棚改房項(xiàng)目策劃建議書

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1概述 21.1項(xiàng)目名稱 21.2項(xiàng)目承辦單位情況 21.3研究范圍與研究依據(jù) 21.4編制單位 31.5項(xiàng)目概況 31.6要緊規(guī)劃及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 51.7結(jié)論與建議 62建設(shè)背景及必要性 82.1建設(shè)背景 82.2建設(shè)必要性 93項(xiàng)目區(qū)域概況 113.1株洲市概況 113.2蘆淞區(qū)概況 124市場(chǎng)分析與風(fēng)險(xiǎn)分析 144.1市場(chǎng)分析 144.2市場(chǎng)評(píng)估 145建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 165.1項(xiàng)目定位與目標(biāo) 165.2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù) 165.3建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 166項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 186.1項(xiàng)目選址 186.2建設(shè)條件 187工程建設(shè)方案 207.1總平面布置原則 207.2總平面布置 207.3建筑方案 227.4基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)方案 247.5供配電 277.6給排水 327.7道路工程 378建設(shè)用地、征地拆遷 398.1項(xiàng)目選址及用地點(diǎn)案 398.2土地利用合理性分析 398.3征地拆遷方案 399項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與招投標(biāo) 439.1項(xiàng)目治理 439.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 439.3招標(biāo)投標(biāo) 4410投資估算與資金籌措 4610.1編制依據(jù) 4610.2總投資與資金籌措 4611財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 4911.1評(píng)價(jià)依據(jù)及講明 4911.2收入稅金估算 4911.3損益計(jì)算 5011.4現(xiàn)金流量分析 5111.5敏感性分析 5211.6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與結(jié)論 5211.7風(fēng)險(xiǎn)分析 5311.8社會(huì)效益 5512結(jié)論和建議 5612.1研究結(jié)論 5612.2建議 56附件：1、株洲市人民政府關(guān)于2010年第一批棚戶區(qū)改造項(xiàng)目打算的批復(fù)（株政函[2010]67號(hào)）；2、南方公司南華一村棚改項(xiàng)目藍(lán)線圖；3、南方公司南華一村棚改項(xiàng)目總平面圖；4、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；5、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證。

1概述1.1項(xiàng)目名稱株洲市南方公司南華一村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目1.2項(xiàng)目承辦單位情況單位名稱：株洲蘆淞棚戶區(qū)改造開發(fā)有限公司注冊(cè)地址：株洲市蘆淞區(qū)太子路925號(hào)4-5樓法人代表：周群株洲蘆淞棚戶區(qū)改造開發(fā)有限公司成立于2010年5月10日，經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和范圍：從事蘆淞區(qū)范圍內(nèi)的棚戶區(qū)改造和改造區(qū)域內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)（憑資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)）。注冊(cè)資本為人民幣3000萬元，是株洲市蘆淞區(qū)政府獨(dú)資的株洲蘆淞國(guó)有資產(chǎn)投資控股有限公司全額出資的國(guó)有獨(dú)資公司。目前其注冊(cè)資本金額和結(jié)構(gòu)為：股東名稱金額（萬元）占比款項(xiàng)用途株洲蘆淞國(guó)有資產(chǎn)投資控股有限公司3000100％投資款合計(jì)3000100％1.3研究范圍與研究依據(jù)1.3.1研究范圍依照國(guó)家有關(guān)部門的政策、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目的折遷、安置區(qū)要緊建設(shè)條件、工程技術(shù)方案、環(huán)境阻礙、投資及資金籌措、社會(huì)效益等方面內(nèi)容進(jìn)行分析、研究，供建設(shè)單位和投資主管部門決策參考。1.3.2研究要緊依據(jù)（1）《關(guān)于做好申報(bào)中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助保障性安居工程項(xiàng)目前期工作的通知》（湘發(fā)改投資[2011]64號(hào)）；（2）建設(shè)單位就項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置治理方案；（3）《株洲市土地利用的總體規(guī)劃》；（4）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；（5）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（住建部建標(biāo)[2002]205號(hào)）；（6）有關(guān)政策、法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定及定額；（7）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；（8）建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料。1.4編制單位編制單位：長(zhǎng)沙金智工程咨詢有限公司資質(zhì)等級(jí)：甲級(jí)資質(zhì)證號(hào)：工咨甲12220070041發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家進(jìn)展和改革委員會(huì)1.5項(xiàng)目概況1.5.1建設(shè)地點(diǎn)株洲市南方公司南華一村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目位于南華一村地塊，東北緊臨南方公司南華幼兒園。1.5.2拆遷內(nèi)容與規(guī)模項(xiàng)目棚戶拆遷為株洲市原南方公司職工居民住宅，拆遷總戶數(shù)144戶，總拆遷房屋12棟，總拆遷面積8430㎡。1.5.3建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)4棟1+24F、2棟2+22F、2棟2+16F的住宅樓以及與安置區(qū)配套的道路、供配電、給排水、綠化等附屬工程。建設(shè)規(guī)模：建設(shè)總用地面積19710.16㎡，總建筑面積103468.82㎡，計(jì)容總建筑面積88370.2㎡，住宅面積82020.2㎡，商業(yè)面積6000㎡，物業(yè)面積350㎡。1.5.4建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)工期為24個(gè)月，2012年1月-2013年12月。1.5.5投資估算與資金籌措（1）估算投資經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資25017.48萬元，其中：建安工程費(fèi)用13899.89萬元，拆遷費(fèi)用3494.87萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用3200.37萬元，建設(shè)期利息2362.84萬元，差不多預(yù)備費(fèi)2059.51萬元。在建安工程費(fèi)用中，項(xiàng)目區(qū)外道路、供電、給排水等公用設(shè)施建安費(fèi)用1933.69萬元，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)180萬元。（2）資金來源項(xiàng)目總投資25017.48萬元，資金來源于兩部分：1）申請(qǐng)銀行貸款12000萬元。2）自籌資金10654.64萬元。1.5.6財(cái)務(wù)效益指標(biāo)本項(xiàng)目投資稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：19.44%；投資回收期(Pt)：2.69年；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)：1317.91萬元。1.5.7社會(huì)效益（1）解決棚戶區(qū)144戶居民的住房困難問題，改善居民住房條件，提高居民生活水平。（2）完善南方公司生活區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施水平，美化廠區(qū)生產(chǎn)、生活環(huán)境，為職工制造一個(gè)安居樂業(yè)的空間。1.6要緊規(guī)劃及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目要緊規(guī)劃及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1。表1-1要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1規(guī)劃用地面積㎡19710.162規(guī)劃凈用地面積㎡18042.023總建筑面積㎡103468.823.1住宅面積㎡82020.23.2商業(yè)面積㎡60003.3物業(yè)面積㎡3503.4不計(jì)容建筑面積㎡15098.624綠化率%30.15容積率4.906建筑密度％29.977停車位個(gè)4228拆遷面積㎡84309拆遷戶數(shù)戶14410總投資萬元25017.4810.1.土地費(fèi)用萬元3494.8710.2前期工程費(fèi)萬元455.2710.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)萬元1933.6910.4建筑安裝工程費(fèi)萬元11786.2010.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)萬元180.0010.6開發(fā)間接費(fèi)萬元0.0010.7治理費(fèi)用萬元980.7210.8財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元2362.8410.9銷售費(fèi)用萬元478.4010.10開發(fā)期稅費(fèi)萬元0.0010.11其他費(fèi)用萬元1285.9810.12不可預(yù)見費(fèi)萬元2059.5111財(cái)務(wù)效益11.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%19.44.所得稅前11.2投資回收期年2.69所得稅前11.3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元1317.91所得稅前11.4財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%14.79.所得稅后11.5投資回收期年2.75所得稅后11.6財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元488.95所得稅后12建設(shè)工期月241.7結(jié)論與建議（1）該項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家“積極擴(kuò)大內(nèi)需，加快保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造”總的產(chǎn)業(yè)政策原則，株洲蘆淞區(qū)處于長(zhǎng)株潭都市群經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)核心區(qū)域，隨著“3+5”都市群建設(shè)的加快進(jìn)展，株洲綜合實(shí)力得到提升、產(chǎn)業(yè)加快進(jìn)展的同時(shí)，都市建設(shè)將全面提速。（2）株洲市南方公司南華一村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目位于南華一村地塊，東北緊臨南方公司南華幼兒園。片區(qū)內(nèi)現(xiàn)以民房、棚戶區(qū)為主，房屋擁擠陳舊，片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀道路狹窄。項(xiàng)目在都市規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行實(shí)施，將有力地促進(jìn)都市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整和都市面貌的改造。（3）依照蘆淞區(qū)棚戶區(qū)現(xiàn)狀和蘆淞區(qū)控規(guī)要求，本項(xiàng)目要緊建設(shè)內(nèi)容包括：棚戶區(qū)征地、拆遷；安置區(qū)及其內(nèi)部配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。本項(xiàng)目擬征用地面積為19710.16㎡，擬拆遷棚戶144戶，拆遷房屋8430㎡，安置人口500多人。（4）項(xiàng)目總投資25017.48萬元，所得稅后投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：14.79%；投資回收期(Pt)：2.75年；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)：488.95萬元(ic=12%)。從項(xiàng)目的敏感性分析結(jié)果講明，要提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，提高經(jīng)營(yíng)收入最為關(guān)鍵。提升經(jīng)營(yíng)治理水平，降低基建投資和經(jīng)營(yíng)成本，也是提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。（5）項(xiàng)目總投資25017.48萬元，要緊由銀行貸款和企業(yè)自籌。資金是項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵，應(yīng)保證資金按期到位，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。研究表明，該項(xiàng)目可行，建議有關(guān)部門從政策上加以扶持，以利于項(xiàng)目的順利實(shí)施。2建設(shè)背景及必要性2.1建設(shè)背景為進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康進(jìn)展，中央出臺(tái)了十項(xiàng)擴(kuò)大內(nèi)需的措施。其中第一條確實(shí)是加快建設(shè)保障性安居工程建設(shè)，特不是加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度。棚戶區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程。加快棚戶區(qū)改造，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)，爭(zhēng)取用3年時(shí)刻差不多解決都市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題，讓更多低收入群體“居有其所”。落實(shí)好對(duì)首次購(gòu)買一般住房的各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓舞居民購(gòu)買自住性、改善性住房。實(shí)施對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)減免政策，促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快住房二級(jí)市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)進(jìn)展。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，財(cái)政部門將住房公積金增值收益和土地出讓凈收益用于廉租住房保障，接著落實(shí)對(duì)廉租住房建設(shè)等方面的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，要緊以實(shí)物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決都市低收入住房困難家庭的住房問題。編制農(nóng)村危房改造擴(kuò)大試點(diǎn)規(guī)劃，出臺(tái)擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)工作實(shí)施要求，組織研究農(nóng)村住房建設(shè)政策，推動(dòng)農(nóng)村住房制度完善和改革，鼓舞農(nóng)民投資改善自身的居住條件，組織實(shí)施擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)工程，拉動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)，擴(kuò)大農(nóng)民就業(yè)。蘆淞區(qū)隸屬于株洲市，長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)改革試驗(yàn)區(qū)已獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在建立“兩型社會(huì)”政策法律體系和體制機(jī)制框架基礎(chǔ)上，初步形成與周邊長(zhǎng)沙、湘潭、岳陽、衡陽、常德、益陽、婁底等市協(xié)調(diào)進(jìn)展的長(zhǎng)株潭都市群綜合基礎(chǔ)設(shè)施框架，使長(zhǎng)株潭都市群區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，成為湖南經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的核心增長(zhǎng)區(qū)域。由于本片區(qū)棚戶集中，目前公用設(shè)施簡(jiǎn)陋，居住生活條件較差，必須盡快升級(jí)改造，提升株洲都市形象。2.2建設(shè)必要性（1）棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)保障民生、改善民生、進(jìn)展民生的惠民工程，是將都市建設(shè)進(jìn)展成果惠及更多百姓，專門好地體現(xiàn)以人為本執(zhí)政理念的需要。棚戶區(qū)改造能夠有效地解決低收入家庭的住房困難，體現(xiàn)社會(huì)公平、公正。棚戶區(qū)居民絕大多數(shù)差不多上低收入困難群體，通過棚戶區(qū)改造，不僅能夠改善居住環(huán)境和居住質(zhì)量，而且還能擁有屬于自己的房屋資產(chǎn)，享受到改革開放和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展帶來的成果，體現(xiàn)了社會(huì)的公平與公正。棚戶區(qū)改造能夠緊密黨與人民群眾的感情，促進(jìn)社會(huì)和諧。通過棚戶區(qū)改造，能夠使多數(shù)一般群眾告不棚戶區(qū)搬遷上樓，能夠起到穩(wěn)定民心的積極作用，進(jìn)一步增強(qiáng)黨和政府與人民群眾的血肉聯(lián)系。（2）加快蘆淞棚戶區(qū)的改造，是完善株洲市都市配套設(shè)施建設(shè)、改善人居環(huán)境的需要。近年來，株洲都市進(jìn)展迅速，在株洲市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，都市差不多格局已初步形成。但由于沒有全面完成蘆淞棚戶區(qū)的改造搬遷，使得株洲市蘆淞區(qū)的魅力沒有得到充分彰顯。目前，蘆淞棚戶區(qū)內(nèi)公用及市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，建筑陳舊，棚戶區(qū)多，“臟、亂、差”特征明顯，公共排水設(shè)施落后，大部分地點(diǎn)甚至連自來水都不通。加快蘆淞棚戶區(qū)的改造，能夠加快株洲市都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善都市基礎(chǔ)設(shè)施條件，完善都市功能，改變地區(qū)落后面貌，提升文明和諧社區(qū)的創(chuàng)建水平，從全然上改變蘆淞區(qū)形象，提升株洲都市品位和承載功能，提高都市的治理水平，促進(jìn)株洲市經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境又好又快進(jìn)展。(3)加快蘆淞棚戶區(qū)的改造，是盤活土地資源、實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約集約利用的需要。棚戶區(qū)改造能夠優(yōu)化配置土地資源，改棚戶、建高樓，提升容積率，促進(jìn)土地合理利用。集中連片棚戶區(qū)的改造能夠盤活存量土地，提高土地的使用價(jià)值，使稀缺的土地資源得以再生和利用，進(jìn)一步煥發(fā)老城區(qū)的生機(jī)和活力。(4)加快蘆淞棚戶區(qū)的改造，是調(diào)整株洲市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要。結(jié)合棚戶區(qū)改造，以土地置換為依托，大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快進(jìn)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提高進(jìn)展質(zhì)量和效益。通過對(duì)該區(qū)域土地的開發(fā)，拉動(dòng)建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，增加社會(huì)就業(yè)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新型都市產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

3項(xiàng)目區(qū)域概況3.1株洲市概況株洲市位于湖南省東部，湘江下游。東接江西省萍鄉(xiāng)市、蓮花縣、永新縣及井岡山市，南連本省衡陽、郴州兩市，西接湘潭市，北與長(zhǎng)沙市毗鄰。介于北緯

株洲素有“南北通衢”之稱，京廣、滬昆和正在建設(shè)中的武廣客運(yùn)專線在此交匯，株北編組站是中國(guó)南方最大的編組站，株洲站是全國(guó)五大客貨運(yùn)特級(jí)站之一。320、106國(guó)道，京珠、上瑞高速以及正在建設(shè)的長(zhǎng)株、衡炎高速繞城而過。湘江內(nèi)河航運(yùn)比較發(fā)達(dá)。距離黃花機(jī)場(chǎng)約40分鐘車程。株洲是正在崛起的老工業(yè)基地?！耙晃濉睍r(shí)期，株洲被列為全國(guó)8個(gè)重點(diǎn)建設(shè)的工業(yè)都市之一，國(guó)家在此布點(diǎn)興建了13個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。目前，株洲差不多形成了以交通裝備制造、有色金屬深加工、化工、新材料等為支撐的產(chǎn)業(yè)體系，制造了中國(guó)工業(yè)史上100多個(gè)“第一”。株洲擁有亞洲最大的有色金屬冶煉基地、硬質(zhì)合金研發(fā)和制造基地，全國(guó)最大的電力機(jī)車研發(fā)和生產(chǎn)基地，江南最大的鐵路貨車、航空發(fā)動(dòng)機(jī)和汽車零部件研發(fā)和生產(chǎn)基地，依舊全國(guó)制造業(yè)信息化重點(diǎn)都市、國(guó)家新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地、國(guó)家火炬打算傳感技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)901家，從業(yè)人員20多萬人，其中大中型企業(yè)61家、上市公司9家、世界500強(qiáng)投資的企業(yè)8家，電力機(jī)車、硬質(zhì)合金、電鋅等10多種重要產(chǎn)品產(chǎn)量居全國(guó)首位。株洲是中南地區(qū)有名的商貿(mào)物流中心。擁有各類專業(yè)市場(chǎng)337個(gè)，年成交額過億元的21個(gè)。其中，蘆淞市場(chǎng)群是中南最大的服飾物流中心,躋身中國(guó)十大服裝批發(fā)市場(chǎng)，共有各類專業(yè)服飾市場(chǎng)43個(gè)，年成交額超過200億元，輻射全國(guó)15個(gè)省市、230多個(gè)縣市區(qū)。株洲是聞名全國(guó)的旅游度假勝地。2010年全市接待國(guó)內(nèi)游客1214.1萬人次，增長(zhǎng)26.7%，接待境外游客5.9萬人次，增長(zhǎng)43%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入78億元，增長(zhǎng)30.3%，其中旅游創(chuàng)匯2308.7萬美元，增長(zhǎng)50.6%。年末全市擁有旅游星級(jí)賓館飯店36家，旅行社46家，國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)3個(gè)。株洲是一座充滿生機(jī)與活力的都市。近幾年，株洲緊扣“推進(jìn)跨越進(jìn)展、構(gòu)建和諧株洲”工作主題，全面貫徹落實(shí)科學(xué)進(jìn)展觀，大力實(shí)施“產(chǎn)業(yè)興市、科教先導(dǎo)、城鎮(zhèn)帶動(dòng)、文化提升”四大戰(zhàn)略，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康較快進(jìn)展。2010年全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1230億元，人均33604元，地點(diǎn)財(cái)政收入130.9億。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例為9.7：58.5：31.8。都市居民人均可支配收入19600元，農(nóng)民人均純收入7550元。

3.2蘆淞區(qū)概況隨著長(zhǎng)株潭都市經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程日益提速，面對(duì)那個(gè)千載難逢的進(jìn)展機(jī)遇，提高株洲的都市化水平，以滿足都市擴(kuò)容需求和提高都市品位需要?jiǎng)菰诒匦小ＬJ淞區(qū)是株洲市的發(fā)祥區(qū)、中心區(qū)、商貿(mào)區(qū)，1997年全市區(qū)劃調(diào)整，由原株洲市南區(qū)改為現(xiàn)名。區(qū)域總面積66.7平方公里，轄7個(gè)街道辦事處、1個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)園區(qū)——董家段高科園和1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——建寧開發(fā)區(qū)；共有43個(gè)社區(qū)居委會(huì)，19個(gè)行政村；常住人口22.62萬人，暫住、流淌人口約30萬人；常住人口中，都市人口20.18萬人，占89.2%。

轄區(qū)內(nèi)有331、608等大型國(guó)有企業(yè)，唐人神、太子奶、紅翻天、好棒美等民營(yíng)企業(yè)，國(guó)家級(jí)董家段高科園形成“東航空城、西服飾園”的產(chǎn)業(yè)定位，成效開始顯現(xiàn)，省級(jí)開發(fā)區(qū)建寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)木業(yè)加工產(chǎn)業(yè)集群初步形成。商貿(mào)業(yè)長(zhǎng)盛不衰，18類82個(gè)專業(yè)集貿(mào)市場(chǎng)，涵蓋服裝、鞋帽、皮具、布匹、家電、小商品、建材、交通通訊等方面，經(jīng)營(yíng)面積110萬㎡，形成了蘆淞服飾市場(chǎng)群、中南摩托車及配件市場(chǎng)群、徐家橋電腦及通訊市場(chǎng)群三大商圈，其中服飾市場(chǎng)群通過10多年的進(jìn)展，先后榮獲“全國(guó)十大服裝批發(fā)市場(chǎng)”、“中國(guó)品牌市場(chǎng)”和“中國(guó)服飾名城”殊榮，有各類專業(yè)服飾市場(chǎng)43個(gè)，總面積70多萬㎡，商戶4萬多個(gè)，其中國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌4000多個(gè)，省、市級(jí)總代理8000多個(gè)，商品輻射全國(guó)15個(gè)省230多個(gè)縣（市、區(qū)）及非洲、東南亞地區(qū)，年成交額達(dá)400多億元。近年來，區(qū)委、區(qū)政府提出了“增創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、再創(chuàng)新輝煌”的工作主題，加快南拓步伐，推進(jìn)和諧進(jìn)展，致力于建設(shè)“繁榮的中心商務(wù)區(qū)、興盛的標(biāo)志工業(yè)區(qū)和亮麗的文明窗口區(qū)”，全力打造“品牌蘆淞”、“誠(chéng)信蘆淞”和“掘金名區(qū)”，大力建設(shè)蘆淞服飾物流中心，加快進(jìn)展服飾產(chǎn)業(yè)、航機(jī)陸用產(chǎn)業(yè)、健康食品業(yè)，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)持續(xù)較快進(jìn)展。4市場(chǎng)分析與風(fēng)險(xiǎn)分析4.1市場(chǎng)分析株洲市蘆淞區(qū)處于長(zhǎng)株潭都市群經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)核心區(qū)域；既是一座老工業(yè)基地，又是一座新型都市的株洲，隨著“3+5”都市群建設(shè)的加快進(jìn)展，株洲綜合實(shí)力得到提升、產(chǎn)業(yè)加快進(jìn)展的同時(shí)，都市建設(shè)將全面提速。“東提西拓、合攏三角”的思路，一直是株洲市堅(jiān)持都市相向進(jìn)展的方向，切實(shí)加大都市建設(shè)力度，特不河西的擴(kuò)容速度更快，市區(qū)內(nèi)都市道路、都市建設(shè)的規(guī)模與速度也因都市融合而快速進(jìn)展。完善了規(guī)劃體系，加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，壯大了特色產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)了都市建設(shè)。株洲河西新城與湘潭河?xùn)|新城正逐步融合；株洲市區(qū)西北端逐步向長(zhǎng)沙、湘潭延伸，三市城區(qū)間距離已大為縮短。都市化速度加快，株洲市區(qū)人口將超過100萬人，都市做大，必定帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的興盛；北汽控股等幾個(gè)大工業(yè)項(xiàng)目落戶株洲，既制造了眾多的就業(yè)崗位，也制造了新的購(gòu)房需求。同時(shí)，隨著“兩型”社會(huì)建設(shè)，株洲房地產(chǎn)業(yè)剛性需求會(huì)不斷增強(qiáng)。一旦市場(chǎng)呈現(xiàn)積極信息，一些持幣觀望的購(gòu)房戶就會(huì)釋放出購(gòu)房欲望，推動(dòng)市場(chǎng)交易的回暖。4.2市場(chǎng)評(píng)估4.2.1區(qū)域環(huán)境該地塊新規(guī)劃為以商業(yè)、居住為主，依照規(guī)劃能夠預(yù)見，以后本項(xiàng)目將具備良好的商業(yè)和居住氛圍，同時(shí)配套齊全、功能完備，是理想的商業(yè)和居住場(chǎng)所。由于該處建設(shè)處于迅速進(jìn)展時(shí)期，因此在市場(chǎng)評(píng)價(jià)上應(yīng)該著眼于該區(qū)建設(shè)成形后的前景方面。隨著房地產(chǎn)業(yè)蓬勃進(jìn)展，區(qū)內(nèi)人氣的增加，房地產(chǎn)需求量日益加大，商業(yè)性房產(chǎn)供應(yīng)存在巨大空缺。因此在區(qū)內(nèi)從事商業(yè)性土地開發(fā)前景美好，先入者必得先機(jī)。4.2.2市場(chǎng)預(yù)測(cè)周邊基礎(chǔ)設(shè)施和各種配套設(shè)施的完善進(jìn)程的調(diào)整，必定吸引更多的投資者在此區(qū)域投資房地產(chǎn)，會(huì)使土地以后幾年有1-2倍的價(jià)值上升空間。本項(xiàng)目進(jìn)行集約、整合后的可開發(fā)土地，具有巨大升值潛力和良好的市場(chǎng)前景。4.2.3風(fēng)險(xiǎn)分析a)項(xiàng)目處于株洲市蘆淞區(qū)南方公司內(nèi)，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，棚戶區(qū)居民有強(qiáng)烈改變現(xiàn)有居住環(huán)境的訴求，為項(xiàng)目改造制造的機(jī)會(huì)。整合后的可出讓土地地理位置及周邊環(huán)境優(yōu)越，具有相當(dāng)大的開發(fā)潛力。b)隨該區(qū)域新規(guī)劃正式啟動(dòng)，該區(qū)域?qū)⒂瓉硇乱惠喗?jīng)濟(jì)騰飛，有利于該區(qū)域房地產(chǎn)的升值，也有利于棚戶區(qū)居民的社會(huì)生存。c)項(xiàng)目有較好的優(yōu)惠政策支持條件。d)項(xiàng)目改造區(qū)房屋拆遷總量較大，項(xiàng)目改造有一定的工作難度。項(xiàng)目資金投入大，資金籌集困難。該項(xiàng)目的實(shí)施總投資需25000多萬元，盡管公司具有一定的資金籌措能力，但需要各級(jí)財(cái)政和銀行給予支持。解決的方法除依靠公司自籌外，還需申請(qǐng)各級(jí)財(cái)政和銀行的大力支持。5建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模5.1項(xiàng)目定位與目標(biāo)本次棚戶區(qū)拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目是蘆淞區(qū)政府為了解決棚戶區(qū)住房問題的“民生工程”，完全改善棚戶居民的住房條件，提高棚戶居民的生活質(zhì)量。本項(xiàng)目通過拆遷項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的所有棚戶，集約、整合區(qū)內(nèi)土地資源，搞好拆遷戶的拆遷、安置、補(bǔ)償及政策性幫扶，以提升所有棚戶區(qū)居民及困難群眾的居住水平，提升區(qū)域的都市品質(zhì)和都市形象。5.2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)《株洲市經(jīng)濟(jì)適用住房治理實(shí)施方法》規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房操縱在中小套型，中套住房建筑面積不得大于80㎡，小套住房建筑面積操縱在60㎡左右，南華一村棚戶區(qū)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為原住房面積的1.3倍，因此安置區(qū)的戶型面積為經(jīng)濟(jì)適用住房中套的1.3倍左右，即110㎡左右，安置區(qū)建設(shè)同時(shí)結(jié)合被拆遷戶和租房戶的經(jīng)濟(jì)承受能力及開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成本，確定本次棚戶區(qū)改造安置區(qū)的住宅建設(shè)規(guī)模。5.3建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模5.3項(xiàng)目總占地面積為19710.16㎡（合約29.6畝）。總建筑面積103468.82㎡。其中住宅面積：82020.2㎡；商業(yè)面積：6000㎡；物業(yè)面積：350㎡；停車位422個(gè)。住宅總戶數(shù)688個(gè)，包括擬拆遷棚戶144戶，拆遷房屋8430㎡，安置人口504人。5.3擬建拆遷安置區(qū)建設(shè)內(nèi)容包括建設(shè)4棟1+24F、2棟2+22F、2棟2+16F的住宅樓以及與安置區(qū)配套的道路、供配電、給排水、綠化等附屬工程。6項(xiàng)目選址與建設(shè)條件6.1項(xiàng)目選址株洲南靠廣東，北依長(zhǎng)江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶都市之譽(yù)。株洲是我國(guó)南方最大的交通樞紐，京廣、浙贛和湘黔三條鐵路干線交匯處株洲站離區(qū)１公里，株洲火車站是全國(guó)五大客貨運(yùn)輸特級(jí)站之一，株洲北站，是全國(guó)最大貨運(yùn)編組站；境內(nèi)公路四通八達(dá)，京珠高速公路縱貫?zāi)媳?，上瑞高速公路以及G107、G320通過；民用航空距長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)60公里，距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)僅３５公里，行程時(shí)刻均在半小時(shí)之內(nèi)；四季通航的湘江繞城而過，千噸級(jí)輪船經(jīng)洞庭湖可直通長(zhǎng)江。優(yōu)越的地理環(huán)境、便利的交通條件給株洲帶來的是充足的人流、物流和信息流，成為株洲進(jìn)展強(qiáng)有力的外部動(dòng)力。株洲市南方公司南華一村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目位于南華一村地塊，東北緊臨南方公司南華幼兒園。本項(xiàng)目總用地面積為19710.16㎡。區(qū)域內(nèi)房屋低矮陳舊，有的甚至存在了墻體裂縫、滲水、屋頂漏水等安全隱患，公共設(shè)施不健全，環(huán)境衛(wèi)生狀況差，雨水管道不暢，污水排放不能統(tǒng)一歸集處理。6.2建設(shè)條件6.2.1建設(shè)用地項(xiàng)目拆遷安置區(qū)位于蘆淞區(qū)南華一村地塊，東北緊臨南方公司南華幼兒園，該用地為劃撥地?？傆玫孛娣e為19710.16㎡。項(xiàng)目用地原屬南方公司自有土地，現(xiàn)已由省國(guó)土廳劃歸株洲市國(guó)土資源局，項(xiàng)目業(yè)主單位通過劃撥方式取得該地塊。6.2.2基礎(chǔ)設(shè)施1）項(xiàng)目所在都市株洲市屬于長(zhǎng)株潭都市群經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)核心都市工業(yè)基礎(chǔ)較好，物產(chǎn)豐富，人文歷史悠久，風(fēng)景名勝地較多。一方面作為長(zhǎng)株潭都市群的衛(wèi)星城，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；另一方面依托長(zhǎng)株潭都市經(jīng)濟(jì)圈輻射作用，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)展前景良好。2）項(xiàng)目所在地由都市電力部門供電，電力供應(yīng)充足，完全可保證全區(qū)用電需要。3）項(xiàng)目所在地水源充足，目前飲用水來自株洲市自來水系統(tǒng)。供水滿足日常用水。4）項(xiàng)目所在地通信系統(tǒng)功能完善，可提供移動(dòng)通信、數(shù)字傳輸、程控電話、無線尋呼等多種通信服務(wù)，并建立了寬帶網(wǎng)絡(luò)，與全國(guó)及世界各地聯(lián)系快捷通暢。5）項(xiàng)目所在地開通了天然氣供應(yīng)。7工程建設(shè)方案7.1總平面布置原則7.1.1依照建設(shè)區(qū)自然地形、地貌和地質(zhì)條件，因地制宜進(jìn)行總平面布置和豎向布置。7.1.2以節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)電、環(huán)保的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。7.1.37.2總平面布置7.2.1總圖布局本項(xiàng)目擬建設(shè)4棟1+24F、2棟2+22F、2棟2+16F的住宅樓以及與安置區(qū)配套系列基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積19710.16㎡，用地形狀為多邊形。建筑單體采納坐北朝南布置，分為1#-8#樓，由東北向西南依次排列，每2棟成一排。#1樓與#2樓、#3樓與#4樓、#5樓與#6樓、#7樓與#8樓住宅間均相距13m，滿足防火和日照要求。項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)環(huán)形消防道路和場(chǎng)地間疏散通道2條；規(guī)劃區(qū)住宅間消防登高場(chǎng)地4處，分不布局在1#樓和3#樓、2#樓與4#樓、5#樓與7#樓、6#樓與8#樓之間；車行出入口與車庫出入口各2處，規(guī)劃區(qū)東北至西南內(nèi)側(cè)沿線臨時(shí)停車位60個(gè)，滿足生活區(qū)消防與出行方便。區(qū)內(nèi)有2F鋪面兩處，沿臨時(shí)停車位與疏散通道布局，滿足居民消費(fèi)便利需要。7.2.2道路和交通設(shè)計(jì)項(xiàng)目道路寬5.5m，轉(zhuǎn)彎半徑6m。項(xiàng)目?jī)?nèi)道路采納水泥路面，坡度為2.02%，L最大長(zhǎng)度61.95m。停車位沿道路設(shè)置，車流與人流有效分開。區(qū)內(nèi)8棟房屋均采納電梯和開敞式樓梯結(jié)合的方式作為上下交通。7.2.3豎向設(shè)計(jì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)場(chǎng)地地面形式采納平坡式，結(jié)合現(xiàn)狀地形盡量減少土方量。1#-8#室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)高±0.00相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高101.2m，室內(nèi)外高差0.3m。7.2.4綠化景觀設(shè)計(jì)本項(xiàng)目綠化率30.1%，以分散組團(tuán)式綠地規(guī)劃設(shè)計(jì)，內(nèi)設(shè)為居民服務(wù)的休憩設(shè)施與運(yùn)動(dòng)設(shè)施。綠化以草坪和灌木為主，配以少量造型優(yōu)美的喬木。以片狀綠化為要緊布置形式，在住宅及公共服務(wù)設(shè)施周邊規(guī)劃布置帶狀及組團(tuán)式綠化，有機(jī)聯(lián)系各塊綠地，使之成為統(tǒng)一的綠化系統(tǒng)。樹種選擇應(yīng)適應(yīng)當(dāng)?shù)刈匀粭l件、廉價(jià)、易長(zhǎng)、易管、四季常青為原則，少量采納一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味道花木，形成統(tǒng)一的綠化有機(jī)整體，盡可能減少噪聲污染。7.2.5總圖要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表7-1總圖要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量1總用地面積㎡19710.162總建筑面積㎡103468.822.1住宅面積㎡82020.22.2商業(yè)面積㎡60002.3物業(yè)面積㎡3502.4不計(jì)容建筑面積㎡15098.623建筑占地面積㎡5407.784建筑密度%29.975容積率4.906綠化率%30.17總戶數(shù)戶6888停車位個(gè)4227.3建筑方案7.3.1依據(jù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施、規(guī)劃、建筑》（2009年版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文房屋建筑部分》（2009年版）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）《都市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ50-2001、J114-2001）《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（GB50345-2004）《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）《湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ43/001-2004）《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》（2008年版）以及其他規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)7.3.2項(xiàng)目差不多特征本項(xiàng)目擬建設(shè)本項(xiàng)目擬建設(shè)4棟1+24F、2棟2+22F、2棟2+16F的住宅樓以及給排水、供配電、綠化、道路等與安置區(qū)配套系列基礎(chǔ)設(shè)施。總建筑面積103468.82，其中：住宅面積82020.2㎡，商業(yè)面積：6000㎡，物業(yè)面積350㎡，架空面積1328.79㎡，地下車庫面積13769.83㎡?？傆?jì)688戶。項(xiàng)目名稱株洲市南方公司南華一村棚戶區(qū)改造工程建筑層數(shù)1總建筑面積103468.82耐火等級(jí)二級(jí)設(shè)計(jì)使用年限50年地震差不多烈度小于6度要緊結(jié)構(gòu)選型磚混結(jié)構(gòu)屋面防水等級(jí)Ⅱ級(jí)7.3.3功能布局與平面設(shè)計(jì)1#-8#樓每棟均設(shè)上下兩個(gè)樓梯，兩臺(tái)電梯作為垂直交通方式。戶型設(shè)計(jì)上要緊力求經(jīng)濟(jì)型和有用型。套內(nèi)功能分為臥房、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)。區(qū)分明確，做到每戶內(nèi)“鬧靜分區(qū)、房間明廳、明室、明廚、明廁”。平面上將起居室、主臥房盡可能布置在南向，輔助用房及次臥則布置在北向。利用冬季南向帶直射太陽光、夏季能有效組織戶內(nèi)穿堂風(fēng)。7.3.4立面設(shè)計(jì)建筑整體色調(diào)統(tǒng)一，細(xì)節(jié)處理上，則通過材質(zhì)虛實(shí)對(duì)比、立面構(gòu)件的關(guān)系體現(xiàn)，擺正建筑外圍關(guān)于都市的可觀性和吸引性。在體量處理上，通過整體墻面簡(jiǎn)潔、利落的變化來塑造體量的透視美感。7.3.5無障礙設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)按照規(guī)范要求統(tǒng)一對(duì)道路和建筑物進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)。每棟住宅門廳的入口部委設(shè)計(jì)有殘疾人坡道，殘疾人能夠通過道路直接到達(dá)住宅門口部位，滿足規(guī)范要求。7.3.6建筑消防設(shè)計(jì)依照《建筑設(shè)計(jì)防火》（GB50016-2006）的要求對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行防火設(shè)計(jì)。建筑要緊絕大多數(shù)構(gòu)件均為非燃燒體，吊頂為難燃燒體。鋼制構(gòu)件應(yīng)涂刷防火涂料，使其耐火極限不小于1.0h。本項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)耐火等級(jí)二級(jí)。所有管道穿過防火墻時(shí)，應(yīng)用非燃材料將縫隙緊密填實(shí)。管道井待管道線安裝完畢后，管道間管道穿樓板處，于管道安裝后（原樓板配筋不斷）將樓板處后澆C20細(xì)石混凝土封閉。7.3.7建筑裝修裝修材料必須符合《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50222）等有關(guān)規(guī)范的防火要求。（1）外裝修：建筑材料要緊以白色涂料為主。（2）內(nèi)裝修：室內(nèi)裝修做法詳下表名稱地面樓面內(nèi)墻踢腳天棚備注樓梯間05ZJ001樓2水泥砂漿樓面05ZJ001內(nèi)墻4混合砂漿墻面刷白色涂料兩遍05ZJ001踢4水泥砂漿踢腳05ZJ001頂3混合砂漿頂棚刷白色涂料兩遍各房間05ZJ001樓2水泥砂漿樓面05ZJ001內(nèi)墻4混合砂漿墻面刷白色涂料兩遍05ZJ001踢4水泥砂漿踢腳05ZJ001頂3混合砂漿頂棚刷白色涂料兩遍衛(wèi)生間05ZJ001樓2水泥砂漿樓面05ZJ001內(nèi)墻6混合砂漿墻面刷白色涂料兩遍05ZJ001踢4水泥砂漿踢腳05ZJ001頂4水泥砂漿頂棚刷白色涂料兩遍陽臺(tái)05ZJ001樓2水泥砂漿樓面05ZJ001內(nèi)墻4混合砂漿墻面刷白色涂料兩遍05ZJ001踢4水泥砂漿踢腳05ZJ001頂3混合砂漿頂棚刷白色涂料兩遍樓梯段踏步層面做法詳05ZJ001樓10防滑面磚室外踏步做法參照98ZJ901，采納灰色麻面花崗巖飾面7.4基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)方案7.4.1設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2001）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50003-2001）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-2002）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5007-2002）《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（JGJ74-2002）《巖土工程勘察規(guī)范》（GB50021-2001）《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定》（建筑版2003年4月）以及政府批文和其它國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、規(guī)程。7.4.2自然條件按照《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001）、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》〔GB5011-2001（2008年版）〕附錄A，我國(guó)要緊城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度設(shè)計(jì)差不多地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組，株洲市蘆淞區(qū)抗震設(shè)防烈度小于6度，為非抗震區(qū)。7.4.3設(shè)計(jì)荷載取值（1）活荷載取值樓面用途活載（KN/㎡）樓梯3.5客廳2.0臥房2.0餐廳2.5陽臺(tái)2.5不上人屋面0.5衛(wèi)生間2.0（2）恒荷載取值按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB20009-2001（2006版）附錄A計(jì)算。項(xiàng)目恒載（KN/㎡）一般燒結(jié)磚（240mm）4.3一般燒結(jié)磚（120mm）2.2樓蓋（樓板自重除外）衛(wèi)生間1.5標(biāo)準(zhǔn)層1.5屋面2.5（3）施工荷載按規(guī)范取值7.4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（1）本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)結(jié)構(gòu)安全等級(jí)二級(jí)結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)1.0設(shè)計(jì)使用年限50年抗震設(shè)防類不小于6度場(chǎng)地類不Ⅱ類地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)（2）自然條件差不多風(fēng)壓地面粗糙程度差不多雪壓w0=0.35KN/㎡B類S=0.45KN/㎡（3）結(jié)構(gòu)體系本項(xiàng)目建筑為層高16-24層不等，依照建筑物的平面形狀、功能特點(diǎn)、建筑體形、高度、荷載及施工工藝等因素，擬采納磚混結(jié)構(gòu)，樓屋面采納現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋板。7.4.5要緊結(jié)構(gòu)材料（1）鋼筋HPB235（fy=210N/m㎡），HRB335（fy=300N/m㎡），HRB400=（fy=300N/m㎡）。（2）填充墻體材料，外墻、樓梯間等承重墻采納240厚燒結(jié)一般磚砌筑，其余非承重強(qiáng)采納120厚燒結(jié)一般磚砌塊。燒結(jié)一般磚強(qiáng)度等級(jí)為Mu15，砂漿M7.5。（3）混凝土強(qiáng)度等級(jí)：基礎(chǔ)、柱、梁、板采納C25-C35。（4）環(huán)境類不：基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁以及露天構(gòu)件環(huán)境類不二（a）類。（5）要緊構(gòu)件尺寸構(gòu)件截面尺寸（mm）樓面100-120mm現(xiàn)澆板屋頂120mm現(xiàn)澆板7.4.6屋面工程采納有組織外排水系統(tǒng)，不上人屋面。地面埋設(shè)φ160UPVC雨水管排向最近的雨水井。所有與屋面交接的砌體墻均做250高C20速混凝土泛水。雨水管均采納白色硬質(zhì)φ110PVC管材。樓面工程中凡是經(jīng)常有水的房間，應(yīng)做嚴(yán)密的防水處理，衛(wèi)生間等內(nèi)墻防水層翻起高度不小于600mm。鋼筋工程中鋼筋的塔接長(zhǎng)度和焊接長(zhǎng)度必須符合規(guī)范要求。7.5供配電7.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)（1）國(guó)家現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，要緊包括：《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-95；《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-94；《低壓配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95；《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ16-2008；《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004；《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94（2000年版）；《系統(tǒng)接地的形式及安裝技術(shù)要求》GB14050-93；（2）建設(shè)單位的托付及相關(guān)專業(yè)提供的有關(guān)資料。7.5.2負(fù)荷等級(jí)與負(fù)荷計(jì)算（1）負(fù)荷等級(jí)本工程為一般多層、小高層住宅樓，總計(jì)688套，屬三級(jí)用電負(fù)荷。依照用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，其10kv電源由本工程附近10kv電壓架空線路上套鋼管預(yù)埋電纜引入。（2）負(fù)荷計(jì)算采納負(fù)荷密度法計(jì)算各建筑用房的計(jì)算功率?？傃b機(jī)容量為Pe=20826×50=1082（kw）有功計(jì)算負(fù)荷Pjs=Kx·Pe=0.8×1082=866（kw）無功計(jì)算負(fù)荷Qjs=Pjs·tgφ=866×0.48=146（kvar）視在計(jì)算負(fù)荷Sjs===955（KVA）各建筑物總視計(jì)算負(fù)荷為955（KVA）故選用SCB11-1250KVA/10kv/0.4kv節(jié)能型干式變壓器一臺(tái)。7.5.3高壓配電系統(tǒng)（1）供電系統(tǒng)的結(jié)線方式10kv系統(tǒng)主結(jié)線為單母結(jié)線方式；0.4kv系統(tǒng)主結(jié)線采納單母線結(jié)線方式。（2）繼電愛護(hù)a、10kv電源進(jìn)線裝設(shè)跌落式熔斷器作短路和過電流愛護(hù)；b、10kv變壓器出線斷路器裝設(shè)空氣斷路器短路、失壓及過電流愛護(hù)；c、低壓各供電回路均設(shè)空氣自動(dòng)斷路器作過載和失壓愛護(hù)。（3）變配電所的設(shè)置本項(xiàng)目變配電所設(shè)置在各建筑物的布置中間位置。干式變壓器與低壓配電屏共同布置在低壓配電室內(nèi)。（4）無功補(bǔ)償在變電所的0.4kv側(cè)母線上采納電力電容柜進(jìn)行集中補(bǔ)償，補(bǔ)償后的功率因素達(dá)到0.95以上。（5）電能計(jì)量在10kv電源側(cè)設(shè)專用計(jì)量箱，作為電業(yè)部門的收費(fèi)計(jì)量；在變壓器低壓總屏內(nèi)設(shè)低壓電度計(jì)量，作為單位內(nèi)部計(jì)量。7.5.4低壓配電系統(tǒng)（1）低壓配電系統(tǒng)的電壓等級(jí)為380v/220v。（2）低壓配電系統(tǒng)采納可靠性較高的放射式配電系統(tǒng)供電。7.5.5住宅配電在各建筑物的每個(gè)樓梯間設(shè)置配電柜，在旁邊配置每戶的配電箱，各配電箱再向各用戶用電設(shè)備供電。所有動(dòng)力電纜及照明電纜均采納電纜暗敷設(shè)方式，需穿鋼管作為愛護(hù)。7.5.6防雷接地（1）建筑物的防雷a、本工程按三類防雷要求設(shè)防，建筑物的防雷裝置應(yīng)滿足防直擊雷、防雷電感應(yīng)及雷電波的侵入，并在變電所內(nèi)設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)端子箱，有沐浴的衛(wèi)生間設(shè)置布局等電位聯(lián)結(jié)。b、接閃器。在屋面采納φ10熱鍍鋅圓鋼作避雷帶暗敷，屋面避雷帶連結(jié)線網(wǎng)格不大于16m×16m或24m×16m。c、引下線。利用建筑物構(gòu)造柱子內(nèi)兩根φ14以上主筋通長(zhǎng)焊接作為引下線，間距不大于25m，引下線上端與避雷帶焊接，下端與建筑物基礎(chǔ)內(nèi)兩根主鋼筋焊接。d、接地極。把鍍鋅角鋼釘入基礎(chǔ)下作為接地極，用鍍鋅圓鋼作為接地連線，并與引下線可靠焊接。e、建筑物的四角外墻及適當(dāng)位置的引下線地面上0.5m處采納熱鍍鋅扁鋼連結(jié)板作為接地電阻測(cè)試點(diǎn)。f、凡突出屋面的所有金屬構(gòu)件、金屬通風(fēng)管、金屬屋面、金屬屋架等均與避雷帶可靠焊接。（2）接地及安全措施a、本工程防雷接地、電氣敷設(shè)的愛護(hù)接地、弱電系統(tǒng)的愛護(hù)接地共用統(tǒng)一的接地極，要求接地電阻不大于1Ω，實(shí)測(cè)不滿足要求時(shí)，增設(shè)人工接地極。b、凡正常不帶電，而當(dāng)絕緣破壞有可能呈現(xiàn)電壓的一切電氣設(shè)備金屬外殼均應(yīng)可靠接地。c、本工程采納總等電位聯(lián)結(jié)，具體做法按國(guó)家建筑標(biāo)準(zhǔn)圖集《等電位聯(lián)結(jié)安裝》02D501-2辦。d、過電壓愛護(hù)：在變配電所裝一級(jí)電涌愛護(hù)器，在各棟進(jìn)線總配電箱內(nèi)裝第二級(jí)電涌愛護(hù)器。e、漏電愛護(hù)：在總配電箱內(nèi)裝總漏電開頭，在一般插座上增選漏電愛護(hù)器。f、本工程接地形式采納TN-S系統(tǒng)，PE線在進(jìn)戶處作重復(fù)接地，并與防雷接地共用接地極。7.5.7弱電（1）弱電系統(tǒng)組成株洲市蘆淞區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建設(shè)以初步形成電信網(wǎng)、計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)、有線電視網(wǎng)三網(wǎng)合一的綜合網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，能為本項(xiàng)目提供電信、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)等各種信息服務(wù)功能。（2）弱電系統(tǒng)布線有關(guān)線路護(hù)管及插座等在工程施工的同時(shí)預(yù)埋。電話、寬帶網(wǎng)裝置的線路和插座等也應(yīng)與房屋同時(shí)設(shè)計(jì)和施工，以確保項(xiàng)目竣工后網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)能使用。a、本工程采納寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與電話系統(tǒng)綜合為通信系統(tǒng)的方式，寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)光纖、電話電纜由室外埋地引來；b、在樓層內(nèi)適當(dāng)位置設(shè)置信息配線箱（暗裝、底距地0.3m）做為信號(hào)分配及治理用；c、寬帶、電話終端的設(shè)置及其聯(lián)線由相關(guān)部門完成；d、有線電視電纜由室外埋地引來。再由有線電視原件箱配出的同軸電纜SYV-75-9到信息配線箱，再由信息配線箱配線SYV-75-5至電視用戶插座；e、本有線電視系統(tǒng)為分配、分支系統(tǒng)，由分支器向用戶有線電視插座配線，系統(tǒng)由株洲市有線電視部門負(fù)責(zé)深化設(shè)計(jì)并安裝調(diào)試，本設(shè)計(jì)僅預(yù)留管路，要求終端用戶接收電平不小于68±3dB，圖像清晰質(zhì)量不低于四級(jí)；f、有線電視用戶插座、暗裝距地面0.3m。7.5.8照明設(shè)計(jì)（1）照度標(biāo)準(zhǔn)值應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）中有關(guān)的照度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，照明方式通常設(shè)置一般照明，安全疏散出口、通道設(shè)置疏散照明。各區(qū)域照度表場(chǎng)所照度（1x）場(chǎng)所照度安置房及商品房150廊道50衛(wèi)生間100（2）光源：采納細(xì)管徑直管型熒光燈；（3）所有照明燈均采納節(jié)能型燈具；（4）照明、插座分不由不同的支路供電，照明為單相三線、插座為單相三線；（5）室內(nèi)照明電源線全部采納BV-750V銅芯絕緣線穿SC管暗埋敷。7.6給排水7.6.1設(shè)計(jì)原則（1）技術(shù)先進(jìn)、運(yùn)行可靠；（2）工程投資省，運(yùn)行費(fèi)用低；（3）節(jié)能、環(huán)保；（4）保證供水的安全性（5）保證水質(zhì)達(dá)到《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749-2006）規(guī)定的水質(zhì)要求；（6）室外消防按低壓消防系統(tǒng)考慮。7.6.2給水（1）水源規(guī)劃區(qū)供水水源全部由市政供水管網(wǎng)提供。（2）用水量本項(xiàng)目有688戶，按每戶3.5人估算。參考《株洲市都市總體規(guī)劃》及國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，并考慮本區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)情況，確定總水量為489.84m3/日。用水量計(jì)算詳見下表7-2:表7-2用水量計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目用水標(biāo)準(zhǔn)用水?dāng)?shù)量用水量（立方米/日）備注1居住人口180升/人·日2408433.442綠化1.0升/㎡·次5932.7611.87每日2次3未預(yù)見水量44.53按總水量的10%4總水量489.84（3）給水系統(tǒng)給水管網(wǎng)設(shè)計(jì)為生活、消防合一給水系統(tǒng)。生活、消防合一給水系統(tǒng)給水管網(wǎng)設(shè)計(jì)為環(huán)狀。本項(xiàng)目保留原有市政DN500給水主管，依照規(guī)劃鋪設(shè)DN500與區(qū)域內(nèi)市政給水主管形成環(huán)狀管網(wǎng)，并設(shè)置室外消火栓，其間距不大于120m，愛護(hù)半徑為150m，消火栓距主干道路邊不大于2m。在管網(wǎng)上設(shè)置區(qū)域內(nèi)部各次干道布置DN300給水管線。區(qū)域內(nèi)給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)為生活、消防合一給水系統(tǒng)，在區(qū)內(nèi)沿道路形成環(huán)狀管網(wǎng)的生活、消防合一給水系統(tǒng)。按都市供水壓力、建筑使用性質(zhì)和高度，建筑分兩區(qū)供水，三層以下為低區(qū)，由都市供水管網(wǎng)直接供給，三層以上擬采納無負(fù)壓變頻調(diào)速給水設(shè)備供水，建筑供水所需要的管網(wǎng)壓力為0.3MPa。給水管管材室外生活給水主管采納采納PE150管，熱熔連接，與室內(nèi)鋼塑符合給水管采納法蘭連接；室內(nèi)生活給水立管以及架空層橫干管采納PSP鋼塑復(fù)合壓力管，采納內(nèi)外雙熱熔連接，衛(wèi)生間支管采納PPR冷水給水管；室內(nèi)消防給水管采納內(nèi)外熱鍍鋅鋼管，法蘭連接或卡箍連接。（4）管材、接口及敷設(shè)方式室外給水主管采納PE管，膠圈連接。綠化給水管及室內(nèi)生活給水管道采納PPR管，用熱熔連接或法蘭連接。給水管道安裝完畢后應(yīng)進(jìn)行試壓（試驗(yàn)壓力P=0.60MPa）、沖洗和消毒。管網(wǎng)敷設(shè)溝槽采納粗砂基礎(chǔ)，砂礫石回填，地基承載力要求不小于0.15MPa。7.6.3排水（1）室內(nèi)排水室內(nèi)排水管采納PVC管，排水主管采納波浪降噪管，以利環(huán)保。排水管道的安裝：衛(wèi)生器具與排水橫管、排水橫管與排水立管之間相連接時(shí)均用順?biāo)?，衛(wèi)生設(shè)施的存水彎及地漏水封深度應(yīng)大于50mm，以利環(huán)保。排水立管與主排水橫管連接時(shí)用兩個(gè)45度彎構(gòu)成90度彎。排水橫支管坡度為0.02，為160mm時(shí)為0.01。檢查口距相應(yīng)樓面為1.00m。排水管上隔層設(shè)置伸縮節(jié)，穿越樓板處設(shè)金屬套管。排水立管采納伸頂通氣管，以利環(huán)保。室內(nèi)糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入室外污水管；室內(nèi)洗滌污水經(jīng)隔油池處理后排入室外污水管，以利環(huán)保。（2）室外排水①設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)排水體制采納雨、污分流制。排水方式采納管道排水。雨水重現(xiàn)期，采納兩年。②排水設(shè)計(jì)雨水平面設(shè)計(jì)雨水量依照匯水面積通過暴雨強(qiáng)度公式確定。室外雨水管采納DN300-DN400HDPE雙壁波浪管，承插連接。沿區(qū)內(nèi)道路敷設(shè)，雨水經(jīng)集中收集后集中排入市政的排水系統(tǒng)。雨水管道系統(tǒng)中，每隔40m左右設(shè)置一φ1000圓形雨水檢查井，以便雨水接入和管道系統(tǒng)的定期檢查與清通。道路兩側(cè)均設(shè)雨水口，雨水口箅子規(guī)格為750×450mm，雨水口連接管為DN225HDPE雙壁波浪管。雨水收集后進(jìn)入新建蓄水池回收利用，以利節(jié)水和節(jié)能。雨水管道安裝完畢后應(yīng)進(jìn)行閉水實(shí)驗(yàn)。污水平面設(shè)計(jì)污水量依照用水量定，取用水量的90%，污水量為415m3室外污水管采納DN200-DN300HDPE雙壁波浪管，承插連接。污水管道系統(tǒng)中，每間隔30m左右設(shè)置一φ1000圓形污水檢查井，以便污水接入和管道系統(tǒng)的定期檢查和清通。污水管道安裝完畢后應(yīng)進(jìn)行閉水實(shí)驗(yàn)。c、排水縱斷面設(shè)計(jì)管道最小覆土厚度操縱為1.2m。管道縱坡依照道路縱坡現(xiàn)場(chǎng)確定。管道最愛縱坡不大于5%，最小縱坡不小于0.3%，雨水口連接管縱坡為1%。d、管道基礎(chǔ)構(gòu)筑物設(shè)計(jì)排水管溝槽采納粗砂基礎(chǔ)，沙礫石回填，地基承載力要求不小于0.15MPa。檢查井及雨水口采納磚砌結(jié)構(gòu)。雨水檢查井井座井蓋、雨水口井圈及蓖子采納球墨鑄鐵，定型產(chǎn)品，重型標(biāo)準(zhǔn)（36T）。（3）排水出路項(xiàng)目雨水采納雨水溝收集后，排入項(xiàng)目?jī)?nèi)的雨水管網(wǎng)再排入都市雨水管網(wǎng)；從建筑物內(nèi)排出的生活污水先用排水管道匯合到化糞池，經(jīng)化糞池處理達(dá)標(biāo)后再排入項(xiàng)目的污水管網(wǎng)，經(jīng)項(xiàng)目的污水管網(wǎng)排入到網(wǎng)嶺鎮(zhèn)的都市污水管網(wǎng)。7.6.4消防（1）建筑消防設(shè)計(jì)a、本項(xiàng)目屬于建筑二級(jí)防火。b、項(xiàng)目周圍設(shè)環(huán)形消防通道，緊急情況下可為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。（2）消防給水消防給水水源由都市自來水供水，設(shè)置室、內(nèi)外消火栓給水系統(tǒng)。消防用水量依照建筑規(guī)劃，該項(xiàng)目建筑均為搞成建筑，按照《高層民用建議設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50045-95）的有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)同時(shí)發(fā)生火災(zāi)的次數(shù)為1次，室外消防用水量為40L/S，火災(zāi)連續(xù)時(shí)刻為2h；市內(nèi)消防用水量為30L/S，火災(zāi)連續(xù)時(shí)刻為2h。本工程消防總共用水量為252m3/h，504m消防給水系統(tǒng)項(xiàng)目室外消防利用城鎮(zhèn)給水管網(wǎng)壓力采納低壓制供水。室外給水采納消防、生活合一的水系統(tǒng)。在項(xiàng)目給水管上設(shè)置上設(shè)一定數(shù)量的地上式室外消防栓，并設(shè)置一定數(shù)量的消防水泵按合器。項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置市內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，并一同設(shè)置一定數(shù)量的消防水泵按合器。（3）電氣消防a、照明燈器表面的高溫部委不能靠近可燃物，否則，應(yīng)采取隔熱、散熱等防火措施。b、超過60W的白熾燈、鹵鎢燈、高壓汞燈等不應(yīng)直接安裝在可燃燒裝飾或可燃構(gòu)件上。c、電氣線路采納符合安全和防火要求的敷設(shè)方式配線。d、設(shè)計(jì)時(shí)必須滿足國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)電氣消防設(shè)計(jì)規(guī)范要求。7.6.5節(jié)水措施（1）充分利用城鎮(zhèn)給水管網(wǎng)壓力進(jìn)行供水，節(jié)約能源；（2）在給水進(jìn)口和各建筑物裝設(shè)計(jì)量水表和閘閥，以便統(tǒng)計(jì)和節(jié)約用水；（3）選用節(jié)水型用水具器和衛(wèi)生設(shè)備。7.7道路工程7.7.1道路平面布置在滿足相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，充分考慮利用原有道路，以減少路基土石的工程數(shù)量。修正道路的線形，適當(dāng)放坡，使改建后的道路達(dá)到建設(shè)要求。7.7.2道路縱斷面布置道路縱斷面的坡度操縱在3%以下，結(jié)合路面排水，使地表水靠自重流流入邊溝排至低洼出水口。7.7.3道路路基及邊坡道路路寬設(shè)置為5.5m，彎道處為6m，所需土石方就近山地取土，采納切高補(bǔ)低方式，盡量保證道路土石方平衡。路基分層碾壓，路面1.5m以下壓實(shí)度達(dá)到93%以上，1.5m以上壓實(shí)度達(dá)到96%以上。路基邊坡以植草為主，不護(hù)砌。7.7.4路面結(jié)構(gòu)路面結(jié)構(gòu)為4.5%的水泥穩(wěn)定碎石基層，C30的水泥砼面層。7.7.5路面排水路面排水包括路面表面排水、路面結(jié)構(gòu)內(nèi)部排水，其設(shè)計(jì)原則是將降落在路面表面范圍內(nèi)的表面水和滲入路面結(jié)構(gòu)內(nèi)部的滯留水通過有效、合理的措施排出路基外，以減少對(duì)路基和路面的危害以及對(duì)行車安全的威脅。路面表面水采納漫流形式和集中排水方式排入排水溝中；在低填或挖方路段設(shè)置排水墊層和縱向滲溝，將路面結(jié)構(gòu)內(nèi)的自由水或底下滲水排出。7.7.6道路綠化在道路兩個(gè)每隔7.5m種植一顆行道樹，在中樹徑不小于15cm的喬木，作到成林后能遮陽，要求選用四季常青本地樹種。

8建設(shè)用地、征地拆遷8.1項(xiàng)目選址及用地點(diǎn)案8.1.1項(xiàng)目選址本項(xiàng)目位于蘆淞區(qū)南華一村地塊，東北緊臨南方公司南華幼兒園。8.1.2用地規(guī)模及土地使用權(quán)獵取方式（1）用地規(guī)模及現(xiàn)狀項(xiàng)目總用地面積為19710.16㎡。（2）土地使用權(quán)獵取方式本項(xiàng)目為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，該用地為劃撥地。項(xiàng)目用地原屬南方公司自有土地，現(xiàn)已由省國(guó)土廳劃歸株洲市國(guó)土資源局，項(xiàng)目業(yè)主單位通過劃撥方式取得該地塊。8.2土地利用合理性分析項(xiàng)目已具備了開工建設(shè)的條件，水、電、路大配套已全部到位，拆遷已差不多完成。該項(xiàng)目的實(shí)施是對(duì)城區(qū)建設(shè)用地的合理利用，是按照土地利用總體規(guī)劃和年度打算開發(fā)建設(shè)用地，并在開發(fā)建設(shè)中推進(jìn)土地集約利用，符合集約有效利用土地的要求，有利于土地合理利用。8.3征地拆遷方案8.3.1編制依據(jù)該片區(qū)要緊中低收入人群，老公房及棚戶住宅。拆遷安置總的原則：政府牽頭、市場(chǎng)運(yùn)作、居民自愿、政策支持；充分體現(xiàn)政府關(guān)懷和人本思想。拆遷安置總體方案采取貨幣補(bǔ)償、提供房源、就地建房安置多種方式并舉結(jié)合。依照株洲多年的拆遷安置經(jīng)驗(yàn)，及拆遷補(bǔ)償依據(jù)《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造的若干意見》株政辦發(fā)[2010]13號(hào)；《株洲市都市房屋拆遷治理實(shí)施方法》（株政發(fā)[2006]21號(hào)；湖南省實(shí)施《都市房屋拆遷治理?xiàng)l例》方法（省政府157號(hào)令）；《都市房屋拆遷治理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院305號(hào)令）；制訂拆遷方案。8.3.2補(bǔ)償安置方式本棚戶改造項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置方式為貨幣補(bǔ)償和原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種。1、一次性貨幣補(bǔ)償方式的標(biāo)準(zhǔn)1）被拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格（株政發(fā)[2006]21號(hào)文件第28條）；2）裝修補(bǔ)償按照《株洲市都市房屋拆遷室內(nèi)裝飾裝修補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在勘查定級(jí)后對(duì)比相應(yīng)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。（株政發(fā)[2006]21號(hào)文件第29條）；2、對(duì)室內(nèi)其他設(shè)施的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（實(shí)際有的設(shè)施和項(xiàng)目才進(jìn)行補(bǔ)償）①空調(diào)移機(jī)費(fèi)：柜機(jī)每臺(tái)260元；掛機(jī)每臺(tái)200元；窗機(jī)80元。②天然氣入戶費(fèi)每戶2500元。③有線電視入戶費(fèi)600元。④熱水器移機(jī)80元。⑤固定電話移機(jī)（含寬帶）每臺(tái)200元。⑥無煙灶臺(tái)每個(gè)500元。3、臨時(shí)安置補(bǔ)償臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)每戶一次性支付2000元（株政發(fā)[2006]21號(hào)文件第31條）4、搬家補(bǔ)償搬家費(fèi)為兩次，每次1000元。按期搬家獎(jiǎng)金。對(duì)能在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷的按照被拆遷房屋評(píng)估價(jià)5%予以獎(jiǎng)勵(lì)，延期搬遷的不予獎(jiǎng)勵(lì)。（株政發(fā)[2006]21號(hào)文件第3條）5、原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方法1)對(duì)被拆遷人選擇原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積以1:1.3的比例予以置換。（株政發(fā)[2010]13號(hào)第9條）。2)裝飾裝修補(bǔ)償、搬家補(bǔ)助費(fèi)用和按期搬家獎(jiǎng)勵(lì)均按貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算和發(fā)放。3)室內(nèi)設(shè)施補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目與貨幣補(bǔ)償方式相同，假如拆遷人在安置房中予以恢復(fù)的不再補(bǔ)償。4)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)由被拆遷人自行解決過渡用房的，拆遷人按被拆遷房屋評(píng)估價(jià)值的0.5%且每月不低于600元標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放過渡費(fèi)。（株政發(fā)[2010]13號(hào)第11條）。過渡期為24個(gè)月。6、其他形式1)單位自管房屋承租人由其租住的被拆遷房屋的所有權(quán)人妥善解決其租賃關(guān)系。2)其他非住宅房屋原則上只予貨幣補(bǔ)償，不實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。3)對(duì)符合政策性住房保障條件的無產(chǎn)權(quán)住戶（即承租戶）享受廉租住房保障。對(duì)享受最低生活保障條件的有產(chǎn)權(quán)住戶本次拆遷面積少于50㎡的按50㎡予以安置。9項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與招投標(biāo)9.1項(xiàng)目治理依照國(guó)家招投標(biāo)法有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。同時(shí)，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進(jìn)行質(zhì)量治理，堅(jiān)決幸免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。有關(guān)治理機(jī)構(gòu)將依照項(xiàng)目建筑的實(shí)際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。本項(xiàng)目拆遷任務(wù)較大，改革性強(qiáng)，拆遷速度直接阻礙工程進(jìn)度。因此，該項(xiàng)工作需由該區(qū)各級(jí)行政單位負(fù)責(zé)分組包干，并明確責(zé)任，因拆遷工作阻礙施工或引起賠償糾紛，則由負(fù)責(zé)拆遷單位承擔(dān)。為有效地保證和監(jiān)督施工質(zhì)量，應(yīng)建立相應(yīng)的監(jiān)理體制。監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和工程承包合同，對(duì)承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用合同履行等方面實(shí)施監(jiān)督。監(jiān)理人員認(rèn)為工程施工不符合工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或者合同約定的質(zhì)量要求的，有權(quán)要求施工企業(yè)立即予以改正。9.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度株洲市南方公司南華一村棚戶區(qū)改造工程在遵循“政府牽頭，居民自愿，市場(chǎng)運(yùn)作，政策扶持”的前提下，采取整體規(guī)劃，分步實(shí)施，積極穩(wěn)妥，滾動(dòng)建設(shè)的模式，在確保居民安置后，將開發(fā)的土地用作商業(yè)用地，以土地運(yùn)作收益和市政府政策扶持，作為籌措建設(shè)安置、補(bǔ)償資金的主渠道，充分發(fā)動(dòng)群眾積極主動(dòng)參與改造建設(shè)，探究棚戶區(qū)改造的新思路。項(xiàng)目建設(shè)期為24個(gè)月，擬采納統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、分期實(shí)施、逐步推進(jìn)的開發(fā)模式。開發(fā)建設(shè)。時(shí)刻為2012年1月——2013年11月。要緊由開發(fā)商實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)工作?？己蓑?yàn)收。時(shí)刻為2013年12月。要緊由棚改辦組織考核、驗(yàn)收工作。9.3招標(biāo)投標(biāo)本項(xiàng)目的招標(biāo)依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》進(jìn)行。本報(bào)告依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家進(jìn)展打算委員會(huì)令第3號(hào)關(guān)于《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》和中華人民共和國(guó)國(guó)家進(jìn)展打算委員會(huì)令第9號(hào)關(guān)于《工程建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》執(zhí)行。招標(biāo)預(yù)備工作：本項(xiàng)目的招標(biāo)范圍采取全部招標(biāo)，地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、建安工程施工、購(gòu)買設(shè)備及重要材料的采購(gòu)均實(shí)行招標(biāo)，招標(biāo)的組織形式均為采取托付招標(biāo)，招標(biāo)的方式均采納公開招標(biāo)。招標(biāo)差不多情況表建設(shè)項(xiàng)目名稱：株洲市南方公司南華一村棚戶區(qū)改造工程項(xiàng)目序號(hào)招標(biāo)內(nèi)容名稱招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采納招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬元)備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)托付招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)1工程勘察√√√2工程設(shè)計(jì)√√√3工程監(jiān)理√√√4建筑工程√√√5安裝工程√√√6設(shè)備√√√7重要材料√√√8其他情況講明：建設(shè)單位蓋章年月日10投資估算與資金籌措10.1編制依據(jù)（1）《湖南省建筑工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》（2006版）；（2）《湖南省安裝工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》（2006版）；（3）參考本地類似工程的有關(guān)造價(jià)指標(biāo)；（4）工程建設(shè)其他費(fèi)用：執(zhí)行《湖南省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》。建設(shè)單位治理費(fèi)依照財(cái)建[2002]394號(hào)文；工程監(jiān)理費(fèi)依照湘價(jià)服[2007]76號(hào)文；施工圖審查費(fèi)依照湘價(jià)服[2008]94號(hào)；工程設(shè)計(jì)勘察費(fèi)依照《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》[2002修訂本]。（5）補(bǔ)償依據(jù)及一次性貨幣補(bǔ)償方式的標(biāo)準(zhǔn)：株政辦發(fā)[2010]13號(hào)《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造的若干意見》；株政發(fā)[2006]21號(hào)《株洲市都市房屋拆遷治理實(shí)施方法》；湖南省政府157號(hào)令：湖南省實(shí)施《都市房屋拆遷治理?xiàng)l例》方法；國(guó)務(wù)院305號(hào)令：《都市房屋拆遷治理?xiàng)l例》。（6）建設(shè)期利息貸款額度12000萬元，第一年到位50%，第二年全額到位，貸款年利率6.48%（按照國(guó)家基準(zhǔn)利率上浮20%），建設(shè)期利息按計(jì)入建設(shè)投資成本。10.2總投資與資金籌措經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資25017.48萬元，其中：建安工程費(fèi)用13899.89萬元，拆遷費(fèi)用3494.87萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用3200.37萬元，建設(shè)期利息2362.84萬元，差不多預(yù)備費(fèi)2059.51萬元。各項(xiàng)費(fèi)用組成詳見附表10-1。序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估算價(jià)值(萬元)備注單位數(shù)量單價(jià)/元合計(jì)一拆遷費(fèi)用3494.871房屋拆除費(fèi)用m28430180151.742住戶過渡費(fèi)36600元/月*24個(gè)月3搬家費(fèi)戶144200028.84住宅建筑補(bǔ)償費(fèi)m21095922002410.98拆遷面積的1.3倍5商業(yè)建筑補(bǔ)償費(fèi)m2500006住宅裝修補(bǔ)助m28430380320.347商業(yè)裝修補(bǔ)助m248008空調(diào)移機(jī)費(fèi)臺(tái)1442603.7449天然氣入戶費(fèi)戶115250028.75按80%比例計(jì)算10有線電視入戶費(fèi)戶1446008.6411熱水器移機(jī)臺(tái)144600.86412固定電話移機(jī)部1442002.8813無煙灶臺(tái)個(gè)1145005.7按80%比例計(jì)算14搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用10015工作經(jīng)費(fèi)225.07344按拆遷費(fèi)用的8%二前期工程費(fèi)455.271規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)103468.8218186.24按建筑面積計(jì)算2水文、地質(zhì)勘查費(fèi)103469.82551.733道路費(fèi)103470.82551.744供水費(fèi)103471.82551.745供電費(fèi)103472.82551.746土地平坦費(fèi)103473.82662.08三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1933.691供電工程103468.8265672.552供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程103468.8285879.483消防工程103468.8215155.204水池、泵房103468.82551.735路燈工程103468.82882.786小區(qū)綠化工程6110159.177環(huán)衛(wèi)工程103468.82882.78四建筑安裝工程11786.21住宅82020.001100.009022.22服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)350.001100.0038.53治理用房6000.001100.006604地下車庫13770.001500.002065.5五公共配套設(shè)施建設(shè)1801居委會(huì)402派出所403托兒所204幼兒園405公共廁所40六其他費(fèi)用1285.981建設(shè)單位治理費(fèi)0.025294.66建安費(fèi)用×2.5％2搬遷行政收費(fèi)0.040471.45搬遷直接費(fèi)合計(jì)×4％3托付拆遷勞務(wù)費(fèi)0.00335.36搬遷直接費(fèi)合計(jì)×0.3％4工程保險(xiǎn)費(fèi)0.00335.36建安費(fèi)用×0.3％5工程監(jiān)理費(fèi)0.03318.23工程費(fèi)用×2.7％6概算審查費(fèi)1.97湘價(jià)服[2008]81號(hào)文7結(jié)算審核費(fèi)19.71按建筑面積，10元/㎡8教育配套費(fèi)4.93按建筑面積，2.5元/㎡9白蟻防治費(fèi)63.07按建筑面積，32元/㎡10勞動(dòng)保險(xiǎn)基金29.47建安費(fèi)用×0.25％11工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)11.79建安費(fèi)用×0.1％七治理費(fèi)用980.72八財(cái)務(wù)費(fèi)用2362.84九銷售費(fèi)用478.40十開發(fā)期稅費(fèi)0.00十一不可預(yù)見費(fèi)2059.51合計(jì)25017.48依照建設(shè)方意見本項(xiàng)目所需資金擬銀行貸款12000萬元,其余自籌。11財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)11.1評(píng)價(jià)依據(jù)及講明1)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。2)建設(shè)部建標(biāo)[2002]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。3)業(yè)主方提供的有關(guān)資料。4)項(xiàng)目建筑面積103468.82㎡，該項(xiàng)目竣工后應(yīng)由相關(guān)物價(jià)部門核定銷售價(jià)格，參照目前當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格，以及目前建筑材料價(jià)格上漲等因素。本報(bào)告將安置房住宅價(jià)格暫定為2100元/㎡，商品房?jī)r(jià)格暫定為3200元/㎡，商業(yè)用房?jī)r(jià)格暫定為5000元/㎡，地下車庫價(jià)格暫定為3000元/㎡。項(xiàng)目設(shè)定于2013年開始銷售，三年售完。5）項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)收（稅率5%），都市維護(hù)建設(shè)稅（稅率為營(yíng)業(yè)稅7%），教育附加費(fèi)（費(fèi)率為營(yíng)業(yè)稅3%）。6）所得稅率按25%計(jì)算。7)本項(xiàng)目的計(jì)算期按5年度考慮，建設(shè)期2年。11.2收入稅金估算11本次除安置144戶拆遷戶外,還有544套房可作商品房出售，其中安置房銷售面積為10959㎡(按拆遷面積的1.3倍計(jì)算)，售價(jià)為2100元/㎡,商品房銷售面積71061㎡，售價(jià)為3200元/㎡,商鋪面積6000㎡，售價(jià)為5000元/㎡,地下車庫面積6885㎡（按總車庫面積50%計(jì)算），售價(jià)為3000元/㎡,可得銷售收入30106.41萬元，銷售稅金及附加為1655.85萬元，具體