢查，在在運(yùn)行值班班巡視中實(shí)實(shí)施。定期檢查：：在操作人人員參加下下，由技術(shù)術(shù)人員按計(jì)計(jì)劃定期對(duì)對(duì)設(shè)備進(jìn)行行的檢查。。（二）設(shè)備備的狀態(tài)監(jiān)監(jiān)測(cè)停機(jī)監(jiān)測(cè)和和不停機(jī)監(jiān)監(jiān)測(cè)（又稱稱在線監(jiān)測(cè)測(cè)）（三）定期期預(yù)防性試試驗(yàn)由專業(yè)人員員按規(guī)定期期限和規(guī)定定要求進(jìn)行行試驗(yàn)。（四）設(shè)備備故障診斷斷技術(shù)在設(shè)備運(yùn)行行中或基本本不拆卸的的情況下，，采用先進(jìn)進(jìn)的信息采采集、分析析技術(shù)掌握握設(shè)備運(yùn)行行狀況，判判定產(chǎn)生故故障的原因因、部位，，預(yù)測(cè)、預(yù)預(yù)報(bào)設(shè)備未未來狀態(tài)的的一種技術(shù)術(shù)，稱為故故障診斷技技術(shù)。六、節(jié)能管管理（一）采用用管理手段段節(jié)能降耗耗能源消耗表表達(dá)式：∑∑Wn=Wb＋Wc＋Ws＋Wf＋Wsb∑Wn———設(shè)備系統(tǒng)的的綜合能耗耗量；Wb———設(shè)備（或產(chǎn)產(chǎn)品）標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)能耗；Wc———操作人員非非正常操作作浪費(fèi)的能能源；Ws———因維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)不善設(shè)備備損壞造成成的能耗；；Wf———運(yùn)輸、保管管及其它非非正常消耗耗；Wsb———設(shè)備狀況不不良，運(yùn)行行中浪費(fèi)的的能源。具體措施包包括：組織和管理理體系落實(shí)實(shí)加強(qiáng)節(jié)能宣宣傳和培訓(xùn)訓(xùn)，樹立節(jié)節(jié)能意識(shí)建立能源消消耗的計(jì)劃劃和考核制制度在運(yùn)行管理理上，盡量量安排設(shè)備備能夠連續(xù)續(xù)、滿載開開動(dòng)使用調(diào)整設(shè)備運(yùn)運(yùn)行時(shí)間，，實(shí)行節(jié)能能運(yùn)行程序序合理設(shè)定運(yùn)運(yùn)行參數(shù)（二）采用用技術(shù)改造造節(jié)能技術(shù)改造節(jié)節(jié)能（投資資性節(jié)能））——通過對(duì)設(shè)備備或工藝進(jìn)進(jìn)行局部或或全部改造造，必要時(shí)時(shí)包括對(duì)耗耗能較大設(shè)設(shè)備的更換換，提高設(shè)設(shè)備技術(shù)水水平或工藝藝水平，降降低能源消消耗。第四節(jié)房房屋及共共用設(shè)備設(shè)設(shè)施維護(hù)管管理項(xiàng)目的的外包控制制一、共用設(shè)設(shè)備設(shè)施外外包的選擇擇二、共用設(shè)設(shè)備設(shè)施外外包管理合合同的簽署署和外包控控制一、共用設(shè)設(shè)備設(shè)施外外包的選擇擇（一）項(xiàng)目目外包分析析物業(yè)管理企企業(yè)的管理理規(guī)模；所管理物業(yè)業(yè)中共用設(shè)設(shè)備設(shè)施的的復(fù)雜程度度及數(shù)量情情況；設(shè)備設(shè)施的的生產(chǎn)年代代、技術(shù)先先進(jìn)程度；；政府部門對(duì)對(duì)此類設(shè)備備設(shè)施系統(tǒng)統(tǒng)管理的技技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求；自行管理此此類設(shè)備設(shè)設(shè)施的技術(shù)術(shù)難度、管管理風(fēng)險(xiǎn)大大??；設(shè)備設(shè)施生生產(chǎn)廠家的的技術(shù)服務(wù)務(wù)情況；市場(chǎng)上此類類設(shè)備設(shè)施施管理維護(hù)護(hù)技術(shù)人員員的供求情情況、社會(huì)會(huì)平均工資資水平；本地市場(chǎng)能能夠提供系系統(tǒng)分包服服務(wù)的專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)展展的成熟度度等。（二）承包包方評(píng)估企業(yè)品牌狀狀況；企業(yè)規(guī)模；；資信信譽(yù)；；技術(shù)能力；；企業(yè)質(zhì)量保保證能力；；管理維護(hù)計(jì)計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；預(yù)算價(jià)格、、付款方式式。二、共用設(shè)設(shè)備設(shè)施外外包管理合合同的簽署署和外包控控制（一）訂立立外包管理理合同應(yīng)注注意的事項(xiàng)項(xiàng)在簽訂合同同時(shí)要注意意保證簽約約主體與實(shí)實(shí)施主體一一致在合同中應(yīng)應(yīng)明確因設(shè)設(shè)備設(shè)施故故障、事故故造成的人人員、財(cái)產(chǎn)產(chǎn)等損失應(yīng)在合同中中明確服務(wù)務(wù)的技術(shù)指指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)委托方應(yīng)盡盡量保留受受托方在服服務(wù)過程中中的有關(guān)質(zhì)質(zhì)量記錄文文件（二）外包包管理合同同實(shí)施應(yīng)注注意的問題題建立對(duì)承包包方檢查監(jiān)監(jiān)控制度并并落實(shí)專人人負(fù)責(zé)實(shí)施施建立與承包包方的定期期溝通會(huì)議議制度，及及時(shí)解決合合同履約過過程中出現(xiàn)現(xiàn)的問題建立定期效效果評(píng)估制制度定期對(duì)承包包方基本情情況全面更更新第五節(jié)幾幾種典型設(shè)設(shè)備設(shè)施的的管理一、、供供配配電電系系統(tǒng)統(tǒng)二、、給給排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)三、、消消防防系系統(tǒng)統(tǒng)四、、電電梯梯系系統(tǒng)統(tǒng)五、、空空調(diào)調(diào)系系統(tǒng)統(tǒng)一、、供供配配電電系系統(tǒng)統(tǒng)（一一））種種類類按供供電電方方式式分分為為高高壓壓供供電電和和低低壓壓供供電電；；按供供電電回回路路數(shù)數(shù)目目分分為為單單回回路路供供電電和和多多回回路路供供電電；；按備備用用電電源源情情況況分分為為無無自自備備電電源源和和有有自自備備電電源源；；按供供電電性性質(zhì)質(zhì)分分為為長(zhǎng)長(zhǎng)期期供供電電和和臨臨時(shí)時(shí)供供電電。。（二二））管管理理工工作作主主要要內(nèi)內(nèi)容容配備備合合格格的的專專業(yè)業(yè)工工程程技技術(shù)術(shù)人人員員和和相相應(yīng)應(yīng)數(shù)數(shù)量量的的操操作作和和維維修修電電工工制定定嚴(yán)嚴(yán)格格的的供供配配電電運(yùn)運(yùn)行行制制度度和和電電氣氣維維修修保保養(yǎng)養(yǎng)制制度度建立供配電系系統(tǒng)技術(shù)檔案案配備各種必要要的工具、儀儀器儀表等定期對(duì)用電計(jì)計(jì)量?jī)x表進(jìn)行行檢查和校驗(yàn)驗(yàn)，確保用電電計(jì)量準(zhǔn)確建立臨時(shí)用電電管理制度建立遇火警、、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)風(fēng)、地震等災(zāi)災(zāi)害時(shí)的供電電預(yù)防措施做好節(jié)約用電電工作，降低低損耗限電、停電要要提前通知業(yè)業(yè)主、物業(yè)使使用人供配電運(yùn)行可可建立24小時(shí)值班制度度定時(shí)對(duì)備用電電源進(jìn)行檢查查重視無功功率率和補(bǔ)償工作作，提高功率率因數(shù)，改善善用電質(zhì)量進(jìn)行公共用電電的測(cè)算和計(jì)計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作作二、給排水系系統(tǒng)（一）種類給水系統(tǒng)的種種類可分為：：生活給水、、消防給水、、中水和熱水水系統(tǒng)排水系統(tǒng)的種種類：污水系系統(tǒng)、雨水系系統(tǒng)、工業(yè)廢廢水系統(tǒng)（二）管理工工作主要內(nèi)容容建立給排水管管理隊(duì)伍。建立給排水運(yùn)運(yùn)行管理和維維修保養(yǎng)管理理制度。建立給排水工工程技術(shù)檔案案。配備必要的工工具和安全防防護(hù)用品。制定供水計(jì)劃劃，保證供水水的水壓、水水質(zhì)。有應(yīng)付臺(tái)風(fēng)、、暴雨、大面面積跑水等緊緊急事件的應(yīng)應(yīng)急措施。做好節(jié)約用水水工作，防止止跑冒滴漏。。對(duì)公共清潔用用水和綠化用用水進(jìn)行計(jì)量量和測(cè)算，為為管理費(fèi)的收收取提供依據(jù)據(jù)。定期清洗供水水水箱和水池池，防止二次次污染。（三）注意事事項(xiàng)應(yīng)保證消防用用水的基本儲(chǔ)儲(chǔ)備。北方地區(qū)應(yīng)注注意冬季管道道防凍，避免免發(fā)生水管爆爆裂、跑水事事故。餐廳和食堂的的廚房排水要要建隔油池。。采用分流排水水系統(tǒng)的要堅(jiān)堅(jiān)持雨水和污污水分流排放放。三、消防系統(tǒng)統(tǒng)（一）構(gòu)成火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)消防控制中心心消防栓系統(tǒng)自動(dòng)噴灑滅火火系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)安全疏散和防防火隔離系統(tǒng)統(tǒng)手提式滅火