房地產(chǎn)行業(yè)第47周周報：銷售尚處低位政策托底進入落地階段

周報師續(xù)前期表現(xiàn)，多管齊下助力資金面修復續(xù)前期表現(xiàn)，多管齊下助力資金面修復告業(yè)產(chǎn)行業(yè)首席分析師證券股份有限公司NDASECURITIESCOLTD11月28日摘摘要:庫土土拍的慘淡，無一宗地塊溢價成交；從拿地企業(yè)來看，所有地塊均由鄭次比例進一步提升，本次樓面價維持在相對低位，整體溢價率較第三輪土員會發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通政策性銀行貸款、債券融資、資產(chǎn)并購以及信托等資管產(chǎn)品融資；此外針對金融機構，也要求延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排。11向業(yè)并購重組、股權融資等，“第三支箭”或可期待。令一周行情回顧：本周(2022/11/21-2022/11/27)申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲13.20%)、新城發(fā)展(-8.17%)。本周恒生物業(yè)服務及管理板塊上漲37%)、旭輝永升服務(30.51%)、服務(29.44%)；本周跌幅前3的物業(yè)公司分別為：第一服務控股(-7.35%)、弘陽服務(-4.26%)、建發(fā)物業(yè)(-2.37%)。令房企融資情況：本周(2022/11/19-2022/11/25)房企境內(nèi)新發(fā)債總額為請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露2 3 圖表21：100大中城土地供需比(倍) 14 請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露3上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。政策過渡期安排。款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。同時央行行長提出央行將向資。請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露4分出險房企在內(nèi)的、二支箭”的配套保障措施，未來部分房企有望從銀行處獲得較低成本的信貸支持。目前行業(yè)的“政策底”已經(jīng)基本明朗，基本面也達到了歷史較悲觀水平，在政策的托底下，向下的底部空間或?qū)⒂邢?，未來有望慢慢企穩(wěn)。是否會發(fā)出還需觀望后續(xù)的市場反饋。請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露5穩(wěn)經(jīng)濟大盤政策措施落實工作。會議指出，因城施策實施好差別化住房支持剛性和改善性住房需求。支持個人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸會實體經(jīng)濟這個著力點。制定實施新一輪推動提高上市公司質(zhì)量三年切關注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及行服務實體經(jīng)濟，防控金融風險，深化金融改革。繼續(xù)支持金融街建設和發(fā)展，支持市住房產(chǎn)《關于城西科創(chuàng)大走廊實施差異化購房的通知》，為緩解城西科創(chuàng)大走廊住房供求矛盾，促進職住平衡，明確在城西科創(chuàng)大走廊范圍內(nèi)實施差異化購房政策?！锻ㄖ芬?，自政策發(fā)布之日起，實施范圍內(nèi)領取預售證的新建商品住房項目，應提其他家庭”三類購房家庭。鄉(xiāng)家發(fā)委辦、財政城鄉(xiāng)建設部辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳、財政部辦公廳近日印發(fā)《關于情況年度監(jiān)測評價工作的通知》，要求做好發(fā)展保障性租突政策落地見效，切實在解決新市民、青年人住房困難方面取得實實在在點圍繞“確定發(fā)展目標，推進計劃完成”“建立工作機制，落實支持政議，部署抓實抓好穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策和接續(xù)措施全面度讓利，繼續(xù)做好交通物流金融服務，加大對民營企地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》?！锻ㄖ芬螅瑘猿帧皟蓚€毫不動國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。支持各地在全國政策基礎上，因施好差別化住房信貸政策，合理確定當?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵金融機構結合自身經(jīng)營情況、客戶和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付銀保監(jiān)會相關部門負責人表示，六家大型銀行在前期工作基礎上，圍繞“十六條”專題研究細化措施。目前，大型銀行進一步加大工作力度，積極促進房行統(tǒng)籌、全條線發(fā)力的工作格局。二是合理區(qū)分項目子公司風險和集團險，建立區(qū)域優(yōu)質(zhì)房企“白名單”，對于暫時遇困房企存量開發(fā)貸款給排。三是優(yōu)化和擴大現(xiàn)有授信審批“綠色通道”模式適用范圍，在落實式加快審批和發(fā)放。請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露6四是積極配合做好“保交樓”工作，靠前對接專項借款安排，著力推進“保交樓”充分利用并購貸款、投行等工具，積極穩(wěn)妥推進重點房地產(chǎn)企金融服務。六是積極支持人民群眾住房貸款合理需求，保障受設局，其中提到，對于保障性租賃住房在土地、財稅、金融等方面給予政策支障性租賃住房主要面向在蘇州市無房的新市民、青年人等群體，不設收入線產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套比例提升建設的保障性租賃住房優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)工人群資料來源：各地政府官網(wǎng)等，信達證券研發(fā)中心整理請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露7t湘印象(40.45%)、時代中國控股(39.29%)、路勁(36.23%)、天譽置業(yè)(35.00%)、景泰富集團(27.74%)；圖表2：本周房地產(chǎn)板塊行情走勢(%).0%房地產(chǎn)(申萬)恒生地產(chǎn)建筑業(yè)上證指數(shù)2022/11/212022/11/222022/11/232022/11/242022/11/25資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心%)0%60%0%0%0%0%10%資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心6%4%2%0%媒機融信飲料材料器制造服飾事業(yè)行地產(chǎn)零售設備服務媒機融信飲料材料器制造服飾事業(yè)行地產(chǎn)零售設備服務保裝飾化工護理鐵林牧漁石化輸車色金屬炭資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心(%) 資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心本周(2022/11/21-2022/11/27)恒生物業(yè)服務及管理板塊上漲6.68%，跑贏恒生綜指、發(fā)物業(yè)(-2.37%)、綠城服務(-0.21%)。請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露8圖表6：本周物業(yè)板塊行情走勢(%)恒生物業(yè)服務及管理恒生中國企業(yè)指數(shù)恒生綜指%2022/11/212022/11/222022/11/232022/11/242022/11/25%)0%9%6%3% 9% 圖表9：本周物業(yè)股跌幅前10名(%)%告公司公告內(nèi)容%。德信中國公司擬新增不超500億元發(fā)行直接債務融資工具。公司9只境外債券(共32.41億美元)展期征求事項召開持有人會議并獲通過。金科股份1)“20金科03”持有人會議審議通過了變更債券本息兌付安排的議案；2)擬為控股子公司及參股公司提供6.11億元擔保反擔保金地集團回購請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露9交易減持產(chǎn)。事變動活服務賴娟辭任公司秘書等職務，委任黃嘉毅及李健威為公司聯(lián)席公司秘書非執(zhí)行董事派發(fā)借貸擔保公司實際擔保總額為440.6億元，占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的110.59%。其中公司及其控股下屬公司對合并報表外單位提供的實際擔保余額63.1億元，占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的15.84%。福星股份公司為江北置業(yè)1.5億元借款提供擔保。合肥城建公司為合肥工投工業(yè)科技1.9億元貸款提供擔保。建解除質(zhì)押股東浙江新湖集團股份有限公司質(zhì)押4.69億股本公司股份，占公司總股本比例為5.45%。10控股股東富域發(fā)展解質(zhì)1.048億股，占公司總股本4.65%。金科服務公司擬3.22億出讓北京首開商街相關房產(chǎn)。城投控股公開發(fā)行不超40億元公司債券獲證監(jiān)會注冊批復。息8.65億；2)新華聯(lián)控股股東招募破產(chǎn)重整投資人，截止日公司擬與豐翰益港簽署合作框架協(xié)議暨重大資產(chǎn)出售，方案未定。金科股份公司股東廣東弘敏質(zhì)押在五礦國際信托的4.81億股被司法凍結。公司及部分子公司新增逾期本金合計27億元。截至11月22日，公司及公司控股子公司連續(xù)十二個月內(nèi)累計新增收到相關法院執(zhí)行文書涉及正在執(zhí)行的案件金額合計為9.31億元，占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的5.12%。提前終止惠城區(qū)瀝林污水處理廠(首期)BOT項目特許經(jīng)營權合同股票異動，公司經(jīng)營情況及經(jīng)營環(huán)境未發(fā)生重大變化。資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心11萬平面積分別為68.48/135.24/82.13萬平方米，同比變動-12.18%/-26.54%/-8.41%，環(huán)比變；10%/-0.30%/-0.40%。同比增速(%)30大中城市成交面積(萬平)同比增速(%)環(huán)比增速(%)0050%20000資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心%)二線城市三線城市資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心%)80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%一線城市二線城市三線城市資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心%同比增速(左軸，%)環(huán)比增速(右軸，%)70大中城一線城市二線城市三線城市0.2%0.1%0.0%-0.2%-0.3%-0.4%-0.5%資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心平方；分城市能級來看，一線/二線/三線城市房價同比變動1.30%/-3.20%/-4.70%；環(huán)比變動-0.30%/-0.50%/-0.50%。1215城二手房成交面積(萬平)同比增速(%)環(huán)比增速(%)250004320%3820%3320%2820%2320%1820%1320%820%00資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心%)250%200%150%100% 50% 0%-50%一線城市二線城市三線城市二線城市三線城市%資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心同比增速(%)環(huán)比增速(%)70個大中城一線城市二線城市三線城市-0.2%-0.6%資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心周一線/二線/三線城市土地成交建筑面積分別為111.34/1095.30/2793.12，同比變動-13成交樓面均價(元/平)0000成交土地溢價率(%)%成交樓面均價(元/平)成交土地溢價率(%)0城市市成交樓面均價(元/平)0000成交土地溢價率(%)%成交樓面均價(元/平)成交土地溢價率(%)0城市市市%00000土地供應面積(萬平)同比增速(%)%-100%資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心圖表20：100大中城土地成交面積及同比增速00000土地成交建面(萬平)同比增速(%)%-100%資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心圖表21：100大中城土地供需比(倍)供需比(倍)資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心圖表23：100大中城土地成交樓面均價及溢價率圖表22：上周按城市能級劃分土地供應/成交面積、增速需比土地供應建面(萬平)土地供應建面同比增速(%)土地成交建面(萬平)土地成交建面同比增速(%)供需比(倍)0000市市市市600%00%-200%資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心圖表24：上周按城市能級劃分成交樓面均價及溢價率14集中供地方面三輪集中供地深圳第四批次集中供地下質(zhì)量的提升，有利于提振房企拿地積極性。讓(限地價、限售價、限安居型商品房建筑面積，競地價、競安居型商品房建筑面積)，若15圖表25：集中供地情況次批次批次上批次數(shù)3%866萬平)6.3-15%億元)7.3(元/平)6397952-15%3577%.3%.24pctpct資料來源：克爾瑞地產(chǎn)研究公眾號，土地情報公眾號，信達證券研發(fā)中心圖表26：16城庫存面積及去化周期1700016城庫存面積(萬方)16城去化周期(周表27：一線城市庫存面積及去化周期一線城市庫存面積(萬方)一線城市去化周期(周)圖表28：二線城市庫存面積及去化周期1200二線城市庫存面積(萬方)二線城市去化周期(周)12010000圖表29：三線城市庫存面積及去化周期1200三線城市庫存面積(萬方)三線城市去化周期(周)1601401201000016市存面積(萬方)增速(%)(萬方)期(周)化周期(周)42399344%市244683%%州43州082.37%.65.19門.85線城市63852785%4186.22資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心17融資情況總覽000發(fā)行總量(億元)同比增速(%)600%500%400%300%200%100%0%-100%-200%資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心債務凈融資規(guī)模(億元)債務償還規(guī)模(億元)000資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心融資詳情潤置12”，債券金額最高(合計50億元)。公司公告內(nèi)容國征求事項召開持有人會議并獲通過。金科股份審議通過了變更債券本息兌付安排的議案；2)擬為控股擬向北京市基礎設施投資有限公司申請擔保并向其提供反擔保金地集團資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心18簡稱起始日期(億)(年)(%)類型N限公司P短期融資債券0N江房產(chǎn)集資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心19信用情況只數(shù)額只數(shù)額/11/2558.630B/11/228060A/11/220AAA/11/22調(diào)0AAA資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心望變動望11/24公司望下調(diào)BB11/22有限公司望維持11/22公司望維持資料來源：Wind，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露20究團隊簡介首席分析師，中南財經(jīng)政法大學管理學學士，上海財經(jīng)銷售聯(lián)系人名銷售總監(jiān)ecindasccommingzhencindasccom監(jiān)jiachengcindasccomliyuancindasccomcindasccomweichong@fanrong@秘僑indasccomindasccom興angxingcindasccom監(jiān)wuguo@曉yuxiaocindasccomhecindasccomuntongcindasccomjiali@石明杰imingjiecindasccomoyixingcindasccomwan